縣建立物業管理執法聯動機制方案

物業管理是一項涉及多方面、多層次的系統工程，建立健全物業管理執法聯動機制，對加強和規范物業管理、維護社會穩定、建立和諧家園具有重要作用。根據有關法律、法規規定，以及文件精神，結合我縣實際，對建立全縣物業管理執法聯動機制提出如下意見:

一、聯動任務目標

嚴格執行相關法律法規，通過建立健全執法聯動機制,進一步明確各方職責，提高服務和管理效能，及時解決群眾訴求，維護群眾合法權益，全面提升我縣物業管理服務水平。

二、聯動各方職責

（一）縣房管局：負責指導物業服務企業做好物業管理服務工作，對物業招投標、專項維修資金和新建物業質量保修金等進行監督管理。負責住宅小區工程施工、房屋質量安全、裝飾裝修等工作的監督管理。

1、對物業企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或未辦理退出手續、履行相應義務的行為進行查處；

2、對未按規定交存物業質量保修金、挪用專項維修資金的行為進行查處；

3、對未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的行為進行查處；

4、對擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備所有權或者使用權的行為進行查處；

5、對室內裝飾裝修活動侵占公共空間及對公共設施造成損害的行為進行制止和查處；

6、制止和查處將沒有防水要求的房間、陽臺改為衛生間、廚房的行為；制止和查處損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的行為；

7、對開發建設單位未組織工程竣工驗收或者驗收不合格，擅自將房屋交付購房人使用的行為進行查處；

8、對施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的行為進行查處；

9、聯合相關部門調解處理因上述內容引起的矛盾糾紛。

（二）縣城管局：負責對城市規劃區內物業管理區域規劃建設、市容環境衛生、供暖、供氣等工作的監督管理。

1、對擅自占用物業管理區域內業主共有的道路、綠地或者其他場地進行建設，擅自在建筑物頂部、底層或者退層平臺進行建設的行為進行查處；

2、對違章搭建建筑物、構筑物，擅自改變住宅立面、在非承重外墻開門、開窗的行為進行查處；

3、對在建建筑物、構筑物的外墻、樓道以及公共設施、路面、立桿、樹木等物體表面張貼廣告、涂寫刻畫廣告性文字、圖案以及擅自設置大型戶外廣告等影響城鎮容貌和市容環境衛生的行為進行查處；

4、對擅自改變已經建成并投入使用的建筑物、構筑物使用性質的行為進行查處；

5、對物業管理區域內擅自占用、破壞綠化用地和設施建造車位或其他設施的行為進行查處；

6、對擅自損壞、修剪、砍伐花草樹木或破壞、改變綠化用途、綠化設施的行為進行制止和查處；

7、制止和查處擅自拆改供暖、供氣管道和設施等危害建筑安全的行為；

8、對物業管理區域內其他違反城市管理法規的行為進行查處；

9、調解處理因上述內容引起的矛盾糾紛。

（三）縣公安局：負責指導督促物業服務企業和秩序維護人員開展安全防范，指導監督物業管理區域內的安全防范設施建設、消防管理工作，對物業管理區域內治安、消防、流動人口、車輛停放進行監督管理。

1、對損壞、挪用或擅自拆除、停用消防設施、器材、埋壓、圈占、遮擋消防栓或占用防火間距的行為進行制止和查處；

2、對占用、堵塞、封閉疏散通道、消防車通道、安全出口或有其他妨礙安全疏散的行為進行制止和查處；

3、對進行家庭娛樂、身體鍛煉以及飼養動物產生噪聲干擾他人正常休息生活，或者在午間和夜間從事產生噪聲污染的裝飾裝修、貨物裝卸、生產加工等嚴重干擾周圍居民及其他業主正常生活，構成違反治安管理的行為，依法進行查處；

4、對破壞業主共有部位、共用設施、設備及其他公私財物的行為進行查處；

5、對物業管理區域內違章停放大型客車、貨車和油罐車（危化品車）,違規存放有毒、易燃易爆物品予以及時拖離和查處；

6、對物業管理區域內違規燃放煙花、爆竹的行為進行制止和查處；

7、對打架斗毆、聚眾賭博、涉毒、涉黃、恐嚇、盜竊、搶劫、傳銷等違法犯罪行為進行制止和查處；

8、指導監督物業管理企業落實登記備案、保安員考核發證、著裝整治等保安監管措施，對違反保安監管法律法規的行為依法進行查處。

（四）縣規劃局：負責物業管理區域內建設工程及各類配套建筑的規劃設計及調整變更的監督管理。

1、負責物業管理區域內建設工程及各類配套建筑的審查、審批和批后管理；

2、對物業管理區域內審批后、竣工規劃驗收前的建設項目（工程）進行批后跟蹤管理；

3、在物業管理區域內發現的違法違規行為，將及時移交縣城市管理局。

（五）縣環保局：負責指導物業服務企業做好環境保護工作，對排污、噪聲、輻射、環境污染等工作進行監督管理。

1、對未經相關部門批準在物業管理區域內架設大功率電力設施、大功率發射裝置以及安裝其他輻射、放射源等造成輻射污染的行為進行制止和查處；

2、對破壞生態環境的行為進行制止和查處；

3、調解處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

（六）縣物價局：負責指導物業服務企業做好物業服務收費公示工作，對物業服務收費行為進行監督檢查。

1、對未按規定實行明碼標價的行為進行查處；

2、對超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的行為進行查處；

3、對低于服務等級要求提供服務并收費的行為進行查處；

4、對采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的行為進行查處；

5、對強制或者變相強制服務并收費的行為進行查處；

6、依法受理相關價格舉報投訴，查處價格舉報案件；

7、對其他違反價格法律、法規的行為進行查處。

（七）縣市場監管局：指導物業服務企業和專業經營單位做好物業管理區域內特種設備、計量裝置的安全運營，對壓力容器、電梯等特種設備進行監督管理。負責物業管理區域內企業和個體工商注冊登記審核，按職責分工對其經營活動監督管理。

1、對不按規定安裝使用壓力容器、電梯等特種設備和電表、水表等各類計量裝置的違法違規行為進行查處；

2、定期對住宅小區內電梯進行技術性安全檢查，對超期未檢、不按規定維保的行為進行查處；對電梯維保單位、電梯維修單位超資質或無資質維保、維修行為進行查處；

3、出現電梯損壞、停運、關人、夾人、墜落等事故后，會同電梯維保單位、電梯生產廠家、物業服務企業等責任單位對問題原因及責任進行認定；

4、對使用不符合安全技術規范電梯的行為進行查處；

5、對電梯維保單位和物業服務企業接到故障通知后，未及時采取必要應急救援措施的行為；對出現故障或異常情況，未對其進行全面檢查、消除事故隱患、繼續使用的行為進行查處；

6、市場主體住所（經營場所）依法應當審批的，經有關部門審批后方可開展相關經營活動。對應當具備特定條件的住所，由國土資源、規劃、住房城鄉建設、城市管理、文化、衛生計生、公安、消防、環保等部門依法監管；涉及許可審批事項的，由許可審批部門依法監管；

7、按照“誰審批、誰監管，誰主管、誰監管”的原則，對應獲審批但未獲審批擅自從事相關經營活動的，由相關審批部門依法監督查處；

8、對各類虛假廣告，收售假冒、偽劣商品等違法行為進行查處；

9、配合有關部門協調處理因上述問題引起的矛盾糾紛。

（八）專業經營單位：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當直供，其費用的收取應由專業經營單位收取，委托物業公司代管的應簽訂委托合同，明確雙方責任，按照《物業管理條例》（國務院令第379號）、《山東省物業管理條例》等法律法規規定做好與物業管理有關的工作。

（九）物業公司和業主委員會：住宅小區物業公司和業主委員會發現小區內有以上違法違規行為的，要及時采取勸告、制止措施，勸告、制止無效的，要及時報告相關執法部門，并積極配合執法工作。

三、聯動工作機制

（一）建立物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由各街道辦事處負責召集，房管局負責業務指導,轄區內各社區居委會、公安派出所、市場監督管理局、城管局、環保局、物價局、規劃局、物業服務企業、業主委員會（業主代表）、專業經營單位等部門負責人參加。聯席會議一般每月召開一次，特殊情況隨時召開。

（二）建立物業管理執法快速聯動機制。各成員單位要在物業管理區域內公布職責范圍和聯系人姓名、聯系方式，及時受理居民舉報投訴，接受社會監督。對居民涉及物業管理的各類舉報和投訴，屬于物業管理范圍的，物業服務企業要及時解決；屬于相關部門、單位職責范圍的，相關部門、單位要及時解決，確保群眾訴求第一時間得到妥善處理。按照屬地管理原則，社區居委會、物業服務企業發現物業管理區域內違法違規行為，要及時勸阻和制止，對拒不改正的要向所在轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）和相關執法部門報告。各相關部門接到舉報后，對屬于本部門職責范圍的問題，應立即處理；對不屬于本部門職責的，應及時通知相關責任部門派員處理；對于涉及多個執法部門的疑難問題，由所在轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調相關執法部門聯合執法。

（三）加強物業管理執法聯動機制的組織領導。各成員單位要從保障改善民生、促進社會和諧的高度，充分認識建立物業管理執法聯動機制的重要性，明確分管領導和具體承辦科室，夯實工作責任。對物業管理區域內發現的問題，按照“誰主管、誰負責”的原則，由相關部門按照職責分工調查處理，并將物業管理執法聯動工作情況納入對街道辦事處（鄉鎮人民政府）及相關部門、單位的年度考核。