第一篇：物業管理中保安的三個角色

物業管理中保安的三個角色

物業管理是房地產綜合開發的延續和進一步完善，在現代化的城市管理和房地產經營管理中起著重要的作用。物業管理作為適應市場經濟的一種先進管理模式，已逐漸被業主和政府相關部門所重視，做為物業管理行業的保安又該何自處，他所起到的作用和價值又有多大呢？

綜合來說，物業管理的保安服務性質可以從以下幾個方面來理解：

1、它所服務的實施依據是物業管理服務合同；

2、它的使施主體是物業管理單位；

3、服務目的是維護物業管理劃定區域內的公共秩序；

4、它的界限是做好防范性的安全保衛活動。它所扮演的“三重”角色是服務員、消防員和保安員。

一、角色

（一）服務員

物管企業的保安員始終處在一線前沿，直接面對業戶，是企業的窗口，保安員每時每刻的言行舉止、服務水平都直接體現了物管企業的整體形象、管理水平和服務意識。為此加強保安員的職業道德、服務意識、業務知識、服務技巧等各方面的培訓是十分重要的。只有這樣才能使其做到愛崗敬業、精益求精，在工作中變的有主動性和創造性。而物業管理企業服務水平也就得到了全面提高和保證。所以說做好一個熱情周到的服務員應是保安從業人員的基本要求和努力追求的目標。

角色

（二）消防員

物業管理的服務性質決定了對所管區域的消防安全責任，所以說保安員又是消防管理工作的中堅力量，從日常的巡視、檢查，到發現火險、撲救、滅火等，每一個環節保安隊員都肩負著重要職責。所以加強對保安消防管理知識、滅火自救等技巧的培訓尤為重要，只有使他們熟練的掌握了消防管理的相關知識，加上不定期組織的消防演習，讓他們積累一定的豐富的實戰經驗，使其綜合素質得到有效提高。在工作中學到更多的知識，掌握更大的本領，獲得更多的成就，這樣做無疑會使保安員感到從事保安工作的優越性和充實感，更加熱愛本職工作，熱愛物業管理行業，擁有了成就感、自豪感，工作自然會更加努力。消防管理好了，火險隱患少了，業主、客戶高興了，政府部門滿意了，物業管理企業的聲譽就好了，在市場上的競爭力自然也就強了。

三、機智勇敢的保安員.物管企業的保安服務是維護物業管理區域內的公共秩序，并提供安全防范。因此，物管企業的保安員不同于其他行業的保安，不僅要身體強健，更要服務意識強，頭腦靈活、機智勇敢、臨危不懼、樂于奉獻。為了確保物業管理保安服務質量，物業管理企業在聘用保安員時要把好“三關”，即招聘關、考核關和培訓關。首先要從源頭抓好，即在招聘保安員時要選擇優秀退伍軍人、黨員、團員，他們紀律性很強，綜合素質高，集體意識好，又好學上進，具備從事物業管理服務的先決條件；其次，要嚴格認真進行考核，能否勝任物業管理保安服務這項工作，需要基本的理論知識測試和相應的軍事考核，物業管理面對不同的業主、客戶，長期需要做好溝通、解釋等工作，沒有一定的溝通能力顯然不行，當然體質不行那就更不用說；再次，周密細致的培訓長抓不懈，從應知應會、崗位職責、服務流程等基礎知識抓起，進行反復的培訓、學習，并及時考核、檢查，發現“落伍者”，要立即采取措施，或培訓合格后再上崗，或辭退，決不能姑息養閑，影響整個隊伍的服務標準和工作成效。總之，機智勇敢的保安是物業管理保安服務的基本要求，一名稱職、合格的物業管理保安員必須具備機智勇敢這個先決條件。

第二篇：淺談物業管理中的保安責任問題

淺談物業管理中的保安責任問題

物業管理保安服務中發生的矛盾主要集中在兩個方面：一是業主的人身、財產安全在物業管理區域內受到侵害引發訴訟；二是日常管理中引發的糾紛。保安人員處在物業管理第一線，和業主有最頻繁的接觸，容易引發沖突。而一旦發生沖突，則報端網站等媒體大多口誅筆伐，對物業管理企業進行曝光指責，使得物業管理企業名聲受到損害。

由此，反思我們物業管理制度的設計，通過比較可以看出，國外大部分地區的物業管理對治安和安全防范管理的介入都較淺，包括美國、加拿大、日本、法國、丹麥等國，有的完全不介入社會治安等公共安全事務，而大多則只配備極少量的人員負責公共秩序的維護。在發達國家的大型社區，對秩序的維護更多的采用技防而不是人防，例如在關鍵部位設置24小時攝像，發生安全問題時派人到現場參與調解，需要時向公共安全管理部門提供情況。因此，在物業管理區域幾乎見不到物業人員，矛盾和沖突也極少發生。我國大陸物業管理發源于廣東沿海地區，在起步階段就把保安擔負的安全管理工作作為亮點納入了服務范疇。多年來，物業管理保安在積極協助公安部門開展治安、消防、交通安全管理，在處理突發事件，消除安全隱患，維護城市的安寧和業主的安全方面發揮了積極的作用。但是在早期的管理中，行業自身也存在夸大保安作用的問題。有的企業就大肆宣傳有了物業管理保安24小時值崗和巡邏，管理區域內偷盜等刑事案件可以杜絕，業主的人身和財產安全就可以得到保障等等。物業管理企業都配備了大量的保安人員，有設崗值勤的，有流動巡邏的，大多按類似警服著裝，給業主以準警察部隊承擔治安管理的印象。包括1984年建設部頒布的《城市新建小區管理辦法》（以下簡稱《辦法》）也提出：“住宅小區管理是指對住宅小區的房屋建筑極其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治”。由此可見這個階段的物業管理把安全管理放在較為重要的位子上，從而導致社會各方面對物業管理的治安責任看得較重。此間，深圳、上海、北京都發生過在管理區域內家庭財產被盜甚至業主被殺害的事件，業主狀告物業管理企業并提出巨額索賠，使物業管理承受了巨大的壓力，也引發了業內對物業管理承擔安全防范事物責任和能力的再思考。

2003年9月，國務院頒布了《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），《條例》明確了物業管理職責為：“物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”。《條例》與1984年建設部《辦法》相比，對物業管理承擔的安全事務管理作了重大的調整。通過對《條例》分析可以看出其中三層意思：首先明確了

物業管理是“維護相關區域秩序”，并非對住宅小區的治安管理，不負有保障業主和住戶人身財產安全的責任；其次明確了“物業管理企業應當協助作好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部們報告，協助做好救助工作”。平時協助安全防范，發生事故及時報告和協助救助是物業管理應承擔的三項任務；再次是在相關條款中規定了“雇請保安的，應當遵守國家有關規定”。從該法規看當屬選擇性規范，它并不強制規定物業管理必須設置保安崗位以及承擔保安責任。

從法理上說，物業管理維持秩序和協助安全性防范工作的服務屬于私權范疇，物業管理企業與業主均是平等的民事法律關系主體，其承擔安全事務的義務和責任主要受物業管理服務合同的約定而非法律的直接規定。而社會治安管理屬于公權范疇，是指由公安機關依法律規定所負有的維護社會秩序和公共安全、保護公民合法權益的義務，并依據國家《刑法》、《治安管理處罰法》等法律對違法犯罪行為實施懲處的權利。

《物業管理條例》發布后，引起了政府房地主管部門的高度重視，中國物業管理協會和各省市物業管理協會紛紛組織業內外有關單位學習討論《條例》的有關精神，中國物業管理協會并為此發出通知，要求各物業管理單位將“物業保安員”改稱為“秩序維護員”，以有序規范物業管理行為。由此，很多城市將原來物業管理保安改為“秩序維護員”，調整了物業管理保安承擔維護物業管理相關區域秩序和協助做好安全防范的工作要求和宣傳口徑。這一更改完全準確地體現了《條例》精神。但是，應該承認，目前對《條例》有關精神的宣傳和貫徹尚不到位，無論在行政管理層面還是在輿論導向層面還是在民眾潛意識當中，物業管理對安全事務責任被任意擴大的問題仍然存在，并給物業管理帶來了過大的壓力。要降低和解決物業管理保安服務或者說“秩序維護服務”的糾紛等問題，可從以下四點著手：

第一，物業管理人員要認真學習《條例》的精神，按照不錯位、不越位的原則，堅持《條例》對物業管理維持秩序和協助安全防范的服務定位，建立一套嚴格的管理制度和流程，在物業管理的和諧服務上下足功夫。

第二，物業管理企業在簽訂《物業管理服務合同》時，應明確約定合同雙方在維持秩序和協助安全防范方面應承擔的責任，細化合同條款（包括免責條款）。一旦發生問題依據合同法進行處理，避免矛盾和糾紛。

第三，嚴格企業內部管理制度，規范服務人員的行為，堅決杜絕打人等影響行業形象的惡劣事件發生。同時在條件許可的情況下加大技防覆蓋面，做到人防技防雙軌齊下。

第四，加大法規宣傳力度，堅持正確的輿論導向。通過媒體客觀公正地引導社會對物業企業安全管理責任的正確理解，避免業主把一些應由政府承擔的社會治安管理職能都誤認為是物業管理服務的法定義務，從而影響物業行業的正常發展。

秦儉 2009年3月8日

第三篇：淺談物業管理中的保安隊伍管理

淺談物業管理中的保安隊伍管理

其中的一個重要環節便是治安問題，良好的治安環境需要一個作風過硬、技能優良、機動快速的保安隊伍做保障。如何搞好保安隊伍管理,保安，已成為物業管理人普遍關注的課題。大家認為，搞好保安隊伍的管理，營造祥和的安居環境，應做好以下幾個方面的工作：

一、保安員的素質把關

物業管理是一個人口密集型的工作。一名優秀的保安員，必須具備良好的思想業務素質，才能勝任物業保安這項工作。并不是人人都能做保安的。對物業保安員的錄用和考核，要嚴格按照標準，層層篩選，綜合考評。考核面應涵蓋軍事技能、文化水平、普通話、協調能力等方面。只有人員素質上去了，提高服務水準才有保障。保安員直接與住戶的接觸，是聯系住戶和公司的紐帶，又是物業管理的門面和窗口。良好的工作態度、得體的語言、熱忱的服務是業主衡量我們管理水平的標尺。如果保安員的普通話都講不標準，就無法與住戶溝通、不能及時準確地了解客戶所想。

二、保安的培訓和教育應做為日常工作

物業保安員進入隊伍，前期的理論技能培訓是必要的。編制科學合理的培訓教案，輔以靈活多樣的培訓方法是需要考慮的首要問題。案例中側重理論和實踐相結合，走集中培訓、單兵考核的辦法。培訓中注重對人才的發掘和使用。了解人員的特長、技能、愛好，適才專用。只有充分發現和挖掘人才的潛力，恰如其分地發揮他的作用和專長，才能營造一種寬松公正的管理氛圍。培訓項目要進行基礎考核，了解和掌握培訓的質量；同時運用獎優罰懶的管理杠桿。推行軍事技能訓練和理論知識培訓相輔相成，真正做到周有計劃、月有安排。同時不忽視消防和其他應急突發事件處理的模擬演練。從實戰中總結摸索經驗，真正做到有備無患。

三、完善各項管理制度，并按章實施

高效的物業管理需要完善的制度來支持。制定并及時完善各項管理規章制度，對日常管理將起到較好的指導作用。制度作為管理的行為準則和依據，只是從形式、文字上對管理做了指引，重要的在于貫徹和落到實處。

物業管理是朝陽產業，日益成為公司第二次飛躍中的關鍵一環。物業管理作為服務性行業，通過向業主提供治安、綠化、維修等多種無形的服務形式，來產生經濟效益。要打好物業這張牌，首要的就是治安問題。保安隊伍管理是一個常說常新的話題。治軍治道，得之于嚴，失之于寬。

物業管理如何做好保安隊伍建設

現在大多數物業公司對保安隊伍的建設感到非常頭痛，比如大家常說的人員整體素質不高、人員流動頻繁、招聘困難、服務意識和安全意識低、不服從管理等問題，嚴重的還有監守自盜的現象。但在物業管理企業，保安在物業管理中的地位是別人無法替代的，除了肩負著物業轄區內秩序維護的重任外還是公司對外形象宣傳的一面旗幟，起到形象展示的作用，保安工作人員是工作在物業管理的最前線，他們直接和業主（顧客）接觸，為業主（顧客）提供最直接的物業管理服務，所以保安隊伍的管理和服務水平將直接影響到整個物業管理服務質量及品牌信譽。那么如何做好保安隊伍的建設呢，筆者認為應從以下幾個方面加強保安隊伍管理：

一、嚴格控制招聘環節

在保安招聘的環節上一定要把好關，招聘前要先制定出招聘條件，這個是最基本的也是最重要的，不要沒有方向的招聘，人員的選才很重要，對于保安崗位的重要性從公司領導就要端正認識態度。招聘人員要明白應聘人員做保安的目的，預防很多人“跳板式”的工作方式，這樣即使招聘來也不會做太久，也做不好，因為他們感覺只是個跳板，無所謂，極易不服從管理，另外盡量去招聘沒有做過保安的人員，最好是剛畢業的學生，這樣便于管理，因為保安工作年限和工作表現可以用這樣四個字來形容，那就是“古、靈、精、怪”，意思就是說第一年的保安比較古板，第二年的保安比較靈活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作時間長對企業未必有好處，雖然不是絕對的，但的確有它的道理。故在招聘的時候對特殊的崗位，比如車庫，可以考慮年齡大一點成家的退伍人員，或一些中年下崗職工，因為他們找份工作也很不容易，會比較珍惜工作，并且責任心強。另可多招聘些農村出來的人員，他們還是比較珍惜工作的，并且思想單一。在保安招聘時杜絕有“痞子”性子的人和杜絕同一地方和朋友關系的人（即使要也不能超過兩個），有“土”性的是可以考慮的，因為有訓練，基本可以糾正。

二、做好崗前和崗中培訓

在保安招聘來后崗前培訓很重要，如果有條件的話一定要獨立培訓，有些公司因為條件上的限制喜歡讓老員工在崗中帶，不過通過我多年的保安工作經驗，這樣的做法效果不大，因為老的保安往往不會說怎么教新員工如何做好，而是教員工如何偷懶和如何應付領導，往往新來的員工在專業知識還沒學到的情況下其他的已經很精通了。在崗前培訓中一定要講明公司的要求和管理制度，當然也是有技巧的，如果是開始就講管理制度，那么很大一部分人也會被嚇跑了，感覺管理太嚴。在崗前培訓中開始要著重于軍事訓練，因為從中可以看出一個人的紀律性和接受能力，如果實在不行那么只能從這一環節淘汰掉，另外要加強管理專業化和物業管理基礎知識的培訓，讓大家了解物業管理并對物業行業前景看好，可以給他們舉例說明，因為很多公司的高層領導都是從保安做起的，要對未來有信心。對于崗中培訓同時要加強，在每周都要定期培訓，其中主要包括軍事、體能、消防、業務知識、法律法規等，要安排合理時間進行反復培訓，并結合現場管理情況定制出培訓計劃，有計劃一定要施行。

三、嚴格執行管理制度

在正常管理中，一定要結合現場嚴格執行管理制度，最終的目的是讓處罰有依據，被處罰人無怨言，做到公平公正，這樣也能提高管理者的威信，保安隊伍是個特殊的隊伍，團隊年輕化，員工遇事很容易沖動，情緒波動較大，但對道理也很清晰，接受新的事物較快，所以一個團隊開始的管理很重要，做好管理預防工作，如果等到問題都出現了再去處理，那么要多付出很大的人力和物力，還未必能達到理想的效果。

四、巧用管理技巧

在保安隊伍中管理技巧很重要，要講究方法，在生活中要真心關心我們的每位員工，有困難要馬上解決，在工作中要嚴格要求每個員工。打個比方，有一個員工違反了紀律，那么做為保安隊長肯定要對違規人員做出處罰，那么這時候就要按兩條路線走，給被處罰的員工處罰后就不能不處理了，要在私下再找這名隊員談一下心，問為什么違反，有什么想法，對處罰結果如何認識，并給其講處罰的目的，當然我們都知道處罰的目的是為了整個團隊的建設，不是說對那一個人而言。在部門會議上要進行宣布，要把事情拿出來進行分析，引起大家的注意，這樣一個處罰才能起到應有的作用；另要加強逐級管理的制度，但在這個制度中最難實行的就是保安班長對保安員的監督，很多保安班長由于本身認識的問題即使在發現本班員工違反紀律也不進行處罰，并且還為其打掩護，感覺這樣員工會感激他，會服從他，這樣的想法是錯誤的，一個團隊只有紀律嚴明，每個人才更便于管理，如果長久這樣下去在真的遇到問題要進行解決的時候很容易出現員工集體辭職的現象發生。我們為了做好逐級管理可以考慮在管理制度中做好連帶責任處罰，比如說本班隊員在一個月內出現三次違紀現象班長扣多少分，前提是違紀不是本班班長發現的，要不然又達不到效果。

五、重視他們，同時也要讓他們感覺到受到重視

管理處上下員工都要相互關心，在隊員有生活問題或有工作情緒的情況下要做好思想工作教育和溝通，這時候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠保安主管，特別是女管理員、管理處主任也要定期不定期地與員工溝通，不要給員工高高在上的感覺，要重視他們，對員工講他們的重要性，對他們的工作成績要給予肯定，這樣員工才會更加努力的去工作，有時候加工資不是最好的辦法，特別是保安人員，他們更想得到別人的認可和尊重，尤其是領導的認可。

六、讓其生活感到充實

對于保安工作，做久了都會感覺到無聊，特別是下班后，如果這時候管理不善的話很容易使保安隊伍紀律渙散，這是因為保安隊伍大部分都是一些年輕小伙子，即使有退伍軍人也會因社會環境而變化。加之處于結交朋友談情說愛階段。那么在這樣的關鍵時刻，除了要經常灌輸安全重要性和崗位重要性外還要提高員工的業余生活，讓其感覺生活每天都排的滿滿的，比如培訓、訓練、娛樂項目比賽等，這樣的話他們感覺既有部隊的生活又有社會的樂趣，既能統一管理又能增

加保安隊伍整體團隊的凝聚力、戰斗力。

七、要有好的薪酬體制

物業公司除有好的體制和規范完整的規章制度外，要想保安隊伍綜合素質高，服務理念強，就必須做好保安薪酬評估計劃。在當今的社會里，經濟是大家關心的問題，那么要招聘好的保安就得在薪水方面讓他感覺到比周邊同行企業要高，他們就會感到自己能進入這樣的企業而自豪，就會珍惜這份來之不易的工作。物業公司在薪酬計劃評估方面做到位，薪酬體制完善，保安的流動率就會下降，人員的素質就會提高，服務理念就會加強。這個問題比較現實，但確實管用。

八、人員著重培養，選拔人才

除了以上管理措施，企業還要有完善的人才選拔機制，給員工能看到自己的前途，形成良性循環，說實話沒有一個保安愿意一輩子做保安，都感覺只是在吃青春飯，要給員工希望，讓員工感覺到自己的努力是有回報的，這樣才能形成一個積極向上的團隊，才能建設好保安隊伍。

因此，不管是什么樣的物業管理公司，要加強保安隊伍的建設，假如做到上述幾點，那么，物業公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企業的經濟效益與社會效益也就隨之而來、、、、、、

第四篇：如何做好物業管理中的保安工作

如何做好物業管理中的保安工作

思想心態上

·要認為保安工作很光榮，是業主生命財產的保護神

·不要事事向錢看，做好一份職業也是一件有意義的事情

·自尊自信，首先要自已看得起自已，做好工作，得到業主的認可

行為儀表上

·著裝整潔規范

·行為富陽剛之氣

·警覺有禮

·不貪小便宜

工作方法上

·熟悉自已的管轄區域

·認識所管轄區域的業主

·了解本小區以往常發生的案件

·做幾件得人心的事，長期堅持

·做業主的朋友，有困難就想起咱

·定期與業主開辦活動

可視化管理上

·做好工作，還要讓業主知道

·保安工作計劃

·保安評比

·保安警容

·每日操練整隊 ·安全知識，常見安全情況處理宣傳

要認為保安工作很光榮，是業主生命財產的保護神

整個社會是一個互為依靠聯結的整體，不要總認為做老板就很光榮，做保安就不值得，要知道，再大的老板住在小區，他的生命財產有賴我們的保護，在國外，很多人對職業很尊重，即使一個六十歲的人做侍者，他也不會覺得丟人，只要做好本職工作，得到上司同事和業主的認可，就是很光榮的一件事。我們保安要熱愛我們物業公司，不要動不動就想離職，就想跳槽，雖然我們工資不高，但看到業主能在假日放心地出門旅行，我們欣慰，當看到孩童在小區的草地上安全在玩耍，我們欣慰，當傍晚，一群群的老人和小孩在游樂區嘻戲，我們也打心里地欣慰。

不要事事向錢看，做好一份職業也是一件有意義的事情

錢多當然好，工資高也當然好，但君子愛財，取之有道，我們應不斷地提升我們的服務水平，提供更人性化更貼心更高效的服務，來讓業主愿意出更多的管理費來提高我們的待遇，我們應不斷提高我們的管理水平，提高名聲，接手管理更高檔的小區來提升我們的待遇，靜下心來，做內功，而不是處處抱怨，看事的眼光很短，要愿吃小虧來換長遠的大便宜。

自尊自信，首先要自已看得起自已，做好工作，得到業主的認可

做保安首先要自尊自信，只有先自已看得起自已，精神抖擻，認真做好工作，才能得到業主的共鳴，我們很多保安同事抱著做一天和尚撞一天鐘的心態上班，上班時不用心，無精打采，衣冠不整，業主見面一百次也不認識，這樣的保安自已做著也覺無趣，業主當然也看不起。

著裝整潔規范

保安應類同于軍隊，應一年四季戴帽，穿制服，正謂人要衣裝，佛要金裝，一身得體威武的保安服極易讓業主產生安全感，讓不法分子產生威懾感。同時，整潔威武的服裝也讓保安更愛自已。行為富陽剛之氣

做保安，要有陽剛之氣，走路要威風凜凜，站如松，坐如鐘，不能讓業主看到我們打不起精神，慵懶的樣子，在保安室，要時刻保持警惕，不能打瞌睡，玩手機，看小說等，對業主要象春天般溫暖，對不法分子要象冬天般無情。

警覺有禮

雖然我們威武，但要讓小區的老人、小孩、業主覺得我們和藹可親，對于熟悉的業主，要主動打招呼，遇到隨手的小困難，要主動前去幫忙，比如遇老人提重物，可主動協助，不隨便進業主的門。不貪小便宜

不隨便要業主的東西，不喝業主的水，更不能主動要業主的禮物，在業主家，眼睛不可隨便亂找，實在要進去時，應速進速出。

熟悉自已的管轄區域

對于自已管轄的區域，應多巡視，有哪些危險隱患點，有哪些可能被不法分子利用的地方，在哪些部位有發生過事故，都應調查清楚，并且重點留意。

認識所管轄區域的業主

業主是我們的衣食父母，業主交物業管理費，才有物業公司的生存，只有物業公司有收入，才有保安的收入，所以，應一切工作圍繞如何服務好業主支開展。我們每月的工資，有我們管理各樓層業主的一部分，可我們大多保安卻不認識業主，業主也不認識我們，是很可可悲的事情。

作為自已管轄區域內的業主，應盡可能想辦法記住他們住的樓層，他們的姓名，基本情況，孩子情況，擁有的私家車情況，及業主主要的朋友親戚情況，甚或業主是否常出差，在家的情況，只有做好業主檔案，才能針對業主的服務有的放矢，令各業主高興，當有情況發生時，才能更快更好地處理問題。

比如上次某住戶遭竊，是業主長期不在家，被小偷了解了情況，如果保安能了解此情況，那么，他就能重點關注，及與業主作好溝通，也許損失就可避免，讓不法分子無可乘之機，業主受了損失，他平時交物業管理費就不情愿，也就影響到我們的收入。

認識我們的業主，當在路上碰面時，多與他們打招呼，其實大多業主很客氣，是好人，與他們交朋友有很多樂趣，很多業主是成功人士，與他們交往，向他們學習，可以得到很好的進步。了解本小區以往常發生的案件

本小區以往發生過哪些案件，是如何發生的，有哪些經驗教訓可以總結，附近小區有哪些案件發生，是哪些人所為，有哪些經驗教訓可以總結，及國內外做得好的物業管理公司是如何做的，我們應不斷學習別人好的作法，來改進我們的工作，爭取在管理上不斷上臺階，以獲得更多的小區管理權，甚至可以以參加評比，以增長我們物業公司的名氣。做幾件得人心的事，長期堅持

我們要做幾件得人心的事，長期堅持下來，比如，每天早晚所有的保安進行隊列訓練，對全小區進行集體巡查，讓業主看到我們的訓練有素，從而放心。

對于小區中特別需照顧的孤寡老人堅持給予關懷，并讓所有的業主知道。比如，常期堅持邀請業主與我們一起開檢討會，討論工作如何做得更好。

比如，邀請有興趣的業主與我們一起打球賽，以增進感情等，長期堅持，讓業主關注我們，了解我們，產生感情交流。

比如，在可能時，幫有困難的業主送水，偶爾接送或照顧一下小孩等，作為我們日常必備的服務內容。

參照酒店的大堂經理方式，讓業主很容易知道今天我們物業公司誰當值，如何快速找到我們等。

做業主的朋友，有困難就想起咱 同上，略

定期與業主開辦活動 同上，略

做好工作，還要讓業主知道

俗話說，酒香不怕巷子深，我們做了很多工作，如果業主不知道，不清楚，當有問題發生時，他們就會責怪我們平時無作為，如果讓他們知道我們平時做了很多工作，那么當發生問題時，他們就會認為是偶然性的事情，是難以避免的事情，對我們的責怪就會少很多。

所以，平時的很多工作，盡量想辦法予以公布，通報，讓業主盡可能多地了解我們，比如我們可以在各主要出口設一個公告欄，常更換我們的工作報告。

或者，定期召集業主，向他們作工作報告。

我們小區對面的陽光幼兒園有些作法值得學習，比如他們會將小孩每周的菜譜發給家長，定期與家長舉辦親子活動，每年春秋季還要求家長與小孩一起出游，以增進感情，每周幼兒園將小孩的表現作評價，同時要求家長也將小孩在家的表現作書面評價，我們很多人總以為將事做好就行了，但如果別人不知道，他們就可能認為我們沒有做。

保安工作計劃

將一年的工作計劃，每季，每月的工作計劃張貼，及執行情況作對比，打鐵須得自身硬，只有自已將工作做得扎實，不怕部分業主心不改，最終相信，絕大部分業主會喜歡我們，依賴我們。

保安評比

每月將保安進行評比，將其照片，事跡公布，讓業主認識明星保安，增加保安的榮譽感。

保安警容 所有保安的照片及名字，工號，簡介及曾經的光榮事跡上墻，讓業主認識我們。每幢樓負責的保安相片，名字，手機張貼在樓層門口，讓業主有需要時馬上可以找到我們，同時也增加了各個保安的責任感。

安全知識，常見安全情況處理宣傳

定期通進書面和活動形式向業主宣傳保安，消防，自我防衛等知識，只有業主安全，才有我們物業公司的生存安全，才有我們保安的工作安全。

第五篇：業委會和物業公司在物業管理中的角色

業委會是創新社會治理體制的重要力量

---一個業委會主人的多年感悟---

十八屆三中全會通過的中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定第十三章、創新社會治理體制中說：改進社會治理方式。?實現政府治理和社會自我調節、居民自治良性互動?運用法治思維和法治方式化解社會矛盾。?調節利益關系，協調社會關系，解決社會問題。

從以下三個方面闡述業委會是創新社會治理體制的重要力量。

1、依法治理，加強法治保障---物權法明確了產權關系決定業委會和物業服務企業在社區治理中的位置。

2、社會自我調節、居民自治良性互動-----因業委會是業主自我管理的公益性群眾組織決定了她的作用。

3、業委會在化解社區矛盾中所起的重要作用

4、及時反映和協助政府協調社區群眾各方面各層次利益訴求是廣東華南和諧社區發展中心的歷史責任

一、依法治理，加強法治保障---物權法明確了產權關系決定業委會和物業服務企業在社區治理中的位置。

現在90%以上的城市居民是住在商品房或房改房小區。社區的和諧是社會和諧的基礎之一。

《物權法》在第六章首次提出了業主的建筑物區分所權的概念。其中第七十條明確 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。換句話說，物業管理區域內，除專有物權以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區綠化帶等等都應當屬于業主共有的物權。業主 們打開家門，直到小區紅線以內的非專有部分，如沒有特別約定，都屬于業主共有部分。共有物權的概念之所以重要，是因為這是業主、業主大會、業主委員會一切權利、義務關系的物質基礎。業主大會、業主委員會的作用就在于對共同擁有、使用的共有部分進行管理、處分與協調，使共有部分處于良好的狀態，以營造一個和諧、寧靜的家園。也是由于對共有物權的維護管理的需要，產生了物業服務行業，由業主大會授權業主委員會選聘物業服務企業并與其簽訂委托合同，委托其管理業主的共有物業。

現在社會上有一個較嚴重的誤區，政府主管部門某些工作人員開發商、物業公司、甚至相當一部分業主都認為物業公司是小區的最高權力機構。雖然2003年已實施的國務院物業管理條例第三十五條，第三十六條已經明確規定： 物業公司在小區是受全體業主聘用為小區提供物業服務的。和業主、業主大會及業主委員會的關系是服務合同關系，通俗稱之為保姆或管家。物權法第八十一條更明確規定： 業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。在法律的角度更明確了業主才是小區的主人，是業主決定用什麼方式管理小區，聘用誰。而小區的最高權力機構是業主大會！業主委員會是業主大會的執行機構。但是在現實生活中卻不是如此，開發商或物業公司無視業主大會是小區的最高權力機構是司空見慣的，可悲的是我們部分從事物業管理工作的政府機關工作人員也無視這個基本事實和基本法理。

例如：正是因為這種對物業公司位置的嚴重誤區，咄咄怪事出現了，最大的問題是廣州市業主能夠支配自己小區的公共收益的物業小區占不到全市小區的一成。小偷，強盜是人人憎惡，也是公安打擊的重點之一，但是對于公然侵占業主公共收益的行為卻被“慣例”保護起來，這些公共部位的收益，少則七八萬多則幾十萬、別墅、大面積豪宅可能上百萬，而公共收益的錢比小偷強盜侵占的數額大多了，業主追討難上難，甚至要付出血的代價。隨著時間的推移，公共設施及公共部位的問題逐年增多，維修資金的數額連更換電梯的主要部件都難以支付，錢從何來？公共物權的收益是最主要來源，現在卻被開發商或物業公司全額占有。這就埋下了社區不穩定因素的最大定時炸彈！

有業委會主任舉了一個例子來說明是業委會成立了問題多，還是問題多才成立了業委會：發生火災消防隊來滅火，可以說是消防隊來了才發生火災嗎？

這種嚴重的違背物權法的咄咄怪事是社區和諧的重大障礙！所以從各級政府到業主，依物權法認識小區物業公司等和業主的物權關系，加強法治保障支持業主自主決定共有產權的事物，支持業主大會業主委員會的成立，對于小區是必不可少的。只有業主大會業主委員會才有可能努力去爭取業主的權益，才有可能落實物權法賦予業主小區主人的權力，物業公司錯位的“權力機構”才能得以糾正，小區的維修資金續籌等諸多問題才有解決的可能，小區的安定和諧才有可能實現。

二、社會自我調節、居民自治良性互動-----由業委會是業主自我管理的公益性群眾組織決定了她的作用。

埃莉諾?奧斯特羅姆是2011年諾貝爾經濟學獎獲得者,頭一個獲經濟學獎女性,她獲獎的中心理論是指出在政府和企業之外還有第三種力量,即自主組織解決社會問題,推動社會的發展。她曾在2011年調研了我們廣州完全由業主自治的豐景大廈,她也多次出席全國業主委員會組織的交流會，她如此關注業主委員會和業主自治是因為業主委員會就是典型的自主治理的組織！她對于自主治理是這樣論述的：

一群相互依賴的委托人如何才能把自己組織起來，進行自主治理，從而能夠在所有人都面對搭便車、規避責任或其他機會主義行為誘惑的情況下，取得持久的共同收益。必須同時解決的問題是如何對變量加以組合，以便⑴增加自主組織的初始可能性，⑵增強人們不斷進行自主組織的能力，或⑶增強在沒有某種外部協助的情況下通過自主組織解決公共池塘資源問題的能力。

業委會的成立是非常不易的，能夠對小區的公共物權實現自主治理更加不易，但是這是物權法給與的不可剝奪的權利，更是中國社會健康發展的必然！

不可否認，業委會成員不都是雷鋒，也有個別甚至犯法。但是絕大部分是好的，沒有任何報酬，除了付出辛苦，還要付出金錢！他們無怨無悔，只有一個信念，就是要通過持久不懈的努力使自己小區的 鄰居們生活得和諧安逸，使小區的物業保值升值！他們是一群志愿者！我到很多小區去，看到業主親切的和業委會成員打招呼，這是一種凝聚力的表現！這幾年業委會成員的組成也更趨向高學歷高職務。里面有處級局級公務員，包括公安部門的警官，學者律師，企業的高中層管理人員，他們是社會精英，他們的共同特點是政策水平較高，同時有較強的組織能力，在自己居住的小區具有較強的公信力。

廣州市和廣東省有大量的事實：

1、海珠區順景雅苑小區業主委員會領導業主成功更換物業公司、收回被物業公司長期霸占的停車場，并收回被開發商長期霸占的公共綠地（被建了商鋪出租給布匹批發商），同時收回開發商占有的非法所得幾百萬元。

2、越秀區豐景大廈業主委員會帶領小區的業主走出了目前國內千千萬萬業主仍然在艱難維權的怪圈，并率先走上了構建和諧平安社區的健康之路，自治多年來最大的收獲是：第一、最大限度減少了物業管理糾紛；第二、實現了權益共享、責任均負的業主理念；解決了小區物業維護可持續發展的資金問題。

3、廣州海珠區潤泰大廈業委會追討回數百萬元，把一個爛尾樓建設得井井有條。

4、深圳長城一花園業主委員會通過各種努力相繼收回了一部分架空層、地下室、電梯間的共有物權及其出租收益。這筆收入，每年就有80萬，給這個老區帶來了養老金。業委會在小區得到廣大業主的信任，得到業主大會的授權，實現了在所屬小區社會自我調節、居民自治良性互動！這是物業公司無法取代的，可惜的是廣州成立業委會的小區比例僅為25%，市國土房管局有關人士解釋稱，一個原因是部分業主對于成立業委會的意愿沒有特別強烈，原因真是居民意愿不強嗎？顯然不是，城內不少小區業主有強烈要求成立業委會的意愿，卻往往得不到支持；即使成立了，換屆時也會遭到各種阻擾。有關基層單位也視業委會為另類，總覺得他們的共有物業自我管理侵犯了自己的管理權。此外，開發商也借著前期物業管理，千方百計侵占共有物業的業權，無償占有共有物業的開發收益，據說在一些物業公司的行規里有一條潛規則：成立了業委會的小區物業經理就要被撤職！這才是業委會難以成立、業主大會難以召開的根本原因。因此，房管部門的業務指導是非常重要的，房管部門的支持以及與街道居委的共同合作，無論是對業主自我管理的支持，還是支持業主依法維權維護小區的穩定都是至關重要的。

三、業委會在化解社區矛盾中所起的重要作用

深圳雍翠豪園的案例以事實顯示業委會在化解矛盾中的重要作用：該小區位于羅湖區蓮塘梧桐山邊，“共420戶，建筑面積約3.5萬平方米。小區2000年入伙到第三家物業公司進駐前，一直是羅湖區名聲在外的“問題小區”，糾紛不斷、上訪不斷、官司訴訟不斷、老問題解決不了新問題又不斷出現。小區除了發展商欠繳150多萬專項基金，物業公司也肆無忌憚地反復挪用，盜用本體維修基金，但業 委會、政府主管部門能做的也不過是公文來公文去而已，實質性的措施一點也沒有。老物業公司被驅逐前不但把全部本體維修基金挪走拒不歸還，而且把門禁系統、消防系統、監控系統全部破壞。新物業公司進駐時真是百廢待興、舉步為艱，消防被限期整改、小區連大門道閘桿斷了也沒有錢修復，那時甚至打報告向住宅局基金中心申請借款用來消防整改和電梯維修（當然也不可能借到錢）。

2007年業委會經多次修改正式確定了以“賬戶共管”為核心的“雍翠豪園第二輪物業管理模式”作為業主大會表決提案，經業主大會表決取得了65.7%票權。“雍翠豪園第二輪物業管理模式”（即雍翠模式）作為對外招聘物業公司的基本條件。我們據此制作了招標文件、合同框架和評分標準，向外公開招標。2008年北方物業管理有限公司經評標取得了小區物業管理資格，受業委會授權委托在11月正式進駐小區提供物業管理服務：

設立“小區收入共管賬戶；管理處按年、按月制定工作計劃和預算并提交業委會審議。審核后的預算每月從“小區收入共管賬戶”劃拔到管理處賬戶用于日常物業管理開支；與管理費一起統一托收到“小區收入共管賬戶”上的維修基金，則按月劃拔到“維修基金專戶”，該賬戶實行雙方共管，保障了維修基金的安全；彌補舊有物業管理模式的缺陷，在現有法律條件下可操作的模式。它的機制能夠有效化解業主、業委會與物業管理企業之間的矛盾，改變了物業公司在舊有模式中“獨霸一方、為所欲為”的思維，置業委會監管作用于物業管理的日常工作中，使小區成本開支環節得到有效監督和控制。為營建和 諧的物業管理環境開創新局面起到了重要的作用。

《物權法》第七十八條對業主委員會的地位明確：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主有權選舉業主委員會，但是在一般情況下，不能拒絕業主委員會作出的決定。業主可以由于種種原因不參加業主委員會的活動，但是，業主委員會的決定必須遵守，只有人民法院才能有權撤銷業主委員會的決定。規范了業主委員會與政府職能部門之間的關系。

這一條也賦予業委會在化解社區矛盾中的重要作用！

例如潤泰大廈業主委員會經反復勸阻無效后，起訴同小區的業主在裝修過程中，鑿穿H層樓板，加設直徑約50毫米的新排水管道。4樓和5樓之間H層（架空層），平時是業主們休閑納涼之所，業委會說“修復原狀就好，打官司不是針對誰，而是為了維護小區管理規約的嚴肅性。”經法院調解，被告需恢復樓板原狀并承擔訴訟費用，現在私自鑿開孔洞已恢復原狀。業委會告業主勝訴的案件，具有標本性意義：業主要自覺遵守業主規約維護公共利益！

四、及時反映和協助政府協調社區群眾各方面各層次利益訴求是廣東華南和諧社區發展中心的歷史責任

廣東華南和諧社區發展中心在政府的扶持和社會各界的關心支持下于2010年經廣東省民政廳批準注冊成立，中心致力落實科學發展觀和貫徹《物權法》，致力推動全社會共同構建長治久安的和諧社區。

中心的指導思想：學好用好《物權法》，引導廣大業主依法、有序地推進業主委員會的建設，聯合房地產開發企業和物業服務企業，共同推動小區物業管理市場的健康發展，最終達到構建和諧社區的總目標，迫切需要建立一個融學術研究與實踐指導為一體的交流合作平臺，使之成為政府聯系基層社區的紐帶和國內外學術交流的橋梁。

本中心一方面將組織學術界通過開展國內和國際學術交流，借鑒國外的先進經驗和做法，努力使小區業主委員會這一社會基層自治組織成為政府聯系社區廣大居民的橋梁和紐帶，推動構建和諧社區的建設步伐；另一方面將發揮各社區業主委員會的自身優勢，借助業主委員會在社區的自我管理平臺，通過公益性運作，推動基層社區的綜合治理和文化建設事業的健康發展。

成立后，首先組織了提高業委會自我管理自我提高的多種課題的培訓交流活動，在廣東省組織了多種課題的論壇和社區活動，如：

協助政府組織

幫助小區成立業主委員會，解決各種矛盾

及時反映和協助政府協調社區群眾各方面各層次利益訴求是廣東華南和諧社區發展中心的歷史責任