第一篇：物業(yè)前期管理方案編訂內(nèi)容

前期物業(yè)管理方案

一、XXX物業(yè)管理前期籌備工作

（一）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定《XXX花園業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》，《公共照明維護(hù)計劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計劃》等。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。

二、XXXX接管后的日常管理服務(wù)工作

（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到“十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《重慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實填寫在《XXX花園業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

3、本小區(qū)實施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業(yè)主（住戶）應(yīng)主動配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū)；

7、各業(yè)主（住戶）有責(zé)任關(guān)好自家的門窗，并保障治安報警設(shè)施的完好及有效使用；

8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。

（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點、廣告牌現(xiàn)象。

5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

6、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時確定不同的養(yǎng)護(hù)重點，制定不同的養(yǎng)護(hù)計劃，為小區(qū)提供一個優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時間（12：00-14：00，19：00-8：00）制造噪音。

八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。

（六）、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：

1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。

2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。

3、建立設(shè)備臺帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。

4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按《維保計劃》進(jìn)行維保。

5、公司每天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改

6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，及時回訪。

（七）、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

（八）、積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機(jī)船票、代請保姆、代請鐘點工等。

（九）、根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

4、機(jī)動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機(jī)動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號；

5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí)；

6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識，如有損壞應(yīng)照價賠償；

7、不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放，非機(jī)動車必須停放在專用場地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應(yīng)即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的“共建”機(jī)制。

（二）管理處組織機(jī)構(gòu)

1、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報紙信件（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財務(wù)部：

（1）管好用好財務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收管理費、代收水電費

（3）統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1、項目經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。

2、樓管員2人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費等。

3、客服主管1人，全面負(fù)責(zé)客服部工作。

4、貼心管家10人，負(fù)責(zé)本單元的日常管理實務(wù)

5、前臺接待2人、負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和保修的接待工作

6、維修主管1人，全面負(fù)責(zé)維修不工作

3、水電工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。

4，弱電工1人，負(fù)責(zé)小區(qū)智能化系統(tǒng)。

5、電梯工1人，負(fù)責(zé)小區(qū)電梯的日常維護(hù)工作

6、土建工1人，負(fù)責(zé)小區(qū)土建維修工作

7、保潔主管1人全面負(fù)責(zé)保潔部工作

8、保潔工14人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。

9、綠化工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。

10保安主管1人，全面負(fù)責(zé)安全部工作

10、保安24人，24小時值班。

如上共計64名。

五、人員的選拔和培訓(xùn)管理

（一）人員選拔

根據(jù)本小區(qū)的特點及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。

（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式

為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢，我公司將嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的，實踐管理經(jīng)驗豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。

公司會采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務(wù)管理，與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級別管理員工的專業(yè)管理知識，使其能于理論中實踐實質(zhì)管理工作。

（三）培訓(xùn)計劃及內(nèi)容

培訓(xùn)計劃及內(nèi)容見附件2

（四）培訓(xùn)考核

為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的落實公司于員工培訓(xùn)期間通過不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。

六、維修基金的管理與使用

（一）按國家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。

（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

（三）維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

七、物業(yè)管理服務(wù)承諾

我公司將以“以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)”為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，采取計劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區(qū)后，按照《XXX市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)達(dá)到沭陽縣標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。

物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

（1）房屋

A.房屋完好率達(dá)98%以上；

B.房屋零修、急修及時率92%以上； C.房屋零修工程合格率98%以上； D.外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象； E.房屋裝修符合管理規(guī)定。

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運行。

（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實行24小時值班；

（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查；

（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；

（4）交通、車輛管理有序；

A、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機(jī)動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；

（3）修剪及時，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

（5）小區(qū)內(nèi)全方位保持清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

（7）水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患；

（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

（10）噪音等符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費管理

（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標(biāo)價。

（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)；

（3）建立收費管理制度，責(zé)任落實到人，每六個月向業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費收支情況；

（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)等亂收費行為；

（5）認(rèn)真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100%；

（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件

（1）硬件環(huán)境

A、小區(qū)符合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

D、停車場分類（汽車、電動車、自行車可分別存放）；

E、有集中監(jiān)控設(shè)備；

F、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

G、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；

二、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)項目（分期逐步到位）

1、便民服務(wù)（部分收費）

（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；

（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安裝、更換配件；（6）修理，開關(guān)、插座、電話盒等；

（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；（11）代辦繳納電費；（12）代辦繳納電話費；（13）代辦電話開戶；（14）代辦有線電視開戶；

2、商務(wù)服務(wù)（部分收費）

（1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；（2）代訂車、船、機(jī)票；

（3）中英文打字、傳真；（4）電話留言服務(wù)；

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；

（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務(wù)服務(wù)活動。

三、物業(yè)管理企業(yè)

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

（3）積極使用新技術(shù)，廣泛使用計算機(jī)管理。

八、接管時的準(zhǔn)備工作

詳見附件3

九、服務(wù)目標(biāo)

根據(jù)《XXX市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》的精神，我們保證服務(wù)達(dá)標(biāo)。

十、便民活動

提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障之一。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況及業(yè)主的需求，結(jié)合本公司多年從事物業(yè)管理積累下來的經(jīng)驗，提供豐富的便民及特約服務(wù)項目，切實提高物業(yè)管理綜合服務(wù)質(zhì)量。

便民服務(wù)及社區(qū)文化見附件4

十一、提高管理服務(wù)水平新設(shè)想

（一）實行小區(qū)主任管理制度；

（二）推行ISO9001質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)；

（三）進(jìn)一步開發(fā)、完善電腦物業(yè)管理軟件，建立計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)；

（四）建立電腦防盜、消防報警系統(tǒng)，爭取在小區(qū)逐步取消防盜網(wǎng)；

（五）導(dǎo)入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略，從細(xì)處入手，創(chuàng)大品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，形成獨有的文化個性和文明居住特色的小區(qū)。

十二、公司與業(yè)主的違約責(zé)任

一、甲方違反合紙，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

二、乙方違反合約，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

三、甲方違反合約，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或亂收費的。乙方有權(quán)要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違反金；

四、乙方應(yīng)按合同約定，6個月交納一次物業(yè)服務(wù)費，不按本合約約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金。

第八條為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)的等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定屬實的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九條在本合約執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合約無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第十條本合約內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效辦。本合約中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第十一條本合約在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無效的，可向浦口區(qū)仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

第十二條本合約正本連同附件，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第十三條本合約自簽訂之日起生效。

附件1

[附房屋裝飾裝修管理協(xié)議及辦理裝修手續(xù)流程]

辦理裝修手續(xù)及管理流程圖

尊敬的住戶：

當(dāng)您喬遷新居，準(zhǔn)備精心裝飾裝修房屋的時候，請您參照以下程序辦理裝修手續(xù)。它將為您節(jié)約許多寶貴的時間，讓您順利進(jìn)行裝修。

業(yè)主裝修前向管理處領(lǐng)取資料，業(yè)主閱讀資料內(nèi)容，向管理處咨詢。

業(yè)主提出裝修申請：

1、填寫《室內(nèi)裝修申請表》；

2、提交裝修施工圖或裝修方案；

3、提供裝修施工人員身份證復(fù)印件1份及一寸照片1張。

管理處依據(jù)法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。

業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)：

1、裝修許可證；

2、裝修施工人員出入證。

裝修施工隊進(jìn)場施工

1、管理處對業(yè)主裝修施工過程進(jìn)行監(jiān)督

2、業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個月后管理處負(fù)責(zé)驗收

3、驗收合格，無發(fā)現(xiàn)影響公共設(shè)施、毗鄰房等，無息退還押金不合格由業(yè)主進(jìn)行整改后再驗收

裝修特別提示：

1、建議業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時，要提出保修期及保修金事宜，以便控制裝修公司的工程質(zhì)量及保修服務(wù)；

2、嚴(yán)格遵守小區(qū)裝修時間（8：00--12：0014：00--18：00）；

3、禁止裝修工人員串樓串戶；

4、裝修戶應(yīng)配備2只滅火器，嚴(yán)禁使用電爐，注意防火；

5、樓梯搬運材料時，應(yīng)注意維護(hù)公共設(shè)施{墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進(jìn)戶門等}；

6、垃圾實行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房內(nèi)；

7、為了您和其他業(yè)主的利益，請您嚴(yán)格遵守《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》的規(guī)定，謝謝合作！

房屋裝飾裝修管理協(xié)議

甲方：丹尼爾物業(yè)管理有限公司

乙方：

為了確保物業(yè)和公共設(shè)施的安全，延長使用壽命，保證乙方所購物業(yè)的保值增值，甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議：

一、甲方建議乙方在住宅室內(nèi)裝修時，選擇實力較強(qiáng)，信譽(yù)較好，具有施工資質(zhì)的施工單位。

二、乙方開始裝修前，應(yīng)提前七日向甲方提出申請，辦理如下手續(xù)：

（1）提供裝修施工圖或裝修方案；

（2）按規(guī)定交納垃圾清運費、裝修保證金；

（3）填寫二次裝修申請表。

三、乙方的裝修方案經(jīng)甲方審查合格，發(fā)給《裝修施工許可證》后，方可進(jìn)場施工，否則甲方工作人員有權(quán)要求乙方停止裝修。

四、乙方應(yīng)協(xié)助施工人員憑身份證復(fù)印件及一寸照片一張辦理臨時出入證（工本費10元/本，押金20元/本），無臨時出入證不得進(jìn)入本小區(qū)，裝修完畢后臨時出入證及《裝修施工許可證》由乙方或裝修負(fù)責(zé)人交回物業(yè)管理中心，并辦理退押手續(xù)。

為了保護(hù)轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內(nèi)留宿，否則甲方有權(quán)不予退還臨時出入證押金。

五、乙方裝修前須對樓宇結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等提供足夠的保護(hù)措施，避免在裝修期內(nèi)有任何損毀。如樓宇內(nèi)的公共設(shè)備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關(guān)業(yè)主須負(fù)擔(dān)一切修復(fù)費用。

六、乙方裝修材料應(yīng)按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝修材料只能存放于戶內(nèi)，嚴(yán)禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應(yīng)于室內(nèi)裝袋后，當(dāng)天清運至甲方指定地點。拖延一天以上的由管理處負(fù)責(zé)清運，所花費用從裝修保證金中扣除。

七、裝修施工時間規(guī)定為8：00－12：00，14：00－18：00。管理處對違反裝修時間規(guī)定的有權(quán)采取責(zé)令停工或沒收工具等處理辦法，以保證小區(qū)住戶正常作息時間。

八、所有裝修工程只限于本戶內(nèi)，不得在走廊或共用區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，所有工具必須存放于本戶內(nèi)，不得占用小區(qū)內(nèi)的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負(fù)責(zé)賠償其損失。

九、裝修施工時，應(yīng)盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應(yīng)注意防火，排除火災(zāi)隱患，如引起火災(zāi)并殃及其它業(yè)主和共用設(shè)施，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方在裝修期間應(yīng)關(guān)閉單元入戶門。

十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否則由此產(chǎn)生的維修、疏通費用乙方自行承擔(dān)。

十一、施工人員只能在《裝修施工許可證》指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，違者沒收出入證。

十二、乙方在裝修時，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

外墻：為維護(hù)建筑外觀的統(tǒng)一、和諧及美觀，業(yè)主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴(yán)禁改裝窗戶，不得拆遷或更改平臺窗戶，不得加設(shè)其它附屬物，不準(zhǔn)在外墻及窗戶上豎立廣告標(biāo)志。

結(jié)構(gòu)及外觀：

1、嚴(yán)禁改動和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能，否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

陽臺及門窗：

1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該情況時要立即清洗干凈；

3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；

4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；

5、靠窗部位建議裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

管道：

1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、建議對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水；

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

空調(diào)：

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

2、空調(diào)外機(jī)必須放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水、偷電論處。

十四、乙方在裝修期間嚴(yán)禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應(yīng)報甲方批準(zhǔn)。

十五、甲方有權(quán)按乙方申請的裝修內(nèi)容及本協(xié)議進(jìn)行監(jiān)督管理，乙方若有違反，甲方有權(quán)責(zé)令其停工、扣留、沒收裝修工具或責(zé)令其限期恢復(fù)原狀，造成損失時，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

十六、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或造成他人財產(chǎn)和人身損失的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。

十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗收，經(jīng)三個月觀察，無滲漏或其他遺留問題，即可無息退還乙方相應(yīng)的裝修保證金。

十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：XXX物業(yè)管理有限公司

乙方：

二O一0年

月

日

附件2

1、管理處全體員工培訓(xùn)

（1）委托方、管理公司及物業(yè)情況的簡介（包括人事結(jié)構(gòu)和組織）

（2）管理員工禮儀及行為規(guī)范

（3）員工守則、行為及紀(jì)律

（4）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

（5）物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備

（6）物業(yè)設(shè)施的類型及應(yīng)用

（7）管理服務(wù)的目的及重要性

（8）防火知識、消防裝置及使用

（9）各項應(yīng)急預(yù)案及實際操作培訓(xùn)

（10）緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應(yīng)變、電力故障、煤氣泄露、雷暴及臺風(fēng)、理業(yè)主投訴及投訴處理程序。

2.物業(yè)管理人員專業(yè)培訓(xùn)

（1）管理員的職責(zé)

（2）物業(yè)移交單元的程序

（3）清潔知識的介紹

（4）物業(yè)管理法規(guī)的介紹

（5）二次裝修的監(jiān)控及管理

（6）物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程

（7）緊急事故處理程序

3、保安人員專業(yè)培訓(xùn)

（1）保安人員的職責(zé)

（2）保安工作的基本概念

（3）物業(yè)安全防范與管理

（4）消防安全防范與管理

（5）車輛管理與停車管理

（6）日常巡視及夜間防范管理規(guī)程

（7）二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程

（8）治安消防等突發(fā)事件處理

（9）步操體能訓(xùn)練及消防演習(xí)

（10）事件記錄規(guī)程

4、工程人員專業(yè)培訓(xùn)

（1）工程人員的職責(zé)

（2）各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程

（3）機(jī)電維護(hù)的措施及程序

（4）物業(yè)設(shè)施設(shè)備運作流程

（5）維修工具維護(hù)及保管

（6）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

（7）物業(yè)設(shè)施的操作流程

（8）突發(fā)事件處理程序等

5、清潔綠化工專業(yè)培訓(xùn)

（1）本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制

（2）文明禮貌用語及行為道德規(guī)范

（3）不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范

（4）清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項

（5）不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)

（6）常見病蟲害及防治

（7）噴灑農(nóng)藥殺蟲安全操作

（8）常用農(nóng)藥的稀釋配置

附件3：

1）移交接管前的準(zhǔn)備工作

A提交介入管理，擬派項目經(jīng)理、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實管理用房和宿舍，做好各項籌備工作。

B成立驗收小組。技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，了解設(shè)備設(shè)施，熟悉構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的位置及走向；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄。

Ⅰ移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；

Ⅱ公共配套設(shè)施接管驗收表；

Ⅲ公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表；

Ⅳ機(jī)電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。

2）物業(yè)資料的移交接管

A接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料

Ⅰ產(chǎn)權(quán)資料；

ⅰ項目批準(zhǔn)文件；

ⅱ用地批準(zhǔn)文件；

ⅲ建筑執(zhí)照；

ⅳ業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、房屋位置、建筑面積清單。

Ⅱ市府驗收合格資料

ⅰ市建設(shè)工程竣工驗收證書；

ⅱ市建筑消防驗收合格證；

ⅲ物業(yè)綜合驗收合格證書；

ⅳ用電許可證；

ⅴ房屋使用說明書；

ⅵ房屋保修書。

Ⅲ工程技術(shù)資料

ⅰ竣工圖-包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬；

ⅱ工程及隱蔽管線的全套圖紙；

ⅲ地質(zhì)勘察報告；

ⅳ工程合同及開、竣工報告；

ⅴ圖紙會審記錄；

ⅵ工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

ⅶ隱蔽工程驗收簽證；

ⅷ沉降觀察記錄；

ⅸ竣工驗收證明書；

ⅹ水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書；

Xi砂漿、混凝土塊試壓報告；

Xii供水試壓報告。

3）物業(yè)接管驗收程序

A業(yè)主委員會通知本公司接管驗收；

B驗收小組按核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復(fù)函；

C驗收小組同移交人對房屋、功能、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行驗收；

D對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)核；

4）物業(yè)公共設(shè)施接管驗收項目標(biāo)準(zhǔn)

A驗收項目：小區(qū)的公共場所、設(shè)施及其水電設(shè)備等；

Ⅰ基礎(chǔ)設(shè)施；

Ⅱ天面；

Ⅲ公用天線； Ⅳ消防設(shè)施（消防栓、消防箱）；

Ⅴ公共路燈；

Ⅵ綠化；

Ⅶ公共道路；

Ⅷ垃圾箱（池）；

Ⅸ垃圾轉(zhuǎn)運站；

Ⅹ崗?fù)ぃ?/p>

Ⅺ車庫；

Ⅻ沙井、檢查井和化糞池；

ⅩⅢ明暗溝；

ⅩⅣ擋土墻、坡；

ⅩⅤ踏步；

ⅩⅥ臺階；

ⅩⅦ水池、水箱； ⅩⅧ信箱；

ⅩⅨ景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。

附件4：

（一）各項便民服務(wù)

日常生活家政服務(wù)

1、提供家庭勞務(wù)服務(wù)（上門吸塵、打蠟、搬家、搬貨）

2、鐘點家庭服務(wù)

3、電話留言服務(wù)

4、代辦電話開戶

5、代辦煤氣開戶

6、代辦有線電視開通

7、代叫出租車

8、代訂牛奶

9、代請家教

裝修

1、設(shè)計咨詢

2、采購咨詢

3、施工咨詢

4、材料咨詢

維修

1、清洗安裝排風(fēng)扇、洗衣機(jī)

2、清洗安裝抽油煙機(jī)

3、清洗安裝空調(diào)過濾器

4、安裝玻璃

5、音響及家用電器

6、安裝燈具、門鈴、櫥柜

7、安裝熱水器、洗手間潔具

8、檢修電路、家用電器

9、修理家具配件

10、修理防盜門

11、疏通下水管道（主管、支管）

12、修理或更換水表、電表、開關(guān)、插座、電話、門鈴、門鎖、門窗、信箱鎖、燈泡、日光燈、燈罩、水閥、水龍頭、軟管

醫(yī)療服務(wù)

1、建立住戶健康檔案卡

2、住戶生病時代辦聯(lián)系醫(yī)院

園藝

1、住戶提供家庭園藝咨詢

2、鮮花護(hù)養(yǎng)術(shù)

商務(wù)

1、傳真

2、復(fù)印

3、打字

4、代訂車、船、機(jī)票

5、引社區(qū)寬帶，鐵通、中國電信等

特約服務(wù)

可根據(jù)業(yè)主需求增設(shè)其它特約服務(wù)項目

（二）各項社區(qū)文化

1、業(yè)主入住儀式（送吉祥話、送對聯(lián)）

2、不定期舉行棋牌、球類比賽

3、社區(qū)文化、法律及其他的宣傳活動

4、節(jié)日喜慶氛圍的布置及部分喜慶節(jié)日的娛樂活動（不定期）

XXXX花園前期物業(yè)管理方案

第二篇：前期物業(yè)介入管理方案

前期物業(yè)介入管理方案

由于房屋因部分原因未達(dá)到交房條件，部分業(yè)主自愿提前進(jìn)場裝修，為便于管理，物業(yè)公司提前進(jìn)入，其管理方案如下：

一、人員配備：管理處設(shè)經(jīng)理1名、電工（電梯操作工）1名、維修（收費）人員1名、保安2名。

二、管理制度：嚴(yán)格按物業(yè)管理條例及住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令（2002）第110號）進(jìn)行管理。

三、前期費用標(biāo)準(zhǔn)：管理處經(jīng)理每月1000元，電工每月800元，維修工每月800元，保安每月1600元，共計每月4200元。

備注：

1、前期管理費用由開發(fā)補(bǔ)助給物業(yè)公司，補(bǔ)助時間從2010年6月15日至工程備案登記證上時間為止。

2、業(yè)主的物管費用計算時間從工程備案證上時間開始計算。

物業(yè)管理有限公司

年月日

第三篇：物業(yè)前期管理

物業(yè)前期管理

一、業(yè)主入伙與收樓

1、入伙儀式

2、業(yè)主入伙與收樓

二、裝修管理

1、裝修管理

2、裝修申請及審批

3、裝修手續(xù)辦理

4、裝修監(jiān)控

三、入伙裝修期的檔案建立

1、業(yè)主入伙檔案

2、業(yè)主裝修檔案 業(yè)主入伙與收樓 第一節(jié) 入伙儀式

根據(jù)開發(fā)商的意愿是否舉辦，因為現(xiàn)在大多數(shù)樓盤入伙時只做歡快喜慶的現(xiàn)場布置，順利、平靜地辦理入住手續(xù)而不再舉行入伙儀式。

一、入伙儀式的策劃

1．制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：（1）入伙儀式目的；（2）參加入伙儀式人員；（3）入伙儀式開展的形式；（4）入伙儀式所需物資及成本概算；（5）具體儀式安排步驟及管理辦法。2．審核、確定入伙儀式方案

入伙儀式方案的可行性及具體實施細(xì)節(jié)尚未與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發(fā)商進(jìn)行溝通。如開發(fā)商進(jìn)行儀式，則準(zhǔn)備工作如下。

二、入伙儀式策劃如下： 1．物資采購，包括：

（1）烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；（2）入伙儀式過程的接待物資；（3）司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；（4）現(xiàn)場安全防護(hù)設(shè)施；（5）紀(jì)念品、獎品、宣傳品。2．節(jié)目排練

編制節(jié)目單并按入伙儀式方案確定的節(jié)目內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場排練。3．場地布置

（1）接待物品的擺設(shè)；（2）現(xiàn)場的裝飾、布置；（3）現(xiàn)場標(biāo)志、指示牌的設(shè)置；（4）現(xiàn)場功能區(qū)域及通道的劃分；

（5）現(xiàn)場相關(guān)崗位（如保安、接待、保潔等）的設(shè)置；（6）宣傳展示牌（品）的擺設(shè)。

三、入伙儀式的組織 1．現(xiàn)場服務(wù)

（1）做好來賓接待、服務(wù)；（2）做好現(xiàn)場清潔、保潔；（3）客服咨詢服務(wù)；

（4）來賓、業(yè)主停車服務(wù)管理。2．儀式主持

由司儀按節(jié)目單安排順序進(jìn)行。3．現(xiàn)場秩序維持

（1）搞好現(xiàn)場人車分流、引導(dǎo)、控制；

（2）按功能區(qū)域和現(xiàn)場情況進(jìn)行專用路線劃分（如貴賓、演員、工作人員通道）；（3）準(zhǔn)備現(xiàn)場治安及突發(fā)事件的處理預(yù)案；

（4）擺放和利用現(xiàn)場技防設(shè)備、設(shè)施（如滅火器、監(jiān)控器、背景廣播等）。4．儀式后現(xiàn)場清理（1）對現(xiàn)場物資進(jìn)行整理、清點、核對、入庫；（2）對現(xiàn)場閑雜人清場；（3）及時做好現(xiàn)場清掃、保潔。第二節(jié) 業(yè)主入伙與收樓

一、入伙現(xiàn)場布置 1．入伙辦理大廳布置

（1）入伙辦理分為接待引導(dǎo)資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協(xié)調(diào)組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標(biāo)識牌流水服務(wù)業(yè)主入伙；（2）放置各類入伙物資（如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機(jī)等）；（3）安排入伙辦理現(xiàn)場保潔；（4）其他現(xiàn)場裝飾的布置。2．安全保護(hù)措施

（1）設(shè)置安保設(shè)施（如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應(yīng)急燈）；（2）劃分現(xiàn)場功能區(qū)域（如：接待區(qū)、手續(xù)辦理區(qū)、休息區(qū)等）；（3）充分利用現(xiàn)場技防設(shè)備設(shè)施協(xié)助進(jìn)行安全防范。3．現(xiàn)場標(biāo)識、引導(dǎo)牌設(shè)置

各功能區(qū)域、道路、配套設(shè)施等設(shè)置有效的引導(dǎo)標(biāo)識，做到按圖索驥。4．入住宣傳、展示布置（1）入住辦理工作流程圖；（2）公布收費標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)；（3）公司及樓盤情況介紹；（4）圖片宣傳；（5）管理標(biāo)準(zhǔn)及承諾；

（6）在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；（7）竣工驗收證明（復(fù)印件、備查）。

二、入伙流程的提前演練

在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進(jìn)行現(xiàn)場演練一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。

三、入伙手續(xù)的辦理 1．業(yè)主接待（入伙接待組）（1）負(fù)責(zé)入伙業(yè)主接待、引導(dǎo)；（2）休息區(qū)茶水招待。2．業(yè)主資料收集（資格審查組）

（1）業(yè)主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復(fù)印件或《房產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件和《業(yè)主情況登記表》（貼上照片）。（2）屬公司購買的還應(yīng)核查營業(yè)執(zhí)照副本原件，收取營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件；

（3）業(yè)主不能親自前來，委托他人辦理時還應(yīng)收取： 1）業(yè)主的授權(quán)委托書；

2）驗業(yè)主的身份證原件收復(fù)印件或驗護(hù)照原件收復(fù)印件（若業(yè)主為境外人士）； 3）驗代理人身份證原件收復(fù)印件或驗護(hù)照原件收復(fù)印件（若代理人為境外人士）。（4）發(fā)放入伙資料袋（內(nèi)含各類入伙資料）。3．文件簽署（簽約組）

（1）指導(dǎo)業(yè)主簽約：《業(yè)主（臨時）公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《區(qū)域防火責(zé)任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協(xié)議書》。4．費用收取（收費組）（1）預(yù)收一年的管理費；（2）其它代收代繳費用。5．交驗房屋（驗房交付鑰匙組）（1）驗房：

1）戶內(nèi)水、電、氣及配套設(shè)施的使用是否正常； 2）戶內(nèi)智能化、通訊設(shè)施的使用是否正常； 3）戶內(nèi)各類產(chǎn)品的安裝是否規(guī)范、安全； 4）戶內(nèi)建筑工程是否有遺留問題或項目。（2）抄取水電表讀數(shù)。（3）簽署《收樓書》發(fā)放鑰匙： 1）《收樓書》由業(yè)主簽署、確認(rèn)；

2）不存在須整改項目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面確認(rèn)后發(fā)放； 3）存在須整改項目的，由業(yè)主簽署《收樓書》書面同意確認(rèn)后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。

6．資料收集與鑰匙保管（資料收集與鑰匙保管組）

1）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對各入伙大廳各組的入伙資料進(jìn)行歸集； 2）每天入伙結(jié)束后應(yīng)對鑰匙進(jìn)行清理核對。7．業(yè)主疑難解答（領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組）

1）業(yè)主所提問題類型主要有法規(guī)類、費用標(biāo)準(zhǔn)類、管理服務(wù)類、開發(fā)規(guī)劃配套類； 2）一般問題由各組工作人員現(xiàn)場及時解答，疑難問題由管理處經(jīng)理、客戶主管針對以上問題進(jìn)行研究，做好充分準(zhǔn)備應(yīng)對業(yè)主疑難問題進(jìn)行解答，并對入伙相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

四、遺留問題的處理和跟蹤（客戶問題處理與協(xié)調(diào)組）1．驗樓時問題的記錄

為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應(yīng)盡量將戶內(nèi)各項問題記錄準(zhǔn)確、清楚，主要有以下幾點： 1）問題類型； 2）問題存在的位置； 3）存在問題的數(shù)量。2．一般問題現(xiàn)場進(jìn)行處理

一般問題由驗房人員現(xiàn)場進(jìn)行處理，能現(xiàn)場處理的一般問題類型有： 1）簡單的產(chǎn)品安裝問題； 2）戶內(nèi)衛(wèi)生、清潔問題； 3）普通產(chǎn)品耗材的更換。3．嚴(yán)重房屋質(zhì)量問題的處理方式

由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組及時反饋給開發(fā)商處理并負(fù)責(zé)跟蹤、落實、協(xié)調(diào)。4．處理后的再驗收、記錄

1）由客戶問題處理與協(xié)調(diào)組通知業(yè)主本人到場進(jìn)行復(fù)驗，并與驗房記錄進(jìn)行對比、核對；

2）業(yè)主簽字確認(rèn)整改完成；

3）業(yè)主對整改結(jié)果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項目報告》，由業(yè)主簽名確 認(rèn)后反饋開發(fā)商京工地產(chǎn)處理并進(jìn)行跟蹤協(xié)調(diào)整改工作的進(jìn)行。裝修管理 第一節(jié) 裝修管理

一、制定裝修程序流程圖

根據(jù)《裝修指南》及項目現(xiàn)場情況制定流程圖，基本過程包括：申請→審批→收費→檢查→驗收→退費。

二、制定裝修管理辦法

裝修過程的控制辦法（如裝修巡查、違規(guī)裝修處理、驗收標(biāo)準(zhǔn)及辦法、裝修施工隊伍管理等）。

三、制定裝修期設(shè)備設(shè)施安裝方案

根據(jù)項目現(xiàn)場實際有針對性地規(guī)范相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝方案（如：防盜門窗安裝樣式、公共區(qū)域各種商業(yè)設(shè)施安裝方案、空調(diào)室外機(jī)及管線安裝方案）。

四、制定裝修期的相關(guān)配合措施 1．裝修垃圾的清運； 2．停車場管理； 3．地下室空間的利用； 4．裝修材料的卸貨區(qū)域指定； 第二節(jié) 裝修申請及審批

一、裝修申請

1．提交書面的裝修申請

（1）填寫《裝修申請/驗收表》；

（2）須政府消防、環(huán)保部門審批的施工項目還應(yīng)提交政府部門的審批文件。2．提交裝修設(shè)計圖紙（1）平面設(shè)計圖；（2）單元平面圖；

（3）裝修用料，如天花、隔墻、地面用料；（4）空調(diào)安裝圖；

（5）電器照明設(shè)計及用電量圖；（6）給排水設(shè)計圖；（7）燃?xì)夤芫€圖。

3．提交裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。（1）加蓋公章的《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；

（2）加蓋公章的《施工企業(yè)資質(zhì)證書》復(fù)印件。

二、裝修審批 1．工程部門審批

（1）審批裝修方案圖紙及技術(shù)資料；

（2）檢驗政府部門批文等批準(zhǔn)文件，收存副本。2．管理處負(fù)責(zé)人審批

管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對裝修審批內(nèi)容的審核，審批完結(jié)應(yīng)及時將審批意見（《裝修審批通知書》）通知業(yè)主。第三節(jié) 裝修手續(xù)辦理

一、辦理裝修手續(xù)

1．簽定《裝修管理協(xié)議》； 2．發(fā)放《裝修施工許可證》； 3．憑身份證辦理施工人員登記； 4．發(fā)放施工人員《出入證》。

二、按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定收取有關(guān)裝修費用（1）裝修押金；

（2）裝修垃圾清運費（非常設(shè)項）；（3）施工人員《出入證》工本費及其押金；（4）其他應(yīng)收款。第四節(jié) 裝修監(jiān)控

一、工程質(zhì)量監(jiān)控

1．檢查是否按已審批的裝修方案進(jìn)行施工； 2．有無按協(xié)議內(nèi)容施工； 3．施工是否符合施工規(guī)范； 4．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

二、施工秩序監(jiān)控 1．裝修垃圾的清運管理； 2．裝修施工時間及施工噪音管理； 3．有無超范圍施工監(jiān)控； 4．是否有損害公共利益監(jiān)控；

5．電焊等動火作業(yè)須到管理處辦理《動火許可證》； 6．填寫《裝修巡視檢查記錄表》。

三、裝修完工驗收 1．房屋結(jié)構(gòu)驗收

應(yīng)檢查裝修工程施工對主體結(jié)構(gòu)的影響，并符合裝修協(xié)議內(nèi)容。2．水、電設(shè)施驗收

（1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；

（2）有無擅自改動系統(tǒng)（如電力、消防等）。3． 燃?xì)夤艿莉炇?/p>

（1）有無擅自改動系統(tǒng)（含走向、位置、隱蔽程度等）；（2）是否已經(jīng)燃?xì)庵鞴軉挝或炇蘸细瘛?．智能化、通信系統(tǒng)驗收（1）產(chǎn)品安裝是否安全、規(guī)范；（2）有無擅自改動系統(tǒng) 5．房屋建筑外觀驗收

按《裝修施工協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行驗收，重點在防盜網(wǎng)安裝是否規(guī)范，外門窗是否改動。

四、違章處理結(jié)果跟蹤

對裝修施工過程中和完工驗收中出現(xiàn)的違章開出《裝修驗收整改通知書》并跟蹤處理，確認(rèn)整改完備后填寫裝修竣工驗收單（《裝修申請/驗收表》）。

五、裝修押金退返

如驗收合格憑裝修竣工驗收單（《裝修申請/驗收表》）在規(guī)定日期內(nèi)予以退還。第四章 入伙裝修期的檔案建立 第一節(jié) 業(yè)主入伙檔案

一、業(yè)主入伙資料，主要包括： 1．《入伙通知書》； 2．房產(chǎn)證或購房合同復(fù)印件；

3．業(yè)主身份證復(fù)印件和代辦人份證復(fù)印件及授權(quán)委托書；

4．營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人授權(quán)委托書及法人代表和辦理人的身份證復(fù)印件（業(yè)主屬法人單位）；

6．《業(yè)主（臨時）公約》； 7．《收樓書》存根； 8．《整改項目報告》。

二、業(yè)主家庭情況資料，主要包括：

1．業(yè)主檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 2．隨住人員檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 3．暫住人員檔案（身份證明文件復(fù)印件及《業(yè)主/住戶情況登記表》）； 4．業(yè)戶車輛情況資料（《車輛情況登記表》）； 5．辦理停車手續(xù)資料（《車位有償使用協(xié)議書》）。第二節(jié) 業(yè)主裝修檔案

一、裝修申請審批資料，主要包括： 1．《裝修申請/驗收表》； 2．《裝修審批通知書》； 3．裝修圖紙及審批資料；

4．裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件；

二、裝修管理檔案，主要包括： 1．《裝修管理協(xié)議》；

2．裝修施工人員檔案（《施工出入證辦證登記表》）； 3．裝修巡查記錄（《裝修巡視檢查記錄表》）；

4．《違反裝修規(guī)定整改通知書》及《裝修驗收整改通知書》； 5．裝修竣工驗收單（《裝修申請/驗收表》）。

以上業(yè)主入伙檔案及業(yè)主裝修檔案合并為業(yè)主檔案，按檔案管理規(guī)程由兼職檔案員進(jìn)行管理。

附件一：以下為入伙裝修期間所使用的文件及表格 1.入伙通知書 2.收樓須知

3.入伙預(yù)交費用一覽表

（1）業(yè)主/住戶情況登記表(個人)（2）業(yè)主/住戶情況登記表（單位）4.收樓手續(xù)流程條 5.收樓證明書 6.業(yè)主公約

7.委托銀行代收費協(xié)議書 8.業(yè)戶手冊 9.裝修指南 10.住宅質(zhì)量保證書 11.住宅使用說明書 12.收樓書 13.整改項目報告

14.其它入伙代辦手續(xù)簽約表格 15.裝修申請/驗收表 16.裝修審批通知書 17.房屋裝修管理規(guī)定 18.裝修管理協(xié)議

19.施工出入證辦證登記表 20.單元施工許可證 21.出入證 22.動火許可證

23.違反裝修規(guī)定整改通知書 24.裝修驗收整改通知書 25.裝修巡視檢查記錄表

第四篇：物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容

物業(yè)工程前期介入具體管理內(nèi)容

（施工期）

1.施工期介入的工作方式。工程技術(shù)人員進(jìn)場，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖樣、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運用情況，收集整理各專業(yè)施工技術(shù)資料，對施工進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時提出建議整改。

2.施工期介入需要注意的問題。

1)鑒定的高壓開關(guān)柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證。

2)非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴(yán)重隱患。

3)中央空調(diào)機(jī)組電纜鋪設(shè)質(zhì)量差，限制機(jī)組出力。

4)排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施。

5)地下室隔水層施工質(zhì)量差，使電梯底坑滲水。

6)對自動噴淋系統(tǒng)的試驗不認(rèn)真，往往在天花施工后進(jìn)行，試驗時漏水，造成天花損壞。

7)中央空調(diào)系統(tǒng)的冷卻系統(tǒng)保溫質(zhì)量差，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故。

8)對于計算機(jī)群控電梯的機(jī)房，沒有認(rèn)真進(jìn)行防塵通風(fēng)處理。

9)柴油發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試驗、滿負(fù)荷試驗和甩負(fù)荷試驗被忽視。

10)整個建筑防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合要求，留下隱患。

3.施工期介入的工作要求

1)掌握設(shè)計思路，便于今后管理和分析突發(fā)問題

2)掌握各專業(yè)施工方法，便于今后維修和復(fù)原

3)提出整改的合理化建議，便于今后使用和管理

4)制定切實可行的管理方案，做到今后的節(jié)能降耗

（設(shè)備安裝調(diào)試期）

設(shè)備安裝調(diào)試期是指從物業(yè)設(shè)備安裝工程開始到安裝調(diào)試驗收全過程的管理。

1.設(shè)備安裝調(diào)試期介入的工作方式。由工程人員參與調(diào)試工作，現(xiàn)場學(xué)習(xí)、做好筆記及注意事項。

2.設(shè)備安裝調(diào)試期介入需要注意的問題。

1)物業(yè)功能組合不合理。

2)由于物業(yè)功能定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致產(chǎn)生供電負(fù)荷嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。

3)由于設(shè)計單位對物業(yè)管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費。

4)由于用戶的二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負(fù)荷分配上沒有留有余地。

5)中央空調(diào)機(jī)組電纜選項不當(dāng)，沒有采用封閉母線而使用多條電纜并聯(lián)供電，使機(jī)組出力受到限制。

6)供電系統(tǒng)的配置容量、主接線系統(tǒng)、負(fù)荷分配計量不滿足安全和用戶需求。

7)給排水系統(tǒng)沒有充分考慮給排水需求

8)設(shè)計部門沒有考慮空調(diào)負(fù)荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機(jī)組，造成“大馬拉小車”的電力浪費現(xiàn)象，同時該情況也要運用到其他設(shè)備。

9)中央空調(diào)系統(tǒng)的回風(fēng)量往往被忽視，回風(fēng)口布置要合理，否則會大大降低制冷效率。

10)消防系統(tǒng)沒有合理布局，自動報警不能滿足二次裝修的擴(kuò)容需要。

11)消防系統(tǒng)沒有充分考慮二次裝修要增加的煙感探頭數(shù)量，查看消防自動報警主機(jī)是否留有足夠的備用回路。

12)電梯、扶梯的選型不夠先進(jìn)和不夠滿足物業(yè)功能的需要。

3.設(shè)備安裝調(diào)試期的工作介入要求。

1）結(jié)合現(xiàn)場實際，通過詳細(xì)研讀各專業(yè)設(shè)計圖樣，對照建筑物空間尺寸和設(shè)備外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計布置情況。

2）通過詳細(xì)查看個專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計技術(shù)和參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，掌握個專業(yè)的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置、方向以及維修拆卸空間尺寸，動力電纜連接等技術(shù)問題。

3）在詳細(xì)研讀設(shè)計圖樣和現(xiàn)場檢查建筑物空間位置及外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運行維護(hù)的角度上認(rèn)真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。在符合設(shè)計規(guī)范、設(shè)計技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計量管理、便于經(jīng)濟(jì)核算。并就這些問題提出改進(jìn)意見或建議。

4）參見設(shè)備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設(shè)備安裝工程的綜合驗收。熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運行管理方面的整改意見和建議。

5）建立比較完整的設(shè)備前期技術(shù)資料檔案，要求收集整理的文件資料主要有：①設(shè)備選型報告及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；②設(shè)備購置合同；③設(shè)備安裝合同；④設(shè)備隨機(jī)文件（說明書、合格證、裝箱單等）；⑤進(jìn)口設(shè)備商檢證明文件；⑥設(shè)備安裝調(diào)試計錄；⑦設(shè)備安裝現(xiàn)場更改單和設(shè)計更改單；⑧設(shè)備性能檢測和驗收移交書；⑨文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗收圖樣資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。

（公共設(shè)施營建期）

1.室外綠化及園林的前期介入。了解室外綠化面積和布局，綠化設(shè)計思路，樹木、花草的種類和數(shù)量，了解花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等一流知識技術(shù)，監(jiān)督綠化施工，要求將建筑垃圾清理干凈換成栽培營養(yǎng)土；注意花木的種植，一定要去除營養(yǎng)袋；草地平整后才能植草；及時跟蹤了解綠化施工中的噴灌噴頭布置、水管走向、綠化排水工程情況，并了解綠化知識，編寫管理方案。

2.地下停車場與道路的前期介入。地下停車場的前期管理工作要求是：了解與掌握地下停車場的設(shè)計規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、停車位置及數(shù)量、車輛行駛進(jìn)出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全設(shè)施、設(shè)備，并著重跟蹤地下停車場、地面排水溝、井的污水排放設(shè)備設(shè)施的施工安裝，發(fā)現(xiàn)有影響日后管理和影響行車安全的情況，及時向開發(fā)商有關(guān)部門匯報并提出整改建議，要求施工方進(jìn)行整改，針對地下停車場的車輛行駛及車輛管理制度有關(guān)制度和措施，為日后停車場的管理提供依據(jù)。

第五篇：物業(yè)前期管理資料

物業(yè)管理前期介入包括哪幾個階段及內(nèi)容

一階段：根據(jù)客戶群的定位，確定物業(yè)管理模式和物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容；確定總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費；確定物業(yè)管理總體框架方案。

二階段：就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型物業(yè)用房、社區(qū)活動場所以及環(huán)境配套設(shè)施、公共配套建筑、設(shè)施場地的設(shè)置等提出改進(jìn)建議或意見。

三階段：與建設(shè)施工單位商榷，配合設(shè)備安裝、熟悉隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況收集相關(guān)資料。四階段：完成物業(yè)管理方案及實施進(jìn)度，擬定公共管理制度，擬定各項收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法，人員培訓(xùn)，現(xiàn)場咨詢，資料歸檔等。五階段：主要是參與竣工驗收。

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時，需要依據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)行編制，并對工作計劃進(jìn)行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。如在物業(yè)項目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、人駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計劃、后續(xù)工 程的前期介入管理等。

8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急方案、計劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。如某物業(yè)項目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項闡述，并對重大活動等項目列出詳細(xì)的實施方案。在此項目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計劃、實施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運行維護(hù)管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動的實施方案等內(nèi)容。

早期介入的內(nèi)容(一)可行性研究階段 1．內(nèi)容

(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；

(5)設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。2．方法和要點

(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。

(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項目管理工作。【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層，在項目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見，重點是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。實踐證明，這幾條意見和建議對建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。(二)規(guī)劃設(shè)計階段 1．內(nèi)容(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。2．方法和要點

(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計或從使用維護(hù)等角度上對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進(jìn)項目的成功，降低開發(fā)風(fēng)險。設(shè)計上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約投資。

(3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題。在設(shè)計上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

(5)對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評。建議的具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到項目較大，且為分期開發(fā)，在設(shè)計方案時，建議采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對獨立和封閉。這樣對不同組團(tuán)就能按服務(wù)對象的特點提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次消費者的需求。

(2)對智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局、會所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實際運作方面有豐富的經(jīng)驗，所以實施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。

(3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規(guī)劃設(shè)計時就得以落實。

(4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案，確定了實施進(jìn)度表，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費用測算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。(三)建設(shè)階段 1．內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。

(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。

(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

2．方法和要點

(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，對工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。

(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進(jìn)意見(其中一次就提出了18項整改意見)，這些意見大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下：

(1)對生活垃圾的收集、清運和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場地設(shè)計方案，要點是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統(tǒng)，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實用和便于維修。

(3)在進(jìn)行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。

(4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。

(5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝，累計提出了200余項改進(jìn)意見。(6)提請建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。

(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。

(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費標(biāo)準(zhǔn)。(四)銷售階段 1．內(nèi)容

(1)完成物業(yè)管理方案及實施進(jìn)度表；(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；(3)擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；

(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；

(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。2．方法和要點

(1)準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實事求是。在銷售物業(yè)時應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實際的承諾。

(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內(nèi)容為：

(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項應(yīng)使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中；

(2)在銷售前對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解；

(3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢；

(4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護(hù)等)，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。(五)竣工驗收階段

竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項工作程序。按照國家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗收。1．內(nèi)容 這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。2．方法和要點

物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備。在參與驗收時，應(yīng)隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。