目標(biāo)成本（直接成本）

管理流程和指引

1.概況 1.1.定義和范圍 1.1.1目標(biāo)成本（工程類直接成本）：對(duì)應(yīng)保集集團(tuán)成本科目一至六，包括土地獲得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和其他開(kāi)發(fā)成本。

1.1.2 設(shè)計(jì)限額是目標(biāo)成本組成內(nèi)容，同時(shí)也是設(shè)計(jì)條線和設(shè)計(jì)院《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》的成本控制標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)控和外控設(shè)計(jì)限額的指標(biāo)應(yīng)統(tǒng)一。

1.2.流程部門(mén)

主導(dǎo)部門(mén)：地產(chǎn)集團(tuán)成本合約部

參與部門(mén)：財(cái)務(wù)條線、設(shè)計(jì)條線、工程條線、營(yíng)銷條線

2.職責(zé) 2.1.地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部 / 財(cái)務(wù)部

牽頭項(xiàng)目預(yù)算和總成本編制；

2.2.地產(chǎn)成本合約部

2.2.1牽頭各階段目標(biāo)成本（工程類直接成本）工作；

1)城市公司/項(xiàng)目公司成本部未成立前，集團(tuán)負(fù)責(zé)可研/土地階段目標(biāo)成本（直接成本）編制；

2)審核各階段目標(biāo)成本（工程類直接成本），包括擴(kuò)初階段、方案階段和施工圖階段；

2.2.2審核方案/擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)限額；施工圖設(shè)計(jì)限額備案；

2.3.成本部

1)負(fù)責(zé)編制可研、土地、方案、擴(kuò)初、施工圖目標(biāo)成本（工程類直接成本）；

2)負(fù)責(zé)編制方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)限額；

3)監(jiān)督目標(biāo)成本（工程類）執(zhí)行情況。組織將目標(biāo)成本（工程類）分解到各責(zé)任部門(mén)。

2.4.設(shè)計(jì)管理部、設(shè)計(jì)部

1)負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)類費(fèi)用管理；

2)提供規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

3)執(zhí)行部門(mén)責(zé)任成本。

2.5.工程部

1)負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建類費(fèi)用管理。

2)執(zhí)行部門(mén)責(zé)任成本。

2.6.營(yíng)銷部

1)負(fù)責(zé)售樓處、樣板房裝修定位和軟裝管理。

2)執(zhí)行部門(mén)責(zé)任成本。

3.工作程序 3.1.成本管理總體思路 3.1.1.以統(tǒng)一成本科目為前提，以目標(biāo)成本管理為主線，以成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)為支撐，以構(gòu)建專業(yè)有效的成本管理體系為目標(biāo)，提高公司成本管控能力。3.1.2.各城市公司/項(xiàng)目公司在成本管理的全過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，不得自行增加或刪改一至三級(jí)科目。確需修改時(shí)，經(jīng)與集團(tuán)成本合約部溝通確定后執(zhí)行?，F(xiàn)行成本科目參見(jiàn)《保集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全成本科目》。3.1.3.在目標(biāo)成本測(cè)算體系建立、合約分判架構(gòu)建立、合同界面劃分時(shí)，應(yīng)盡可能與標(biāo)準(zhǔn)成本科目保持一致。3.2.目標(biāo)成本（直接成本）權(quán)責(zé)、流程

符號(hào)說(shuō)明：

3.2.1.投資決策可研階段、土地階段（拿地后）： 1)城市公司/項(xiàng)目公司營(yíng)銷部提出產(chǎn)品定位建議，設(shè)計(jì)條線組織概念方案設(shè)計(jì)并進(jìn)行多方案比選時(shí)，集團(tuán)成本合約部/成本部配合進(jìn)行多方案的成本測(cè)算。2)成本條線負(fù)責(zé)工程類投資成本測(cè)算，財(cái)務(wù)條線負(fù)責(zé)非工程類投資成本測(cè)算，由財(cái)務(wù)條線/投資部負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目估算/預(yù)算，報(bào)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)副總裁、地產(chǎn)總裁審批同意。3.2.2.方案/擴(kuò)初/施工圖階段

1)完成時(shí)間：方案階段目標(biāo)成本測(cè)算應(yīng)在內(nèi)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審確認(rèn)后15日天內(nèi)完成編制、提交地產(chǎn)集團(tuán)評(píng)審；擴(kuò)初階段目標(biāo)成本在初步設(shè)計(jì)內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊?5日天內(nèi)完成編制、提交地產(chǎn)集團(tuán)評(píng)審；施工圖階段目標(biāo)成本在施工圖預(yù)算編制完成后15天內(nèi)完成編制、提交地產(chǎn)集團(tuán)。

2)成果文件：方案階段目標(biāo)成本為城市/項(xiàng)目公司的項(xiàng)目考核成本；如部分城市有擴(kuò)初報(bào)批，則擴(kuò)初階段目標(biāo)成本作為考核成本。項(xiàng)目的考核成本為集團(tuán)項(xiàng)目預(yù)算組成部分。集團(tuán)紅文批準(zhǔn)后，成本條線將整個(gè)項(xiàng)目的考核目標(biāo)成本錄入ERP，作為月度動(dòng)態(tài)成本比對(duì)的依據(jù)。

3)編制審批流程：

成本部完成編制目標(biāo)成本直接成本后，上報(bào)集團(tuán)成本合約部審核；集團(tuán)成本合約部完成審核、出具審核意見(jiàn)后，成果提交城市/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部（集團(tuán)財(cái)務(wù)備案）。

編制成果由城市/項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)條線匯總，通過(guò)城市/項(xiàng)目公司各部門(mén)評(píng)審和副總、總經(jīng)理同意，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)各部門(mén)審批評(píng)審、調(diào)整，由運(yùn)營(yíng)副總裁、地產(chǎn)總裁審批同意后下發(fā)執(zhí)行項(xiàng)目預(yù)算。

3.3.目標(biāo)成本（直接成本）指引 3.3.1.投資可研階段的盡職調(diào)查指引： 1)目的與作用：

對(duì)目標(biāo)公司所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性進(jìn)行核實(shí)，更加充分地了解標(biāo)的企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)狀況、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、法律狀態(tài)等；發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，判斷風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、程度以及對(duì)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)可能帶來(lái)的影響和后果，最大限度防范和降低受讓過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛的產(chǎn)生；

2)成本人員盡責(zé)調(diào)查的工作程序：

?.目標(biāo)公司提供資料清單：合同臺(tái)帳（含無(wú)合同費(fèi)用）；工程結(jié)算臺(tái)帳（工程結(jié)算書(shū)、審定單、審價(jià)報(bào)告）；施工過(guò)程中變更、簽證、索賠等資料；項(xiàng)目總圖（區(qū)分完工與未完工）、施工圖、竣工圖；土地拆遷、地下管線、市政配套、場(chǎng)地標(biāo)高、土壤情況、地勘報(bào)告等資料；已完工程和在建工程進(jìn)度表、開(kāi)竣工日期；已交房工程保修期結(jié)算情況；大配套與小配套容量及交費(fèi)情況；紅線內(nèi)配建絨線外代建和市政項(xiàng)目等資料和說(shuō)明；甲方現(xiàn)場(chǎng)臨建及臨時(shí)設(shè)施情況；是否存在未取證先施工等被罰款等情況。

以上除提供書(shū)面資料外，盡量索取電子版資料，合同臺(tái)賬按我司目標(biāo)成本六大類科目整理，以便測(cè)算該項(xiàng)目的直接成本。

?.與目標(biāo)企業(yè)人員訪談：通過(guò)與目標(biāo)企業(yè)的管理人員、特別是核心管理人員面對(duì)面談話來(lái)搜集信息資料，引導(dǎo)式交流，旁敲側(cè)擊，多提相關(guān)問(wèn)題，以獲取更多信息，是了解企業(yè)情況、尋找調(diào)查線索和佐證調(diào)查資料的有效手段。

?.成本調(diào)查工作重要性排序：成本調(diào)查需進(jìn)行重要性排序，在有限的時(shí)間內(nèi)，要抓住重點(diǎn)和關(guān)鍵。研究重大、異常事項(xiàng)的內(nèi)容、發(fā)生的原因和對(duì)后續(xù)投資產(chǎn)生的各種影響。從合同臺(tái)帳、結(jié)算臺(tái)帳、支付臺(tái)帳等采集基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，三帳合一，測(cè)算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，估算未結(jié)算項(xiàng)目的造價(jià)，摸清工程已支付情況；分析數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，是否有數(shù)據(jù)異常和偽造虛假行為。

?.分析各類工程合同與其他費(fèi)用：分析合同的合同形式、計(jì)價(jià)模式、付款方式、工程結(jié)算等重要條款，也要關(guān)注合同的風(fēng)險(xiǎn)，如變更、索賠、工期延誤、保修期的責(zé)任等等。

重點(diǎn)比較備案合同與補(bǔ)充協(xié)議的差異。建筑行業(yè)存在大量的“黑白合同”和“陰陽(yáng)合同”，備案合同符合法律，但有時(shí)沒(méi)有可執(zhí)行性。而“補(bǔ)充協(xié)議”更具操作性。合同當(dāng)事人一旦發(fā)生法律糾紛，法官判案以備案合同為準(zhǔn)，其他私下簽訂的未經(jīng)備案的補(bǔ)充協(xié)議可能無(wú)效，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議與備案合同有矛盾和沖突時(shí)，備案合同更具法律效力。調(diào)查補(bǔ)充協(xié)議與備案合同有沒(méi)有沖突，是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)等。

?.地塊和環(huán)境對(duì)工程成本影響分析：地塊情況調(diào)查為查找其歷史變遷和以前的用途等情況，拆遷、三通一平是否完成，原基地是否設(shè)過(guò)廠，土壤是否受到污染，污染程度，是否需要換土和土壤修復(fù)處理，而這些對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)、銷售及維護(hù)影響極大；周邊環(huán)境對(duì)工程成本與銷售產(chǎn)生影響，調(diào)查項(xiàng)目附近是否有鐵路或高速公路、化工廠、垃圾場(chǎng)等，有沒(méi)有噪音污染，如有，則采取隔音措施，必然增加造價(jià)；地質(zhì)成本主要根據(jù)地勘報(bào)告資料，根據(jù)靜力觸探測(cè)試數(shù)據(jù)分析土層分布、根據(jù)剪切波速度劃分本項(xiàng)目場(chǎng)地土類型和建筑場(chǎng)地類別，確定抗震措施、根據(jù)河浜分布平面，估算河浜處理費(fèi)用。

?.撰寫(xiě)盡調(diào)報(bào)告(成本方面)：報(bào)告應(yīng)無(wú)任何重大遺漏，無(wú)任何應(yīng)披露而未披露信息，無(wú)誤導(dǎo)性陳述，反映盡職調(diào)查中獲得的信息和發(fā)現(xiàn)的實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)，對(duì)影響購(gòu)買價(jià)格的諸項(xiàng)因素進(jìn)行分析，對(duì)交易框架提出建議。報(bào)告應(yīng)對(duì)所有已收到的書(shū)面資料和電子文檔列出清單。并根據(jù)集團(tuán)相關(guān)成本資料分類和整理歸檔。

3.3.2 目標(biāo)成本編制范圍和依據(jù)：

1)目標(biāo)成本的編制前提條件需設(shè)計(jì)條線提供項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，工程條線提供項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和市政配套情況，營(yíng)銷條線提供項(xiàng)目定位等。

2)以上項(xiàng)目定位和產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)包括但不限于外立面裝飾標(biāo)準(zhǔn)、外立面門(mén)窗標(biāo)準(zhǔn)、公共部位精裝修標(biāo)準(zhǔn)、套內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)（如有）、入戶門(mén)標(biāo)準(zhǔn)、電梯配置標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電系統(tǒng)配置標(biāo)準(zhǔn)、園林景觀標(biāo)準(zhǔn)等。

3)成本條線依據(jù)以上資料，同時(shí)根據(jù)保集設(shè)計(jì)限額等，編制目標(biāo)成本（直接成本）、合約規(guī)劃和成本支付計(jì)劃。（可研和土地階段暫不編制合約規(guī)劃）

3.3.3 目標(biāo)成本報(bào)表組成目標(biāo)成本表格分為《主表》、《建安成本測(cè)算表》和《合約規(guī)劃表》：

1)《主表》需體現(xiàn)六大類目標(biāo)成本總價(jià)、各物業(yè)形態(tài)成本總價(jià)、建筑面積單方指標(biāo)、可售面積指標(biāo)和成本支付計(jì)劃。

2)《建安成本測(cè)算表》為各物業(yè)類型單體建筑安裝工程的分部分項(xiàng)成本明細(xì)。

3)物業(yè)類型列項(xiàng)：所有可售物業(yè)形態(tài)均需列項(xiàng)，普通車庫(kù)和人防車庫(kù)單獨(dú)列項(xiàng)、擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的可售商業(yè)（銷售期按售樓處使用）按物業(yè)形態(tài)列項(xiàng)；公建配套用房（不可售的會(huì)所、物業(yè)管理用房等）不單列物業(yè)形態(tài)，成本在5.1科目?jī)?nèi)，4)不可預(yù)計(jì)費(fèi)用僅列支“總包建安工程費(fèi)”變更成本，按技術(shù)核定、設(shè)計(jì)變更1%和零星簽證1.5%

計(jì)算，合計(jì)為2.5%（計(jì)算基數(shù)不含分包和甲供）?！皾q價(jià)預(yù)備費(fèi)”暫按0。

5)成本分?jǐn)偅汗嫘詴?huì)所、不可售售樓處、跨期受益的樣板房應(yīng)在期與期間分?jǐn)偅煌陂g按可售面積比例計(jì)算分?jǐn)偟某杀尽Ｕ麄€(gè)地塊后期需建造的公建配套用房如學(xué)校，在各期成本中應(yīng)體現(xiàn)，按照分?jǐn)傇瓌t計(jì)算成本。

3.4.各階段設(shè)計(jì)限額和成本控制重點(diǎn) 3.4.1.設(shè)計(jì)限額指導(dǎo)總原則按照集團(tuán)《設(shè)計(jì)限額指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)02》版本執(zhí)行 3.4.2.設(shè)計(jì)限額：

設(shè)計(jì)限額由城市/項(xiàng)目公司成本部編制，設(shè)計(jì)部參與，經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)成本合約部審核、設(shè)計(jì)管理部參與，報(bào)運(yùn)營(yíng)副總裁審批同意后，作為方案/擴(kuò)初階段成本控制的依據(jù)和下達(dá)方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)單位《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》附件。

3.4.3.方案階段的成本控制重點(diǎn)包括：?jiǎn)误w布置、戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、立面設(shè)計(jì)、地下車庫(kù)布置（包括地下室面積和人防面積、地下車庫(kù)的柱網(wǎng)布置、層高設(shè)計(jì)、含鋼量控制、消防分區(qū)布置、地下車庫(kù)與地面交通組織的關(guān)系，特別是地下車庫(kù)與消防道路、消防登高面、景觀覆土、水景布置、綜合管線布置、獨(dú)立地庫(kù)與單體建筑地下車庫(kù)的標(biāo)高與間距控制等）、道路系統(tǒng)布置的綜合平衡。3.4.4.擴(kuò)初階段的成本控制重點(diǎn)包括：基礎(chǔ)選型、支護(hù)形式、土方平衡、單體結(jié)構(gòu)選型、防水做法、保溫做法、墻積比控制、窗積比控制等，以及定位與方案設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)的進(jìn)一步落實(shí)。3.4.5.施工圖階段的成本控制重點(diǎn)包括：材料封樣、材料替換、含鋼量控制、砼含量控制、標(biāo)高控制、室外工程設(shè)計(jì)控制、綜合管線走向控制等。

3.5.目標(biāo)成本分解 3.5.1.《目標(biāo)成本（方案/擴(kuò)初版）》下達(dá)后，城市公司成本部組織各部門(mén)進(jìn)行采購(gòu)策劃和合約規(guī)劃，并將目標(biāo)成本分解到合約規(guī)劃。見(jiàn)【采購(gòu)策劃作業(yè)指引】【合約規(guī)劃作業(yè)指引】。3.5.2.擴(kuò)初階段目標(biāo)成本（考核版）下達(dá)后，由成本部牽頭，將目標(biāo)成本（直接成本）按部門(mén)進(jìn)行責(zé)任分解，形成責(zé)任目標(biāo)成本表，經(jīng)公司內(nèi)部討論、總經(jīng)理審核通過(guò)，報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)成本合約部備案。