博遠(yuǎn)商務(wù)酒店投資可行性分析報(bào)告

一、項(xiàng)目基本建設(shè)情況

博遠(yuǎn)商務(wù)酒店位于三門(mén)峽市宏遠(yuǎn)市場(chǎng)西側(cè)，建設(shè)路宏遠(yuǎn)市場(chǎng)紅場(chǎng)南側(cè)，距離建設(shè)路約30m。主體建筑高7層（含地下一層），建筑面積約6223㎡。一至三層每層938㎡，四至六層每層803㎡，地下室1000㎡，外圍北側(cè)停車(chē)場(chǎng)約500㎡，南側(cè)停車(chē)場(chǎng)長(zhǎng)45m*寬6m＝270㎡。地下室擬做停車(chē)場(chǎng)；一層、二層擬做餐飲使用；三層至六層共有房間72間，每間面積約32㎡（含衛(wèi)生間）。現(xiàn)土建施工已基本結(jié)束。

另外，酒店?yáng)|側(cè)與路相鄰有一幢三層樓的第三層準(zhǔn)備同時(shí)出租，面積為630㎡，可做為寫(xiě)字間出租，也可為酒店配套使用。

二、配套工程實(shí)施情況

1、水、電、排污市政配套，已施工到位，待入戶施工。

2、地溫空調(diào)水井正在施工，合同價(jià)為109萬(wàn)，費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。

3、消防設(shè)施合同已簽，合同價(jià)包驗(yàn)收合格為59萬(wàn)，費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。

4、裝修設(shè)計(jì)已初步完成，設(shè)計(jì)費(fèi)21萬(wàn)，費(fèi)用由出租方承擔(dān)（已付19萬(wàn)）。承租方可無(wú)償使用。

5、電梯預(yù)計(jì)20萬(wàn)。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。

6、暖氣接口費(fèi)每平方50元×6223㎡＝31.1150萬(wàn)元。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。

7、天然氣接口費(fèi)2萬(wàn)元。費(fèi)用擬由承租方承擔(dān)。

三、周邊市場(chǎng)調(diào)查

該項(xiàng)目地處三門(mén)峽市宏遠(yuǎn)小商品批發(fā)市場(chǎng)中，靠近建設(shè)路東段，毗鄰家電市場(chǎng)；周邊行政單位多為陜縣政府的二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，有陜縣公路局、供銷(xiāo)社、陜高、陜縣醫(yī)院等單位。市級(jí)單位有市供銷(xiāo)社、三中、物資公司等單位。效益好的企事業(yè)單位很少，整體消費(fèi)水平較低。周邊較好的酒店有國(guó)風(fēng)會(huì)館（客房98間，現(xiàn)出租率60%，平均房?jī)r(jià)140元左右），美華商務(wù)酒店（客房77間，現(xiàn)出租率70%，平均房?jī)r(jià)130元左右）。

周邊商鋪出租情況，建設(shè)路臨街紅場(chǎng)一層35元∕㎡，項(xiàng)目地東側(cè)三層樓一層35元∕㎡。

四、投資可行性分析

博遠(yuǎn)酒店建筑主體出租價(jià)為12元∕㎡（含地下室），東側(cè)商鋪樓三層出租價(jià)擬定為20元∕㎡（有希望談到12元∕㎡）。出租年限為10年，有希望談到12年。

1、項(xiàng)目投資明細(xì)及預(yù)計(jì)費(fèi)用

⑴地溫空調(diào)

109萬(wàn)（含空氣源熱泵系統(tǒng)）；

⑵消防系統(tǒng)

59萬(wàn)；

⑶電

梯

20萬(wàn)；

⑷三樓至六樓客房裝修72間×32㎡∕間×500元∕間＝115.2萬(wàn)元；

⑸公共部分裝修1043㎡×250元∕㎡＝26.075萬(wàn)元；

⑹物品配置16800元∕間×72間＝120.96萬(wàn)元；

⑺燃?xì)饨尤腴_(kāi)口費(fèi)2萬(wàn)元及內(nèi)部管路

⑻暖氣接入開(kāi)口費(fèi)31.1150萬(wàn)元及內(nèi)部管路

⑼以上費(fèi)用合計(jì)為450.235萬(wàn)元（不含暖氣和燃?xì)猓?/p>

⑽

2、投資回報(bào)分析

⑴若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為35%，做以下分析：

預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為450.235萬(wàn)元÷3年＝150.0783萬(wàn)元÷35%＝428.7951萬(wàn)元

預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)：

428.7951萬(wàn)元÷12個(gè)月＝35.7329萬(wàn)元÷（72間×30天）＝165.43元

此房?jī)r(jià)與周邊市場(chǎng)結(jié)合，房?jī)r(jià)過(guò)高，不可取。

⑵若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為40%，做以下分析：

預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為450.235萬(wàn)元÷3年＝150.0783萬(wàn)元÷40%＝375.1957萬(wàn)元

預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)：

375.1957萬(wàn)元÷12個(gè)月＝31.2663萬(wàn)元÷（72間×30天）＝144.75元

此房?jī)r(jià)與周邊市場(chǎng)結(jié)合，房?jī)r(jià)過(guò)高，不可取。

⑶若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)三年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為45%，做以下分析：

預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為450.235萬(wàn)元÷3年＝150.0783萬(wàn)元÷45%＝333.5073萬(wàn)元

預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)：

333.5073萬(wàn)元÷12個(gè)月＝27.7923萬(wàn)元÷（72間×30天）＝128.67元

預(yù)計(jì)95%-75%出租率、平均房?jī)r(jià)：

27.7923萬(wàn)元÷（72間×30天×95%）＝135.44元

90%）＝137.86元

85%）＝145.97元

80%）＝160.23元

135元-138元左右的平均房?jī)r(jià)市場(chǎng)較容易接受，但90%-95%的年平均出租率經(jīng)營(yíng)壓力較大。

⑷若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)四年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為35%，做以下分析：

預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為450.235萬(wàn)元÷4年＝112.5588萬(wàn)元÷35%＝321.5964萬(wàn)元

預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)：

321.5964萬(wàn)元÷12個(gè)月＝26.7997萬(wàn)元÷（72間×30天）＝124元

預(yù)計(jì)95%-75%出租率、平均房?jī)r(jià)：

26.7997萬(wàn)元÷（72間×30天×95%）＝130.6元

90%）＝137.86元

85%）＝145.97元

80%）＝155.09元

135元左右的平均房?jī)r(jià)市場(chǎng)較容易接受，但90%-95%的年平均出租率經(jīng)營(yíng)壓力較大。

⑸若以450.235做為總投資，預(yù)計(jì)四年回本，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為40%，做以下分析：

預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為450.235萬(wàn)元÷4年＝112.5588萬(wàn)元÷40%＝281.397萬(wàn)元

預(yù)計(jì)100%出租率、平均房?jī)r(jià)：

281.397萬(wàn)元÷12個(gè)月＝23.4497萬(wàn)元÷（72間×30天）＝108.56元

預(yù)計(jì)95%-80%出租率、平均房?jī)r(jià)：

23．4497萬(wàn)元÷（72間×30天×95%）＝114.28元

90%）＝120.62元

85%）＝127.72元

80%）＝135.70元

135元左右的平均房?jī)r(jià)，市場(chǎng)接受困難不大；80%的年平均出租率通過(guò)經(jīng)營(yíng)應(yīng)該可以達(dá)到。

3、經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用分析

從經(jīng)營(yíng)角度，在保證服務(wù)品質(zhì)的前提下，核算固定成本費(fèi)用，核算經(jīng)營(yíng)盈虧平衡點(diǎn)，再結(jié)合市場(chǎng)接受的平均房?jī)r(jià)，核算投資回報(bào)。

⑴總租金為6223㎡×12元∕㎡＝74676元∕月×12個(gè)月＝90萬(wàn)元

若將一層按40元∕㎡，二層按20元∕㎡出租，可得收益為938㎡×2（30元∕㎡－12元∕㎡）＝33768元∕月

酒店實(shí)際房租74676元∕月－33768元∕月＝40908元∕月÷4347㎡＝9.41元∕㎡

⑵人工費(fèi)用：

店長(zhǎng)

1人

2500元∕月

領(lǐng)班

2人

×

1200元∕月＝2400元∕月

前臺(tái)

4人

×1000元∕月＝4000元∕月

客房

9人

×950元∕月＝8550元∕月

公衛(wèi)

2人

×950元∕月＝1900元∕月

工程

2人

×1200元∕月＝2400元∕月

保安

3人

×1000元∕月＝3000元∕月

合計(jì)

23人

24750元∕月

⑶水電費(fèi)30000元∕月

⑷物耗、一次用品、洗滌費(fèi)15000元∕月

⑸管理費(fèi)用5000元∕月

⑹以上合計(jì)115658元∕月

加上每月投資回報(bào)125000元＝240658元＋10000稅金及附加＝250658元∕月÷135元∕間÷2160＝85.59%

也就是說(shuō)在經(jīng)營(yíng)上保證85%以上的出租率，保證平均房?jī)r(jià)在135元∕間以上時(shí)，每天出租房間數(shù)在62間房以上，能夠三年完成投資回報(bào)。

怡居酒店管理公司

2010年7月29日