第一篇：如何提高物業(yè)公司競爭力

如何提高物業(yè)公司競爭力

我國的物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè)，經(jīng)過二十年的發(fā)展，以進入了快速發(fā)展的新時期，到目前為止，全國物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員達200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米，已經(jīng)在深圳、上海、北京等地逐步形成企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會服務的運行機制。在二十年的探索與實踐中，一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出，為開創(chuàng)中國的物業(yè)管理譜寫了輝煌的篇章，形成了富有中國特色的物業(yè)管理體系，有效推動了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展進程。

一 當前物業(yè)管理的行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀：

我國的物業(yè)管理自深圳成立第一家物業(yè)管理企業(yè)以來，經(jīng)過二十年的發(fā)展，已經(jīng)具備了一定的發(fā)展規(guī)模。

1、物業(yè)管理行業(yè)具有一定的發(fā)展規(guī)模，行業(yè)整體管理水平有了提高

據(jù)建設部統(tǒng)計，我國目前物業(yè)管理企業(yè)進3萬家，從業(yè)也員達200余萬人，同時，各地以開展評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目活動為載體，加強了物業(yè)管理的規(guī)范化建設，這一后動的開展，提升了整個物業(yè)管理行業(yè)的整體水平。

2、物業(yè)管理市場化程度逐漸提高

近年來，行業(yè)主管部門注重發(fā)揮市場機制作用，逐步把競爭機制引入到物業(yè)管理之中，市場競爭造就了一批有實力的優(yōu)秀名牌物業(yè)管理企業(yè)，這些企業(yè)的管理水平、服務質(zhì)量在社會上得到了業(yè)主的認可和贊許，在行業(yè)內(nèi)起到了示范的作用。

3、初步形成了行業(yè)法規(guī)的體系

自1994年以來，政府開始物業(yè)管理立法工作，以《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》為標志，建設部先后制定了相關(guān)法規(guī)，各地也加快了立法步伐。這些物業(yè)管理法規(guī)的制定，使物業(yè)管理初步做到了有法可依。同時，各地主管部門加大了執(zhí)法力度，開展物業(yè)管理市場專項治理，查處違規(guī)行為，這標志著物業(yè)管理的法規(guī)體系初步形成。

4、形成了一批具有一定品牌和實力的物業(yè)管理企業(yè)

經(jīng)過近二十年的發(fā)展，形成了一批具有一定的管理規(guī)模和品牌的物業(yè)管理企業(yè)，尤其是深圳，像萬科、中海等物業(yè)管理企業(yè)在深圳乃至全國都有一定的影響力，這些企業(yè)管理規(guī)范，具有一定的管理規(guī)模，一定的社會美譽度和發(fā)展?jié)摿Γ俏磥砦覈飿I(yè)管理行業(yè)的生力軍。

二 目前物業(yè)管理行業(yè)存在的問題

現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場相對成熟之外，全國大部分地方物業(yè)管理行業(yè)處于起步階段，市場化程度偏低，從我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展總體來看，目前我國的物業(yè)管理行業(yè)還存在一些問題：

1、社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理機制還未建立

政府管房、單位管房在相對多的地區(qū)還普遍存在，這種政企不分的體制，不能通過優(yōu)勝劣汰的競爭機制去推進行業(yè)的發(fā)展。因此，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體系是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求，也是物業(yè)管理市場發(fā)展的基本條件。

2、公平、公開、公正的市場競爭機制尚未形成許多管房所改制的物業(yè)管理公司服務不到位，開發(fā)公司開發(fā)的項目大多交給屬下的物業(yè)管理企業(yè)管理，單位產(chǎn)權(quán)的房屋大多由單位自己管理，這種封閉的自我保護式管理運作方式極不利于物業(yè)管理市場的形成和發(fā)展。物業(yè)管理作為一種服務行業(yè)進入市場，要遵循價值規(guī)律和競爭規(guī)律。因此，重點就是要建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的雙向選擇、平等協(xié)商，根據(jù)服務內(nèi)容和質(zhì)量確定費用，通過簽定合同，明確雙方的權(quán)利、義務的機制，這種機制可以創(chuàng)造公平、公正、公開的市場環(huán)境和條件。

3業(yè)主委員會未能在市場中確定主體地位

業(yè)主是物業(yè)的所有人，也是物業(yè)管理市場的主體，業(yè)主委員會代表產(chǎn)權(quán)人和使用人利益，行使物業(yè)管理的選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。因此，建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新制的基礎，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。但在目前，業(yè)主委員會物業(yè)管理關(guān)系中的這種地位未能得到體現(xiàn)，應有的作用還未得到發(fā)揮。所以，業(yè)主委員會的建立，是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的重要內(nèi)容，整個物業(yè)管理行業(yè)應該采取必要的措施，加快這項制度的建立。

4、總體而言，企業(yè)的規(guī)模偏小，經(jīng)營管理水平有待提高。

目前國內(nèi)有將近3萬家物業(yè)管理公司，這些企業(yè)良莠不齊，大部分的物業(yè)管理公司規(guī)模偏小，這些企業(yè)很難在今后激烈的市場競爭中立足。此外，有獲取資質(zhì)的物業(yè)管理公司之外，同時還存著一些沒有獲得資質(zhì)的“地下公司”，這些公司的存在，客觀上影響了整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，不利于正常經(jīng)營企業(yè)之間的平等競爭。

5、物業(yè)管理行業(yè)的立法滯后于行業(yè)發(fā)展。

雖然從中央到地方都加強了物業(yè)管理行業(yè)的立法，但是，現(xiàn)在的立法落后于行業(yè)的發(fā)展速度，跟不上物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，例如，在實際的執(zhí)法過程中，很多法規(guī)暴露出了漏洞；同時還存在著一些領(lǐng)域未能進行立法的問題。因此，加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理體系，已成為保障物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展的當務之急。

6、行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺。

物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才，但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成，大部分上崗人員是物業(yè)公司臨時招聘的，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓，缺乏專業(yè)技術(shù)和服務意識，把物業(yè)管理的概念還停留在修修補補，收收費用上，缺乏一種成熟的物業(yè)管理經(jīng)營理念。加之物業(yè)管理的利潤比較低，其瑣碎的日常工作并不能吸引優(yōu)秀的人才投入進去，由此造成的物業(yè)管理行業(yè)、人力資源的極端匱乏，從業(yè)人員普遍低。促進職工服務技能全面提高、管理、技術(shù)人員專業(yè)知識不斷更新的任務非常急迫。

三 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的競爭分析

進入21世紀，物業(yè)管理行業(yè)將面臨兩方面的競爭；一方面大批國外同類企業(yè)的進駐給國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展帶來直接影響，國內(nèi)企業(yè)若不積極汲取國外企業(yè)的先進經(jīng)驗，前瞻技術(shù)，大力加強企業(yè)在人才、管理、市場等方面的競爭實力，將使國內(nèi)物業(yè)企業(yè)面臨巨大競爭壓力和沖擊；另一方面，隨著行業(yè)市場發(fā)展的日趨成熟，政府及開發(fā)商在行業(yè)競爭中所充當?shù)慕巧珜㈨槕袌鲎兓饾u改變，政府在行業(yè)競爭中所起的調(diào)控作用也將隨著市場的規(guī)范而逐步淡化，新一輪的行業(yè)競爭將不僅局限于“項目”之爭，而是業(yè)內(nèi)企業(yè)圍繞著資金、技術(shù)、人才、品牌等綜合競爭實力開展的市場價格、市場分額的競爭。隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化，市場化進程的加快，市場對物業(yè)管理費價格標準尋求價值理性回歸將成為必然趨勢。

四 物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營型模式的實現(xiàn)

在中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程中，已迅速崛起一批順應市場變化，把握行業(yè)發(fā)展方向的知名品牌，這些企業(yè)在突出企業(yè)品牌形象，顯示競爭實力的同時，積累了豐富的實踐經(jīng)驗，為行業(yè)發(fā)展提供了大量操作性的理論依據(jù)，為中國物業(yè)行業(yè)發(fā)展起到了重大的帶頭作用。

1、以技術(shù)優(yōu)勢向市場優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為特色。根據(jù)企業(yè)自身優(yōu)勢，發(fā)展如清潔、綠化、消殺等基礎服務項目，高層樓宇電梯、機電設備、消防設施、智能化系統(tǒng)的檢驗、維護、保養(yǎng)、設計、改造、施工、水處理系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件系統(tǒng)的研制，開發(fā)等技術(shù)服務項目，使物業(yè)管理服務過程中的基礎環(huán)節(jié)和關(guān)鍵由簡單維護型、勞動密集型向技術(shù)維護型、知識密集型轉(zhuǎn)變，通過成立專業(yè)公司的方式，開展專業(yè)經(jīng)營、進入市場，參于市場競爭、增強企業(yè)市場競爭力。

2、以經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營、管理一體化發(fā)展為特點，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢，實現(xiàn)一業(yè)為主，多元經(jīng)營的發(fā)展格局。在物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、配套項目開發(fā)融為一體的同時，不斷開拓新的經(jīng)營領(lǐng)域。積極參與、經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務，如房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計、銷售、投資業(yè)務的策劃；參與、經(jīng)營與物業(yè)管理密切相關(guān)的行業(yè)，如物業(yè)租賃、商業(yè)服務、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、建材、裝飾等，通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運行，開發(fā)物業(yè)的整體功能，提高物業(yè)的增值潛力，增強物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。

3、以資本運作為細節(jié)，有效利用品牌企業(yè)的品牌優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢，運用合資經(jīng)營，合作經(jīng)營、兼并、重組、收購等方式，通過輸入管理模式，實施品牌運作、收購、兼并具備發(fā)展?jié)摿Φ哪繕似髽I(yè)，借助關(guān)聯(lián)性強，規(guī)模大的工、商業(yè)資本進行強強聯(lián)合，從而快速完成物業(yè)管理企業(yè)集團的產(chǎn)業(yè)布局和區(qū)域布局，拓展企業(yè)生存空間，實現(xiàn)資源共享和低成本的市場擴張，形成跨地區(qū)，跨行業(yè)的大型物業(yè)管理集團。

五 使物業(yè)管理健康、有活力的發(fā)展。

1、以創(chuàng)新精神為企業(yè)發(fā)展的后盾，在崇尚永續(xù)創(chuàng)新的知識經(jīng)濟時代，創(chuàng)新是企業(yè)成功的根本，企業(yè)之間的競爭實際上是創(chuàng)新能力和創(chuàng)新規(guī)模的競爭，經(jīng)營物業(yè)管理公司的目標不僅僅只是利潤的最大化，而是企業(yè)是否具備生存的源動力和永續(xù)“增長動力”創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力，是否能激發(fā)每位員工的內(nèi)在潛力，是其轉(zhuǎn)化為企業(yè)的創(chuàng)新能力，從而建立完善的機構(gòu)，形成實力雄厚，優(yōu)勢明顯的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，并將創(chuàng)新成果有效運用到企業(yè)的發(fā)展之中。

2、以良好的經(jīng)營效益為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的支撐。物業(yè)管理企業(yè)作為一種資源轉(zhuǎn)化體，將資金、勞動力、原材料、技術(shù)、知識等資源轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品---綜合性服務產(chǎn)品和精神產(chǎn)品供應給市場，并提供就業(yè)、稅收等，給社會和國家，雖然這種資源轉(zhuǎn)化過程本身不是簡單的為了謀求利潤，但是物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過創(chuàng)造利潤來增加積累和吸引更多的發(fā)展資金，在進一步參與市場競爭的過程中，充分把握社會發(fā)展，科技進步所帶來的變革，運用資本運作實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模化、集約化的發(fā)展，從而達到企業(yè)經(jīng)濟效益與社會經(jīng)濟效益雙贏目標。

3、以尋求企業(yè)良性發(fā)展為目標避免盲目發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢，堅持以管理服務為中心。以市場變化，客戶需求為導向拓展新領(lǐng)域、新項目，并對新領(lǐng)域或新經(jīng)營項目進行充分的可行性調(diào)查、分析、研究、評估，建立完善的風險控制機制，降低規(guī)模避免企業(yè)經(jīng)營風險，同時要敢于放棄不贏利的項目和不利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展的領(lǐng)域，保存企業(yè)經(jīng)濟實力進行有效投入。

4、多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才。為建立物業(yè)管理競爭機制作好人才儲備，建立物業(yè)管理競爭機制、培育和發(fā)展物業(yè)管理市場，智力的開發(fā)，人才的培訓是關(guān)鍵，物業(yè)管理的競爭，人才競爭是第一位，在激烈的物業(yè)管理競爭中，企業(yè)必須面向市場，認真研究市場變化，才能做出正確的決策。物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中取勝，并在競爭中站穩(wěn)腳，除了加強管理，提高管理服務水平，做到科學管理、優(yōu)質(zhì)服務、取信于民外，必須加強人才的培養(yǎng)，要通過多種形式大力提高管理者的素質(zhì)。企業(yè)如果沒有一支技術(shù)精、業(yè)務好、懂專業(yè)、善管理、愛崗敬業(yè)、吃苦耐勞、勇于奉獻的職工隊伍，難以在競爭中取勝。因此，物業(yè)管理行業(yè)主管部門和企業(yè)領(lǐng)導，必須以戰(zhàn)略的眼光加速物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，使之適應現(xiàn)代化物業(yè)管理的需要。

5、物業(yè)管理逐漸走向法制化。以《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》為基礎，地方性法規(guī)或政府規(guī)章以及政府主管部門規(guī)范性文件作為配套，實現(xiàn)物業(yè)管理競爭的規(guī)范化，法制化，有關(guān)部門必須加速物業(yè)管理的法律條文，使我國物業(yè)管理的發(fā)展，競爭有法可依，有章可循。只有法律作保證，物業(yè)管理行業(yè)才能走上規(guī)范有序的軌道。

總之，新時期的物業(yè)管理企業(yè)必須審時度勢，正確對待現(xiàn)階段行業(yè)發(fā)展面臨的問題、轉(zhuǎn)變、更新觀念、不斷超越自我，才能使企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展軌道。

第二篇：物業(yè)公司競爭力研究報告

物業(yè)公司競爭力研究報告（僅供參考）

目的：為了更清楚物業(yè)公司與中國物業(yè)服務百強企業(yè)之間的差距，認清物業(yè)公司在行業(yè)內(nèi)的所處位置，以物業(yè)公司的相關(guān)數(shù)據(jù)與中國物業(yè)服務百強企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)作比較，以期達到目標，使物業(yè)公司早日進入中國物業(yè)服務企業(yè)百強序列。

數(shù)據(jù)源自：

一、物業(yè)公司的數(shù)據(jù)以2010年12月31日的相關(guān)數(shù)據(jù)、2010財務審計報告及物業(yè)公司入圍中國物業(yè)服務企業(yè)評比（148名）上報的數(shù)據(jù)。

二、物業(yè)服務企業(yè)對外公布的信息（包括企業(yè)網(wǎng)站公布的信息）數(shù)據(jù) 中國房地產(chǎn)研究指數(shù)（統(tǒng)計年鑒）中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究（2011年）

基于物業(yè)公司的需求，只從①經(jīng)營規(guī)模②經(jīng)營績效③服務質(zhì)量④發(fā)展?jié)摿Β萆鐣熑蔚任鍌€方面與百強企業(yè)均值予以比較。

一、經(jīng)營規(guī)模

1、總資產(chǎn)

2010年百強企業(yè)總資產(chǎn)均值達1.8億元

物業(yè)公司總資產(chǎn)0.8億元（參考：深業(yè)物業(yè)總資產(chǎn)1.6億元）比較：物業(yè)公司總資產(chǎn)與百強企業(yè)總資產(chǎn)均值差為1億元

比百強企業(yè)總資產(chǎn)均值低55.5%

全國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力排名該項權(quán)重5%

2、在管項目總建筑面積

2010年百強企業(yè)在管項目總建筑面積均值900萬平方米

物業(yè)公司在管項目總建筑面積150萬平方米（參考：深業(yè)物業(yè)在管建筑面積600萬平方米）。

比較：物業(yè)公司與百強企業(yè)在管項目總建筑面積均值之差750萬平方米，差距為83%（由于進入百強企業(yè)有多數(shù)為中國房地產(chǎn)行業(yè)巨頭的子公司，其每年開發(fā)的房地產(chǎn)面積值幾十萬到幾百萬平方米，所以差距較大）。

全國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力排名該項權(quán)重30%

3、在管項目總數(shù)

2010年百強企業(yè)在管項目均值52個

物業(yè)公司在管項目總數(shù)20個（參考：深業(yè)物業(yè)在管項目總數(shù)80個）

比較：物業(yè)公司與百強企業(yè)在管項目總數(shù)均值之差為32個，差距為61%，由于物業(yè)公司在外地管理項目有6個不是一體化管理項目，不能統(tǒng)計在內(nèi)。

二、經(jīng)營績效

1、營業(yè)收入

2010年百強企業(yè)營業(yè)收入均值19860.9萬元

物業(yè)公司營業(yè)收入12194萬元（參考：深業(yè)物業(yè)年/營業(yè)收入14000萬元）比較：物業(yè)公司與百強企業(yè)營業(yè)收入均值之差為7666萬元，差距為38.6%。全國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力排名該項權(quán)重30%

2、利潤

2010年百強企業(yè)利潤均值1342萬元

其中物業(yè)服務利潤均值650.7萬元

多種經(jīng)營利潤均值691.3萬元

物業(yè)公司實際完成利潤428萬元，由于要預提住房公積金，財務報表反映利潤為47萬元。

其中物業(yè)服務利潤35.49萬元

多種經(jīng)營利潤11.5萬元

比較物業(yè)公司實際完成利潤與百強企業(yè)利潤均值比較之差為914萬元，差距為68%。

全國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力排名該項權(quán)重10%

三、服務質(zhì)量

1、服務質(zhì)量業(yè)主滿意度

2010年百強企業(yè)業(yè)主滿意度總體達83.2%

物業(yè)公司業(yè)主滿意度達到96.4%

比較：百強企業(yè)的業(yè)主滿意度調(diào)查方為第三方評價，物業(yè)公司此數(shù)據(jù)只取通過ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSMS18001職業(yè)健康安全管理體系認證項目的業(yè)主滿意度數(shù)據(jù)（見附件：滿意度調(diào)查報告），并且為內(nèi)部評價，所以物業(yè)公司業(yè)主滿意度數(shù)據(jù)高于百強企業(yè)總體均值16.2%。

2、物業(yè)服務費收繳率

2010年百強企業(yè)物業(yè)服務費收繳率均值95.4%

物業(yè)公司服務費收繳率98%

比較：正差為2.6%，物業(yè)公司在深管物業(yè)服務費收繳率較高，在外地所管項目主要是華為公司類型的高科技企業(yè)，不會拖欠費用。

3、管理合同續(xù)約率

2010年百強企業(yè)管理合同續(xù)約率均值99.6%

物業(yè)公司續(xù)約率95%

比較：物業(yè)公司2010年邁瑞項目無續(xù)約，造成與百強企業(yè)續(xù)約率均值差距

4.6%。

4、全國物業(yè)管理示范項目總數(shù)

至2010年百強企業(yè)示范項目均值（約）5.5個

至2010年物業(yè)公司示范項目總數(shù)2各，差值3.5個，差距63%

全國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力排名該項權(quán)重15%

四、發(fā)展?jié)摿?/p>

1、營業(yè)收入增長率與百強企業(yè)營業(yè)收入均值增長率比較

2010年百強企業(yè)收入均值增長率26.8%（與2009年比較）

物業(yè)公司營業(yè)收入增長率9%（與2009年比較）

比較：物業(yè)公司外接項目較單一（華為項目），集團內(nèi)部開發(fā)項目無大的進展，因此造成17.8%的差距。

2、在營項目總建筑面積增長率與百強企業(yè)均值增長率比較

2010年百強企業(yè)在管項目總建筑面積均值增長率為33%（與2009年比較）物業(yè)公司在管項目總建筑面積增長率10%（與2009年比較）

比較：物業(yè)公司外接項目較單一（華為項目），集團內(nèi)部開發(fā)項目無大的進展，形成與百強企業(yè)在管項目總建筑面積均值比較23%的差距。

3、專科以上學歷人員占員工總數(shù)比較與百強企業(yè)比例均值比較

2010年百強企業(yè)專科及以上學歷占員工總數(shù)22.4%

物業(yè)公司專科及以上學歷占員工總數(shù)10.4%

比較：物業(yè)公司在這方面差距為13%（說明：在華為此類企業(yè)項目中，安全人員比例占90%）。

五、社會責任1、2010納稅總額與百強企業(yè)納稅均值比較

2010年百強企業(yè)納稅均值為1354.7萬元

物業(yè)公司納稅總額為828萬元

比較：差額為526.7萬元，差距為38.9%

全國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力排名該項權(quán)重10%

2、慈善捐款額度與百強企業(yè)均值比較

2010年百強企業(yè)慈善捐款均值為134.7萬元（說明：百強企業(yè)統(tǒng)計口徑為只要是百強企業(yè)組織所在區(qū)域的民眾捐款都納入本企業(yè)的捐款數(shù)額）。

物業(yè)公司慈善捐款達5.2萬元（只是物業(yè)公司與員工的慈善捐款）。

中國物業(yè)服務百強企業(yè)的均值基本接近中值，也就是排名50—55名之間的數(shù)據(jù)。從以上數(shù)據(jù)比較，物業(yè)公司經(jīng)過努力，通過爭取市場項目，穩(wěn)固住現(xiàn)有管理面積總額和利潤總額，內(nèi)部整合資源，將現(xiàn)有的代管項目并入物業(yè)公司的財務報表并在相關(guān)項目上加以提高（專科以上學歷人員占員工總數(shù)比例），另外，希望集團給予適當?shù)恼咧С郑瑤椭飿I(yè)公司做強做大，物業(yè)公司有希望在2012年—2013年間邁入中國物業(yè)服務百強行業(yè)（90—100名之間）。

目前國家有二家機構(gòu)在做中國物業(yè)服務百強企業(yè)評選，評選機構(gòu)之一：中國

物業(yè)管理協(xié)會，在2011年的全國物業(yè)服務百強企業(yè)評選，選出百強企業(yè)與綜合實力入圍企業(yè)60家，物業(yè)公司位列148名。

評選機構(gòu)之一：中國房地產(chǎn)TOP10研究組，2008年以來每年 發(fā)布“中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告”。2011年11月15號已發(fā)布“2011年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告”。

深圳市XXX物業(yè)公司管理有限公司

二○一一年十一月二十五日

第三篇：如何提高競爭力

在校大學生如何提高自身的核心競爭力

尊敬的老師，親愛的同學們：

大家晚上好，今天，我演講的題目是—《在校大學生如何提高自身的核心競爭力》。

面對當前日益嚴峻的就業(yè)壓力，大學生就業(yè)難的問題也越來越突出。大學生就業(yè)難的狀況與他們自身綜合素質(zhì)不足有密切關(guān)系，所以我們在校大學生應該有意識豐富自己的閱歷、掌握更多的專業(yè)知識和技能，注意培養(yǎng)自己的學習能力、合作能力和表達能力等，全面提升自己的個人素質(zhì)，為自己以后的就業(yè)打下堅實的基礎。

大學生的核心競爭力是其綜合素質(zhì)的集中體現(xiàn)。那么作為在校大學生，我們應該如何提升自身的核心競爭力?由被動競爭轉(zhuǎn)向主動競爭是提高核心競爭力的唯一方法。我們要在競爭中贏得先機，就必須將適應環(huán)境為主的被動的競爭轉(zhuǎn)換為主動的預測環(huán)境變化，積極應變，提前采取措施，提高個人核心能力。

第一，學好基礎知識，掌握專業(yè)技能。在當今的知識經(jīng)濟時代，人才是一種特殊的財富。要想成為企業(yè)必需的人才，就必須做到“術(shù)業(yè)有專攻”，并且努力做到無人能比，無人能及，使自己成為工作和生活中不可替代的專業(yè)性人才。

第二，要具有創(chuàng)造精神和創(chuàng)新意識。“創(chuàng)新是一個民族進步的靈魂，是一個國家興旺發(fā)達的不竭動力。競爭優(yōu)勢的秘密是創(chuàng)新，而富有創(chuàng)新精神又會促使競爭的成功。大學生要想在激烈的市場競爭中一顯身手，就必須注重培養(yǎng)自己的創(chuàng)新意識。

第三，富有團隊精神、大局意識。很多成功人士在講到團隊精神時，都把大學期間參加的學生工作作為培養(yǎng)團隊精神的最佳平臺。大學是某種意義上的小社會，我們要充分利用好各種資源培養(yǎng)自己的團隊精神，例如積極的參加社團組織、公益活動等等。

第四，強化綜合素質(zhì)，做到知行合一。我們在校大學生要有意識的塑造有利于自己發(fā)展的好性格：堅定的信念、充沛的精力、果敢的膽識和魄力、堅韌不拔的毅力、良好的心理素質(zhì)等。這些良好的個人綜合素質(zhì)，對于成就事業(yè)至關(guān)重要。

核心競爭力不是一朝一夕就能形成的，大學生只有具有了自己獨特的核心競爭力，才有可能成為具有創(chuàng)新精神、管理才能及富有人文素養(yǎng)的綜合性人才。所以我們應該在學習和實踐中有意識的培養(yǎng)和提升自己的核心競爭力，使自己在未來的競爭中脫穎而出。

謝謝大家！

第四篇：提高網(wǎng)點競爭力

如何提升網(wǎng)點競爭力

尊敬的各位評委、領(lǐng)導以及同志們，大家晚上好！我是來自營業(yè)部的***，我演講的題目是《如何提升網(wǎng)點競爭力》。

銀行網(wǎng)點是銀行競爭客戶的主戰(zhàn)場，位于市場競爭的最前沿，是服務客戶和展示銀行形象的窗口，是銀行競爭能力和可持續(xù)發(fā)展能力的最直接體現(xiàn)。隨著金融市場的成熟和客戶需求的提高，以及激烈的同行業(yè)競爭,網(wǎng)點服務能力面臨著越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。如何快速提升銀行網(wǎng)點服務能力和市場競爭力是我們銀行業(yè)金融機構(gòu)必須著力解決的重點問題。

首先，我們要搞清楚什么是競爭力。競爭力是參與者雙方或多方的一種角逐或比較而體現(xiàn)出來的綜合能力。而對于企業(yè)而言，企業(yè)競爭力是指在競爭性市場條件下，企業(yè)通過培育自身資源和能力，獲取外部可尋址資源，并綜合加以利用，在為顧客創(chuàng)造價值的基礎上，實現(xiàn)自身價值的綜合性能力。企業(yè)的競爭力分為三個層面：第一層面是產(chǎn)品層,包括企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)及質(zhì)量控制能力、企業(yè)的服務、成本控制、營銷、研發(fā)能力；第二層面是制度層，包括各經(jīng)營管理要素組成的結(jié)構(gòu)平臺、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境、資源關(guān)系、企業(yè)運行機制、企業(yè)規(guī)模、品牌、企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度；第三層面是核心層，包括以企業(yè)理念、企業(yè)價值觀為核心的企業(yè)文化、內(nèi)外一致的企業(yè)形象、企業(yè)創(chuàng)新能力、差異化個性化的企業(yè)特色、穩(wěn)健的財務、擁有卓越的遠見和長遠的全球化發(fā)展目標。

其中，第一層面是表層的競爭力；第二層面是支持平臺的競爭力；第三層面是核心的競爭力。

清楚了什么是競爭力僅僅是知道了前進的方向但并沒有獲得前進的動力，因此我們要弄明白為什么要提升競爭力。

目前中國銀行業(yè)包括四大國有商業(yè)銀行、11 家股份制商業(yè)銀行、眾多的城市商業(yè)銀行和信用合作社，以及已經(jīng)進入或準備進入中國的外資金融機構(gòu)。在這些銀行中，四大國有商業(yè)銀行在規(guī)模和品牌等方面明顯處于領(lǐng)先地位，而其另一個重要優(yōu)勢是隱含的政府擔保，眾所周知隨著銀行業(yè)競爭加劇和儲戶風險意識的提高，銀行的資信水平將日益重要，四在金剛在這方面占盡先機。另一方面，股份制商業(yè)銀行的市場份額則在過去幾年里大幅度增長，呈獻追趕之勢；外資銀行來勢洶洶，大有分一杯羹之意。

相信大家都有感受，自去年6月余額寶上線之后，互聯(lián)網(wǎng)公司、支付平臺、銀行、基金公司均緊鑼密鼓地推出各種名字帶“寶”的貨幣基金產(chǎn)品。互聯(lián)網(wǎng)貨幣基金的興起加劇銀行存款競爭，各大銀行都受存款搬家和貸款規(guī)模萎縮雙重夾擊，被迫絕地反擊。據(jù)知情人士透露，為防止活期存款都搬家到余

額寶，招行最先對資金轉(zhuǎn)出到支付寶設置限額，隨后工行、農(nóng)行亦跟進。在去年6月余額寶上線后基金規(guī)模快速增長至千億元的壓力下，各家中小銀行紛紛上調(diào)利率，各國有大行受央行窗口指導、成本費用壓力等因素影響，極力控制存款成本。但隨著利率市場化的推進，未來銀行競爭格局將更激烈、殘酷。

目前吉利農(nóng)商銀行面臨三方面的壓力：首先是越來越多銀行上浮存款利率的趨勢；其次是市場資金面偏緊，各銀行紛紛采取招數(shù)攬儲；第三是互聯(lián)網(wǎng)金融也加入攬儲陣營，對銀行沖擊不小。由于銀行業(yè)經(jīng)營的內(nèi)外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生顯著變化，加快利率市場化改革步伐已是大勢所趨，過度依賴存貸款業(yè)務，主要依靠利差支撐利潤的盈利模式已日益難以為繼。

形勢是嚴峻的，但并非我們沒有機會發(fā)展。國家鼓勵發(fā)展混合所有制經(jīng)濟，對農(nóng)村商業(yè)銀行完善產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)有巨大促進作用。農(nóng)村商業(yè)銀行改革成功的關(guān)鍵是普遍建立了以私人企業(yè)股權(quán)為主體的混合所有制產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，解決了長期以來產(chǎn)權(quán)不明、責權(quán)不清的問題。同時，鼓勵員工持有股權(quán)，使資本所有者和勞動者形成了利益共同體，員工關(guān)注企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力普遍增強。十八屆三中全會對混合所有制經(jīng)濟的肯定，對農(nóng)村商業(yè)銀行進一步深化產(chǎn)權(quán)改革、完善混合所有制的農(nóng)村商業(yè)銀行將是巨大的促進。十八屆三中全會《決定》強調(diào)發(fā)展普惠制金融，鼓勵金融創(chuàng)新，豐富金融市場的層次和產(chǎn)品，這既對農(nóng)村商業(yè)銀行加快發(fā)展、改善服務提出了要求，也為農(nóng)村商業(yè)銀行發(fā)展提供巨大機遇。

面對這種前有老牌勁旅，后有新興之秀的困難環(huán)境下，順應利率市場化改革，加快業(yè)務創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新，真正提升核心競爭力才是當務之急，也是銀行業(yè)謀求發(fā)展的根本。

方向性的大旗已經(jīng)擎起，前進的號角也早已吹響，高瞻遠矚落實起來就是腳踏實地，銀行競爭力的提升細化到具體工作上就是每個網(wǎng)點提升競爭力，作為基層的一名員工，我最關(guān)注的是如何做好本職工作，并富有創(chuàng)造性的提升網(wǎng)點的競爭力。

（一）加強網(wǎng)點的科學規(guī)劃，優(yōu)化網(wǎng)點布局

要根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化的推進、城市中心的轉(zhuǎn)移、新農(nóng)村建設等實際情況，不斷加大渠道優(yōu)化建設的工作力度，確保網(wǎng)點規(guī)劃與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合。在控制營業(yè)網(wǎng)點總量的前提下，綜合考慮各地區(qū)的經(jīng)濟總量、金融環(huán)境、人口規(guī)模、收入水平和發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩氐幕A上，對發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域重點關(guān)注、加大投入。網(wǎng)點規(guī)劃管理應緊跟城市規(guī)劃，及時掌握城市發(fā)展新動向，保持網(wǎng)點布局的適應性，在新建商務商業(yè)區(qū)、新建中高端居民區(qū)、新建商貿(mào)物流區(qū)、城鎮(zhèn)新區(qū)以及地鐵、高鐵、機場和車站等交通樞紐周邊提前規(guī)劃。把握同業(yè)競爭優(yōu)勢大局，關(guān)注重點區(qū)域和發(fā)展?jié)摿^大區(qū)域的同業(yè)競爭狀況，保持銀行在該類區(qū)域網(wǎng)點數(shù)量的同業(yè)競爭和領(lǐng)先優(yōu)勢。通過加強對銀行機構(gòu)網(wǎng)點建設的長遠考慮和統(tǒng)籌規(guī)劃，著力完善網(wǎng)點布局，持續(xù)推進網(wǎng)點經(jīng)營轉(zhuǎn)型，不斷提高網(wǎng)點軟實力。

（二）強化績效評價管理，完善激勵約束機制

要建立健全科學合理、績效匹配的考評體系，定期對網(wǎng)點進行綜合考核評價，動態(tài)調(diào)整網(wǎng)點業(yè)態(tài)，采取硬件指標和軟件指標相結(jié)合，定量指標和定性指標相結(jié)合方式。定量指標一方面從網(wǎng)點整體優(yōu)化考評，包括效益貢獻、經(jīng)營發(fā)展和轉(zhuǎn)型發(fā)展指標；另一方面從個人及對公專業(yè)類考評，如客戶發(fā)展、產(chǎn)品銷售、金融資產(chǎn)、業(yè)務量、可分流率等，專業(yè)類指標按照網(wǎng)點各指標的存量和增量折算后綜合計分。定性指標從客戶滿意度、服務質(zhì)量、風險管理以及網(wǎng)點協(xié)同服務能力等方面進行考核。考評結(jié)果與經(jīng)營資源分配、人員崗位評價掛鉤。一是在服務設施建設、營銷宣傳費用、理財產(chǎn)品等分配上按評價結(jié)果梯度分配資源。二是要與客戶經(jīng)理考核掛鉤，結(jié)合客戶經(jīng)理個人績效考核綜合評定；三是要與網(wǎng)點負責人考核掛鉤，建立營業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營業(yè)績與網(wǎng)點負責人職業(yè)規(guī)劃的聯(lián)動機制，調(diào)動網(wǎng)點負責人工作積極性；四是要與綜合柜員考核掛鉤，在柜員等級評定上充分體現(xiàn)。

（三）優(yōu)化業(yè)務處理流程，提高網(wǎng)點經(jīng)營效率

一是進一步優(yōu)化業(yè)務處理環(huán)節(jié)。簡化重復授權(quán)和其他內(nèi)部重復處理環(huán)節(jié)，優(yōu)化業(yè)務處理及打印功能，減少或整合交易代碼，實施業(yè)務流程綜合改造，切實實現(xiàn)一次填單、一次輸密、一次授權(quán)、一次打印，全面提高業(yè)務處理效率。二是進一步加快業(yè)務集中處理步伐。要逐步實行網(wǎng)點物流集中配送管理，解決網(wǎng)點在空白憑證領(lǐng)用、資料領(lǐng)取、機具配置上的工作壓力，充分發(fā)揮后臺服務支撐能力。三是因地制宜創(chuàng)新業(yè)務管理要求。適應網(wǎng)點崗位及人員優(yōu)化配置要求，按照以客戶為中心的原則，在滿足風險控制的條件下，創(chuàng)新業(yè)務管理制度，適當允許網(wǎng)點員工內(nèi)部兼職兼崗。

（四）完善教育培訓體系，提升網(wǎng)點員工素質(zhì)

農(nóng)村商業(yè)銀行要緊緊圍繞改革發(fā)展的需要，適應新時期經(jīng)營轉(zhuǎn)型和人才強行建設需求，以崗位職責和專業(yè)認證為基礎，以新產(chǎn)品、新業(yè)務、新技能和新舉措為內(nèi)容，構(gòu)建多層次、多方位、多途徑培訓體系。按照項目管理培訓流程，分層分類組織培訓，采取網(wǎng)絡大學、集中面授、考察學習、駐點輔導等多種培訓方式，利用案例分析、情景演練、實務操作、經(jīng)驗交流等授課形式，不斷提高培訓質(zhì)量，提升培訓效果。積極鼓勵網(wǎng)點員工參加 AFP、CFP

等資格認證，逐步培養(yǎng)一支業(yè)務嫻熟、服務規(guī)范、具有綜合營銷技能和市場開拓能力的網(wǎng)點經(jīng)營團隊。

《菜根譚》中有一句話：人心一真，便霜可飛，城可隕，金石可鏤。相信在行領(lǐng)導的帶領(lǐng)下，全行上下齊心協(xié)力，穩(wěn)步提升網(wǎng)點競爭力，吉利農(nóng)商銀行的明天將會更美好。

我的演講完畢，謝謝大家。

第五篇：如何提高店面競爭力

12、怎樣提高店面競爭力：

區(qū)域市場是由很多不同的商圈構(gòu)成的，不同的商圈又有不同的競爭格局。如果想要在區(qū)域市場占得競爭優(yōu)勢，我們必須占領(lǐng)區(qū)域市場的主要的商圈。如果加盟商條件具備，可以進駐一些大中型商場，或在不同商圈開設專賣店。如果單個商圈較大，還可以考慮在一個商圈開設多家皮具專賣店。在這里我們通過對區(qū)域市場的店面競爭因素進行分析，了解店面提升綜合競爭優(yōu)勢的方法，達到獲得區(qū)域市場的競爭優(yōu)勢的目的。一般來說，區(qū)域市場的皮具需求量在一個時間段內(nèi)是相對恒定的，由于區(qū)域市場品牌定位、店面位置、產(chǎn)品風格、產(chǎn)品價位等諸多方面的不同，所以這個需求數(shù)量的分配也是不同的，需求量的分配與店面綜合競爭優(yōu)勢息息相關(guān)，提高店面綜合競爭優(yōu)勢就能有效的提升市場占有率，提高店面贏利水平，店面的綜合競爭優(yōu)勢是由以下幾個方面構(gòu)成： 1)店面位置

店面位置是指店面所屬的商圈和店面在商圈中的位置，店面位置是的好壞是店面成功經(jīng)營的關(guān)鍵，所以開店前的選址工作是非常重要。一個城市可能存在多個商圈，但由于商圈形成時間有早有晚，所以商圈之間也有很大的差別。商圈的好壞與商圈的位置、交通、商業(yè)氣氛、成熟度、周圍的環(huán)境等是息息相關(guān)的。一般在城市步行街、繁華地段、大型百貨超市附近的商圈都是有價值的商圈，這些地段人流聚集，消費能力較強，品牌眾多，非常適合開設專賣店。

在選擇好商圈以后，我們需要根據(jù)商圈的特性選擇專賣店店址。選店要根據(jù)人流量、人流方向、人群聚集點、店面費用、大小、能見度、店面周圍環(huán)境、同行分布情況等進行初步評估，然后進行立地調(diào)查、預估營業(yè)額等工作。由于選店工作的可控性差，好位置往往是可遇不可求的，所以我們要通過各種手段獲取大量的店面信息，逐個篩選，這是一個時間相對較長的工作，要有足夠的耐心。雖然店面綜合競爭力不單是靠店面位置決定的，但店面位置占了相當大的比重，這是絕對不能忽視的。

2)形象

店面的形象就好比人的形象，我們往往會從一個人的五官長相、身材、穿著打扮、內(nèi)在氣質(zhì)對人進行評估，消費者評價一個店的優(yōu)劣也有相似之處，他們會從店面位置、店面大小、裝修形象、品牌形象、店面陳列、貨品、員工素質(zhì)等多方面進行評價。評價的時候他們往往會設定一個參照物，而顧客設定的參照物又恰好是你的競爭對手的店面，所以店面形象不能低于競爭對手，否則我們便會在競爭力上略輸一籌。店面形象包括裝修形象、產(chǎn)品形象和人員形象。由于良好的形象也會給顧客留下良好的印象，所以提升店面形象也是提升店面競爭力的一個重要環(huán)節(jié)。

3)氣氛

良好的銷售氛圍是做好店面銷售的前提。由于顧客比較容易受到氣氛的感染和影響。因此營造良好的銷售氣氛對于提高顧客的進店率和成交率有很大的幫助。我們常常會因為某些氣氛的感染做出一些購買決定，所以氣氛營造在銷售過程中的作用是不可忽視的。

銷售氣氛營造包括櫥窗、貨柜的布局、產(chǎn)品陳列、品牌廣告、節(jié)假日氣氛營造等內(nèi)容。櫥窗、貨柜的布局應考慮人流方向，原則應讓顧客方便進出，吸引顧客注意力。產(chǎn)品陳列是通過燈光、擺位、裝飾陪襯托等手法突出產(chǎn)品的特點，強化產(chǎn)品價值。售點廣告的作用是引起顧客的注意，強化顧客的心理感受，營造銷售氛圍。

4)產(chǎn)品

產(chǎn)品是整個營銷過程中的主角，由于現(xiàn)在的市場是買方市場，所以我們要用消費者的眼光去看我們的產(chǎn)品，因此在確定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、組織產(chǎn)品的時候，我們需要對營銷環(huán)境進行仔細調(diào)研，了解當?shù)氐南M水平，消費習慣和流行趨勢。我們可以通過觀察其它皮具店面的銷售情況結(jié)合自己店面的銷售分析，合理組織產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品出樣率，作好產(chǎn)品組織工作。

5)價格

其實我們所說的價格不單指商品本身的價格，很多情況下我們是看產(chǎn)品的性價比，由于地方經(jīng)濟水平的不同、產(chǎn)品價格對生意的影響也有不同。如果當?shù)叵M水平較低，我們就可以多組織一些低價位的產(chǎn)品或特價商品進行銷售。在價格問題上，我們必須迎合當?shù)厥袌龅南M特征。只要產(chǎn)品性價比能超越競爭對手，我們的競爭優(yōu)勢就會凸顯出來。

6)促銷

促銷活動是商家最常采用的一種提升銷量的手段，但促銷活動不是越多越好，促銷活動不能影響品牌在消費者心中的形象，一般情況下，我們采用促銷活動的目的是提高銷售業(yè)績、處理過季產(chǎn)品、抵消競爭對手的促銷攻勢，促銷活動一般是在節(jié)假日或季末進行，促銷活動應根據(jù)具體情況靈活設置。

7)廣告?zhèn)鞑?/p>

廣告?zhèn)鞑サ淖饔檬蔷薮蟮模放茝V告?zhèn)鞑セ顒拥姆绞揭彩嵌喾N多樣的，簡單來說，廣告就是廣而告之，傳播活動主要是通過一些企業(yè)活動來進行品牌傳播。在經(jīng)營過程中我們應根據(jù)實際情況，適量投放廣告。例如在促銷活動之前作一些電視字幕廣告、散發(fā)宣傳單張、張貼海報、強化售點廣告等吸引目標顧客的關(guān)注。廣告?zhèn)鞑ナ堑昝娓偁巸?yōu)勢的一個重要組成部分，通過廣告?zhèn)鞑セ顒涌梢宰尭嗟娜肆私馕覀兊钠放啤a(chǎn)品和服務，獲得更多的消費者認同。

8)店面管理

良好的店面管理可以有效地提升店面的銷售業(yè)績，店面管理包括的內(nèi)容較多，由于店面經(jīng)營活動所涉及到的人、財、物均需要管理，所以我們必須建立完善的管理制度和工作流程，并堅持不懈予以實施。只要店面管理體系明確并實施到位，店面的經(jīng)營業(yè)績就會得到很大的提升。

9)員工素質(zhì)

店面人員素質(zhì)直接影響店面業(yè)績，并且影響是巨大的，員工的專業(yè)技能、心態(tài)與店面的成交率有很大關(guān)系。我們必須加強培訓工作，通過培訓，樹立員工信心，提高工作熱情，讓員工掌握特許經(jīng)營的精髓和銷售技巧，提高員工素質(zhì)和實戰(zhàn)能力，才能超越競爭對手，獲得競爭優(yōu)勢。

10)顧客管理

顧客管理工作是專賣店的一項重要工作，顧客管理工作是通過一定的手段實現(xiàn)的，我們應該通過VIP卡管理顧客，獲取顧客資料，加強與顧客的溝通和信息傳遞工作，通過一些額外的優(yōu)惠或服務，提升顧客忠誠度，讓老顧客帶新顧客，形成品牌在區(qū)域市場的良好口碑。

11)服務水平

專賣店不但要銷售良好的產(chǎn)品，還要注重銷售服務工作，服務水平的高低，與專賣店的業(yè)績息息相關(guān)，所以，我們要通過規(guī)范化管理，提升人員素質(zhì)、加強售前、售中及售后服務水平，提供超越顧客預期的服務來獲得顧客認同，12)統(tǒng)計分析

統(tǒng)計估計分析包括對貨品的統(tǒng)計分析和客流情況、成交率、顧客反應等的統(tǒng)計分析，通過統(tǒng)計分析，我們可以了解營業(yè)情況、商品走勢、顧客反應、業(yè)務能力等實際情況，提出針對性措施，靈活調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，組織促銷活動，加強店面培訓、管理，獲取更大的競爭優(yōu)勢。

13)競爭分析

專賣店的發(fā)展離不開周圍的環(huán)境，環(huán)境對生意的影響是很大的，很多店面有一些這方面的意識，但很少把它作為一個重要課題進行研究，比如，我們常常會遇到對手搞促銷，對手有意放低價格與我們競爭等情況，所以我們要注意觀察市場，及時獲取市場信息，積極主動的采取措施，應對各種競爭壓力。

通過以上分析，我們可以看出，店面經(jīng)營是一個系統(tǒng)的工程，這個系統(tǒng)每個環(huán)節(jié)都是關(guān)聯(lián)的，我們只有邊發(fā)展、邊創(chuàng)新，不斷超越對手，才能獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢。

13、專賣店如何提升銷量：

專賣店要在激烈的市場競爭謀求生存與發(fā)展，提升專賣店的銷售業(yè)績，提高店面的盈利能力，經(jīng)營者就必須要對市場有充分認識。所謂市場，對專賣店來說就是購買我們產(chǎn)品的消費者構(gòu)成的群體，我們所說的培育市場就是維護、培育購買我們產(chǎn)品的消費者。一般情況下，專賣店按所處的商圈、位置、人流量不同，操作方法也有所區(qū)別，人流量大的店面是通過裝修、廣告、陳列、氣氛的營造吸引顧客進店，并通過豐富的貨品、特價、促銷價、導購手段提高顧客成交率，提升銷售量，提高盈利能力。人流量較小的二、三級城市店面，除了采用以上方法，還必須將顧客維護作為日常工作的重點，俗話說：“大城市靠人流，小城市靠人情”就是這個道理。一個專賣店位于某個特定的商圈特定的位置，它的顧客屬性在短時間內(nèi)是不會有太

大變化的，所以我們必須對專賣店的消費群進行系統(tǒng)的分析，了解顧客需求、流行趨勢，消費習慣等，合理組織的產(chǎn)品，引導消費，培育市場，正確面對市場競爭，認真分析競爭對手，進行自我診斷，找到有效的方法提升店面綜合競爭力，專賣店才能保持良性的發(fā)展。由于專賣店商圈、位置、裝修等已經(jīng)形成定局，要想從這幾個方面實行突破，是比較困難的，所以我們應根據(jù)實際情況從提高顧客進店率和成交率方面提升店面的銷售業(yè)績。

1)、如何提高專賣店的顧客進店率

在自然條件下，店鋪所屬商圈級別、店址選擇、店面裝修及交通環(huán)境等因素直接影響顧客的進店率，在這里我們主要探討在以上因素不變的情況下，如何提高顧客進店率，我們可以將進店顧客分為自然進店顧客和被吸引進店顧客兩類進行分析，進店顧客一是順路進店閑逛的顧客，一類是對皮具有實際需求的顧客，不管顧客是屬于哪一類顧客，提高顧客進店率自然會提升店面銷量，進店閑逛的顧客，可能是明天的潛在顧客，當看過千黛名媛皮具以后，在下次買包貨比三家的時候，自然會想起千黛名媛皮具，對皮具有實際需求的顧客只要能看到自己中意，價格又能接受的產(chǎn)品時，就會成為我們的消費者，所以我們應采取一定的措施，提高顧客的進店率。一般來說，在某個商圈的某一時段，買包的顧客總數(shù)量變化不大，誰的生意好就是誰能留住顧客。由于顧客通常會有貨比三家習慣，所以只要我們提高店面的能見度，提升店面的整體形象，我們就有機會獲得消費者的垂青。

提升顧客進店率，我們通常采用“請進來，走出去”的辦法，下面就一些提高進店率的方法和大家一起探討：

（1）良好的店面形象吸引顧客進店：整潔干凈的店面形象，可以給顧客良好的第一印象，專賣店應注意門前干凈整潔，無障礙物影響顧客進店，門口廣告畫面應及時更新，促銷海報用水牌張貼放在醒目位置，店內(nèi)陳列應充分體現(xiàn)產(chǎn)品價值感，布置專門的特價區(qū)域，用醒目的廣告招貼標注特價產(chǎn)品價格，通過燈光、電視廣告畫面、聲音或陳列等手段營造店面銷售氣氛，吸引顧客進店，這是店面自然銷售的基礎。

（2）利用廣告促銷活動手段把顧客請進來：通過一定的廣告促銷宣傳活動，可以將顧客請進專賣店，我們可以在專賣店門口用醒目的廣告或店內(nèi)的促銷活動氣氛將路過店面的顧客吸引進店；用各類路牌、車體廣告吸引顧客的目光，宣傳專賣店；配貨中心也可組織專賣店進行聯(lián)合廣告，在一些有影響力的報刊登載促銷廣告信息，并分攤費用，使各專賣店能夠以少量的宣傳費用達到最大的宣傳效果；另外，專賣店還可以在繁華的路段設點辦理VIP卡，散發(fā)店面宣傳資料，讓顧客拿宣傳資料或VIP卡到專賣店領(lǐng)取小禮品來提高顧客進店率和店面影響力，給顧客留下良好的印象，培養(yǎng)潛在的顧客。千黛名媛皮具荊門專賣店店址在黃金的商圈邊緣地帶，但是通過在黃金商圈設點散發(fā)宣傳資料、禮品券及辦理VIP卡等手段引導顧客進店領(lǐng)取禮品，當月業(yè)績迅速提升兩萬多元。

（3）聯(lián)合促銷可促使不同行業(yè)共同利用顧客資源：聯(lián)合促銷是通過一定的方式，將不同行業(yè)的顧客加以整合，實現(xiàn)共享顧客的一種促銷手段。不同行業(yè)之間的橫向聯(lián)合，不僅不會影響雙方的銷量，還可以共享顧客資源，對雙方都有好處。例如同品牌女裝或內(nèi)衣聯(lián)合促銷。

2)、如何提高店面成交率：

顧客進店率是銷售額提升的前提和基礎，但提高成交率才能確保店面獲得更多的利潤。影響店面成交率的因素主要有以下幾方面：

(1)、提高產(chǎn)品出樣率和保持合理的產(chǎn)品庫存：專賣店貨品出樣率和貨品存量直接影響店面銷售，進店顧客或多或少都對皮具產(chǎn)品有某種需求或愛好，當貨品出樣率豐富的時候，顧客挑選余地較大，挑中的機率相對較高，因此提高產(chǎn)品出樣率是提高成交量的有效辦法，專賣店應及時更新貨品，貨品存量不足時應及時補貨，一般情況下，有新貨到店，前十天的生意就會較好，以后隨時間的推移，生意會逐漸下滑，原因很簡單：好賣的產(chǎn)品都賣掉了。所以專賣店應及時補貨，提高產(chǎn)品出樣率，保持合理的產(chǎn)品庫存，經(jīng)常變換貨品陳列位置和陳列方式，給顧客常新的感覺。

(2)、配合配貨中心及時對產(chǎn)品銷量、存量、貨品走勢、暢銷、滯銷貨品進行分析，科學合理地組織貨品：專賣店應注意貨品的組織、陳列和管理，專賣店的貨品組織應針對當?shù)氐牧餍汹厔荩瑵M足顧客的需求，如果專賣店經(jīng)營者只是以自己的喜好組織貨品，就會導致貨品適應面窄，貨品吸引的也只是跟自己審美觀相似的消費群體。千黛名媛皮具擁有強大的產(chǎn)品研發(fā)隊伍和強大的產(chǎn)品研發(fā)能力，我們應該充分利用我們的優(yōu)勢，組織品類較為齊全的貨品。專賣店還要與配貨中心密切配合，根據(jù)ERP系統(tǒng)的分析結(jié)果，對貨品的走勢進行分析，及時調(diào)換滯銷貨品，補充暢銷貨品。同時，專賣店還要根據(jù)銷售特點盡量組織適合當?shù)厥袌鲂枨蟮呢浧罚瑢⒇浧穬r格組織管理好，以中檔消費為主力，適當用特價產(chǎn)品向下覆蓋部分市場，爭取更多的消費人群。

(3)、正確運用特價手段處理滯銷或剩余貨品:

特價策略是在換季之前針對部分滯銷或少量的剩余貨品進行降價銷售的一種策略，因為消費者購買商品的時候是以商品的性價比對商品進行衡量的，滯銷或剩余貨品在實行特價后，性價比明顯上升，貨品流通速度自然加快，特價策略的采用，一方面可以提升店面的銷售業(yè)績，為品牌培育更多的消費群體，一方面可以減少配貨中心的庫存壓力，使配貨中心資金鏈活躍起來，便于組織更多的新貨，提升店面銷售業(yè)績，這是一個良性的循環(huán)方式。部分加盟商認為公司100%退換貨品，不配合公司的特價政策，滯銷貨品全部退回配貨中心，結(jié)果生意越做越差，為什么呢？因為我們退回的貨品不會自動消失，退回貨品最終還是要回到專賣店銷售，而配貨中心反而會因為庫存壓力加大減少新品的訂貨量，因此市場上流通的新貨也會減少。新貨減少必然導致市場萎縮，加盟店無錢可賺，所以加盟店不配合公司的銷售政策，最終是自己害了自己。我們不但要積極配合公司的特價策略，還應該將部分剩余的尾款主動降價予以處理，避免尾款留存貨架，提高貨架的有效使用率。

部分產(chǎn)品特價會減少我們的利潤空間，但可以在提前處理滯銷剩余貨品，相對季末清倉，特價策略是在產(chǎn)品將滯未滯時進行處理，可以避免更大的利潤損失，有效地吸引部分中低的消費群體，讓他們?nèi)ピ囉茫チ私猓斔麄冇X得我們的包比其它的包更好的時候，他就會成為我們的忠實消費者，這也是培育市場，打擊競爭對手的最好手段。另外，特價貨品最好集中陳列，形成陣勢，配合一些廣告招貼，形成一定的銷售氣氛，以達到吸引顧客進店、提高店面盈利能力的目的。

(4)、正確激勵和管理導購人員，提升導購成交能力：

導購人員對店面的盈利能力起著作至關(guān)重要的作用，正確激勵和管理導購人員是店面經(jīng)營成功的關(guān)鍵因素之一，導購的服務質(zhì)量和導購水品直接影響顧客成交率，所以專賣店應建立健全各項管理制度，提供有競爭力的薪酬體制，加強導購人員工作心態(tài)和工作能力培訓，激發(fā)導購潛能。我們目前面臨的的主要問題是進店人數(shù)不少，但成交率低。這種問題的出現(xiàn)，一方面是因為貨品組織管理不到位，一方面與導購人員的心態(tài)和導購能力有直接的關(guān)系，顧客進店無論是閑逛還是準備購買產(chǎn)品，導購人員都應該盡力說服顧客產(chǎn)生交易。很多導購人員在顧客進店歡迎光臨，顧客轉(zhuǎn)完一圈就歡迎下次光臨，顧客看包時稍微介紹一下，說來說去就幾句話，問她顧客為什么不買，她會告訴你顧客只是看看，她們并不明白，顧客看看就是在貨比三家，顧客越是看看越表明有購買欲望，只是因為還沒了解到我們的競爭優(yōu)勢，所以還在猶豫，還在比較！作為導購人員應充分了解顧客需求，同顧客認真交談，根據(jù)顧客需求向顧客進行推薦，做好顧客的專業(yè)顧問，獲取顧客的好感，消除顧客的防御心理，引導顧客順利成交。做好以上工作，就算顧客沒有成交，也會給顧客留下良好的印象，貨比三家后，顧客回頭的機率就會大增。為沒成交找客觀原因的導購就是不稱職的導購，這樣的導購根本就是老板請來看包的保安！

下面就導購人員的管理激勵方面提供一些意見，供大家參考。

①慎選導購人員：專賣店應慎選導購人員，杜絕任人唯親：招募導購人員時，應全面考核導購人員，要做到寧缺毋濫。對已有的導購人員應布置合理的銷售任務，設立獎懲激勵機制，實行末位淘汰制度，使導購人員產(chǎn)生緊迫感，發(fā)掘培養(yǎng)一些優(yōu)秀導購人才。

② 幫助導購人員樹立正確的工作心態(tài)，提升導購水平：

專賣店應經(jīng)常開會學習，分享導購經(jīng)驗和導購心得，每天要求導購人員集體找到三款包的賣點，并熟記，每星期定期考試，對不合格人員予以懲罰，對優(yōu)秀人員予以獎勵。要求導購人員樹立顧客進店就是買包，沒有成交就是自己還沒給顧客介紹到位的觀念，對成交和未成交的顧客予以總結(jié)，找到成交的突破口。③通過一定的方法，將導購潛能逼出來：因為客觀條件的限制，導購人員也有好有差，通過培訓提升導購水平可以收到一定的效果，但時間相對較長，所以我們要用一定的管理方法將導購人員的工作心態(tài)和導購技能逼出來。我們都知道，要順利成交，首先應該了解顧客需求，導購人員不與顧客交談，就無從了解顧

客需求。所以我們要求導購應與顧客進行充分的交流，我相信，每個專賣店的導購都有一定的工作經(jīng)驗，但如何與顧客交流可能會存在一些問

題，但與顧客交流太少才是專賣店最大的問題，所以我們不要怕導購說錯，就怕導購不說，因為導購說過之后，她能看到顧客的反應，知道自己哪些說的好，哪些說得差，她會明白自己有哪些問題處理不好，如果她說的很好，她就會更加自信。所以我們應該要求導購對每個顧客的接待時間不少于二十分鐘，不到二十分鐘，導購必須向店長解釋原因，店長可就導購提出的問題當場給導購解答，并要求導購在下次不要再發(fā)生同樣的問題。實行這種制度一段時間后，對于接待顧客時間偏少，成交率較低的導購應予以淘汰。因為要接待顧客二十分鐘，導購自然會想盡一切辦法留住顧客，她們會充分了解顧客需求，不斷向顧客推薦產(chǎn)品，同顧客進行交流，而這一切，都是成交的必要條件。經(jīng)過積極的努力，導購水平會得到極大的提升，店面成交率也會得到長足的提升。在實行以上方法的同時，我們也應該為導購設定一個可以實現(xiàn)的目標，那就是每天多成交一個包，也就是將每天平均銷售額提升三百元以上。

(5)、加強顧客管理，主動尋找目標顧客：

① VIP顧客的管理

：VIP顧客的管理是專賣店必須重視的一項工作，我們應該與VIP顧客保持良好的關(guān)系，不定期向VIP顧客提供新品上市、打折等信息，為其提供保養(yǎng)服務，在重大節(jié)日向她們發(fā)放禮品，吸引她們再次光臨，提供各種優(yōu)惠條件，促使她們再次消費或轉(zhuǎn)介紹，利用VIP顧客的轉(zhuǎn)介紹擴大顧客群。

② 把握好潛在的顧客：凡是進店的顧客我們都要認真對待，為其提供咨詢服務，與顧客親切交談，了解顧客需求，促成交易并給其留下良好的印象；通過各種宣傳活動，挖掘競爭對手的顧客。

③ 主動尋找目標顧客：專賣店可以利用年節(jié)或一些企事業(yè)單位的會議，發(fā)展一些團購業(yè)務，團購業(yè)務可以利用自己的關(guān)系網(wǎng)絡，或聘請一些有豐富關(guān)系網(wǎng)絡的兼職人員，提供底薪加提成的模式，發(fā)展團購業(yè)務。總之，專賣店經(jīng)營者應改變經(jīng)營觀念，將自己融入一個大的集體當中，以大局出發(fā)，不要抱著一個包就要賺多少錢的觀念，只要有利于競爭和發(fā)展，我們就要去做。在市場競爭中，只有比競爭對手強才能把顧客吸引過來。專賣店只要對經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)不斷改善，提高店面的綜合競爭能力，才能成為真正的勝利者。