第一篇：菏澤市中房物業2010年工作總結及2011年工作思路

菏澤市中房物業2010年工作總結及2011年工作思路

2010年，在局領導的正確領導及大力支持下，在公司領導班子的帶領下，面對激烈市場競爭的嚴峻形勢，公司全體員工團結一致、開拓進取，緊緊圍繞年初制定的工作目標開展工作，取得了可喜的成績，管理工作持續改進，服務品質穩步提升，實現了公司的快速發展:。

一、2010年工作重點

1、完善各項規章制度，建立內部管理機制

物業公司經營班子始終把提高物業服務水平、擴大服務范圍、由內部服務逐步走向外部服務、爭取從市場中獲取效益當做今后可持續性發展的必由之路。而要實現這一目標，優質服務是根本的基礎所在，為此，我們本著實事求是的原則建立了一系列適應市場經濟發展需要和公司發展需要的《崗位工作質量標準》、《效績考核制度》、《員工獎懲條例》、《值班經理工作制度》、《客戶回訪工作制度》、《投訴接待處理制度》、《辦公經費管理制度》、《工資管理制度》、《考勤制度》、《會議制度》、《文件學習落實制度》、《效績考核檢查落實制度》、《員工培訓制度》等近二十項規章制度，并加大檢查落實力度，使各項工作有計劃、有方法、有依據、有目的的穩步展開；同時，為了建立完善的內部管理機制，采用“走出去、引進來”的方式，到兄弟物業公司學習參觀，在汲取先進管理經驗的基礎上結合我們的實際情況，對經營班子及各部門每個管理崗位的職能、作用、工作范圍作了明確的劃分，從而將各項工作細化到每個人，促進了各崗位的積極性、主動性和創造性，使各級管理人員在工作實踐中不斷得到鍛煉，業務、管理水平不斷得到提高。

2、樹行業品牌、擴經營市場

隨著近20年來我國房地產業和城市經濟建設的蓬勃發展，以及城市管理水平的提高，逐步成為提升城市管理和文明建設的重要工作之一。作為菏澤欠發達地區，比起沿海發達城市，物業管理起步較遲，物業公司管理水平也參差不齊。我公司以全新的現代企業管理機制運行，以“人無我有、人有我全、人全我精”的進取精神，堅持“業主第一、員工第一、效益第一”的精神理念，“讓客戶享受”服務，創立了具有中房物業特色的管理模式和知名品牌，贏得了市場。尤其是今年全球金融危機對各行各業的影響，企業大批減員、減薪現象已不足為奇。我公司通過積極開拓市場，擴大經營規模，安置員工就業，解決員工的后顧之憂，并做到不減員、不降薪，還提高員工福利待遇，充分調動員工積極性，提高企業效益，積極拓展市場，承接優良項目，增強企業經濟實力。今年憑借品牌效應和精品項目的影響力，積極參與市場招投標。正在洽談及合作項目6個，實現雙贏。

3、優化結構、提高效益

結合新的山東省物業管理辦法，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理服務水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合本物業管理工作實際，加大經營思路的轉變，繼續做好項目調整和整合工作，實現效益最大化。篩選淘汰一些沒有發展前景、虧損的項目。按照《項目退出管理辦法》有關程序及要求辦理，2011年還將加大項目優化整合的力度，將資源優勢整合為產業優勢。

4、加強設施設備管理、消除安全隱患

隨著接管的住宅及大廈項目的增多，所管轄的機電設施設備安全運行也顯得尤為重要。在公共設施、設備的管理方面，我們重新制定了完備的維護、保養計劃和應急預案，實行統一的表格化，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。受到市、區物業辦及業主的一致好評。

5節約能源控成本，提高利潤增長點

物業公司是微利行業，隨著水費、電費等價格的上調，擠占了公司利潤。為此公司根據新的經濟形勢，積極探索新的突破口。節省能源，減少費用的支出，向管理要效益。節約一度電、一滴水、一張紙的點滴小事做起，將全員節約成本的意識落實到實際行動上，把項目當做自己的事情來做為公司節約每一分錢。

6、推行“三精”服務、做好物業費收繳工作

在總結去年成功管理經驗的基礎上繼續開展 “三精細化服務理念”，即把精細化管理、精致化服務、精品化項目貫徹在物業服務活動之中，感動他們，讓業主時刻享受到優質的服務，從而贏得了業主和客戶的普遍好評，公司共接到表揚信16封，錦旗8面，獲得兩次省優管理項目及多次市優秀企業管理項目。物業服務費是物業公司的經濟命脈，是物業公司為業主提供服務的基礎。受經濟危機的影響，物業費的收取更難了。公司每一位員工以貼心、細致的服務，贏得業主認可；對家中存在問題的業主，我們用實際行動，為他們排憂解難，提高了交費意識，另外通過我們精心的優質服務，公司所管轄項目大部分業主都主動前來交

費，圓滿地完成了全年收費指標，這也是我們優質服務的最好寫照。2011年公司還將加大物業費的催繳力度，對欠費的釘子戶通過法律手段催繳物業費。

7、組織員工進行職工道德與管理技能培訓、提高員工業務素質和效能

管理人員的綜合素質與物業管理的服務質量、水平是密切相關的。只有高效能的員工，企業才能成為高效能的企業。尤其物業公司是勞動密集型的企業，這一點顯得尤為突出。公司制定了詳細的培訓計劃和教材，定期培訓，使員工在思想上道德上得到充實，管理技能上得到了提高，整體意識更強，培訓也更具有針對性和可操作性，一個人走一百步，不如一百個人走一步，一花獨放不是春，萬紫千紅春滿園。積極引導宣傳企業的團隊共同學習，共同結合實際推進科學管理。

二、2011年工作思路1、2011年工作思路：

明年的工作思路是：以實現物業管理規范化為目標，以提高物業服務水平為重點，以規范各項基礎管理為手段，積極介入洽談項目物業的前期管理工作，為今后實現全面管理打下堅實基礎。

三、2011年重點工作

1、扎實有序地開展新項目物業的前期介入管理工作，與相關部門密切配合，在人員崗前培訓、制度體系建立、接管驗收工作、入住管理方案擬定、裝修管理規定制定，公共設施及設備管理、環境管理等方面為新項目物業的前期介入做好心理上、技術上和制度上的充分準備。

2、制定并不斷完善服務標準，規范服務流程，努力實現服務的標準化、規范化，為全面的管理打下堅實基礎。重新修訂、明確部門和崗位職責，建立健全維修服務制度，以服務的及時性、質量、態度等問題為重點，根據新的工作要求,擬定工作標準，根據工作標準,擬定操作程序，根據實際效果對標準和程序進行調整。建立業主、客戶滿意度調查制度，及時聽取業主、客戶意見反饋。

3、做好收費的規范化工作。以滿足各管理處、小區管理需要，方便業主繳費為目的，進一步完善收費管理系統，修訂《收費管理辦法》等相關制度，對收費部工作崗位和工作流程作出適當調整，形成一整套完整規范的收費工作程序，使收費工作能夠盡快適應新增物業管理的需要。

4、以增強服務意識，提高服務技能為目的，有計劃、有步驟地開展員工的學習培訓工作，進一步完善業績考評體系和激勵機制，消除員工的惰性，充分調動積極性、主動性、創造性以盡快適應并擔當對新項目物業的管理及服務職責。

5、集思廣益，積極探索物業延伸服務的可行性，挖掘出新的經濟增長點。要拓寬服務領域，提供各種個性化服務，在為業主提供常規的衛生、安全、維修、綠化服務的基礎上，積極發展家政、委托、代理、中介、商業服務等項目，不僅使業主在物業服務中獲得切實利益，也使物業服務獲得經濟效益。

2010年即將過去，在局各級領導的大力支持下，公司以2010年工作指導思想、目標、要求為出發點。在新的一年里取長補短，以經濟效益為中心，重注安全防范，優化項目結構,不斷改革創新、開拓發展，共同努力工作，為確保明年全年各項指標的順利完成奠定更堅實的基礎。

中方物業

二零一一年元月十二日

第二篇：菏澤市物業管理條例

菏澤市物業管理條例

（2017年12月25日菏澤市第十九屆人民代表大會常務委員會第七次會議通過，2018年1月23日經山東省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議批準）

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業以及其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進社會和諧與穩定，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。

第三條

物業管理應當遵循業主自治、專業服務與政府依法監管相結合的原則。

第四條

市人民政府物業管理行政主管部門負責全市物業管理活動的政策指導、行業發展規劃和監督管理工作。縣區人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

公安、民政、財政、規劃、城市管理、環境保護、工商行政管理、質量技術監督（市場監督管理）、物價等相關行政主管部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。物業管理行政主管部門負責組織協調各有關部門定期對物業管理區域內的違法違規行為進行監督檢查。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，監督物業管理活動，調解處理物業管理糾紛。

社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展自治管理，協助街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持配合社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定行業規范，培訓從業人員，規范從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。

物業服務企業應當按照有關規定參加本市信用檔案與評級管理，依照有關法律、法規和物業服務合同約定從事物業服務活動。

第二章 業主自治

第五條

業主應當按照法律、法規、管理規約和業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權利、履行義務。

第六條

一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內的全體業主組成業主大會，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第七條

符合《山東省物業管理條例》規定的首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當在三十日內，組建業主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數組成，由業主代表以及建設單位、前期物業服務企業、社區居民委員會、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府等派員組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位臵進行公示，公示時間不得少于七日。

籌備組組長由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府代表擔任，具體負責組織、協調業主大會的籌備工作。籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

第八條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以樓層、單元為單位推選至少二名業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議三日前，應當就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，由業主代表在參加業主大會會議投票時提交。

第九條 業主大會會議可以采用召開全體業主會議、書面征求意見或者其他形式召開。采用書面征求意見的形式召開的，應當將征求意見書送達每一位業主，征求意見書回收率達到百分之八十以上；無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位臵公示，公示時間不得少于七日。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議，每位受委托的代理人可以接受不超過三名業主的委托。

第十條

首次業主大會會議，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積半數以上且占總人數半數以上的業主同意，表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

業主拒付物業公共服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他侵害業主共同權益行為的，業主大會應當在管理規約和業主大會議事規則中對其參與權、選舉權等行使予以限制。

第十一條

業主委員會一般由五至十一人的單數組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會委員在業主中選舉產生，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

分期開發建設的住宅小區，先期開發部分符合業主大會成立條件的，可以成立業主大會、選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十二條

業主委員會任期屆滿，其權利自動終止。

業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議進行換屆，選舉新一屆業主委員會。新一屆業主委員會自原業主委員會任期屆滿后履行職責。

業主委員會任期屆滿前三十日，尚未召開業主大會會議產生新一屆業主委員會的，物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當組織換屆。

原業主委員會任期屆滿未能選舉產生新一屆業主委員會的，新一屆業主委員會成立前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

原業主委員會任期屆滿之日起十日內，應當將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主所有的財物等一并移交給新一屆業主委員會。

第十三條

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員：

（一）本人或者配偶或者其直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;

（二）損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質的;

（三）本人有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的;

（四）未按照規定交納物業公共服務費，經催交后仍拒絕交納的;

（五）違反有關規定出租房屋的;

（六）存在妨礙公正履行職務的其他行為的;

（七）業主大會議事規則約定的其他情形。

第十四條

業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約，不得有下列行為：

（一）阻擾、抗拒業主大會行使職權；

（二）挪用、侵占業主共有財產；

（三）索要、收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（四）利用職務之便要求物業服務企業減免物業公共服務費或者其他費用；

（五）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（六）擅自以業主大會或者業主委員會的名義作出決議，侵害業主共同利益或者擾亂正常物業管理秩序；

（七）其他侵害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會委員有前款行為之一的，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，終止其委員資格。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員出現成員人數不足二分之一或者其他無法正常運作情形的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當召開臨時業主大會，重新選舉業主委員會。

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關或者損害業主共同利益和合法權益的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣區人民政府物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第三章 前期物業管理

第十五條 建設單位應當依法通過招標投標的方式選聘前期物業服務企業，并自簽訂前期物業服務合同之日起十日內報價格行政主管部門和物業管理行政主管部門備案。

建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和共用設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業管理行政主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務等級、收費項目、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形、違約責任等內容進行約定；涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。建設單位制定的臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

第十六條 前期物業服務企業承接物業前，應當與建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同約定共同對物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定，并辦理物業交接手續；對發現的相關工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題，及時向建設單位提出整改意見，并協助相關行政主管部門督促落實。

建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中共同侵害業主利益的，應當共同承擔賠償責任。

物業服務企業應當依法向物業管理行政主管部門辦理承接查驗備案手續，并將承接查驗情況在物業管理區域內顯著位臵公示，公示時間不得少于七日。

物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

第十七條 建設單位應當在物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府的監督下，按照規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

（一）規劃竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收交接單等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）業主名冊；

（五）物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的清單，并書面承諾補交的具體時限。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起三日內，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。未成立業主委員會的應當移交給所在地社區居民委員會暫時管理。

第十八條 建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五無償配臵物業服務用房，最少不低于一百平方米。

物業服務用房應當是地面以上的非居住房屋，并安排在住宅區中心區域或者住宅區出入口附近。沒有配臵電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于三層。

物業服務用房應當進行簡單裝修，具備供水、供電、供暖、采光、通風等正常使用功能，預留通訊、網絡、安保預警等端口。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、門衛室、人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋不得作為物業服務用房，不得計入物業服務用房面積。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。第十九條 物業服務用房的所有權屬于全體業主共有。建設單位在向房產行政主管部門申領商品房預售許可證時，應當注明物業服務用房面積和房號;在申請房屋所有權初始登記時，應當一并辦理物業服務用房權屬登記。

前期物業服務企業利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，扣除相應的管理費和稅費后，收益資金歸全體業主所有，可以優先用于折抵物業公共服務費。前期物業服務企業應當按季度將收益資金收支明細在物業管理區域的顯著位臵予以公示。街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當加強對收益資金收支情況的監督管理。

第四章 物業管理服務

第二十條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格。

從事電梯、消防、電氣、制冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格。

第二十一條 物業服務企業服務內容主要包括下列事項：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）公共綠化的維護；

（三）公共區域環境衛生的維護；

（四）公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務；

（五）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

（七）物業服務檔案和物業檔案的保管；

（八）聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務；

（九）其他物業管理事項。

物業服務的具體項目和服務標準，按照合同約定。物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身財產安全防范方面的義務和責任作出約定。當事人就人身財產安全防范方面有特殊要求的，應當在合同中約定。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第二十二條 物業服務企業不得有下列行為：

（一）在物業管理招標投標中提供虛假信息，騙取中標;

（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人；

（三）物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域、撤出時不按照規定辦理交接手續或者不按照規定移交財物、資料;

（四）挪用、騙取、套用住宅專項維修資金；

（五）擅自改變物業服務用房和共用部位、共用設施設備、公共場地以及公共建筑的用途；

（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地、損害業主共同利益；

（七）擅自改變原規劃設計設臵路障，妨礙消防、救助等特種車輛通行；

（八）對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復;

（九）泄露業主或者物業使用人信息;

（十）損害業主權益的其他行為。

第二十三條 物業服務企業有下列行為之一的，應當計入物業服務企業信用檔案。

（一）企業或者企業主要負責人因物業服務企業承擔過錯原因，通過人民法院司法程序認定，被列入失信被執行人名單的；

（二）物業服務企業在物業服務活動中承擔主要責任的生效判決裁決、被各級物業管理及其他行政主管部門行政處罰、公開通報等拒不執行、整改的；

（三）經司法機關或者行政機關確認因物業服務企業全部責任或者主要責任發生的重大安全事故的；

（四）因物業服務企業過錯引發重大群體上訪或者越級上訪事件，影響社會穩定，造成嚴重不良后果的；

（五）因物業服務企業責任被媒體公開曝光、在社會上造成惡劣影響的；

（六）存在其他嚴重不良行為的。

第二十四條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位臵公示，并及時更新：

（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務等級、收費項目、收費標準、收費方式、收費起止時間、合同終止情形、違約責任等；

（三）電梯、消防等設施設備的維修保養合同、維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處臵方案等；

（四）公共水電費用分攤情況；

（五）共用部位和共用設施設備經營收益及車位場地使用費等收益資金收支賬目明細情況；

（六）房屋裝飾裝修以及使用過程中的注意事項；

（七）其他與業主利益相關的事項。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復。

第二十五條 業主大會選聘物業服務企業，應當在街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府監督指導下進行。物業管理行政主管部門應當提供參與選聘或者投標的物業服務企業信用等級信息。

經業主大會授權，業主委員會與物業服務企業應當簽訂物業服務合同。在簽訂物業服務合同七日前，應當將物業服務合同文本在物業管理區域內公示，聽取業主意見。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內，向物業管理行政主管部門備案。

第二十六條 物業服務合同期限屆滿前六十日內，業主委員會應當召開業主大會會議決定是否續聘。決定續聘的，應當與物業服務企業重新簽訂物業服務合同；決定不續聘的，應當以書面形式通知該物業服務企業。

物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出續聘決定，物業服務企業按照原合同繼續提供物業服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當在六十日前書面通知對方，并在物業管理區域內顯著位臵向全體業主公示，公示時間不得少于七日。

第二十七條 物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

（一）物業檔案和物業服務檔案；

（二）提供物業服務期間形成的有關物業及共用設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

（三）物業服務用房和業主委員會委托管理的其他房屋、場地及財物；

（四）預收、代收和清算欠收的有關費用；

（五）法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業未按照合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

第二十八條 物業服務企業與業主委員會辦理交接時，交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀進行確認，并報物業所在地的街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府備案。

第二十九條 住宅物業公共服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅物業管理區域內的前期物業公共服務費、停車服務費和車位場地使用費實行政府指導價。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在政府規定的基準價和規定浮動幅度內約定，并在前期物業服務合同中予以明確。其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。實行政府指導價的物業服務收費標準，價格主管部門應當根據當地經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。

第三十條 業主應當按照物業服務合同的約定交納物業公共服務費。物業交付后空臵六個月以上的，物業公共服務費應當減收，減收標準按照政府指導價執行。其他物業交付后空臵六個月以上的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。已竣工但是尚未出售或者尚未交付的物業，物業公共服務費由建設單位承擔。

建設單位在出售物業時，不得承諾或者約定減免物業公共服務費用；已作出物業公共服務費減免承諾或者約定的，應當向物業服務企業支付相應物業公共服務費。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業所有權發生轉移或者滅失的，業主應當結清物業公共服務費。

第三十一條 業主欠交物業公共服務費的，業主委員會、物業服務企業可以通過催交或者在物業管理區域內公示等形式，督促其交納；逾期不交納的，物業服務企業可依法申請仲裁或者提起訴訟。

物業服務企業不得以捆綁收費或者強制停水、停電等方式催交物業公共服務費。物業服務企業違反規定或者違反物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主有權拒絕。

物業服務企業依約履行義務的，業主不得以放棄共有權利為由拒絕交納物業公共服務費。

第三十二條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、環衛、有線電視、通信、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務，停止對已交費用戶和公共部分的服務。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但是可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第三十三條 市、縣區相關行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的監督管理工作:

（一）物業管理行政主管部門負責制定物業行業發展規劃，貫徹落實物業管理法律、法規和政策，負責物業服務企業信用檔案與評級管理，對物業管理工作進行監督、檢查、指導、考核。會同價格行政主管部門和其他有關部門建立物業服務質量評價體系和物業服務等級動態調整機制。依法查處違規招標投標、挪用專項維修資金、擅自處分物業共用部位和共用設施設備所有權或者使用權、侵占公共空間裝飾裝修等行為；

（二）公安機關負責對物業服務企業和秩序維護人員的安全防范工作進行指導、監督，對物業管理區域內的人防、物防、技防設施建設、消防管理工作進行指導、監督，對物業管理區域內的社會治安、流動人口、有關車輛停放進行監督管理，依法查處聚眾賭博、涉黃、涉毒、恐嚇、傳銷等違法犯罪行為，依法查處破壞消防設施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道，違規燃放煙花爆竹，違規停放大型客車、貨車和油罐車（危化品車），違規存放有毒、易燃易爆物品等行為；

（三）民政行政主管部門負責對社區居民委員會指導、監督業主大會、業主委員會開展自治管理活動的監督；

（四）規劃行政主管部門負責對物業管理區域內建設工程及其各類配套建筑的規劃設計及調整變更的監督管理；

（五）城市管理行政主管部門負責對物業管理區域內規劃建設、市容環境衛生等工作的監督管理，依法查處物業管理區域內的違法違章建設、亂設攤點、亂貼亂畫、損壞綠地等行為；

（六）環境保護行政主管部門負責對物業管理區域內的環境保護工作進行指導，依法查處輻射和有關環境污染等行為；

（七）工商行政管理（市場監督管理）部門負責物業管理區域內企業和個體工商注冊登記，對其經營活動進行監督管理，依法查處其違法經營行為；

（八）質量技術監督（市場監督管理）部門負責指導物業服務企業和專業經營單位做好物業管理區域內特種設備、計量裝臵的安全運營，對壓力容器、電梯等特種設備進行監督管理，依法查處使用不符合安全技術規范的特種設備等行為；

（九）價格行政主管部門負責對物業服務企業收費進行監督管理，依法查處未按照規定實行明碼標價，超出政府指導價浮動幅度制定收費標準，低于服務等級要求提供服務并收費，采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準，強制或者變相強制服務并收費等行為。

第三十四條 任何單位和個人可以通過市長熱線或者各行政主管部門公布的投訴、舉報受理方式，對物業管理的違法違規行為進行投訴、舉報。

有關行政主管部門在接到投訴、舉報后應當登記，屬于本部門職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項，應當及時移交給負有監督管理職責的行政主管部門。接受移交的部門對管理職權有異議的，不得再次移交，由物業所在地縣區人民政府指定管理。對于十名以上業主聯名、業主委員會、社區居民委員會或者物業服務企業投訴、舉報的違法違規行為，有關行政主管部門應當在二個工作日內書面回復是否受理，受理的應當按時回復辦理情況。

對涉及多個行政主管部門的問題，由物業所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府協調相關行政主管部門聯合執法。

行政主管部門需要進入物業管理區域開展執法工作的，業主、業主委員會、物業服務企業應當提供便利。

第五章 物業的使用與維護

第三十五條 業主、物業使用人應當遵守法律、法規和管理規約，不得有下列行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位臵，超荷載存放物品;

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

（三）違法建設建筑物、構筑物或者破壞、擅自改變房屋外貌;

（四）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，侵害業主共同利益;

（五）擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營活動；

（六）違反有關規定出租房屋;

（七）飼養動物干擾他人正常生活；

（八）損毀樹木、綠地或者在公共場地種植蔬菜等；

（九）違規存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

（十）擅自占用消防通道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

（十一）任意棄臵垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;

（十二）制造超過規定標準的噪聲、振動;

（十三）在規定區域外停放車輛;

（十四）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

（十五）擅自架設電線、電纜等;（十六）擅自在道路、樓道等業主共有區域堆放物品;（十七）賭博、利用迷信活動危害社會；

（十八）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第三十六條

物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行監督，物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主、物業使用人不得拒絕和阻礙。業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續并簽訂裝飾裝修服務協議；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。拒不辦理登記手續并簽訂裝飾裝修服務協議、拒不辦理批準手續的，物業服務企業有權禁止裝飾裝修施工人員及物料進入物業管理區域。業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

第三十七條 業主出租房屋的，應當書面告知業主委員會和物業服務企業。

業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會征求意見，并經有利害關系的業主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續。

第三十八條

物業管理區域內規劃的車位、車庫，應當首先滿足業主、物業使用人的需要。尚未出售的車位、車庫，業主、物業使用人需要承租的，建設單位應當出租。普通住宅的車位租賃費實行政府指導價，租賃費標準由承租人與建設單位或者委托的物業服務企業在政府指導價范圍內約定。

車位、車庫尚有空余的，物業管理區域內不得設臵規劃以外的車位。車位、車庫不足，確需利用業主共用的道路或者其他公共場地作為車位的，其車位設臵、管理、收費等事項由業主大會會議決定，但不得侵害業主合法權益和共同利益，不得影響道路通行、妨礙消防等特種車輛執行任務或者損壞共用設施設備。

第三十九條 物業服務企業根據物業服務合同約定或者業主大會委托協議，利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金，扣除相應的管理費和稅費，收益歸全體業主所有。

收益資金可以根據業主大會會議決定，直接用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，補充專項維修資金，折抵物業公共服務費，用于業主大會和業主委員會的工作經費以及業主委員會成員的工作報酬等。具體辦法在業主大會議事規則中約定。

經業主大會授權，收益資金可以由物業服務企業代收代管。收益資金由物業服務企業代收代管的，應當單獨列賬，獨立核算，接受業主委員會的監督；收益資金由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，接受社區居民委員會的監督。收益資金收支賬目應當每季度公示一次，接受業主監督。

第四十條 業主對專項維修資金、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金以及業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿;經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議，業主大會應當按照業主大會議事規則，委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主。業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。對任期內和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計，應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

第四十一條

業主空臵物業時，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏電、漏氣等事故的發生。

物業存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權益時，責任人或者業主應當及時維修養護。責任人或者業主不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人或者業主承擔。

第四十二條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設臵相應的警示標志，采取具體防范措施，并及時向業主委員會和有關行政管理主管部門報告。

電梯等特種設備應當在投入使用前或者投入使用之日起三十日內，向負責特種設備安全監督的管理部門辦理使用登記，取得使用登記證書和登記標志。登記標志應當臵于該特種設備的顯著位臵。

電梯等特種設備應當在檢驗合格有效期屆滿三十日前申請定期檢驗，未經定期檢驗或者檢驗不合格的，不得繼續使用。

第四十三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照規定交存專項維修資金。

業主交存的專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后住宅、非住宅共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造。

第四十四條 住宅小區在交付使用時，業主應當將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。經業主同意由建設單位代收的專項維修資金，建設單位應于三十日內將已售房屋業主信息報物業管理行政主管部門，并將代收的專項維修資金存入專項維修資金專戶。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建設單位交存首期專項維修資金。未售出房屋的專項維修資金，實行商品房預售資金監管的，項目綜合驗收合格后，建設單位應當交納的專項維修資金可以從監管的預售資金中劃轉。

建設單位代交的未售出房屋專項維修資金待房屋售出時由業主承擔。

第四十五條 專項維修資金使用由業主委員會或者業主所委托的物業服務企業向物業管理行政主管部門提出申請，由項目所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府核實，并經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，報專項維修資金管理部門依法按程序從專項維修資金專戶中列支。

專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立專項維修資金的，業主委員會應當組織相關業主續交或者補交。業主未續交、補交專項維修資金，需要對共用部位、共用設施設備進行維修的，相關業主應當共同承擔維修責任。

第四十六條 發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會、物業服務企業可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向物業管理行政主管部門提出專項維修資金應急使用申請：

（一）物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）電梯故障;

（三）消防系統故障;

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）供電設施故障，但是專業經營單位負責設施維修、養護的除外；

（九）二次供水設備運行中斷，但是專業經營單位負責二次供水設備維修、養護的除外;

（十）其他危及房屋安全或者可能造成人身財產安全事故的緊急情況。

物業管理行政主管部門應當自收到專項維修資金應急使用申請之日起及時作出審核決定。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用專項維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位臵公示，公示時間不得少于七日。

業主委員會、物業服務企業對應急維修工程未及時進行維修、更新和改造的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當督促限期完成；逾期未進行維修、更新和改造的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府可以組織進行，所需費用在專項維修資金中列支。

第六章 法律責任

第四十七條 違反本條例規定的行為，法律法規已規定法律責任的，從其規定；法律法規未規定法律責任的，按照本條例的規定執行。

第四十八條 建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門按照下列規定予以處罰：

（一）未按照規定向物業管理行政主管部門報送備案資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處以三萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）未按照規定向物業服務企業移交物業服務用房或者有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處以三萬元以上五萬元以下的罰款；

（三）未對查驗中發現的物業共用部位、共用設施設備存在的工程質量問題和其他不利于物業使用、管理的問題進行整改的，或者對物業交接后發現的隱蔽工程質量問題未進行修復的，責令限期整改；逾期未整改的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十九條 物業服務企業違反本條例規定有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門依據職責權限按照下列規定予以 處罰：

（一）未按照要求公示相關信息的，責令限期改正，逾期未改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（二）未按照規定辦理退出交接手續，擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務的，處以五萬元以下的罰款。

第五十條

違反本條例規定，原業主委員會屆滿后或者業主委員會委員資格終止后不按時移交有關資料、財物和印章的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府責令交回；拒不移交的，可以提請公安機關協助移交；造成損失的，依法追究相應責任。

第五十一條

業主、物業使用人違反本條例第三十五條規定的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，并向有關行政主管部門和業主委員會報告，由物業管理行政主管部門或者其他有關行政主管部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以二千元以上一萬元以下的罰款。物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。業主委員會可以按照有關法律法規的規定，對侵害業主共同利益的行為申請仲裁或者提起訴訟。

第五十二條

物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者其他相關行政主管部門及其工作人員違反本條例的規定，未履行相關監督管理職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位、上級機關責令改正；情節嚴重的，對主管人員和直接責任人員予以行政處分；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十三條

第七章 附 則

本條例自2018年5月1日起施行。

第三篇：2015年物業工作總結及2016年工作思路

2015年物業工作總結及2016年工作思路

2015年我們的工作緊緊圍繞集團公司“規劃管理、提升素質、審時度勢、與時俱進”的總方針，時刻踐行著為集團公司的建設和發展添磚加瓦的總目標，加強了企業內部管理和員工自身素質的培養，不斷創新，努力完成著各項任務，取得了一些成績，現將主要完成的工作、工作中的一些體會、存在的一些問題以及2016年的工作計劃匯報如下：

一、完成的工作

1、理頭緒、抓管理、樹形象

一月份我們從四川人手中正式接管物業后，首先將眾多的頭緒進行梳理，迅速從中理出主要的迫在眉睫的幾件事。首先，抓管理、促效益、樹形象。小區的管理說到底是為業主提供各項滿意的服務。而這一切都取決于服務者素質的高低和能力的發揮。在工作中不僅需要有好的態度、好的服務理念，更要有專業化管理。對此公司制定了精細化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了職責定位，使物業工作能夠有條不紊地進行下去。其次加強人員的培訓工作，增強服務意識，樹立企業形象。我們有針對地對員工的職業道德、禮儀禮貌、行為舉止及專業技能進行培訓，使得在職員工迅速達到了服務要求。出色的服務為企業樹立了良好的形象。

2、春節為小區營造歡樂、喜慶、祥和的氣氛

節前，我們組織保潔人員對小區公共設施設、樓道、停車場、院落、花池、草坪的垃圾進行了徹底的清掃、清倒，整治了衛生死角;組織安保人員就節日安全防范進行培訓，制定了安全應急預案，明確了分工，落實了責任，加強了措施;在小區設立煙花爆竹燃放區，指定燃放點，由專人負責巡查;節前工程維修人員對小區各種共用設施設備進行了徹底的檢測、維修，保證了節日期間水、電、暖及各類設施設備的正常運行;為營造節日氣氛，我們在小區大門及院落掛燈籠、擺放吉祥物，院落、樹上、假山掛彩燈、貼掛標語，還給小區各單元門貼了春聯、送了“福”字、給業主送維修報修服務電話卡、張貼了溫馨提示，同時慰問了A、B區業主代表30戶。真誠、溫暖、快捷的服務確保了小區節日的溫馨、祥和、安全;正月十五元宵節，我們在集團公司的大力支持下，在小區院落成功地承辦了了一臺《紅紅火火鬧元宵歌舞會》，精彩的表演、熱烈的掌聲、歡快的笑聲將節日的氣氛推向一個高潮。

3、對小區存在的問題進行整治，共用設施設備進行系統維修

為了徹底改變小區業主對物業的看法，也為了徹底解決小區多年來存在的一些問題，春節過后，我們在集團公司的大力支持下，開始了對A、B區的共用房屋及共用設施、設備進行維修，對環境進行徹底的整治。先后投資20余萬元，更換了小區19扇單元門，清掏了44口供暖、供水井雜物，維修、更換樓內外管井閥門720個，檢漏修補屋頂漏水60余戶，更換住戶玻璃400多塊、對60多戶的住戶窗框進行維修，清掏小區污水井67口、化糞池4個，修補拓寬路面200多米，更換了A、B區的監控設備。除了以上的整體大的維修外，我們還接了500多個維修單，回訪住戶300多戶，業主對我們的滿意率達98%以上，接到投訴3起，并圓滿地協調解決。

4、建全檔案，對各類手續進行年檢

為了加強公司內部管理，便于更好地服務業主，四月份我們將物業公司所需、所缺的檔案資料從相關部門一一調回并存檔，接著對各類手續進行年檢，提早順利地通過完成相關部門要求的手續年檢。

5、對小區進行綠化美化

為了進一步改善小區環境，我們在集團公司的支持下先后栽刺柏11000多株，裝點假山邊鮮花800多盆，種植鮮花16000棵，與此同時對以前種上的花草樹木進行除草、修剪，精細打扮后的小區面貌煥然一新。

6、加強宣傳力度，配合城管、社區完成“創城”工作 物業服務不但是理性的行為服務，還應該包括人文的思想教育與感化。我們在整治小區環境的同時，也通過宣傳廣告欄向業主宣傳“創城”理念、消防常識、業主行為規約等，先后展出了15塊宣傳牌匾，張貼了40多張天驕街道關于全民參與的“創城”宣傳廣告，發放了400多張文明城市市民調查問卷及200多本《創建全國文明城市 市民須知》。廣大業主通過這些輿論宣傳，自身素質、“創城”意識得到了很大的提高。

同時我們也注重了公司文化的建立，我們動員廣大員工認真學習企業文化，點擊集團公司網站，了解集團公司的成長過程，培養員工熱愛企業的意識，我們還積極地為公司網站投稿，半年來我們共為公司選送稿子4篇，4篇都被網站采用發表。我們也為物業監察大隊先后送去5篇關于我們小區物業管理方面的稿件，其中《我們就是要感動“上帝”》一文在6期物業專刊上發表。

7、配合集團公司完成C區奠基開工典禮的準備工作及善后工作

5月22號——5月25號，我們除了值班人員外，其他員工全部出動到C區，很好地完成了集團公司交給我們的清掃售樓部衛生，布置會場、，包括插彩旗、擺放鮮花等，負維護會場車場秩序、安全衛生等任務，并處理了會場善后事宜。這次的活動，我們的團隊服務技能得到了鍛煉，團隊的自身素質得到了很好的展示。

8、D區的前期介入(1)組織架構的建立(2)人員的招聘

我們通過人才招聘市場以及發動在職員工，采用不同方法、不同渠道對所需員工進行招聘，嚴格篩選，擇優錄取，為公司招聘下大部分所需員工，目前招聘工作還在進行。

(3)新員工的培訓

我們對新入司員工進行了系統的培訓，包括企業理念，崗位職責，行為規范，考核制度，員工手冊以及安全操作常識等培訓。新員工的上崗基本技能迅速掌握，團隊的服務能力得到了保障。

(4)交房資料的準備工作

我們整齊了《業主入住通知書》、《業主裝修合同》、《物業服務合同》、《物業管理規約》、《業主服務指南》等交房時給業主的相關材料，同時我們正緊鑼密鼓地進行著對D區的相關配套設施設備的建立以及業主檔案的建立。

9、員工的著裝

6月份我們統一了員工的服裝，員工的外部形象的樹立給公司形象增添了不少光彩。

二、體會與不足

在這半年的工作中我們體會到，一個好的團隊離不開上級部門的支持，我們的大量工作離不開集團公司的支持與幫助。我們會緊緊圍繞在集團公司的周圍，努力為璽建祥房地產后期服好務，為璽建祥房產創名優品牌而努力。同時我們也體會到只有真心實意、踏踏實實為小區業主服務，業主就會把好的“口碑”送給我們。我們會繼續努力提升服務質量，力爭把璽建祥物業打造成品牌物業，為集團公司增添光彩。

我們的工作中也存在著一些不足，如：員工的服務技能不夠精熟，安全防范意識不夠強烈，在企業內部管理方面還做的不夠科學、規范，員工的整體素質還有待提高。

三、2016年的工作計劃

1、全力以赴將D區項目的接管工作完成好。

2、培養市場，加大廣告宣傳，樹立品牌意識 鄂爾多斯市的房產開發及璽建祥房產開發給我們帶來了無限的發展前景，我們要做好市場調查，總結上半年的工作經驗，做好業主的回訪工作，并加大宣傳力度，提高我們的企業知名度。

3、做好我們的回訪我工作，特別是業主的報修工作。及時、真誠、貼心的服務永遠是我們工作的主線。

4、加強A、B、D各項目，各部門的內部管理，加強員工的培訓學習，不斷學習專業知識，提高業務水平，提高自身素質;繼續完善和規范各項管理制度，為公司的各項工作的展開打好基礎。

5、配合集團公司完成C區的前期介入工作

6、做好安全管理方面的工作，安全是企業永恒的主題，堅持預防為主，防治結合，加強安全教育，實行群防群治的原則，通過安全教育，不斷增強小區業主和員工的安全意識和自我防護能力，為小區創作一個安全、舒適的環境。

7、結合實際情況，多從細節考慮，緊跟集團公司步伐，協調好內外部門關系，多為集團公司排憂解難。

總之，我們物業公司會在集團公司的帶領下，重管理，抓培訓，創新服務理念;重品牌，拓市場，增強競爭實力;重人才，創機遇，擴大發展空間;勵精圖治，開拓物業市場，眾志成城，創建輝煌。

第四篇：物業服務工作總結工作思路

GN物業管理項目部

2011年物業服務工作總結及2012年工作安排

2011年，AAA物業公司GN物業管理項目部在油田公司相關部門和領導以及AAA物業公司的監督、指導、幫助下，以服務GN的開發建設為指導思想，以“真誠、盡心、價值源于滿意”為服務理念，以完成各項服務工作和建章建制為主線，在全體員工的共同努力下，抓住機遇，順勢而為，較為順利地完成了綜合服務區物業服務項目的前期準備、項目驗收及正常服務工作，保障了綜合服務區的正常運營；較為順利地完成了開發區駐GN辦公樓區的物業服務工作，得到了甲方的認可。

總結今年的物業服務工作，通過以下五個方面可以簡要概述：

1、開發區駐GN辦公樓區的物業服務正常進行。

2、GN綜合服務區物業前期介入和項目接管驗收較為順利完成。

3、GN綜合服務區物業服務工作正常進行。

4、物業服務廣度和深度不斷拓展，今年在GN拓展了文體活動中心運行服務業務、JW等幾家單位的室內保潔業務，2011年可預見收入350萬元。

5、在GN區域，2011年物業服務收入超過800萬元。第一部分、GN物業項目基本情況

* 基本情況：GN綜合服務區主要有辦公樓、綜合樓2棟建筑，建筑面積2萬余平米。

* 主要服務項目：保潔、綠化及時花租擺、前臺接待、水電氣等設備設施管理、中央空調運行維護、房屋資產管理及其維修維護、房屋附屬設施維修維護管理、水電氣等設備設施維修維護管理、租賃管理、能源收費管理。

* 綜合服務區物業服務從2011年4月1日起正式啟動，截止到目前，綜合服務區共有21家單位入住。

* 在主合同的基礎上，今年新增物業服務業務有：綜合服務區保安業務、文體活動中心管理業務、10家駐GN單位的室內保潔及文員業務等。

第二部分、2011年物業服務主要工作

一、認真組織物業前期介入和項目接管驗收

物業前期介入的主要目的，一是了解項目進度情況，二是了解和記錄施工情況，三是為后期管理做必要的準備工作。

在前期介入階段，我們委派專人每天進駐現場，了解施工情況，登記和熟悉了所有施工單位及其施工內容；我們針對將來的管理，共向甲方提出問題和建

議100余 個，留存現場隱蔽工程照片近600張；我們根據所了解到的情況以及甲方的要求，印制了用戶手冊，用戶手冊共計1.5萬字，對租戶入住GN工業區后的各項注意事項和要求做了詳盡的解釋；我們編制了租戶入住手續辦理及裝修監管程序以及相應表格和文字，規范了入住和裝修管理。

在項目接管驗收階段，我們提前印制了接管驗收表，對辦公樓和綜合服務樓的每個房間一一進行驗收，共計查出問題70余項1150多個，大多數現場處理完畢，現場沒有整改的，后期大部分施工單位也進行了整改。

二、創建服務工作基礎，增強服務保障能力

1、初步制定完善各項工作標準、工作程序、管理制度95項，共計6萬余字。工作標準、工作程序以及管理制度是服務工作的基礎，截止目前，我們已組織修訂2次，從項目部管理的各個方面（包括保潔、保安、員工管理、設備運行等）都做了相應的規定，使項目運作有據可依。

2、強化管理，確保隊伍執行力。我們建立了每周例會制度；我們在管理人員中堅持標準、制度內容的學習；我們建立了服務質量考核體系，每天、每周、每月都有不同的人員對于服務工作進行檢查評價考核。通過這三項措施，確保了隊伍的執行力。

3、加強培訓，增強員工崗位工作能力。我們采取多種形式進行教育、培訓，增強員工服務意識。首先，在員工入職時開展入職培訓和師帶徒活動；其次，全員參與公司組織的保潔精品培訓活動；再次，對于各專業路的培訓始終貫穿在工作中，利用公司的專業培訓以及基層隊每周的例會進行服務意識、服務技能、安全知識等方面的培訓。通過以上三個方面的培訓員工綜合素質明顯得到提高。

三、精心組織各項服務，保障綜合服務區的良好辦公環境

1、保潔。保潔服務是物業服務工作中，業主最關注的基本服務之一，在項目開業之前，我們利用兩周左右的時間，在施工隊伍開荒保潔的基礎上，對辦公樓和綜合服務樓室內、家俱、外墻進行了更深層次的全面開荒保潔，使業主在入住時就能感受到潔凈的辦公條件；我們在業主入住之前，就為辦公樓配備了各種垃圾桶、廁紙等基本保潔設施，安排好垃圾清運工作，確保了業主對辦公樓的正常使用；我們針對辦公樓蒼蠅比較多的現象，采取了改變保安就餐位置、安排前臺及保安在上班前后滅蠅、及時打藥等措施，還多方面從網上查找相關解決辦法，購買安放了捕蠅籠，收到了比較好的效果；我們在節前進行節日妝扮，并對樓內主要入住單位發放了節日溫馨提示，營造濃郁的節日氛圍。通過我們的精心組織，為業主創造了一個清潔的辦公條件。

2、前臺接待。在租戶正式入住以后，我們按照合同約定，立即在人員密集的B座安排了前臺服務，并制度了前臺工作職責和規范，統計了樓內各單位辦公電話，制定了前臺工作流程。前臺接待服務工作的正常開展，提升了辦公樓整體物業服務水平。

3、保安。按照甲方要求，從今年8月1日起，我們為綜合服務區提供保安服務。但在7月29日，原來保安撤離，為保證樓內正常辦公秩序和安全，我們克服困難立即抽調人力接手了綜合服務區的保安工作。

正式接手保安服務工作以后，我們立即制定了各崗位的工作規范、要求、程序并在下班后組織培訓，使保安工作以最快的速度走入了正軌，也使得進樓施工人員的管理和大型設備及家俱進入樓內的秩序管理得到了進一步規范，進一步保障了樓內的安全以及樓內設施的安全。

4、維修。今年維修的主要任務有三個，一是協調保修，二是監督維修單位進行維修以及監督施工單位在樓內的后續施工，三是對于一些保修不及時且影響業主正常辦公的小型維修項目安排及時維修。今年在正常運行中陸續發現并協調保修300余項次，監督樓內施工35項次，安排小型維修260余項次。特別值得一提的是，針對部分房間空調制冷效果不好的情況，我們協同空調保修單位一起，開啟末端放水清污10余次，清洗風機盤管150余臺，通過共同努力，除個別房間外，絕大部分房間的制冷效果達到設計要求。5月份的一個周末，職工在雨中巡查時發現綜合樓主電纜短路著火，我們立即及時進行了處置，未造成設備損壞及人員傷害。

5、中央空調運行。中央空調機組正常運行，保證了綜合服務區制冷及供暖以及衛生熱水的供應。主要做了以下幾項工作：一是24小時不間斷值守，保證了中央空調機組的正常運行；二是制定了中央空調機組應急預案，進行了機房危害因素識別并組織員工進行學習，提高了員工應急處置能力；三是及時妥當處置了冬季中央空調系統突然大量跑水造成的機組停運事故、機房照明系統空開短路跳閘事故、機組冷卻風扇損壞及電機過熱等突發應急事件；四是制定空調機組運行方案并組織落實實施，節約了運行能耗；五是監督廠家對中央空調機組的維修保養工作以及水質管理工作，保證了機組的健康。

6、文體中心管理。為保證5月份GN文體中心順利開業，物業公司配合相關部門進行了開業前的準備工作：協助工會安裝健身器材，布置活動室設施，協助制作管理制度，安裝各種標識牌，組織對室內外環境及器材進行保潔，提前配備各項保潔設施，認真進行圖書交接，確保了文體中心盛裝開業。

在文體中心正常開放以后，我們認真履行合同，安排了服務人員，完善了5項文體中心管理制度，交接了甲方前期配備的物品；聯系活動室地板、活動器材維修10余次，協助工會組織了乒乓球比賽、羽毛球比賽等2項賽事，接待了包括開發區領導在內的每天20余人次的員工活動。

四、努力深化物業服務深度與廣度，積極拓展物業服務市場

借助于為GN綜合服務區服務的平臺，我們在分析了當前GN綜合服務區物業服務市場后，認為對駐GN各單位開展物業服務公關有著很大優勢。雖然在綜合服務區，區區3.5萬平方米建筑面積的范圍內有四家物業公司在為GN服務，有較大的競爭壓力，但是我們仍然要看到我們的優勢，那就是，我們有地域優勢；我們能依托AAA物業公司，甚至依托油田公司來組織我們的服務經營；我們有完備的組織機構和較強的工作實力；我們有一支精干的隊伍在專門為GN服務；我們的工作已經初步得到了甲方和駐樓業主的認可。

統一了思想后，我們付諸行動。在比較激烈的競爭中，我們爭取到了文體活動中心運行服務業務、JW等幾家單位的室內保潔業務，2011年可預見收入350萬元。

第三部分、2012年工作思路及主要工作計劃

2012年，我物業公司在GN既面臨著難得的發展機遇也面臨著挑戰，機遇來自物業服務市場可能的擴充，挑戰則來自于對服務質量的高要求。為此，我們將認真貫徹落實公司的發展戰略，積極與甲方聯系溝通，根據新形勢的要求和GN綜合服務區的實際情況，以發展為核心，以精細化管理為手段，努力提升員工素質，提高物業公司自身管理水平，為GN綜合服務區提供良好的辦公環境，并在此基礎上，努力開拓物業服務市場，彌補物業公司在GN綜合服務區物業項目經營上的不足。重點做好以下幾方面工作：

一、推行精細化管理

2012年，要通過推行精細化服務，不斷細化服務內容、優化服務模式，拓寬服務領域，繼續贏得業主的信任和認可。在辦事程序、服務程序、操作程序等方面均要做到規范管理、易于操作、簡便快捷、熱情周到、體現人本的經營和服務理念，做到以優質的服務贏得業主的支持，進一步增強業主對物業管理服務的信任度和滿意度。

二、強化制度建設和職責分工，強化質量管理

2012年，要在尊重、愛護、關心員工方面做一些工作，增強員工的歸屬感和工作積極性；要加強員工培訓，提高員工的服務意識和服務水平；要強化制度建設，完善公司各項內外部制度；要明確職責分工，做到“事事有人管，人人有

事做”；要明確工作標準和工作程序，使服務工作有據要依；要大力推行服務質量考核，實現獎優罰劣，提高員工工作積極性。要通過以上幾項措施的落實，來促進物業服務質量的提升。

三、加強設備設施維修維保及運行管理

房屋及其附屬設備設施的安全與正常運行是做好物業服務工作的前提。結合綜合服務區的實際情況，我們將在設備及安全管理方面，做好以下幾方面工作：

1、繼續與施工方、工程部等相關單位聯系，做好設備設施的維保工作，做好中央空調等設備設施的運行工作：在2012年，設備設施絕大部分仍在保修期內，主要工作仍然是做好保修工作和正常運行值班工作。從今年的情況看，有的施工單位維保不及時，有的多次維修卻解決不了根本問題，給物業管理工作及租戶的工作帶來了影響。因此，2012年，要加強與甲方及工程部的聯系溝通，努力做好維保工作。

在中央空調的運行方面，重點是做好節能運行管理工作。2012年要繼續做好設備用能統計與分析，要根據天氣變化情況及甲方負責人的要求，及時調整設備運行狀態，在保證空調運行服務的基礎上，努力減少能源消耗。

2、對于一些已經過保修期的設施進行保養維修：例如檢查并清理所有污排、雨排及供水閥門井、對綜合服務區的公共設施進行巡視檢查、對公共區域損壞的燈管及時更換、安排風機盤管風口的清洗及保潔、聯系施工單位集中進行損壞墻面的恢復等；

3、努力做好消防泵房的接收工作：目前，雖然物業公司已接收消防泵房的鑰匙，但是消防泵內的設施以及施工圖、說明書等均未見交接，這給下一步工作帶來了很大麻煩，2012年擬在甲方的安排下對消防泵房進行接收，并進行正常保養；

四、加強安全管理，保障綜合服務區的良好工作秩序

安全管理是物業服務工作的一項重點工作，2012年，我們將重點在綜合服務區的安保上做好如下工作：

1、在消防控制室和消防泵房投產、消防設施驗收合格后，在資產公司的組織下，在商務辦公樓組織一次消防應急疏散演練。

2、加強保安管理，并在適當時機，請資產公司牽頭并協調利用視頻監控系統加強商務辦公樓的安保工作。

五、規范服務工作管理，做好常態化服務工作

2011年底及2012年初，我們要通過員工個人總結、各部門總結、聯系甲方及各租戶協管員總結等各種形式，查找我們在服務工作中的不足和問題，以解決

這些問題和不足為手段，隨時調配人力資源，繼續做好保潔、前臺接待、入住手續辦理及裝修監管等常態化服務工作。

六、隨著GN開發建設的發展，積極拓展物業服務市場

2012年，在市場開發工作上，主要從三個方面努力。一是鞏固現有物業服務市場，二是繼續公關承接駐GN綜合樓單位的室內保潔業務和文員會務服務業務，三是爭取港公司和水務公司新建辦公樓區的物業服務業務。

市場的開發，一方面取決于我們的努力，另一方面，還希望油田公司和資本運營部領導給予大力支持。

2012年是GN物業管理項目部規范、正式運作的第一個整年，我們將通過規范和精細化管理，在服務的整體水平和服務質量上下功夫,認認真真、扎扎實實地做好每一件事,使我們的服務工作讓業主滿意、讓公司滿意、讓員工滿意，體現我們“真誠、盡心，價值源于滿意”的服務理念。相信在上級領導的支持領導下,我們AAA物業公司GN物業管理項目部能在2012年工作中譜寫出新的篇章!

AAA物業公司GN物業管理項目部

2011年11月14日

第五篇：物業部2013年工作總結及2014年工作思路

物業部2013年工作總結及2014年工作思路

2013年是物業體制改革的第二年，在公司的正確指導和悉心關懷下，員工共同努力工作，加上公司合理科學的運行模式和不斷創新的理念，使我們較好地完成了各項工作任務，并對工作中存在的問題進行了整改與完善。現將一年來工作總結及2014年工作思路匯報如下：

一、2013工作任務完成情況

（一）各項指標完成情況。

物業部目前管理總公司大樓辦公區域、安居路宿舍區，東正門宿舍區，興源街宿舍區、吉利小區、老廠宿舍區、貝貝幼兒園及景區物業工作，包括水電，衛生，環境綠化、房屋維修、門面出租等服務項目，2013年1至12月份各項工作完成指標達打百分之九十八以上，完成量比2012年提高了。

（二）完善各項規章制度，建立內部管理機制。

物業部將各項目管理目標迅速進行有效分解，明確責任。同時為更好的落實工作目標，提高管理水平，建立健全了各項制度，完善考勤制度，完善工作制度，及時了解項目管理工作重點，準確地編報各類月度、季度報表、統計分析報送公司上級部門，加強對項目管理監督，杜絕任何不符合規定的現象，保障公司產業安全。

（三）完成各項工作。

加強物業管理工作，完善服務體系。物業部立足于“物業管理”這一根本，通過物業全體員工的共同努力和辛勤付出，親和度和美譽度有所提升，但我們依然客觀的認識到“服務質量不高、小區硬件存在不足、員工綜合素質參差不齊是我們的弱勢，是我們不利的一面。所以在2013年的工作中，我們盡力揚長避短。首先以優質、溫馨的服務，樹立形象，在優化服務質量上下功夫，為公司各部門和小區業主提供及時、方便、周到的服務。加大了對各部門的服務質量，推行規范化管理，全年電力故障搶修達標98%；解決改制余留下的問題完成90%；自來水管道維護搶修達標99%，糾正不合格預防措施報告，提出有效質量建議達75例，共查出不合格項140項，很多項目已經整改，整改率達99％，規范了各個管理服務標準。另外物業部開展了以提高服務質量為目的的“互學互看”活動，通過實地檢查，看綠化、學先進、找差距、謀對策的互助學習，極大調動了員工的工作積極性；其次，加大小區硬件的改造、提升、維保力度，完成各個小區整改及商業承租區域補漏項目工程；第三，加強提高員工綜合素質，要求物業部員工自行就讀物業管理專業、電工專業，成人高考和環境衛生培訓學習并取得資格證書，提高職工工作知識技能水平。2013年的培訓學習比起2012年相比有了較大的進步，無論是在培訓專業還是培訓質量上都有了一定的增長幅度。

（四）、安全管理。

安全生產關系到人民群眾的生命財產安全，關系到社會的安定團結和經濟建設的穩定發展。物業部始終將安全生產工作擺在首位位

置，組織統籌領導安全工作，制定了《安全管理制度》，將安全生產工作層層落實。在教育培訓上，采用多種宣傳方式，提高員工與業主的安全意識，在具體工作中，一方面加強小區安全檢查，特別是針對小區供配電、供水等重要設備設施，如有問題及時整改；另一方面加強小區的治安管理，保障業主人身財產安全，獲得了業主與派出所的稱贊。

五、企業文化建設。

物業部始終將員工作為公司發展的基石，企業文化建設離不開員工參與。2013年物業部仍然以員工需求為出發點，積極配合公司在老廠組建職工體育活動室，開展各種活動，探索企業文化建設新途徑。通過組織參加這些活動，展現出人奮發向上的精神，使員工感受到了企業的溫暖，為維護企業協調發展和員工隊伍穩定起到了極大的作用。員工對企業文化建設充滿了參與感和成就感。

（六）、黨建工作。

2013年是基層組織建設年，物業部積極響應公司基層組織建設，把公司的基層黨組織建設與公司的各項工作緊緊的綁在一起，加強黨員管理，召開學習相關文件精神來提高黨員理論水平和工作水平，廉政黨風建設，加強黨員干部的廉潔教育。創新基層黨建工作機制與新的發展形勢相適應，與時俱進，不斷創新工作方法，展示黨員風采，切實提升基層黨組織的整體凝聚力和戰斗力。

（七）、完成總公司以及上級部門布置的其他工作。

截止今日物業部認真接收公司文件、通知和公司外文件，及時的傳達學習上級部門的各種文件精神，有效的落實公司的工作任務，積極組織撰寫并上報信息，嚴格遵守公司各項文件資料管理制度。另外參與公司水廠搬遷新址測繪平地畫線工作；完成公司布置拆卸處理老廠鍋爐廢鐵48.97噸，產生經濟效益58764.00元；為了推銷柿子，物業部在做好本職工作的同時，分派兩組人員到貴陽、安順、昆明、富源、白色和隆林等市場銷售柿子，減輕了種植場柿子銷售壓力，減少了柿子腐爛落地的數量，大大贏得了種植經濟效益。

（八）、存在的問題和面臨的困難

物業部在2013度工作中也遇到了許多難題。南環路建材批發市場

月份到期，物業部多次催繳，至今未見到承租人前來辦理相關手續繳納租賃費用，按照原訂協議規定計算滯納金已經達到

萬元；東正門宿舍區、安居路宿舍區、吉利小區、興源街宿舍區和老廠宿舍區守門小工，因未得到改制費不搬離，還有東正門到景區路段和小區衛生人員，一共

人，每年公司支付工資及其他費用合計

萬元；由于改制小區水電“一戶一表”沒有安裝，導致小區很多工作難以完成；

以上困難問題，物業部工作人員不管是現在還是將來遇到新難題，都會努力工作，竭盡全力的去解決，為公司分憂，希望得到公司及領導支持理解。

二、2014年工作計劃

（一）、整合企業資源,提早做好轉型準備

物業部目前主要項目集中在公司辦公樓房、出租區域和住宅區水電管理、房屋維修補漏等，沒有效益。隨著城市重點區域建設的完成，為物業部的發展帶來巨大的空間，物業部將緊緊跟隨公司的步伐，以物業發展壯大提高經濟效益為戰略，將公司發展方向轉向高端物業、寫字樓、大型公建項目上，因此物業部將會逐漸淡出一些項目，將資源整合，實現人力、物力、財力配置最優化，組建好的團隊，做好轉型的基礎。

（二）、工作流程規范化

在2014年，物業部應雙管齊下：一方面確定物業部為信息中轉站，反饋過來的情況由辦公室制作信息登記表登記在案，跟進反饋給分管領導；另一方面加強對負責人的監管，下達任務的完成情況直納入考核目標責任書之中。

（三）、開拓多元化經營的格局

物業部將在不斷完善物業管理工作的基礎上，積極探索多元化經營模式，不斷拓展經濟效益渠道，把物業部構建成為一個綜合性的服務中心，除本公司辦公樓、出租區域和住宿小區日常的物業服務，在條件成熟的情況下，還應向外拓展業務，開發市場，循序漸進嘗試項目，同時完善經營風險控制。

（四）、深入開展愛心義工團

愛心義工團是員工，社會力量、專業人才的廣泛參與，服務寬度和深度空間的拓展，志愿服務的有效供給。因此從物業部實際情況出發，充分發揮物業可以貼近社區的優勢，開展宣愛心活動，吸納群眾

參與進來，特別是如教師、醫生等這類專業人才，探索出一條適合物業部的志愿者隊伍建設路子。

（五）、持續做好安全生產管理等各項公司常規工作并認真完成物業以及上級部門布置的其他工作。

以上就是公司2013年的工作總結，以及2014年的工作思路，請總公司領導給予批評和指正。坦言地說,2013年是物業部倍感任務重大、不斷應對和破解挑戰壓力的一年。在公司領導、各級員工的鼎立支持和配合下,使得我們在繁榮、穩定、健康、向上的發展氛圍中順利完成了今年1至12月份的各項工作任務。我們有足夠的理由深信,在全體員工的共同努力下,2014年的工作將做得更加出色,一個具有獨立企業精神風貌和富有自身創新經營特色的物業部,將會在未來的發展歷程中譜寫出更加輝煌的篇章!

貴州省通靈金匯房地產開發有限公司（物業部）

2013年11月6日