第一篇：物業(yè)工作思路

物業(yè)公司工作思路

一、2014年工作目標和工作思路：

工作目標：

物業(yè)公司將以公司在其六屆六次職代會上確立的2014年總體工作思路為指導，踏踏實實，真抓實干，確保公司環(huán)境綠化、安全保衛(wèi)、會議布置等各方面工作再上一個新臺階，為宿松文明縣城創(chuàng)建、公司經(jīng)營效益、社會效益和公司爭創(chuàng)省十屆文明單位等各方面工作添磚加瓦。

工作思路：

1、妥抓綠化，在國家政策允許條件下，按要求完成環(huán)境綠化任務。

2、緊抓環(huán)衛(wèi)，著力打造公司兩樓內(nèi)外及兩樓上下的環(huán)境衛(wèi)生新格局。

3、確保安全，包括消防安全、電梯安全，尤其是保證大樓院內(nèi)、門口及翼翔路面的車輛停放及行駛安全。

4、積極做好會議（室）相關工作。

5、加強門衛(wèi)進出管理，努力創(chuàng)造公司辦公大樓的最佳整體辦公環(huán)境

6、完成公司領導交辦的其他工作。

二、具體措施：

根據(jù)三集五大設置及公司工作需要，目前物業(yè)公司包括衛(wèi)生員、門衛(wèi)在內(nèi)共有員工11名，服務范圍為公司機關兩幢辦公大樓。具體措施如下：

1、加強學習，統(tǒng)一認識，圍著轉，跟著走，加強團結，加強協(xié)作，相互補臺不拆臺，從內(nèi)心深處提高物業(yè)公司全體員工服務意識。

2、加強相關員工業(yè)務技能培訓，提高服務本領。尤其是物業(yè)相關員工要定期進行物業(yè)管理各方面知識的培訓，為確保2014年全年不發(fā)生任何安全責任事故構造堅實的平臺。

3、定期或不定期進行衛(wèi)生檢查評比活動，建議由公司分管領導帶隊，相關部門員工共同參加，定期或不定期對各辦公室環(huán)境衛(wèi)生進行檢查、評比，檢查結果在公司系統(tǒng)內(nèi)予以通報，形成人人重視環(huán)境、人人創(chuàng)造環(huán)境、人人享受環(huán)境的良好循環(huán)。

4、從自己做起，從現(xiàn)在做起，從細節(jié)做起，告別陋習，文明停車。讓一份空間，讓一份美麗！多一份理解，多一份藍天！物業(yè)公司將經(jīng)常溫馨提示并督促公司全體員工在公司辦公大樓周圍按規(guī)停車、文明停車、禮貌停車，不亂停亂放，不擠占要道，不影響進出，將公司良好的文明素質(zhì)充分展現(xiàn)出來。對于外部車輛停放在翼翔路面或公司大門前的，只要對公司正常辦公有影響或有干擾的，物業(yè)公司將及時主動上前勸其駛離，請其予以理解、支持、配合，對不聽勸離的，將請求市容局或交管部門予以介入。

5、加強公司保衛(wèi)工作，重點做好對所有外來人員的接待處置工作。將積極與公司辦公室一道，共同加強和維護公司辦公環(huán)境和工作秩序，在必要的情況下將依法請求公安機關予以支持。對所有外來人員，將做到一律對事不對人，既要熱情周到，又要嚴肅認真，其中最重要的是應做好對部分上訪群眾的思想工作，既要為他們提供理性的溝通渠道，又要

保證公司的合法權益和正常工作秩序免受侵犯，從而構建公司持續(xù)文明、祥和、穩(wěn)定的辦公環(huán)境。

6、穩(wěn)妥抓好各會議室、各辦公室等場所（地）的綠化工作，既要做到能切實美化環(huán)境，賞心悅目，又要大力倡導節(jié)約精神，不鋪張、不浪費，不講闊氣、不比排場、不違反國家相關政策，以點睛之筆、以有限的資金為公司、為全體員工提供實實在在的物業(yè)綠化服務。

7、積極加強會議補置及會議室設施設備維護保養(yǎng)工作。不推諉、不扯皮、不越位，及時與有關部門一道，提前做好會議室的相關補置工作；對會議室內(nèi)有關設施如音響、桌椅、照明等設施，定期或不定期主動做好維護保養(yǎng)工作。

8、充分利用多種力量，切實做好對電梯、空調(diào)、消防等相關設施的維護保養(yǎng)工作，從根本上保障上述設施設備的安全、穩(wěn)定、持續(xù)運行。隨時做好對樓道、走廊、大廳、電梯、衛(wèi)生間、各辦公室等場所照明燈的更換服務工作，隨時做好對衛(wèi)生間管道的疏通工作，隨時做好對垃圾清掃處置工作。

9、在物業(yè)公司內(nèi)部加強考勤管理，不遲到、不早退、不曠工，嚴格執(zhí)行公司獎懲規(guī)定實施辦法，對事不對人。

10、積極完成公司領導交辦的其他工作。

一份耕耘一份收獲，一份付出一份回報。2014年，物業(yè)公司將虛心請教，積極學習，找問題、找差距、找不足，并以公司領導和全體員工的關心為動力，以大家的肯定和贊許為目標，以物業(yè)公司全體員工的真誠勞動為手段，眾志成城，熱情飽滿，扎實工作，以更好質(zhì)量完成公司全年物業(yè)各項工作任務。

第二篇：2011年物業(yè)管理部門工作思路

2011年物業(yè)管理部門工作思路

按照2011年物業(yè)公司組織架構的設置及聘任文件，我負責濟南西片區(qū)物業(yè)管理部工作，這個管理部有政務大廈、工商局、人事局、新華社、省委黨校、鐵路局、省紀委等七個物業(yè)項目組成，總管理面積達三十多萬平米，其中多數(shù)項目都是既有住宅，也有辦公樓的綜合型物業(yè)，它代表著公司在濟南、在山東物業(yè)管理行業(yè)的管理水平和市場形象。這些項目絕大多數(shù)接管期已超過一年，業(yè)主從最初享受物業(yè)管理的新鮮感到逐步淡薄，取而代之的更高服務期望和更加挑剔的眼光。面對著2011年《勞動合同法》的實施，物業(yè)管理行業(yè)用工形勢的嚴峻和成本的增加，業(yè)主標準的逐年增加，各項目管理骨干的稀釋，管理難度和規(guī)模的不斷增加，如何帶領員工創(chuàng)新積極的工作，不斷夯實項目的管理水平，推廣潤華物業(yè)品牌，是我這一年工作的重點。我的工作目標是：

1、黨政機關辦公樓物業(yè)管理形成潤華物業(yè)模式和特色

2、潤華物業(yè)企業(yè)文化宣貫工作深入每一個管理團隊

3、培訓工作分層次、有效果、成制度。

4、重視細節(jié)管理，加強良好規(guī)章制度的執(zhí)行力度。

5、重視項目的潛力挖掘，是物業(yè)收入有所增加。為了完成工作我的工作目標，我將實行如下工作措施：

1、創(chuàng)建和諧辦公樓，推行機關辦公樓健康文化：

1）編寫辦公樓突發(fā)事件應急預案，主要包括火災、盜

竊、搶劫、停水、停電、浸水、電梯困人、受傷疾病等子預案，根據(jù)項目的實際情況編寫成冊，廣泛向業(yè)主宣傳，營造安全氛圍。

2）各管理處配備安全便利箱，放置打氣筒、創(chuàng)可貼、毛巾、哨子、針線包、救心丸等，為業(yè)主提供方便，以備不時之需。

3）辦公樓內(nèi)創(chuàng)辦健康專欄，共分為春夏秋冬四期八刊，宣傳健康知識，內(nèi)容涵蓋飲食、運動、疾病、營養(yǎng)等方面，營造健康文化氛圍，把健康知識送到業(yè)主手中。

2、延伸機關辦公樓物業(yè)管理服務范圍：在原有的首問責任制的基礎上，進一步延伸服務滿足業(yè)主需求，對于業(yè)主所提的諸如辦公室鑰匙丟了、自行車爆胎、電腦壞了、甚至家中電視機故障、電冰箱不制冷等合同內(nèi)沒有約定的問題，管理處把業(yè)主當朋友，急其所急，建立服務服務電話檔案，有意識聯(lián)系一些家具維修、門窗維修、汽車維修、管道疏通、窗簾安裝、知根知底的木工泥水工等，以及自來水、煤氣、供電局等維修電話，在業(yè)主需要時提供給他們，解業(yè)主燃眉之急。

3、在管理處推行“五不”服務，這是微笑服務的重要體現(xiàn)。一是對業(yè)主的詢問不說“不”字；二是對業(yè)主的投訴不說“不”字；三是對崗轉自:http://

1、每個管理處蹲點工作，切實掌握管理處工作水平和存在的問題，制定有效的培訓方案。

2、每月常規(guī)培訓按時提報培訓計劃，不定時檢查計劃落實情況及培訓效果。

3、完善員工的崗前培訓，推出崗前培訓的內(nèi)容，由各管理處主任及助理負責落實。

4、加大管理人員的培訓。俗話說：“兵熊熊一個，將熊熊一窩”，管理處骨干員工的水平提升不上去，操作層的水平可想而知。每周管理處例會上，除討論工作之外，由管理處主任負責對骨干進行培訓，內(nèi)容要記錄在會議紀要上，并列入主任考核。同樣，在物業(yè)管理部召開的會議上，也要督促檢察管理處主任的學習情況。

5、各管理處主任會同事務助理編寫自己項目的物業(yè)管理實施手冊，要求結合實際，總結經(jīng)驗，便于各項目之間取長補短。手冊的內(nèi)容包括：項目概況、組織架構、管理制度、案例匯總、費用測算、實戰(zhàn)經(jīng)驗等。在總結中不斷提升自我，也為以后的管理奠定基礎。

細節(jié)存在每一天的工作中，我的切身體會是，制度再好再完美，如果不執(zhí)行不落實那只能是空談，如果執(zhí)行起來不連貫、不堅持，那就是我們的檢查監(jiān)督出了問題。特別是已經(jīng)接管一年以上的項目，管理處主任一定要不斷地反思自我。

1、成立設備管理小組。每個項目抽調(diào)一名設備運行人員，成立設備運行小組。制定小組職責，工作目標和措施。查找各項目隱患，確保設備運行安全。

2、整合保潔力量，推出家政服務，并使之逐步成熟。包括服務項目、服務價格、運作模式、分配機制、清潔工具和清潔劑的使用等。

第三篇：2011年物業(yè)管理部門工作思路

2011年物業(yè)管理部門工作思路

按照2011年物業(yè)公司組織架構的設置及聘任文件，我負責濟南西片區(qū)物業(yè)管理部工作，這個管理部有政務大廈、工商局、人事局、新華社、省委黨校、鐵路局、省紀委等七個物業(yè)項目組成，總管理面積達三十多萬平米，其中多數(shù)項目都是既有住宅，也有辦公樓的綜合型物業(yè)，它代表著公司在濟南、在山東物業(yè)管理行業(yè)的管理水平和市場形象。這些項目絕大多數(shù)接管期已超過一年，業(yè)主從最初享受物業(yè)管理的新鮮感到逐步淡薄，取而代之的更高服務期望和更加挑剔的眼光。面對著2011年《勞動合同法》的實施，物業(yè)管理行業(yè)用工形勢的嚴峻和成本的增加，業(yè)主標準的逐年增加，各項目管理骨干的稀釋，管理難度和規(guī)模的不斷增加，如何帶領員工創(chuàng)新積極的工作，不斷夯實項目的管理水平，推廣潤華物業(yè)品牌，是我這一年工作的重點。我的工作目標是：

1、黨政機關辦公樓物業(yè)管理形成潤華物業(yè)模式和特色

2、潤華物業(yè)企業(yè)文化宣貫工作深入每一個管理團隊

3、培訓工作分層次、有效果、成制度。

4、重視細節(jié)管理，加強良好規(guī)章制度的執(zhí)行力度。

5、重視項目的潛力挖掘，是物業(yè)收入有所增加。為了完成工作我的工作目標，我將實行如下工作措施：

1、創(chuàng)建和諧辦公樓，推行機關辦公樓健康文化： 1）編寫辦公樓突發(fā)事件應急預案，主要包括火災、盜竊、搶劫、停水、停電、浸水、電梯困人、受傷疾病等子預案，根據(jù)項目的實際情況編寫成冊，廣泛向業(yè)主宣傳，營造安全氛圍。

2）各管理處配備安全便利箱，放置打氣筒、創(chuàng)可貼、毛巾、哨子、針線包、救心丸等，為業(yè)主提供方便，以備不時之需。

3）辦公樓內(nèi)創(chuàng)辦健康專欄，共分為春夏秋冬四期八刊，宣傳健康知識，內(nèi)容涵蓋飲食、運動、疾病、營養(yǎng)等方面，營造健康文化氛圍，把健康知識送到業(yè)主手中。

2、延伸機關辦公樓物業(yè)管理服務范圍：在原有的首問責任制的基礎上，進一步延伸服務滿足業(yè)主需求，對于業(yè)主所提的諸如辦公室鑰匙丟了、自行車爆胎、電腦壞了、甚至家中電視機故障、電冰箱不制冷等合同內(nèi)沒有約定的問題，管理處把業(yè)主當朋友，急其所急，建立服務服務電話檔案，有意識聯(lián)系一些家具維修、門窗維修、汽車維修、管道疏通、窗簾安裝、知根知底的木工泥水工等，以及自來水、煤氣、供電局等維修電話，在業(yè)主需要時提供給他們，解業(yè)主燃眉之急。

3、在管理處推行“五不”服務，這是微笑服務的重要體現(xiàn)。一是對業(yè)主的詢問不說“不”字；二是對業(yè)主的投訴不說“不”字；三是對崗轉自:http://www.tmdps.cn

1、每個管理處蹲點工作，切實掌握管理處工作水平和存在的問題，制定有效的培訓方案。

2、每月常規(guī)培訓按時提報培訓計劃，不定時檢查計劃落實情況及培訓效果。

3、完善員工的崗前培訓，推出崗前培訓的內(nèi)容，由各管理處主任及助理負責落實。

4、加大管理人員的培訓。俗話說：“兵熊熊一個，將熊熊一窩”，管理處骨干員工的水平提升不上去，操作層的水平可想而知。每周管理處例會上，除討論工作之外，由管理處主任負責對骨干進行培訓，內(nèi)容要記錄在會議紀要上，并列入主任考核。同樣，在物業(yè)管理部召開的會議上，也要督促檢察管理處主任的學習情況。

5、各管理處主任會同事務助理編寫自己項目的物業(yè)管理實施手冊，要求結合實際，總結經(jīng)驗，便于各項目之間取長補短。手冊的內(nèi)容包括：項目概況、組織架構、管理制度、案例匯總、費用測算、實戰(zhàn)經(jīng)驗等。在總結中不斷提升自我，也為以后的管理奠定基礎。

細節(jié)存在每一天的工作中，我的切身體會是，制度再好再完美，如果不執(zhí)行不落實那只能是空談，如果執(zhí)行起來不連貫、不堅持，那就是我們的檢查監(jiān)督出了問題。特別是已經(jīng)接管一年以上的項目，管理處主任一定要不斷地反思自我。

1、成立設備管理小組。每個項目抽調(diào)一名設備運行人員，成立設備運行小組。制定小組職責，工作目標和措施。查找各項目隱患，確保設備運行安全。

2、整合保潔力量，推出家政服務，并使之逐步成熟。包括服務項目、服務價格、運作模式、分配機制、清潔工具和清潔劑的使用等。

第四篇：物業(yè)服務工作總結工作思路

GN物業(yè)管理項目部

2011年物業(yè)服務工作總結及2012年工作安排

2011年，AAA物業(yè)公司GN物業(yè)管理項目部在油田公司相關部門和領導以及AAA物業(yè)公司的監(jiān)督、指導、幫助下，以服務GN的開發(fā)建設為指導思想，以“真誠、盡心、價值源于滿意”為服務理念，以完成各項服務工作和建章建制為主線，在全體員工的共同努力下，抓住機遇，順勢而為，較為順利地完成了綜合服務區(qū)物業(yè)服務項目的前期準備、項目驗收及正常服務工作，保障了綜合服務區(qū)的正常運營；較為順利地完成了開發(fā)區(qū)駐GN辦公樓區(qū)的物業(yè)服務工作，得到了甲方的認可。

總結今年的物業(yè)服務工作，通過以下五個方面可以簡要概述：

1、開發(fā)區(qū)駐GN辦公樓區(qū)的物業(yè)服務正常進行。

2、GN綜合服務區(qū)物業(yè)前期介入和項目接管驗收較為順利完成。

3、GN綜合服務區(qū)物業(yè)服務工作正常進行。

4、物業(yè)服務廣度和深度不斷拓展，今年在GN拓展了文體活動中心運行服務業(yè)務、JW等幾家單位的室內(nèi)保潔業(yè)務，2011年可預見收入350萬元。

5、在GN區(qū)域，2011年物業(yè)服務收入超過800萬元。第一部分、GN物業(yè)項目基本情況

* 基本情況：GN綜合服務區(qū)主要有辦公樓、綜合樓2棟建筑，建筑面積2萬余平米。

* 主要服務項目：保潔、綠化及時花租擺、前臺接待、水電氣等設備設施管理、中央空調(diào)運行維護、房屋資產(chǎn)管理及其維修維護、房屋附屬設施維修維護管理、水電氣等設備設施維修維護管理、租賃管理、能源收費管理。

* 綜合服務區(qū)物業(yè)服務從2011年4月1日起正式啟動，截止到目前，綜合服務區(qū)共有21家單位入住。

* 在主合同的基礎上，今年新增物業(yè)服務業(yè)務有：綜合服務區(qū)保安業(yè)務、文體活動中心管理業(yè)務、10家駐GN單位的室內(nèi)保潔及文員業(yè)務等。

第二部分、2011年物業(yè)服務主要工作

一、認真組織物業(yè)前期介入和項目接管驗收

物業(yè)前期介入的主要目的，一是了解項目進度情況，二是了解和記錄施工情況，三是為后期管理做必要的準備工作。

在前期介入階段，我們委派專人每天進駐現(xiàn)場，了解施工情況，登記和熟悉了所有施工單位及其施工內(nèi)容；我們針對將來的管理，共向甲方提出問題和建

議100余 個，留存現(xiàn)場隱蔽工程照片近600張；我們根據(jù)所了解到的情況以及甲方的要求，印制了用戶手冊，用戶手冊共計1.5萬字，對租戶入住GN工業(yè)區(qū)后的各項注意事項和要求做了詳盡的解釋；我們編制了租戶入住手續(xù)辦理及裝修監(jiān)管程序以及相應表格和文字，規(guī)范了入住和裝修管理。

在項目接管驗收階段，我們提前印制了接管驗收表，對辦公樓和綜合服務樓的每個房間一一進行驗收，共計查出問題70余項1150多個，大多數(shù)現(xiàn)場處理完畢，現(xiàn)場沒有整改的，后期大部分施工單位也進行了整改。

二、創(chuàng)建服務工作基礎，增強服務保障能力

1、初步制定完善各項工作標準、工作程序、管理制度95項，共計6萬余字。工作標準、工作程序以及管理制度是服務工作的基礎，截止目前，我們已組織修訂2次，從項目部管理的各個方面（包括保潔、保安、員工管理、設備運行等）都做了相應的規(guī)定，使項目運作有據(jù)可依。

2、強化管理，確保隊伍執(zhí)行力。我們建立了每周例會制度；我們在管理人員中堅持標準、制度內(nèi)容的學習；我們建立了服務質(zhì)量考核體系，每天、每周、每月都有不同的人員對于服務工作進行檢查評價考核。通過這三項措施，確保了隊伍的執(zhí)行力。

3、加強培訓，增強員工崗位工作能力。我們采取多種形式進行教育、培訓，增強員工服務意識。首先，在員工入職時開展入職培訓和師帶徒活動；其次，全員參與公司組織的保潔精品培訓活動；再次，對于各專業(yè)路的培訓始終貫穿在工作中，利用公司的專業(yè)培訓以及基層隊每周的例會進行服務意識、服務技能、安全知識等方面的培訓。通過以上三個方面的培訓員工綜合素質(zhì)明顯得到提高。

三、精心組織各項服務，保障綜合服務區(qū)的良好辦公環(huán)境

1、保潔。保潔服務是物業(yè)服務工作中，業(yè)主最關注的基本服務之一，在項目開業(yè)之前，我們利用兩周左右的時間，在施工隊伍開荒保潔的基礎上，對辦公樓和綜合服務樓室內(nèi)、家俱、外墻進行了更深層次的全面開荒保潔，使業(yè)主在入住時就能感受到潔凈的辦公條件；我們在業(yè)主入住之前，就為辦公樓配備了各種垃圾桶、廁紙等基本保潔設施，安排好垃圾清運工作，確保了業(yè)主對辦公樓的正常使用；我們針對辦公樓蒼蠅比較多的現(xiàn)象，采取了改變保安就餐位置、安排前臺及保安在上班前后滅蠅、及時打藥等措施，還多方面從網(wǎng)上查找相關解決辦法，購買安放了捕蠅籠，收到了比較好的效果；我們在節(jié)前進行節(jié)日妝扮，并對樓內(nèi)主要入住單位發(fā)放了節(jié)日溫馨提示，營造濃郁的節(jié)日氛圍。通過我們的精心組織，為業(yè)主創(chuàng)造了一個清潔的辦公條件。

2、前臺接待。在租戶正式入住以后，我們按照合同約定，立即在人員密集的B座安排了前臺服務，并制度了前臺工作職責和規(guī)范，統(tǒng)計了樓內(nèi)各單位辦公電話，制定了前臺工作流程。前臺接待服務工作的正常開展，提升了辦公樓整體物業(yè)服務水平。

3、保安。按照甲方要求，從今年8月1日起，我們?yōu)榫C合服務區(qū)提供保安服務。但在7月29日，原來保安撤離，為保證樓內(nèi)正常辦公秩序和安全，我們克服困難立即抽調(diào)人力接手了綜合服務區(qū)的保安工作。

正式接手保安服務工作以后，我們立即制定了各崗位的工作規(guī)范、要求、程序并在下班后組織培訓，使保安工作以最快的速度走入了正軌，也使得進樓施工人員的管理和大型設備及家俱進入樓內(nèi)的秩序管理得到了進一步規(guī)范，進一步保障了樓內(nèi)的安全以及樓內(nèi)設施的安全。

4、維修。今年維修的主要任務有三個，一是協(xié)調(diào)保修，二是監(jiān)督維修單位進行維修以及監(jiān)督施工單位在樓內(nèi)的后續(xù)施工，三是對于一些保修不及時且影響業(yè)主正常辦公的小型維修項目安排及時維修。今年在正常運行中陸續(xù)發(fā)現(xiàn)并協(xié)調(diào)保修300余項次，監(jiān)督樓內(nèi)施工35項次，安排小型維修260余項次。特別值得一提的是，針對部分房間空調(diào)制冷效果不好的情況，我們協(xié)同空調(diào)保修單位一起，開啟末端放水清污10余次，清洗風機盤管150余臺，通過共同努力，除個別房間外，絕大部分房間的制冷效果達到設計要求。5月份的一個周末，職工在雨中巡查時發(fā)現(xiàn)綜合樓主電纜短路著火，我們立即及時進行了處置，未造成設備損壞及人員傷害。

5、中央空調(diào)運行。中央空調(diào)機組正常運行，保證了綜合服務區(qū)制冷及供暖以及衛(wèi)生熱水的供應。主要做了以下幾項工作：一是24小時不間斷值守，保證了中央空調(diào)機組的正常運行；二是制定了中央空調(diào)機組應急預案，進行了機房危害因素識別并組織員工進行學習，提高了員工應急處置能力；三是及時妥當處置了冬季中央空調(diào)系統(tǒng)突然大量跑水造成的機組停運事故、機房照明系統(tǒng)空開短路跳閘事故、機組冷卻風扇損壞及電機過熱等突發(fā)應急事件；四是制定空調(diào)機組運行方案并組織落實實施，節(jié)約了運行能耗；五是監(jiān)督廠家對中央空調(diào)機組的維修保養(yǎng)工作以及水質(zhì)管理工作，保證了機組的健康。

6、文體中心管理。為保證5月份GN文體中心順利開業(yè)，物業(yè)公司配合相關部門進行了開業(yè)前的準備工作：協(xié)助工會安裝健身器材，布置活動室設施，協(xié)助制作管理制度，安裝各種標識牌，組織對室內(nèi)外環(huán)境及器材進行保潔，提前配備各項保潔設施，認真進行圖書交接，確保了文體中心盛裝開業(yè)。

在文體中心正常開放以后，我們認真履行合同，安排了服務人員，完善了5項文體中心管理制度，交接了甲方前期配備的物品；聯(lián)系活動室地板、活動器材維修10余次，協(xié)助工會組織了乒乓球比賽、羽毛球比賽等2項賽事，接待了包括開發(fā)區(qū)領導在內(nèi)的每天20余人次的員工活動。

四、努力深化物業(yè)服務深度與廣度，積極拓展物業(yè)服務市場

借助于為GN綜合服務區(qū)服務的平臺，我們在分析了當前GN綜合服務區(qū)物業(yè)服務市場后，認為對駐GN各單位開展物業(yè)服務公關有著很大優(yōu)勢。雖然在綜合服務區(qū)，區(qū)區(qū)3.5萬平方米建筑面積的范圍內(nèi)有四家物業(yè)公司在為GN服務，有較大的競爭壓力，但是我們?nèi)匀灰吹轿覀兊膬?yōu)勢，那就是，我們有地域優(yōu)勢；我們能依托AAA物業(yè)公司，甚至依托油田公司來組織我們的服務經(jīng)營；我們有完備的組織機構和較強的工作實力；我們有一支精干的隊伍在專門為GN服務；我們的工作已經(jīng)初步得到了甲方和駐樓業(yè)主的認可。

統(tǒng)一了思想后，我們付諸行動。在比較激烈的競爭中，我們爭取到了文體活動中心運行服務業(yè)務、JW等幾家單位的室內(nèi)保潔業(yè)務，2011年可預見收入350萬元。

第三部分、2012年工作思路及主要工作計劃

2012年，我物業(yè)公司在GN既面臨著難得的發(fā)展機遇也面臨著挑戰(zhàn)，機遇來自物業(yè)服務市場可能的擴充，挑戰(zhàn)則來自于對服務質(zhì)量的高要求。為此，我們將認真貫徹落實公司的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與甲方聯(lián)系溝通，根據(jù)新形勢的要求和GN綜合服務區(qū)的實際情況，以發(fā)展為核心，以精細化管理為手段，努力提升員工素質(zhì)，提高物業(yè)公司自身管理水平，為GN綜合服務區(qū)提供良好的辦公環(huán)境，并在此基礎上，努力開拓物業(yè)服務市場，彌補物業(yè)公司在GN綜合服務區(qū)物業(yè)項目經(jīng)營上的不足。重點做好以下幾方面工作：

一、推行精細化管理

2012年，要通過推行精細化服務，不斷細化服務內(nèi)容、優(yōu)化服務模式，拓寬服務領域，繼續(xù)贏得業(yè)主的信任和認可。在辦事程序、服務程序、操作程序等方面均要做到規(guī)范管理、易于操作、簡便快捷、熱情周到、體現(xiàn)人本的經(jīng)營和服務理念，做到以優(yōu)質(zhì)的服務贏得業(yè)主的支持，進一步增強業(yè)主對物業(yè)管理服務的信任度和滿意度。

二、強化制度建設和職責分工，強化質(zhì)量管理

2012年，要在尊重、愛護、關心員工方面做一些工作，增強員工的歸屬感和工作積極性；要加強員工培訓，提高員工的服務意識和服務水平；要強化制度建設，完善公司各項內(nèi)外部制度；要明確職責分工，做到“事事有人管，人人有

事做”；要明確工作標準和工作程序，使服務工作有據(jù)要依；要大力推行服務質(zhì)量考核，實現(xiàn)獎優(yōu)罰劣，提高員工工作積極性。要通過以上幾項措施的落實，來促進物業(yè)服務質(zhì)量的提升。

三、加強設備設施維修維保及運行管理

房屋及其附屬設備設施的安全與正常運行是做好物業(yè)服務工作的前提。結合綜合服務區(qū)的實際情況，我們將在設備及安全管理方面，做好以下幾方面工作：

1、繼續(xù)與施工方、工程部等相關單位聯(lián)系，做好設備設施的維保工作，做好中央空調(diào)等設備設施的運行工作：在2012年，設備設施絕大部分仍在保修期內(nèi)，主要工作仍然是做好保修工作和正常運行值班工作。從今年的情況看，有的施工單位維保不及時，有的多次維修卻解決不了根本問題，給物業(yè)管理工作及租戶的工作帶來了影響。因此，2012年，要加強與甲方及工程部的聯(lián)系溝通，努力做好維保工作。

在中央空調(diào)的運行方面，重點是做好節(jié)能運行管理工作。2012年要繼續(xù)做好設備用能統(tǒng)計與分析，要根據(jù)天氣變化情況及甲方負責人的要求，及時調(diào)整設備運行狀態(tài)，在保證空調(diào)運行服務的基礎上，努力減少能源消耗。

2、對于一些已經(jīng)過保修期的設施進行保養(yǎng)維修：例如檢查并清理所有污排、雨排及供水閥門井、對綜合服務區(qū)的公共設施進行巡視檢查、對公共區(qū)域損壞的燈管及時更換、安排風機盤管風口的清洗及保潔、聯(lián)系施工單位集中進行損壞墻面的恢復等；

3、努力做好消防泵房的接收工作：目前，雖然物業(yè)公司已接收消防泵房的鑰匙，但是消防泵內(nèi)的設施以及施工圖、說明書等均未見交接，這給下一步工作帶來了很大麻煩，2012年擬在甲方的安排下對消防泵房進行接收，并進行正常保養(yǎng)；

四、加強安全管理，保障綜合服務區(qū)的良好工作秩序

安全管理是物業(yè)服務工作的一項重點工作，2012年，我們將重點在綜合服務區(qū)的安保上做好如下工作：

1、在消防控制室和消防泵房投產(chǎn)、消防設施驗收合格后，在資產(chǎn)公司的組織下，在商務辦公樓組織一次消防應急疏散演練。

2、加強保安管理，并在適當時機，請資產(chǎn)公司牽頭并協(xié)調(diào)利用視頻監(jiān)控系統(tǒng)加強商務辦公樓的安保工作。

五、規(guī)范服務工作管理，做好常態(tài)化服務工作

2011年底及2012年初，我們要通過員工個人總結、各部門總結、聯(lián)系甲方及各租戶協(xié)管員總結等各種形式，查找我們在服務工作中的不足和問題，以解決

這些問題和不足為手段，隨時調(diào)配人力資源，繼續(xù)做好保潔、前臺接待、入住手續(xù)辦理及裝修監(jiān)管等常態(tài)化服務工作。

六、隨著GN開發(fā)建設的發(fā)展，積極拓展物業(yè)服務市場

2012年，在市場開發(fā)工作上，主要從三個方面努力。一是鞏固現(xiàn)有物業(yè)服務市場，二是繼續(xù)公關承接駐GN綜合樓單位的室內(nèi)保潔業(yè)務和文員會務服務業(yè)務，三是爭取港公司和水務公司新建辦公樓區(qū)的物業(yè)服務業(yè)務。

市場的開發(fā)，一方面取決于我們的努力，另一方面，還希望油田公司和資本運營部領導給予大力支持。

2012年是GN物業(yè)管理項目部規(guī)范、正式運作的第一個整年，我們將通過規(guī)范和精細化管理，在服務的整體水平和服務質(zhì)量上下功夫,認認真真、扎扎實實地做好每一件事,使我們的服務工作讓業(yè)主滿意、讓公司滿意、讓員工滿意，體現(xiàn)我們“真誠、盡心，價值源于滿意”的服務理念。相信在上級領導的支持領導下,我們AAA物業(yè)公司GN物業(yè)管理項目部能在2012年工作中譜寫出新的篇章!

AAA物業(yè)公司GN物業(yè)管理項目部

2011年11月14日

第五篇：物業(yè)整改的幾點工作思路

關于御水灣物業(yè)整改的幾點工作思路

近幾年來，御水灣小區(qū)成為靖江市的房產(chǎn)標桿，但是物業(yè)管理的服務水平卻沒有迅速跟上，經(jīng)了解，主要問題是員工服務意識淡薄，工作責任心缺乏，工作中管理的執(zhí)行力很弱，針對御水灣物業(yè)目前存在的諸多問題，現(xiàn)提出如下十一條整改意見：

1、成立由***經(jīng)理為組長的巡檢小組，組員由各部門主管組成，每日10點開始巡檢發(fā)現(xiàn)的問題，提出現(xiàn)場整改意見。巡檢小組不定時抽檢，對于發(fā)現(xiàn)的責任心不強，有令不行、有禁不止等問題處理相關責任人；

2、修訂完善員工獎懲管理規(guī)定，并嚴格貫徹執(zhí)行，對于工作中表

現(xiàn)差異很大的員工，要做到獎優(yōu)罰劣，激活懶螞蟻；

3、為激發(fā)員工的工作積極性，并針對物價不斷上漲的壓力，經(jīng)5

人小組研究，建議適當對員工薪酬按照滿一年員工工資上浮8%，兩年上浮16%執(zhí)行，暫定執(zhí)行到2011年12月31日。

4、對于員工行為規(guī)范的要求，工作時間必須穿工作服，佩戴工作

牌，新入職員工要盡快辦理，統(tǒng)一物業(yè)公司服務形象；

5、禮貌禮儀方面對于全體員工的要求，在工作時間無論面對任何

人尤其是客戶，需要問好，坐著的需起立問好；

6、在管理過程中，如發(fā)現(xiàn)管理人員及員工不能很好理解并執(zhí)行公

司的管理意圖，跟不上公司發(fā)展步伐，要堅決予以撤換或者辭退處理，以保證政令暢通，管理有效。

7、在12月份發(fā)放業(yè)主意見調(diào)查表并回收，整理目前業(yè)主關心的普遍問題和反映較大的問題，做到有針對性整改和提升物業(yè)服務水平；

8、印制業(yè)主服務卡，在卡上印制24小時客戶服務電話，并且印

制上針對不同樓棟的不同客戶的客服管家，讓客戶有事時知道應該找哪個管家解決，同時在小區(qū)公示24小時服務電話；

9、小區(qū)北門和東門兩個崗位實施來訪人員、進出物品、車輛登記

制度，并督促未辦理智能卡業(yè)主辦理進出卡，嚴控外來車輛人員隨意進出；

10、對于裝修戶發(fā)放及時清運垃圾和裝修垃圾、沙石等裝修材料袋

裝化的提示，秩序維護員和客服專員要督促做好監(jiān)督檢查工作，堅決搞好小區(qū)裝修期間的環(huán)境衛(wèi)生工作；

11、統(tǒng)計目前小區(qū)遺留的相關工程售后問題，匯總后報售后服務

部，請銷售部配合跟蹤盡快解決遺留問題，加速解決問題的流程和工作效率，實踐公司建房人想著買房人的經(jīng)營理念和企業(yè)文化。

***********管理處

二0一0年十二月二十日