第一篇：鐵路用地的開發策略

鐵路用地的開發利用策略

鄧小明

（柳州鐵路騰龍房地產開發公司工程師鄧小明）

[摘要]分析鐵路用地與社會的相關性以及未來國企用地的發展趨勢，對鐵路用地的可利用空間進行分類，從開發收益的角度，探討如何開發利用鐵路用地，發揮其最大效益。

[關鍵詞]鐵路用地；開發；效益

1對鐵路用地的認識

根據《中華人民共和國土地管理法》等相關法規，鐵路用地屬于國家重點扶持的交通基礎設施用地項目，由國家無償劃撥。

我國的基本國情是人多地少，隨著城市化進程加快，城市人口急劇增加，土地資源日益有限，地產級差和地產的增值性決定著土地是具有商品性質的特殊商品。影響土地價格的因素很多：國家土地、住房制度等行政因素，位置、交通等區域因素以及地塊長寬尺寸、臨街寬度等自身因素。

由于歷史原因，長期的土地無償使用制度使得鐵路土地作為資產，其稀缺性、增值性一直無從體現。鐵路企業和其它符合劃撥用地的機構一樣，在滿足企業主業生產需求的前提下其土地有一定的可壓縮利用空間。

2鐵路用地社會化演變的四個階段

鐵路用地的社會化演變可簡略分為四階段：分離、接觸、移交、融合。1954年國家取消城市土地價格，1954－1979年城市土地無價使用。長期的計劃經濟體制，鐵路系統形成一個自成體系的小社會，它擁有學校、燃氣站、水電段、醫院等。鐵路用地的社會化處于分離階段，其經濟價值基本無從體現。

1980年對外開放政策后，隱形土地市場開始出現。鐵路職工、居民經濟意識開始覺醒，鐵路用地上居住小區、辦公場所臨街的，清一色地改為門面，一些企業多經紛紛辦一些臨時小廠、私立學校、幼兒園等。但局限

1于時代，鐵路用地的多元化利用處于初步接觸階段。

2004年，國家推進國企分離，社會職能和主輔分離輔業改制等政策的實施，企業所辦學校、醫院移交地方政府部門管理。2005年鐵路分局撤消，部分站段合并。這一階段，鐵路土地隨著社會職能的移交而部分移交。土地開發利用保持原規模。

之后鐵路中長期路網規劃、鐵路十一五規劃公布實施，新線建設的鐵路用地體現集約使用。與此同時，近年生產力布局調整和既有線改造形成車站、線路用地空置數量迅速增加，在新的時代，如何融入經濟社會，依托鐵路優勢，保地增值成為鐵路各級部門土地利用管理的重點。

3鐵路用地的可利用空間

3.1站段合并閑置用地

站段較大規模的撤并，車、機等各系統都進行了整合，車站貨場、線路、辦公用地等空置土地大量增加。以三個站段合并計算，每個站段段部按200人辦公計算，合并后減員集中辦公，兩個站段按400人需要辦公面積計算，人均10m，容積率按0.5，則閑置用地為400×10÷0.5＝8000m。

3.2提高辦公用地的容積率，可有效釋放鐵路用地

歷史上鐵路設客站一般處于城市的亞中心，貨站處于城市的邊緣。由于城市建設擴張，鐵路生產辦公、生活設施逐步過渡到城市的中心，鐵路用地形成早、位置好、數量多。建設初期，辦公、廠房多為低層建筑，廠房多為一層建筑，建設用地容積率較低。目前許多辦公建筑面臨更新改造，新一輪的鐵路建設可以采取各種投、融資方式，提高建設用地的容積率，集中建設辦公生產建筑，將更多的土地集中利用起來，根據其區域優勢發揮鐵路用地的最大效益。

作一個初步的估算：2000人集中辦公，人均辦公建筑面積按10m計算，按2.0的容積率（高層），需要用地面積10000m。如果分散辦公，按400人5個院落辦公，容積率0.7（多層）計算，需要建設用地28571m，土地利用面積是集中辦公的2.8倍。

3.3集約規劃生產用地，以運輸生產、市場導向調整規劃鐵路用地 2222

2要達到土地效益的最大化，必須按照地級差價規劃利用鐵路用地。首先確定鐵路站段的生產辦公以及規劃發展需求用地，這是必須保證的。然后根據城市的總體規劃、分區規劃以及城市既有的基礎設施進行剩余鐵路用地規劃，按最優用途進行調整利用，劃分出商業用地、辦公用地、住宅用地。

3.4安全保護區內以及清理出來的鐵路用地

借助《鐵路運輸安全保護條例》的公布執行，鐵路部門加大力度清理鐵路線路安全保護區內違章建筑、清理鐵路用地區域內由于歷史問題所建設的地方單位、個人房屋，以及由于臨時出租、出借鐵路用地但一直未收回懸而未決的用地。

3.5市政建設收回劃撥用地的置換土地

按照現行《土地管理法》規定，為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，按相關程序，可以收回國有土地使用權，收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。由于城市建設需要，每年都有相當面積的鐵路用地被收回，建議鐵路部門在參與拆遷補償協議時，少采用貨幣補償方式，多采用土地置換方式。因為即使土地的貨幣凈現值與拆遷補償的貨幣凈現值相等，但隨著時間的變化，土地的升值率遠遠大于貨幣銀行存儲利率，即土地置換利潤空間大。3.6通過拍賣取得新線建設鐵路站場周圍城市地塊的土地使用權 按國家土地政策，目前新線建設僅考慮站場用地以及生產運營部門配備房屋建筑用地，如車務、機務等運營維護等生產用房用地。生活用地僅配備職工單身宿舍用地。

因為投資熱點未形成，新線建設的鐵路站場周圍的用地拍賣價位較低，其用地可以通過拍賣方式取得，并初步規劃建設物流集散市場等。

4開發利用鐵路用地的策略

按照國家土地政策，目前鐵路用地基本以劃撥方式取得，因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合劃撥目錄規定的，實行有償使用。按其發展趨勢，國企的劃撥用地無償使用變為有償使用將是一種趨

勢。因此，鐵路系統及時摸索一套經營土地的有效辦法應該是大勢所趨。由于土地資源稀缺，地價不斷走高。以南寧市為例，2007年隨著國家宏觀調控政策和土地使用政策的落實出臺，以及中國與東盟貿易往來增加和泛北部灣經濟建設大環境的推動，南寧市的土地價格一路飚升。上半年土地交易價格同比上漲16.9%，其中：居住用地、商業、其它用地價格同比上漲19.9%、19.5%、5.3%。

4.1閑置房屋出租

閑置房屋出租不涉及土地使用權的轉移。適用于土地價值不高，城市工業化程度不高的城市，操作程序簡單，甲乙雙方只需簽訂合同，僅對出租對象、年限、用途、租金以及保證金約束條件給予規定即可。目前各鐵路局相關管理部門都有對生產、生活房屋進行出租的情況。

在鐵路沿線小站，由于生產力布局調整，許多小站封站。既有線新增雙線后，老線沿線的生產辦公、居住房屋，其土地價值的利用也應該是土地利潤的增長點。依托鐵路運輸的優勢，在保障小站鐵路用地不流失的情況下，可開發為小站旅館、蔬菜培育基地、食品加工業、私立學校、工業園區等等。

4.2辦理出讓金，出讓地申請用途變更，讓用地利潤更大化

在區域優勢明顯，工業、商業氣氛濃厚的場所，劃撥用地的屬性約束了鐵路用地的效益最大化。按國家規定，劃撥地的土地使用權人可在不改變原有用途的情況下向土地管理部門申請將劃撥地變更為出讓地，由于各地掌握的協議出讓地的出讓價格基本根據基準地價確定，和市場價格尚有一定距離，因此這一政策可以給鐵路企業贏得利潤空間。

劃撥土地辦理出讓手續后，出讓地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的。工業、倉儲等一類的出讓地，取得成本低廉，如果能夠轉變為類似住宅、商業、旅游用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。出讓地申請用途變更，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。

此方式適合城市地價較高地區。鐵路部門對用地進行統一規劃、分類管理，充分發揮鐵路用地資產的社會效益、經濟效益。

4.3劃撥轉出讓，然后整體出讓 利用原有土地資源，盤活存量土地。在企業轉制過程中，土地作為有形資產，劃撥轉出讓，然后整體出讓，明晰產權，直接套取市場價和出讓價差。

4.4利用新線建設進行拍得建設用地

利用建設初期新線站場地價不高的特點，預先拍得建設用地，作為辦公、物流用地、小商品集散地。根據鐵路站場發展的規律，鐵路周邊容易自發形成小商品的集散地，通過市政規劃的進一步引導，最終會成為全省、全國、甚至整個東南亞的小商品集散地。比如柳州的飛鵝市場，依托柳州火車站，從1980年以來，南來北往的商人漸漸把它發展壯大為廣西地區的小商品市場，如今已經成為包括服裝、禮品、文具等門類比較齊全的市場。南寧站附近的水果市場曾經也輝煌一時，但由于缺乏引導，其優勢漸漸不明顯。鐵路站場周圍，依托鐵路運輸優勢，依托穿越于千里鐵道線上數以億計的旅客，做大做強周邊市場應該有天時、地利、人和的優勢。做成市場后，其周邊可以形成一個產業鏈，繼續完成居住辦公人員的吃、住、行、醫、校、物流、辦公等系列產業開發。

如果缺乏管理經營人才，可以采用租賃的形式拍賣土地租賃權，提前取得利潤，將投資風險化小。

4.5鐵路安全保護區的利用

千里鐵道線用地利用一直是空白，在保護區用地內，探索種植根系不發達，對線路無干擾的經濟樹種或草本植物，既是對自然環境的貢獻，也可以體現安全保護區用地的經濟效益。

流動的鐵路線也可開發成為市場廣告的發布地。

4.6建設經濟適用房

按照《經濟適用住房管理辦法》規定，中央和國家機關、直屬企事業單位及軍隊的經濟適用住房建設，實行屬地化管理。因此利用閑置鐵路用

地進行經濟適用住房建設，既解決了職工安居樂業的問題，也能充分利用既有鐵路用地。

鐵路用地的開發利用總體原則是服從和服務于鐵路運輸主業，并在保證主業的基礎上，正確處理長遠利益和眼前利益，整體利益和局部利益，按照國家土地政策，采取多渠道盤活土地資源，才能充分發揮鐵路用地的價值，為鐵路企業謀求更大的利潤。

參考文獻：

1.關于印發《鐵路企業改制土地資產處置操作暫行辦法》的通知（鐵運〔2004〕101號）

2.關于印發《鐵路用地資產處置規定》的通知（鐵運〔2006〕49號）

3.關于印發《鐵路用地開發利用管理辦法》的通知（鐵運〔2006〕198號）鐵路用地開發利用管理辦法

4.《嚴格土地管理重要批示的通知運地管理》〔2005〕149號

5.《2007年上半年南寧市房地產市場分析》廣西新聞網

6.《土地估價相關經濟理論與方法》，改革出版社，2006年10月

第二篇：如何管好鐵路用地

主題：如何管好鐵路用地

土地是鐵路企業賴以生存和發展的基礎。是完成鐵路運輸生產任務和建設工程必備的重要物質條件，是改善鐵路設備的有力保證。鐵路用地屬于陸地交通用地，它是國家根據國民經濟發展戰略的總體規劃直接安排蛤鐵路企業用于完成運輸生產任務，工程建設，生活后勤以及為其服務的組織和機構的專用土地。因此，依法管理和合理利用路地，維護路地的合琺權益，即加強鐵路用地管理，就顯得十分重要。

一、搞好地藉管理是管好路地的前提條件

地藉管理在實現土地科學化管理的過程中起著重要作用，是整十土地管理的基礎工作，簡言之，管好鐵路用地，首先要搞好地藉管理工作。

(一)地藉管理的概念

地藉管理是國家為收集和取得有關 地藉貸料和全面研究土地的法律(權屬)、自然和經擠狀況面采取的 以地藉調查(權屬調查、地藉測量)、土地登記、土地統計和土地評價等為主要內容的國家措施體系。地 藉 管理 的核心是 土 地 的權屬 問題，建立、健全地藉管理制度，不僅可以及時掌握土地數量、質量的動態規律，保持土地調查成果的現勢性．而且可以利用它對土地利用及權屬變更進行監測。所以，地藉管理，一方面是土地權屬管理 的必要前提條件；另一方面也是為土地利用管理提供最新的基礎圖件及數據資

料。

（二）地藉管理的內客

地藉管理 的基本 內容包括 ：地藉調查(權屬調查、地藉量)、土地登記、土地統計、土地評價和地藉檔案的收集、整理等。、地藉{ 胃 查自古以來就是為取得有關土地 位置、權屬、數量、質量及其他地藉資料的必要 手段。地藉管理所需的能反映更為詳細內容的專用地 圖——地藉圖。

2、土地登記主要是土地的權屬登記，是國家用以確認土地所有者或使用者擁有土地所有權或使用權的一項法律措施。由于土地登記是一項法律措施，因此有著嚴格的衡量標準，要做到手續齊全，包括被登記單位的法人身份證明書(或委托代理人身份證明)，申請書． 權屬界線協議書、土地權源證件，地籍圖、審批表、國有土地注冊表、面積認定表、登記卡薄等等。這是我們正在進行的一項工作。、土地統計是經濟統計的一種形式，基本內容在于準確地反映土地分類、面積、質量、分布、權屬及利用狀況。、土地評價是隨著地藉管理的深入．以適應經濟關系需要發展起來的一門科學。它是通過對土地的有關特性的深入研究，確定它適用于某種利用的類別和等級，指出發展生產的限制因素和 限制程度，為土地利用方向確定提供科學依據。一般可分為土地質量評價和經 濟評價兩類。、地藉檔案是土地檔案的最重要的組成部分．地藉擋案的收集和整理工作是土地檔案管理的最基礎的工作，也是建立、健全各項土地管理制度的基礎。

二、加強規劃管理，制定鐵路用地的總體規劃是管好鐵路用地的重要措施(一)規劃管理是對土地利用實行宏 觀控制和調節的首要措施。

鐵路用地具有點多、線長、分散、予留的特點，如何從宏觀上合理控制路地的使用，避免展此失被． 亂占亂用． 多占少用，作到運輸、生產、生括用地合理安排。協調好各單位各方面對土地的需求． 做到綜合平衡，精打細算，節約用地 ． 提高路地利用的經濟效益和社會效益。實行路地利用的規劃管理是對土地利用進行有效控制前一項重要手段，具有十分 重要的意義。隨著改革開放的不斷深入。國民經濟 的飛 速發展 ．鐵路建設也隨之 發展，對土地需要量也在 不斷增加 ． 如果全靠征地不僅需要 大量資金，而且受土 地資源的限制也難以充分滿足。因此如 何充分利用現有路地，使有限的土地發揮更大的作用．就必須從宏觀上進行控制和調節，做到合理布局，從長計議，克服在土地利用上的短期行為，從而做到合理利用路地和節約用地。

(二)規劃管理是堆護路地權屬的有力措施。

在土地清查確權工作中．經常遇到權屬不清和路地被任意侵占以及被地方重復拔地等問題。追其原因有多種因素． 但對路地利用缺乏規劃是一十不可忽視的重要因素。特別是鐵路發展的予留地常年閑置，如何開發利用維護好路地的權屬，實行路地利用的規劃管理． 不僅對管好、用好路地有著重要的意義． 而且對維護路地的權屬也具有一定的作用。建設項目都要經地方規劃管理部門批準 ． 有了土地利用規劃．并呈現地方土地和規劃管理部門，納^地方的總體規劃之 中，實際上就等于明確了土地權屬，對防止路外單位非法占用路地藹到了一定的限制作用。特別是在 當前有些地方 ． 土地 和規劃管理部 門尚未統一的情況下，土地由土地部門管理，規劃由規劃部門管理，且映乏嚴密的配套管理制度，往往出現土地管理部門給鐵路確了權，發給了土地使用證。但規射部門卻在確權給鐵 路的土地上又批誰了其它單位或個人的建設占地，為處理一些占地糾紛增加了更大的難度。實行路地利用規劃管理就 可以在一定程度上有效地避免類似問題 的發生。

(三)規劃管理是土地科學管理的重要措施。

土地利用規劃管理是土地管理的龍頭． 也是土地科學化管理的要求。土地管理授有規劃舶指導就是盲目的．映乏宏觀的戰略指導。我們當前在土地管理工作中就存在著這一弊端，比如我們審批基建用地時． 由手授有規劃做指導． 只能審核地界，把住地界的關口，而不能把住 用地是否音理關口．因而使一些基建

用地臺法而不合理，導殘 用盡失控。土地資源浪費，甚至給鐵路的發展建設帶來后患，造成人為的拆遷浪費，給國民經濟造成損失。實行規劃管理 ． 就曲把用地審批建立在科學依據的基礎之上．就能打破微觀的局限性．發揮土地管理部門的統管作用，對各項用地做出符臺整體利益的統籌安排，提高路地利用的合理性和 科學性。

三、提高土地管理干部的素質． 是管好路地的關鍵

提高干部的素質．是強化土地管理工作 ． 健全土地管理機構的重要內容． 是關系到土地管理事業健康順利發展的關鍵。

(一)政治作風

土地管理干部必須堅持四項基本原則． 應該嚴格要求 自己、培養謙虛謹慎的工作作風． 艱苦奮斗、團結協作． 講究工作效益． 遵法守紀及文明札貌優良作風。

(二)加強業務技術學習

土地 管理干 部必 須精通業務 技術 ． 熟悉掌握土地管理法及其它有關法規。干部培訓做到經常化、制度化，走出去考察學習變藏經驗，取長補短，加強土地管理部門的橫向交流、要開展典型案例的分析研究總結經驗．提高業務技術和管理水平

(三)完善各項管理制度國家已頒布的土地管理法．標志著我國土地管理工作進人法制孰道，擬草持續八年。歷經三十多次討論． 才經全國人民代表審議通過，來之不易。我們要捍衛 土地法。甘當土地管理衛士、從鐵路部門來講： 今后應建立健全配套法規、從 法律上堵塞違法 占地漏洞。要盡快制定 一套有蓮續性、穗定性、宏觀與具體相結合的配套政策。使法規能產生行政效力．指導具體工作。

以上談的是在土地管理方面的一些粗淺的認識，還徭到實踐中去發晨，土地管理的前景是美好的、任務是光榮而艱巨的、讓我們肩負起歷史的重任． 為鐵路的發展、祖國經濟的繁榮昌盛、做出應有的貢獻。

第三篇：鐵路用地檢查工作匯報

“鐵路用地檢查工作匯報” 商丘車站鐵路用地管理工作匯報

****: 為認真做好我站鐵路用地檢查工作，進一步規范全站鐵路用地利用和管理秩序，維護鐵路用地合法權益，保障鐵路運輸安全，完善車站鐵路用地監護管理行為。依據《鐵路運輸安全保護條例》（國務院令第 430號）、《關于印發＜鐵路用地監察管理辦法＞的通知》（鐵運〔2007〕99 號）的精神，和鄭州鐵路局土地房產管理處下達的《關于開展 2011 基層單位鐵路用地管理工作經營業績考核有關事項的通知》（鄭鐵房函[2011]783號）、《鄭州鐵路局鐵路用地管理工作綜合考核辦法》（鄭鐵房[2007]226 號）、《鄭州鐵路局基層單位鐵路用地監護管理辦法》（鄭鐵房[2008]100 號）等文件內容的要求，商丘車站對鐵路用地各項檢查工作高度重視，認真學習路局文件內容，廣泛宣傳，認真組織，扎實推進，深入開展鐵路用地檢查工作，完善制度、健全組織，并進一步完善車站和各車間鐵路用地檔案、臺帳的建設。現將工作情況匯報如下：

一、宣 傳、貫徹國家土地管理法律、法規、政策和鐵道部鐵路用地管理規定。車站組織學習依據《鐵路運輸安全保護條例》（國務院令第 430號）、《關于印發＜鐵路用地監察管理辦法＞的通知》（鐵運〔2007〕99 號）的精神，和鄭州鐵路局土地房產管理處《關于開展 2011 基層單位鐵路用地管理工作經營業績考核有關事項的通知》（鄭鐵房函[2011]783號）、《鄭州鐵路局鐵路用地管理工作綜合考核辦法》（鄭鐵房[2007]226 號）、《鄭州鐵路局基層單位鐵路用地監護管理辦法》（鄭鐵房[2008]100 號）等文件內容，要求有關職能人員必須熟知保護鐵路用地管理范圍，從思想上必須有足夠的重視，強化車間管理人員責任心。使全站職工都樹立起管好自己腳下土地，做鐵路用地主人翁的責任感。車站土地管理人員以“6.25的土地宣傳日”為契機，到站管各單位、鄉村、學校以及家屬區進行廣泛宣傳，對預防侵占鐵路用地行為實行有獎舉報的形式，激勵群眾保護鐵路用地的意識。

二、健全完善車站鐵路用地管理的規章制度

車站對全站鐵路用地進行全方面的統計，并按照鐵道部、鐵路局下發的鐵路用地監察監護工作的要求，建立鐵路用地監護管理機制，健全鐵路用地監護管理網絡，配備鐵路用地監護管理人員。車站大力加強鐵路用地檔案資料管理，以鐵路用地檔案管理科學化、標準化、規范化和信息化為標準。將車站鐵路用地檔案進行審核、登記和備案，按照編號裝訂保存。根據鐵路局的有關安排，配合局土地管理部門開展鐵路用地管理檔案的信息化建設工作。與此同時，車站進一步完善鐵路用地管理基礎臺賬和檔案借閱制度，借閱檔案須向上級主管部門申請，經過批準并辦理完相關手續后方能查閱。

三、加強三級管理，把檔案管理落實到一線

車站成立了以站長、書記為組長，主管副站長為副組長，各車間主任為成員的鐵路用地管理領導小組，把工作落實到車間、班組、個人，大家齊心共管，實行在鐵道部、路局、站段三級網絡管理體制下的小三級管理網絡。將鐵路用地管理和工作業績考核相掛鉤，車站對管內車間、班組的鐵路用地檔案管理工作進行指導、監督、檢查。實行一票否決，對造成鐵路資產流失、損壞的一律嚴肅處理。各車間作為鐵路用地的使用人對車站簽訂“鐵路用地責任書”誰使用、誰主管、誰保護、誰負責。制訂完善了商丘車站土地管理辦法和車間的責任書。

四、積極主動配合上級部門工作

車站在完善自身工作的同時，積極配合測繪單位的測繪工作和開封土地管理處的對白云社區的鐵路土地邊界的實際測量分定工作。遇到特殊情況及時與上級主管部門溝通，按時高效的完成上級分配的各項工作。力爭將鐵路用地管理工作做到最好。

在今后工作中，我們將嚴格按照路局對鐵路用地的各項要求，緊緊圍繞確保安全、合理利用這個中心，以嚴格管理監督為主體，以預防侵占鐵路用地行為重點，全面落實到車間、班組、個人，切實提升我站鐵路用地監督管理水平，實現鐵路用地各項工作的科學化、標準化、規范化和信息化管理。

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2012-3-7

第四篇：集體用地轉開發用地

1、集體建設用地不算農用地，但屬于農村集體所有。

2、因只有鄉鎮企業、鄉鎮村公共設施和公益事業、村民住宅才能使用集體建設用地，如果企業想購買集體建設用地，則需要通過縣級以上人民政府進行征收，使原集體土地變為國有土地性質，在企業繳納了征地補償安置費用和土地出讓金后，國家才能將土地交付企業使用，因征用前用途就是建設用地，所以不需要辦理農用地轉用審批手續。具體程序是先必須由政府進行征用轉為國有土地后，再通過土地市場掛牌拍賣的方式取得土地的使用權，而不是所有權.農村集體建設用地需由國家征收并轉為國有建設用地后，再進入土地交易市場，開發商通過招拍掛的方式獲得土地的開發使用權。

1、根據現行土地法律法規規定，集體農用地轉為國有土地，需經國務院和省級人民政

府批準，且需依法征收后才能轉為國有土地；

2、只有項目用地才能將集體土地轉為國土地，但還須辦理農轉用等一系列的征地手

續，居民個人無權改變土地性質。《土地管理法》第四十三條中明確規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。因此，能夠將農民集體所有的土地，直接轉化為建設用的的，僅限于以下幾種情況：

1、興辦鄉鎮企業；

2、村民建設住宅；

3、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設。其他情況下，若想使用集體土地作為建設用地，必須先使該集體土地被國家征用，轉化為國有土地后，再進行國有土地的有償轉讓。

3、集體農用地轉為國有土地的主要稅費是：

1、契稅按招拍掛所得土地出讓金的3%

收取（由地稅局征收）；

2、涉及農用地的農用地占用稅的收取：耕地25元/平方米、其他農用地20元/平方米（由地稅局征收）；3新增建設用地土地有償使用費按20元/平方米收取（上繳省人民政府）；

4、耕地開墾費按18元/平方米收取（地方財政征收）。

4、《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或

者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。這里規定了一種特殊的情況，即鄉鎮企業因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的，可以不用先將集體土地轉為國有土地，而直接作為建設用地。

5、集體土地征用的法律特征是：首先，集體土地征用是一種政府行為、行政行為；其

次，集體土地征用是一種強制行為，集體土地征用是以國家政治權力作為依托，以法定程序進行，不管集體土地所有者是否愿意都必須服從；再次，集體土地征用行為具有一定的補償性，被征地單位的農民得到了相應的補償；最后，集體土地征用是一種引起民事權利變更的行為。土地被征用后引起土地權屬的變更，土地性質發生了根本的變更，土地由原來的集體所有變為國家所有，土地出讓應以法律規定的程序進行。

6、土地使用權出讓方式：國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第三

條規定：“招標、拍賣或掛牌出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。”第四條第一款規定：“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各種經營用房，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓”；第二款規定：“前款規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地由兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或掛牌方式出讓。”

第五篇：淺談鐵路貨運市場營銷策略

淺談鐵路貨運市場營銷策略

隨著我國改革開放的不斷深入，社會主義市場經濟的迅速發展，各種經濟力量的發展壯大，激烈的競爭正改變著運輸市場的格局，鐵路在運輸業中 “一統天下” 的地位已悄悄地發生變化，受到了來自其它運輸方式的嚴重挑戰，運量占有份額下降.要改變這一狀況，重現鐵路貨運的優勢，就要下大力氣搞好鐵路貨運營銷，以最小的成本支出獲取最大的經濟效益.改變目前 “貨主為我服務” 的生產型運輸組織體系，形成 “我為貨主服務” 的經營型運輸組織體系，真正體現人民鐵路為人民的宗旨.市場份額問題是鐵路走向21世紀面臨的嚴峻課題.我國的基本國情是疆域遼闊，人口眾多，源分布不均勻，經濟發展不平衡，需要鐵路長途運輸大宗貨物，決定了鐵路是交通運輸的骨干.然而近幾年的統計數據表明，鐵路客貨運輸在整個運輸市場中所占的份額是不斷下降的，而且下降的幅度還比較大.市場份額下降直接影響鐵路經營，使得鐵路經濟出現虧損，運營效益、指標下降.目前鐵路貨運營銷工作存在的問題

1.1對鐵路貨運營銷缺乏正確認識.鐵路貨運營銷工作目前還停留在 “攬貨源” 狀態，因此在貨源充足，貨運量持續增長，貨運產品供不應求時，營銷工作就不再被重視，很容易回到以前坐等貨主上門的狀態.1.2鐵路貨運質量和服務質量都有待提高.鐵路部門目前的運輸狀況和服務很難為貨主搶時間、爭效益.治安狀況也不盡人意，貨賠現象較為突出.1.3鐵路貨運價格體制缺乏競爭力.一方面鐵路運價統得過死，不能隨市場情況變化，適應市場能力不強，缺乏競爭力；另一方面，鐵路貨運的綜合費用較多且透明度低，亂收費現象屢禁不止，使很多貨主對鐵路運價搞不清楚或難搞清楚.1.4缺乏現代化的鐵路貨運營銷手段.鐵路貨運營銷工作目前還沒有實現系統化、網絡化、科學化，貨物運輸動態管理手段落后，鐵路局、站段與重點企業之間雖然實現了有關臺賬、報表的信息傳輸，但基本上還停留在人工作業階段，信息傳輸不及時，沒有很好發揮作用.1.5貨運營銷員未充分發揮作用.鐵路系統已向重點企業派駐了貨運營銷員，營銷員作為路企銜接的橋梁，直接接觸市場，責任大，素質要求高.但目前營銷員缺乏培訓，工作水平、營銷技能參差不齊，作用尚不夠明顯.鐵路貨運市場營銷策略鐵路貨運營銷工作首先要適應經濟的發展和進行生產布局的調整，積極探索新形勢下鐵路運輸組織要求，使運輸組織形式不斷滿足社會的需求.傳統的鐵路運輸具有很強的計劃性，要將計劃經濟的思維定式轉變為市場經濟的思維方式，首先要轉變觀念，打破鐵路貨運的封閉或半封閉狀態，面向市場提供優質服務，為鐵路的可持續發展創造條件.2.1貨運價格策略

價格是市場營銷組合中最重要的因素之一.基于目前的鐵路運價的現狀，鐵路自身必須不斷強化意識、改變觀念建立適應市場經濟體制的運價新體制.因此，在鐵路貨物運輸定價時，必須實施以下策略：

①改變按標記載重量計費方法，實行以實際載重量折價計算的方法.即對根本裝不到車容量的貨物制定不同的折價系數；對輕質貨物制定實行以容積計價的方法，以此計算運費會更加合理完善.②完善運價收費體制，充分考慮到回空費用.建立和完善往返收費方法，最大限度地減少空車無效走行和占用股道的費用，積極推廣車輛租用，將自備車和一些企業的特種車納入，與路用車統一管理，實行企業單位租用，盡可能減少空車費用.③改革指定徑路計費方法，完善運費清算方法.在確定運價時，要充分考慮到徑路這一因素，把運輸費用最合理、最有利市場競爭作為確定車流徑路的原則和依據，對所有指定徑路進行調整，不因分流運輸而無形增加貨主負擔.④簡化運價表現形式，提高價格透明度，實行 “一口價”對現行的各種收費簡化為運費、雜費、建設基金等幾個主要費種，并不再增加新的收費項目，使運價內涵簡單明了.同時對價規的分號與品類也進行合理的調整、歸并、化繁為簡，避免相同貨物因其用途不同而采取相異運價.實行新線新價，積極探索 “批運價”、“運行線運價” 和 “上下限浮動運價”.⑤理順比價關系，改善失調局面.理順比價關系，必須形成鐵路對社會物價的 “影子” 價格，根據影響鐵路成本的資金價格和主要生產資料價格的變化，形成與之對應的運價調整機制，并得到政府的認可，相互參照掌握.2.2設計良好的質量形象是貨運營銷的前提

長期以來，鐵路獨家經營，而且長期處于運輸市場的霸主地位，等貨擇運的作風形成已久，經鐵路運輸貨物需要申報計劃，需要請求車，需要按貨場的要求進貨、裝車，有各種制度、要求去約束貨主，運輸服務質量形象差，而且各種形式的費用繁多.多年來鐵路內部的體制也沒有太大的變化，沒有競爭，營銷觀念落后.因此以市場為主體，通過改善對運輸需求的供給方式，設計良好的質量形象，是鐵路貨運營銷 工作的前提.2.3建立營銷體系，健全營銷機構

目前鐵路貨運部門的營銷工作正處在起步階段，還沒有建立起一個適應市場經濟的營銷體系.鐵路貨運部門的機構設置，應該說是在計劃經濟年代里、政企合一體制下形成的業務管理型機構.因此，要開展好貨運營銷工作就要建立起適應市場經濟的貨運營銷體系，健全營銷機構.①改變現行的多級管理體系.在全國范圍內，應結合省、區的地理位置和鐵路線路的分布情況，減少管理層次，實行路局直管站段，提高工作效率.②建立路局級營銷機構.在路局建立營銷機構，徹底改變局機關只搞管理的現狀.路局營銷部門可設置為客貨營銷部，其下可設客運營銷中心、貨運營銷中心、調度指揮中心、設備保障中心.原運輸、客運、貨運、調度、機務、工務、電務、車輛、統計等處室的有關人員分別屬于上述各中心.③建立站段級營銷機構.在站段也要根據上述原則建立起切合實際的營銷機構.具體設想可以設置貨運營業所，作為貨運營銷體系的重要組成部分.車站也可以結合鐵路貨場內部企業化經營管理的開展，改革現有運輸管理體制，主業和 “多經” 一體化經營貨運，以市場為導向，強化營銷工作，徹底轉變幾十年來計劃經濟形成的僵硬的管理方法和壟斷思想，逐步形成主副合一，適應市場經濟發展的貨運營銷體系.2.4企業整體利益最大是貨運營銷的目標

市場份額下降，經濟效益下滑，從鐵路經營上來說，主要有三點原因，一是大鍋飯嚴重，運輸企業只重視完成任務，不注重市場信息和變化.二是一部分單位和個人把自己的小利益和運輸企業的整體利益對立起來.三是鐵路忽視了高運價率的貨物經營，近幾年來，全路貨運增長的大部分是煤炭、石油、建材、糧食、化肥等，除石油外均屬于低運價物資，而機械、家電等運價率高的物資大批流失.雖然有客觀原因，但主要原因還是鐵路貨運手續繁雜、有亂收費、貨損貨差嚴重，時效性差等原因，即重視運營效率，忽視經營效果.因此追求運輸企業整體利益最大，必須從降低運輸成本，提高服務質量，改進運輸組織體系入手.2.5組合營銷是鐵路貨運營銷的方法

目前鐵路的各級都建立了市場營銷機構，但是營銷的方法，仍然停留在生產導向和推銷導向的低層次水平上，其特征是以完成鐵路運輸企業自身的發送量、周轉量和裝卸車數、收入為主要目標.高層次的營銷觀念是以市場為導向、以社會為導向的，其特征是以顧客的需要為核心，企業的生產、經營、管理圍繞營銷轉.在這里我們提出鐵路貨運組合營銷策略：在深入開展市場調查，細分市場構成，確立目標市場的條件下，綜合考慮運輸產品的質量，包括運營質量和服務質量以及和質量相對應的價格、促銷手段，發揮運輸產品的安全、迅速、經濟、便利的優勢，以貨主的需要為核心，按貨主的需求安排生產，重新樹立運輸產品的質量形象.2.6增強競爭意識，開展優質服務

①增強競爭意識.要教育廣大干部職工認清鐵路目前所處的嚴峻形勢，增加危機感、緊迫感，增強市場競爭意識和營銷意識.要使廣大職工真正樹立起 “旅客、貨主是我們的衣食父母”、“貨主就是上帝” 這樣一個指導思想.要徹底改變幾十年一貫制的 “坐等貨主上門” 的工作方法，主動出去搞營銷，變坐商為行商，積極參與市場競爭.②大力開展優質服務，努力提高服務質量.各營銷機構

都要延長服務時間，主要營銷點應做到24小時對外服務.努力開展電話預約服務等新項目.車站內勤貨運室要扭轉 “機關化” 的傾向.所有營銷人員都要堅持文明服務、微笑服務，真正做到 “想貨主之所想，急貨主之所急”.③簡化貨運手續.針對現有貨運受理業務流程存在的問

題，可對其進行如下改進：取消貨運外勤人員、內勤人員和計劃受理人員，設貨運受理人.使客戶由對多部門變為對貨運受理人一人.客戶與貨運受理人簽訂貨運受理合同，填寫有關資料并繳納部分定金.貨運受理人將受理情況匯總后，用計算機直接發送到鐵路局調度所.鐵路局調度所將批準計劃發到各貨運站，貨運受理人接到裝運計劃后，按合同書的條款通知客戶將貨物運到指定地點，或由貨運受理人安排運輸工具到客戶倉庫拉貨.貨物到位后由客戶根據合同條通過業務流程的改進，將由各部門串聯完成的流程變為由貨運受理人一人完成，使整個流程的效率提高，同時降低了管理費用.④運到貨物交付業務流程改造.貨運站在貨物到達經外 勤人員核對無誤后，交與內勤人員用網上公告、電話、郵寄等多種方式通知收貨人.收貨人到貨運站將領貨憑證交與貨運受理人，提出相關要求，由貨運受理人辦理有關手續，并一次性結算費用.貨運受理人根據收貨人的要求，安排收貨人提走貨物或負責將貨物送到收貨人處.⑤改善硬件設施.各級貨運營銷機構，特別是車站貨運

室要以方便貨主為原則，進行必要的設備設施改造，增加微機制票、微機查詢、通信聯系設備等，配備必要的交通工具.實行全路計算機聯網，運用現代化的管理手段提高服務效率.要舍得投資改善硬件設施，這是提高服務質量、增加營銷能力的物質保障.通過硬件設施的改善和服務質量的提高，徹底改變鐵路對外形象，擴大鐵路貨物運輸營銷份額.面對競爭激烈的運輸市場，鐵路貨運營銷必須大力加強，徹底改變以前那種僅停留在局部的、膚淺的、戰術性的被動局面，積極融合到市場競爭中去.鐵路貨運營銷必須著眼于變化的營銷環境，開展營銷創新研究，借助互聯網，盡快地建立營銷網絡和具有分析、預測功能的營銷數據庫，實施數據庫營銷戰略，拓寬營銷渠道，鞏固已有的市場份額，開拓市場，成功地迎接它的挑戰，找到貨物營銷的廣闊前景，以使鐵路貨物運輸業在競爭中求得穩定持續的發展.