第一篇：2018年國(guó)家司法考試案例分析：善意取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的認(rèn)定

2018年國(guó)家司法考試案例分析：善意取得不

動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的認(rèn)定

2017年司法考試已經(jīng)結(jié)束，出國(guó)留學(xué)網(wǎng)為考生們整理了2018年國(guó)家司法考試案例分析，希望能幫到大家，想了解2018年國(guó)家司法考試案例分析：善意取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的認(rèn)定 【案情】

謝某與戴某于婚前共同出資購(gòu)買了一套房屋并登記在謝某一人名下。2006年8月，二人書面約定該房屋為雙方共有，并進(jìn)行了公證，但未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。2015年2月，為償還個(gè)人債務(wù)、籌集炒股資金等，謝某瞞著戴某以房屋裝修為由向某銀行申請(qǐng)貸款60萬(wàn)元，并將該房屋作為抵押物。銀行要求抵押物共有人簽字時(shí)，謝某讓黃某假冒戴某在抵押合同和抵押物清單上簽字捺印，銀行工作人員未按規(guī)定要求黃某出示身份證原件及結(jié)婚證原件核對(duì)。戴某得知謝某抵押房屋貸款一事后，多次找銀行交涉。2015年10月，銀行起訴要求謝某歸還貸款本息，并行使抵押權(quán)。【分歧】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：銀行是否善意取得抵押權(quán)? 第一種意見(jiàn)認(rèn)為，涉案房產(chǎn)已辦理抵押登記，設(shè)立抵押時(shí)仍登記在謝某名下，謝某與戴某并無(wú)證據(jù)證明銀行知曉二人已約定為共有。要求戴某作為抵押人配偶在抵押合同上簽字是銀行的內(nèi)部規(guī)定，不影響抵押合同的效力，即使抵押合同無(wú)效，銀行也善意取得涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，涉案房產(chǎn)設(shè)立抵押時(shí)雖然登記在謝某一人名下，但系謝某和戴某夫妻共同所有，謝某瞞著戴某與銀行簽訂抵押合同，事后也未得到戴某的追認(rèn)，屬于無(wú)權(quán)處分，抵押合同無(wú)效。銀行在設(shè)立抵押時(shí)存在重大過(guò)失，不構(gòu)成善意取得。【評(píng)析】

筆者贊同第二種意見(jiàn)，理由如下：

1.涉案房產(chǎn)屬于謝某與戴某夫妻共同共有，謝某擅自抵押，屬于無(wú)權(quán)處分，抵押合同無(wú)效。

雖然涉案房產(chǎn)的所有權(quán)登記在謝某一人名下，且產(chǎn)權(quán)登記發(fā)生在謝某與戴某結(jié)婚之前，但二人婚后約定為共有，根據(jù)婚姻法第十九條、物權(quán)法第一百零三條，涉案房產(chǎn)設(shè)立抵押時(shí)屬于謝某與戴某夫妻共同共有。

物權(quán)法第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。婚姻法司法解釋第十七條第項(xiàng)規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。”因此，謝某瞞著戴某以涉案房產(chǎn)抵押貸款屬于無(wú)權(quán)處分。對(duì)于無(wú)權(quán)處分行為人所簽合同的效力，合同法第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”謝某沒(méi)有取得完整的處分權(quán)，戴某知悉后對(duì)抵押合同也沒(méi)有追認(rèn)，故抵押合同無(wú)效。

2.簽訂抵押合同時(shí)銀行未審查簽字人身份，存在重大過(guò)失，不構(gòu)成善意取得。

涉案房產(chǎn)所有權(quán)由謝某一人所有變動(dòng)為謝某、戴某夫妻共同共有未經(jīng)公示，銀行似可尋求善意取得制度的保護(hù)。物權(quán)法第一百零六條第一款規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得的要件：受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

該條第三款規(guī)定：“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。按照“參照前兩款規(guī)定”的要求，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得應(yīng)符合以下構(gòu)成要件：1.抵押人系登記的權(quán)利人;2.抵押權(quán)人設(shè)立抵押時(shí)為善意;3.交易行為有償;4.已辦理抵押登記。本案中，涉案房產(chǎn)設(shè)立抵押時(shí)登記在謝某名下，銀行已依約向謝某發(fā)放了貸款，涉案房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)在抵押合同簽訂當(dāng)日即已辦理完畢，是否善意取得關(guān)鍵看銀行設(shè)立抵押時(shí)是否為善意。

物權(quán)法司法解釋第十五條明確了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為不知無(wú)處分權(quán)且無(wú)重大過(guò)失，并明確善意要件的認(rèn)定采取推定的方法，即推定受讓人為善意，由真實(shí)權(quán)利人就受讓人的非善意負(fù)證明責(zé)任。參照物權(quán)法解釋的相關(guān)規(guī)定，可以確定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得中的善意要件認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：不知抵押人系無(wú)權(quán)處分且無(wú)重大過(guò)失。認(rèn)定方式上采取推定，真實(shí)權(quán)利人對(duì)抵押權(quán)人在抵押設(shè)立時(shí)的惡意或重大過(guò)失負(fù)舉證責(zé)任。

重大過(guò)失的認(rèn)定以未盡必要的義務(wù)為前提。要求已婚抵押人的配偶簽字同意抵押，并通過(guò)核對(duì)身份證原件方式對(duì)抵押人配偶的身份盡形式審查義務(wù)，不應(yīng)該認(rèn)定為僅僅是銀行的內(nèi)部規(guī)定。銀行業(yè)監(jiān)督管理辦法第二十一條第三款規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則。審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則的內(nèi)容包括風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制，因此，遵守內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理措施，也是銀行遵守審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則這一法定義務(wù)的表現(xiàn)。如允許銀行一方面要求作為非登記權(quán)利人的抵押人配偶簽字，另一方面又主張抵押人配偶簽字與否不影響抵押的效力，徒增抵押方的成本，從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度看，也有失公平。此外，要求銀行按照既定的規(guī)定審查已婚抵押人的配偶是否同意抵押，并未加重銀行的負(fù)擔(dān)。在當(dāng)前的金融市場(chǎng)下，銀行在交易中獲取貸款人和抵押人等方面的信息具有優(yōu)勢(shì)地位，審查抵押人配偶是否同意抵押所需的手段并沒(méi)有超出銀行的能力范圍，審查該事項(xiàng)所需的成本也沒(méi)有超過(guò)合理限度。

綜上所述，本案某銀行在簽訂抵押合同時(shí)未嚴(yán)格按照操作規(guī)程核實(shí)抵押人配偶的身份證、結(jié)婚證原件，對(duì)其身份未盡審查義務(wù)，客觀上存在重大過(guò)失，不符合法律規(guī)定的善意要件，不能依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度獲得涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)。

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第二篇：不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論質(zhì)疑

“不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論”質(zhì)疑

《華東政法學(xué)院學(xué)報(bào)》第200404期第29頁(yè)

潘申明

自20世紀(jì)90年代以來(lái)，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的論述頻頻出現(xiàn)，2002年12月23日提交第九屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議審議的《中華人民共和國(guó)民法典（草案）》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱“征求意見(jiàn)稿”）也將不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)一并歸入了善意取得之列。下文中，筆者通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的剖析、不動(dòng)產(chǎn)善意取得與不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的相互比較，論證如果認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，則確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得是一種制度上的重復(fù)建設(shè)，舍本逐末，顯無(wú)必要。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的內(nèi)涵界定和確立理由

（一）有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的三種學(xué)說(shuō)

從國(guó)內(nèi)民法學(xué)者有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的論述來(lái)看，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的內(nèi)涵界定不盡相同。歸納起來(lái)，主要有以下三種觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得就是將傳統(tǒng)民法上的善意取得制度的適用標(biāo)的物范圍由動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)展到動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，其他構(gòu)成要件不變。我們將該觀點(diǎn)稱之為“范圍擴(kuò)展說(shuō)”。

第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)善意取得不同于動(dòng)產(chǎn)善意取得，兩者不僅在標(biāo)的物的適用范圍上不一樣，而且其他在構(gòu)成要件方面也存在諸多不同。該觀點(diǎn)所稱的“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”與原先的善意取得制度除了保護(hù)對(duì)象是善意第三人、適用范圍是物權(quán)交易過(guò)程、取得物權(quán)的性質(zhì)是原始取得以外，其他并無(wú)多大聯(lián)系。我們將該種觀點(diǎn)稱之為“新創(chuàng)制度說(shuō)”。

第三種觀點(diǎn)，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)一般情況下不適用善意取得，但是在某些特殊情況下應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。我們將該種觀點(diǎn)稱為“例外適用說(shuō)”。這些特殊情況主要有以下幾種。

1．共同共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。認(rèn)為《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行（民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”該條文就包括了共同共有中的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。

2．未納入登記的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)允許適用善意取得制度。由于沒(méi)有納人登記，那么此種情形下的不動(dòng)產(chǎn)就相當(dāng)于動(dòng)產(chǎn)。所以，此種情形應(yīng)當(dāng)允許善意取得制度的適用。

（二）倡導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的主要理由

國(guó)內(nèi)民法學(xué)者倡導(dǎo)“不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度”主要是基于以下理由。

1．動(dòng)產(chǎn)善意取得權(quán)源理論是占有作為動(dòng)產(chǎn)公示方法的公信力。動(dòng)產(chǎn)基于占有的公信力而有動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，為何登記作為不動(dòng)產(chǎn)的公示方法，同樣具有公信力，而不確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度呢？善意第三人同受公信力的保護(hù)，在動(dòng)產(chǎn)為善意取得，而在不動(dòng)產(chǎn)則否認(rèn)善意取得，法律邏輯對(duì)問(wèn)題的解釋欠缺一致性。

2．不動(dòng)產(chǎn)登記公信力是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記推定力的貫徹和運(yùn)用，其保護(hù)的是善意第三人，既然不動(dòng)產(chǎn)登記公信力是對(duì)善意第三人提供保護(hù)，使其取得物權(quán)，為什么不是善意取得？在法律邏輯上無(wú)法圓通。

3．從物權(quán)的取得樣態(tài)來(lái)看，有原始取得和繼受取得，在原始取得中有生產(chǎn)、先占、添附、善意取得、時(shí)效取得等取得樣態(tài)，而在繼受取得中有買賣、贈(zèng)與、繼承等形式，民法并沒(méi)有把公信力作為物權(quán)取得的法律形式而加以規(guī)定。于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)非基于不動(dòng)產(chǎn)善意取得而基于公信力取得，會(huì)出現(xiàn)用民法規(guī)定的取得方式以外的方式取得物權(quán)，有悖于大陸法物權(quán)制度的基本構(gòu)造。

故只要我國(guó)民法欲用登記的推定力保護(hù)善意的第三人，即必須賦予登記公信力，公信力原則本身包含著對(duì)善的追求而登記公信力最終要經(jīng)由善意取得制度來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)善意第三人的保護(hù)，善意取得制度 1

為公信力發(fā)揮保護(hù)交易安全的機(jī)能提供環(huán)境，欠缺這一環(huán)境，公信力會(huì)陷入“巧婦難為無(wú)米之炊”的困境，法律欲借公信力保護(hù)善意第三人的目標(biāo)定會(huì)落空。

（三）我國(guó)民法學(xué)界認(rèn)為善意取得不適用于不動(dòng)產(chǎn)的幾點(diǎn)理由

民法學(xué)界認(rèn)為善意取得不適用于不動(dòng)產(chǎn)主要有以下理由。

1．“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由于以占有為其公示方法，因此交易中極易使人誤信占有人為有處分權(quán)人，故善意取得之標(biāo)的物以動(dòng)產(chǎn)為限”。

2．“善意取得制度的適用僅以動(dòng)產(chǎn)為限，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能”。

3．“在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的領(lǐng)域內(nèi)，因?yàn)榻⒘瞬粍?dòng)產(chǎn)登記制度，又因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿具有對(duì)一切人公開(kāi)的性質(zhì)，任何人已經(jīng)無(wú)法在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)提出自己不知或者不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯，這一點(diǎn)已經(jīng)成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法公認(rèn)的原因。”

王利明教授原來(lái)認(rèn)為，對(duì)于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過(guò)公信原則或登記更正程序來(lái)解決，而不適用善意取得。”即使存在“不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要，也僅在違章建筑以及極少數(shù)未經(jīng)保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上。”但其在后來(lái)的《物權(quán)法論》中認(rèn)為，在特殊情況下不動(dòng)產(chǎn)也可適用善意取得。

二、對(duì)倡導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的回應(yīng)

（一）承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力并不必然要承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得

在“新創(chuàng)制度說(shuō)”中，主張?jiān)O(shè)立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的一些學(xué)者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論根源在于動(dòng)產(chǎn)占有的公信力，而不動(dòng)產(chǎn)登記亦有公信力，我國(guó)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力就必然要承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，否則將無(wú)法貫徹不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。對(duì)此，筆者不敢茍同。

第一，不可否認(rèn)，在現(xiàn)在看來(lái)，動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確與動(dòng)產(chǎn)占有具有公信力之間存在內(nèi)在聯(lián)系。但是，從歷史上看，動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的源泉可以追及到日耳曼法的“以手護(hù)手”原則和法國(guó)固有法上“動(dòng)產(chǎn)不許追及”，而在當(dāng)時(shí)法律上并未確立完整的物權(quán)公示公信原則。

第二，傳統(tǒng)民法中善意取得制度適用動(dòng)產(chǎn)，而不適用不動(dòng)產(chǎn)，是因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)占有和不動(dòng)產(chǎn)登記之間差異，兩者并不矛盾。動(dòng)產(chǎn)占有有權(quán)利推定的效力，但是這只是一種推定力。而且，隨著社會(huì)的發(fā)展，非所有人占有動(dòng)產(chǎn)、利用動(dòng)產(chǎn)的情形越來(lái)越多，占有作為權(quán)利的外像并非全是所有權(quán)的，準(zhǔn)確地講只能使人信賴占有人有權(quán)利用該項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)。所以，就所有權(quán)的證明來(lái)講，占有的公信力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)得強(qiáng)。也正因?yàn)榇耍瑒?dòng)產(chǎn)無(wú)法借助公信力來(lái)單獨(dú)完成交易安全的保護(hù)，所以，必須借助于善意取得制度來(lái)完成交易安全的保護(hù)。而在不動(dòng)產(chǎn)登記，所有采行不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的國(guó)家，實(shí)行的是強(qiáng)制登記和實(shí)質(zhì)審查，基于法律行為而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其登記為設(shè)權(quán)性登記而非證權(quán)性登記，非經(jīng)登記不得創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，一經(jīng)登記即在法律上創(chuàng)設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在更正以前，對(duì)社會(huì)公眾來(lái)講，登記權(quán)利是唯一受法律保護(hù)的權(quán)利。“無(wú)論是權(quán)利人、相對(duì)人的過(guò)錯(cuò)，或是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)，登記對(duì)任意第三人說(shuō)都應(yīng)該是正確的登記，登記的權(quán)利與權(quán)利入實(shí)際權(quán)利都應(yīng)該是一致的。這是因?yàn)椋瑢?duì)第三人來(lái)說(shuō)，登記是國(guó)家專門機(jī)關(guān)所為之行為，當(dāng)然也就是最具有社會(huì)公信力的事實(shí)。”不動(dòng)產(chǎn)登記公信力如此之強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)登記完全可以單獨(dú)借助于公信力來(lái)完成對(duì)物權(quán)變動(dòng)中的交易安全保護(hù)任務(wù)。在現(xiàn)在我們國(guó)家民法學(xué)者普遍認(rèn)為傳統(tǒng)民法理論的善意取得制度不包括不動(dòng)產(chǎn)的背景下，根本沒(méi)有必要把善意取得的標(biāo)的物范圍擴(kuò)展到不動(dòng)產(chǎn)，以免造成理論和法律適用上的混亂。所以，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，在先已存在善意取得制度的情形下，繼續(xù)適用善意取得來(lái)保障交易安全的確是明智的選擇。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)則顯然不能適用。

第三，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力原則本身就是一項(xiàng)裁判規(guī)則，法官在審理案件當(dāng)時(shí)可以直接援用作出裁決，并非是某些學(xué)者所言，如無(wú)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力就會(huì)成為不著現(xiàn)實(shí)、無(wú)法實(shí)際操作的空中樓閣。

（二）只要承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力就必然只保護(hù)善意第三人

沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，不動(dòng)產(chǎn)登記公信力是否還只保護(hù)善意第三人？若不動(dòng)產(chǎn)登記公信力保護(hù)的是善意第三人，是否就能推出這就是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，因而就必然得出結(jié)論必須確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度？答案全是否定的。只有不動(dòng)產(chǎn)登記公信力，而沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度并不會(huì)導(dǎo)致對(duì)惡意第三人的保護(hù)。我們不妨作一個(gè)邏輯推論：雖然在采行不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的國(guó)家，登記權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)對(duì)外唯一表征，從這點(diǎn)來(lái)講，無(wú)論善意、惡意都可受到保護(hù)；但是，任何民事主體的民事活動(dòng)均必須遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，否則不受法律保護(hù)。所以，惡意第三人雖然依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為可以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但是因?yàn)槠錇閻阂猓`背了民法上的誠(chéng)實(shí)信用原則，故而仍然不能得到法律的保護(hù)。是故，最后的結(jié)論仍然是不動(dòng)產(chǎn)登記公信力最終只保護(hù)善意第三人，而不保護(hù)惡意的背信者。只要確立了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力原則，多有第三人知悉或應(yīng)知悉不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的瑕疵時(shí)不受公信力保護(hù)的規(guī)定。

（三）與不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度相比，在對(duì)善意第三人保護(hù)方面，不動(dòng)產(chǎn)善意取得顯得在范圍上過(guò)窄，保護(hù)力度上過(guò)弱。所以，“不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度”無(wú)法取代不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度

第一，在適用范圍上。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用范圍非常有限，只能適用于交易行為。而且在傳統(tǒng)民法中基于交易中的善意第三人和真實(shí)權(quán)利人之間的利益平衡，善意保護(hù)有一個(gè)無(wú)對(duì)價(jià)給付的例外原則，無(wú)償取得的權(quán)利不在善意保護(hù)之列。所以，“支付對(duì)價(jià)的有償交易”中的善意第三人才能成為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的保護(hù)對(duì)象。適用范圍的過(guò)于狹窄必然導(dǎo)致權(quán)利保護(hù)的不足和交易風(fēng)險(xiǎn)的增大，從而阻礙交易，不符合經(jīng)濟(jì)效率原則。而不動(dòng)產(chǎn)登記公信力對(duì)善意第三人的保護(hù)并不區(qū)分有償或無(wú)償。第二，在保護(hù)力度上。即使是在“支付對(duì)價(jià)的有償交易”中，采行不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)善意第三人的保護(hù)力度也不如不動(dòng)產(chǎn)登記公信力強(qiáng)。善意取得理論的本質(zhì)是依法賦予第三人一個(gè)針對(duì)原物權(quán)所有人的抗辯權(quán)，使其在自己負(fù)有舉證責(zé)任的情況下保護(hù)自己的物權(quán)取得。若為不動(dòng)產(chǎn)善意取得，則交易第三人有時(shí)必須積極舉證，證明自己在交易當(dāng)時(shí)履行了必要的注意義務(wù)，故其不知應(yīng)為“善意”，而善意客觀上又僅為第三人的一種主觀心理狀態(tài)，如何在法律上加以認(rèn)定，本身就是一個(gè)難題。理論上有“積極觀念說(shuō)”和“消極觀念說(shuō)”，無(wú)論是哪種學(xué)說(shuō)，操作性都不是很強(qiáng)。而在不動(dòng)產(chǎn)登記公信力保護(hù)中，交易第三人之須信賴登記，無(wú)需舉證即可受法律保護(hù)。而且其對(duì)登記狀態(tài)的信賴是一種消極的推定，無(wú)需交易第三人積極舉證，遠(yuǎn)較善意取得中“善意”的認(rèn)定簡(jiǎn)便、容易。為此，同樣的情形因舉證責(zé)任的分配不同，在司法實(shí)踐中可能導(dǎo)致兩個(gè)截然不同的裁判效果：依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，交易第三人得不到保護(hù)，而依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力則應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。比如實(shí)行夫妻婚后財(cái)產(chǎn)共同所有制（另有約定或法律特別規(guī)定的除外）的我國(guó)，由于某種原因?qū)⒛稠?xiàng)房產(chǎn)登記在一方名下，而后雙方鬧離婚，該登記名義人以自己名義將房產(chǎn)處分給第三人。此時(shí)，該交易第三人善意與否的判定就頗有論爭(zhēng)。作為一個(gè)有配偶的成年男女，其名下的房產(chǎn)完全可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，作為具有完全民事行為能力的交易第三人對(duì)這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)有清醒的認(rèn)識(shí)，屬于法律上的應(yīng)該知道。既為應(yīng)知，如不查明則為存有過(guò)失，不應(yīng)受到善意取得制度保護(hù)。但是如果真要探究真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，又顯是增加交易成本，有悖交易迅捷原則。而依不動(dòng)產(chǎn)登記公信力保護(hù)，則非常簡(jiǎn)單。真實(shí)權(quán)利人不能證明交易第三人在交易當(dāng)時(shí)為明知且交易已完成（過(guò)戶登記手續(xù)已經(jīng)辦妥）的，即可受到法律保護(hù)。

所以，即使按該說(shuō)所主張，在可適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度也無(wú)取代不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的可能。

（四）關(guān)于“范圍擴(kuò)展說(shuō)”

“范圍擴(kuò)展說(shuō)”認(rèn)為，除了適用對(duì)象不一樣外，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在其余各方面都和動(dòng)產(chǎn)善意取得制度相同。而在各國(guó)（或地區(qū)）的動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，大多數(shù)國(guó)家規(guī)定盜贓和遺失物不適用善意取得。盜贓和遺失物不適用善意取得的原因在于，盜贓和遺失物均非因原所有人的意思而脫離其占有。也正因?yàn)榇耍谠O(shè)有動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的國(guó)家中除意大利外，多有盜贓和遺失物不適用動(dòng)產(chǎn)善意取得的例外規(guī)定。

就不動(dòng)產(chǎn)而言，雖然并不存在盜贓和遺失物，但是如果把前述立法背后的理由貫徹到不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中便是：非基于所有人的意思而使得登記名義人和真實(shí)權(quán)利人不相符合的，即使交易第三人為善意，亦不得適用善意取得制度。而非基于所有人的意思使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記名實(shí)不符的情形在整個(gè)名實(shí)不符的不動(dòng)產(chǎn)登記中所占的比例是很大的，例如由于登記官員的故意和過(guò)失可以導(dǎo)致登記的名

實(shí)不符，由于登記名義人的單方故意也可以導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記名實(shí)不符（這在非經(jīng)登記不得處分的情形如繼承中尤為容易發(fā)生）。如果這些情形均不適用，那么不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度就只能在因不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人和登記名義人雙方惡意通謀所作的虛偽意思表示時(shí)才能適用，為此，不動(dòng)產(chǎn)登記善意取得制度的適用范圍就會(huì)非常狹窄，不動(dòng)產(chǎn)交易中善意第三人利益保護(hù)不足，必然導(dǎo)致交易成本的增加和社會(huì)財(cái)富的相對(duì)減損。

（五）關(guān)于“例外運(yùn)用說(shuō)”

在承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的國(guó)家，只要是不動(dòng)產(chǎn)均應(yīng)納入登記，否則在依法律行為而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不生效力，在依法律直接規(guī)定取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不得處分。所以，對(duì)于未經(jīng)保存登記的不動(dòng)產(chǎn)，我們認(rèn)為不是典型的情形，不納入本文探討范圍。

而對(duì)于共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力即可解決。通過(guò)前文的分析論證，我們已經(jīng)可以清楚地看到所謂的不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論無(wú)論其為何種涵義，或不必要或不可行，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)在國(guó)情而言，采行不動(dòng)產(chǎn)登記公信力而非不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度來(lái)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易中的交易安全是更為合理的。尤其是我國(guó)民法學(xué)界已經(jīng)先在認(rèn)識(shí)上較為一致地認(rèn)為，善意取得具有確定的內(nèi)涵——即僅是指動(dòng)產(chǎn)善意取得，而不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得的情況，從統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、淳化制度的角度，不采行“不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論”就更具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的確立——代結(jié)語(yǔ)

圍繞不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中的善意第三人權(quán)益應(yīng)如何保護(hù)這個(gè)議題，學(xué)界有三種制度設(shè)計(jì)——“善意取得”、“物權(quán)的公示公信原則”、“物權(quán)行為的無(wú)因性”，在這三種方案中，筆者認(rèn)為善意取得對(duì)第三人保護(hù)不力，且在操作層面上存有困難，“物權(quán)行為的完全無(wú)因性”對(duì)真實(shí)權(quán)利人又損害太大，且目前國(guó)內(nèi)學(xué)者與社會(huì)公眾在情感上不能接受，可行的方案是采行物權(quán)的公示公信原則，基于物權(quán)的公信力原則，登記權(quán)利人不得對(duì)抗事實(shí)權(quán)利人，事實(shí)權(quán)利人不得對(duì)抗善意第三人，但是可以對(duì)抗惡意第三人。

在確立不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的國(guó)家，為了不使權(quán)益受損的真實(shí)權(quán)利人過(guò)多而引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，往往會(huì)建立相應(yīng)的制度予以配套。第一類是事先預(yù)防登記發(fā)生錯(cuò)誤的制度，目的是盡量避免登記與實(shí)際情形不符的情況發(fā)生。具體包括：（1）強(qiáng)制登記主義；（2）實(shí)質(zhì)審查制度。第二類是事后救濟(jì)措施，以期真正權(quán)利人能更正錯(cuò)誤登記、阻止錯(cuò)誤登記給自己造成損害以及對(duì)因錯(cuò)誤登記已經(jīng)造成的損害能獲取經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。具體包括：（1）異議登記制度；（2）更正登記制度；（3）國(guó)家賠償制度。前面兩項(xiàng)屬于事先預(yù)防措施，后三項(xiàng)屬于事后補(bǔ)救措施。

我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度采行強(qiáng)制登記主義和實(shí)質(zhì)審查主義，就預(yù)先防范錯(cuò)誤登記的制度保障而言，我國(guó)已經(jīng)確立（但是制度的價(jià)值體現(xiàn)在于貫徹落實(shí)）。但就事后救濟(jì)的角度而言，我國(guó)還沒(méi)有確立異議登記、更正登記和國(guó)家賠償制度，真實(shí)權(quán)利人發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤登記后，無(wú)法及時(shí)阻卻登記名義人的處分行為給自己所造成的損害，而且，一旦由于登記機(jī)構(gòu)的原因?qū)е洛e(cuò)誤登記的，有關(guān)受害人并不能獲得國(guó)家賠償。

就目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法而言，一方面因?yàn)槲覈?guó)已有的制度基礎(chǔ)、理論資源及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示公信原則的科學(xué)性，要堅(jiān)持推行不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力制度；另一方面則必須清醒認(rèn)識(shí)我國(guó)現(xiàn)行立法上的不足，在相關(guān)制度的建構(gòu)和貫徹落實(shí)上下大功夫。無(wú)需一味地打破“傳統(tǒng)民法理論”，締造新型民事法律制度。

【作者介紹】華東政法學(xué)院

注釋與參考文獻(xiàn)

“不動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件，除了客體物上不同外，基本上與動(dòng)產(chǎn)相同。”高富平：《物權(quán)公示與公信力原則新論》，載《華東政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2001年第5期。

由于按照該觀點(diǎn)所含內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度其實(shí)是對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意取得的類推適用，所以也可稱為“類推適用說(shuō)”。

楊立新：《共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易中的善意取得》，載《法學(xué)研究》1997年第19卷第4期。楊立新老師在該文中認(rèn)該條司法解釋的出臺(tái)歷史進(jìn)行了分析，認(rèn)為從最高人民法院1963年8月28日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)（修正搞）》第二部分“房屋糾紛問(wèn)題”第3條、1979年2月2日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見(jiàn)》第二部分“關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”第二節(jié)“房屋問(wèn)題”的第2條、1984年8月30日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第六部分“房屋問(wèn)題”中規(guī)定的第55條到現(xiàn)在的《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國(guó)民法通則）若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條的前后相繼的關(guān)系可以看出，本條司法解釋規(guī)定對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)可以適用善意取得制度，其實(shí)質(zhì)仍然是指共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，主要是指共同共有的房屋。

肖厚國(guó)：《物權(quán)變動(dòng)研究》，法律出版社2002年版，第400頁(yè)。

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孫憲忠：《論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記》，載《中國(guó)法學(xué)》1996年第5期。有關(guān)物權(quán)正確性的標(biāo)準(zhǔn)，各國(guó)立法不盡相同，主要有事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)和外觀標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)標(biāo)準(zhǔn)的事實(shí)是指“權(quán)利人依據(jù)合法根據(jù)取得的真實(shí)物權(quán)”旨在保護(hù)真正權(quán)利人，外觀標(biāo)準(zhǔn)則“從保護(hù)第三人利益的立場(chǎng)出發(fā)，不要求物權(quán)讓與人必須享有真實(shí)的物權(quán)，只要具有物權(quán)的外觀即可。”而兩種標(biāo)準(zhǔn)備有利弊，所以，我國(guó)有學(xué)者提出對(duì)于物權(quán)應(yīng)區(qū)分“法律物權(quán)”（“指權(quán)利正確性通過(guò)法定公示方式予以推定的物權(quán)”）和“事實(shí)物權(quán)”。在不涉及交易第三人利益的場(chǎng)合，事實(shí)物權(quán)可以對(duì)抗法律物權(quán)，并可以轉(zhuǎn)化為法律物權(quán)。而在發(fā)生第三人物權(quán)取得的場(chǎng)合，如果該第三人為善意，則第三人的物權(quán)取得為完全正當(dāng)。原事實(shí)物權(quán)人可以通過(guò)對(duì)原法律物權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)或請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)。如該交易第三人為惡意，則事實(shí)物權(quán)可以對(duì)抗法律物權(quán)，第三人不能取得該物權(quán)。參見(jiàn)孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分》，載《法學(xué)研究》2001年第5期。

謝在全：《民法物權(quán)論》（下冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第971頁(yè)。

對(duì)于雙方通謀虛偽表示，《日本民法》第94條規(guī)定：“（1）與相對(duì)人通謀而進(jìn)行虛偽表示者，其意思表示為無(wú)效。（2）前款意思表示的無(wú)效，不得以之對(duì)抗善意第三人。”而在日本的即時(shí)取得制度適用對(duì)象仍限于動(dòng)產(chǎn)。參見(jiàn)[日]田山明輝：《物權(quán)法》（增訂本），陸慶勝譯，法律出版社2001年版，第101頁(yè)。

于海涌：《物權(quán)變動(dòng)中第三人保護(hù)的基本原則》，載《法律科學(xué)》2001年第4期。

第三篇：淺析不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

淺議不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

摘要：

關(guān)鍵字：不動(dòng)產(chǎn)善意取得，登記公信力，一、引言

近代民法通常將善意取得制度限定于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，而不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上善意取得制度的適用。其原因在于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方法，交易上不至于誤認(rèn)為占有人為所有人，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則以占有為公示方法，極易使人相信占有人為有處分權(quán)之人，故善意取得之標(biāo)的物，以動(dòng)產(chǎn)為限”。1 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易呈現(xiàn)出日漸繁盛的態(tài)勢(shì)，將善意取得制度引入到不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)域?qū)τ谡麄€(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)交易安全會(huì)起到更大的穩(wěn)定作用。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第106條明確規(guī)定了善意取得制度并規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度的規(guī)定。這是我國(guó)第一次在立法上明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，正確適用該制度于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中在實(shí)踐中將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全發(fā)揮著巨大的保護(hù)作用。究竟不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法基礎(chǔ)何在?該制度的實(shí)際法益何在?筆者于下文中試作一粗略的分析。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法爭(zhēng)議

一般來(lái)說(shuō)，作為大陸法系民法主要淵源的羅馬法并無(wú)善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，而只存在“任何人只能向他人轉(zhuǎn)讓屬于自己的權(quán)利”的規(guī)則。2而善意取得制度則源于日爾曼法中的“以手護(hù)法”原則，即權(quán)利人將權(quán)利讓與他人占有，只能向該占有人請(qǐng)求返還,如占有人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給第三人時(shí)，則權(quán)利人不得請(qǐng)求第三人返還，而只能要求占有人賠償損失。3后世的大陸法系和英美法系的制定法在不同程度上繼受了它。以不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度為例，《德國(guó)民法典》第892條、《瑞士民法典》第973條及1999年完成的臺(tái)灣物權(quán)編修正草案第759條第2項(xiàng)，均就此作出了規(guī)定。4

在我國(guó)，專家、學(xué)者中對(duì)是否應(yīng)確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度則存在分歧，焦點(diǎn)在于對(duì)兩種對(duì)立的立法思路的選擇。如：在以梁慧星為課題組負(fù)責(zé)人的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿附理由》中的第二章，第五節(jié)，第一目，對(duì)善意取得做如下規(guī)定：“基于法律行為有償受讓動(dòng)產(chǎn)且已占有該動(dòng)產(chǎn)的善意受讓人，即使讓與人無(wú)權(quán)處分，仍取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。”可見(jiàn)，在該建議稿中在建議稿的適用范圍上僅規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度。同樣以王利明為項(xiàng)目主持人的《中國(guó)民法典學(xué)者建議稿及立法理由》物權(quán)篇中也未建議應(yīng)使善意取得的適用范圍擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)。他認(rèn)為,由于不動(dòng)產(chǎn)有登記過(guò)戶制度,權(quán)利歸屬十分明顯,不必以善意取得而對(duì)交易安全加以特殊保護(hù)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記完備體系的情況下,除違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn),尚有討論不動(dòng)產(chǎn)能否準(zhǔn)用的動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要外,在其它情形,討論

5這一問(wèn)題并無(wú)實(shí)益。上述學(xué)者是從不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的角度來(lái)否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的。

以葉金強(qiáng)為代表的學(xué)者認(rèn)為，承認(rèn)登記公信力,就是承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，否則登記公信力也將形同虛設(shè)。登記公信力原則本身就包含著對(duì)善的追求，而登記公信力最終則要經(jīng)由善意取得制度實(shí)現(xiàn)對(duì)善意第三人的保護(hù)。善意取得制度為公信力發(fā)揮保護(hù)交易安全的機(jī)能提供環(huán)境，欠缺這一環(huán)境，公信力會(huì)陷入“巧婦難為無(wú)米之炊”的困境，法律欲借公信力保護(hù)善意第三人的目標(biāo)定會(huì)落空。6 以常鵬翱為代表的學(xué)者認(rèn)為，善意取得制度應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭惑w化的整合，這將比“善意取得之動(dòng)產(chǎn)化”的立場(chǎng)更為有力和有理。不動(dòng)產(chǎn)登記公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度安排目標(biāo)一樣，均為物權(quán)交易提供法律的保障，確保善意第三人取得權(quán)利,均

采用了推定和擬制的法律技術(shù)，將“真”視為“假”，將“假”視為“真”，因此保護(hù)同等性質(zhì)的信賴?yán)妫瑧?yīng)當(dāng)采取相同的制度設(shè)計(jì),，不能因交易對(duì)象的不同而產(chǎn)生區(qū)別。7上述學(xué)者大都認(rèn)為,動(dòng)產(chǎn)占有的公信力保護(hù)善意第三人最終落實(shí)為善意取得,而不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力對(duì)善意第三人的保護(hù)在理論上也應(yīng)當(dāng)是善意取得,否則法律邏輯就欠缺一致性。

在物權(quán)法出臺(tái)后這種關(guān)于善意取得適用問(wèn)題之爭(zhēng)被平定，究其立法者為何選擇將善意取得擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，為何選擇不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法模式而放棄不動(dòng)產(chǎn)登記公信力模式，筆者認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》采納了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的思路,符合我國(guó)的國(guó)情,具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法基礎(chǔ)

（一）理論基礎(chǔ)

1.登記公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得的關(guān)系決定兩者實(shí)質(zhì)的不同。登記的公信力，包含著內(nèi)外兩層含義：在其內(nèi)部，登記具有絕對(duì)的可信性，是真實(shí)的、正確的；在其外部，即使出現(xiàn)不實(shí)登記，憑借法之強(qiáng)力，不實(shí)登記擬制為真實(shí)。換言之，前者稱為“公信力”靜的側(cè)面；后者稱為“公信力”動(dòng)的側(cè)面。8 登記錯(cuò)誤所導(dǎo)致的無(wú)權(quán)處分這一客觀事實(shí)就是適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)，從動(dòng)態(tài)的功能適用角度保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)善意第三人的利益，登記公信力是從靜態(tài)角度保護(hù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的安全。“公信力是從物權(quán)表征方式所具有保護(hù)第三人之效力的角度來(lái)觀察的,而善意取得則是從第三人物權(quán)取得的角度來(lái)觀察的。”9

2.不動(dòng)產(chǎn)善意取得可適用于未登記的不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)登記公信力只適用于登記的不動(dòng)產(chǎn)。由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在嚴(yán)重缺陷，目前未登記的不動(dòng)產(chǎn)大量存在。根據(jù)《物權(quán)法》第129和155條，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)采取登記對(duì)抗主義的立法模式，自愿登記造成實(shí)際生活中未進(jìn)行登記的現(xiàn)象非常普遍。由于登記不再是這些未登記的不動(dòng)產(chǎn)法定強(qiáng)制的公示方式，占有則具有十分重要的意義。在司法實(shí)踐中，不排除這些未登記不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得。當(dāng)然適用的前提是未登記的不動(dòng)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。此規(guī)定就排除城市未登記的房地產(chǎn)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的可能。但在符合土地管理法律的前提下，農(nóng)村未登記的不動(dòng)產(chǎn)有適用善意取得的制度空間。

3.不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分并沒(méi)有嚴(yán)格貫徹，也是采納這一思路的原因。在我國(guó)，作為不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是國(guó)家所有和集體所有，不能進(jìn)入流通領(lǐng)域，這與其他大陸法系國(guó)家和地區(qū)有明顯的不同。我國(guó)《物權(quán)法》所有權(quán)部分堅(jiān)持國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)的區(qū)分，只得在“所有權(quán)取得的特別規(guī)定”中規(guī)定善意取得制度。這客觀上為善意取得制度囊括不動(dòng)產(chǎn)提供了條件。

（二）現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)的善意取得在我國(guó)司法實(shí)踐中已實(shí)際存在，通過(guò)明晰的立法,能更好地保護(hù)善意交易方的利益，體現(xiàn)民法公平原則,有利社會(huì)和諧，具有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”此條解釋中的“共有財(cái)產(chǎn)”顯然既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，由此可見(jiàn)，我國(guó)實(shí)際上已經(jīng)早已承認(rèn)善意取得制度可以適用于不動(dòng)產(chǎn)。在現(xiàn)代社會(huì)中,無(wú)論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生。隨著登記逐步成為不動(dòng)產(chǎn)的公示方式,為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全,就需要有功能上類似于動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度。如果一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用，這顯然是對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)存在并將繼續(xù)發(fā)生的錯(cuò)誤登記等情況視而不見(jiàn)，對(duì)于相信登記的公示力而從無(wú)權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言則顯失公平，因此，將善意取得適用

于不動(dòng)產(chǎn)，既可維護(hù)善意不動(dòng)產(chǎn)負(fù)擔(dān)之權(quán)利者,也體現(xiàn)了民法的公平原則。

不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的模式否定善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的適用，但并不排除第三人依據(jù)登記公信力而善意取得相關(guān)權(quán)利，從而并不反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“善意地取得”。因此,不動(dòng)產(chǎn)善意取得肯定論和否定論只是概念適用的爭(zhēng)議,在保護(hù)善意第三人的利益上并無(wú)實(shí)質(zhì)分歧,最后結(jié)果都是第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。基于此,筆者主張明確使用“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”的概念。我國(guó)《物權(quán)法》第106條對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)善意取得采取一體構(gòu)造的方式,節(jié)省了立法資源,維護(hù)了法律概念邏輯的統(tǒng)一。

四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之完善

（一）登記制度的完善

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度的規(guī)定在物權(quán)法中才剛剛規(guī)定，已影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。物權(quán)法雖然規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，而我國(guó)的登記機(jī)關(guān)非常多而且分散，如僅根據(jù)《擔(dān)保法》第42條、43條的規(guī)定，涉及到的登記機(jī)關(guān)就有土地管理部門、林木主管部門、工商行政管理部門、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門和公證部門。還有其他的法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也進(jìn)行了規(guī)定。這給當(dāng)事人的登記造成極大困難，普通百姓很難知曉自己應(yīng)該去哪里登記，怎樣登記，更給物權(quán)法律秩序的建立設(shè)置了障礙，不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記，很難給交易當(dāng)事人提供全面的信息。例如：當(dāng)事人要查閱某工廠是否已經(jīng)實(shí)行抵押，需要到土地管理部門，到房屋管理部門查閱房屋是否抵押，到工商部門查閱設(shè)備是否抵押，到公安部門查閱車輛是否設(shè)定抵押，這就給當(dāng)事人造成了極大的不便。而且，分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。10我們應(yīng)當(dāng)遵循不動(dòng)產(chǎn)登記的普遍法理和國(guó)際慣例，在我國(guó)建立統(tǒng)一的，真正服務(wù)于交易安全、服務(wù)于當(dāng)事人的登記制度。

有學(xué)者認(rèn)為，以土地管理部門作為登記機(jī)關(guān)較為合適。因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前土地管理部門從上到下分別是國(guó)土資源部、國(guó)土資源廳以及市縣的國(guó)土資源局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的國(guó)土資源管理所。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國(guó)城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足物權(quán)公示的要求。11 而在梁慧星先生起草的物權(quán)法草案建議稿中是建議設(shè)在縣級(jí)人民法院，即由縣級(jí)人民法院管轄不動(dòng)產(chǎn)登記。這是采納德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。這樣的方案好處有：不動(dòng)產(chǎn)登記簿經(jīng)常在房產(chǎn)糾紛中作為證據(jù)，如果說(shuō)登記機(jī)構(gòu)設(shè)在縣級(jí)法院，登記簿擺在縣級(jí)法院，審判庭調(diào)取證據(jù)就非常方便，就會(huì)方便訴訟，方便當(dāng)事人。

（二）補(bǔ)充增加原權(quán)利人的救濟(jì)手段

善意取得制度目的在于保護(hù)交易安全，在對(duì)受讓人和原權(quán)利人的利益進(jìn)行平衡的情況下，只有受讓人有償?shù)厥茏屫?cái)產(chǎn)時(shí)，才有必要犧牲原權(quán)利人的利益，以確認(rèn)受讓人獲得物權(quán)。原所有權(quán)人是最大受害者。為維護(hù)公平正義，法律應(yīng)對(duì)原所有權(quán)人提供如下救濟(jì)手段：違約責(zé)任救濟(jì)，不當(dāng)?shù)美葷?jì)，侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)，國(guó)家賠償救濟(jì)。但物權(quán)法僅對(duì)前三種救濟(jì)手段給予了一定程度的認(rèn)可，筆者認(rèn)為，國(guó)家賠償救濟(jì)也同樣應(yīng)予以強(qiáng)調(diào)。理由在于，不動(dòng)產(chǎn)登記簿在登記機(jī)關(guān)的控制之中，登記行為是一種行政行為，國(guó)家登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)，受讓人對(duì)登記錯(cuò)誤的信賴，才導(dǎo)致原所有權(quán)人的損失。因此，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)此，我們可以借鑒德國(guó)的規(guī)定，設(shè)立專門的登記錯(cuò)誤賠償基金，從登記費(fèi)用中提取一定比例的金額存入基金，專供賠償之用。

五、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的出臺(tái)與實(shí)施，在可見(jiàn)的將來(lái)會(huì)對(duì)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)交易模式產(chǎn)生一定的沖擊，尤其是對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益帶來(lái)相當(dāng)程度上的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為在實(shí) 施該制度的產(chǎn)生的大量新問(wèn)題應(yīng)該在未來(lái)專門出臺(tái)一系列司法解釋來(lái)規(guī)范和約束，從而真正地實(shí)現(xiàn)國(guó)家規(guī)范和保護(hù)交易安全和善意相對(duì)人利益的立法用意。

參考文獻(xiàn)謝在全：《民法物權(quán)論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第221-222頁(yè)。[意]彼得羅·彭凡德：《羅馬法教科書》，黃風(fēng)譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社1992年版，第209頁(yè)。王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第261頁(yè)。如《德國(guó)民法典》第892條規(guī)定:“為權(quán)利取得人的利益，關(guān)于以法律行為取得土地的物權(quán)或者土地物權(quán)之上的物權(quán)的情形，土地登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)為正確，但是如土地登記簿上記載對(duì)抗此權(quán)利的正確性的異議抗辯時(shí)，或者取得人明知此項(xiàng)不正確的除外。為特定人的利益，權(quán)利人在土地登記簿上的權(quán)利受到處分權(quán)限制的，只有在該限制被記載在土地登記簿或者被權(quán)利取得人知悉時(shí)，才對(duì)權(quán)利取得人發(fā)生法律效力。”再如《瑞士民法典》第973條規(guī)定:“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記,因而取得所有權(quán)或者其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。”1999年完成的臺(tái)灣物權(quán)編修正草案第759條第2項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無(wú)效或撤銷之原因而受影響。”王澤鑒：《民法物權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第122-123頁(yè)。王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年版，第299頁(yè)-300頁(yè)。葉金強(qiáng)：《公信力的法律構(gòu)造》，北京大學(xué)出版社，2004年版，第184-186頁(yè)。7 常鵬翱：《物權(quán)法的展開(kāi)與反思》，法律出版社，2007年版，第236-237頁(yè)。顧祝軒：“論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公信力原則的立法模式——絕對(duì)公信力與相對(duì)公信的選擇”，載孫憲忠：《制定科學(xué)的民法典——中德民法典研討會(huì)文集》，法律出版社2003年版，第351頁(yè)。同6，第183頁(yè)。金麗婷：《論不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載《牡丹江師范學(xué)院學(xué)報(bào)(哲社版)》2007年第2期，第13-14頁(yè)。肖厚國(guó)：《物權(quán)變動(dòng)研究》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院博士學(xué)位論文2000年版，第78頁(yè)。

第四篇：文檔抵押權(quán)善意取得制度研究

湖南師范大學(xué) 碩士學(xué)位論文抵押權(quán)善意取得制度研究 姓名：李昱彥 申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士 專業(yè)：法學(xué)民商法 指導(dǎo)教師：周輝斌 20100401 摘 要 ２００７年頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第１０６條明確規(guī)定了善意取得制度既適用于動(dòng)產(chǎn)，也適用于不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)而將其適用范圍擴(kuò)大到其他物權(quán)，但該條文對(duì)抵押權(quán)的善意取得問(wèn)題無(wú)具體規(guī)定。此前，我國(guó)擔(dān)保法也僅規(guī)定了質(zhì)權(quán)和留置權(quán)的善意取得，同樣也未規(guī)定抵押權(quán)的善意取得，理論界和司法界對(duì)抵押權(quán)善意取得這一問(wèn)題也有著不同的觀點(diǎn)。因此對(duì)于抵押權(quán)善意取得問(wèn)題進(jìn)行專門研究十分必要。全文共分四章，第一章對(duì)抵押權(quán)善意取得制度的內(nèi)涵進(jìn)行了界定，闡述了抵押權(quán)善意取得的法理基礎(chǔ)，結(jié)合司法實(shí)踐對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)是否適用善意取得制度的不同審判結(jié)果提出了構(gòu)建我國(guó)抵押權(quán)善意取得制度的必要性。第二章在對(duì)我國(guó)學(xué)界關(guān)于抵押權(quán)是否適用善意取得的理論分歧進(jìn)行了比較分析后，認(rèn)為動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)均應(yīng)適用善意取得制度。第三章分別分析了德國(guó)、瑞士及臺(tái)灣地區(qū)抵押權(quán)善意取得的立法現(xiàn)狀，以期為我國(guó)抵押權(quán)善意取得制度提供借鑒。第四章針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的不同特點(diǎn)，就我國(guó)如何完善抵押權(quán)善意取得制度提出建議和意見(jiàn)。關(guān)鍵詞：善意取得，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán) ＡＢＳＴＲＣＴ Ｐｒｏｍｕｌｇａｔｅｄ ｉｎ ２００７，ｔｈｅ ｓｅｃｔｉｏｎ １ ０６ ｏｆ”Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｌａｗ ｏｆ ＴｈｅＰｅｏｐｌｅ’Ｓ Ｒｅｐｕｂｌｉｃ ｏｆ Ｃｈｉｎａ”ｍａｄｅ ｃｌｅａｒ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｂｏｎａ ｆｉｄｅ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ ｉｓｎｏｔ ｏｎｌｙ ａｐｐｌｉｅｄ ｔｏ ｃｈａｔｔｅｌ ａｎｄ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ，ｂｕｔ ａｌｓｏ ｔｏ ｏｔｈｅｒ ｐｒｏｐｅｒｔｙ．Ａｔｔｈｅ ｓａｍｅ ｔｉｍｅ，ｔｈｉｓ ｓｅｃｔｉｏｎ ｈａｓ ｎｏ ｓｐｅｃｉｆｉｃ ｐｒｏｖｉｓｉｏｎｓ ｔｏ ｂｏｎａ ｆｉｄｅａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ ｏｆ ｍｏｒｔｇａｇｅ．Ｂｅｆｏｒｅ ｔｈｅ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｌａｗ，ｉｎ ｔｈｅ Ｗａｒｒａｎｔ Ｌａｗ ｏｆｏｕｒ ｃｏｕｎｔｒｙ，ｏｎｌｙ ｂｏｎａ ｆｉｄｅ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ ｏｆ ｐｌｅｄｇｅ ａｎｄ ｌｉｅｎ ｈａｓ ｂｅｅｎｐｒｅｓｃｒｉｂｅｄ ｅｘｃｅｐｔ ｂｏｎａ ｆｉｄｅ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ ｏｆ ｍｏｒｔｇａｇｅ．Ｓｏ，ｉｔ ｉｓ ｎｅｃｅｓｓａｒｙ ｔｏｒｅｓｅａｒｃｈ ｔｈｅ ｓｙｓｔｅｍ ｏｆ ｂｏｎａ ｆｉｄｅ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ ｏｆ ｍｏｒｔｇａｇｅ． Ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｉｎｃｌｕｄｅｓ ｆｏｕｒ ｃｈａｐｔｅｒｓ．Ｉｎ ｔｈｅ ｆｉｒｓｔ ｃｈａｐｔｅｒ，ｔｈｅｃｏｎｎｏｔａｔｉｏｎ ｏｆ ｓｙｓｔｅｍ ｏｆ ｂｏｎａ ｆｉｄｅ ｏｆ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｅｖｏｌｕｔｉｏｎ ｈａｓ ｂｅｅｎｄｅｆｉｎｅｄ，ａｎｄ ｔｈｅ ｌａｗ ｆｏｕｎｄａｔｉｏｎ ｏｆ ｂｏｎａ ｆｉｄｅ ｏｆ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｈａｓ ｂｅｅｎｓｕｍｍａｒｉｚｅｄ．Ｉｎ ｔｈｅ ｓｅｃｏｎｄ ｃｈａｐｔｅｒ，ｔｈｅｏｒｅｔｉｃ ｄｉｖａｒｉｃａｔｉｏｎ ｉｎ ｏｕｒ ａｃａｄｅｍｉａｔｈａｔ ｗｈｅｔｈｅｒ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｉｓ ａｐｐｌｉｃａｂｌｅ ｔｏ ｂｏｎａ ｆｉｄｅ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ ｈａｓ ｂｅｅｎａｎａｌｙｚｅｄ ｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅｌｙ．Ｂａｓｅ ｏｎ ｔｈｅ ａｎａｌｙｓｉｓ，ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｃｏｎｓｉｄｅｒｅｄ ｔｈａｔｔｈｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｏｆ ｃｈａｔｔｅｌ ａｎｄ ｔｈｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｓ ａｐｐｌｉｃａｂｌｅ ｔｏｂｏｎａ ｆｉｄｅ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ．Ｉｎ ｔｈｅ ｔｈｉｒｄ ｃｈａｐｔｅｒ，ｔｈｅ ｌｅｇｉｓｌａｔｉｖｅ ａｃｔｕａｌｉｔｙ ｏｆ Ｇｅｒ、Ｓｗｉｔｚ ａｎｄ ＰＲＣ ｈａｖｅ ｂｅｅｎ ａｎａｌｙｚｅｄ ｒｅｓｐｅｃｔｉｖｅｌｙ．Ｉｎ ｔｈｅ ｆｏｒｔｈ ｃｈａｐｔｅｇ ｔｈｉｓｐａｐｅｒ ｅｘｐｒｅｓｓｅｄ ｓｏｍｅ ｏｐｉｎｉｏｎ ｏｎ ｈｏｗ ｔｏ ｅｓｔａｂｌｉｓｈ ｔｈｅ ｓｙｓｔｅｍ ｏｆ ｂｏｎａ ｆｉｄｅａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ ｏｆ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｆｏｒ ｏｕｒ ｃｏｕｎｔｒｙ．Ｋｅｙ Ｗｏｒｄｓ：ｓｙｓｔｅｍ ｏｆ ｂｏｎａ ｆｉｄｅ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ，ｍｏｒｔｇａｇｅ ｏｆ ｃｈａｔｔｅｌ，ｍｏｒｔｇａｇｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ＩＩ 湖南師范大學(xué)學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的作品成果。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。學(xué)位論文作者簽名：有甥 ≯刁口年歲月／彥日 湖南師范大學(xué)學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，研究生在校攻讀學(xué)位期間論文工作的知識(shí)產(chǎn)權(quán)單位屬湖南師范大學(xué)。同意學(xué)校保留并向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)湖南師范大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。本學(xué)位論文屬于 １、保密口，在??年解密后適用本授權(quán)書。２、不保密口。．．（請(qǐng)?jiān)谝陨舷鄳?yīng)方框內(nèi)打“￣／”）作者簽名：／分寥彥 日期：ｚｄ７０年ｊ，月膨日 別醛各嗣鍘嗍御＂刪日抵押權(quán)善意取得制度研究 己ｌ ］Ｉ 吉 口

一、問(wèn)題的提出 善意取得是物權(quán)法的一項(xiàng)重要制度，對(duì)于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。２０００年頒布的《最高關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第８４條、第１０８條分別規(guī)定了質(zhì)權(quán)和留置權(quán)的善意取得，但沒(méi)有規(guī)定抵押權(quán)的善意取得制度。《物權(quán)法》第１０６條明文規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定的除外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理價(jià)格的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款的規(guī)定。”該條文規(guī)定了善意取得制度既適用于動(dòng)產(chǎn)，也適用于不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)進(jìn)一步將其適用范圍擴(kuò)大到其他物權(quán)，為他物權(quán)的善意取得留下了余地。但是，該條文對(duì)他物權(quán)無(wú)明確界定，對(duì)抵押權(quán)的善意取更無(wú)具體規(guī)定。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)學(xué)界對(duì)所有權(quán)的善意取得的研究較多，但對(duì)他物權(quán)的善意取得研究甚少。抵押權(quán)為羅馬法以來(lái)近現(xiàn)代各國(guó)民法上最重要的擔(dān)保物權(quán)，被稱為“擔(dān)保之王”，支配的是物的交換價(jià)值，在商品交易中發(fā)揮了重要的作用。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，因抵押權(quán)善意取得引起的糾紛也逐漸增多。對(duì)抵押權(quán)善意取得制度進(jìn)行研究有利于優(yōu)化司法資源，為合理地處理該類糾紛提供依據(jù)；有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于保護(hù)交易安全，為交易安全、當(dāng)事人的合法權(quán)益提供保障，符合社會(huì)價(jià)值取向。本文從抵押權(quán)善意取得的相關(guān)理論著手，對(duì)國(guó)內(nèi)外抵押權(quán)善意取 碩十學(xué)位論文得立法現(xiàn)狀進(jìn)行比較研究及我國(guó)抵押權(quán)善意取得制度提出了具體建議。

二、文獻(xiàn)綜述 我國(guó)現(xiàn)有的文獻(xiàn)中，對(duì)抵押權(quán)善意取得進(jìn)行專門研究的文獻(xiàn)較少，主要集中在與抵押權(quán)善意取得制度相關(guān)的理論與立法上。如所有權(quán)的善意取得制度、抵押權(quán)制度等等。對(duì)于善意取得制度的起源、定義、適用范圍、效力等相關(guān)理論，我國(guó)多數(shù)民法教科書及多部關(guān)于物權(quán)法的著作都有涉及。如梁慧星主編的《中國(guó)物權(quán)法研究》（法律出版社１９９８年版）、孫憲忠《論物權(quán)法》（法律出版社２００１年版）謝在全著《民法物權(quán)論》（中國(guó)政法大學(xué)出版社２００４年版）、尹田《物權(quán)法理論評(píng)析與思考》（中國(guó)人民大學(xué)出版社２００４年版）、王軼著《物權(quán)變動(dòng)論》（中國(guó)人民大學(xué)出版社２００１年版）、孫憲忠《中國(guó)物權(quán)法總論》（法律出版社２００３年版）等等。此外也有些學(xué)者重點(diǎn)研究了善意取得的適用范圍，大多數(shù)學(xué)者支持善意取得既適用動(dòng)產(chǎn)也適用不動(dòng)產(chǎn)。如楊立新《民法判例研究與適用》（中國(guó)檢察出版社１９９４年版）、肖厚國(guó)《物權(quán)變動(dòng)研究》（法律出版社２００２年版）、梁慧星、陳華彬《物權(quán)法》（法律出版社２００３年版）、常鵬翱《物權(quán)法典型案例判例研究》（人民法院出版社２００２年版）李富建《論不動(dòng)產(chǎn)善意取得》（《中國(guó)礦業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)》２００２年第四期）、王卓《淺析不動(dòng)產(chǎn)的善意取得》（《當(dāng)代法學(xué)》２００２年第４期）。也有些學(xué)者提出了善意取得制度僅適用動(dòng)產(chǎn)的觀點(diǎn)，他們認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，通過(guò)公信原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全給予保護(hù)便于足夠，不必另設(shè)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度①；當(dāng)代不動(dòng)產(chǎn)普遍建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的普遍公開(kāi)性，任何人均不得宣告自己不知①佟柔．中國(guó)民法【Ｍ】．北京：法律出版社，１９９０：２４８． ２ 抵押權(quán)善意取得制度研究道登記內(nèi)容，這樣，主觀意義的善意已不再有可能得到確認(rèn)。①如魏振瀛主編的《民法》（北京大學(xué)出版社高等教育出版社２００４年版）、彭萬(wàn)林《民法學(xué)》（中國(guó)政法大學(xué)出版社１９９９年版）、梁慧星主編的 《中國(guó)物權(quán)法研究》（法律出版社１９９８年版）、佟柔主編《中國(guó)民法》（法律出版社１９９０年版）。關(guān)于抵押權(quán)善意取得制度的構(gòu)建、法學(xué)原理、比較研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者鮮有全面深入的研究，沒(méi)有見(jiàn)到對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行全面而系統(tǒng)研究的著作，主要是在相關(guān)著作中的某些章節(jié)中粗略提過(guò)或是在專業(yè)期ｆｌＪｔ：ｌｊ登了一些相關(guān)論文。如陳華彬《物權(quán)法研究》（法律出版社２００９年版）、陳本寒《擔(dān)保物權(quán)法比較研究》（武漢大學(xué)出版社２００３年版）、王利明《與民法同行》、劉永營(yíng)、段凱發(fā)表于《甘肅政法成人教育學(xué)院報(bào)》２００４年第四期的《論抵押權(quán)的善意取得》）、葉金強(qiáng)發(fā)表于《現(xiàn)代法學(xué)》第２６卷第２期的《動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的解析》。有些法官根據(jù)自己在審判實(shí)踐中遇到抵押權(quán)善意取得的案例，提出了抵押權(quán)的善意取得存在的合理性及構(gòu)成要件。如南京市串級(jí)人民法院朱上江、王劍飛發(fā)表于 《現(xiàn)代金融》第２期的《從一起抵押貸款糾紛談抵押權(quán)的善意取得》。有些學(xué)者提出了抵押權(quán)善意取得的法律依據(jù)、立法規(guī)制。如陳元慶載于《法學(xué)評(píng)論》２００６年第２期的《抵押權(quán)善意取得及其立法規(guī)制》。有些學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得的保護(hù)是基于物權(quán)公信力還是善意取得制度提出了自己的見(jiàn)解，如付勛鄒長(zhǎng)清發(fā)表于《法制與社會(huì)》２００８年第７期的的《不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得的再思考》。在由王利明教授主持的物權(quán)法草案建議稿的第７８條，梁慧星教授主持的物權(quán)法草案建議稿的第２９條均提出了抵押權(quán)的善意取得制度。只是一個(gè)是從公信力的角度，一個(gè)是直接從物權(quán)的善意取得角度作出規(guī)定。國(guó)外對(duì)抵押權(quán)的善意取得有立法規(guī)定的國(guó)家為瑞士、德國(guó)等。《瑞①謝在全．民法物權(quán)論（上）【Ｍ】．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，１９８９：２６３． 碩十學(xué)位論文士民法典》第９７３條第１款規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記，因而取得所有權(quán)或者其他權(quán)利的人，均受保護(hù)”；第９３３條規(guī)定：“善意受讓動(dòng)產(chǎn)為其所有或?yàn)橄拗莆餀?quán)標(biāo)的的，縱讓與人未經(jīng)授權(quán)讓與，其取得仍受保護(hù)④。” 總的來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)對(duì)抵押權(quán)善意取得制度的專題研究并不系統(tǒng)也不深入，立法上也無(wú)具體的規(guī)定。因此，這一問(wèn)題的研究角度具有一定的新穎性，它能更合理地指導(dǎo)司法實(shí)踐、保護(hù)交易安全、保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。①孫憲忠，常鵬翱．論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分【Ｊ】．法學(xué)研究，２００９（５）：６６—６８． ４ 抵押權(quán)善意取得制度研究 第一章抵押權(quán)善意取得制度的概述 第一節(jié)抵押權(quán)善意取得制度的內(nèi)涵

一、構(gòu)建抵押權(quán)善意取得制度的必要性 物權(quán)的變動(dòng)，動(dòng)產(chǎn)以占有為公示的方法，動(dòng)產(chǎn)占有人推定為所有權(quán)人。現(xiàn)實(shí)生活中，占有人以自己無(wú)權(quán)處分的占有物與善意第三人設(shè)立抵押權(quán)的行為屢有發(fā)生。不動(dòng)產(chǎn)的公示方法為登記，登記人推定為所有權(quán)人。但無(wú)論動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記錯(cuò)誤的發(fā)生，況且我國(guó)的登記制度相當(dāng)不完善，因而存在不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分的可能。例如，共有財(cái)產(chǎn)在登記簿上只記載一個(gè)權(quán)利人，但是該不動(dòng)產(chǎn)被登記人設(shè)立了抵押權(quán)；又或是因登記人員的失誤，錯(cuò)登，少登不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況后，該不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立了抵押權(quán)。在這些情形下，抵押權(quán)人獲得的抵押權(quán)是否受到保護(hù)？原權(quán)利人對(duì)該抵押物是否能行使追及權(quán)？而無(wú)處分權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種法律責(zé)任？這些都是亟待解決的問(wèn)題。司法實(shí)踐中，因抵押權(quán)善意取得的糾紛而訴諸法律的案件也越來(lái)越多。案例一：２００７年７月６日，原告莫某與被告付某訂立一份合同，約定由二人共同出資修建城南路１０２號(hào)房屋。２００７年１ １月１９日，付某在未告知莫某的情況下，在房產(chǎn)管理局辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，該證僅載明付某為所有權(quán)人。２００７年１２月２ ６日，興發(fā)物資有限公司（法定代表人為楊某）與工行紅旗路支行訂立了一份借款合同，付某當(dāng)天以此房屋作為這筆借款的擔(dān)保抵押物與紅旗路支行訂立了一份抵押合同。其后，付某協(xié)同工行紅旗路支行辦理了抵押物登記手續(xù)。２ ００ ８年３月，莫某獲知后，認(rèn)為其享有的所有權(quán)受到侵犯，于是向人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)抵押合同無(wú)效。一審法院審理后認(rèn)為，付某未經(jīng)莫某同意，私自將其與莫某共同共有的房屋用于抵押貸款，侵 碩七學(xué)位論文犯了莫某的合法權(quán)益，但由于該房屋是付某和莫某按份共有，抵押合同中針對(duì)莫某應(yīng)享有的房屋所有權(quán)份額的抵押無(wú)效。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第５ ４條第１款之規(guī)定，判決付某和工行紅旗路支行訂立的抵押合同中，付某以其所享有的房屋所有權(quán)份額設(shè)定的抵押有效，而以莫某所享有的房屋所有權(quán)份額設(shè)定的抵押無(wú)效。一審宣判后，工行紅旗路支行不服，提起上訴。上訴理由為作為抵押物的房產(chǎn)，莫某沒(méi)有該房屋產(chǎn)權(quán)證書，不能證明其為房屋合法所有人。因此要求依法改判，駁回莫某的訴訟請(qǐng)求。莫某則認(rèn)為其雖無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書，但是事實(shí)上的共有人，未經(jīng)其認(rèn)可私自以共有房屋抵押屬侵權(quán)行為，因此一審判決正確，應(yīng)予維持。二審人民法院審理后認(rèn)為，付某私自以其與莫某共有的房屋對(duì)外設(shè)定抵押，侵犯了莫某的合法權(quán)益，莫某對(duì)此可向付某提起相關(guān)訴訟，但付某所持有的房屋產(chǎn)權(quán)證書并未記載莫某為共同權(quán)利人，且工行紅旗路支行在與付某訂立抵押合同時(shí)盡到了善意第三人應(yīng)注意的義務(wù)，故該抵押合同應(yīng)為有效。對(duì)于本案，二審法院實(shí)際上以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示的規(guī)定以及民法上善意取得制度做出了一個(gè)正確的判決。案例二：２００３年９月２６日原告劉某與被告彭某簽訂了一份抵押合同，彭某以其倉(cāng)庫(kù)內(nèi)價(jià)值８０萬(wàn)元的化工原料作為抵押物向劉某借款５０萬(wàn)元，并辦理了抵押登記。借款到期后彭某未履行還款義務(wù)，劉某向法院提起訴訟，要求彭某歸還借款５０萬(wàn)元及利息，如果彭某不能履行還款義務(wù)，請(qǐng)求行使抵押權(quán)。審理中，第三人王某申請(qǐng)參加訴訟，要求確認(rèn)原、被告簽訂的抵押合同無(wú)效。經(jīng)查明：原告向被告提供的抵押物系王某交由錢某代為保管的貨物。對(duì)于該案的審理有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押人以自己沒(méi)有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，其抵押行為無(wú)效，抵押權(quán)不適用善意取得制度。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押人用來(lái)抵押的財(cái)產(chǎn)，由抵押人占有，而占有是動(dòng)產(chǎn)公示的 ６ 抵押權(quán)善意取得制度研究方法，抵押權(quán)人有理由相信該抵押物是抵押人所有的財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人主觀上具有善意且無(wú)過(guò)錯(cuò)，并且該抵押物依法辦理了抵押登記，抵押權(quán)屬善意取得，抵押合同有效。依據(jù)物權(quán)的公示公信原則，占有為動(dòng)產(chǎn)的公示方法，登記為不動(dòng)產(chǎn)的公示方法。因此，在交易的過(guò)程中，抵押權(quán)人有理由相信公示的物權(quán)狀態(tài)而進(jìn)行交易。在進(jìn)行抵押的法律行為中，如果抵押權(quán)人對(duì)所提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)都要去調(diào)查該財(cái)產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)，去確認(rèn)抵押人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有無(wú)所有權(quán)或處分權(quán)，不僅增加交易成本、對(duì)抵押權(quán)人極不公平，而且也妨礙了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的順利進(jìn)行。對(duì)以上案例的正確處理之所以會(huì)有不同的看法，根本原因是我國(guó)立法對(duì)于抵押權(quán)是否適用善意取得制度缺乏明確的規(guī)定，理論界對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)也還存在不同的觀點(diǎn)。因此，從立法上確立完善的抵押權(quán)善意取得制度勢(shì)在必行。

二、善意取得的概念 善意取得是指無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的讓與人將他人財(cái)產(chǎn)讓與買受人后，若買受人在取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)系出于善意，則取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，原財(cái)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還，而只能要求讓與人賠償損失。＠善意取得的構(gòu)成要件主要包括以下幾個(gè)方面： 其

一、在主體方面，轉(zhuǎn)讓人須為無(wú)權(quán)處分人，受讓人為有民事行為能力人。只有當(dāng)轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)處分該物時(shí)，原物所有人的利益才會(huì)受到侵害，才會(huì)存在犧牲原物權(quán)人的利益而保護(hù)第三人利益的情形，才有適用善意取得的必要。并且，受讓人應(yīng)當(dāng)具有民事行為能力，這樣才能保證第三人的行為是有效的。①胡康生．中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義［Ｍ】．北京：法律出版社，２００７：２３９． 碩士學(xué)位論文 其

二、在客體方面，善意取得的客體包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他物權(quán)。其

三、就主觀方面來(lái)說(shuō)，受讓人應(yīng)當(dāng)?shù)纳埔獾摹Ｋ^“善意’’，主要指不知情，指行為人在為某種民事行為時(shí)不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。對(duì)于認(rèn)定這種“心理狀態(tài)”，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個(gè)因素：首先，受讓人是否有“知情”的義務(wù)，通過(guò)他的專業(yè)知識(shí)水平以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人的了解程度，受讓人是否能夠判斷他的取得是善意的；其次，受讓人是否支付了合理的對(duì)價(jià)，如果受讓人明知其取得該物的價(jià)格與實(shí)際價(jià)值相差極大，則可以認(rèn)定為其行為出于“非善意”； 其

四、在客觀方面，善意取得必須依一定的法律行為而存在，這是善意取得的前提。受讓人通過(guò)交易從轉(zhuǎn)讓人處取得財(cái)產(chǎn)，而受讓人的這種行為是一種“支付合理對(duì)價(jià)”的法律行為，并且轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。善意取得制度是一項(xiàng)保障交易安全、維護(hù)社會(huì)公平正義和穩(wěn)定社會(huì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的制度，其涉及民法所有權(quán)靜的保護(hù)與財(cái)產(chǎn)交易動(dòng)的保護(hù)兩個(gè)方面。它雖然限制了原所有權(quán)人所有權(quán)的追及效力，在一定程度上犧牲了所有權(quán)人的利益，但是它保護(hù)了財(cái)產(chǎn)交易動(dòng)的安全、促進(jìn)了商品的流通。

三、抵押權(quán)善意取得的概念 抵押權(quán)善意取得指為擔(dān)保債務(wù)的履行，無(wú)處分權(quán)人以他人的財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)，如抵押權(quán)人受讓該抵押權(quán)時(shí)出于善意，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)白辦理登記之日起，抵押權(quán)人取得抵押權(quán)；動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自抵押合同生效之日起，‘抵押權(quán)人取得抵押權(quán)。原所有權(quán)人不得對(duì)抵押權(quán)人行使抗辯權(quán)。例如，甲公司為擔(dān)保債務(wù)的履行，將乙公司交由自己保管的貨物作為抵押物抵押給了某丙，并辦理了抵押登記。債務(wù)到期后，甲公司沒(méi)有履行清償債務(wù)的義務(wù)，某丙可就該抵押物行使抵押權(quán)，原所有權(quán) 抵押權(quán)善意取得制度研究人不得對(duì)乙公司行使抗辯權(quán)。某丙取得的抵押權(quán)屬于善意取得。再如，某甲將與某乙共同出資修建的房屋以個(gè)人的名字辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。其后，某甲將該房屋作為債務(wù)的擔(dān)保，抵押給了銀行，并辦理了抵押登記。債務(wù)到期后，某甲沒(méi)有履行清償債務(wù)的義務(wù)，銀行可就該抵押物行使抵押權(quán)，房屋共有人某乙不能行使抗辯權(quán)。銀行所取得的該房屋的抵押權(quán)也屬于善意取得。第二節(jié)抵押權(quán)善意取得的法理依據(jù) 抵押權(quán)善意取得制度是以一種以犧牲財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全為目的來(lái)保障財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全制度。從法律的正義而言，對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)靜的安全與財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全的保護(hù)應(yīng)當(dāng)予以一視同仁的保護(hù)，但為什么該制度偏重一方而偏廢另一方，對(duì)于這兩種安全的保護(hù)卻始終不能兼顧呢？這涉及到抵押權(quán)善意取得制度存在的法理依據(jù)。在民法史上，關(guān)于善意取得制度存在的法理依據(jù)歸納起來(lái)，有以下幾種：

一、取得實(shí)效說(shuō) 取得時(shí)效說(shuō)是由意大利，法國(guó)等學(xué)者提出。從時(shí)效的角度上來(lái)說(shuō)明善意取得存在的根據(jù)。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為善意取得制度之所以能使善意受讓動(dòng)產(chǎn)的人從此前對(duì)動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)利狀態(tài)變?yōu)槿〉盟袡?quán)，完全是即時(shí)時(shí)效或瞬間時(shí)效作用的結(jié)果。①取得時(shí)效說(shuō)認(rèn)為善意取得的存在的根源是取得時(shí)效制度。但是時(shí)效制度和善意取得制度之間是兩種不相關(guān)的制度。時(shí)效制度，以時(shí)間的經(jīng)過(guò)為其構(gòu)成要素；而善意取得制度則與時(shí)間和時(shí)間的經(jīng)過(guò)全然未有聯(lián)系。退而言之，即使將善意取得理解為即時(shí)時(shí)效或瞬間時(shí)效的結(jié)果，這里的“即時(shí)或瞬間’’，也同樣與時(shí)間的經(jīng)過(guò)無(wú)任何關(guān)聯(lián)。①梁慧星，陳華彬．物權(quán)法【Ｍ】．北京：法律出版社，２００７：２０６． ９ 碩十學(xué)位論文

二、非時(shí)效說(shuō) 非時(shí)效說(shuō)，具體包括四種不同的主張。１、占有效力說(shuō)，是由基爾克等人提出，認(rèn)為“善意取得制度是基于受讓人善意受讓占有后，效力就成立了”。占有效力說(shuō)，雖然認(rèn)為占有的效力是由于第三人受讓動(dòng)產(chǎn)的占有后才成立的，但該學(xué)說(shuō)不能說(shuō)明第三人的主觀心態(tài)與占有之間的聯(lián)系；２、法律賦權(quán)說(shuō)，是指“善意第三人能從無(wú)權(quán)利人處取得權(quán)利，是由于法律賦予了占有人處分原權(quán)利人的動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”。法律賦權(quán)說(shuō)也稱權(quán)力賦予說(shuō)，雖然該學(xué)說(shuō)認(rèn)為善意第三人能從無(wú)權(quán)處分者處取得權(quán)利是來(lái)源于法律的賦予，但是該學(xué)說(shuō)卻不能從法理上來(lái)解釋對(duì)善意第三人進(jìn)行保護(hù)的合理性。３、法律規(guī)定特別說(shuō)，是由臺(tái)灣學(xué)者提出，指的是“善意取得制度是由法律直接規(guī)定的”。法律特別規(guī)定說(shuō)將善意取得直接歸為一種制度設(shè)計(jì)，認(rèn)為該制度是由法律直接所規(guī)定。雖然該學(xué)說(shuō)避開(kāi)了其他學(xué)說(shuō)的不足之處，但是，語(yǔ)言本身具有模糊性，不可能將每一種社會(huì)想象都詳細(xì)描述。而社會(huì)生活變化多端，法律也不可能將每一種社會(huì)關(guān)系都納入其所調(diào)整的范圍，法律具有滯后性，這一點(diǎn)毋庸質(zhì)疑。因此，語(yǔ)言的模糊性、法律的滯后性這些特點(diǎn)不能支持法律賦予說(shuō)的理論，也無(wú)法從法理上來(lái)解釋對(duì)善意第三人進(jìn)行保護(hù)的合理性。４、權(quán)利外觀說(shuō)，由學(xué)者菲舍爾提出，他認(rèn)為，依照物權(quán)的權(quán)屬外觀狀況，推定物的所有人，占有動(dòng)產(chǎn)的人便推定為該動(dòng)產(chǎn)的所有人。㈣該學(xué)說(shuō)具有一定的合理性。后世的德國(guó)民法、瑞士民法等

基本上采用了以“以手護(hù)手”原則的權(quán)利.

第五篇：善意取得制度案例分析報(bào)告

善意取得制度案例分析報(bào)告

一、案例概述

（一）案例一

1990年4月，廉某與趙某按照當(dāng)?shù)亓?xí)俗舉行了婚禮，未領(lǐng)取結(jié)婚證，婚后生育一子。2003年8月，雙方共同出資47880.78元在廉某單位購(gòu)買了帶有福利性質(zhì)的住房一套，并由廉某單位統(tǒng)一辦理了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證辦理在廉某名下，未載明共有人。2007年11月，廉某在網(wǎng)上發(fā)布了售房信息，隨后與趙某發(fā)生矛盾，兩人分居。

2008年4月，楊某夫婦從網(wǎng)上看到廉某的售房信息后便與廉某聯(lián)系協(xié)商購(gòu)房事宜。締約前，楊某夫婦查看了廉某的房產(chǎn)證，詢問(wèn)了廉某的家庭狀況，廉稱自己?jiǎn)紊恚摲课轂槠鋫€(gè)人所有。2008年4月15日，楊某夫婦以15.5萬(wàn)元的價(jià)格與廉某訂立了房屋買賣合同。合同訂立后，楊某夫婦將現(xiàn)金6.5萬(wàn)元及金額為8萬(wàn)元的定期存單交付給廉某；廉某將房屋產(chǎn)權(quán)證和購(gòu)房原始發(fā)票交付給楊某夫婦。同年4月底，楊某夫婦收到廉某交付的房屋鑰匙，并占有該房屋。

合同簽訂后，楊某夫婦與廉某一起到房管部門辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，由于相關(guān)證明文件不齊備，房管部門未予辦理。在此情況下，楊某夫婦將已交付的8萬(wàn)元存單掛失，并到所購(gòu)買的房屋周圍進(jìn)一步打聽(tīng)、詢問(wèn)該房屋的相關(guān)情況。經(jīng)了解，廉某有丈夫趙某，在某單位工作。2008年5月4日，楊某夫婦到趙某單位找到趙某，并向其核實(shí)其與廉某的身份關(guān)系。趙某表示其與廉某系夫妻關(guān)系，未辦理結(jié)婚證，并表示其不同意出售房屋。

同年5月23日，楊某夫婦以其與廉某訂立的房屋買賣合同為依據(jù)向襄陽(yáng)區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令廉某交付房屋并辦理過(guò)戶手續(xù)。該院受理了該案，審理中，廉某陳述其單身，隱瞞了其已婚事實(shí)；同時(shí)楊某夫婦亦未將其曾找過(guò)趙某的情節(jié)告知法庭。審理中楊某夫婦與廉某自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議：被告廉某于2008年5月30日將訴爭(zhēng)房屋交付給原告楊某夫婦，并協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。案件受理費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)。

該調(diào)解協(xié)議經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字生效后，廉某并未自動(dòng)履行協(xié)議中約定的協(xié)助過(guò)戶義務(wù)。于是，楊某夫婦于2008年6月3日向該院申請(qǐng)執(zhí)行。通過(guò)執(zhí)行，同年7月21日訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶完畢。之后楊某夫婦按照15.5萬(wàn)元的總價(jià)款向廉某付清了余款。

2008年10月，趙某在得知其與廉某共有的房屋被廉某獨(dú)自售出，并已過(guò)戶到他人名下后，提出異議，要求該院依法再審，撤銷原審調(diào)解書，并判令楊某夫婦返還房屋。針對(duì)第三人的異議，原審原告楊某夫婦認(rèn)為，訟爭(zhēng)的房屋登記在廉某名下，未載明共有人，其購(gòu)買時(shí)不知曉廉某為無(wú)權(quán)處分，該房屋實(shí)際付款15.5萬(wàn)元，為合理價(jià)格，且辦理過(guò)戶，其依據(jù)善意取得制度應(yīng)取得該房屋所有權(quán)。

（二）案例二

甲從國(guó)外帶回一架照相機(jī)。好友乙看望甲時(shí)，見(jiàn)到該照相機(jī)愛(ài)不釋手，便向甲提出：“給我吧。”甲說(shuō)：“先拿去用吧。”乙走時(shí)將照相機(jī)帶走。后因乙急需用錢，以2000元將照相機(jī)賣給丙(丙不知情)。三個(gè)月后，甲問(wèn)乙：“你何時(shí)將照相機(jī)還我?”乙說(shuō)：“你不是送給我了?”雙方為此發(fā)生糾紛，訴至法院。

二、案例分析

（一）基本理論

這兩個(gè)案例都涉及的是善意取得制度。

善意取得制度在法律上的邏輯依據(jù)系法律上承認(rèn)占有公信力的邏輯結(jié)果，其實(shí)踐依據(jù)是保護(hù)交易安全。善意取得是物權(quán)法上的一項(xiàng)重要制度，是指無(wú)處分他人動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)產(chǎn)占有人，以移轉(zhuǎn)所有權(quán)或設(shè)定他物權(quán)為目的，將其占有的動(dòng)產(chǎn)交付于善意第三人后，善意受讓人即取得該動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法律制度。

（二）案例一分析

第1頁(yè)

從《物權(quán)法》第一百零六條可以看出：不動(dòng)產(chǎn)善意取得有四個(gè)條件：

1.無(wú)處分權(quán)人處分該不動(dòng)產(chǎn)。首先，廉某單方處分登記在其個(gè)人名下的房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分。該案涉及到婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房改房，產(chǎn)權(quán)登記在妻子廉某單方名下。這種情況下，妻子廉某的單方處分應(yīng)認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分。雖然《物權(quán)法》第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的證明。但是依據(jù)我國(guó)《婚姻法》的規(guī)定，廉某與趙某屬事實(shí)婚姻關(guān)系，在其夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)應(yīng)屬夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。同時(shí)該房屋是單位的房改房，雖然也要出資購(gòu)買，但是帶有一定的福利性質(zhì)，是分配給該家庭成員中夫妻雙方的。依據(jù)特別法優(yōu)于一般法的適用原則，《婚姻法》較《物權(quán)法》應(yīng)屬于特別法，本案應(yīng)依據(jù)《婚姻法》的規(guī)定認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋為廉某與趙某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。故趙某與廉某對(duì)訴爭(zhēng)的房屋享有共同的產(chǎn)權(quán)，廉某未經(jīng)趙某同意單方處分該房產(chǎn)屬無(wú)權(quán)處分。

2.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。受讓人善意與否，主要應(yīng)從受讓人受讓物時(shí)是否知曉出讓人為無(wú)權(quán)處分的角度進(jìn)行審查。如果受讓人受讓該物時(shí)知曉出讓人為無(wú)權(quán)處分仍然購(gòu)買，則不符合主觀善意的要求；反之，則符合。審查認(rèn)定受讓人的“不知曉”狀態(tài)是主要從受讓人是否盡到了當(dāng)時(shí)情景下一般購(gòu)買人的注意義務(wù)角度進(jìn)行審查。

結(jié)合該案，楊某夫婦是否善意應(yīng)從訂立合同和履行合同兩個(gè)階段進(jìn)行分析。

訂立合同階段楊某夫婦查看了廉某的房產(chǎn)證，并詢問(wèn)了廉某的婚姻狀況，盡到了當(dāng)時(shí)情景下一般購(gòu)買人的注意義務(wù)。至于廉某的陳述真實(shí)與否，已經(jīng)超出了楊某夫婦當(dāng)時(shí)情景下作為一般購(gòu)買人的審查能力范圍，楊某夫婦有理由相信廉某關(guān)于自身婚姻狀況的陳述。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，訂立合同階段楊某夫婦對(duì)廉某是否為無(wú)權(quán)處分的情況不知曉，其二人在該階段主觀上符合善意的要求。

履行合同階段，由于楊某夫婦在與廉某到房管部門進(jìn)行房屋過(guò)戶登記時(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)廉某的證明文件不全不能過(guò)戶，后楊某夫婦通過(guò)打聽(tīng)得知廉某丈夫趙某存在，并與趙某見(jiàn)面。趙某向楊某夫婦陳述楊某夫婦所購(gòu)買的房屋系其與廉某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并表示其不同意出售該房屋。至此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定楊某夫婦已經(jīng)知曉廉某向其二人出售的房屋系廉某與趙某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，廉某的單方處分，是無(wú)權(quán)處分。楊某夫婦辯稱，趙某不能出示結(jié)婚證，房產(chǎn)又未注明共有人，其不能辨識(shí)趙某的陳述是否真實(shí)。對(duì)此辯解理由認(rèn)為不能成立。因?yàn)槭聦?shí)婚姻是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)歷史遺留的民間習(xí)俗婚禮的一種認(rèn)可，我國(guó)現(xiàn)行法律保護(hù)事實(shí)婚姻。楊某夫婦作為一般購(gòu)買人，能夠從廉、趙二人的年齡上對(duì)趙某的陳述真實(shí)與否做出一個(gè)初步判斷；而且，從楊某夫婦獲知趙某與廉某夫妻關(guān)系的信息來(lái)源上看，該信息是從訟爭(zhēng)房屋的周圍鄰居處得知，加上楊某夫婦與廉某到房管部門因缺少證明文件不能過(guò)戶的事實(shí)，足以推翻楊某夫婦辯稱其二人不能辨識(shí)趙某陳述真實(shí)與否的理由。從一般購(gòu)買人交易中應(yīng)當(dāng)盡到的注意義務(wù)角度進(jìn)行審查，楊某夫婦交易的是房屋，對(duì)如此重大的財(cái)產(chǎn)利益，應(yīng)當(dāng)盡到與財(cái)產(chǎn)利益相對(duì)應(yīng)的注意義務(wù)。其對(duì)諸多疑惑因素的無(wú)端忽視，應(yīng)認(rèn)定為沒(méi)有盡到當(dāng)時(shí)情景下一般購(gòu)買人的注意義務(wù)，不能認(rèn)定其堅(jiān)持購(gòu)買仍處于主觀善意狀態(tài)。

3.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。其次，楊某已經(jīng)交付了合理對(duì)價(jià)，合同訂立后，楊某夫婦將現(xiàn)金6.5萬(wàn)元及金額為8萬(wàn)元的定期存單交付給廉某。

4.轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。最后，登記的完成有瑕疵，廉某在與廉某訂立房屋買賣合同后，由于證明文件不齊，無(wú)法協(xié)助楊某夫婦辦理過(guò)戶手續(xù)，不符合轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記條件，不能依據(jù)善意取得制度取得該轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。至于原審中雙方借助法院公權(quán)力，通過(guò)訴訟達(dá)到過(guò)戶目的，用于滿足轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記這個(gè)條件的做法，在再審查明事實(shí)后應(yīng)當(dāng)給予否定，并對(duì)原審予以糾正。楊某夫婦對(duì)訟爭(zhēng)房屋不能依據(jù)善意取得制度取得所有權(quán)。第三人趙某作為物權(quán)共有人，依據(jù)物權(quán)的追及效力要求原審原告楊某夫婦返還房屋，符合法律規(guī)定。因第三人趙某與原審被告廉某尚處夫妻關(guān)系存續(xù)期間，對(duì)廉某的返還房屋價(jià)款義務(wù)，第三人趙某應(yīng)承擔(dān)連帶返還責(zé)任。

第2頁(yè)

(三)案例二分析

本案涉及意思表示的解釋以及無(wú)權(quán)處分和善意取得制度。本案中甲說(shuō)“先拿去用吧”，實(shí)際上是拒絕了乙“給我吧”的要約，而提出了一項(xiàng)新的要約，乙走時(shí)將照相機(jī)帶走則是通過(guò)行為作出承諾，所以甲乙之間屬于借用關(guān)系。乙在借用期間占有甲的照相機(jī)，又將照相機(jī)賣給不知情的丙，乙屬于無(wú)權(quán)處分行為，但是丙根據(jù)善意取得制度可以取得照相機(jī)的所有權(quán)。甲不能向丙主張返還照相機(jī)，只能向乙主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或者侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

關(guān)于甲的意思表示的含義問(wèn)題。甲說(shuō)“先拿去用吧”，按照文義解釋甲實(shí)際上是借用的意思表示，而非贈(zèng)與的意思表示;如果對(duì)此仍有疑問(wèn)，結(jié)合目的解釋的規(guī)則，甲所欲達(dá)成的目的實(shí)際上也是借用，而非贈(zèng)與，這一目的是為乙已知或者明知的。

其次，關(guān)于無(wú)權(quán)處分與善意取得問(wèn)題。無(wú)權(quán)處分的民事行為效力待定，但是經(jīng)由權(quán)利人追認(rèn)或者處分人事后取得處分權(quán)時(shí)，該民事行為的有效，第三人可以取得被處分的標(biāo)的物的所有權(quán)，這一點(diǎn)也為我國(guó)《合同法》明確規(guī)定。在無(wú)前述情形，但是第三人符合善意取得時(shí)，該第三人也可以取得標(biāo)的物的所有權(quán)，本案中的丙是符合善意取得的條件。

另外，所謂善意取得是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)處于善意，就可以依法取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

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