第一篇：物業前期管理的必要性

物業前期管理的必要性

(一)減少使用中的后遺癥

物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所管項目進行有效的管理。然而在物業管理的過程中，一些項目前期存在的問題一直困攏著物業管理人員，如項目質量、設備性能、設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業管理人員，而往往在于項目的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些日后長期難以得到解決的問題盡可能在建筑過程中盡量限制在最小范圍之內，物業的前期管理應同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，由物業管理人員代表業主從管理者的角度，對所管項目后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在項目竣工之前，逐項妥善解決，減少日后管理工作的難題。

(二)物業前期管理是對所管項目的全面了解

物業管理是服務行業，然而要服務得好，使業主滿意，就必須對所管項目進行全面的了解。如果物業管理人員在樓盤交付使用時才介入管理，就無法了解土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等工程的情況，必須在項目的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于維修及保養的地方提出改進意見，并做好日后維修及保養的重點記錄。只有這樣，物業管理人員才能更好地為業主服務。

(三)物業前期管理是為后期管理做好準備

對項目管理之前，還應設計物業管理模式，制訂相應的規章制度，并協同開發商擬草有關文件制度，及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些都應在項目前期管理階段安排就緒，樓盤一旦正式交付驗收，物業管理人員便能有序地對該項目進行管理。

（四）增強業主信心促進樓盤銷售

業主購房時會從使用者的角度對物業管理進行評價物業管理人員在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的形象，對于開發商來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。

范小平：***

2011/9/9

第二篇：物業前期管理

物業前期管理

一、業主入伙與收樓

1、入伙儀式

2、業主入伙與收樓

二、裝修管理

1、裝修管理

2、裝修申請及審批

3、裝修手續辦理

4、裝修監控

三、入伙裝修期的檔案建立

1、業主入伙檔案

2、業主裝修檔案 業主入伙與收樓 第一節 入伙儀式

根據開發商的意愿是否舉辦，因為現在大多數樓盤入伙時只做歡快喜慶的現場布置，順利、平靜地辦理入住手續而不再舉行入伙儀式。

一、入伙儀式的策劃

1．制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：（1）入伙儀式目的；（2）參加入伙儀式人員；（3）入伙儀式開展的形式；（4）入伙儀式所需物資及成本概算；（5）具體儀式安排步驟及管理辦法。2．審核、確定入伙儀式方案

入伙儀式方案的可行性及具體實施細節尚未與開發商進行協商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發商進行溝通。如開發商進行儀式，則準備工作如下。

二、入伙儀式策劃如下： 1．物資采購，包括：

（1）烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；（2）入伙儀式過程的接待物資；（3）司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；（4）現場安全防護設施；（5）紀念品、獎品、宣傳品。2．節目排練

編制節目單并按入伙儀式方案確定的節目內容進行現場排練。3．場地布置

（1）接待物品的擺設；（2）現場的裝飾、布置；（3）現場標志、指示牌的設置；（4）現場功能區域及通道的劃分；

（5）現場相關崗位（如保安、接待、保潔等）的設置；（6）宣傳展示牌（品）的擺設。

三、入伙儀式的組織 1．現場服務

（1）做好來賓接待、服務；（2）做好現場清潔、保潔；（3）客服咨詢服務；

（4）來賓、業主停車服務管理。2．儀式主持

由司儀按節目單安排順序進行。3．現場秩序維持

（1）搞好現場人車分流、引導、控制；

（2）按功能區域和現場情況進行專用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（3）準備現場治安及突發事件的處理預案；

（4）擺放和利用現場技防設備、設施（如滅火器、監控器、背景廣播等）。4．儀式后現場清理（1）對現場物資進行整理、清點、核對、入庫；（2）對現場閑雜人清場；（3）及時做好現場清掃、保潔。第二節 業主入伙與收樓

一、入伙現場布置 1．入伙辦理大廳布置

（1）入伙辦理分為接待引導資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協調組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標識牌流水服務業主入伙；（2）放置各類入伙物資（如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等）；（3）安排入伙辦理現場保潔；（4）其他現場裝飾的布置。2．安全保護措施

（1）設置安保設施（如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應急燈）；（2）劃分現場功能區域（如：接待區、手續辦理區、休息區等）；（3）充分利用現場技防設備設施協助進行安全防范。3．現場標識、引導牌設置

各功能區域、道路、配套設施等設置有效的引導標識，做到按圖索驥。4．入住宣傳、展示布置（1）入住辦理工作流程圖；（2）公布收費標準、依據；（3）公司及樓盤情況介紹；（4）圖片宣傳；（5）管理標準及承諾；

（6）在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；（7）竣工驗收證明（復印件、備查）。

二、入伙流程的提前演練

在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進行現場演練一遍，發現問題及時糾正。

三、入伙手續的辦理 1．業主接待（入伙接待組）（1）負責入伙業主接待、引導；（2）休息區茶水招待。2．業主資料收集（資格審查組）

（1）業主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復印件或《房產權證》復印件、業主身份證復印件和《業主情況登記表》（貼上照片）。（2）屬公司購買的還應核查營業執照副本原件，收取營業執照復印件、法人授權委托書及法人代表和辦理人的身份證復印件；

（3）業主不能親自前來，委托他人辦理時還應收取： 1）業主的授權委托書；

2）驗業主的身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件（若業主為境外人士）； 3）驗代理人身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件（若代理人為境外人士）。（4）發放入伙資料袋（內含各類入伙資料）。3．文件簽署（簽約組）

（1）指導業主簽約：《業主（臨時）公約》、《前期物業管理服務協議》、《區域防火責任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協議書》。4．費用收取（收費組）（1）預收一年的管理費；（2）其它代收代繳費用。5．交驗房屋（驗房交付鑰匙組）（1）驗房：

1）戶內水、電、氣及配套設施的使用是否正常； 2）戶內智能化、通訊設施的使用是否正常； 3）戶內各類產品的安裝是否規范、安全； 4）戶內建筑工程是否有遺留問題或項目。（2）抄取水電表讀數。（3）簽署《收樓書》發放鑰匙： 1）《收樓書》由業主簽署、確認；

2）不存在須整改項目的，由業主簽署《收樓書》書面確認后發放； 3）存在須整改項目的，由業主簽署《收樓書》書面同意確認后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。

6．資料收集與鑰匙保管（資料收集與鑰匙保管組）

1）每天入伙結束后應對各入伙大廳各組的入伙資料進行歸集； 2）每天入伙結束后應對鑰匙進行清理核對。7．業主疑難解答（領導協調組）

1）業主所提問題類型主要有法規類、費用標準類、管理服務類、開發規劃配套類； 2）一般問題由各組工作人員現場及時解答，疑難問題由管理處經理、客戶主管針對以上問題進行研究，做好充分準備應對業主疑難問題進行解答，并對入伙相關問題進行協調處理。

四、遺留問題的處理和跟蹤（客戶問題處理與協調組）1．驗樓時問題的記錄

為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應盡量將戶內各項問題記錄準確、清楚，主要有以下幾點： 1）問題類型； 2）問題存在的位置； 3）存在問題的數量。2．一般問題現場進行處理

一般問題由驗房人員現場進行處理，能現場處理的一般問題類型有： 1）簡單的產品安裝問題； 2）戶內衛生、清潔問題； 3）普通產品耗材的更換。3．嚴重房屋質量問題的處理方式

由客戶問題處理與協調組及時反饋給開發商處理并負責跟蹤、落實、協調。4．處理后的再驗收、記錄

1）由客戶問題處理與協調組通知業主本人到場進行復驗，并與驗房記錄進行對比、核對；

2）業主簽字確認整改完成；

3）業主對整改結果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項目報告》，由業主簽名確 認后反饋開發商京工地產處理并進行跟蹤協調整改工作的進行。裝修管理 第一節 裝修管理

一、制定裝修程序流程圖

根據《裝修指南》及項目現場情況制定流程圖，基本過程包括：申請→審批→收費→檢查→驗收→退費。

二、制定裝修管理辦法

裝修過程的控制辦法（如裝修巡查、違規裝修處理、驗收標準及辦法、裝修施工隊伍管理等）。

三、制定裝修期設備設施安裝方案

根據項目現場實際有針對性地規范相關設備設施的安裝方案（如：防盜門窗安裝樣式、公共區域各種商業設施安裝方案、空調室外機及管線安裝方案）。

四、制定裝修期的相關配合措施 1．裝修垃圾的清運； 2．停車場管理； 3．地下室空間的利用； 4．裝修材料的卸貨區域指定； 第二節 裝修申請及審批

一、裝修申請

1．提交書面的裝修申請

（1）填寫《裝修申請/驗收表》；

（2）須政府消防、環保部門審批的施工項目還應提交政府部門的審批文件。2．提交裝修設計圖紙（1）平面設計圖；（2）單元平面圖；

（3）裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；（4）空調安裝圖；

（5）電器照明設計及用電量圖；（6）給排水設計圖；（7）燃氣管線圖。

3．提交裝修施工單位的營業執照、資質證書。（1）加蓋公章的《營業執照》復印件；

（2）加蓋公章的《施工企業資質證書》復印件。

二、裝修審批 1．工程部門審批

（1）審批裝修方案圖紙及技術資料；

（2）檢驗政府部門批文等批準文件，收存副本。2．管理處負責人審批

管理處負責人負責對裝修審批內容的審核，審批完結應及時將審批意見（《裝修審批通知書》）通知業主。第三節 裝修手續辦理

一、辦理裝修手續

1．簽定《裝修管理協議》； 2．發放《裝修施工許可證》； 3．憑身份證辦理施工人員登記； 4．發放施工人員《出入證》。

二、按當地法規規定收取有關裝修費用（1）裝修押金；

（2）裝修垃圾清運費（非常設項）；（3）施工人員《出入證》工本費及其押金；（4）其他應收款。第四節 裝修監控

一、工程質量監控

1．檢查是否按已審批的裝修方案進行施工； 2．有無按協議內容施工； 3．施工是否符合施工規范； 4．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

二、施工秩序監控 1．裝修垃圾的清運管理； 2．裝修施工時間及施工噪音管理； 3．有無超范圍施工監控； 4．是否有損害公共利益監控；

5．電焊等動火作業須到管理處辦理《動火許可證》； 6．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

三、裝修完工驗收 1．房屋結構驗收

應檢查裝修工程施工對主體結構的影響，并符合裝修協議內容。2．水、電設施驗收

（1）產品安裝是否安全、規范；

（2）有無擅自改動系統（如電力、消防等）。3． 燃氣管道驗收

（1）有無擅自改動系統（含走向、位置、隱蔽程度等）；（2）是否已經燃氣主管單位驗收合格。4．智能化、通信系統驗收（1）產品安裝是否安全、規范；（2）有無擅自改動系統 5．房屋建筑外觀驗收

按《裝修施工協議》內容進行驗收，重點在防盜網安裝是否規范，外門窗是否改動。

四、違章處理結果跟蹤

對裝修施工過程中和完工驗收中出現的違章開出《裝修驗收整改通知書》并跟蹤處理，確認整改完備后填寫裝修竣工驗收單（《裝修申請/驗收表》）。

五、裝修押金退返

如驗收合格憑裝修竣工驗收單（《裝修申請/驗收表》）在規定日期內予以退還。第四章 入伙裝修期的檔案建立 第一節 業主入伙檔案

一、業主入伙資料，主要包括： 1．《入伙通知書》； 2．房產證或購房合同復印件；

3．業主身份證復印件和代辦人份證復印件及授權委托書；

4．營業執照復印件、法人授權委托書及法人代表和辦理人的身份證復印件（業主屬法人單位）；

6．《業主（臨時）公約》； 7．《收樓書》存根； 8．《整改項目報告》。

二、業主家庭情況資料，主要包括：

1．業主檔案（身份證明文件復印件及《業主/住戶情況登記表》）； 2．隨住人員檔案（身份證明文件復印件及《業主/住戶情況登記表》）； 3．暫住人員檔案（身份證明文件復印件及《業主/住戶情況登記表》）； 4．業戶車輛情況資料（《車輛情況登記表》）； 5．辦理停車手續資料（《車位有償使用協議書》）。第二節 業主裝修檔案

一、裝修申請審批資料，主要包括： 1．《裝修申請/驗收表》； 2．《裝修審批通知書》； 3．裝修圖紙及審批資料；

4．裝修施工單位營業執照及資質證書復印件；

二、裝修管理檔案，主要包括： 1．《裝修管理協議》；

2．裝修施工人員檔案（《施工出入證辦證登記表》）； 3．裝修巡查記錄（《裝修巡視檢查記錄表》）；

4．《違反裝修規定整改通知書》及《裝修驗收整改通知書》； 5．裝修竣工驗收單（《裝修申請/驗收表》）。

以上業主入伙檔案及業主裝修檔案合并為業主檔案，按檔案管理規程由兼職檔案員進行管理。

附件一：以下為入伙裝修期間所使用的文件及表格 1.入伙通知書 2.收樓須知

3.入伙預交費用一覽表

（1）業主/住戶情況登記表(個人)（2）業主/住戶情況登記表（單位）4.收樓手續流程條 5.收樓證明書 6.業主公約

7.委托銀行代收費協議書 8.業戶手冊 9.裝修指南 10.住宅質量保證書 11.住宅使用說明書 12.收樓書 13.整改項目報告

14.其它入伙代辦手續簽約表格 15.裝修申請/驗收表 16.裝修審批通知書 17.房屋裝修管理規定 18.裝修管理協議

19.施工出入證辦證登記表 20.單元施工許可證 21.出入證 22.動火許可證

23.違反裝修規定整改通知書 24.裝修驗收整改通知書 25.裝修巡視檢查記錄表

第三篇：物業前期介入的重要性和必要性

物業早期介入的重要性和必要性的具體展開

答：物業前期介入的必要性

(一)減少使用中的后遺癥

物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困攏著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中使之限制在最小范圍之內，就必須開設物業的前期管理，使前期管理同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，由物業管理企業代表業主從管理者的角度，對所管物業進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。

(二)物業前期介入是對所管物業的全面了解

物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

(三)物業前期介入是為后期管理做好準備

物業管理也是一項綜合管理工程。通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制訂相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些均應在物業前期管理階段安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

物業前期介入的重要性

一、早期介入有利于優化設計，完善設計細節。

對住宅小區的規劃設計，不僅要從住宅小區的總體布局、使用功能、環境布局等方面未考慮，而且也要從有利于日后物業管理來著眼。規劃設計人員由于自身專業和角度的局限，在規劃設計中的不足在所難免，由此會出現設施和設備設置得不完善或不合理、增加了投資、降低了使用效率、影響了業主的正常生活、增加了物業管理工作的強度和難度等問題。物業管理者作為物業的維護者，在長期的實際工作中對物業可能出現的種種問題了解比較清楚，能夠與規劃設計和施工結合起來，提出必要的建議，促使其同步或交叉進行，并代表業主從管理者的角度對所管物業進行審視，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業主的使用要求。

二、有利于加快施工進度，提高施工質量。

物業管理公司對于物業管理工作有著豐富的經驗和詳實的第一手資料，對設備和設施在長期使用過程中可能會暴露出的問題認識得比較清楚、掌握得比較透徹。因此，物業管理公司的早期介入，能及時從日后物業管理的角度監督施工單位嚴格地按設計意愿進行施工建設，對于可能出現的質量隱患，特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監管，并及時制止諸如建設單位不顧小區日后的管理難度和廣大業主的利益而隨意改變設計的現象的發生，減少使用中的后遺癥，積極參與工程驗收，縮短工期，提高工程質量。

三、早期介入有利于后期工作的順利進行。

在物業管理的前期工作中，物業管理企業就策劃管理該物業的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構的設置，人員的聘用，上崗培訓等工作，以便物業移交后能有序地工作。同時，經過一段時間的工作，可以同環保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關部門建立關系，理順服務渠道，使于以后管理工作的顧利進行。早期介入可以全面了解所管物業，對其土建結構、管線走向、設備安裝等情況做到了如指掌，便于后期的管理。

四、能保證樓宇的安全啟用、正常運行。

物業管理公司的早期介入，特別是保安工作的銜接能做到沒有漏洞，使得保安系統的設備、人員在樓宇未正式投人使用之前就運行起來，就能使樓宇的安全啟用、正常運行，使業戶放心、定心。

五、物業管理前期介入有利于促進物業的銷售

隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發生根本性變化。人們在注重商品品牌和內在質量的同時，也越來越注重商品的售后服務。現代營銷理論認為，服務作為整體產品的構成要素之一，是企業在產品售前、售中和售后，運用企業自身的生產、技術、資金、信息等條件和優勢，向購買者提供的一種追加的、有保證的利益。消費者要求企業提供全面、滿意的服務，企業的服務水平決定了消費者購買某種商品的信心和欲望，房地產商品也是如此。現在，一些精明的房地產開發、經營商，已經把良好的物業管理作為推銷房屋等不動產商品和招徠顧客的王牌，把它當作賣點之一。

可見，早期介入對于業主、物業公司、開發商三方面都具有積極的作用。

第四篇：物業前期管理資料

物業管理前期介入包括哪幾個階段及內容

一階段：根據客戶群的定位，確定物業管理模式和物業服務的基本內容；確定總體服務質量標準和收費；確定物業管理總體框架方案。

二階段：就物業的結構布局、設施設備的設置、選型物業用房、社區活動場所以及環境配套設施、公共配套建筑、設施場地的設置等提出改進建議或意見。

三階段：與建設施工單位商榷，配合設備安裝、熟悉隱蔽工程、管線的鋪設情況收集相關資料。四階段：完成物業管理方案及實施進度，擬定公共管理制度，擬定各項收費標準和收費辦法，人員培訓，現場咨詢，資料歸檔等。五階段：主要是參與竣工驗收。

早期介入及前期物業管理服務內容

早期介入及前期物業管理服務的具體內容可參照相關章節。在制訂此部分內容的方案時，需要依據物業的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制，并對工作計劃進行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業管理在早期介人和前期物業管理中起到的重要作用。如在物業項目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內容主要包括物業管理前期介人工作流程、施工期物業管理工作、設施設備調試期物業管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業管理、其他前期準備工作、人駐準備預案、二次裝修管理、物業接管工作進度計劃、后續工 程的前期介入管理等。

8．常規物業管理服務綜述

在編制常規物業管理服務綜述中需要把握的重點是將各項管理服務內容的工作要求、重點、運行管理及應急方案、計劃等進行詳細闡述，對于招標人或招標物業有特殊性服務需求的要進行突出的描述。如某物業項目，招標人在招標文件中要求投標企業將常規物業管理服務需求內容中房屋及共用設施管理、機電設施設備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進行分項闡述，并對重大活動等項目列出詳細的實施方案。在此項目的物業管理方案中，房屋及公用設施的管理包括管理重點和維護養護范圍、標準、計劃、實施細則等內容；機電設施設備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內容；重大活動的實施方案等內容。

早期介入的內容(一)可行性研究階段 1．內容

(1)根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；(2)根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；

(3)根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準；(4)根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準；

(5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。2．方法和要點

(1)組織物業管理專業人員向建設單位提供專業咨詢意見，同時對未來的物業管理進行總體策劃。

(2)除對物業檔次定位外，還應考慮物業的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。【案例】物業項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業管理企業就參與了工作，并就該物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式提供了專業意見，得到了建設單位的采納，具體內容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當地中低收入階層，在項目規劃上除合理控制建設成本外，還考慮到降低物業管理成本。按此思路，物業管理公司建議適當降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設施設備。由于第二期、第三期的市場定位為當地中高收入階層，因此在后續開發建設過程中應逐步提高綠化率，并相應提升設施設備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設施建設提出意見，重點是提出配套設施的布局方案，使得小區的布局既方便未來業主的使用又避免對業主的生活產生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業管理早期介入和前期物業管理的時間、方式和工作內容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業管理的目標和要求。實踐證明，這幾條意見和建議對建設單位非常有益，能夠幫助建設單位更加準確地進行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業績就是證明。(二)規劃設計階段 1．內容(1)就物業的結構布局、功能方面提出改進建議；

(2)就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；(3)提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；(4)就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。2．方法和要點

(1)參與有關規劃設計的討論會，并從使用、維護、管理、經營以及未來功能的調整和物業保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設單位優化設計或從使用維護等角度上對設計方案進行調整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進項目的成功，降低開發風險。設計上的預見性可以減少后續的更改和調整，為建設單位節約投資。

(3)從確定的目標客戶的角度考慮問題。在設計上，比較物業建設、使用、維護的成本與目標客戶的需求及經濟承受力，使業主、建設單位與物業管理企業的目標利益相統一。(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業管理總體規劃的內容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續性。

(5)對于分期開發的物業項目，對共用配套設施設備和環境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協調意見。

【案例】物業項目的基本情況同上例。在規劃設計階段，物業管理企業參與了多次論證會，就規劃方案提出了多項建議，并得到建設單位的采納，受到建設單位和業主的好評。建議的具體內容如下：

(1)考慮到項目較大，且為分期開發，在設計方案時，建議采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。這樣對不同組團就能按服務對象的特點提供不同的服務內容，確定不同的收費標準，滿足不同層次消費者的需求。

(2)對智能化系統的設計、商業配套設施的建設、中心會所及休閑區域的布局、會所功能的設置、幼兒園的設置等提供了主導性意見。由于物業管理企業在實際運作方面有豐富的經驗，所以實施后深得建設單位和業主的好評。

(3)物業管理的基礎條件，如管理辦公用房以及物業管理企業員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規劃設計時就得以落實。

(4)根據前期物業管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細的物業管理方案，確定了實施進度表，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等，這些都得到了建設單位的支持和認可。(三)建設階段 1．內容

(1)與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。(2)配合設備安裝，確保安裝質量。

(3)對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見。

(4)熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

2．方法和要點

(1)派出工程技術人員進駐現場，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。

(2)仔細做好現場記錄，既為今后的物業管理提供資料，也為將來處理質量問題提供重要依據。

(3)物業管理企業不是建設監理單位，要注意介入的方式方法，既要對質量持認真的態度，又不能影響正常的施工、監理工作。

【案例】物業項目的基本情況同上例。在建設階段，物業管理企業跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進意見(其中一次就提出了18項整改意見)，這些意見大部分都在建設中予以采納。典型的內容如下：

(1)對生活垃圾的收集、清運和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規格、數量和放置位置，提供了垃圾場地設計方案，要點是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設施。(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實用和便于維修。

(3)在進行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設。

(4)在施工過程中發現部分室外基礎工程質量不好，而該區屬填海區，易發生不均勻沉降，導致此處的埋地管網發生斷裂，因此建議重新施工。

(5)安排機電技術人員全程跟蹤機電設施設備的安裝，累計提出了200余項改進意見。(6)提請建設單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。

(7)為前期物業管理做準備工作。陸續招聘物業管理企業員工并進行培訓，組織編寫各類管理服務文件和規章制度，準備業主入住資料等。

(8)協助建設單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業單位協商移交相應設施設備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費標準。(四)銷售階段 1．內容

(1)完成物業管理方案及實施進度表；(2)擬定物業管理的公共管理制度；(3)擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；(4)對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；

(5)派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；

(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案。2．方法和要點

(1)準確全面展示未來物業管理服務內容。有關物業管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規，同時要實事求是。在銷售物業時應根據物業管理的整體策劃和方案進行，不應為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實際的承諾。

(2)征詢業主對物業管理服務需求意見，并進行整理，以此作為前期物業管理服務方案的制訂和修正依據。

【案例】物業項目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內容為：

(1)在銷售前，整理并全面完成物業管理方案，將各項應使購房業主了解的內容，以書面文件的形式納入有關《公約》、《協議》中；

(2)在銷售前對售樓人員進行物業管理培訓，使他們對物業管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區的物業管理內容和模式有統一的理解；

(3)在售樓現場安排專職的物業管理咨詢人員，接受購房者的咨詢；

(4)為使業主或未來業主對物業管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規范的物業管理工作(如清潔、綠化、安全保護等)，使業主對物業管理有良好的印象。(五)竣工驗收階段

竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質量而進行的一項工作程序。按照國家建設部關于建設工程質量控制的有關規定，任何建設工程在竣工后都必須進行竣工驗收。1．內容 這一階段的介入內容主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。2．方法和要點

物業管理企業參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業的承接查驗做準備。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。

第五篇：物業前期管理委托合同

物業前期管理委托合同

第一章總則

第一條本合同當事人:

委托方（以下簡稱甲方）：松原市城市保障性住房管理中心 受托方（以下簡稱乙方）：

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將 興原小區17號樓1-2單元內72套住宅 委托于乙方實行物業管理，特訂立此合同。

第二條 物業基本情況：

物業名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

物業類型：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

座落位置：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

西 ＿＿＿＿＿＿＿ 北＿＿＿＿＿＿

占地面積： ＿＿＿＿＿＿＿＿平方米；

建筑面積： ＿＿＿＿＿＿＿＿平方米；

第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

第二章委托管理事項

第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。

第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、樓內消防設施設備、電梯、小區道路、化糞池、自行車棚、停車場等。物業管理區域四至東南

第六條公用綠地、花木、建筑物品等的養護與管理。

第七條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所。

第八條公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

第九條交通與車輛停放秩序的管理。

第十條維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤。第十一條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十二條組織開展文化娛樂活動。

第十三條負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1.物業管理服務費；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。

第十五條對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止等措施。

第十六條其他委托事項

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿;

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三章委托管理期限

第十七條委托管理期限為 ＿＿＿年。自 ＿＿年 ＿月＿日起至 ＿＿年 ＿月日止。

第四章雙方權利義務

第十八條甲方權利義務

1.審定乙方擬定的物業管理制度；

2.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

3.審定乙方提出的物業管理服務計劃、財務預算及決算；

4.委托乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求，如出現質量問題，在質保期內甲方協調建設單位處理解決。

5.在合同生效之日起＿＿內向乙方提供＿＿＿＿平方米物業管理用房（產權屬甲方），由乙方按下列第＿＿＿＿項執行：

(1)無償使用；

(2)按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿＿元租用，其租金收用于＿＿＿＿。

6.協乙方助做好物管理工作和宣傳教育、文化活動；

第十九條乙方權利義務

1.根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度；

2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

3.不得將本物業和管理責任轉讓給第三方；

4.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；

5.負責編制物業管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

6.每＿＿＿＿個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目；

7.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商并經甲方同意后報有關部門批準方可實施；

8.本合同終止時，乙方必須向甲方移交管理用房及物業管理的全

部檔案資料；

第五章 物業管理服務質量

第二十一條乙方須按下列約定，實現目標管理。

1.房屋外觀: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

2.設備運行: ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3.房屋及設施、設備的維修、養護： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

4.公共環境:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

5.綠化:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

6.交通秩序:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

7.保安:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

8.急修:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

小修:＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

9.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：＿＿＿＿＿＿＿

第六章 物業管理服務費用

第二十二條 物管理服務費

1.本物業的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 ＿＿＿＿元向業主或物業使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 ＿＿＿＿元向業主或物業使用人收取。

2.管理服務費標準的調整，按 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿調整。

第二十三條其他乙方向業主和物業使用人提供的服務項目和收費標準應得到相關部門的批復。

第七章違約責任

第二十七條甲方違反合同第十八條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予賠償。

第三十條 乙方應對本小區物業管理負全責，如因管理不當造成負面影響的，甲方有權終止本合同。

第三十一條 甲乙任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付＿＿＿＿元違約金；給對方造成經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

第八章 爭議的解決

第三十二條本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，可向當地人民法院提起訴訟。

第九章附則

第三十三條 本合同一式份，甲、乙雙方各執份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

負責人：負責人：

年

月日