第一篇：62 物業管理的現狀和存在主要問題-任俊

物業管理的現狀和存在主要問題

長江三峽實業有限公司任俊

隨著我國經濟發展和城市開發，物業管理已形成規模，其效益也越來越明顯，同時物業管理在提高人們的生活和工作環境質量、推進城市化進程中也起到了積極的作用。所謂物業管理，就是指物業管理企業接受業主委托，依照合同約定對物業和相關附屬設施進行維修養護，對它周圍的環境和公共秩序進行管理，并且對業主提供一系列相關服務。物業管理不僅能延長物業的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進城市化進程中也起到了重要的作用。但是，目前在物業管理的實踐過程中還存在著如下問題：

一、物管企業經營的風險問題

物業管理發展至今，已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費那么簡單，那么風平浪靜。隨著行業逐步邁向專業化、規范化，物業管理服務的深度和廣度都有了很大變化。但在這種情況下，物業管理又走向了另一個誤區:業主把物業管理公司當成了小區的“政府”，凡事都找物業公司。解決不了就是管理不好，動輒以不交管理費相威脅，出了事故就向物業公司索賠，這主要是由于法規不完善導致業主（業主委員會）、物業管理公司、開發商等各市場主體間權利責任不明確，業主素質不高，對物業管理的消費觀念不強以及物業管理企業自身服務質量不夠等因素造成的。

二、物業管理服務的人力資源現狀

一是較難招聘到合適的專業物業管理人員；專業物業管理人員的培訓不足；物業管理經理人員上崗證專業培訓及監管不足等。二是物業管理從業者的素質問題：物業管理行業從業者素質偏低，管理服務不到位。一直以來物業服務人

員社會地位較低，工資收入也很低，因此從業人員普遍素質不高，加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。這將影響到物業服務行業的長遠發展。

三、收費難

目前，造成收費難的原因：一是開發商的承諾與事實不符或有的業主因為房子質量問題，把不該是物業公司的責任強加給物業公司，因此而拒繳物管費；二是有的業主長期不入住，或根本就不準備入住，買房的目的是為了投資，這樣很難收到管理費，三是有的業主因為看到其它業主不繳費，照樣好好的，拿他沒辦法，那么我也不繳了，造成心理上的不平衡，積少成多，惡性循環。

四、管理難

管理難主要表現為違章搭建和違章裝修，擅自改變用途，違章裝修縷見不鮮。再是亂停亂放多。主要是小區內進出車輛停放，包括小區內業主私家車的管理是目前最棘手的問題，此外一些車輛安裝的防盜報警器有時受行人或其它車輛的影響，經常響起，有時是半夜，嚴重影響了一些居民的休息。三是不文明行為多。由于居民的觀念、文明程度尚未達到一定高度，所以小區內亂扔亂丟、損害公共綠地時有發生。

五、物價上漲，人工成本上升，物業公司效益難以保證

這主要是指，普通業戶難以繳納高水平的管理費用；普遍業主對專業物業管理概念不清等等。再者物業管理屬勞動密集性產業，目前物價上漲幅度增加、人工成本大幅度上升，且物業管理服務費標準偏低、收繳率偏低等結果，直接

導致物業管理企業效益難以保證。物業管理長期低成本運作，使服務質量難以有本質提高，形成了制約物業管理發展的“瓶頸”。

第二篇：淺談物業管理現狀存在問題及健康發展的思路

淺談物業管理現狀存在問題及健康發展的思路

摘要：房地產業的迅速發展，大量的住宅小區、高檔樓宇、各類建筑投入市場，加快了建設現代城市的步伐，城市的面貌發生了巨大的變化。建設好一個小區不容易，管理好一個小區更難。物業管理是房地產改革發展到一定程度的必然產物，是人們對居住環境、社會綜合服務追求的需要，它有利于提高整個城市的管理水平，以充分發揮住宅小區與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實現社會效益、經濟效益和環境效益的統一。實踐證明要提高城市管理水平，不抓物業管理不行，要改革城市管理機制，不推行物業管理不行，加強物業管理勢在必行。關鍵詞：物業管理現狀作用存在問題健康發展思路

我國物業管理企業是隨著社會經濟的發展，人們對生活、工作環境的要求不斷提高，派生出的新興的服務性行業。其產生之初僅僅是房地產開發的后續服務機構；相對房地產開發商而言，它是一個終端服務單位，但對業主和物業管理企業本身而言，它永遠都是始端服務部門。作為一個新興行業，物業管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。廣大業主將之作為提高自身整體生活水平的依據而對其報以厚望，開發商以此作為自已樓盤的銷售亮點，政府主管部門又將之作為規范社區管理，提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業管理行業幾乎成了關乎國計民生的一個重要領域而被社會各界加以重視，成為了新世紀引入注目的聚焦點。進入21世紀，我國物業管理行業經過了20年的經驗和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業一樣向著現代企業制度方向前進。實踐證明，在這一前進過程中，物業管理企業必然向著規模化、區域化、專業化的方向發展。

面對房地產開發商新建的累累成果，物業管理行業隨之發展迅猛，如何使物業管理持續健康發展是值得我們研究和思考的重要問題。

一、物業管理具有廣闊的市場和強大的生命力

（一）現狀

從1981年全國第一家物業管理公司深圳物業管理公司的出現，物業公司向雨后春筍一樣的吹遍了祖國的大地，據不完全統計，目前全國有物業管理從業人員40余萬人，每年以4萬人遞增，目前鎮江就有120余家物業管理公司，60小區施行了物業管理，物業管理逐漸被人們所接受。物業管理已成為21世紀發展最快行業。

（二）作用

隨著物業市場的不斷擴大，這種集高度統一管理、全方位多層次、市場化經營為一體充滿生機和活力的物業管理的出現，就越來越顯示出強大的生命力，因為它有以下作用：

1.滿足人們不斷增長對改善住房條件的需求；

2.配合社區管理，為政府解憂，有利于創建團結穩定的社會環境；

3.延長建筑物和公共設施的使用壽命，提高其經濟效益，使之保值、增值；

4.有利于提高人們的精神文明意識和現代化城市意識；

5.為開發商樹立良好的企業形象，促進了房屋的銷售，提高了市場的競爭力。

二、當前存在的主要問題

總體上說，物業管理在我國是一個新生事物，它的發展總要一個過程，雖然它有廣闊的市場和強大的生命力，但要健康有序地發展，尚有以下亟待解決的問題：

（一）認識問題有很多誤區。由于物業管理是一個新興行業，其服務內容、政策法規未被大多數人所接受，許多不是物業公司的義務已被轉嫁到物業公司頭上，替人受過，甚至受到莫名的指責，打擊了從業人員的積極性，而且部分業主不顧法律、法規進行違章建筑，極大地損壞了其他業主的利益和小區的整體形象。阻礙了物業管理的健康發展。

（二）細部法規建設不健全。主要表現在物業公司對違章建筑的處置，是否可以強拆？物業管理費的起算日，還是以交付使用時計算、還是辦理入伙手續時計算，如應房屋質量問題，業主是否可以要求減免物業管理費？業主拒交物業管理費、公共部分的費用，法律法規對業主沒有制約措施。

（三）歷史遺留問題影響到物業正常的服務。主要表現在開發商未按協議規定，改變原有的設計及使用功能，小區的配套設施不到位、設計不合理、房屋質量等問題，業主則認為物業管理不到位。

（四）物業管理企業內部建設薄弱。職工隊伍業務素質、職業道德都有待提高和規范。

（五）物業管理費不能滿足物業管理的正常運作。由于業主消費觀念、經濟狀況、物業服務等原因的影響，物業的收繳又不向水、電、氣等單位有剛性的收費措施，致使微利行業更加微利，經營比較困難。

三、抓住機遇，推進物業管理健康發展

近年來，我們物業管理行業呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業政策、法規的頒布實施，物業管理市場日趨成熟，為物業管理的健康發展提供了良好的發展勢頭，但我們又要充分認識到存在的問題和推進工作的難度。我們要抓住機遇，樹立科學發展觀，推進物業管理健康地向廣度、深度、高度發展，我們應做好以下工作：

（一）要加強領導、提高認識，進一步更新觀念。許多大城市、大公司的成功經驗告訴我們，要全面推動物業管理使之健康有序地發展，首先要領導的高度重視。同時政府、媒體、物業公司要向全民廣泛地宣傳物業管理方面的政策、法規、好處等內容，讓大家都參與到物業管理的過程中來，要讓物業管理企業以有效的管理、優質的服務、合理的收費，讓業主感到他們是最大得收益者。

（二）大力貫徹國務院《物業管理條例》，建立、健全相關法律、法規。2003年頒布實施的《全國物業管理條例》對物業管理的健康發展指明了前進的方向。

《條例》闡述了業主、、業主大會、物業管理企業的權利、義務并對物業的使用、法律責任等作了明確的規定，維護了業主和物業管理企業的合法權益。大家必須認真學習《物業管理條例》，將條例真正地運用于物業管理的實際過程中去。但由于部分業主的素質問題，違章建筑在小區內滋生蔓延，影響了其他業主的利益及小區的整體形象，很多業主認為物業管理不到位，對物業公司的影響大打折扣，而政府有關部門對違章也無執法力度。所以必須加強違章的執法力度，并可以給物業公司適當地執法權，對推進物業管理的健康發展有著重要的意義。

另外在物業管理費的收取上，物業公司只能通過催繳，最后也只能通過法律手段，但哪個物業公司愿意和業主打官司呢？對于業主無理拒交物業管理費的法律應給予物業公司一定的權利，如可以和水、電、氣單位合作等。對于物業管理費的起收日、公共分攤費用等，地方政府也需用發文的形式健全起來。

（三）理清思路，處理好各方關系。首先，必須處理好與行政主管部門的關系，行政主管部門是物業管理的歸口部門，代表政府對物業管理行使管理權利，物業管理必須接受行政主管部門的指導和監督。第二，必須協調好與業主委員會的關系。業主委員會是由業主大會產生的業主自治管理的機構，代表著業主的根本利益，物業管理企業應按照《物業管理條例》的相關規定，尊重業主委員會的權利，履行好義務，處理好業主自治與專業化管理的關系，維護好業主的合法權益。第三必須協調好與開發商的關系，物業管理應從物業的保值、升值的目的出發，按照前期物業管理服務合同約定的內容，行使好權利、履行好義務，實行物業管理與開發商的良好合作，互利共贏，促使物業管理健康發展。

（四）抓好隊伍建設，提高物業管理水平。必須抓好內部建設和外部建設。內部建設必須加強員工的業務培訓和技術培訓，所有物業管理從業人員必須持證上崗，多學習、多取經，以不斷提高業務水平和服務水平，提高物業公司的競爭力。外部方面，物業管理企業必須搞好資質，重視服務，打造品牌，并主動出擊，開辟渠道，積極參與物業市場競爭，營造良好的物業管理氛圍，為物業管理健康發展奠定扎實的基礎。

（五）做好物業經營，為物業管理企業增加收入。物業管理費是物業管理的物質基礎，從目前物業管理的經營狀況來看，僅依靠物業收費收入，大多數物業管理企業只能維持簡單再生產，而不是實現擴大再生產。因此物業管理企業不能只依靠收繳物業管理費求生存，必須獨立走向市場，利用自身資源，開辟新的創收渠道，靠開展多種經營彌補物業管理費的不足，同時還能使業主得到多層次、多項目、全面周到的服務。所以開展多種物業經營對物業管理的健康發展起到重要作用。

（六）切實解決好歷史遺留問題，有利于改善與業主之間的良好關系。面對開發商業遺留的問題，政府有關部門、業主委員會必須積極協調，把胡錦濤總書記所說，“群眾利益無小事”這句實在話，真正運用到實際行動上，給廣大業主一個滿意的答復。

物業管理在國外已發展了100多年，而在中國才20多年。物業管理既是朝陽行業，又是微利行業，這是不爭的事實。物競天擇，適者生存。各級政府、全社會、全民應抓住機遇重視起來，學習科學發展觀，把握其理論實質和思想內涵，聯系物業管理，開拓創新，把物業管理工作推向一個新階段，為提高城市的現代化建設、為人民創造美好生活空間共同努力，共同創造有中國特色的物業管理健康發展之路。

第三篇：物業管理收費現狀存在問題的調查

物業管理收費現狀、存在問題的調查

及健康發展的建議

房地產業的迅速發展，大量的住宅小區、高檔樓宇、各

類建筑投入市場，加快了建設現代化城市的步伐，城市的面貌發生了巨大的變化。物業管理是房地產改革發展到一定程度的必然產物，是隨著社會經濟的發展，人們對生活、工作環境的要求不斷提高，派生出的新興的服務行業。

實施物業管理有力地改善了廣大業主、使用人的生活環

境，維護了社區安定，有力地提升了居民的管理意識和文明程度，有力地提高整個城市的治理水平，以充分發揮住宅小區與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實現社會效益、經濟效益和環境效益的統一，有力地擴大了社會就業和實施在就業工程，促進了產業結構調整。

為了解我縣物業管理現狀，規范物業收費行為，促進我縣物業管理企業的健康發展。近日，我們對全縣14家物業管理企業的管理、收費等情況進行了一次調查，調查的情況是：

一、物業管理企業的基本情況、我縣物業管理類型已從單一的住宅物業發展到涉及大

廈、工業區、辦公樓、學校、醫院等物業，服務內容從單一的住宅物業發展到包括房屋及相關設施的維修養護、小區環境保潔、綠化管養、生活服務等配套服務。我縣物業管理企

1業共14家，從業人員近300人，其中，家政服務性質的物業管理企業1家，單位后勤管理性質的物業管理企業（不收取物業管理費）1家，住宅物業管理的企業12家。

二、收費現狀

1、住宅小區物業管理服務收費標準。是根據省、市有關規定制定的。首先對物業管理等級進行評定；其次組織各方面的代表召開聽證會廣泛聽取各方面代表的意見；三是根據評定等級、物業管理服務成本，具體制定各住宅小區的物業管理費標準。

住宅小區物業管理等級的評定，是根據市物價局、房管局《關于印發濰坊市城市住宅小區物業管理收費試行辦法的通知》的規定，會同房管局進行等級評定。等級評定的主要內容：對物業管理小區的管理運作、房屋的管理及維修養護、保安消防及車輛管理、環境衛生、公共設施設備場所、園林綠化、區內商業網點管理和經營服務、管理人員素質、社區文化活動、投訴處理及用戶評議等十項48條作為評定收費標準的依據，等級評分標準按百分制評定，即95分（含）以上為一級，收費標準每月每平方米建筑面積0.45-0.50元；85分（含）至95分為二級，收費標準每月每平方米建筑面積0.35-040元；75分（含）至85分為三級，收費標準每月每平方米建筑面積0.25-0.30元；65分（含）至75分為四級，收費標準每月每平方米建筑面積0.15-0.20元；65分以下限期整改。

目前我縣物業管理收費標準現執行建筑面積每平方米0.30元—0.10元。

家政性質的物業管理企業，收費標準雙方協商制定，單位后勤管理性質的物業管理企業，只服務不收費，人員及所需費用有單位負擔。

2、水電費、垃圾清運費

水電費、垃圾清運費為代收費項目。水電供應企業抄表到各物業管理服務單位，各物業管理服務單位按用量再收取到小區各住戶。這種管理形式往往造成各住戶用量與總量不相符，水電損耗需分攤到各住戶。這個問題是全國面上的問題，也是造成物業管理投訴較多的問題之一。垃圾清運費由物業管理企業為環衛處代收。、取暖費

取暖費標準的制定，是在對供暖企業進行成本監審并召開聽證會的基礎上，制定具體的收費標準。

三、物業管理及收費存在的問題

1、物業管理因建設遺留問題生弊端。一是房地產開發商自己組建物業管理公司仍占有相當大的比例，屬誰開發誰管理的父子關系，許多前期開發遺留的問題如配套設施不完善、銷售期間的承諾不兌現等遺留到使用階段，從而造成開發商和業主的大量矛盾顯化在物業管理環節，物業管理企業無權、無力也無法解決這些矛盾，結果是物業企業帶開發商受過；二是開發與管理不規范。目前往往是開發商在基礎設施、公

用設施未完全竣工的情況下就交付物業公司管理，給物業管理部門造成了管理的難度，影響了小區的等級標準、區貌和服務質量。

2、物業收費與服務存在著矛盾。物業管理的收費與服務問題是當前居民投訴的熱點問題之一，也是物業管理企業反映較強列的問題。居民有償服務意識不強，只享受服務，不愿繳納物業管理費；而部分物業管理公司只收費，但服務不到位，特別是對一些小規模、公建配套設施不齊全的老住宅長期處于沒有物業管理，無人過問的狀態。

3、物業管理企業代收費項目多。在調查中發現，物業管理公司代收的項目有水、電費、有線電視費、衛生垃圾處理費等。有的管理企業在收取代收費項目過程中，提高收費標準，加大了居民的負擔。

4、水電供應企業委托物業公司收取水電費的規定沒有落實，水電費的管理與收取不統一、不協調。目前水電費的收取存在兩級管理問題，損耗的水電費只能由住戶承擔。再加上部分小區開發建設早，基礎設施及公用設施老化。主要表現在道路、路燈、水、電、管網等方面，勢必造成水、電跑漏，再加上個別住戶素質低，偷電、滴水現象嚴重，更加大了水電費的損耗，加大了居民的經濟負擔，這個問題成了物業管理與收費居民投訴最熱點問題。

5、物業服務收費標準偏低，制約著物業服務行業的發展。物業管理收費標準，是2002年根據市物價局、房管局《關

于印發濰坊市城市住宅小區物業管理收費試行辦法的通知》規定執行的。一方面，近年來，隨著經營成本的快速提升，物管企業已入不敷出，整體虧損面進一步拉大，低收費的指導價格嚴重制約著物業服務行業的發展。另一方面，住宅小區建設規劃不規范、不完善，部分住宅小區規劃比較小，有的不足百戶；有的小區在開發過程中就出售，入住率低，收取的物業管理費少，物業管理難以維持正常運行，容易造成管理服務不到位的問題。

6、物業管理從業人員素質不高。調查中發現，物業從業人員多數屬于半路出家，相當多的人員來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，這些人員未受過正規的管理技能培訓，缺乏傳統的物業管理知識，缺乏必備的綜合協調經驗和能力。

7、小區業主委員會不健全。目前大部分小區未成立業主委員會，物業管理中出現的問題不能及時解決，容易在業主與物業管理公司出現矛盾。

四、物業管理收費健康發展建議

1、加強物業管理，按照《物業管理條例》的規定，加強建、管銜接管理。物業管理企業承接物業時，應當對物業設施、設備進行查驗，與建設單位辦理物業承接驗收手續，加強接管驗收，明確建、管責任，切斷開發商與物業公司的父子關系，避免建、管企業而產生的種種矛盾，切實做好物業管理工作。

2、加強對物業管理費、水電費等代收費的管理。一是建議隨著經營成本的提升適當提高物業管理收費標準并嚴格按

照《住宅小區物業管理服務等級評定標準》在等級評定、成本監審和召開聽證會的基礎上制定各項物業管理收費標準，各物業公司對各項收費標準進行公示，自覺接受社會和業主的監督。二是水電費等代收費項目實行一級收費按實結算或統一劃卡制度，減少居民與物管企業的矛盾，減輕居民不必要的經濟負擔。

3、進一步提高科學管理水平和服務質量，推動物業管理收費向著規范化、科學化、標準化發展。建立健全各項物業管理制度，成立業主委員會及時解決內部問題；切實搞好住宅小區規劃建設；加強對老住宅小區的建設改造，不斷提高服務質量和小區檔次水平。

4、抓好隊伍建設，提高從業人員的素質。要加強員工的經?；?、制度化業務培訓和技術培訓，不斷提高員工的素質，所有從業人員必須持證上崗，多學習、多取經不斷提高業務水平和服務水平，為物業管理健康發展奠定扎實的基礎。

第四篇：物業管理中存在的問題

物業管理中存在的問題

——以老校宿舍物業管理為例 摘要：物業管理中，高校住宅小區的物業管理是比較特殊的一種，文章以山大老校宿舍物業管理為例，分析高校物業管理現狀，找出其中的問題，結合物業管理的相關知識，提出個人建議。關鍵詞：高校 住宅小區 物業管理

隨著城市建設和房地產行業的發展，物業管理作為新興的服務行業得到了越來越多的重視。各大高校為了方便教職工的工作，也都建設了本校的職工宿舍，因其住戶多為本校教職工，所以在物業管理上與普通住宅小區的情況有所不同。為了了解物業管理中存在的問題及解決對策，我采訪了山大老校宿舍的物業管理部門，在交談中對物業管理有了更進一步的認識。

山東大學老校二、三、四宿舍的物業管理歸屬于山東大學第二項目部，并非是某個獨立的物業管理公司。該項目部服務的范圍有老校第二宿舍的十三棟樓，第三宿舍的七棟樓，第四宿舍的兩棟樓，共計約1400位住戶，其中絕大多數為山大教職工。

一、物業管理中存在的問題

1、物業公司與開發商的關系

我國現有物業服務企業中，大多數是開發商自己成立的物業公司或從原房管所轉變而來,管理水平參差不齊。真正按照現代企業制度,按照物業管理專業化、市場化要求建立的企業不到總數的10%。物業管理是一項復雜的系統工程,貫穿于房地產項目立項、規劃、建設、驗收、管理等各個環節,時間跨度大,涉及部門多,需要專業的人員進行管理和服務。然而若是開發商自己成立物業公司，在專業水平上必然不及獨立的物業公司。招標是選擇物業公司的一個很有效的方式，通過競爭來督促各物業公司用最好的資源為住戶服務，若沒有招標而是通過其他方式選擇物業，則缺少競爭優勢，容易造成物業人員工作上的懈怠。負責山大老校宿舍物業管理的并非專門的物業公司，而是山東大學第二項目部，是學校機構的一個組成部分，其管理的職能大大超過了服務職能，造成物業人員服務意識薄弱。

2、物業公司與住戶脫節

業主委員會是由業主大會選舉產生，并經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中維護業主合法權益的代表性組織。有些城市住宅小區業主委員會組建不及時，有的未按規定程序通過民主選舉產生，還有的委員會不能代表產權人、使用人的意志，作用發揮得不好。比如目前大多數小區選舉樓長等職務都是直接口頭任命的方式，并沒采取民主形式，業主遇到問題時也無從知道該向何人反映。在目前得實際運作中，業主委員會的維權、監督和協調的作用也沒有體現出來。像高校教工宿舍，一般住戶都是學校職工，有問題都向學校反映，很少直接跟物業部門溝通，業主委員會形同虛設。

3、物業管理隊伍素質偏低,人才短缺

物業管理是新興的行業,人才儲備基礎薄弱。目前,行業隊伍總體素質偏低,人才短缺,從業人員隊伍建設遠遠滯后于行業的發展,目前,在中小城市相當數量的物業服務企業的人員在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為一些地區物業管理行業普遍存在的奇怪現象之一。由于我國物業管理專業教育起步晚,培養的人才有限,加之尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范,在職專業物業管理人員的培訓不足和各種上崗專業培訓流于形式、監管不足,更加之觀念上認為物業管理毋需高素質人員的誤區等,使得我國物業管理行業從業人員整體素質偏低,制約了行業的良性發展,影響行業地位的提高。

二、住宅小區物業管理的發展對策

1、積極開展招投標機制

在物業管理剛實現招投標機制的初期，人們還不適應市場的選擇，因此政府應加大工作力度，首先對比較規范的住宅小區進行試點運行，多組織相應的招投標活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。

2、提高物業管理隊伍素質

一支責任心強、技術好、素質高的人才隊伍，是物業管理水平提高的重要保障。例如，對從業人員進行物業管理概論、法律法規基礎知識、物業開發、物業管理企業、房屋結構構造、住宅小區管理和物業管理法規案例分析等為主要內容的系統培訓，尤其應該大力推行從業人員職業資格考試，如《物業管理師職業資格考試》，以此提

高物業管理從業人員的業務能力，為建設文明住宅小區奠定堅實基礎。

3、加強對業主委員會監管

業主委員會作為轄區內產權人、使用人民主推薦，選舉產生的群眾性自發組織，充分發揮其作用，對維護產權人、使用人的合法權益，同物業企業一道作好物業管理工作至關重要。因為業主委員會同物業管理企業是建立在法律關系和經濟關系上的平等民事主體，體現了物業管理的專業管理與自治管理相結合的原則，堅持這原則，有利于發揮物業管理企業、業主委員會和產權人、使用人三個積極性。同時它在物業管理企業和產權人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區入住率達到一定比例時，一定要在當地物業管理行政部門的指導下，要及時召開產權人、使用人代表大會，并嚴格按照民主程序從代表大會代表中選舉產生業主委員會，也只有這樣，業主委員會才能真正代表和維護產權人、使用人的合法權益，并積極配合物業管理企業共同管理好區域內物業管理工作

目前我國物業管理中的問題既有物業管理自身的問題，也有政策法規不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同的性質，采取針對性的措施。這不僅需要政府頒布有指導意義、可操作性強的法律法規，物業管理企業也要遵循市場規律辦事，在競爭中求生存、求發展，讓業主享有更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環境。

第五篇：物業管理的現狀及存在問題

20世紀80年代，隨著我國經濟的發展和城市的開發，全國住宅小區逐漸興建起來，由此現代物業管理從香港傳人內地。1981年3月，全國第一家物業管理公司誕生。此后，物業管理行業在我國迅速發展，各地物業管理企業和從業人員數量迅速增加。

進入九十年代以來，隨著我國房地產市場的迅速發展，大量的住宅小區、高層樓宇及其他各類房屋相繼投入市場。如此多的住宅小區落成，對房地產管理提出了更高、更新的要求。隨著住房體制的深化改革，住宅商品化進一步推進，產權多元化格局已經形成。一些存量大樓通過置換、調整使用方向后，也將納入物業管理市場的軌道。物業管理這塊“蛋糕”越做越大，其中蘊含著巨大商機，成為行業內外關注的焦點。

二、物業管理的現狀及存在問題

雖然國內物業管理市場正迅速發展膨脹，需求日益壯大，然而，綜觀國內現在的物業管理水平，均與專業的物業管理服務有一定的差距。故此，大膽借鑒香港地區和國外一些發達國家的物業管理經驗，探索符合國際慣例并適合中國國情的物業管理體系，建立社會化、專業化、企業化的物業管理新路，是目前中國物業管理行業發展的迫切需要。香港地區和國外專業及一流的物業管理公司，進入中國內地的物業管理市場發展亦是必然的路向。由于物業管理在我國還是一個剛起步的行業，所以不可避免存在一系列問題阻礙起發展。

（一）物業法規落后于實踐

現行的物業管理法規制度，目前還處于起步階段，存著不全面、不嚴密、不具體及不夠協調的缺陷，相關法規精神，因各地物業管理法規制度的執行細則均有不同版本，各施各法，上下無法統一形成完整、系統的體系，這些法規性的文件之間明顯存在著不協調，甚至相互矛盾。物業管理的法規建設落后于物業管理的實踐，故專業管理公司的管理難度亦相應地增加。

（二）物業管理公約缺乏有力監管

由于缺乏有力監管，物業管理公司與業主之間，不能夠相互約束各自的權力和義務。物業管理公司對其所管理的物業內的業主、租戶的管理權力均來自于物業管理公約；而物業管理服務水平質量的高低，則來自物業管理公司能否有效地執行為雙方共同利益而制訂的物業管理公約規定。只有物業管理公司與全體新舊業主簽署的物業管理公約，方可界定權利及義務。否則，物業管理公司將無法約束沒有簽署物業管理公約的業主來履行其應盡的義務；因而造成物業管理公司在執行日常管理規定時，無法約束這些業主不合理的行為，直接增加了管理難度及造成不必要的糾紛。

（三）物業管理法規制度不健全

縱觀市場，實際上國內有不少法規制度已正式頒布執行，這對物業管理市場的規范及管理有一定的作用。可是這些法規制度雖然存在，但相關政府機構沒有落實監管或監管不力，引致漏洞。同時，在市場上還缺乏針對商業辦公大廈及商場的物業管理法規制度，現階段，物業管理法規制度僅局限于住宅物業，以致專業的物業管理公司在管理商業辦公大廈及商場時均

無法可依，只能按照其經驗制訂相關的物業管理規定，造成各家物業管理公司因無所適從而各施各法，引起混亂及不必要的糾紛。

（四）部分物業管理企業忽視企業文化

沒有文化的企業是沒有希望的企業，特別是在全球化經濟競爭時代。沒有錢固然是萬萬不能的，但沒有文化和品格更是萬萬不能的。因此物業管理企業也不例外，而目前大部分物業企業忽視了這一點，不過這也不足以為奇，畢竟我過物業行業剛起步，還未注意到這方面。只要能理解企業文化對企業發展有著極其重要的意義之后，把握機會，利用企業文化，相信今后物業管理企業會健康快速發展！

三、就物業管理企業今后的發展提出看法

未來1—3年乃至3—5年內，國內物業管理市場不會發生根本性的變化。只要積極采取應對措施，揚長避短，繼續在塑品牌上下工夫，在人才培養上下工夫，在服務質量上下工夫，在服務方式上下工夫，國內物業管理企業完全能夠順利地開拓一片新天地。

（一）建立完整、科學的物業管理法律體系

建立完整、科學的物業管理法律體系已成為物業管理工作中的當務之急。應盡快完善物業企業制度，在補充物業企業制度的同時，還要建立現代企業制度，只有這樣才能加快物業行業發展。現代企業制度具有三方面的要素：第一，私有財產神圣不可侵犯；第二，契約為前提的法制操作機制；第三，機會均等的市場原則。其中，第三點“機會均等原則”對我國來說是死穴，是幾乎不可逾越的鴻溝。

（二）、重視人才德放首位

對于企業來說，沒有最佳人才，只有最適合人才。人才具備的不僅僅是知識，更重要的還是心態、行為舉止、不說假話，誠實是成為真正人才的基礎。因此，物業管理企業在培養人才時把握這一點很重要。

人才是一個企業的基石，則德是一個人的靈魂。因此，物業管理企業在用人方面，德一定要放在第一位，即職業操守、遵守公司規定和企業文化。

（三）、物業管理信息化

我國物業管理企業龍頭老大萬科物業就非常重視管理創新，持續進行物業管理專業研究與探索，不斷提高服務質量，以創造更好的經濟效益及社會效益。萬科物業的管理創新，一個重要特點就是重視信息化建設，公司沒年都投入巨資進行信息化建設，是國內物業管理行業信息化建設的領跑者。信息化管理不僅能提高工作效率，還能提高服務質量，而且打造了品牌的核心競爭力。

（四）、認識企業文化

企業文化是企業經營哲學、價值取向、道德準則、行為規范等要素的綜合體現。企業文化是企業之魂，對提升企業競爭力，對推動企業發展起著重要作用，它決定了一個企業能走多遠，它明確應該怎樣對待顧客，怎樣正確回報股東，怎樣正確激勵員工，怎樣正確確定企業的發展方向、經營策略，怎樣正確維護與合作伙伴的關系。

企業文化是企業長壽之本，要真正成為中國物業管理企業的領跑者，就要借助于企業文化力。企業文化的力量來源于它的人本思想——對內以員工為本，對社會以合作伙伴為本，對客戶以滿足需要為本。

（五）、樹立物業管理企業文化核心觀

1.物業管理之道：相信每一位員工都愿意盡心盡力地做好工作，并不斷追求完美與創新，只要提供一個適宜的環境，他們就一定能成功。

2.物業價值觀：信任和尊重個人，鼓勵主動性和創造性，追求卓越的成就與貢獻。在經營活動中堅持誠實與正直，靠團隊精神達到共同目標。

3.物業企業目標：

（1）、利潤：爭取足夠的利潤以支持公司的成長，并且提供實現公司其他目標的資金。

（2）、客戶：為客戶提供最高質量和最大價值的服務和產品，以得到并且保持他們對物業企業的認同和信賴。

（3）、業務：專業化經營，公司參與的業務領域應能夠發展和擴大公司的技術和客戶，提供持續增長的機會。

（4）、增長：物業企業的增長只應受限于利潤以及滿足客戶需要的、有創新性的服務及產品能力。

（5）、員工：使物業企業員工分享物業所創造的成功，按員工的工作業績提供就業保證，為員工提供良好的工作環境和訓練機會，承認員工獲得工作的滿意和溝通順暢。

4.質量方針：服務至誠，精益求精；管理規范，進取創新。

5.企業宗旨：企業的使命是持續超越企業的顧客不斷增長的期望。

四、總結

隨著我國加入WTO，外來經濟的不斷涌入，新行業如雨后春筍，占據不一般的天地。物業管理作為一個新行業有著不可估量的發展前景，然而我國對于剛起步的物業行也來說也是不可避免的存在一系列問題阻礙其發展。相信日后的物業管理這個行業會發展的越來越好的，盡管目前存在著一些問題。