第一篇：物業(yè)前期介入的重要性和必要性

物業(yè)早期介入的重要性和必要性的具體展開(kāi)

答：物業(yè)前期介入的必要性

(一)減少使用中的后遺癥

物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開(kāi)設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥。

(二)物業(yè)前期介入是對(duì)所管物業(yè)的全面了解

物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

(三)物業(yè)前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備

物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。

物業(yè)前期介入的重要性

一、早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

對(duì)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布局等方面未考慮，而且也要從有利于日后物業(yè)管理來(lái)著眼。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員由于自身專業(yè)和角度的局限，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足在所難免，由此會(huì)出現(xiàn)設(shè)施和設(shè)備設(shè)置得不完善或不合理、增加了投資、降低了使用效率、影響了業(yè)主的正常生活、增加了物業(yè)管理工作的強(qiáng)度和難度等問(wèn)題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長(zhǎng)期的實(shí)際工作中對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問(wèn)題了解比較清楚，能夠與規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工結(jié)合起來(lái)，提出必要的建議，促使其同步或交叉進(jìn)行，并代表業(yè)主從管理者的角度對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。

二、有利于加快施工進(jìn)度，提高施工質(zhì)量。

物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理工作有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和詳實(shí)的第一手資料，對(duì)設(shè)備和設(shè)施在長(zhǎng)期使用過(guò)程中可能會(huì)暴露出的問(wèn)題認(rèn)識(shí)得比較清楚、掌握得比較透徹。因此，物業(yè)管理公司的早期介入，能及時(shí)從日后物業(yè)管理的角度監(jiān)督施工單位嚴(yán)格地按設(shè)計(jì)意愿進(jìn)行施工建設(shè)，對(duì)于可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，特別是隱蔽工程和重點(diǎn)部位，能予以加強(qiáng)監(jiān)管，并及時(shí)制止諸如建設(shè)單位不顧小區(qū)日后的管理難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變?cè)O(shè)計(jì)的現(xiàn)象的發(fā)生，減少使用中的后遺癥，積極參與工程驗(yàn)收，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

三、早期介入有利于后期工作的順利進(jìn)行。

在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項(xiàng)管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置，人員的聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后能有序地工作。同時(shí)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的工作，可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順?lè)?wù)渠道，使于以后管理工作的顧利進(jìn)行。早期介入可以全面了解所管物業(yè)，對(duì)其土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況做到了如指掌，便于后期的管理。

四、能保證樓宇的安全啟用、正常運(yùn)行。

物業(yè)管理公司的早期介入，特別是保安工作的銜接能做到?jīng)]有漏洞，使得保安系統(tǒng)的設(shè)備、人員在樓宇未正式投人使用之前就運(yùn)行起來(lái)，就能使樓宇的安全啟用、正常運(yùn)行，使業(yè)戶放心、定心。

五、物業(yè)管理前期介入有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售

隨著人們消費(fèi)心理的日漸成熟，人們的消費(fèi)理念也在發(fā)生根本性變化。人們?cè)谧⒅厣唐菲放坪蛢?nèi)在質(zhì)量的同時(shí)，也越來(lái)越注重商品的售后服務(wù)。現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，服務(wù)作為整體產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和售后，運(yùn)用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢(shì)，向購(gòu)買者提供的一種追加的、有保證的利益。消費(fèi)者要求企業(yè)提供全面、滿意的服務(wù)，企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了消費(fèi)者購(gòu)買某種商品的信心和欲望，房地產(chǎn)商品也是如此?，F(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動(dòng)產(chǎn)商品和招徠顧客的王牌，把它當(dāng)作賣點(diǎn)之一。

可見(jiàn)，早期介入對(duì)于業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商三方面都具有積極的作用。

第二篇：物業(yè)工程部前期介入

物業(yè)工程部前期介入重點(diǎn)工作

前期介入階段的工作，要注重項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員與開(kāi)發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè)更加完善合理。確保開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。具體來(lái)講，物業(yè)工程部要協(xié)助開(kāi)發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)施工建議。對(duì)前期物業(yè)工程部工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員

現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：

1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；

2．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；

3．有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；

4．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。

二、技術(shù)的支持工作

物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場(chǎng)工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門溝通，從另一個(gè)方面提醒甲方等。

三、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)

開(kāi)發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場(chǎng)工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進(jìn)場(chǎng)，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟會(huì)同時(shí)開(kāi)展。

1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃：

在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作計(jì)劃；

審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說(shuō)明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位、最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。

2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況：

在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃； 隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為 我們物業(yè)公司的后期接管提供便利。

（3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。施工過(guò)程會(huì)根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。

3、參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議：

（1）通過(guò)參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。

（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書(shū)面建議。

4、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場(chǎng)合理化建議：

（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；

設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書(shū)面建議。

（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書(shū)面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。

（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。

關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見(jiàn)和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)；無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)建議應(yīng)注意時(shí)效性。

5、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況：

物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。

6、收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料：（1）施工圖紙；

收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙;（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料;收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)源證、原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認(rèn)證書(shū)等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。

7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳； 隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）擬寫初步交接方案； 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來(lái)做好充分準(zhǔn)備。（3）配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。

物業(yè)工程部現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作

第三篇：物業(yè)前期介入培訓(xùn)

徐州市濱湖花園物業(yè)管理有限公司

物業(yè)前期介入培訓(xùn)資料

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：

大家下午好！今天我們培訓(xùn)的內(nèi)容是：物業(yè)管理的前期介入。首先介紹一下前期物業(yè)管理的含義，所謂前期物業(yè)管理:是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。下面我把物業(yè)前期介入應(yīng)注意的事項(xiàng)結(jié)合錦繡濱湖小區(qū)三期實(shí)際情況向大家分享一下自己的心得：

一、物業(yè)前期介入的必要性

物業(yè)公司為什么要前期介入，主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：1.前期介入管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

2.前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問(wèn)題和完善物業(yè)后期管理。

二、物業(yè)前期介入的內(nèi)容

在物業(yè)管理前期介入階段,物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個(gè)方面：

（一）察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件,因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議。

1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫(kù)及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。

3.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄,圖紙更改要點(diǎn)記

錄。

4.參與工程驗(yàn)收,進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查,并按 整改計(jì)劃督促整改。

（二）設(shè)計(jì)管理模式、擬定管理制度

物業(yè)前期介入應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、環(huán)境因地制宜的制定管理模式及管理制度

1.設(shè)臵物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu),規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度,編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

2.制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃,并實(shí)施計(jì)劃。

3.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘,洽談和訂立合同。

4.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。

三、錦繡濱湖三期物業(yè)前期介入

根據(jù)錦繡濱湖小區(qū)一、二期物業(yè)前期介入的經(jīng)驗(yàn)，管理處采取首問(wèn)責(zé)任制，工作分配到個(gè)人，各司其職。前期首先確定上房前工作安排及上房流程；現(xiàn)場(chǎng)查看確定人員崗位，提出可行性管理方案；配備人員及辦公物品，做好前期介入準(zhǔn)備。在前期介入中，與開(kāi)發(fā)公司工程部配合查驗(yàn)房屋，對(duì)不合格項(xiàng)目記錄，填寫工程整改單，要求施工單位整改并進(jìn)行復(fù)查（注：驗(yàn)收應(yīng)注意的事項(xiàng)：室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好，管道是否做過(guò)保壓試驗(yàn)，入戶門有無(wú)破損、凹痕、掉漆，窗扇有無(wú)加斜及漏氣現(xiàn)象；室外項(xiàng)目主要驗(yàn)收主管網(wǎng)是否通暢，有無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象，每戶均通過(guò)通球試驗(yàn)確保管道無(wú)堵塞；參與三期消防及供暖設(shè)施設(shè)備管道注水保壓驗(yàn)收，對(duì)冷水井、污水井及暖氣井分類標(biāo)記，制作方位明細(xì)表，便于日后維保；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看排除安全隱患，減少工程遺留問(wèn)題。后期制作三期業(yè)主上房、裝修明細(xì)表，輸入樂(lè)天系統(tǒng)，便

于集中上房收費(fèi)；按檔案歸檔要求接收竣工資料，分裝上房及裝修資料；確定建筑垃圾池位臵及綠化、保潔取水點(diǎn)設(shè)立；逐步接收三期設(shè)施設(shè)備，定崗定員，熟悉設(shè)備運(yùn)行；水、電表號(hào)的抄錄辦理水、電過(guò)戶，落實(shí)水、電、氣開(kāi)通時(shí)間；小區(qū)通郵及有線電視、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)通時(shí)間等，在前期介入期間還會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題，在此我就不做贅述了。

通過(guò)上述介紹，我想大家對(duì)物業(yè)前期介入的內(nèi)容及注意事項(xiàng)已經(jīng)有所了解，前期介入是管理與服務(wù)小區(qū)的第一站，站好這一站至關(guān)重要，希望本次培訓(xùn)能給大家在以后的工作中帶來(lái)幫助，在此感謝大家的支持與配合，本次培訓(xùn)到此結(jié)束！

第四篇：前期物業(yè)介入方案

前期物業(yè)介入方案

開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)者在開(kāi)發(fā)新的物業(yè)時(shí)，與日后的管理者所站的角度不同。由此會(huì)帶來(lái)設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強(qiáng)度和難度等問(wèn)題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長(zhǎng)期的實(shí)際工作中對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問(wèn)題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對(duì)即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。根據(jù)日常工作經(jīng)驗(yàn)從開(kāi)發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)接業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點(diǎn)，以期有利于物業(yè)服務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

工作內(nèi)容：

一、土建工程問(wèn)題：

1、建議設(shè)計(jì)單獨(dú)的排煙道和廁所排氣道。對(duì)于商住樓，目前很多沒(méi)有單獨(dú)的排煙系統(tǒng)，如果共用一個(gè)煙道，則會(huì)引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見(jiàn)。

2、建議設(shè)置健身活動(dòng)場(chǎng)地，并充分考慮合理區(qū)位。設(shè)置小區(qū)健身場(chǎng)地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。

3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會(huì)在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進(jìn)行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達(dá)到一定程度的時(shí)候，再進(jìn)行最后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。

4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應(yīng)采取最佳的防水材料，做完防水后，再進(jìn)行外立面裝施。

5、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。

二、電氣設(shè)備

1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設(shè)置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。戶內(nèi)配電箱及層控箱應(yīng)裝上LE開(kāi)關(guān)，防止跳閘造成大面積停電。

2、空調(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場(chǎng)上的空調(diào)外機(jī)尺寸大都不一樣，安裝位置如果過(guò)小，造成空調(diào)外機(jī)無(wú)法在原位置安裝，業(yè)主就會(huì)隨意另選位置，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī)，只能重新打洞，原來(lái)的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機(jī)的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機(jī)的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過(guò)程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問(wèn)題。

3、建議設(shè)置樓宇門警報(bào)系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進(jìn)出單元門，也有些樓宇門不能完全關(guān)閉或者時(shí)常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機(jī)會(huì)。樓宇門警報(bào)系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過(guò)3分鐘未關(guān)閉時(shí)，自動(dòng)發(fā)出警報(bào)聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時(shí)通知巡邏的保安進(jìn)行關(guān)閉。（中控室能及時(shí)關(guān)閉警報(bào)系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時(shí)即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆。

三、泵房的位置應(yīng)設(shè)在營(yíng)業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。

四、環(huán)境綠化配置

1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

2、高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

3、建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息

五、物業(yè)管理用房

要考慮住宅物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、公共秩序員崗?fù)ぁ⒅锌厥摇⒗占?、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等）。

六、裝飾工程

外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水做整體設(shè)防（無(wú)特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側(cè)墻，應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）

七、門窗工程

木門和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司在多年的服務(wù)工作中總結(jié)了即實(shí)用又有價(jià)值的見(jiàn)解，避免遺留問(wèn)題的發(fā)生，減少工作中的差錯(cuò)與脫節(jié)。因此物業(yè)公司先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況。準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)，做好組織協(xié)調(diào)工作，順利交接。特別是在銷售過(guò)程中，起到不可估量的作用。真正成為開(kāi)發(fā)商的好幫手。

物 業(yè) 前 期 介 入

方

案

（2）

陜西金源物業(yè)有限責(zé)任公司

2010年月日

第五篇：物業(yè)前期介入方案

物業(yè)管理前期介入方案

一、前期介入工作：

1、結(jié)合物業(yè)管理的需要及業(yè)主的需求，利胙已有的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，就物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境、景觀、結(jié)構(gòu)、功能、公共配套設(shè)施設(shè)備、管網(wǎng)、安防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)施、環(huán)境、道路交通等諸多方面，向開(kāi)發(fā)商提出合理化建議：

（1）了解需要提出建議所涉及到的范圍與深度。

（2）熟悉所涉及項(xiàng)目的技術(shù)、規(guī)劃等資料。

（3）注重項(xiàng)目的個(gè)體特征。

（4）確保建議的切實(shí)可行。

2、檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施安裝及運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量，跟蹤了解工程狀況，為隨后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（1）設(shè)備安裝。

（2）附屬設(shè)施施工。

（3）隱蔽管網(wǎng)。

（4）智能化安防系統(tǒng)。

（5）物業(yè)管理服務(wù)裝置。

（6）景觀。

（7）建筑結(jié)構(gòu)與建筑配件等。

3、根據(jù)物業(yè)的使用要求以及物業(yè)的特質(zhì)制定物業(yè)品牌計(jì)劃：

（1）開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。

（2）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念。

（3）建筑特色。

（4）地理環(huán)境。

（5）業(yè)主群體的共性。

（6）物業(yè)管理公司的品牌效應(yīng)。

（7）物業(yè)的品牌目標(biāo)。

4、全面了解物業(yè)的性能、功用及構(gòu)造，初步擬定物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案：

（1）物業(yè)管理服務(wù)綱要。

（2）物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則。

（3）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算。

5、從物業(yè)管理的角度，為樓宇標(biāo)識(shí)系統(tǒng)提供意見(jiàn)：

（1）辦公室、設(shè)備間、洗手間等門牌。

（2）招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。

（3）幢號(hào)、房號(hào)等。

（4）火警疏散指示圖、消防設(shè)施標(biāo)識(shí)等。

（5）設(shè)備設(shè)施名稱牌、供配電模擬圖等。

（6）小區(qū)平面圖、宣傳欄等。

（7）注意事項(xiàng)、按鈕提示等。

（8）導(dǎo)向牌、限速牌、停車牌等交通標(biāo)識(shí)。

（9）綠化標(biāo)語(yǔ)牌、花木名稱牌、小品牌等。

（10）員工服務(wù)牌、價(jià)目牌、工作流程與制度牌等。

6、在物業(yè)正式入伙前制定物業(yè)管理服務(wù)的各種公約守則：

（1）業(yè)主公約。

（2）業(yè)主需知。

（3）物業(yè)使用指南。

（4）公共設(shè)施使用規(guī)定。

（5）衛(wèi)生通則。

（6）文明公約。

（7）消防守則等。

7、為售樓部營(yíng)造良好的氛圍提供幫助，如：

（1）禮儀門衛(wèi)。

（2）導(dǎo)引體系。

（3）保潔服務(wù)。

（4）泊位與泊車服務(wù)。

（5）物業(yè)服務(wù)咨詢。

（6）物業(yè)管理展板：向客戶推介物業(yè)管理人、說(shuō)明物業(yè)管理服務(wù)特色、介紹本企業(yè)所具有的物業(yè)管理服務(wù)模式、理念、方法等。

（7）辦氛圍控制。

（8）環(huán)境美化等。

8、相關(guān)人員物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：

（1）樓盤銷售人員的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)，基本內(nèi)容：

①物業(yè)管理常識(shí)----物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)。

②項(xiàng)目物業(yè)信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。

③項(xiàng)目物業(yè)管理信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方法與質(zhì)量目標(biāo)。

④物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、承諾、入住與裝修相關(guān)規(guī)定，公眾制度等。

⑤物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

⑥物業(yè)管理企業(yè)信息等。

（2）前期介入期間物業(yè)管理人員基礎(chǔ)知識(shí)與技能培訓(xùn)，基本內(nèi)容：

①服務(wù)知識(shí)-----員工的職業(yè)道德規(guī)范、禮儀服務(wù)、儀容儀表、言行舉止、人際交往、社區(qū)文化等。②物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)與技能-----物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、物業(yè)管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、邊緣問(wèn)題的處置等。

③物業(yè)管理基本法律知識(shí)----物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)、公司規(guī)章制度等。

④房屋及其相關(guān)知識(shí)---物業(yè)管理有關(guān)政策的設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)專業(yè)知識(shí)、環(huán)境維護(hù)、物業(yè)智能化專業(yè)知識(shí)等。

⑤安全消防知識(shí)----物業(yè)治安、交通、消防的基本知識(shí)，防范不良有因素的方法，安全意識(shí)等。⑥項(xiàng)目物業(yè)信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)硬件概況。

⑦項(xiàng)目物業(yè)管理信息----本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方法與質(zhì)量目標(biāo)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、承諾，入住與裝修相關(guān)規(guī)定，以眾制度等。

⑧物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

⑨物業(yè)管理企業(yè)信息等。

9、在售樓處設(shè)立物業(yè)管理咨詢臺(tái)，并安排專人值守，提供現(xiàn)場(chǎng)咨詢服務(wù)：

（1）回復(fù)顧客的物業(yè)管理服務(wù)咨詢意見(jiàn)。

（2）收集顧客意見(jiàn)，解除顧客疑慮。

（3）配合售樓人員引導(dǎo)顧客消費(fèi)意向。

（4）配合解決銷售過(guò)程中出現(xiàn)的工程及與物業(yè)管理有關(guān)的問(wèn)題等。

10、配合開(kāi)發(fā)商開(kāi)展相關(guān)活動(dòng)：

（1）項(xiàng)目推介活動(dòng)。

（2）各類座談活動(dòng)（沙龍）。

（3）裝潢知識(shí)講座、裝潢展示。

（4）鄰里聯(lián)誼活動(dòng)等。

（5）根據(jù)開(kāi)發(fā)商的整體策劃要求，盡一切能力積極協(xié)助、參與籌備項(xiàng)目開(kāi)盤儀式。

11、樣板房管理：

（1）采取規(guī)范的物業(yè)管理方法將樣板房納入日常物業(yè)管理的范疇。

（2）保障樣板房的日常參觀活動(dòng)正常進(jìn)行。

（3）保證樣板房?jī)?nèi)物品的安全、完整。

（4）確保其長(zhǎng)期保持外觀整潔、簇新，動(dòng)轉(zhuǎn)功能正常，滿足樓盤銷售工作的需要。

12、收集、歸納各類信息、資料并提出意見(jiàn)和建議，及時(shí)分送相關(guān)部門進(jìn)行處理：

（1）業(yè)主、用戶反饋信息。

（2）研究業(yè)主、用戶所饋信息。

（3）工程建設(shè)信息。

（4）開(kāi)發(fā)商信息。

（5）物業(yè)管理公司內(nèi)部信息。

（6）其他信息。

（7）對(duì)已經(jīng)簽定購(gòu)房合同的業(yè)主，須及時(shí)建立檔案，并在一定程度上保持比較密切的聯(lián)系。

13、參與相關(guān)竣工驗(yàn)收，協(xié)助開(kāi)發(fā)商與承建商交接物業(yè)：

依據(jù)相關(guān)條例和工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商與承建商交接建筑工程，了解工程狀況，提出意見(jiàn)與建議。

14、其他約定的事宜。

二、前期介入人員配備：