第一篇：龍祥物業(yè)介入前期工作總結

龍祥物業(yè)前期籌備工作總結

龍祥物業(yè)管理有限責任公司成立以來，通過總公司的大力支持龍祥物業(yè)公司正在不斷發(fā)展日益壯大，現(xiàn)將前期物業(yè)管理工作籌備總結如下：

一、人員招聘、定崗

根據企業(yè)發(fā)展的需要和物業(yè)公司的特殊工作性質，制定了先定人后定崗的招聘方案。

1、通過預選、初試、復式的一些“自我介紹、相關問題答辯以及應變能力”的全面了解后篩選出來了14人。

2、按照初定人員的自身素質、性格、形象等將崗位調整為：

客服中心：李夢茹、冀曉甜、王倩

監(jiān)控中心：王珊珊 翟珊珊

秩序維護部：趙偉光、張衛(wèi)平、楊曉革、毛豪豪、李林泉、梁文龍

工程部：陶書明、杲書權

綠化部：馬雅麗

二、人員培訓

公司的發(fā)展與員工專業(yè)知識、服務技能和職業(yè)素養(yǎng)的提高是息息相關的。公司領導對員工的培訓工作極為重視。

1、管理人員培訓：公司派出劉科、王鐵峰至國內一線企業(yè)“綠

城物業(yè)”進行全面性的專業(yè)培訓（理論、實踐）；

2、員工培訓內容：物業(yè)管理基礎知識、物權法、服務禮儀、消

防知識、崗位職責、在物業(yè)管理中的一些突發(fā)事件以及軍訓。

3、在培訓中物業(yè)人員不但掌握了一些物業(yè)管理基礎知識、管理

過程中的突發(fā)事件的應急辦法而且培訓過程中穿插了一些團

隊協(xié)作的小游戲，勞逸結合不但可以提高團隊協(xié)作意識，理

論知識的接收程度也大有提高；

三、公司各部門的協(xié)調

公司各個部門之間應該相互扶持，公司才能夠不斷壯大，團結就是力量。

1、為了可以更好的了解項目，我們采取人員前期介入工程掌

握一些項目的基本情況，及時的查缺補漏，為以后的工作

能夠順利開展打下基礎。在這里要感謝工程部對我們物業(yè)

人員不厭其煩的細心指導。

2、與售樓部之間的配合：9月9日—9月11日盛祥·鳳凰城

時尚博覽會作為我們公司一次大型的活動，物業(yè)人員也是

積極參加，提前幾天在我們靈寶市區(qū)人流量較大的 地方發(fā)

傳單做宣傳，在活動中的答獎環(huán)節(jié)更是踴躍參加，真正的把鳳凰城作為我們自己的家。

3、同時通過參與公司組織的10月2日與售樓部、業(yè)主共同

參加的“娘娘山同游會”，使員工能夠有效的把理論與實

踐相結合，真正體會到了“貼心服務”把業(yè)主當做自己家

人一樣，對物業(yè)管理工作的認知都有了不同程度的提高。

通過前期工作的開展，我深深的認識到“一個沒有目標的團隊

是不具備一加一大于二的特點的；一個沒有核心領導的團隊是不會有凝聚力的；一個沒有共同信念的隊伍是不會在發(fā)達和困難的時候始終一條心的。總之一個號的團隊是不容易組建的，沒有公司的大力支持和配合，我們也不可能這么快就能達成共識，融為一體。

作為這個團隊的領頭羊，一定不負公司所望，做好自己的本職

工作，嚴于律己、積極向上、任勞任怨，做好團隊的表率切實做到事事為先、處處帶頭，在最短的時間內培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的管理人員，使我們的團隊不斷壯大，為公司的健康發(fā)展砌磚添瓦。

王鐵峰

2011年10月13日

第二篇：物業(yè)前期介入工作總結

工作總結和計劃

時光如梭，轉眼間在****物業(yè)項目部工作已近2年的時間，2012年6月，正式任職為物業(yè)的客服部主管，在過去的一年半中作為客服部的主管在物業(yè)各位領導的支持與指導下，以及在物業(yè)各部門的配合中，帶領我部的員工順利完成了2012年6月至今的各項工作任務。在此，對一直以來支持我工作的物業(yè)領導及客服部所有員工表示感謝。我也感謝各部門同事對我工作上的支持與配合。

2012年客服部的工作是比較繁忙的一年，完成了園區(qū)全部27棟樓的驗收與鑰匙交接、保管工作，以及配合各部門對園區(qū)內各項設施、設備都進行了詳細的了解，對于我們每個人來說有很多不同的收獲。

現(xiàn)將12年6月至今的工作進行總結

一、工作內容

下面是我這一年半以來的主要工作內容：

1、按照上級領導的要求在網站發(fā)布及制作招聘廣告，對各部門所需工作人員進行有計劃的招聘。

2、對客服工作人員進行了工作崗位分配，負責區(qū)域與職責劃分，責任落實到人。

3、對客服工作人員進行了辦公禮儀、日常巡邏注意要點等相關培訓工作。

4、制作物業(yè)前期介入的各部門相關崗位職責與管理規(guī)定。

5、按照物業(yè)領導的要求與住房驗收標準對園區(qū)27棟樓3654戶住宅進行了驗收工作。

6、對已接收的住宅及各部位鑰匙進行封存加派專人進行管理。

7、對于日常巡視中各部門發(fā)現(xiàn)的園區(qū)中存在的問題進行分類，制作園區(qū)現(xiàn)存問題匯總，聯(lián)系工程部門進行維修，跟蹤及記錄。

8、充分合理調配人員對工程部的各項維修施工進行積極的配合。

9、信息統(tǒng)計，包括7個施工單位的現(xiàn)場聯(lián)系人，電話等信息，3個窗廠及2個門廠的聯(lián)系方式等各外配套單位信息。

10、對各檢驗項目的原始記錄資料進行錄入電腦形成電子檔，進行管理，對公司的資料文檔和有關會議記錄，認真做好錄入及編排打印，根據各部門的工作需要，制作表格文檔。

11、定期對發(fā)放給各部門使用的辦公用品、服裝、設備使用情況及庫存進行清查、核實數(shù)量。

12、根據領導指示對周邊的物業(yè)公司進行了詳細的人員工資待遇的調查，制作了《關于員工的工資調整報告》。

13、完成上級領導指示的其它工作。

在完成上述工作的過程中，我學到了很多，也成長了不少。工作中的磨礪了我的性格，提升了我的心理素質。對于我這個剛投入物業(yè)客服主管崗位，工作經驗還不夠豐富的人來說，工作中難免會遇到各種各樣的阻礙和困難，幸運的是在上級領導的信任與各部門同事的配合下，讓我在遇到困難時敢于能夠去面對，敢于接受挑戰(zhàn)。

二、部門存在的問題

湖畔新城項目回遷在即，客服部門工作雖然在平穩(wěn)的進行著，但在近期的培訓考核工作中也發(fā)現(xiàn)了很多問題，為做好日后工作，現(xiàn)將客服部門存在的問題總結出以下兩點。

1、員工業(yè)務水平和服務素質偏低。

通過客服部的工作實踐來看，客服部員工的業(yè)務水平偏低，服務思想素質不高。主要表現(xiàn)在處理問題的技巧和方法不夠成熟，甚至曾經與工程部人員發(fā)生過語言沖突。

2、部門管理制度執(zhí)行不堅決

雖然制作了相關的管理制度，但一些員工對制度的細節(jié)之處沒有堅決嚴格執(zhí)行，造成部分員工工作散漫，工作積極性不高，使部門的工作效率受到了一定影響。

三、工作目標

在日后的工作里，我要努力改正過去工作中存在的缺點，不斷提升自己，著重加強以下幾個方面的工作：

1、自覺遵守公司的各項管理制度；

2、努力學習物業(yè)管理知識，提高與他人交流的技巧，完善客服部規(guī)章制度并堅決執(zhí)行，達到逐步實現(xiàn)制度化管理為主與人性化為輔的管理目標。

3、進一步改善自己的性格，提高對工作耐心度，處理事件時更加注重細節(jié)，加強工作責任心和工作積極性，以達到盡快成為一名優(yōu)秀客服主管的目地。

4、加強部門人員培訓，確?？头T工的業(yè)務水平有明顯的提高。

5、積極與各部門密切配合，確保物業(yè)工作流程順暢進行。

回顧客服部門的前期工作，工作中員工與我都得到了學習與收獲，在日后的工作中還將繼續(xù)的得到鍛煉與成長，通過積極的參加相關培訓，在以后的工作中客服部門員工的專業(yè)知識與服務技能會更上一層，團結一致的為園區(qū)居民竭誠服務，為****物業(yè)公司的發(fā)展做出貢獻。

客服部主管： 2013年9月26日

第三篇：前期物業(yè)介入年終工作總結

年終工作總結

2010年工作匯報

一.在即將到來的新年伊始，我在感懷逝去的2010年，回頭看看是一份份封裝的成長，我在沉思亦需要總結。

我于2010年11月28號正式加入松芝萬象城的松芝物業(yè)管理公司，在管理員崗位上發(fā)揮自己的所學和服務業(yè)主，大致工作內容如下：

1.與公司客服與財務人員共同準備前期交房準備工作。包括業(yè)主的商品房相關資料檔案和鑰匙以及相關填寫表格和須歸檔的填寫文件等等。

2.配合售樓部、財務部等相關部門參加前期交房工作。同公司與開發(fā)公司的相關部門共同合作完成了前期的交房工作，在此期間接觸到一線的相關程序和流程，實在覺得受益匪淺。

3.處理驗房相關事項。包括入戶門的整修、槽鋼調整、槽鋼刷漆、推拉門的調整、補縫刷漆、裂縫的重做等等業(yè)主提出的意見，在此很感謝左經理給予的相關指導意見以及錢師傅和艷姐、蘭姐還有張隊在實際工作中的支持和配合幫助。

4.熟悉物業(yè)的相關情況并做好每天的巡視，查看是否存在相關的安全隱患。

5.接待業(yè)主報修以及處理日常投訴糾紛。首先做好業(yè)主的情緒安撫、降火，再分析、調查問題的原因，結合所學以及相關物業(yè)管理法律法規(guī)給予業(yè)主準確的答復，切不可拖延，及時認真處理，給業(yè)主滿意答復，建立與業(yè)主的友好關系，方便日后相關工作的開展。

6.配合客服前臺做好相關已收資料的歸檔整理。及時更正檔案內容，保持其時效性。

7.裝修監(jiān)督管理。主要是配合客服前臺檢查相關裝修手續(xù)的辦理和實際工作中的施工監(jiān)督管理。裝修手續(xù)包括裝修許可證和裝修工人的許可證的辦理，施工監(jiān)督管理包括監(jiān)督裝修戶是否有違規(guī)施工的情況，及時發(fā)現(xiàn)、及時提出并要求其恢復整改。

8.做好管理處相關領導交付的其他工作。

二.大致工作內容如上，同時我也要深刻反思工作中的不足。

1.前期交房工作中工作內容了解的不夠詳細。不詳細就不能及時給予業(yè)主滿意的答復，應該做到有備而來，才不會手足無措。

2.對于遺留整改問題處理過后的回訪沒有深刻的認識導致工作的不到位。例如相

關入戶門整改后回訪工作的不到位，業(yè)主對于整改結果的不滿導致現(xiàn)在和維修方的互相扯皮，當時左經理多次提醒，都由于個人的本位思想使工作沒有開展，在此表示真摯抱歉并及時改正并希望左經理能繼續(xù)給予指導幫助，我會好好學習。

3.由于相關工作經驗的缺乏，工作中有時出現(xiàn)了一些負面情緒，爭取端正態(tài)度，擺正心態(tài)，踏實工作。

4.在工作中與領導交流溝通上有所匱乏。工作中很多情況應該及時反映給領導，然后再觀察學習上級領導處理該類事情的方法，自己根據實際情況結合自己的想法總結出具體一套自己的處理流程。

當然需要反思與改正的遠遠不止以上我列出來的種種，因為我發(fā)現(xiàn)在我身上缺點遠遠多于優(yōu)點的。我喜歡有挑戰(zhàn)的工作，真誠并且真心接受同事和領導的批評。一個缺點或者是錯誤只有被提出來才會被改正，如果沒有被發(fā)現(xiàn)或者提出連改正的可能也不會有。處于涉世未深的我們需要跟多的批評與磨煉才會變得堅強和勇敢，才會有勇氣面對充滿荊棘的未來和坎坷的理想之路。

三.關于2011年的工作我覺得最重要的工作有以下一些：

1.相關未2次驗收的業(yè)主對于相關整改完成的再次驗收。這要求我做好跟蹤反饋和與開發(fā)商工程部的交接。

2.裝修監(jiān)督管理。由于今年年末將近，只有部分業(yè)主進行裝修工作，預測明年將有大批業(yè)主進行準修，做到工作內容明晰不混亂。還包括外窗的統(tǒng)一規(guī)格以及空調外機的統(tǒng)一位置的監(jiān)督等等。

3.相關資料整理的歸檔。關于松芝萬象城B座相關圖紙資料的原件或者復印件未接到開發(fā)商的移交，希望明年做好移交工作方便日常工作的開展。

4.處理上級交辦的其他事項。.希望到來的一年是美好的，充滿歡喜的，祝福2011！祝福活在2011的整個世界！

梁啟婷

2011年1月28日

第四篇：物業(yè)前期介入管理制度

工程前介管理制度

1.目的：

通過參與物業(yè)的規(guī)劃、設計和建設的過程，從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角 度，提出合理化建議，優(yōu)化設計方案，促進建設質量和房產銷售，使物業(yè)最 大限度地滿足業(yè)主的需求和后期管理的需要，保證物業(yè)的合理和正常使用。

2.范圍：

本管理制度適用于****有限責任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 職責：

總部工程部負責前期介入計劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計劃。組織規(guī)劃設計階段前期介入圖紙會審工作，協(xié)調、指導前期介入工作的開展，并跟進其工作進度。

分/子公司工程職能負責制定工程前期介入工作計劃，并報總部工程部審核；

參與開發(fā)規(guī)劃設計工作，提出相關意見和建議；項目工程前介人員選擇把關；

協(xié)助各項目前期介入工作的開展，并檢查工作情況。3.3 項目工程前介人員在施工階段收集相關的技術及設備等資料，并建立工程技 術資料檔案。定期編制前期介入報告報分/子公司工程職能審核，然后上報。

4.4.1 方法和過程控制：

工程前期介入計劃的編制

分/子公司工程職能根據開發(fā)的建設計劃，結合前期介入計劃模板制定前期 4.2 介入計劃。計劃經分/子公司第一負責人審閱后，報總部工程部審核。

規(guī)劃設計階段前期介入內容

4.2.1 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對物業(yè)規(guī)劃設計中容易忽略的細 節(jié)、缺陷提出修改建議，報總部工程部審核，以優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)。

4.2.2 分/子公司工程職能與項目開發(fā)公司的規(guī)劃設計部門建立定期溝通機制，參

與項目設計研討、圖紙會審等階段的相關會議，根據物業(yè)管理的特點形成書面的意見與建議（建議應包括但不限于：總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設備配置、新材 料、新技術、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智

能化配置、標識、管理用房、員工宿舍等方面應注意的內容），供項目開發(fā)公司設計部門參考。

4.2.3 建議內容

1)安保規(guī)劃

⑴ 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點； ⑶ 人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理； ⑷ 安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。2)消防規(guī)劃

⑴ 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防車道設置合理，其位置及轉向半徑符合國家規(guī)范； ⑶ 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范； ⑷ 消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。3)交通規(guī)劃

⑴ 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地；

⑶ 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的1：

1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1.5，另加訪客車位占車位數(shù)的10%）；非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放； ⑷ 設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。4)環(huán)境綠化管理

⑴

綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美；

⑵

綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚；

⑶

綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好；

⑷

綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約；

⑸

綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣；

⑹

綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）；

⑺

主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

5)景觀配置要求

⑴

景觀裝飾布局合理，宜處于相對人流集中的區(qū)域；

⑵

采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護；

⑶

水系岸床設計應考慮防滲漏效果；

⑷

不宜在小區(qū)內設置深度超過0.6米的水系，應有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米，還應配置相應的救生設施、設備；

⑹

景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；

⑺

泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

6)設施設備配套

⑴

水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地；

⑵

配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠；

⑶

溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)；

⑷

公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志；

⑸

配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網；

⑵

網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺、智能家居系統(tǒng)；

⑶

設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計量表具管理系統(tǒng)、燃氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網；

⑷

中央控制中心位置宜設于管理服務中心內，或與管理服務中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應充分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減；

⑸

智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產品。同一區(qū)域開發(fā)的項目設備選型是要考慮設備的兼容性及可以進行集中管理。8)房屋單體

⑴

屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；

⑵

墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；

⑶

樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范；

⑷

住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門；

⑸

住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗；

⑹

廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶臺宜避開窗口設置；

⑺

衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置；

⑻

廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修；

⑼

管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修；

⑽

宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽；

⑾

底層地坪應充分考慮防潮措施；

⑿

房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措

施；

⒁

陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距

小于0.10M，防止兒童攀爬。9)室內配置

⑴

室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹

應對外吹；

⑵

室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽；

⑶

室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯

開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施；

⑷

空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)；

⑸

室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中心應距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求；

⑺

如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置；

⑻

室內各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理；

⑼

電視、信息（電話和數(shù)據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置；

⑽

聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講；

⑾

高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。4.3 施工建設階段前期介入內容

物業(yè)在施工建設階段的介入主要側重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門 窗安裝階段，具體時間參考前期介入計劃模板并結合項目工程進度而定。

4.3.1 項目工程前期介入一般2~3人組成，專業(yè)人員搭配合理，具有設施設備、水、電、氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。

4.3.2 了解委托項目各類機電設施設備配置及容量、設施設備的安裝調試、各類管

線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項 目，加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。對建材、設備選型給出建議，以便于一體化管理的延續(xù)性。

4.3.3 注意資料的收集，包括施工圖紙、設計變更等。

4.3.4 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計缺陷，包括各類開關、空調位（孔）位置、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向、二層、錯層的平臺安全注意事 項及門窗的欄桿高度等。

4.3.5 工程前介人員按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與開發(fā)公

司項目部、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，可通過 建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內容有：工作計劃、檢查情況及 對問題處理的建議。

4.3.6 實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書 面呈報給分/子公司工程職能和項目開發(fā)公司相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。

4.3.7 定期參加項目開發(fā)公司組織的現(xiàn)場工作協(xié)調會，及時溝通相關問題和進 度。

4.3.8 對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題以書面報告的形式上報分子公司工程職能審核后，由分子公司報給項目開發(fā)公司領導，并跟進問題整改落實情況。

4.3.9 總部工程部不定期對工程前期介入情況進行檢查，對工作開展提出意見和建 議。

4.3.10 分/子公司工程職能至少每半月對工程前期介入情況進行現(xiàn)場檢查，指導前期 5.介入工作的開展。

附則

本管理制度自頒布之日起生效實施，本管理制度由公司總部工程部負責解釋與修訂。6.附件 無

第五篇：物業(yè)前期介入方案（范文模版）

物業(yè)公司前期介入方案

物業(yè)服務公司前期介入工作是站在業(yè)主未來使用物業(yè)和物業(yè)管理公司維修便利、節(jié)約的角度，對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面提出意見，避免日后使用過程中產生不足或缺陷。同時，早期介入可以使物業(yè)管理者更好地了解物業(yè)設施設備的安裝、施工狀況，為日后設施設備的管理打下基礎。

第一部分、規(guī)劃設計階段的物業(yè)公司介入工作

一、規(guī)劃設計階段介入的意義

規(guī)劃設計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時，設計人員主要是從設計技術角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。

因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設計階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。

二、規(guī)劃設計階段介入的要點

1、必須完善配備設施

居住小區(qū)，幼兒園、小學校、商業(yè)配套、飲食店、商務中心、娛樂場所等基本的生活配套設施就必須在規(guī)劃設計中予以考慮，也要考慮地下車庫地上車位的合理布局及合理使用方案。

2、規(guī)劃好水電供應容量

物業(yè)在規(guī)劃設計時，要根據實際情況，充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，以此來規(guī)劃設計水電供應容量問題。

3、設計好安全保衛(wèi)系統(tǒng)

在考慮成本的前提下，盡可能設計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。完善可靠的報警系統(tǒng)能替代防盜網，因為各式各樣的防盜網不僅影響美觀，而且一旦發(fā)生火災，就無法逃離火場，彼時的安全，此時卻成了更大的危險。

4、決定垃圾處理的方式

根據氣溫不同，決定是否適宜采用集中垃圾房。如采用這種方式，則應考慮如何通過管理來保持清潔，使之不成為一個異味和蚊蠅孽生的源頭；如不采用集中垃圾房，則應考慮如何在各樓棟外設垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。

5、消防設備設置要細致周密

在建筑設計中，消防設備的配套是有嚴格要求的。物業(yè)管理公司則應著眼于各種消防死角，比如通道部分，電纜井部分，水槍及噴淋裝置的安裝部位等。

6、擇優(yōu)選用建筑材料

物業(yè)管理公司應根據自己在以往所管理項目中所見建材的使用的情況，向開發(fā)提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以便設計單位擇優(yōu)選用。

7、對于一些細微之處提出合理意見

物業(yè)管理公司應從業(yè)主的立場出發(fā)，盡可能全面細致地考慮到各種可能的使用問題，提請開發(fā)單位注意。

第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作

一、熟悉、掌握項目 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機構、配備管理服務人員、測算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費標準等的基本依據，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。

物業(yè)基本情況包括以下幾個方面：

1、未來小區(qū)人口密度和數(shù)量。

2、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。

3、附屬建筑物的使用功能和建筑面積。

4、區(qū)內環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設施。

5、公建區(qū)域及面積。

6、小區(qū)出入口及區(qū)內道路。

7、公共設備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。

8、停車場(庫)等的基本狀況。

二、掌握項目工程進度

在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。

1、根據工程計劃，調整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應關注該計劃，及時調整物業(yè)的跟進計劃及工作側重點。

2、記錄設計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。

3、記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準備。

4、施工過程會根據施工便利與否而適時調整，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。

三、掌握各配套專業(yè)的施工圖紙

1、施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統(tǒng)圖紙;

2、機電設備及建材的資料；收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。

四、掌握各配套專業(yè)的技術方案

1、通過參加設計協(xié)調會、施工協(xié)調會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。

2、根據會議等的實際情況，適時提供書面建議。

五、掌握各系統(tǒng)設備的配置情況；各專業(yè)的技術、方案論證，工程相關建議；各專業(yè)的技術參數(shù)分析、設計方案論證；對各專業(yè)提出技術建議；對各系統(tǒng)提出管理建議

1、改進設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設計中有許多不盡人意之處，對設計中忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。

2、改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向開發(fā)單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。

3、優(yōu)化施工質量的建議；關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質；無論是對設計還是對施工的現(xiàn)場建議應注意時效性。

4、對重要設施設備的選型、采購合同中的維保條件提供建議。

六、工程質量跟蹤

1、參與施工監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質量問題，并適當?shù)叵蜷_發(fā)、相關部門反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設質量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質量；注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設計要求施工；

2、熟悉管線走向、設備安裝及設備調試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎，可提高驗收質量，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調。

七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗收;參與物業(yè)用房的規(guī)劃、裝修方案制定 物業(yè)管理用房是開發(fā)單位委托設計單位進行規(guī)劃設計的，物業(yè)公司應根據將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設計進行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應從以下幾個方面進行審核。

1、提供良好的辦公環(huán)境：

（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點距各住宅樓的距離應大體相當。（2）、以方便業(yè)主為目的設計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎上對物業(yè)的辦公用房布局進行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（3）、辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。

（4）、庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。

（5）、認真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進行改造了。

（6）、如有需要應考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。

（7）、由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風條件。

2、提供良好的休息環(huán)境

員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。

八、負責物業(yè)用房配套設施的方案確定（上下水、照明、動力電、采暖空調、通風、衛(wèi)生間等）；物業(yè)用房的裝修監(jiān)督驗收

九、人員招聘;制定人員架構;做好人員招聘計劃;制訂人員招聘標準;

（一）、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員

現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程人員的選擇招聘應掌握以下標準：

1、有豐富的物業(yè)工程管理經驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設備設施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；

2、有物業(yè)工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結合的人員；

3、有豐富的現(xiàn)場施工經驗，能夠保證自身安全；

4、專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。

（二）、按照計劃做好招聘工作

十、工程檔案

1、安裝完畢的設備，建立設備臺帳；

2、建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。

十一、資料的接收整理、歸檔；各系統(tǒng)試運行資料的收集、整理、歸檔；

（一）、消防設備系統(tǒng)施工圖紙；

1、消防系統(tǒng)施工圖紙

2、消防煙感系統(tǒng)技術說明施工圖紙

3、消防栓系統(tǒng)施工圖紙

4、消防弱電施工圖紙

5、消防監(jiān)控設備說明及施工圖紙

6、維修及操作說明

（二）、給排水系統(tǒng)施工圖紙

1、給排水管道施工圖紙

2、給排水設備技術說明，位置及施工圖紙

3、隔油井及化糞池位置及施工圖紙

4、雨水管施工圖紙

5、維修及操作說明

（三）、配電系統(tǒng)施工圖紙

1、高低壓配電系統(tǒng)設備施工圖紙

2、高低壓設備型號，供應商名稱及技術說明

3、后備發(fā)電機技術說明供貨商名稱及系統(tǒng)設備施工圖紙

4、給排水配電圖紙

5、消防設備配電施工圖紙

6、維修及操作說明

（四）、停車管理系統(tǒng)

1、收費設備說明及施工圖紙

2、配電要求及管線走向位置施工圖紙

3、維修及操作說明

（五）、電梯系統(tǒng)

1、電梯技術，供貨商名稱

2、電梯機房設備施工圖紙

3、維修及操作說明

（六）、土建

1、結構圖紙

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、質檢報告

6、維修及操作說明

7、機電維修口布置圖紙

8、所轄物業(yè)設備保養(yǎng)及供貨商名單

（七）、小區(qū)市政管道設備

1、變壓器位置及設計圖紙

2、小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)各樓棟）

3、小區(qū)內照明及動力圖紙

4、小區(qū)內防雷接地

5、有線電視

6、圖紙小區(qū)燃氣管道布置

7、供電管道進入小區(qū)布置圖紙

8、小區(qū)燃氣管道用量設計及說明

9、燃氣調壓站或調壓箱位置及設計圖紙說明

10、小區(qū)市政供水及排水管道布置及說明

11、小區(qū)總化糞池設計及說明

12、小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設計圖紙

13、小區(qū)電話布線及設計施工圖紙

（八）、工程遺留問的備案

（九）、工程備品、備件

1、制定好備品、備件采購計劃、按照計劃采購備品、備件

2、根據項目需要，協(xié)調建設單位保留一定數(shù)量備品、備件；(十)、工程維修工具

1、制定好工具采購計劃、按照計劃采購工具；(十一)、工程合同

1、工程維修、保養(yǎng)合同的起草主要設備維保合同等(十二)、協(xié)助施工單位調試各系統(tǒng)，并做好記錄

1、配合開發(fā)單位做好前期單項工程調試驗收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。

(十三)、監(jiān)督完成自來水系統(tǒng)清洗、保養(yǎng)工作