第一篇：金陽小區前期物業 委托管理合同

某某前期物業

委托管理合同

委托人（以下簡稱甲方）：某某房產管理局 受托人（以下簡稱乙方）：某某有限公司

根據《物權法》、《物業管理條例》和《甘肅省物業管理暫行辦法》等相關規定，在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲方將靜安嘉苑保障性住房住宅小區委托乙方進行前期物業管理，甲、乙雙方達成以下委托事項： 第一條：基本情況

某某小區位于某某縣東城區，該小區共有保障性住宅10棟820套4.9515萬平方米，其中：廉租房4棟（多層）234套1.17萬平方米，公租房6棟（高層）586套3.65萬平方米，商鋪10套0.1315萬平方米。屬多層和中高層住宅小區。

第二條：委托管理事項

1、乙方提前介入靜安嘉苑保障性住房住宅小區工作，參與小區各項目驗收，熟悉各方面情況。對于委托前存在的問題，甲方交由承建靜安嘉苑保障性住房住宅小區建筑公司，整改維修后交由乙方進行前期物業管理。（注：從驗收交工日算起，水電暖管道、線路保修期2年，屋面保修期5年，電梯保修期年，監控智能化設備保修期年，消控設備保修期年，道路保修期年，綠化維護期年，甲方與承建公司簽訂保修合同）；

2、水電暖管道、線路滿2年后，由乙方接管；屋面滿5年后，乙方接管。接管后局部維修由乙方承擔，按照規定，需申請維修資金維修的，由乙方按照相關程序申請維修資金予以維修；

3、乙方應勸阻住宅業主不得改變房屋結構，對于廁所內上下水管道在裝修時，不得全封閉，應留有檢查口，防止出現漏水而無法維修的問題；

4、樓頂不可安裝太陽能。為防止損壞屋面，建議小區業主安裝電熱水器；

5、房屋建筑本體公用部分的管理。主要為樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等;

6、房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。主要為共用上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、有線電視、電話、暖氣干線、配電系統、電梯、樓內消防設施設備等；

7、本物業規劃紅線內屬物業管理范圍內的公用設施的維修、養護和管理。主要包括道路、室外上下水管道、化糞池、地溝、綠地、路燈、庭院燈、自行車棚、涼亭、花架和停車場等；

8、本物業規劃紅線內配套服務設施的維修、養護和管理，主要包括物業管理用房三處477.92平方米（1號樓三間296.33平方米，2號樓三間145.85平方米，5號樓一間35.74平方米），門房兩處（東西門各一處）；

9、物業管理用房產權屬于全體業主共有，但不能改變其用途；

10、公共環境的衛生清潔和日常垃圾收集、清運。主要包括共用場地、道路、綠化、花木、房屋建筑物共用部分；

11、加強小區車輛管理，確保車輛有序停放，保持交通暢通；

12、協助配合公安部門進行安全監控和巡視等安保工作（不含人身、財險保險管理責任）；

13、社區文化娛樂活動；

14、物業檔案及相關工程資料的收集管理；

15、法規和政策規定由物業服務公司服務的其他事項；

16、業主和物業使用人房屋的自管部位，自用設施及設備的維護、養護，在業主和物業使用人提出委托時，乙方原則上應接受委托具體收費事宜應按照乙方制定并公布的收費標準由當事人雙方另行協商。

第三條：合同期限

本合同期限共五年：自

****年**月**日至

****年**月**日。合同到期后，根據管理情況，乙方有優先簽約權。

第四條：甲方的權利和義務

1、一次性配齊乙方物業管理過程中所需辦公、衛生潔具等必要設備，同時作為固定資產登記造冊，由甲方作為國有資產進行備案（并附合同附件中）。對于損耗用品按規定以后由乙方進行更換，甲方不再予以解決；

2、與物業管理公司議定年度管理計劃、年度公共維修費用預算和年度決算；

3、對乙方管理實施監督檢查，每半年進行一次全面考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經甲方認定，有權終止合同；

4、委托乙方對違反物業管理法規政策及業主公約的行為經行處理，包括責令停止違章行為，要求賠償經濟損失及支付違約金；

5、甲方在合同生效之日起，按政府規定向乙方提供門房兩處，自行車棚兩處，物業管理用房三處，電動門一套，由乙方無償管理使用，合同中止后無條件收回；

6、不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

7、協助乙方做好物業管理工作的宣傳教育和文化活動；

8、在物業管理接管驗收時，向乙方提供和移交下列物業資料： ①規劃圖、竣工總平面圖、單位建筑、結構、設備竣工圖、附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

②設施設備安裝、使用說明、產品合格證明和維護保養技術資料； ③物業質量保修文件和物業使用說明文件； ④各部門專業驗收資料；

⑤房屋及配套設施的產權歸屬清單（包括業主姓名、聯系方式等）； ⑥物業管理所必需的其它資料；

⑦在保修責任內，如存在質量問題，由甲方負責返修或委托乙方返修，由甲方支出全部費用；

9、授權乙方對業主和物業使用人違反《業主公約》的行為，采取勸阻、制止，要求賠償經濟損失、報告有關行政管理部門，訴訟等方式進行處理；

10、審定乙方擬定的各項物業管理制度；

11、負責協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；

12、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

13、乙方于 2016 年 11月10 日就前期介入到靜安嘉苑物業項目中，物業承接交驗30日前，甲方應將乙方物業管理啟動資金支付給乙方，物業面積按實際支付的總量計算（包含公共商業和會所面積）。

以便正常開展工作，為業主順利入住某某小區，作好各項準備工作，經預測算開辦費為元，啟動資金測算如下：附表1，附表2

14、前期介入費用甲方可按季度提前付給乙方，交房時的開辦費用應在承接驗收時一次性付清，乙方向業主收取的相關費用由乙方在交驗時負責收取，甲方應積極協助；

15、納入物業管理范圍的已竣工但尚未裝修或者因甲方原因未能按時 交付物業買受人物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納；（附表3）

16、法規政策規定由甲方承擔的其他責任。第五條

乙方的權利和義務

1、根據有關法律、法規政策及本合同規定，制定各項管理辦法、規章制度、實施細則等，自主開展各項管理經營活動，但不得損害業主（住戶）的合法權益，獲取不當利益；

2、遵照有關物業管理服務收費規定，按照服務項目、服務內容、服務收費標準，按縣物價部門批復，收取物業服務費，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務；

3、負責編制房屋及附屬設施年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；需申請動用住宅專項維修資金予以維修的項目，由乙方按照《靜寧縣人民政府轉發平涼市住宅專項維修資金管理辦法的通知》（靜政發［2010］26》26號）文件規定申請使用；

4、有權依照法規政策、本合同和業主公約規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；

5、有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給他人或單位，不得將重要專項業務承包給他人；

6、接收物業管理部門及政府職能部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督；

7、本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內新建、改擴建配套項目，須報甲方和職能部門批準后方可實施；

8、建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

9、開展有效的社區文化活動和便民服務工作；

10、聘請保潔、綠化等相關技術人員，以保證小區衛生干凈整潔、環境優美有序。同時，還應聘水電暖維修人員，以保障供熱、供水、供電等設施設備的正常運行及維修管護；

11、本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的部分物業及其各類管理檔案、財務等資料，移交本物業的公共財產；

12、不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險責任（有專門合同約定的除外）。

第六條

乙方的免責事由 以下情況乙方不承擔責任

1、因不可抗力導致物業管理服務中斷的；

2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養護物業共用部位，共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電，停止共用設施設備等造成損失的；

4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

5、因不可預料的事件造成損失的。第七條

管理目標

乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業“管理分項標準”（各項維修、養護及管理的工作標準、考核標準和違約責任），與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。

乙方承諾，在本合同生效后半年內達到管理標準。第八條：管理服務費用

1、本物業的管理服務費用、機動車輛及自行車停放管理收費，按物價部門核定的標準收?。?/p>

2、對于二次供熱供水所產生的水電費用，由甲方予以解決；

3、乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護及其他特約服務，采取成本核算方式，按實際發生費用計收；

4、物業管理區域清潔衛生費用；

5、物業公共部位、公共設施設備的日常運行、維護費用； 第九條：違約責任

1、因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；

2、因乙方管理造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同；

3、甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任；

4、物業交付使用后，發生較大質量事故時，甲乙雙方應提請政府主管部門并組織其他相關單位，共同分析查明原因，屬設計、施工、材料原因由甲方負責處理；

5、因業主使用人使用不當發生的物業共用部位、共用設施設備維修費用由相關的業主，使用人承擔；

6、影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限解決，影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理，因施工原因造成的質量問題，由甲方組織施工單位解決，對于不影響物業結構安全和設備使用安全的問 題，由甲方在約定期限日內負責修繕，也可采取費用補償辦法，由乙方負責處理；

7、甲方拒絕拖延履行物業保修義務的，業主可以自行維修或委托乙方維修，維修費用及造成的其他損失由甲方承擔；

8、甲方違反本合同約定的義務，致使乙方不能完成本合同約定的服務事項和質量的，乙方有權依法解除本合同，甲方應以本合同服務剩余期限物業服務總費為基數向乙方支付的違約金，并賠償由此給乙方、業主造成的損失。

第十條

其他事項

1、小區業主委員會組建后，乙方再與業主委員會簽訂合同；

2、雙方可對本合同的條款進行修訂、更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力；

3、合同規定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，乙方應在合同期滿三個月前雙方再另行協商；

4、本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理；

5、本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門協調，協調不成的，向人民法院提出訴訟；

6、本合同及其附件中未規定的事項，均遵循《物權法》、《物業管理條例》、《甘肅省物業管理暫行辦法》等相關規定執行；

7、本合同一式三份，甲、乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力；

8、本合同自簽訂之日起生效。附件：

1、某某保障性住房住宅小區物業管理辦公設備購置清單；

2、某某安防監護設備統計清單；

3、發動機隨機件清單。

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

委托代理人：

法人代表： 委托代理人：

年 9

月

日

第二篇：物業委托管理合同

甲方：_________（物業管理公司、受托方）

乙方：_________（房屋出售單位、委托方）

甲、乙雙方根據_________頒發的_________的要求，議定以下條款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根據市_________文件規定將_________新村住房共計_________套_________平方米（建筑面積）出售給_________（說見清冊），現委托由甲方管理并按本合同第三條款規定向甲方支付委托管理費。

（二）上述房屋由甲方實行統一的專業化管理。

二、房屋修繕

（一）甲方負責乙方委托房屋共用部位及設施的維修及日常養護，保證房屋共用部位設施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室內自用部位的正常零修若委托甲方負責，費用由購房人自理。

三、托管費用

（一）根據市政府文件關于“建立房屋共用部位設施維護基金”的規定，乙方向甲方支付優惠出售房或補貼出售房房價款_________％共計人民幣（大寫）_________元、_________元，作為房屋委托管理費。乙方在本合同簽字后15天內，將上述款項金額撥入甲方“房屋共用部位設施維護基金”帳戶，帳號_________，甲方保證?？顚Ｓ?，并接受乙方審查。

（二）甲方負責乙方房屋共用部位設施的日常維修，所需費用從上述房屋共用部位設施維護基金的增值部分中開支。遇有中、大、修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分攤。

（三）甲方對托管房屋共用部位設施提供及時的維修、養護。若因甲方維修不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔責任。

四、其它

（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關房屋檔案、圖紙及其它技術資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）。

（二）遇有人力不可抗拒的自然災害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責任。

（三）本合同在簽訂后到“房屋共用部位設施維護基金”到位之日起生效。

（四）本合同有效期_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

（五）本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份報市物業主管部門備案。

（六）本合同適用優惠和補貼出售兩類房屋。

（七）其它約定：_________。

甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________

法人代表（簽字）：_________法人代表（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

第三篇：物業委托管理合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅區業主管理委員會

乙方（受托人）：＿＿＿＿物業管理公司

為加強＿＿＿＿住宅區牧業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用權用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區細則）和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、招手管理范圍及內容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區范圍內的物業托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。

（二）管理事項包括：

1.房屋的使用、維修、養護；

2.區內公用設施、設備及場所（地）[消防、電梯、機電設備、路燈、連、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維、養護和管理；

3.清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；

4.公共生活秩序；

5.文娛活動場所；

6.便民服務網點及住宅區內所有營業場所（不含肉菜市場）；

7.車輛行駛及停泊；

8.住宅區檔案管理；

9.政策規定由物業管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。

三、委托管理期限確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任。

四、委托管理期限

委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責任、權利、義務

1、依照住宅區條例和本合同規定將＿＿＿＿住宅區委托乙方實行物業管理；

2、監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的0.5%）＿＿＿＿平米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標準租用；

5、負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

7、對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；

8、負責確定本住宅區管理服務費收費標準；

9、委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改；

10、協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作；

11、政策規定由甲方承擔的其他責任。

（二）乙方責任、權利、義務

1.根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；

2.遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；

3.根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經費；

4.接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月勝敗甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；

5.對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

6.乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區設置管理處；

7.建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

8.負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；

9.有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理；

10.在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業管理檔及有關資料；

11.開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；

12.有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位

六、管理目標和經濟指標

（一）各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后＿＿＿＿年內達到＿＿＿＿標準。

（二）確保年完成各項收費指標＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，方可提成所收取管理費的＿＿＿＿%作為經營收入。

七、風險抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元作為風險抵押金；

（二）乙方在合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠乙方經濟損失；

（四）如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求反還抵押金，應賠償甲方經濟損失。

八、獎罰措施

（一）在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余甲方按節余額＿＿＿＿%獎勵乙方。

（二）如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任；

（四）如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成方限期改正，情節嚴重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結論為準）。

九、合同更改、補充與終止

（一）經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合為準；

（二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于滿前六個月向對方提出書面意見；

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。

十、其他事項

（一）本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具同等法律效力。

（四）雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。

（五）（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）：

時間：年月日

附：

住宅區業主公約

為加強住宅區各類物業管理，保障本住宅區物業的安全與合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。

一、本住宅區情況

1.地點＿＿＿＿區＿＿＿＿路；

2.總占地面積：＿＿＿＿平方米；

3.總建筑面積：＿＿＿＿平方米，其中：住宅＿＿＿＿平方米，非住宅＿＿＿＿平方米（商業用房＿＿＿＿平方米，（商業用房＿＿＿＿平方米，其他＿＿＿＿平方米）；

4.樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套；其中：高層樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套，多層樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套；

5.業主數量：＿＿＿＿個；

6.管委會財產：

（1）公用設施專用基金；＿＿＿＿元；

（2）物業管理用房＿＿＿＿平方米，其中：管委會＿＿＿＿平方米，物業管理公司＿＿＿＿平方米；

（3）商業用房＿＿＿＿平方米；

（4）其他；

7.公用設施及公共場所（地）狀況：

（1）道路：車行道＿＿＿＿平方米；人行道＿＿＿＿平方米；

（2）園林綠化地面積：＿＿＿＿平方米；

（3）教育設施：中學＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；小學＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；幼兒園＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（4）文體設施：文娛活動中心＿＿＿＿個，建筑面積＿＿＿＿平方米；網球場＿＿＿＿個，占地面積＿＿＿＿平方米；門球場＿＿＿＿個，占地面積＿＿＿＿

平方米；游泳池＿＿＿＿個，建筑面積＿＿＿＿平方米；兒童游樂場所＿＿＿＿個，占地面積＿＿＿＿平方米；

其他：

a、b、c、（5）路燈＿＿＿＿盞；庭園燈＿＿＿＿盞；其他為燈：

a、b、（6）污水檢查井＿＿＿＿個，排污管＿＿＿＿米；雨水檢查井＿＿＿＿個雨水管＿＿＿＿米；化糞池＿＿＿＿座；明溝＿＿＿＿米；暗溝＿＿＿＿米；

（7）消防水泵頭接口＿＿＿＿個；

（8）停車場＿＿＿＿個，總占地面積＿＿＿＿平方米，車位＿＿＿＿個；

（9）綜合樓＿＿＿＿座，建設面積＿＿＿＿平方米，其中：a、b、（10）肉菜市場＿＿＿＿個，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（11）郵電局（所）＿＿＿＿個，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（12）影劇院＿＿＿＿座，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（13）醫院＿＿＿＿座，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（14）其他：

以上所有公用設施和公共場所（地0有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿項已工音樂會使用，有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿項尚未竣工或交會使作，預計＿＿＿＿年＿＿＿＿月可交會使用。

8.其他事項：

（1）

（2）

（3）

二、業主大會召集和決定住宅區重大事項的方式

1.業主大會的召集：

（1）第一次業主大會在住宅交付使用且入住率達到50%以上時，由區住宅理部門會同開發建設單位或其委托的物業管理公司按法定程序和形式召集，先舉產生管委會。

a.由區住宅管理部門牽頭與開發建設單位或其委托的物業管理公司組成業主大會籌委會（以下簡稱籌委會），籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加；

b.籌委會根據有關法規規定，在充分征求業主的意見后提出管委會員候選人名單，并作發大會議程、資料準備等工作；

c.籌委會在業主大會召開十四天前的士大會召開日期、地點、內容、方式程序及籌委會候選人名單街頭住宅區內公告.d.籌委會主任按規定的程序主持業主大會，選出第一屆籌委會，完成大會各項議程；

e.第一屆籌委會產生后，經市政府社團登記部門核準登記成立，依法行使各項權利；

f.住宅所有有投票權的已入住業主，均應按籌委會公告要求，按時出席業主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任；

g.各業主明白如不出席業主大會并參加投票表閃，將由自己承擔由此而產生的一切后果。

（2）管委會成立后，負責召集此后的業主大會，并每個至少召開一次。

經持有10%以上抽標權的業主提議，管委會應于接到該項提議后十四天內就所指明的目的如開業主大會。

管委會應于如開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告。業主大會由管委會主任主持，如管委會主任缺席，則由管委會副主任主持。

2.業主大會必須有已入住業主中持有50%以上投票權的業主出席才能舉行如經已入住業主中持有50%以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。

3.業主大會的出席人數達到法定人數時，在會上是出的一切事項，由出席會議的業主表決，以過半數通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數相等，則會議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。

4.大會投票實行住宅房屋一戶一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建設面積為一票，一百平方米以下有房地產權證書的非住宅房屋每證一票。

5.凡房屋及附屬設施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規定應由業主單獨或聯合修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業管理公司修繕，其費用由業主承擔；

6.業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備；

7.在住宅區內不得有下列行為：

（1）踐踏、占用綠化地；

（2）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；

（3）亂拋垃圾、雜物；

（4）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（5）損壞、涂劃園林藝術雕塑；

（6）聚眾喧鬧；

（7）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（8）發出超過規定標準的噪音；

（9）排放有毒、有害物質；

（10）經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業以及利用住宅開舞廳招待所等危害公共利益或影響業主正常生活秩序的行業；

（11）防礙他人合法使用公用設施及公共場所（地）；

（12）法律、法規及市政府規定禁止的其它行為。

8.對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證（牌）或有關證明后，在合理時間內（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）進入本住宅區任何樓宇內部及共公共部位進行檢查、維修、養護或檢查業主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業主應提供方便，不得拒絕或阻撓；

9.按規定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等；

10.業主應同時遵守下列城市管理法規、規定，并承諾接受管委會或物業理公司居此而進行的管理及處罰：

（1）深圳經濟特區住宅區牧業管理條例及其實施細則；

（2）深圳市公共衛生條例；

（3）深圳市園林綠化管理條例；

（4）深圳市環境噪聲管理暫行規定；

（5）深圳經濟特區房屋租賃管理條例；

（6）深圳市消防管理暫行規定；

（7）深圳市人民政府關于禁止在市區飼養家禽家畜的通告；

（8）深圳市人民政府關于禁止在特區內銷售燃放煙花爆竹的通告；

（9）深圳市住宅裝修管理規定；

（10）其他有關住宅區的業管理的法律、法規及政策規定。

11.業主應承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關物的法律關系時，告知對方并要求對方遵守住宅牧業管理規定和本業主公約中的有關規定條款。

四、業主應付的費用

1.業主應按月到和業管理公司繳納管理服務費。管理服務費的標準是：開發建設單位自行或委托物業管理公司管理期間，執行市物價主管部門和市住宅主管部門批準的收費標準；管委會成立后，由其根據本住宅區的實際情況制訂，并交業主大會通過后實施。管理服務費的用途：住宅區的通道、路燈、溝、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（柵）等公共設施和公共場所（地）的管理、維修、養護。

2.業主應按月到物業管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標準是：0.5元/平方米。由物業管理公司以房屋本體為單位設立專帳代管、公用水箱、壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的維修、養護。

3.業主如進行室內裝修，則應在辦理申請手續時

按有關規定繳納裝修押金，裝修完工后由物業管理公司進行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予以返還。

4.業主如請物業管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，則應支付有關費用。

5.業主使用本住宅區有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、公共場所（地）時，應按規定繳納費用。

五、違約責任

1.違反業主義務中第2、6、7款規定的，物業管理公司有權制止，并要求限期改正；逾期不改正的，可進行強制恢復，包括采用停水，停電，停氣等催改措施；造成損失的，有權要求賠償。

2.業主進行室內裝修，如違反《深圳市住宅裝修管理規定》，按其中有關規定處理。

3.業主如延期繳納應交的管理服務費，住宅維修基金以及有關賠償款，罰款等費用的，處以每日以千分之三的滯納金；無正當理由超過三個月不交的，物業管理公司采取停水，停電，停氣等催繳措施。

4.業主無理拒絕，阻撓物業管理公司對房屋本體公用設施和區內公共場所，公用設施的檢查、維修、養護以及其他正常管理活動，由此造成損失的，應賠償損失。

六、其它事項

1.本業主公約由前期物業管理單位如實填寫第一條“本住宅區情況”后印制，并在本住宅區入住率達到30%后組織已入住業主簽訂。

2.本業主公約已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。

3.業主大會可以依支根據本住宅區的實際情況對本業主公約進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅管理部門備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。

修改補充條款不得與法律、法規和有關政策規定相抵觸，否則區住宅管理部門有權予以糾正或撤消。

4.本業主公約一式二份，業主和物業管理公司各執一份。

業主（簽章）：物業管理公司（蓋章）：

簽約時間：代表：

聯系地址：

聯系電話：

名下物業：住宅：＿＿＿＿棟＿＿＿＿房

商業用戶＿＿＿＿棟＿＿＿＿房（店、鋪）

其它：

第四篇：物業委托管理合同

物業管理委托合同

委托方（以下簡稱甲方）：冷水江武陵城·國際業主委員會 委托方（以下簡稱乙方）：冷水江武陵城·國際物業管理處

根據國家、地方有關物業管理法律法規和政策,在平等、自愿協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對冷水江武陵城·國際實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條 物業基本情況

坐落位置：冷水江市銻都中路與金竹山西路交匯處。建筑面積：36000平方米

物業類型：商住兩用。

第二條 物業管理期限與范圍

委托管理期限________年。自________年_________月__________日時起到_________年________月_________日時止。

受托方提供服務的收益人為物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。

第三條 委托管理事項

1、房屋建筑共用部位的維修。共用部位包括：樓蓋、屋頂、梁柱、內外墻體和基礎、承重結構、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

2、房屋建筑共用設施設備的維修、護養、管理和運行服務。共用設施設備包括：共用的上下管道、落水管、共用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯等。

3、本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施的維護、和管理。范圍：道路，室外上下水管道、化糞池、溝渠、池井、綠化、室外泵房、路燈等。

4、5、本物業規劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養護和管理。公共環境的清潔衛生、垃圾的收集和清運。公共環境包括公共場地、房屋建筑共用部分。

6、7、交通與車輛停放秩序的管理。維持公共秩序，包括安全監控和巡視、門崗執勤等保安工作，但不包含人身、財產保險責任。

8、9、組織開展社區文化娛樂活動。物業及物業管理檔案、資料。

10、法規和政策規定有物業管理公司管理的其他事項

第四條 甲方權利和義務

1、在業主管理委員會成立之前，制定業主公約及物業管理制度并監督業主和物業使用人共同遵守。

2、3、與乙方議定管理計劃，費用預算、決算報告。對乙方的管理實施監督檢查。每年全面進行一次考核評定。如因乙方管理不善，造成更大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定后有權終止合同。

4、委托乙方對違反物業管理法規、政策及業主公約行為進行處理。包括：責令停止違章行為，要求賠償經濟損失及支付違約金，對無故不繳納有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、上門通知等措施。

5、甲方自合同生效之日起，15日內按規定向乙方提供本物業所有的物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、消防資料等），并在乙方管理期限滿時予以收回。

6、不得干涉乙方依法或依照合同對等內容所進行的管理和經營活動。

7、負責處理非乙方因產生的各種糾紛和本合同生效前發生的管理遺留問題。

8、協助乙方進行物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

第五條 乙方權利及義務

1、根據有關法律、法規政策及合同的規定，制定該物業的各項管理辦法、規章制度、實施細節，自主開展各項管理經營活動，但不得損害業主的合法權益，獲取不當利益。

2、依照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目，服務內容，服務深度，測算物業管理服務收費標準，按合同規定的收取標準收費。

3、負責編制房屋及附屬設施、設備維修維護計劃和大中小修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。

4、有權依照法律法規、本合同和業主公約的規定，對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理。

5、接受物業管理主管部門及有關政府部門和甲方及業主的監督，和建議。

6、至少每半年向全體業主張榜公布一次管理費用收支賬目。（需業主委員會協助完成）

7、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝飾時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督。8、9、建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況。開展有效的社區文化活動和便民服務工作。

10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其向各類管理檔案、財務等資料。

11、不承擔對業主及非業主使用人的人身財產保險。

12、確保托管物業的完成、努力盤活物業業務，按時足額劃撥代收租金。

第六條 管理目標1、2、3、4、5、6、房屋完好、外觀整潔 消防裝置的管理和維護，保證正常安全。各類機電設備的運行和維護，保證正常及安全。公共環境衛生整潔。大中小修項目維修及時，維修結果符合國家驗收標準。業主或使用人有效投訴率2%以下。

第七條 管理服務費用

1、物業的管理服務費：

住宅樓A棟每月為_______元/平方米。B棟每月為________元/平方米。（包含電梯運行電費費用，但不包括保修期滿后向業主分攤的電梯日常保養費和年檢及垃圾清運費）。

管理服務費用標準內保持不變，即_______年_______月________日到_______年_______月________日，期滿后一方可根據有關規

定調整物業管理收費標準。

2、乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位，自用設施的維修養護，及其他特約服務，乙方按實際發生費用計劃，同時甲方有權對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監督。

3、房屋建筑（本體）的共用部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經甲乙雙方議定通過后實施，所需經費按規定在房屋本體維修資金中支付。

4、本物業的共用設施設備維修資金，由甲方負責按法規政策的規定到位，以保障本物業的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。

5、自甲方交付乙方管理之日起，乙方按《湖南省物業服務收費管理實施辦法》收取物業管理費，未按時交付物業管理費的，從逾期之日起乙方按每天3%收取滯納金。

6、二次供水加壓電費、電梯日常保養和年檢按實結算，由乙方向受益人或業主和物業使用人收取。

第八條 獎罰措施

1、如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的管理目標和經濟指標或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。

2、如果乙方沒有完成合同責任或管理目標，甲方應當責成乙方限期改正，造成經濟損失的由乙方承擔。

第九條 合同更改、補充與終止

1、經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書

面合同為準。

2、合同規定的管理期滿，本合同自然終止，如需續訂合同，須于期滿前3個月向對方提出書面意見。

3、合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標在同等條件下優先受托。

第十條 其他事項

1、本合同執行期間，如遇不可抗力，致使本合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

2、本合同在履行中發生爭議，無法協商的，提請冷水江市仲裁委員會裁決。（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。

3、本合同一式三份，甲乙雙方和物業管理行政部門各執一份，具有同等法律約束力。

4、甲方：乙方：簽訂時間：簽訂地點：

本合同自簽字之日起生效。

第五篇：前期物業將如何管理新小區

前期物業如何管理新小區

物業管理的前期管理服務是指開發建設項目立項后,物業管理企業在接管物業之前,由開發建設單位聘任或委托物業管理企業參與物業的規劃設計和建設的過程。主要是從業主(使用人)及物業管理的角度,提出一些合理化建議,以使開發出的物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要。做好小區的前期物業管理服務是解決物業管理矛盾糾紛、提高物業管理水平的重要途徑。也是有利于房地產開發商樓盤的質量和銷售、有利于維護業主合法權益。對開發商利益、業主權益和社會穩定都具有重大意義。然而,在房地產開發中,房地產項目的滾動開發、業主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住。為了搞好物業管理服務的后期工作,就得加強對小區前期物業管理服務的力度，我認為應該做好以下幾方面的工作。

第一,抓好對物業管理服務供給者培訓

抓好對物業管理服務供給者培訓，是前期物業如何管理新小區的必要性，物業管理是對專業化要求很高的行業,物業管理者要求是多面手,要能在不同場合充當不同的角色,物業管理從業者必須具備較高的綜合素質,在物業管理前期物業管理服務中,物業管理人員的整體行為將成為關系到在正常接管、日常服務中能否真正的得到廣大業主對工作的認可的關鍵因素。鑒于此,物業服務供給者的培養或培訓將根據人員崗位不同進行。其一, 管理知識方面。對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經營管理知識(如物業管理、公共關系等)、財務知識、法律知識(要非常精通行業法律法規,熟悉必要的法律知識),對提升服務的內容和檔次大有幫助。其二,專業技能方面。物業管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養護,而且包括綠化、環境衛生、保安和消防等,又涉及公共服務、專項服務、特約服務、社區服務和社區文化。這就要求物業管理人員掌握上述工作所必須的專業技能,以及時為業主提供專業的服務。此外,面對各式各樣的業主,掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。其三, 服務態度。物業管理是通過為業主提供公共服務、專項服務、特約服務而獲得經濟效益、社會效益和環境效益,服務是物業全部管理經營活動的中心,因此,全體物業從業人員都應樹立“用戶至上、服務第一”的思想,把為業主提供多層次、全方位的服務作為物業管理企業全體員工的神圣職責,在工作中時時處處要為業主著想,盡最大努力為業主提供優質的、完善創新的服務,贏取業主的贊同和認可。物業管理不是什么深奧的學問,一個溫馨的問候、一個小小的舉措、一個小小的手勢、一個甜美的微笑,都會增加我們與業主的感情、化解與業主的矛盾,同樣也就提升了我們的服務水平。

第二,重視小區物業的前期介入工作

物業管理企業在介入房地產開發項目之后,應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計情況,編制物業管理方案,成立前期介入小組會同設計部門、施工單位、開發商一起會審圖紙,主要是從業主使用的角度就原設計中不合理的部分提出建議,也可根據物業管理的實際經驗,向相關部門提供各項設備設施的性能、質量和廠家信譽等情況并提出有價值的建議。參與小區物業設施設備安裝調試的全過程,特別重視對給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設備系統的檢查,發現問題及時要求開發商解決,既能避免日后提高物業管理成本,又能確保各項 設備設施在投入使用時能正常運行,促使物業更易貼近業主起居生活。

第三,物業的接管驗收

物業的接管驗收是前期物業管理的一個重要環節,是對已竣工驗收并達到交付使用條件的物業項目進行再一次的質量把關工作,也是明確物業管理公司與開發商維修管理責任的重要措施。物業的接管驗收一般分為二大部分,其一是樓宇本體的接管驗收;其二是公共配套設施設備的接管驗收。

對于樓宇本體的交接驗收工作，建設單位在進行商品住宅建筑工程竣工驗收時,物業管理公司前期介入小組應參與由建設單位組織工程施工和監理等單位對每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內容進行專門檢驗。逐套檢驗項目包括建筑結構、地面、墻面、防水、室內電氣安裝等10多個方面。物業管理公司前期介入小組嚴格按照市建設工程質量監督機構公布的《深圳市商品住宅建筑質量逐套檢驗指引》對工程進行逐套檢驗,并填寫《檢驗結果表》。建設單位依據《檢驗結果表》和《房屋建筑工程竣工驗收報告》,逐套出具《商品住宅建筑質量合格證明》。參考資料：《房屋接管驗收標準》《深圳市商品住宅建筑質量逐套檢驗管理規定》 對于公共配套設備設施的接管驗收工作，公共配套設備設施的接管驗收是小區物業前期管理過程中一個重要的環節,其可以明確交接雙方的責、權、利關系,固在接管驗收中嚴格把好質量關。雖然物業管理前期介入小組參與了小區公共配套設備設施的安裝調試過程,但是還得分二個階段(一階段是預先驗收;二階段是正式驗收)來接管小區公共配套設備設施。其一,驗收小組按照驗收計劃、標準(依據建設部《房屋接管驗收標標準》),按專業分工進行驗收,在其過程中查出不符合標準的項目,遞交書面的《物業驗收整改通知書》給移交單位,并要求限期整改完成。尤其是對單項設備驗收中,須進行試運行驗收,主要驗收設備的安裝質量各運轉中設備的主要技術指標,對不符合指標的,及時提出書面意見,要求移交單位組織設備制造廠或施工單位重新調試,直至驗收標準方可止。其二,正式驗收是在預驗收中提出的項目落實后,驗收小組要進行檢查、驗證,如整改合格,而進行的正式驗收。須做到三符合一完整,三符合是:“一符合”是圖紙與設備規格型號、數量符合;“二符合”是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合;“三符合”是設備包括設備連接的整個系統的技術性能與設計的功能符合?！耙煌暾笔菆D紙資料完整,如產權資料、技術資料、竣工驗收證明書及設備設施檢驗合格證書等。

物業的接管驗收是一項頗具復雜的過程,不僅涉及到建筑工程技術,而且牽涉到眾多法規政策,常見一些實際結果與理論要求不一致的地方,為了處理好接管驗收中存在的問題,需把握好二個基本原則:其一是堅持原則性與靈活性相結合原則,即對一些不盡人意的問題,接管驗收人員要針對不同情況分別采取措施,具體問題具體分析,大家共同協商,力爭合理地、圓滿地解決驗收中存在的問題。其二是做到部分與整體相結合的原則,即在物業接管驗收中不能因注重細致入微而忽視整體把握,也不能因重視整體效果而忽視細節問題。

第四,做好環境衛生保潔工作

環境衛生管理是小區物業管理中一項至關重要的工作,環境衛生保潔工作是住宅小區物業管理最直觀環節,也是業戶評價物業管理公司能力高低的要素。行業上一般將小區的環境衛生保潔工作聘請專業的清潔公司管理,物業管理公司起監督管理作用。前期物業小區環境衛生保潔二大重點工作,一是物業清潔的開荒 工作;二是房屋裝修期的清潔工作。物業管理公司對新建物業的清潔開荒工作應當特別重視,安排專人全程監管清潔公司的開荒工作,專業清潔公司集中人手大規模對物業進行清潔開荒,其內容不限于:對物業內外建筑垃圾的清理;對玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設施的清掃等。物業的清潔保持階段是指業主入住后清潔,業主入住后伴隨著房屋集中裝修期的開始,裝修期是對專業清潔公司的一個嚴峻的考驗。常常是前邊掃后邊倒,保潔始終無法達到應有的效果,小區總是處于一種比較臟亂的狀態。針對這種現象,裝修期的環境衛生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運工作,盡量減少灰塵污染。其次是通過定時、定點、定人進行各種垃圾的分類收集、處理和清運,以及清、掃、擦、抹等專業性操作,同時還可以適當增加保潔力量,增加保潔次數來維護小區內公共區域的清潔衛生;三是加強宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養業主文明衛生的好習慣,使其知道,只有養成良好的衛生習慣,才能將小區營造出整潔、衛生、優美、舒適的生活環境。

第五,妥善協調三者之間的各種矛盾

物業管理公司特別注意協調好業主與開發商之間發生的矛盾,既要承擔起開發商賦予的管理服務職責,為開發商排憂解難,又不能犧牲業主的利益。在業主與開發商之間處理好三者關系,物業管理公司起著一種協調和信息傳遞作用。尤其對業主反映的問題,如房屋質量問題,首先要分清性質,弄清情況,做好解釋工作,本著“誰受理,誰跟進,誰回復”的原則,及時快捷地將業主反應的問題傳遞給相關部門,積極協調各方妥善解決,在最短的時間解決業主反映的問題。

第六,抓好小區公共秩序管理工作

小區公共秩序管理在住宅區物業管理中占有很重要的地位,它是物業管理公司為防火、防盜、防破壞、防災害事故等而實施的一系列安全措施,秩序維護員不僅要善于發現安全隱患,更要有防止、終止這些隱患，也是體現一個管理公司服務水平的重要環節。公共秩序管理主要工作:其一,健全安全管理制度和完善崗位責任制,制度是企業利益的保障,“沒有規矩不成方圓”,制定完善詳細的規章制度。如小區大門崗,嚴格按照《門崗崗位職責》把好大門關,對來訪人員實行“來訪登記”制度,裝飾裝修人員憑證進出,杜絕閑散人員進入小區;大件物品持《物品放行條》放出等;其二,建立“預防為主,防治結合”以及“群防群治”的機制,維護片區治安,物業管理公司應與當地轄區社區人員保持密切聯系,緊密合作,與當地片警保持良好的關系,及時了解當地治安情況,確保轄區物業的安全。如業主入伙后伴隨房屋裝修伊始,進出小區裝修人員比較多且雜,加之小區安全防范的配套設施未完全安裝到位,易給一些偷盜者可乘之機,因此要加強小區的巡查次數,記錄好巡查情況,一經發現可疑情況要及時處置,發現失竊事件要及時報案。再如在遇到特殊緊急情況時,業主家中和辦公區域,發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件時,要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時,尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等)見證,以規避風險,減少損失;其三,是要充分利用好已有的安全設施,如電子門禁、可視對講、監控攝像機等設備,減少失竊案件發生機率;其四,抓好小區進出車輛的管制和疏導,有利于維護小區交通秩序,避免車輛亂停亂放。特別是各種運送裝修材料的車輛,要及時裝卸,避免長時間停留, 以減少小區交通壓力。通過嚴格的訓練,加強管理,在車輛進入小區時,認真落實制度,堅決做到對車、對人、對卡。健全技術防范設備,適當配備先進的技術器具設施,比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等,才能有效的確保車場安全運行。其五,組建一支高素質的秩序維護隊伍,不定期對秩序維護員的實施培訓,主要從“業務知識、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓著手。更是加強其服務意識方面的培養,把“讓主戶滿意”作為秩序維護員工作的準則,把轄區內的公共秩序服務工作做得更細、更好。

第七,加強對房屋的二次裝修管理監督工作

裝修監管是物業管理公司根據政府有關法規、條例,受發展商或全體業主委托,對物業管轄范圍的業主或使用人在物業裝修過程中,監督施工是否符合規范、結構安全、房屋外觀統一、消防、供水、供電、燃氣等要求行為裝修的定義。裝修監管是前期物業管理的另一項重要工作,也是容易引起房屋質量投訴的重要環節,解決不好就會發生推諉扯皮現象。鑒于此,加強前期住宅室內裝飾裝修監管應注重抓好,其一,根據相關法律法規制定“物業二次裝修管理規約”在業主入住、裝修前,物業公司要履行告知義務,將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知(如裝修時間、裝修垃圾統堆放點、裝修人員和材料進出通道等),以便業主了解和執行并辦理相關裝修手續。同時要抓好對每戶裝修方案的審核,對違反房屋裝飾裝修規定的行為發現后要及時糾正,做好說服解釋工作。其二,在房屋裝修動工之前,需再次與業戶或裝修單位確認室內給排水支管、地面防水等均于正常狀態,方可發放《裝修許可證》。其三,掌握業主裝修過程中的重點,裝修管理員也就明白日常巡檢的重點,在業主材料進場和水電路改造或地墻面做防水階段,每天最少巡查2次以上,有違規意圖的業主,一天要巡檢4次以上,及時制止違規裝修現象。在巡查裝修施工的過程中,重點要巡查水、電的安裝情況、業主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發生、還要提醒裝修工人一定要對廁所和洗浴間進行防水實驗,避免入住后給其它業主造成損失。認真填寫《裝修巡查記錄》 其四, 對違章裝修的要嚴厲制止,并使其控制在萌芽狀態,以便控制事態的擴展并向業主發《裝修違章整改通知書》,讓業主簽字確認,將復印件存放于檔案袋中,在處理違章裝修過程中,始終堅持以規服人,以理服人的原則,以良好的態度和禮貌贏得業主對裝修監管工作的理解與支持。

綜上所述加強前期物業管理,不但能保證業主(購房人)的長遠利益,還能減少開發企業在建設過程中隨意改變物業規劃,保證物業的施工質量,達到完善物業的使用功能,促進房產的銷售。同時,加強前期物業管理,有利于規范物業管理活動,可以避免開發商、業主及物業管理企業三者的對立情緒,減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。而且,加強前期管理,可以更貼近業主和使用人的實際需求,使小區規劃更趨向于人性化,使物業管理人員能夠較早地了解和熟悉物業的情況,為日后更好地開展物業管理服務打下基礎。