第一篇：住宅小區業主與物業服務公司之間矛盾沖突的解決之道（大全）

住宅小區業主與物業服務公司之間矛盾沖突的解決之道

黃曉東 黃琳

近幾年來，住宅小區業主和物業管理公司的矛盾沖突不斷出現，幾成各類新聞媒體的報道熱點。在這些矛盾當中，物業服務公司多成為被指責的對象。其實，物業服務公司并非造成矛盾沖突的唯一因素，矛盾雙方及政府相關管理部門都具有其相應的責任，解決此矛盾也絕非僅僅靠提高物業服務公司經營管理水平就能做到（盡管我國目前大多數物業服務公司的經營管理水平的確有待提高）。筆者擬通過對物業服務公司和小區業主之間存在的主要矛盾沖突進行原因分析，并在此基礎上提出相應的解決方法，為住宅小區物業管理各利益相關人及政府管理部門協調改善住宅小區物業管理工作提供參考。

小區業主和物業服務公司矛盾沖突主要存在以下幾個方面：

一、物業管理費問題

矛盾沖突：因物業管理收費標準的爭議而引發的小區業主和物業服務公司的矛盾最為常見。通常是物業服務公司在未與小區業主協商一致或由于各種原因無法協商一致的情況下，單方面提高物業管理費，從而引起小區業主的不滿乃至于拒交。

原因分析：物業管理費到底應該確定在什么價位，首先小區業主與物業服務公司之間較難達成共識，往往是業主認為物業服務企業收費高或者認為物業服務企業沒有提供質價相符的服務；而物業服務企業則認為收費低，經濟上不合算。其次，小區業主之間也在物業服務公司應提供何種等級的服務上存在分歧，因經濟條件的差異，有些業主希望得到優質服務，同時愿意交納相對較高的物業管理費，而另一部分業主不愿多交物業管理費，他們只對一些基本的物業管理服務有要求。正是這些分歧導致了小區業主與物業服務公司的沖突。

解決之道：這種矛盾沖突的產生應該說物業服務公司應負主要責任。因為作為競爭性的物業管理服務業，物業服務公司制定或變更物業管理收費標準，必須與小區業主或其代表業主委員會協商一致，否則，小區業主有權聘用其他物業服務公司進行小區物業管理。當然，由于我國目前物業管理服務市場化程度較低、小區業主委員會成立和運作的困難等各種問題的存在，使得小區業主解聘和重新選聘物業服務公司并不像選擇家政服務公司那樣簡單。但隨著我國物業管理業和小區自治管理制度的不斷發展，相信業主們選擇物業服務公司的自由度會越來越大。對此物業服務公司應有清醒的認識，在制定或變更物業管理服務內容和收費標準時，本著充分尊重小區業主消費能力和消費習慣的精神與小區業主平等協商，通過真誠溝通、耐心說服來取得雙方觀點的一致。

二、小區公共配套設施所有權的爭議

矛盾沖突：由公共配套設施的使用或收費所引發的小區業主和物業服務公司矛盾沖突屢見不鮮，比如由于高層住宅區越來越多，不少小區的車位、車庫嚴重不足，在供求矛盾日益突出的情況下，再加上部分開發商為謀取私利，任意提高車位的售價或者租金。因此，針對停車位等的所有權歸屬就產生了很多糾紛。

原因分析：小區公共配套設施的“主人”是開發商還是全體業主，法律目前并無明確規定。如停車位的所有權問題，相關法規只是對停車位作了這樣的規定，即“小區內的機動車停車場（庫），應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”共用設施和共用部位的權屬問題并沒提到；而《物權法》規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”《物權法》僅對“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”的所有權明確為業主共有，但對“業主共有的道路或者其他場地用”又缺乏明細明文規范。因此，在此類問題無明確法律規定的情況下，業主和開發商、物業公司非常容易產生糾

紛。

解決之道：小區公共配套設施所有權爭議說到底是一個法律問題，由此引發業主和物業公司的矛盾很難說是物業公司或業主哪一方的責任。關于小區公共配套設施所有權的歸屬問題，《物權法》作出的僅是框架性的規定，對于處理涉及車位的一些具體糾紛比較難于操作。所以政府有關部門出臺操作性強的法規對小區附屬設施所有權的獲取、使用及利益分配予以明確規定，才是解決此類問題的根本途徑。比如可以明確規定住宅小區內的停車位計入公攤面積，這樣停車位就歸廣大業主共有，有車業主享有停車位的使用權，暫時無車的業主可以對車位的收益享有共同受益權。

三、業主違規和拖欠物業管理費的處理

矛盾沖突：由于種種原因，不少小區存在部分業主拖欠物業管理費和違規裝修、亂停亂放、私搭亂建等現象。有著生存壓力和維護小區環境秩序責任的物業服務公司易對此采取一些強制措施，再加上部分素質不高的物業管理人員在實施過程中方法不當、態度粗暴，業主與其產生沖突就不可避免。

原因分析：《物業管理條例》規定了物業服務公司的維護物業安全、保障物業合理使用等一定的社會管理責任，但《物業管理條例》并未授予物業公司任何處罰權力，也就是說，物業服務公司對業主違反法律法規、業主公約和臨時公約的行為，僅有告知、制止、報告的權利，并沒有處罰權和采取強制措施權。而現實當中，如果物業服務公司對業主違規的行為僅進行告知、制止、報告這類處理，并不能制止此類行為的發生，也即無法履行維護小區環境和秩序的職責；另外，如果部分業主總是長期拖欠物業管理費，物業服務公司在經濟上將難以承受，小區內物業管理工作也將難以為繼。因此，物業服務公司往往被迫在沒有相關法規明確界定其強制權力的狀況下，采取自認為合理的一些強制措施解決上述問題，這是造成與違規業主矛盾的根本原因。

解決之道：物業服務公司在處理業主違規和拖欠物業管理費此類問題上與業主產生的矛盾沖突，根本的原因在于缺乏能夠有效指導處理此類問題的政策規范，使得物業服務公司易產生隨意甚至粗暴的處理行為，從而引發與業主之間的矛盾。所以，應在《物業管理條例》等相關法規中，首先對業主違規和拖欠物業管理費的強制措施予以規范，即明確規定在小區物業管理層面對違規或拖欠物業管理費的業主可以執行哪些強制措施；其次要明確處理小區業主違規的主體是物業服務公司還是業主委員會，如果是業主委員會還有必要規定業主委員會在與物業服務公司簽訂物業管理協議時可將對此類事件的處理權利賦予物業服務公司，從而將維護小區物業安全、保障小區物業合理使用的責任與權力予以統一。

四、工程質量等開發商遺留問題

矛盾沖突：調查表明，物業管理糾紛中有近70％是開發商遺留問題引發的。開發商遺留問題主要是房屋建筑質量問題，此外還包括綠地等配套設施與售房時的約定有不符所引發的爭議，結果業主入住后發現房屋質量問題或開發商原來的配套設施承諾沒有兌現，在找不到開發商或不能及時得到處理的情況下，業主只能把矛頭對準物業服務公司，即有求物業服務公司負責處理，否則拒交物業管理費，從而引發物業糾紛。

原因分析：對于房屋質量問題，我國《建設工程質量管理條例》第十六條明確規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”也即房屋質量是由社會服務機構進行驗收，房屋質量問題照理是與物業服務公司無關的。但現實中，大量的住宅房屋質量問題都因為開發商推諉或干脆置之不理而得不到及時解決，而法律訴訟成本過高又阻礙了業主個人利用法律來維護自己的權利，再加上客觀上不少物業服務公司（尤其是前期物業服務公司）與開發商存在利益關系，因而受害業主將這股“邪火”發到物業服務公司身上也是情理之中的。

對于小區配套設施的驗收，由于業主委員會成立在時間上的滯后，小區配套設施的驗收一般

都是由前期物業服務公司負責，而物業服務公司并不能代表小區業主的利益，從而在主觀上存在不認真負責進行房屋驗收和接管的可能，而且前期物業服務公司是由開發商選定或干脆就是開發商的子公司，還存在不敢嚴格為業主把關的可能，這就是業主在出現此類問題時，往往直接指責物業服務公司的原因。

解決之道：首先，可以由業主直接主導小區住宅及配套設施的驗收，即采用“一戶一驗”制，只有每一戶的住房質量驗收合格，整個住宅工程才能通過竣工驗收。這樣可以盡量避免整個項目工程質量被驗收合格，但個別單元或者住房卻出現質量問題的弊端。而且，業主在對住宅進行驗收的同時，還可對小區住宅及配套設施進行驗收，任何一個業主發現小區配套設施與合同約定不符，都可以拒絕通過對房屋質量的驗收（從廣義的房屋質量來說，應包括附屬配套設施的合格）。

其次，對因住宅房屋質量引發的法律糾紛，應設法降低由于房屋質量問題受損害的業主維權的成本，同時提高開發商對其房屋質量不合格的賠償成本。以平衡業主和開發商之間的相對強勢、弱勢關系，減少住宅房屋質量遺留問題的出現。

通過對上述四種較常見的小區業主與物業管理公司矛盾沖突的分析，可以發現問題并非僅出在物業服務公司上，作為矛盾另一方的小區業主也有其相應的責任，而且造成此類矛盾沖突的很大一部分原因在于相關政策法規的缺失或不完善。因此，我們在分析和解決此類矛盾沖突時，不能簡單把責任指向矛盾沖突的某一方，而應作全面客觀的分析（包括對外部影響因素的分析），方能得到更加合理的解決方法。

發布人：黃曉東 黃琳

第二篇：業主與物業服務公司的矛盾及解決辦法

業主與物業服務公司的矛盾及解決辦法

【摘要】中國物業管理服務起步較晚，從起步以來，在改善居民生活環境、提高城市管理水平、擴大就業和再就業等方面起到了積極而重要的作用。隨著房地產業迅猛發展，物業管理服務不斷進步，業主與物業服務公司仍存在一些不容忽視的問題。本文以商丘市市場為例，剖析物業管理服務公司與業主的矛盾及解決建議。

【關鍵詞】業主；物業服務；矛盾及對策 1物業管理行業存在的問題

1.1對物業管理的重要性認識不足，市場發育不成熟

一方面，物業企業缺乏政府政策性指導。沒有充分認識到物業管理在城市管理中的作用，僅僅將其視為實現住宅商品化的輔助手段。主管部門、社區及職能部門職責不清，物業屬地管理原則未得到很好落實，重復管理，推諉現象時有發生。專業管理人員少，工作疲于應付，專業學習培訓不夠、政策、法律水平不高，工作指導不強。政策研究、指導不夠，缺乏一套能充分體現商丘物業管理服務實際的系統配套的法規和工作規范。另一方面，受社會傳統觀念、經濟、消費、物業管理服務水平不高等多種因素的影響，對市場經濟條件下的物業管理服務認識不足，收費難、質價不符現象成為制約物業市場進一步發展的瓶頸。業主與開發建設單位、業主委員會、物業服務公司的矛盾突出。1.2相關主體關系不明確，矛盾突出

物業管理涉及業主之間的關系，涉及業主、物業服務企業、建設單位之間的關系，也涉及業主委員會與其他組織的關系。物業管理服務中，單個業主的利益與業主共同利益的平衡，房屋質量的責任，共同部位、共同設施設備的利用與收益的歸屬，物業管理服務的質量，專項維修資金的使用等都是容易出現糾紛的熱點問題。根源在于相關主體關系不明確，人們對責權利的界定不清晰。1.3物管企業規模小，服務內容單一

截至2012年底，商丘市共有物業管理企業一百多家，多數企業規模小，注冊資金只有幾萬元，有的甚至更低，提供的服務項目少，如打掃衛生、治安服務等。

1.4新建小區物業管理設施不配套，舊居民區物業管理嚴重滯后

新建和在建住宅小區共用配套設施不全，存在著垃圾站點、公廁、公共停車棚、電子監控等公用配套設施沒有按標準規劃設計落實到位的問題。僅有約70%的物業管理小區設有電子監控，20%的小區修建有公廁。物業管理公共停車棚（場）配套不到位，造成物業服務難以實施，同時嚴重損害了業主的合法利益，也增加了物業服務工作的難度。舊居民區普遍存在基礎設施陳舊，既缺乏物業管理用房等配套設施，又缺乏住宅專項維修資金。存在水、電沒有分表到戶現象，常常因停水、停電、房屋損壞無人、無錢維修。1.5物業服務費偏低，物業企業生存艱難。

相關調查顯示，商丘80%以上物業服務項目的收費在每平方米0.50元以下，2012年全市有14家企業趨于虧損，有4家剛剛進入新開發樓盤、矛盾較少的物管企業盈利。目前實行小區管理的業主中，能主動自覺交納服務費的業主約占60%，30%經過催討能陸續收齊，但有10%的業主催討無果，因各種理由欠費不交。2.6業主委員會不健全，業主對物業的作用和認識不全面

物業行業管理協會沒有建立，不能有效地協調好政府與物業企業之間的關系、物業企業與企業之間的關系、物業企業與業主之間的關系；也不能及時組織物業企業的學習與交流活動，以提升物業企業的服務水平和管理能力。商丘市有近60%的物業還沒有建立業主委員會，多數業主對物業法律法規不熟悉，對物業企業的服務內容和服務功能不了解，往往把房地產開發商的責任和物業服務功能混同，業主與物業企業之間存在一些糾分和矛盾；有一些的業主甚至以各種非正當理由拒交物業服務費用。物業管理的對象是房產，但服務對象是人，造成了許多社會問題交織在一起，及其復雜。很多業主與物業發生矛盾，一些問題在具體操作過程中超出了物業管理部門的權限，光靠物業管理和業主委員會不能很好的解決，還需要社會各部門的協調配合，許多小區在物管、業主委員會、相關部門這幾方面的溝通還亟待完善、加強。1.7物業企業的從業人員綜合素質有待提高。

物業管理從業人員存在服務態度和服務能力低、素質差、缺乏物業服務行業專業管理知識和經驗等問題主要表現在：一是年齡偏大，多數人員的年齡在35－50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右；二是文化程度偏低，大部分從業人員的文化程度在高中以下，其中小學、初中文化程度的占80％左右；三是女性占多數，目前從事物業服務的女性占65％左右，男性占35％左右。商丘物業行業缺乏對物業服務人才、管理人才和專業技術人才的評定、評審和培訓機制，無法為物業企業輸送合格的管理人才和服務人才。2對緩解商丘市業主與物業服務公司矛盾的幾點建議 2.1進一步完善規章制度，規范物業服務行為

建議相關職能部門結合商丘近年來的物業管理的實際，修訂完善物業管理相關制度，建立健全行之有效的目標考核責任制和監督體系，建管分離，嚴格實行物業管理招投標制度、市場準入與退出制度。按照國家相關的法律法規，建立健全商丘物業管理協會。制定物業服務行業的規范化管理政策和制度，開展物業行業協會各項活動，規范和引導商丘物業服務行業的發展方向，對物業企業的服務進行規范和指導；協調好政府與物業企業、物業企業與企業之間、物業企業與業主三者之間的關系，經常組織相關的學習與交流活動。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的開發企業或私營業主組建物業服務企業，通過外聘和招商引資等方式積極引進外地有資質、有經驗的物業服務企業進入小區經營。物業服務企業要與業主簽訂物業服務協議，明確雙方的權利義務，增強管理服務費用收支的透明度。房管等職能部門要對物業資質、服務質量等相關情況實行動態管理，對管理水平低、服務質量差、收費不規范、社會形象差的企業要進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復。2.2拓寬服務領域，改善服務質量

物業管理企業應進一步創新思維，制定有利于企業加快發展的經營策略，一是要廣開渠道，在擴大服務范圍上下功夫，逐步開展家政服務、餐飲服務，包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業務；二是把針對老年人的養老、醫療作為未來物業服務的重點；三是把服務作為企業品牌推向市場，在激烈的市場競爭中站穩腳跟。四是進一步提升物業服務品位，發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施，引導社區健康文化生活，營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍，樹立企業良好的形象。

2.3制定計劃，逐步落實，推動舊居民區的物業管理工作

舊住宅區管理是城市建設與發展的有機組成部分，有利于優化人居環境、提升城市功能、改善城市面貌。按照《業主大會規程》要求，負責指導各物業管理區域召開業主大會，選舉產生業主委員會。爭取此項工作納入各區、市政府和各街道辦事處及各社區工作考核的范圍。協調物業服務公司、社區、業主之間關系。房管等相關職能部門要積極支持業主委員會對物業管理工作進行監督，使業主委員會真正發揮監督、協調作用，推動小區物業管理有序發展。2.4提高物業管理人員的素質，強化服務意識

通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式，提高物業公司人員的業務能力和自身修養，使物業管理公司進一步走向成熟。保證從業人員持證上崗，為培養合格的物業行業服務人員和專業技術人員，建立物業服務行業人才管理制度和辦法，建立物業培訓中心；為物業企業輸送各類專業技術人才和管理人才。2.5建立聯席會議制度，形成共管合力

政府要進一步加強物業管理工作的組織領導。采取多種宣傳方式，廣泛深入地宣傳《物權法》、《物業管理條例》等法規政策，大力普及物業管理知識，提高廣大業主的物業管理消費意識、維權意識。提升物業服務企業依法經營、規范服務的意識。加大對物業服務企業的指導和監督力度，建立物業管理工作聯席會議制度，定期對小區物業管理工作中出現的困難和問題進行專題研究，及時協調解決，形成由房管部門牽頭，各相關職能部門積極配合支持的工作格局。要將小區物業管理納入社區建設，建立由街道辦事處牽頭，社區居委會、業主委員會、物業服務企業共同參加的協商議事制度。按國家對物業服務項目創優的評定標準和辦法，制定“商丘市優秀物業管理示范小區”評審標準和辦法，建立規范的創優和評優管理體系，每年開展全市物業企業創優和評優活動，大力扶持企業的發展，樹立典型，推動物業行業規范化發展。為維護廣大業主的利益、規范物業服務行為，建立和完善業主投訴管理制度和辦法。通過協調配合，齊抓共管，不斷提高商丘住宅小區物業管理水平，促進物業管理行業健康有序發展。

第三篇：住宅小區業主概念與權利探討

兩個司法解釋總結了《物權法》實施以來的司法實踐中出現的問題，根據立法規定提出了審判中應當掌握的原則，給業主與物業服務企業提供了一個明確雙方權利義務和衡量自己行為尺度的標準。

業主的概念

業主是指一定物業的主人，包括自然人、法人、其他組織和國家。住宅小區業主通常是指購買房屋的所有權人，是物業管理法律關系

中的重要民事主體之一。《物權法》第七十條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。法律雖然給出了高度概括的文字規定，但并不能涵蓋和解釋實踐中所出現的種種特殊現象。

根據最高法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為《物權法》第六章所稱的業主。”簡單地說，凡依法登記或依法取得物業所有權的人就是業主。能拿出房產證或依據法院判決、仲裁裁決、政府行政決定或根據繼承關系取得房產所有權的人就是業主，自己合法建造房屋的也能成為業主，已經買房但還未辦出產權證的也是業主。這些業主的法律地位是得到法律確認并予保障的，因此可稱之為法律上的業主。這個概念的核心就是依據產權（物業所有權）確定所有權人。

實踐中往往有這樣的情況：子女購房常年在外工作生活而父母常年居住；子女購房與父母共同居住；子女購房居住父母不定期來同住。這樣的父母夫妻子女都是小區的業主還是應當有所區別？區別何在，標準是什么？住宅小區是個業主自治區域，個人是否具有業主身份，能否以業主身份參與小區公共事務或擔任自治組織如業主委員會成員，這就成為一個較復雜的問題。與法律上的業主概念（或稱狹義上的業主）相對應的就存在著一個生活中的業主概念（或稱廣義上的業主），生活中的業主就不享有或不完全享有法律上業主的所有權利，這是司法解釋所明確的業主身份確認的基本原則，也是對業主進行區分的標準。

子女購房依照法律規定產權人就是法律上的業主，其父母盡管居住在這里，享有占有、使用住房的部份所有者權利，但其不能處分住房產權。有的子女另有住房居住，或在國外工作生活，并不在住宅小區生活，也不直接享有并行使業主權利。而其購房是為父母提供居住，其父母在小區內生活，享受物業服務，小區公共管理事務直接與他們的各項利益有關，其法律地位相當于法律上的準業主，筆者認為經其子女書面授權委托，明確這類業主可以享有行使業主權利、參與小區公共事務，有投票和參與選舉（被選舉）的權利，經其他業主認可并經選舉成為小區自治組織成員。

有的家庭三代同堂，戶籍、生活居住也都在小區內，購房者是第二代子女，三代都享有物業服務，小區公共事務都與他們直接有關，而對某一具體事務三代人可能會有完全不同的意見和看法，確定有投票權和被選舉權的只能按照法律上的業主標準來確定，其他人只能作為生活中的業主來確定身份，不享有法律上業主的完整權利，不能以法律上業主的身份和資格來提出各種法律主張（生活中的一般要求除外），否則也是無效的。

子女購房自住而父母經常來同住，但父母同時也另有住房，這樣的父母就不具備本小區（生活上的）業主的身份，只能視為臨時居住者或業主的親友，不具備享有物業服務的主體資格，不宜參與小區公共事務包括對其他業主、業主委員會或物業服務企業的法律性評價，即使有合理意見也應當通過產權人（法律上的業主）來提出，而不宜視同為業主本人的意見。實踐中會有偶而住在小區、僅與業主有親友關系、甚至僅僅出入過小區的人都會自認為或自稱為業主，對小區公共管理事務提出指責和批評，提出各種要求，對此需要審慎甄別，防止濫用業主身份對小區管理和其他業主的權利造成侵害。

夫妻間或共有權人如何確定業主身份，根據司法解釋依法登記在產權證上的人是業主，那么夫妻是共有權人，一戶或一套住宅會有二個以上的業主，如果在小區選舉或投票活動中夫妻對同一事務存在相反的意見（例如對于是否同意封閉前后陽臺，夫妻間產生完全不同的意見），那一個意見應計為有效票？針對這種情況，必須在事先確立一個行使權利的業主（簡稱行權人）的概念，并經具有業主身份的夫妻自行商議確定夫或妻為行權人即簽字表態、投票選舉的人，通常就是以產權證的名字為準，而其他雖具備業主身份的人就不能作為行權人進行投票，以自行排除的方式確定一戶業主的唯一意見。

確定法律上的業主身份對小區公共管理事務具有重要意義，這涉及到小區自治組織（業主大會、業主委員會）成員的投票、選舉活動的合法性有效性，業主參與物業管理活動的正當、合法、有效，業主維權行動的合法有效，以及業主提起訴訟的主體適格等方面都將導致不容忽視的法律后果，因此在實踐中應當準確把握。例如在選舉中安排人員對參與選舉和被

選舉的業主資格進行甄別確認，以保證投票結果的有效性合法性；在征求意見中對投票者的行權人身份進行提示，保證投票結果的有效性。如果忽視這項工作，就可能出現某戶雖然表示了某種投票意見，但出現行權人否認投票意見的現象，導致投票結果不準確。也可防止不具有業主身份的人以業主名義要求物業服務企業提供額外服務，甚至擾亂小區管理秩序。這種審查與選舉

活動中的選民、候選人資格審查性質相同，因此應當成為住宅小區自治管理活動中的一項常規工作內容。

業主的權利

除了一般民事主體所擁有的民事權利外，住宅小區的業主還應具有特定主體的權利。

住宅小區業主的權利首先是對物業專有部位的完整所有權，即對其所購房產的占有、使用、收益和處分的權利。作為所有權的法律特征就是強調所有權是絕對權（即對世權）。所有權權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。業主對其物業的所有權受到法律的保障和他人的尊重，實踐中發生物業服務企業員工為迫使業主交納物業費而切斷房屋的進戶水電設施，導致業主無法使用水電和正常居住，這是對業主使用物業權利的嚴重侵犯，是一種違反法律規定的違法行為，物業服務企業應當為此承擔侵權責任。

業主對住宅小區共有部位共同享有使用權、收益權、參與管理權。

業主對涉及小區自治公共管理事務有知情權、參與管理權、提出意見建議權和監督權。

業主對物業服務企業有要求按照服務合同約定提供相應服務的權利，有向物業服務企業提出投訴的權利。

業主有對造成本人本戶損害的其他業主、物業服務企業、業主委員會提起訴訟的權利。

業主在建立小區自治組織過程中有選舉和被選舉的權利。

上述主要權利相對應的就是作為小區業主也應當履行相應的義務，如果只強調權利而不履行義務，其權利的行使和保障也要受到限制。

司法解釋也針對一些實踐中的模糊點做了明確規定，例如《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條：“業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外”。小區公寓住宅的頂層、外墻在法律屬性上是屬于業主共有的，但常有一些業主利用毗鄰或自家的頂層露臺作為本戶專有的場地，開辟為曬衣臺、乘涼臺、小花園、甚至種菜或違章搭建，造成對其他業主的影響甚至反感；有的業主在自家房屋外墻安裝大型廣告，引起物業服務企業的干預，雙方產生爭執。司法解釋對此明確了“基于合理需要”進行使用，不屬侵權行為。何謂“合理需要”？例如在頂層擺放花盆，晾曬衣物，安靜的乘涼，只要不造成侵擾、損害他人的后果即屬合理范圍，應予允許。“但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外”，法律法規規定設置戶外廣告應經工商管理部門批準，未經批準擅自安裝發布是違法的；擅自在頂層搭建屋棚，或將頂層占為已有，均屬書中“除外”的情況。司法解釋根據《物權法》相關規定，將小區管理規約也列舉作為法律依據之一，凸現了我國法律體系已將城市住宅小區自治管理所制定的規約也納入其中，明確了違反小區自治管理規約也是違法，其他業主、業主委員會、物業服務企業均有權要求違法者予以糾正。

第四篇：班主任如何協調科任教師與學生之間的矛盾與沖突

班主任如何協調科任教師與學生之間的矛盾與沖突

協調科任教師與學生之間的關系不僅是班主任的職責，也是班主任工作的一項重要義務。如何協調好科任教師與學生的關系是一門學問，也是一門藝術。妥善處理好科任教師和學生之間的關系，對搞好整個班級的教育教學工作，促進良好班風的形成有至關重要的作用。我認為在協調科任教師與學生之間的矛盾與沖突過程中，應著重從如下幾方面入手：

第一：防患于未然。

班主任要經常教育學生愛老師、敬老師。在平時的教育教學中，班主任要注意與科任教師形成合力，切記不可孤軍作戰。要多與科任教師就學生的成長情況進行交流，加深科任教師對學生的了解。另一方面，班主任可在學生面前放大科任教師的優點，多談科任教師對學生的關注與關愛和為學生付出的艱辛，幫助科任教師樹立威信。此外，開展班級活動時要讓學生誠心邀請科任教師一起參加，創造師生交流的平臺，使學生從情感上接受并喜歡科任教師。這樣才能最大限度防止師生矛盾與沖突的發生。有了這樣的基礎，即使發生了，班主任也容易協調。第二：分開談話，了解矛盾或沖突產生的原因。

當學生與老師產生了矛盾或沖突時，班主任首先需要的是冷靜，然后分別找發生矛盾或沖突的當事人進行談話，了解事情真實的起因、經過。這樣一來，有利于穩定學生與科任教師的情緒，使各方能心平氣和地闡述沖突的過程。班主任要善于透過現象看本質，是學生個人的問題，是教師的問題，還是兩個人都有問題？問題出在學生性格上，還是教師處理上，或者是雙方的誤會上？只有了解了原因，才能對癥下藥。

第三：妥善地處理科任教師與學生之間的矛盾與沖突

及時妥善地處理科任教師與學生之間的矛盾與沖突，根除師生之間的對立情緒，有利于建立和諧的師生關系。一般情況下，學生往往只畏懼班主任，對科任教師的批評教育不易接受，有時還會當眾頂撞。遇到這類情況，班主任要細致了解情況，并根據事實作出客觀公正的處理。要達到使科任老師滿意，當事學生心悅誠服，全班同學信服，并能引以為戒。不能聽了科任教師匯報后，就不分青紅皂白地找當事的學生或在班上公開訓斥，那樣做問題不僅得不到解決，反而會使學生誤認為，一定是科任教師向班主任“告了狀”，因而產生逆反心理，達不到應有的教育效果。心理學上研究如果冤枉孩子必定會造成他心理上無法彌補的創傷。所以，班主任要

克制自己，把矛盾當成是推動事物向前發展的動力而客觀地接受，理性地解決。教育學生要換位思考，換一個角度看問題，多幾個“假如??”，對學生的處理一定要先和學生通氣，還要作好科任和學生的善后工作。在學生面前既要保護教師的尊嚴，也要站在學生的立場上觀察問題，了解學生的實際情況。在任課教師面前，既要讓他們知道自己的原則，也要讓教師理解學生的苦衷。對于惡意傷害教師的學生，必須嚴肅處理，而對于因教師處理問題不當造成的沖突，也要委婉指出教師問題。該和同學道歉的就應該放下面子，主動道歉。實踐使我體會到，老師主動向學生道歉，不但不會影響教師的威信和形象，反而會在學生心里留下很好的印象，有利于問題的解決；反過來，學生向老師道歉時，應事先和教師溝通，不要再說過頭的話，針對不同個性的學生，批評的程度應適當把握，防止學生剛穩定的情緒再次反復。第四、創設情景，讓科任教師與學生溝通

充分利用節日活動來溝通科任老師與學生的之間的感情。比如教師節到了，讓學生為科任老師獻上節日的賀卡，還可讓學生組織聯歡，熱情地邀請科任老師參加，通過活動能增進師生的理解，加強溝通，能收到很好的效果。

總之，一個班主任在遇到上面這些類似的事情時，要冷靜地處理好學生和科任老師之間的關系，既不能傷害學生的自尊心，又要讓學生充分信賴我們的老師，還要想辦法樹立起老師在學生中的威信。只有這樣，才能將班上的學生和老師凝聚成一個完美、和諧的整體。

第五篇：沖突處理與矛盾解決 教案

課題：沖突處理與矛盾解決 課時：1課時 課型： 分組討論 授課老師：馮進云

一、教學目標

1、使學生掌握處理好自己矛盾和沖突的方法；

2、能妥善處理矛盾和沖突；

3、能有效的防范沖突的發生；

4、培養學生在和同學相處過程中的修養和品質。

二、教學重難點

1、了解化解矛盾沖突的方法；

2、妥善處理好矛盾沖突。

三、教學過程

將學生分為四個小組，每個組選出一個發言者，一個紀律委員。并從中選取幾位同學做表演準備。

1、由老師主持，問：同學們生活中都遇到過矛盾和沖突嗎？你們都是如何解決的？（每組討論5分鐘，給出建議，由發言者發表本組觀點）（共10分鐘）

2、老師對每組的觀點給予表揚和指導，并給出幾個不同的場景，由選出的幾個同學來表演。觀看的同學必須要把場景中沖突發生的原因和應該如何處理寫出來，并分享給大家。（20）

3、老師總結：

沖突往往會造成不和、動蕩、混亂、矛盾和誤會，破壞班級的和諧和穩定。基于這種認識，大家都將防止和化解沖突作為自己的重要任務之一。能妥善處理沖突是我們獲得成功的技能之一。每種人際關系都會遇到一些摩擦和矛盾。某些人遇到的比別人更多一些。有些是開玩笑式的，有些是令人討厭的。但是也有一些是永無休止似乎不能解開的矛盾類型。一旦發生矛盾沖突，我們可以采取以下方法步驟來解決：

(1).調動理智控制自己的情緒，使自己冷靜下來。(2).用暗示、轉移注意法。

(3).在冷靜下來后，思考有沒有更好的解決方法。（4）.化解沖動后注意提醒自己。

總之，化解矛盾沖突要明確矛盾沖突發生的原因；溝通協調一定要及時；善于詢問與傾聽，努力地理解別人。沖突是不可避免的，這是人的天性。即使沒有外界的干擾，我們自己內心也會出現沖突。既然我們不得不和沖突一起生活，那么，我們應該如何來處理沖突，才能使沖突更加平和并向著正面的方向發展呢？所以我們知道，要有效處理沖突，必須做到主觀態度上坦誠、相互包容，客觀上依據一定的步驟來進行。一句話，就是要做到透明。

4、此外，在平時的學習中，我們還要采取有效防范矛盾沖突的預防策略，如：

（1）.加強自我學習，樹立科學的世界觀、人生觀和價值觀。（2）.學會“合作”。（3）.正確認識職業緊張。

（4）.加強自身的個性修養，減輕心理緊張感。（5）.積極主動，拓展能力。

（6）.正確定位自己的角色，積極轉換角色。

（7）.加強人際溝通，在群體生活中體驗自我價值和生活樂趣。

（8）.進行心理咨詢。

（9）.做好學生的思想工作是尤為重要的工作。結束語：

希望同學們在日常學習交往中，能控制好自己的言行舉止，文明交往，和諧相處，大事化小，小事化了。共同營造一個和諧溫馨的班級體。