第一篇：小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及策略探討

小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及策略探討

摘要：物業(yè)管理是在住房制度和城市管理體制的改革中新興的一種服務(wù)型行業(yè)，其從最開始的無到有，逐漸發(fā)展壯大，然后到現(xiàn)在基本成為每個小區(qū)中不可或缺的一部分，在此發(fā)展的過程中必然會經(jīng)歷一些制度以及服務(wù)水平方面的不完善，只有發(fā)現(xiàn)問題，從而才能尋找解決問題的策略。

本文通過自己在生活中的實地調(diào)查以及網(wǎng)上的數(shù)據(jù)、其他人的觀點，系統(tǒng)的分析出小區(qū)物業(yè)管理中存在的一些問題，并挖掘其導(dǎo)致的原因，然后從政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方面提出改善策略。全文主要分四個部分去論述：第一部分是物業(yè)管理的發(fā)展歷程及含義；第二部分是物業(yè)管理現(xiàn)狀及原因分析；第三部分是物業(yè)管理的改善策略；第四部分是物業(yè)管理的前景展望。

關(guān)鍵詞：小區(qū)；物業(yè)管理；問題；策略

i Discussion on Residential Estate Property Management Problems &

Countermeasures Abstract:Property management is in the housing system and the reform of the urban management system in the emerging service industry, which from the beginning of the gradual development and growth, and then to now become an integral part of each district, in the process of development is bound to experience some of the system and service level is not perfect, only to find the problem, so as to find a solution to the problem.In this paper, through their own life in the field survey and online data, other people's point of view, the system analysis of the residential property management in some of the problems, and the reasons for the cause, and then from the government, property services companies, the owners of three ways to improve the strategy.The full text is divided into four parts: the first part is the development course and meaning of the property management;the second part is the property management status and reason analysis;the third part is the improvement strategy of the property management;the fourth part is the prospect of property management.Key word:residential estate;property management;problem;strategy

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目錄 物業(yè)管理發(fā)展歷程及含義 ····················· 1 1.1物業(yè)管理發(fā)展歷程 ······················· 1 1.2物業(yè)管理的含義 ························ 1 2 物業(yè)管理現(xiàn)狀及原因分析 ····················· 1 2.1物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不健全 ·················2.2相關(guān)機構(gòu)對物業(yè)管理公司的監(jiān)管力度不夠 ·············2.3老舊小區(qū)管理難 ························2.4物業(yè)管理人員不夠?qū)I(yè)，管理水平待提高 ·············2.5物業(yè)管理收費難度大或收費偏高 ·················2.6小區(qū)設(shè)備設(shè)施維護不及時以及運轉(zhuǎn)率不高 ·············2.7業(yè)主不配合物業(yè)管理 ······················2.8業(yè)主委員會不能充分發(fā)揮自己的權(quán)利和作用 ············3 物業(yè)管理的改善策略 ·······················3.1政府機構(gòu)方面的改善 ······················3.1.1完善相關(guān)法律法規(guī)確保物業(yè)管理有法可依 ············3.1.2加強對物業(yè)管理公司的管理使其在法律法規(guī)下陽光運轉(zhuǎn) ······3.1.3加大扶持力度使物業(yè)公司敢于、善于管理 ············3.2物業(yè)公司本身的改善 ······················3.2.1對相關(guān)崗位的人員進行定期培訓(xùn)，提高其法律法規(guī)意識 ······3.2.2對管理人員進行愛崗敬業(yè)教育 ················3.2.3了解業(yè)主的需求，及時幫助各解決問題——服務(wù)到家 ·······3.2.4合理規(guī)劃小區(qū)公共資源 ···················3.3業(yè)主自身的改善 ························3.3.1加強“小區(qū)是我家”教育，提高主人翁意識 ···········3.3.2積極配合物業(yè)管理，彰顯主人翁形象 ··············3.3.3提高自身的維權(quán)意識 ····················4 物業(yè)管理的前景展望 ·······················1 2 2 3 3 3 4 4 5 5 5 5 6 6 6 7 7 7 8 8 8 9 9

1.物業(yè)管理發(fā)展歷程及含義

物業(yè)管理是當(dāng)代快速發(fā)展的社會應(yīng)運而生的產(chǎn)物，在其不斷發(fā)展的過程中經(jīng)歷了不同階段的改變和變革。

1.1物業(yè)管理的發(fā)展歷程

世界上最早的物業(yè)管理是19世紀60年代的英國。而中國現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理開始于20世紀80年代初，當(dāng)時正是經(jīng)濟體制和住房體制的改革時期。

1981年3月10日，深圳市物業(yè)服務(wù)公司作為中國第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)而誕生，深圳東湖麗苑小區(qū)也成為該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的第一家業(yè)主，因此就這樣一個新興企業(yè)逐漸的被大家所認識和接受，隨后物業(yè)服務(wù)企業(yè)也逐漸的增加。為了促進和改善其發(fā)展，1994年，建設(shè)部頒布了物業(yè)管理方面的第一個法律法規(guī)-《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，與此同時，有關(guān)物業(yè)管理的第一個地方性法規(guī)-《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》由此而產(chǎn)生，隨后其他一線城市均制定了物業(yè)管理的相關(guān)地方法規(guī)。2003年，《物業(yè)管理條例》的頒布，詳細了物業(yè)管理在法律法規(guī)中的地位以及管理辦法。

在法律法規(guī)制度的健全下，物業(yè)管理逐步的發(fā)展，這也標志著我國的物業(yè)管理向新的時期邁進。

1.2物業(yè)管理的含義

《物業(yè)管理條例》中指出：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、維護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。通俗的物業(yè)管理就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成房屋的維護和區(qū)域安全等工作，盡最大的可能去維護業(yè)主的相關(guān)權(quán)益。

2.物業(yè)管理現(xiàn)狀及原因分析

現(xiàn)代的物業(yè)管理相對于起初的物業(yè)管理有了很大的進步，也在法規(guī)的管理下逐步成長，日新月異的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷促進其發(fā)展，數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)達到了幾萬家，從事物業(yè)服務(wù)的人員有上百萬，行業(yè)的數(shù)量還是挺龐大的，但很多地方還存在一些問題，與國外的一些發(fā)展國家的物業(yè)服務(wù)水平還是有一定 的差距的。

2.1物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不健全

目前，我國物業(yè)管理的法律法規(guī)基本有地方性和行業(yè)性法規(guī)組成，因此會存在一些不健全的地方，很多業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的糾紛都會由此產(chǎn)生。重慶某一小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂合同時候，由于合同中規(guī)定的各方的權(quán)利與義務(wù)不是很明確，從而導(dǎo)致了在后期各方履行和行使自己的權(quán)利時候產(chǎn)生了很多的矛盾。

相關(guān)管理部門對物業(yè)管理有關(guān)的法律制度的執(zhí)行中的小條款沒有形成完整和系統(tǒng)的體系，很多法規(guī)都存在一些矛盾，可能致使物業(yè)管理公約的權(quán)利不夠，很難將相關(guān)的法律法規(guī)全部落實執(zhí)行。

2.2相關(guān)機構(gòu)對物業(yè)管理公司的監(jiān)管力度不夠

我國現(xiàn)在物業(yè)管理公司還沒有一個自發(fā)的行業(yè)協(xié)會，大多數(shù)地方都是由半政府性質(zhì)的行業(yè)協(xié)會在約束和規(guī)范當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司，而建設(shè)管理部門和房管部門都是間接的管理物業(yè)行業(yè)，很大程度上物業(yè)管理公司幾乎都是自我進行約束，因此就會在很多方面有所松懈。相關(guān)部門應(yīng)該每年定期對物業(yè)管理公司進行檢查的，有時也是做著面子上的事情，很少深入的去核查。從而導(dǎo)致物業(yè)管理公司將行業(yè)中的制度當(dāng)作擺設(shè)，根據(jù)該公司自己的“制度”執(zhí)行。

物業(yè)管理前期的招投標也是相關(guān)機構(gòu)監(jiān)管中存在的較大的問題。很多小區(qū)在物業(yè)管理企業(yè)的招投標過程中，由于政府領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)企業(yè)單位的強行干涉，導(dǎo)致在很多“中間環(huán)節(jié)”都需要投入大量的資金，有時還會以不正當(dāng)?shù)姆绞降玫皆擁椖浚飿I(yè)管理企業(yè)在投標的過程中成本提高很多，從而導(dǎo)致在后期的運營中利潤微薄，就會極大的降低企業(yè)在各個方面的積極性。

2.3老舊小區(qū)管理難

在不同的地區(qū)都存在一些老舊小區(qū)，特別是在三四線之類的城市里居多，為了業(yè)主的方便和小區(qū)的維護問題，業(yè)主也不得不要求物業(yè)管理企業(yè)的管理。由于老舊小區(qū)都有些年限了，跟現(xiàn)代的小區(qū)的設(shè)施設(shè)備以及施工工藝都有很多不同，比如現(xiàn)代小區(qū)基本都是通過門卡進入小區(qū)，而老舊小區(qū)根本沒有這些設(shè)施，如果物業(yè)想了解出入的是不是本小區(qū)的業(yè)主，就必須通過逐個詢問的方式去了解，通過后期加裝此類設(shè)備的話，相對于以前買房的價格來說業(yè)主的成本又會增加很多，業(yè)主必然會產(chǎn)生一定的反感。

老舊小區(qū)中最重要的問題就是房屋的維護。很多老舊小區(qū)都可能出現(xiàn)墻體脫落、漏水等情況，很多問題都是由于房屋年限的原因，有些房屋盡管存在一些問題，但還未到達基本的使用年限，因此相關(guān)人員也未對房屋進行翻修或者改造。2015年12月，北京朝陽區(qū)的某住宅小區(qū)就發(fā)生了驚人的一幕，某住戶家的陽臺掉了下來，經(jīng)調(diào)查，此小區(qū)已經(jīng)有60年之久。這樣的小區(qū)不僅對物業(yè)的管理來說是一件難的事情，而且對業(yè)主來說也是害怕的事情，生活在這樣的小區(qū)每天都會擔(dān)驚受怕，誰也不知道下一秒會發(fā)生什么事情。

2.4物業(yè)管理人員不夠?qū)I(yè)，管理水平待提高

很多地區(qū)的物業(yè)管理水平都處在一個發(fā)展的時期，對物業(yè)管理中的技術(shù)人才還十分缺乏，很多人能從事工作都相對單一，大量缺乏復(fù)合型人才。據(jù)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在從事物業(yè)管理的人員中，只有極少數(shù)的人員是這方面的專業(yè)水平，除了管理人員外，很多物業(yè)管理人員都是某些行業(yè)中下崗或者退休的人，普遍的專業(yè)水平都不高，并且對自己從事的崗位職責(zé)和該物業(yè)的管理模式等都不是很清楚。

由于從業(yè)人員的不專業(yè)就很大程度上影響了該物業(yè)公司的管理的規(guī)范性，從而就會導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的一些矛盾，讓物業(yè)管理公司在以后很難去管理，長此以往就會使業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度大大降低。

2.5物業(yè)管理收費難度大或收費偏高

對于物業(yè)管理企業(yè)來說物業(yè)管理費就是其運營的費用和企業(yè)利益的來源。目前政府規(guī)定的物業(yè)管理指導(dǎo)價是1.0元/月.平方米，但很多的物業(yè)管理基本都高于這個價格，對于業(yè)主來說肯定會以自己的利益為中心，如果與其他的小區(qū)相比，自己所在的小區(qū)物業(yè)管理費收的相對高，就會導(dǎo)致一些必要的矛盾。而物業(yè)管理方面又認為，我們是以服務(wù)為目的，盈利是很微薄的，從而導(dǎo)致兩者間的矛盾更加激化。

2.6小區(qū)設(shè)施設(shè)備維護不及時以及運轉(zhuǎn)效率不高

目前所建設(shè)的一些小區(qū)基本都有安裝電梯，但電梯的安全性以及運轉(zhuǎn)率就成了一個問題。基本設(shè)施設(shè)備的維護就是物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，對電梯的定期維護是不可少的一部分，有些小區(qū)由于在安裝電梯的招投標初期，由于各方面的原因 導(dǎo)致電梯的質(zhì)量等方面有一些缺陷，從而使得后期的維護頻繁，業(yè)主就經(jīng)常不能使用電梯。

路燈基本是每個小區(qū)所存在的，有些不經(jīng)意的一些地方的路燈，物業(yè)管理公司都少去維護，甚至是在業(yè)主報告之后都不會去維修，他們認為那些地方是很少有人去的，對業(yè)主的妨礙不大。但有些老人就喜歡到處走走，誰也不能肯定說他們不會去，畢竟那是小區(qū)的公共活動區(qū)域。

某小區(qū)的整棟樓過道的燈均不亮，多次保修物業(yè)，但都未見解決，后來一位老人經(jīng)過過道是摔倒導(dǎo)致骨折，后來其家人認為這是屬于物業(yè)的責(zé)任，而物業(yè)卻否認，后來只有通過上告院解決。這本來是一件很小的事情，也屬于物業(yè)管理的職責(zé)范圍內(nèi)，在小成本和少人力的情況下就能解決的。但最終導(dǎo)致了這么嚴重的后果，對于物業(yè)和業(yè)主都是極大不劃算的。

2.7業(yè)主不配合物業(yè)管理

在一些小區(qū)里經(jīng)常會看見業(yè)主私自到處拉電線，有時確實是方便了自己，但這極大的影響了小區(qū)中的美觀，一人這樣做可能沒多大的影響，如果每個業(yè)主都這樣做就顯得太混亂，無論是從安全的角度還是從小區(qū)的美觀角度去考慮，這樣的行為物業(yè)肯定會上前制止的，但有些業(yè)主以方便或者說是開發(fā)商前期沒考慮到這些問題為由，總是不配合物業(yè)，這讓物業(yè)顯得十分為難。

有些業(yè)主為了省點車位的錢，就會將車亂停在小區(qū)某些道路上，使得其他的車輛不能通過，導(dǎo)致路段的堵塞，經(jīng)過物業(yè)的提醒之后還不將車挪走，如果車在某時候出現(xiàn)的問題還可能去找物業(yè)的麻煩。重慶某小區(qū)中就出現(xiàn)了這樣一件事情：小區(qū)的某個業(yè)主將車停在了小區(qū)內(nèi)的隨便一個位置，第二天早上用車的時候發(fā)現(xiàn)車上出現(xiàn)了很多的劃痕，隨后就去找物業(yè)賠償，認為這是物業(yè)沒管理好，剛好他停車的那個位置也沒有監(jiān)控，因此無法找出是誰做的。對于這樣的事情大多數(shù)的責(zé)任只能是業(yè)主，小區(qū)內(nèi)有車庫，而業(yè)主不選擇聽到車庫里去，而是在路邊，物業(yè)也不可能只去看護你的車的。

2.8業(yè)主委員會不能充分發(fā)揮自己的權(quán)利和作用

業(yè)主委員會是通過全小區(qū)業(yè)主共同推選出來的，其代表小區(qū)各個業(yè)主行使其所擁有的權(quán)利，從而使得業(yè)主的利益得到最大的保護，以致使物業(yè)管理公司盡到自己所履行的義務(wù)。業(yè)主委員會能極大地促進物業(yè)管理的發(fā)展，能讓其所在的小區(qū)的各方面得到很大的改善，萬科物業(yè)前總經(jīng)理曾說過：“只要物業(yè)管理公司存 在，業(yè)主委員會就是一個永久的話題”。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主委員會就形同虛設(shè)，并且其成員基本都是一些老年人，很多人都不知道自己所需要履行的職責(zé)是什么，甚至對法制觀念相對薄弱。其成員基本都將小區(qū)全業(yè)主的利益拋之腦后，想得都是自己的利益，有時甚至通過利用自己的身份來謀取一些不當(dāng)?shù)睦妗Ｒ虼藢ξ飿I(yè)管理公司的監(jiān)督、協(xié)助等職能很難得到發(fā)揮。

3.物業(yè)管理的改善策略

對物業(yè)管理的完善不僅是物業(yè)本身的問題，而且也需要政府機構(gòu)和業(yè)主的配合，通過多方面的

3.1政府機構(gòu)方面的改善

3.1.1完善相關(guān)法律法規(guī)確保物業(yè)管理有法可依

物業(yè)管理的完善肯定是離不開相關(guān)法律法規(guī)的。市場經(jīng)濟體制下的行業(yè)就是在法律法規(guī)體系的不斷完善中的成長的經(jīng)濟。首先加強對物業(yè)招投標時的監(jiān)管，將其中能公示的步驟與內(nèi)容向相關(guān)業(yè)主展示，盡量避免招投標中的內(nèi)幕，減少后期中不必要的麻煩；然后就是必須根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》以及《合同法》在業(yè)主業(yè)主和物業(yè)簽訂合同時明確業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，落實相關(guān)執(zhí)行人員的責(zé)任和所掌握的權(quán)限，嚴格規(guī)范合同內(nèi)容，以至后期出現(xiàn)問題有據(jù)可依。同時加大宣傳力度，使得相關(guān)人員完全熟悉自己所擁有的權(quán)利，在出現(xiàn)相關(guān)問題的時候能輕松應(yīng)對。

3.1.2加強對物業(yè)管理公司的管理使其在法律法規(guī)下陽光運轉(zhuǎn)

對物業(yè)管理公司的管理是一個相對大范圍的工作，相關(guān)行政部門基本都會通過劃分片區(qū)的方法來管理，有時會出現(xiàn)一些交叉的區(qū)域，就可能相關(guān)人員都不處理的情況，因此行政部門可以通過綜合執(zhí)法的方式來解決這種問題，層層覆蓋，讓業(yè)主和物業(yè)出現(xiàn)某些無法直接解決的糾紛時能很快的找到相關(guān)人員。在相關(guān)部門的管理過程中，不僅要加強其立法，使其遇到問題能很好的協(xié)調(diào)，同時處理問題是有據(jù)可依，而且要在管理體制上理順各個部門之間的關(guān)系，使其健康蓬勃的發(fā)展。

加強對物業(yè)管理公司以及相關(guān)人員的資格審查。除了定期對企業(yè)的資質(zhì)進行 審查外，還要進行不定時的抽查，讓物業(yè)管理企業(yè)以一種“時刻準備著”的心態(tài)去規(guī)范自己。對于不合格的企業(yè)必須責(zé)令限期整改或者取消其資格，并且記錄在誠信檔案中，這樣不僅是對該企業(yè)的警告，而且也是多其他企業(yè)的提醒以及對該企業(yè)所服務(wù)的小區(qū)負責(zé)。

加強對物業(yè)管理企業(yè)合理收費的規(guī)范。物業(yè)管理費是根據(jù)房屋的不同類型來確定的，可能有些物業(yè)所管理的范圍同時有住宅、學(xué)校、商業(yè)區(qū)等，因為這些不同的類型所服務(wù)的要求與內(nèi)容都不盡相同，所以收費標準也有所不同。因此相關(guān)部門要嚴格規(guī)范收費標準，依據(jù)當(dāng)?shù)匦姓块T所制定的收費標準去要求物業(yè)管理企業(yè)，避免出現(xiàn)亂收費等情況的發(fā)生。3.1.3加大扶持力度使物業(yè)公司敢于、善于管理

物業(yè)管理屬于發(fā)展中的一個新興的行業(yè)，一個行業(yè)的剛起步必須要有人助其一臂之力，這時政府就能極大的發(fā)揮其作用。政府加大對其扶持力度，不僅能使物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡職盡責(zé)的為業(yè)主服務(wù)，而且也能其能良好的生存與發(fā)展。

在物業(yè)服務(wù)收費標準方面，政府可以根據(jù)不同的地域以及不定期的調(diào)整期收費標準，在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間制定一個相對平衡的價格，通過政府機構(gòu)的調(diào)查以及審核后，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理過程中產(chǎn)生的費用實在是高于實際成本，政府可以對相關(guān)企業(yè)作出一定程度的補助，以支持其發(fā)展。比如降低或減免其營業(yè)稅、機械設(shè)備的安檢費等。同時政府也應(yīng)該在各個小區(qū)進行宣傳物業(yè)服務(wù)方面的意識，讓業(yè)主能及時的去繳納物業(yè)管理費，減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人力以及物力，使其能及時保證企業(yè)資金的流動。

3.2物業(yè)公司本身的改善

3.2.1對相關(guān)崗位的人員進行定期培訓(xùn)，提高其綜合素質(zhì)

企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量的高低，很大程度上就決定了其所服務(wù)的對象的滿意度，但服務(wù)質(zhì)量就需要企業(yè)員工的綜合素質(zhì)能達到一定的水平，因此對企業(yè)員工的綜合素質(zhì)培訓(xùn)就顯得尤為重要。

只有具備了綜合素質(zhì)較高的物業(yè)管理人才，物業(yè)管理才能完善、高效、滿意度高。所以物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該建立起一支善管理、懂經(jīng)營、技術(shù)精、思想好的專業(yè)化物業(yè)管理隊伍。建立人才隊伍、培養(yǎng)管理人才，關(guān)鍵在于管理人員綜合素質(zhì)的提高。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該強化對管理人員的考核與培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。對人員的培訓(xùn)就是對該企業(yè)的企業(yè)文化的提升，好的企業(yè)文化一方面 能在企業(yè)中營造一個好的氛圍，使得員工能在工作的同時得到一種享受，從而工作的時候沒有那么大的壓力；另一方面還能提升企業(yè)的品質(zhì)，這是一種無形資產(chǎn)，能給企業(yè)帶來更多的利益。3.2.2對管理人員進行愛崗敬業(yè)教育

管理人員是對下屬的人員的一個帶頭和示范作用，他們對事情的處理方式以及對每件事情或相關(guān)人員的態(tài)度，都極大的影響著下屬員工。因此對管理人員的愛崗敬業(yè)教育是很有必要的。

愛崗是敬業(yè)的前提，敬業(yè)是愛崗的表現(xiàn)。對物業(yè)管理人員的教育不僅是使其能熱愛物業(yè)行業(yè)，而且是促使其能履行好自己的職責(zé)和能完成自己的工作以及促使下屬人員能極好的完成工作。通過培訓(xùn)教育使得他們能更加富有激情、責(zé)任心，并能全身心的投入到工作中，同時也能將自己所服務(wù)的小區(qū)當(dāng)作自己的家，將業(yè)主當(dāng)作自己的家人一樣去對待。

3.2.3了解業(yè)主的需求，及時幫助解決問題——服務(wù)到家

物業(yè)管理作為一個服務(wù)型的企業(yè)就必須時刻的關(guān)注業(yè)主的需求。對于大部分的小區(qū)來說，基本時間都是一些老人或者小孩在家，相對年輕人來說，他們就沒有那么的方便，因此物業(yè)需要體現(xiàn)其人文關(guān)懷，讓業(yè)主能感受到物業(yè)企業(yè)好的服務(wù)態(tài)度。比如不定時對業(yè)主進行家訪，了解其家中的狀況，對于只是老人在家的業(yè)主，物業(yè)可以定時幫忙他們買一些生活必須品；以及有看病需要時，物業(yè)可以安排醫(yī)生到家進行就診，這不僅能極大的體現(xiàn)物業(yè)的服務(wù)水平，而且更是極大的方便了老人。

小孩子在各個小區(qū)也是一個很大的群體，物業(yè)應(yīng)該不定時的對小孩的安全方面進行宣傳教育，物業(yè)可以根據(jù)小孩的喜好組織一些活動，對小區(qū)的小孩子進行集中教導(dǎo)，比如知識搶答、實際案例講解等方式，并且設(shè)置一些小的獎品，激勵大家都參加。這樣一方面增加了小區(qū)和諧融洽的氛圍，另一方面更能增加各業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度 3.2.4合理規(guī)劃小區(qū)公共資源

公共資源是小區(qū)的重要組成部分，小區(qū)公共資源的合理規(guī)劃與業(yè)主的生活以及居住環(huán)境密切相關(guān)。

運動場所以及器材是一般小區(qū)必須的一些東西，但很多時候受眾人群都有一定的局限性，比如游泳池、籃球場、網(wǎng)球場等一系列公共設(shè)施基本對大眾都不是 免費開放的，因此物業(yè)應(yīng)盡量將這些公共資源向業(yè)主開放，并且增加一定量的運動器材，讓受眾人群能從小孩到老人，以此能滿足不同人群的需求。

在小區(qū)內(nèi)休閑娛樂的地方可以設(shè)立一些桌椅等，方便業(yè)主的休息以及娛樂活動的需要，在公共娛樂的地方也要考慮到一些特殊人群的存在，需要的地方可以增加無障礙的設(shè)施以及殘障人士的專業(yè)設(shè)施。

物業(yè)管理企業(yè)也要管理好該小區(qū)的公共資源被個人利用的情況，盡量避免公共資源利益化，公共資源是屬于所有業(yè)主的資源，如果利益化就會給小區(qū)造成一種不和諧的畫面。

3.3業(yè)主自身的改善

3.3.1加強“小區(qū)是我家”教育，提高主人翁意識

小區(qū)的主體還是業(yè)主自己，物業(yè)對于小區(qū)來說只是被動的管理，小區(qū)的后期發(fā)展以及各方面的改善都需要業(yè)主的大力的支持。“主人翁”這三個字，看似平常，其實它所蘊涵的是一種肯定和認同，是一種責(zé)任和使命。

對于有些小區(qū)來說，可能業(yè)主的流動率相對較高，因此很難將小區(qū)當(dāng)作自己永久的家來看待。我們必須將我們所經(jīng)過的任何一個地方當(dāng)作家來看，將這種意識映射到我們的心里。不論是業(yè)主自己通過某種方式來向更多的人傳播這種意識，還是物業(yè)或者政府通過宣傳的方式來引導(dǎo)業(yè)主，這些都離不開每個人的主動，只有自己將自己當(dāng)作所在地方的主人，才能將所在的地方發(fā)展得更好。3.3.2積極配合物業(yè)管理，彰顯主人翁形象

俗話說“一個巴掌拍不響”，物業(yè)管理企業(yè)所服務(wù)的對象是業(yè)主，如果業(yè)主不積極配合物業(yè)管理進行的一系列管理行為，這肯定會給物業(yè)管理企業(yè)帶來很大的困難。

業(yè)主作為小區(qū)的主人，要主動彰顯自我的主人翁形象。在小區(qū)的環(huán)境方面，業(yè)主應(yīng)該學(xué)會自我保持小區(qū)的清潔，將垃圾扔到指定的地方，并且在看到有垃圾的地方，應(yīng)該主動的收拾，不要因為是公共區(qū)域，就認為這是物業(yè)管理的責(zé)任；在物業(yè)收費方面，只要在合理的收費標準范圍內(nèi)，業(yè)主應(yīng)該及時的去繳納，不要讓物業(yè)管理企業(yè)來催繳，要將按時繳費形成一個習(xí)慣；在糾紛方面，有時業(yè)主間關(guān)于某些的糾紛，需要物業(yè)出面處理的時候，業(yè)主應(yīng)該及時通過物業(yè)去處理，并且積極配合物業(yè)管理的處理，物業(yè)管理所做出的合理的解決方式，相關(guān)業(yè)主應(yīng)該盡量接受并且能妥善的處理糾紛。3.3.3提高自身的維權(quán)意識

維權(quán)的意識不僅是業(yè)主所需要提高的，而且小區(qū)的業(yè)主委員會也需要得到極大的改善，業(yè)主委員會是所有業(yè)主強有力的代表，要將每位業(yè)主委員會的成員的職責(zé)明確，其需要提高自身的監(jiān)督的職能，必須熟悉業(yè)主與物業(yè)所簽訂的服務(wù)合同，根據(jù)合同要求，對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、內(nèi)容等進行監(jiān)督，使其能時刻改善自身的服務(wù)水平。同時也要對全部業(yè)主的管理規(guī)約實施情況進行監(jiān)督，促使業(yè)主也能履行好自己的職責(zé)。

4.物業(yè)管理的前景展望

物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，其還處于發(fā)展的階段，可能目前還存在很多需要改善的地方，但我相信通過相關(guān)政府部門、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主的不斷協(xié)作改善，會讓物業(yè)管理發(fā)展的更好。

相關(guān)的制度會更加的完善。物業(yè)管理是一種經(jīng)濟行為，而不是一種政府的行政行為，現(xiàn)在有些企業(yè)不能適應(yīng)現(xiàn)代社會下的市場經(jīng)濟體制，在服務(wù)水平、技術(shù)創(chuàng)新、人員的培養(yǎng)等方面可能有些欠缺，在以后的制度完善下，企業(yè)肯定能有更大的發(fā)展空間，能在完善后的體制中開創(chuàng)物業(yè)管理中的新格局。

社會在不斷的發(fā)展中，科技也在不斷進步中，物業(yè)管理以后也會走向智能化，讓物業(yè)在對小區(qū)的管理過程中更加便利，減少其中投入的人力，同時也能節(jié)約其長期的人工成本。并且可以通過智能化的系統(tǒng)，業(yè)主在報修、費用查詢、物業(yè)建議等方面有需求的時候，足不出戶就能在網(wǎng)上一鍵查詢以及報修等。

隨著社會中人們的知識水平的不斷提高，業(yè)主的法制意識也會越來越強。政策法規(guī)對任何一個企業(yè)的運作以及經(jīng)濟收益都起著決定性的作用。在知道相關(guān)法律的情況下，業(yè)主才能熟悉得法律，然后就能很好的去遵守法律和維護自己的權(quán)利。

物業(yè)企業(yè)更加注重品牌化發(fā)展。品牌的建立是在長期的發(fā)展中逐步形成的，在將來的發(fā)展中，市場的體系中的資源逐漸達到飽和，使得競爭愈加激烈，物業(yè)管理將從數(shù)量型向質(zhì)量型、規(guī)模型、效益型轉(zhuǎn)變，因此樹立一個好的品牌就顯得尤為重要，在服務(wù)水平、質(zhì)量的基礎(chǔ)上建立起企業(yè)外部和內(nèi)部的形象，將品牌發(fā)展壯大。

在任何一個行業(yè)的發(fā)展中，都會遇到各種各樣的問題，我們需要做的就是在發(fā)現(xiàn)問題中不斷成長，將其中的不完善逐步的改善，可能過程會有些艱辛和漫長，但我相信物業(yè)管理在后期的發(fā)展會開拓出新的一片天。

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第二篇：獨山子小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及應(yīng)對策略

獨山子小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策

學(xué)號：姓名：

摘要：獨山子封閉小區(qū)都引入了物業(yè)公司進行管理，小區(qū)的保潔，綠化，安全等方面都有很大的提高，小區(qū)業(yè)主也得到了極大的方便，但是物業(yè)公司作為一個新興行業(yè)，在它發(fā)展過程中，也存在許多這樣那樣的問題困擾著其發(fā)展。目前獨山子小區(qū)物業(yè)管理不規(guī)范、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低、業(yè)主物業(yè)費繳納不積極甚至長期拖欠，都是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。

關(guān)鍵詞：封閉小區(qū) 物業(yè)管理 問題與對策

前言

獨山子，與其它城市一樣，在其城鎮(zhèn)化過程中，居民小區(qū)建設(shè)取得了長足的發(fā)展，近十年來新建的居民小區(qū)都為封閉小區(qū)，小區(qū)管理都引入了物業(yè)公司。目前獨山子的眾鑫花園，錦秀花園，美林花園，東方花園以及其它新建小區(qū)等都有物業(yè)公司進行管理。物業(yè)管理在獨山子作為居民小區(qū)管理的新模式，在推進住房制度商品化、社會化，提高小區(qū)管理水平，改善居民居住環(huán)境，推動社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。然而，隨著物業(yè)管理范圍的擴大，物業(yè)糾紛日益增多，嚴重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設(shè)，并已經(jīng)成為獨山子居民普遍關(guān)注的焦點和區(qū)政府管理工作的難點。因此，住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題應(yīng)盡快解決，這樣物業(yè)管理行業(yè)才會步入一個健康、持續(xù)、快速發(fā)展的新時期，也會為小區(qū)居民提供一個更加干凈，整潔，綠色，和協(xié)，安全，美好的家園，為城鎮(zhèn)健康發(fā)展提供有力的支持。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

物業(yè)管理是一項新生事物，作為市場經(jīng)濟條件下的城市住房制度管理的新模式，在獨山子區(qū)已經(jīng)有十多年的發(fā)展歷程，經(jīng)過多年的探索，對改善獨山子區(qū)居民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，起到了推動作用，越來越多的人享受到物業(yè)管理給自己的生活帶來的便利。但在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴大，由于種種原因，小區(qū)的物業(yè)管理存在許多問題，造成除眾鑫花園以外的其它小區(qū)物業(yè)飽受詬病，小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱，甚至個別物業(yè)公司退出獨山子物業(yè)市場，更有甚者出現(xiàn)物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主對簿公堂的現(xiàn)象。非石化公司開發(fā)的商品房，經(jīng)濟適用房，以及危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務(wù)不到位等問題逐漸地顯現(xiàn)出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關(guān)注。眾所周知，當(dāng)今物業(yè)管理已經(jīng)成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。然而物業(yè)糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會，經(jīng)過我們的調(diào)查走訪綜合分析后認為：目前引起物業(yè)糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務(wù)不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費觀念滯后等原因。業(yè)主大多以不繳物業(yè)費為主要表現(xiàn)形式，使一些小區(qū)的物業(yè)費收繳率僅為百分之十幾，造成物業(yè)服務(wù)難以持續(xù)，形成惡性循環(huán)。綜合分析小區(qū)糾紛的問題主要存在以下幾個問題：

（一）、獨山子獨特的房產(chǎn)開發(fā)原因造成不同小區(qū)物業(yè)管理差異

近幾年來,獨山子區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展很快，區(qū)政府引入許多房產(chǎn)公司進行小區(qū)房屋建設(shè)，本地的房產(chǎn)公司有眾鑫房產(chǎn)，建業(yè)房產(chǎn)等，外地進入的有美林房產(chǎn)，新百合房產(chǎn)，永升房產(chǎn)，以及其它一些房產(chǎn)公司，而這些不同的房產(chǎn)公司也引入了各自不同的物業(yè)公司，如眾鑫房產(chǎn)由于是獨山子石化公司所屬房產(chǎn)，引入石化公司自已的物業(yè)管理公司，其它小區(qū)都引入了各自合作的物業(yè)公司。由于獨山子小區(qū)的特殊性，大部分居民都為石化公司員工，因此石化公司對于自己物業(yè)公司管理的小區(qū)在前幾年一律免收物業(yè)費，由石化公司承擔(dān)。而在其它小區(qū)內(nèi)居住的業(yè)主就享受不到這種待遇，同時石化公司還對其管轄的小區(qū)大搞基礎(chǔ)建設(shè)，綠化工程，惠民工程，這在一定程度上造成了其它小區(qū)居民的心理不平衡，再加上一些其它原因，別的小區(qū)的物業(yè)管理也相應(yīng)低于石化公司的物業(yè)管理，這就更加劇了這種不平衡度，造成別的小區(qū)居民物業(yè)費繳納不積極，因此，從該點上說，石化公司這種厚此薄彼的管理方式也是造成獨山子小區(qū)物業(yè)管理困難局面的一個主要原因。

（二）物業(yè)管理公司財務(wù)管理欠妥

我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快,物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟,物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇,但同時也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點,因此財務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性,如何加強和完善物業(yè)公司的財務(wù)管理,不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展,還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè),而且也是管理密集型的行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費的使用狀況及其效益等信息,因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

獨山子多家物業(yè)公司中，有的物業(yè)公司越作越大，有的物業(yè)管理卻恰恰相反，到最后甚至面臨虧損甚至破產(chǎn)，退出獨山子物業(yè)行業(yè)，這當(dāng)中既有其它原因，而物業(yè)公司的財務(wù)管理不善也是造成這種局面的很大一個原因。物業(yè)公司財務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛, 從提供服務(wù)、支付人員工資,到對房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、環(huán)境維護、綠化養(yǎng)護等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費,開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作,要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金,使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

（二）、開發(fā)建設(shè)遺留大量問題

開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：擅自變更規(guī)劃、設(shè)計不完善；拆遷中遺留的矛盾（含開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)）；房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量缺陷、面積縮水、配套設(shè)施不全；物業(yè)管理配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，不能按時發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。據(jù)統(tǒng)計，80%的物業(yè)糾紛起因來源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。主要有：開發(fā)企業(yè)為追求利潤最大化，而有意損害業(yè)主的利益，減少必備的配套設(shè)施建設(shè)。由于法規(guī)不完善，政府部門的失察，加之前期物業(yè)在接手管理時，不從業(yè)主利益出發(fā)，不做細致檢查，故意為開發(fā)商隱瞞存在的問題，使業(yè)主對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，給解決這些遺留問題更增加了難度。

1、擅自變更規(guī)劃、設(shè)計不完善及開發(fā)建設(shè)遺留的問題為小區(qū)開展物業(yè)管理留下了諸多后患。從調(diào)查來看，多數(shù)小區(qū)都遇到過開發(fā)建設(shè)遺留的問題，（1）擅自變更規(guī)劃、設(shè)計不完善為日后物業(yè)管理埋下禍根。不僅影響了小區(qū)的整體環(huán)境，而且在居民入住不到一年時間里，電動自行車、殘摩、自行車，丟失數(shù)十輛。引起了居民的強烈不滿，以此為由拒絕繳納物業(yè)費。（2）開發(fā)建設(shè)中的配套設(shè)施不到位影響物業(yè)費的收繳。（3）開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差，水電氣配套項目得不到落實。開發(fā)企業(yè)對一些遺留問題不能及時解決，采取能生就省，能不解決就不解決的策略；工程一旦完工，開發(fā)企業(yè)撤走后，問題都甩給了物業(yè)企業(yè)，從而造成物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷。（4）多收的物業(yè)費無法退回。

2、業(yè)主投訴得不到及時有效解決。對開發(fā)建設(shè)中的遺留問題，開發(fā)商與物業(yè)公司相互推委，業(yè)主反映強烈，但找不到有效解決的部門，業(yè)主進而采取拒繳物業(yè)費的辦法來進行抗拒。

（三）、物業(yè)公司服務(wù)不到位

物業(yè)公司管理的水平參差不齊、服務(wù)質(zhì)量差、收支不透明，使業(yè)主不能明明白白消費。物

業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，存在矛盾是必然的。（1）但目前的主要問題是矛盾產(chǎn)生后，無法有效地協(xié)調(diào)，缺少評判依據(jù)。業(yè)主與物業(yè)公司對物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)和收費標準存在分歧。一些物業(yè)管理公司服務(wù)理念有差異，收費至上，確服務(wù)不到位。同時，我區(qū)的物業(yè)收費大都采取包干制的形式，物業(yè)公司在物業(yè)維護上的開支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理公司的服務(wù)缺少客觀評價依據(jù)。對物業(yè)的不滿，一些物業(yè)管理企業(yè)不是與業(yè)主主動溝通，積極化解矛盾，而是以管理者自居，態(tài)度強硬，造成物業(yè)糾紛。（2）有些公司在辦理完入住手續(xù)后不久，便減少服務(wù)，侵占業(yè)主利益，引起業(yè)主的不滿。（3）部分物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)意識差，沒有從根本上樹立為業(yè)主服務(wù)的觀念，甚至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，不能按照規(guī)章制度、崗位責(zé)任和應(yīng)急方案服務(wù)，出現(xiàn)緊急情況時不能做到及時處理，保證居民的正常生活。

（四）、業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費意識淡薄

多年來，獨山子區(qū)實行的是福利分房制，2000年改制后一直是經(jīng)濟適用房制度，只要是獨山子區(qū)居民，都可以購買經(jīng)濟適用房，購房后幾乎不用再交其它的服務(wù)費用，只是每個月繳納幾塊錢衛(wèi)生費即可。小區(qū)建設(shè)改為封閉小區(qū)后，居民享受的服務(wù)由過去的“無償服務(wù)”一下變成了“花錢買服務(wù)”，思想準備不足，商品意識和物業(yè)消費意識尚未確立，盡管他們在入住時都在合同上簽字同意按規(guī)定交納物業(yè)管理費，但相當(dāng)多的居民思想上還沒有確立物業(yè)費這個概念，也沒有物業(yè)管理的理念，這是當(dāng)前物業(yè)收費率低的重要原因之一，是物業(yè)企業(yè)的生存遇到了很大的問題。

二、小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析

1、打破差異，對所有小區(qū)物業(yè)建設(shè)統(tǒng)籌管理，作到一視同仁，不能厚此薄彼。

針對獨山子物業(yè)目前這種局面，區(qū)政府房產(chǎn)局應(yīng)要求石化公司及礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部要打破常規(guī)格局，對小區(qū)物業(yè)目前局面進行改革，而不能給物業(yè)管理行業(yè)制造混亂。石化公司已經(jīng)就其管轄小區(qū)的物業(yè)管理進行了試點改制，不再承擔(dān)小區(qū)物業(yè)建設(shè)費用，而是全面收取物業(yè)費，這就使其它小區(qū)的居民心理平衡程度增強一些，有利于其它小區(qū)的物業(yè)費用的收繳。

2、全面展開財務(wù)分析，強化成本觀念,建立財務(wù)成本分析控制制度。

物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè),財務(wù)管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。通過對人力資源的科學(xué)整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛業(yè)、懂技術(shù)、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊伍,來提高工作質(zhì)量和效率。

物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中,經(jīng)濟收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費,另一個就是開展多種經(jīng)營,多元化、分散化投資。首先,財務(wù)管理部門要評價公司的財務(wù)狀況,了解公司一定時期的資產(chǎn)、負債水平,從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險,保證資金合理運作。企業(yè)通過財務(wù)分析可以及時了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。其次,財務(wù)分析要評價企業(yè)的管理效率,管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。最后,企業(yè)的財務(wù)管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。對企業(yè)贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時做出財務(wù)預(yù)測。企業(yè)在財務(wù)分析的過程中,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進行預(yù)測、對成本進行預(yù)算,以及對利潤進行預(yù)測,這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的,這也為物業(yè)公司的經(jīng)營者調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進行科學(xué)的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。

3、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理實行公開招標制度，減少“父子”企業(yè)，強化前期物業(yè)管理責(zé)任。對于參與前期物業(yè)管理的企業(yè)資質(zhì)應(yīng)有較高的要求。明確前期管理期間，物業(yè)管理企業(yè)除必須按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)外，對于發(fā)現(xiàn)的開發(fā)建設(shè)遺留問題，應(yīng)當(dāng)及時向全體業(yè)主公開并說明有關(guān)情況。業(yè)主因開發(fā)建設(shè)遺留問題與開發(fā)建設(shè)單位發(fā)生矛盾的，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)調(diào)相關(guān)單位及時處理。對互相推委不負責(zé)任的企業(yè)，應(yīng)有嚴厲的處罰

措施。

4、提高物業(yè)管理從業(yè)人員的綜合素質(zhì)

物業(yè)管理是一項綜合性很強，技術(shù)含量很高的工作。而我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)處于起步發(fā)展階段，物業(yè)管理人員培訓(xùn)教育也處于起步階段，對高層次的專業(yè)人才比較匱乏。員工的素質(zhì)是企業(yè)素質(zhì)的基礎(chǔ)，是服務(wù)于業(yè)主的基本條件，員工素質(zhì)的高低，決定著企業(yè)發(fā)展的速度、成敗與興衰。每一個物業(yè)管理企業(yè)都面臨著機遇和挑戰(zhàn)，員工素質(zhì)的高低將決定其在競爭中的地位。關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展。為此，一方面應(yīng)引進一些具有相關(guān)知識與經(jīng)驗的高層次管理人才，另一方面應(yīng)通過培訓(xùn)、定期考核、評比等手段，提高物業(yè)管理企業(yè)自身員工的素質(zhì)。隨著員工素質(zhì)的提高，管理手段的加強，管理水平的提高，服務(wù)質(zhì)量也會隨之相應(yīng)提高。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，要做到法規(guī)清楚、管理有方，技術(shù)精湛、服務(wù)熱情。首先，要轉(zhuǎn)變觀念，物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要改變物業(yè)管理見物不見人的傾向。物業(yè)管理在服務(wù)過程中要注重與業(yè)主聯(lián)系溝通，以達到和諧相處的目的。其次，加快企業(yè)員工技能培訓(xùn)，專業(yè)知識的培訓(xùn)，職業(yè)專業(yè)學(xué)校需要加強物業(yè)管理職業(yè)教育。提升員工綜合素質(zhì)，營造文明禮貌的服務(wù)氛圍。

5、針對業(yè)主的觀念難于改變，物業(yè)消費意識淡薄的思路

成立區(qū)房產(chǎn)局指導(dǎo)下的區(qū)物業(yè)協(xié)會。積極協(xié)助政府完善物業(yè)自律機制。制定行規(guī)，監(jiān)督企業(yè)的行為和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主的投訴，解決企業(yè)之間的糾紛。公布服務(wù)項目和收費標準。各物業(yè)公司應(yīng)在自己所管轄的小區(qū)內(nèi)設(shè)立“物業(yè)公示欄”，在宣傳物業(yè)常識的同時公布服務(wù)項目和收費標準。一方面便于廣大業(yè)主監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主又能夠明明白白消費。

三、結(jié)束語

獨山子的小區(qū)物業(yè)管理目前存在的一些問題，在全國其它地方也同相存在，通過對獨山子小區(qū)物業(yè)管理問題的分析，相信不僅對獨山子本地小區(qū)物業(yè)管理帶來幫助，對于全國其它地方的小區(qū)物業(yè)管理同樣具有很大的參考性。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理法制的完善和人們消費水平不斷提高、消費觀念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系會不斷改善，形成“和諧社區(qū)”。

參考文獻：

[1] 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》

[2] 張明媚.物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營[M].電子工業(yè)出版,2006.

第三篇：關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議

關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及建議

隨著城鎮(zhèn)化、城市化水平的逐步提高，居民小區(qū)物業(yè)管理已逐漸成為城市化的重要內(nèi)容，成為城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小區(qū)物業(yè)管理的好壞直接影響城市居民日常生活和社會秩序維護。近幾年由于配套政策的不完善、監(jiān)管機制制度不健全等原因，居民小區(qū)物業(yè)管理的矛盾糾紛問題越來越突出，誘發(fā)的影響社會穩(wěn)定事件也越來越多，規(guī)范居民小區(qū)物業(yè)管理迫在眉睫。

一、當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理存在的突出問題

（一）新舊物業(yè)更換矛盾。小區(qū)業(yè)主認為現(xiàn)有物業(yè)管理公司服務(wù)水平差、服務(wù)不到位，業(yè)主拒絕現(xiàn)有物業(yè)管理公司繼續(xù)服務(wù)，并另引進其他物業(yè)管理公司。因物業(yè)管理的巨大利于驅(qū)使等原因，現(xiàn)有物業(yè)公司不愿退出管理，而新引進的物業(yè)管理公司又無法正常開展工作，引發(fā)一系列矛盾糾紛問題。

（二）物業(yè)管理用房問題。小區(qū)物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)未明確，小區(qū)業(yè)主認為物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)業(yè)主共有，而物業(yè)管理公司則認為物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有，雙方就產(chǎn)權(quán)歸屬問題產(chǎn)生分歧，進而引發(fā)業(yè)主不愿意繳納物管費用等諸多問題。

（三）車庫管理收費問題。一些小區(qū)，因物業(yè)管理公司收取車庫停車及管理費用，業(yè)主認為費用過高或小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主等不愿意繳納相關(guān)費用，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理公司多次出現(xiàn)糾紛，引發(fā)業(yè)主圍堵車庫等群體性聚集事件，嚴重影響社會穩(wěn)定。

（四）大修基金動用問題。物業(yè)管理公司進行小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修維護時，需動用大修基金，但業(yè)主不同意使用大修基金，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施遲遲不能維修維護的到位，引發(fā)業(yè)主不滿。部分物業(yè)管理公司動用大修基金僅僅通過業(yè)主委員會統(tǒng)一，未召開業(yè)主大會征得業(yè)主同意，也引發(fā)業(yè)主強烈反對等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善導(dǎo)致準入門檻過低。由于對物業(yè)管理公司資質(zhì)、準入條件、物業(yè)公司引進程序、規(guī)范服務(wù)標準等政策不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理公司亂象頻出，特別是前期物業(yè)存在許多為，多數(shù)小區(qū)的前期物業(yè)由開發(fā)商指定或直接安排人員臨時成立，既無相關(guān)資質(zhì)，又無管理服務(wù)經(jīng)驗，入駐之后以謀取利益為主要目的，引發(fā)諸多矛盾隱患。

（二）主管部門監(jiān)管不到位。小區(qū)物業(yè)管理缺乏上位領(lǐng)導(dǎo)，沒有形成自上而下的監(jiān)督管理體制機制，加之國土、屬地街道及居委會沒有認真履行監(jiān)督職能，沒有主動深入小區(qū)走訪調(diào)研收集問題，對物業(yè)管理公司前期存在的苗頭問題未能及時督促整改落實。

（三）業(yè)主及業(yè)主委員會內(nèi)部問題。一些小區(qū)業(yè)主委員會成員以謀取私利為目的，勾結(jié)物業(yè)管理公司侵害業(yè)主權(quán)益；一些小區(qū)業(yè)主委員會沒有按規(guī)定程序選舉，未能得到大多數(shù)業(yè)主認可；少數(shù)業(yè)主因參與業(yè)主委員會未能成功等原因，對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司開展的工作百般刁難阻礙等。

三、工作建議

（一）完善準入及資質(zhì)管理機制。進一步完善物業(yè)管理資質(zhì)分級管理機制，并嚴格以資質(zhì)作為準入門檻，建立物業(yè)管理公司綜合服務(wù)管理平臺，在平臺上公示物業(yè)管理公司資質(zhì)，開展物業(yè)管理公司招標引入等工作，促進物業(yè)管理公司入駐規(guī)范化、透明化。

（二）建立物業(yè)管理責(zé)任清單。以《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)管理辦法》為依托，建立物業(yè)管理責(zé)任清單，進一步明確國土房管、規(guī)劃、建設(shè)、物價、市政、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門職能職責(zé)，促進各單位履職盡責(zé)。

（三）引入調(diào)解機制。成立行業(yè)調(diào)解協(xié)會。由國土房管局牽頭，推選轄區(qū)內(nèi)有資質(zhì)的物業(yè)管理公司高層人員組建行業(yè)調(diào)解協(xié)會，負責(zé)對物業(yè)管理行業(yè)不規(guī)范服務(wù)等現(xiàn)象予以糾正，對發(fā)生的糾紛問題進行調(diào)解處理。建立“四級三方”調(diào)解機制，四級：即區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)國土房房管局等區(qū)級部門和水電氣等單位，屬地鎮(zhèn)街，屬地社區(qū)。三方“即開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表，小區(qū)物業(yè)管理糾紛首先由屬地社區(qū)組織開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會或業(yè)主代表進行調(diào)解，調(diào)解不成再由屬地鎮(zhèn)街、區(qū)國土房管局等部門和區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)小組逐級協(xié)調(diào)。

（四）建立懲戒機制。成立專門的物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)管部門，受理處理關(guān)于物業(yè)管理的投訴事項。建立物業(yè)管理服務(wù)“保證金”制度，所有按程序入駐小區(qū)的物業(yè)管理公司，每一都必須向物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督部門繳納一定數(shù)額的保證金，若當(dāng)物業(yè)管理公司沒有發(fā)生不規(guī)范服務(wù)等情況，則年底全額返還保證金，若當(dāng)物業(yè)管理公司存在不規(guī)范服務(wù)問題，監(jiān)管部門有權(quán)對當(dāng)保證金進行罰沒并降低物管公司資質(zhì)等級，從而促進物業(yè)管理公司規(guī)范服務(wù)。

第四篇：淺談小區(qū)物業(yè)管理存在問題及建議

淺談小區(qū)物業(yè)管理存在問題及建議

[摘要]伴隨著嘉善房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，原來獨門獨戶的自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。在物業(yè)管理過程中存在的問題也逐漸暴露，這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)的生存和發(fā)展。因此研究其解決問題的對策，有著重要的現(xiàn)實意義。本文列舉了我區(qū)的小區(qū)物業(yè)管理普遍存在的若干問題，并加以分析，最后，針對問題，對完善物業(yè)管理提出了若干建議。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理，存在問題，建議

1引言

隨著嘉善經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市開發(fā)進程的加快，房地產(chǎn)市場已成為嘉善縣的主導(dǎo)經(jīng)濟之一，不管是資歷深久的同心房地產(chǎn)公司還是新成立的幾家房產(chǎn)公司，都頗具實力，同時由房地產(chǎn)行業(yè)帶動的物業(yè)管理行業(yè)也逐漸形成規(guī)模，其效益日趨明顯。我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快。從1996年的第一家區(qū)物業(yè)管理公司成立至今，全縣已有物業(yè)管理公司10余家，從業(yè)人員300余人，實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)20余個，涉及住戶五萬余戶，物業(yè)管理工作經(jīng)過近十年的發(fā)展，取得了很大的進展。但是，也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。近幾年，我縣物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不斷發(fā)生的矛盾已經(jīng)成為大家關(guān)注的焦點。從物業(yè)公司亂收費、擅自停水停電到公共設(shè)施被侵占、公共維修基金被挪用、業(yè)主委員會成立難，大量物業(yè)糾紛紛至沓來。這些直接影響和制約了物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展。因而，研究現(xiàn)階段我縣物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策成為熱點問題。

2我區(qū)物業(yè)管理存在的若干問題

2.1物業(yè)管理收費難

一般來說，物業(yè)管理費除了合同約定的因提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費用、供熱水費用等。據(jù)統(tǒng)計，一般小區(qū)的物業(yè)收費率能達到75%，就屬于比較好的。但比如杜鵑小區(qū),不交、少交、欠交物業(yè)管理費已成為一種常見的現(xiàn)象，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差；小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設(shè)施不完備等。2006年5月的浙南頻道曾經(jīng)報道過這樣一則新聞，嘉善縣的多個小區(qū)面臨著物業(yè)公司撤離、業(yè)主自主管理的局面，比如眾所周知的冬青里別墅小區(qū),由于所能收到的管理費不到四成，物業(yè)公司不得不作出了退出小區(qū)的決定。2.2物業(yè)公司服務(wù)面狹窄

物業(yè)公司自身管理水平較低，開展和提供的服務(wù)項目單一，服務(wù)面狹窄。目前，我縣的物業(yè)公司僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務(wù)，而對居民住宅小區(qū),包括風(fēng)澤泗洲、東方名嘉、格林春天這幾個小區(qū)，也僅僅是提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，其他一些特需服務(wù)項目基本沒有開展，如代接送小孩、代收水、電、暖氣費；代家政服務(wù)等等。

2.3物業(yè)公司員工素質(zhì)欠佳

一般的物業(yè)公司認為物業(yè)管理是簡單勞動，于是低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，著重表現(xiàn)在杜鵑小區(qū)，由于物業(yè)管理費的不到位，不得不低薪聘請下崗工人甚至退休工人！即使公司對員工培訓(xùn)，也還是停留在基本技能的初級階段，還未走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓(xùn)與鑒定。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動性大、素質(zhì)低。例如，2006年嘉善經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司的人員流動性達到60%。保安工作形式大于實質(zhì)，作用沒有真正發(fā)揮。表現(xiàn)為：重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防患；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕人員素質(zhì)；重人員配置，輕崗位管理監(jiān)督；重對人的防患，輕對物的安全監(jiān)護。

2.4成立業(yè)主委員會工作滯后

目前，嘉善絕大部分小區(qū)雖然都成立了業(yè)主委員會，但都沒有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用；服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒有真正地開展起來；對物業(yè)服務(wù)與公共財務(wù)的收支疏于監(jiān)督。同時，由于業(yè)主委員會自身缺乏對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運用，致使物業(yè)公司單方面說了算，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策。

2.5業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費缺乏知情權(quán)

從嘉善的情況看，各物業(yè)管理公司都能做到明碼標價收費，能在小區(qū)的醒目位置公示服務(wù)項目內(nèi)容、收費標準、收費依據(jù)等，但對物業(yè)服務(wù)收費的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。”侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。例如小區(qū)內(nèi)停車收費問題，此類糾紛主要由物業(yè)管理公司以維護小區(qū)管理秩序為由，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費、道路維護費、進門費等。由于物業(yè)管理公司所收取的上述費用往往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會同意，但是由于無相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭議較大。

2.6個別業(yè)主過度強度個人利益

有個別業(yè)主過度強調(diào)個人的實用性利益而不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護。如：防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂；私占公共場所，擁堵通道；隨意丟棄堆放生活垃圾袋；寵物糞便隨處可見等。這些行為不僅增加了物業(yè)公司的工作難度和不應(yīng)有的工作量，而且破壞、影響了社區(qū)的整體美觀和社區(qū)的環(huán)境。2.7其他問題

物業(yè)公司由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開招聘的規(guī)定沒有執(zhí)行。目前，嘉善各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司都是前期物業(yè)由開發(fā)商代管，后期物業(yè)則是由開發(fā)商將原來分管物業(yè)的人員分離出去，重新注冊企業(yè)名稱、企業(yè)法人，成立新的物業(yè)管理企業(yè)來接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè)，都沒有通過市場公開競爭招標，由全體業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司。致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標準缺少明細，欠缺可監(jiān)督性。

此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，小區(qū)分期建設(shè)及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設(shè)施如水、電、氣等工程不配套，造成物業(yè)公司開展工作困難，影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。另外，我省現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費辦法已滯后,有些內(nèi)容與國家新頒布實施的相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定不相一致。

3完善物業(yè)管理的若干建議

針對上述物業(yè)管理中存在的問題，根據(jù)自己的實際工作經(jīng)驗提出以下幾點建議： 3.1加強物業(yè)管理知識的宣傳

要加強對《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)公司的利益，同時也損害了廣大業(yè)主的利益。同時，也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥；讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

3.2改變以往的收費態(tài)度和收費方式

由于收費員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，自身對物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定缺乏理解和運用。同時，由于收費點多、面廣、收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作

態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而

不愿交納物業(yè)管理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。如：物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳業(yè)主的名單，起到督促未交業(yè)主盡快交納的作用；對極個別的拖欠較多、對整個小區(qū)物管費收繳工作影響較大的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)可拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用；也可依靠業(yè)主委員會，以業(yè)主委員會名義發(fā)通知，宣傳繳納物管費是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)。

3.3加強物業(yè)公司自身建設(shè)

加強物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，逐步擴大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細度，注重對服務(wù)質(zhì)量的研究，加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過企業(yè)的不斷努力，為管理小區(qū)營造了一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”方式。另外，物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平，加強內(nèi)部管理，建章立制，規(guī)范行為準則。收費時應(yīng)根據(jù)居民的不同情況，在物價部門制定的物業(yè)收費標準幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定。對一些收入很低確實交不起物業(yè)費的貧困戶，應(yīng)給予減免政策并向其他業(yè)主公布，一方面解決了交不起物業(yè)費的貧困戶的困難，另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主的監(jiān)督作用。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機制，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而達到業(yè)主的認可和滿意。

3.4走“以人為本”的發(fā)展之路

物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理的目標之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個細節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。

3.5成立業(yè)主委員會

明確業(yè)主委員會是業(yè)主欠費追償?shù)闹黧w，物業(yè)企業(yè)是具體執(zhí)行人。由于物業(yè)企業(yè)自討欠費，既是運動員又想當(dāng)自己工作的裁判員，業(yè)主很難接受和理解。因此，業(yè)主欠費，作為業(yè)主代表、作為物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督人的業(yè)主委員會應(yīng)發(fā)揮其作用，站在公平的角度處理問題。3.6應(yīng)與開發(fā)公司辦理好交接手續(xù)

物業(yè)企業(yè)要與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接。為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。

3.7開設(shè)物業(yè)服務(wù)的公開競爭市場

為保證業(yè)主自主選舉權(quán)和物業(yè)企業(yè)完全的市場競爭，所有的物業(yè)服務(wù)項目都必須通過公開招標，由業(yè)主委員會經(jīng)過全體業(yè)主意見調(diào)查，選定本社區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檔次，制定招標條件并公開發(fā)布招標公告。物業(yè)公司按投標條件進行公開競爭招標，中標后的物業(yè)公司到業(yè)主社區(qū)發(fā)布公告，讓全體業(yè)主透徹了解中標物業(yè)公司的基本情況及服務(wù)內(nèi)容。

3.8及時修改完善現(xiàn)有的物業(yè)管理規(guī)則

近幾年國家陸續(xù)頒布了相關(guān)法律和政策規(guī)定，而我省現(xiàn)行的物業(yè)管理規(guī)則仍是省物價局、省建委2000年制定的，在近六年來的執(zhí)行當(dāng)中，現(xiàn)行物業(yè)收費管理規(guī)定有不少地方與國家新頒布實施的法規(guī)、政策規(guī)定不協(xié)調(diào)或矛盾。因此，省上必須盡早修改和出臺與之相配套的物業(yè)管理服務(wù)收費辦法。同時，在制定物業(yè)管理收費時，應(yīng)將現(xiàn)在的“合理公開、與產(chǎn)權(quán)使用人的承受能力相適應(yīng)”，改變?yōu)椤昂侠砉_、收費與服務(wù)水平相適應(yīng)”，這樣才能更符合市場經(jīng)濟原則，更符合質(zhì)價相符原則。

4結(jié)束語

嘉善小區(qū)物業(yè)管理存在的這些問題，正是全社會物業(yè)管理行業(yè)的折射，它同時涉及到多個部門，等待著各相關(guān)部門的共同關(guān)注、協(xié)調(diào)和解決。物業(yè)服務(wù)關(guān)乎千萬百姓的日常生活和切身利益，把物業(yè)的這些問題理清楚、解決好，將有力地促進我縣物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展，推動和諧社會的構(gòu)建。因此需要我們作出更進一步的努力。

參考文獻：

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第五篇：新建小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和建議的調(diào)研報告

新建小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和建議的調(diào)研報告

民盟宣武區(qū)工委

2006年9月6日

隨著住房制度的改革，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)取得了巨大的進展，越來越多的居民購買了商品住房。為了適應(yīng)和調(diào)整新形勢下新建小區(qū)的管理和各方關(guān)系，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）。《條例》頒布和實施二年多來，社會各界對物業(yè)管理的認知水平大大提高，新建物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理正在逐漸向職業(yè)化、正規(guī)化方向發(fā)展，業(yè)主的自治和維權(quán)意識空前高漲。但由于種種原因，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛并未因此而減少，相反甚至有增加的趨勢，個別小區(qū)有逐步惡化的情況出現(xiàn)。如依蓮軒小區(qū)近日出現(xiàn)的業(yè)主被打事件、前不久朗琴園業(yè)主車堵停車場事件、朝陽區(qū)某小區(qū)的物業(yè)管理公司把欠費業(yè)主告上法庭，有些拒不執(zhí)行判決的業(yè)主遭法院強制執(zhí)行事件等。

一、存在問題

1、物業(yè)管理公司侵占業(yè)主權(quán)益，幾乎所有的物業(yè)管理公司都有利用共用部位和設(shè)施牟利現(xiàn)象。

如宣武區(qū)某小區(qū)，物業(yè)管理公司擅自將地下室分割后出租，由于業(yè)主既沒得到利益，居住環(huán)境又受到破壞，使業(yè)主對物業(yè)公司很不滿意。宣武區(qū)某小區(qū)物業(yè)管理公司不經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，擅自在小區(qū)內(nèi)路旁設(shè)置停車位，出租給先入住的業(yè)主，后入住的業(yè)主無處停車，每天傍晚，小區(qū)內(nèi)秩序混亂。業(yè)主十分不滿。某小區(qū)物業(yè)管理公司利用地下停車場停車收費標準放開的規(guī)定，不與業(yè)主協(xié)商，擅自單方面提高收費標準。不按新標準交費的，禁止進入地下停車場。新建物業(yè)小區(qū)地下停車場開放后，強行要求業(yè)主購買地下停車位，如不購買，就不允許車輛進入小區(qū)。為此，個別業(yè)主就采取了堵停車場甚至堵小區(qū)大門的激烈手段。目前，多數(shù)物業(yè)管理公司服務(wù)的專業(yè)化、職業(yè)化水平不高，片面理解“管理”的概念，以為小區(qū)內(nèi)的所有一切（包括業(yè)主）都可以管理，而服務(wù)卻放在了次要位置。在實際工作中，服務(wù)不到位、維修不及時、收費不規(guī)范等現(xiàn)象較嚴重。

2、開發(fā)商遺留的問題長期得不到解決，物業(yè)管理公司背黑鍋。

如小區(qū)已交付入住很久，還是使用施工用水、臨時供電，難以保障業(yè)主的正常生活。普遍存在的停車問題。如宣武區(qū)某小區(qū)，2000年開始入住，2004年二期入住。可直到現(xiàn)在，開發(fā)商承諾的地下停車場還沒建成，小區(qū)內(nèi)道路上、草地上都停滿了車，秩序十分混亂。如宣武區(qū)某小區(qū)二期房屋的落地窗普遍存在雙層玻璃漏水、雙層玻璃內(nèi)有臟物現(xiàn)象。業(yè)主們多次向物業(yè)管理公司反映，可直到今日還沒有解決。這里確實有物業(yè)管理公司管理不善的責(zé)任，但主要還是開發(fā)商的責(zé)任。由于物業(yè)管理公司與開發(fā)商有理不清的關(guān)系，業(yè)主就把責(zé)任一股腦算在了物業(yè)管理公司頭上，而物業(yè)管理公司既不能撇清又沒能力解決，就只好采取或軟或硬的手段，敷衍業(yè)主。久而久之，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾必然激化。

3、少數(shù)業(yè)主的綜合素質(zhì)偏低。

少數(shù)業(yè)主的綜合素質(zhì)、公眾道德水準較低，不管是否有理，隨便找個理由就不交物業(yè)管理費，直接影響了物業(yè)管理公司的運營，間接侵占了其他業(yè)主的利益。

遇此情況，多數(shù)物業(yè)管理公司采取了“冷處理”手段，如加強催繳、答應(yīng)其一些條件、給其一些“特殊待遇”等；少數(shù)物業(yè)管理公司不惜與業(yè)主“撕破臉”，將欠費業(yè)主告上法庭；有些物業(yè)管理公司就采取了一些非法措施，如以停水?dāng)嚯娮鳛椤肮芾硎侄巍薄?/p>

據(jù)調(diào)查，在我區(qū)的危改小區(qū)，普遍存在不交費現(xiàn)象。即使是較高檔的商品房住宅小區(qū)，物業(yè)費收繳率也很少有能達到90%以上的。有的物業(yè)管理公司靠出租經(jīng)營用房還能維持運營，多數(shù)物業(yè)管理公司經(jīng)營很困難。

二、原因分析

出現(xiàn)這些問題，我們認為既有立法滯后、法律體系不完善、物業(yè)管理有關(guān)各方不能有效的發(fā)揮作用的原因，也有對現(xiàn)有法規(guī)宣傳不夠、大部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的認識普遍膚淺，對有償服務(wù)、交納物業(yè)管理費，心理上抵觸情緒較大、個人利益觀念強烈、消費維權(quán)意識不完整有關(guān)。

三、幾點建議

1、市政府盡快制訂出臺《北京市物業(yè)管理實施細則》。首先應(yīng)注意使之與即將出臺的《物權(quán)法》接軌，其次應(yīng)解決現(xiàn)法規(guī)操作性不強的問題。

2、房地產(chǎn)行政主管部門完善房地產(chǎn)項目的綜合驗收規(guī)定，將停車場、綠地、各種配套設(shè)施的完善列為綜合驗收的重要內(nèi)容。對目前存在的開發(fā)商遺留問題，應(yīng)盡快組織調(diào)研和論證，盡快予以協(xié)調(diào)解決。以化解業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的緊張矛盾。

3、街道辦事處和各區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強協(xié)調(diào)、明確責(zé)任，強化對新建物業(yè)小區(qū)工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，解決業(yè)主委員會成立難、運作機制不規(guī)范、缺少監(jiān)督機制，致使業(yè)主委員會工作效果不理想、業(yè)主難以維護自己權(quán)益的問題。依據(jù)《條例》及北京市有關(guān)規(guī)定，當(dāng)住宅小區(qū)交付使用達一定的條件后，就可以召開業(yè)主大會、選舉成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)管理實施自治管理的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。據(jù)調(diào)查，目前，北京市有4200多個物業(yè)項目（其中新建住宅小區(qū)2900多個）實行了專業(yè)化的物業(yè)管理，但由于大多數(shù)業(yè)主不愿意參與這一近乎公益性質(zhì)的活動、物業(yè)管理企業(yè)（開發(fā)商）不愿意見到“有能力”與自己對話的組織出現(xiàn)等原因，只有400多個新建居住小區(qū)成立了業(yè)主委員會。由于專業(yè)化物業(yè)管理還是個新興事物，參與的主體尚未發(fā)育成熟，特別是作為重要參與方的業(yè)主大多數(shù)尚未形成有效的組織，在目前的市場環(huán)境下，很難與物業(yè)管理公司或開發(fā)商平等對話，為維護自己的權(quán)益，個別業(yè)主的非理性抗爭就會不斷的出現(xiàn)，將嚴重影響社會的和諧和穩(wěn)定。

為此，街道辦事處及房地產(chǎn)行政主管部門有責(zé)任加強宣傳《條例》的力度，引導(dǎo)廣大業(yè)主積極參與小區(qū)管理，指導(dǎo)所有符合條件的物業(yè)小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會，使業(yè)主能通過合法的組織有效的管理好自己的社區(qū)、維護自己的權(quán)益。這是創(chuàng)建和諧社會的現(xiàn)實需要。

4、鑒于物業(yè)管理是個新興行業(yè)，目前存在的問題較多，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)通過行業(yè)協(xié)會的渠道加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，使物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范運行。