第一篇：土地治理項目擴初提綱

農業綜合開發土地治理項目 擴大初步設計報告編制提綱

第一篇總體設計要點

第一章基本情況

第一節自然地理概況

第二節社會經濟狀況

第三節開發條件

第四節立項情況

第二章開發原則和任務

第一節開發原則

第二節開發任務

第三章治理措施

第一節水利措施

第二節農業措施

第三節林路措施

第四節科技措施

第四章工程量及投資

第一節工程量及材料量

第二節投資概算與構成第五章實施安排

第一節組織領導

第二節工程施工安排

第三節資金管理

第四節運行管理

第六章總體效益分析

第一節經濟效益

第二節社會效益

第三節生態效益

第二篇水利工程擴大初步設計

第一章基本資料

第一節測量資料

第二節氣象水文資料

第三節流域和區域規劃資料

第四節水文地質和工程地質資料

第五節現有水利工程資料

第六節旱、澇災情資料

第七節當地建筑材料資料

第二章規劃原則和設計標準

第一節規劃原則

第二節設計標準

第三章水文和灌、排制度分析

第一節水文分析

第二節灌溉制度

第三節排水制度

第四章水利工程總體布置

第一節防洪、坡水截流工程布置

第二節排水工程布置

第三節灌溉水源選擇及工程布置

第四節水田井灌、旱田噴灌典型設計

第五節輸配電工程設計

第五章灌溉工程設計

第一節區域水資源條件

第二節水資源評價

第三節水資源供需平衡

第四節灌溉渠系及建筑物工程設計

第六章坡水排水工程設計

第一節坡水排水分區及工程布置

第二節坡水排水流量計算

第三節坡水排水溝道及建筑物工程設計

第七章主要工程施工組織設計

第一節工程施工條件

第二節施工導流、排水

第三節施工程序和進度安排

第四節主要施工方法

第五節施工技術要求和質量控制

第八章水利工程概算

第一節編制依據

第二節主要費率和材料原價

第三節分項工程概算指標

第九章水利工程管理

第一節管理主體

第二節產權落實情況

第三節管護經費

第三篇農業實施方案

第一章綜合說明

第一節農業生產條件

第二節農業生產現狀

第三節自然災害和生產發展潛力

第二章土地利用規劃

第一節土地利用現狀

第二節土地利用規劃

第三章作物組成和產量規劃

第一節作物組成第二節產量和品質規劃

第四章良種化方案

第一節良種化現狀

第二節良種化方案

第五章耕作栽培及施肥改土方案

第一節耕作方案

第二節作物栽培技術規程

第三節土壤改良措施

第四節施肥方案

第六章農機實施方案

第一節農業機械化現狀

第二節農業機械化措施

第三節農機購置方案

第七章病蟲草害防治

第一節主要病蟲草害

第二節防治措施

第八章農業概算

第一節農業措施概算

第二節資金籌措

第四篇林路工程實施方案

第一章綜合說明

第二章造林工程設計

第三章道路工程設計

第四章工程概算

第五篇科技措施實施方案

第一章綜合說明

第二章科技推廣方案

第三章技術培訓方案

第四章購置儀器設備方案

第五章概算

第一節科技措施概算

第二節資金籌措

第六篇建設和運行管理

第一章實施計劃

第一節組織機構

第二節工程建設管理

第二章建后管護

第一節產權落實

第二節工程建后管護

第七篇效益及環境評價

第一章效益評價

第一節經濟效益

第二節社會效益

第三節生態效益

第四節財務評價

第二章環境評價

第一節環境現狀

第二節項目實施對環境的影響

第三節對策及措施

附件：

1、申請文件

2、附圖

（1）項目區位置圖；

（2）項目區現狀圖；

（3）項目工程規劃布置圖；

（4）主要建筑工程施工圖；

（5）溝渠開挖疏浚、襯砌的縱橫斷面圖；

（6）道路縱橫斷面圖。

第二篇：農業綜合開發土地治理項目可行性研究報告提綱

農業綜合開發土地治理項目可行性研究報告提綱

第一章 項目概要 1.1 項目背景

1.2 項目范圍、規模、內容與工期 1.3 投資估算和資金籌措 1.4 效益

1.5 組織領導和管理

第二章 項目區概況 2.1 自然概況

2.1.1 地理位置及范圍 2.1.2 水文氣象

2.1.3 地形、地貌及土壤 2.1.4 水資源

2.1.5 耕地種類、數量及開發潛力 2.1.6 自然災害 2.2 社會經濟狀況 2.2.1 人口及勞力 2.2.2 土地利用現狀 2.2.3 農業生產水平

2.2.4 地方財政與農民收入

2.2.5 農業科技服務體系狀況 2.3 基礎設施

2.3.1 水利骨干工程現狀（灌溉、排水、防洪、水土保持等）2.3.2 田間工程現狀

2.3.3 農業機械及農機服務設施 2.3.4 交通與電力

第三章 項目建設的必要性和可行性

3.1 項目區農業和農村經濟發展的制約因素 3.2 項目建設的必要性

3.3 項目建設的可行性

第四章 水資源評價及供需平衡分析

4.1 項目區水資源概況（總量、構成、特點及可利用水資源量）4.2 供需平衡分區

4.3 項目區現有水利工程可供水量、現狀需水量及供需平衡情況

4.4 項目區設計水平年（P＝50％，75％）可供水量、需水量預測及供需平衡分析

第五章 規劃設計 5.1 指導思想 5.2 選項原則 5.3 建設標準 5.4 建設規模

5.5 規劃布局

5.6 最佳方案選定

第六章 開發任務和建設內容 6.1 開發任務

改造中低產田（其中“坡改梯”要單獨列明）、開墾宜農荒地、農業生態工程建設、草原（場）建設、發展優質糧食、發展優質飼料糧、發展節水農業的面積。6.2 建設內容 6.2.1 水利措施

1.水源工程。新建、改建和加固總庫容在1000萬m3（含）以下水源工程（小型水庫、塘堰等）的座數、庫容及工程量。

2.機電排灌站。新建、續建、改造總裝機容量在5000KW（含）以下機電排灌站的數量、裝機容量、流量、泵型、泵房面積，配套的35KV（含）以下輸變電設備及數量。

3.機電井。新打、修復機電井的數量、平均深度、單井出水量，配套機、泵和10KV（含）以下的輸變電設備及數量。

4.灌排渠道工程。支渠以下灌排渠道（5m3/s以下）開挖、疏浚、排水渠道襯砌及埋設地下排水管道的長度、工程量，配套渠系建筑物數量及工程量。

5.節水灌溉工程。發展節水灌溉的面積，建設防滲渠道和鋪設輸水管道的長度，以及節水灌溉工程所需建材、管材和噴微灌設備的數量等。6.2.2 農業措施

1.良種基地。用于良種繁育、種子加工及品質檢測的設施建設及其配套設備。

2.農業科技推廣。推廣優良品種和先進實用農業科學技術，以及技術培訓、典型示范、購置小型儀器設備等。

3.購置農業機械。購置農業機械及配套農機具的種類和數量。4.改良土壤。平整土地、深翻、配方施肥等。

5.機耕路。修建機耕路的標準、長度及工程量。6.2.3 林業措施

營造農田防護林、水源涵養林、水土保持林及苗圃建設面積，所需苗木和基礎設施建設。6.2.4 草場改良

改良草場的面積，所需種子和基礎設施建設。

第七章 投資估算和資金籌措 7.1 投資估算 7.1.1 估算依據 7.1.2 投資估算

7.2 資金籌措方案

資金的構成、來源及籌措可能性。7.3 群眾投工投勞 7.4 還款計劃及措施

第八章 綜合效益分析 8.1 經濟效益

主要分析通過開發治理，項目區新增農產品生產能力和農業產值情況。

8.2 社會效益

主要分析農業生產條件改善、農民增收、地方財力增加、鞏固完善農村承包經營機制、技術貢獻等情況。8.3 生態效益

主要分析防護林防護面積、森林覆蓋率、控制水土流失面積、減少鹽堿化面積、改良土壤等指標變化情況。

8.4 經濟（財務）評價 項目經濟評價，是在項目投資估算的基礎上，對項目建成后可能產生的經濟效益進行預測和分析。一般包括財務評價和國民經濟評價，目前，土地治理項目只做財務評價。8.4.1 財務盈利能力 1.財務內部收益率

反映項目投入可能取得的最大盈利率，土地治理項目的基準收益率暫定為8％。2.財務凈現值

動態反映項目在計算期內的獲得能力，擬建的土地治理項目財務凈現值應大于0。3.經濟效益費用比

指項目收益和成本的比值，土地治理項目的計算期暫定為15年（含建設期和效益發揮期）。

4.投資回收期

投資回收期一般從建設開始年算起，基準投資回收期暫定為6年。

8.4.2 有償資金償還能力

分析農業綜合開發財政有償資金和銀行貸款，在項目建設投產后，償還借（貸）款資金和占用費（或利息）所需的時間和各年相應的數額。

第九章 組織實施和運行管護 9.1 組織機構設置 9.2 實施管理

9.3 運行管理與維護

第十章 環境影響與評價 10.1 環境現狀分析

10.2 項目實施對環境的影響 10.3 對策及措施

第十一章 結論和建議 11.1 可行性研究結論 11.2 問題與建議

附 錄

（一）附表

附表1：農業綜合開發項目概要表

附表2：項目區現有水利工程設施情況表

附表3：設計水平年水資源供需平衡表

附表4：農業綜合開發項目建設內容和投資估算表

（二）附圖

附圖1：項目區位置圖

附圖2：項目區現狀圖

附圖3：項目規劃布局圖

第三篇：農業綜合開發土地治理項目可行性研究報告提綱

農業綜合開發土地治理項目可行性研究報告提綱

第一章

項目概要 1.1項目背景

1.2項目范圍、規模、內容與工期 1.3投資估算和資金籌措 1.4效益

1.5組織領導和管理

第二章項目區概況 2.1自然概況

2.1.1地理位置及范圍 2.1.2水文氣象

2.1.3地形、地貌及土壤 2.1.4水資源

2.1.5耕地種類、數量及開發潛力 2.1.6自然災害 2.2社會經濟狀況 2.2.1人口及勞力 2.2.2土地利用現狀 2.2.3農業生產水平

2.2.4地方財政與農民收入 2.2.5農業科技服務體系狀況 2.3基礎設施

2.3.1水利骨干工程現狀(灌溉、排水、防洪、水土保持等)2.3.2田間工程現狀

2.3.3農業機械及農機服務設施 2.3.4交通與電力

第三章項目建設的必要性和可行性 3.1項目區農業和農村經濟發展的制約因素 3.2項目建設的必要性 3.3項目建設的可行性

第四章水資源評價及供需平衡分析

4.1項目區水資源概況(總量、構成、特點及可利用水資源量)4.2供需平衡分區

4.3項目區現有水利工程可供水量、現狀需水量及供需平衡情況

4.4項目區設計水平年（P=50%，75%）可供水量、需水量預測及供需平衡分析

第五章規劃設計

5.1指導思想

5.2選項原則

5.3建設標準

5.4建設規模

5.5規劃布局

5.6最佳方案選定

第六章開發任務和建設內容

6.1開發任務

改造中低產田(其中“坡改梯”要單獨列明)、開墾宜農荒地、農業生態工程建設、草原（場）建設、發展優質糧食、發展優質飼料糧、發展節水農業的面積。

6.2建設內容

6.2.1水利措施

1.水源工程。新建、改建和加固總庫容在1000萬m3（含）以下水源工程（小型水庫、塘堰等）的座數、庫容及工程量。

2.機電排灌站。新建、續建、改造總裝機容量在5000KW（含）以下機電排灌站的數量、裝機容量、流量、泵型、泵房面積，配套的35KV（含）以下輸變電設備及數量。

3.機電井。新打、修復機電井的數量、平均深度、單井出水量、配套機、泵和10KV（含）以下的輸變電設備及數量。

4.灌排渠道工程。支渠以下灌排渠道（5m3/s以下）開挖、疏浚、排水渠道襯砌及埋設地下排水管道的長度、工程量，配套渠系建筑物數量及工程量。

5.節水灌溉工程。發展節水灌溉的面積，建設防滲渠道和鋪設輸水管道的長度，以及節水灌溉工程所需建材、管材和噴微灌設備的數量等。

6.2.2農業措施

1、良種基地。用于良種繁育、種子加工及品質檢測的設施建設及其配套設備。

2、農業科技推廣。推廣優良品種和先進實用農業科學技術，以及技術培訓、典型示范、購置小型儀器設備等。

3、購置農業機械。購置農業機械及配套農機具的種類和數量。

4、改良土壤。平整土地、深翻、配方施肥等。

５、機耕路。修建機耕路的標準、長度及工程量。

6.2.3林業措施

營造農田防護林、水源涵養林、水土保持林及苗圃建設面積，所需苗木和基礎設施建設。

6.2.4草場改良

改良草場的面積，所需種子和基礎設施建設。

第七章

投資估算和資金籌措

7.1 投資估算

7.1.1估算依據

7.1.2投資估算

7.2資金籌措方案

資金的構成、來源及籌措可能性。

7.3群眾投工投勞

7.4還款計劃及措施

第八章綜合效益分析

8.1經濟效益

主要分析通過開發治理，項目區新增農產品生產能力和農業產值情況。

8.2社會效益

主要分析農業生產條件改善、農民增收、地方財力增加、鞏固完善農村承包經營機制、技術貢獻等情況。

8.3生態效益

主要分析防護林防護面積、森林覆蓋率、控制水土流失面積、減少鹽堿化面積、改良土壤等指標變化情況。

8.4經濟（財務）評價

項目經濟評價，是在項目投資估算的基礎上，對項目建成后可能產生的經濟效益進行預測和分析。一般包括財務評價和國民經濟評價，目前，土地治理項目只做財務評價。

8.4.1財務盈利能力

1、財務內部收益率

反映項目投入可能取得的最大盈利率，土地治理項目的基準收益率暫定為8%。

2、財務凈現值

動態反映項目在計算期內的獲利能力，擬建的土地治理項目財務凈現值應大于0。

3.、經濟效益費用比

指項目收益和成本的比值，土地治理項目的計算期暫定為15年（含建設期和效益發揮期）。

4、投資回收期

投資回收期一般從建設開始年算起，基準投資回收期暫定為6年。

8.4.2有償資金償還能力

分析農業綜合開發財政有償資金和銀行貸款，在項目建設投產后，償還借（貸）款資金和占用費（或利息）所需的時間和各年相應的數額。

第九章

組織實施和運行管護

9.1組織機構設置

9.2實施管理

9.3運行管理與維護

第十章

環境影響與評價

10.1環境現狀分析

10.2項目實施對環境的影響

10.3對策及措施

第十一章

結論和建議

11.1可行性研究結論

11.2問題與建議

第四篇：土地項目盡職調查提綱

律師在土地項目轉讓過程中進行的盡職調查

一、為完成土地使用權交易需進行的前期調查工作

（一）、對土地使用權權屬的調查

1、審查《國有土地使用權證》，了解使用權的取得方式、使用權的出讓年限等情況；

2、建設用地使用權證的內容與土地登記機關的存檔文件記載的內容是否一致；

3、轉讓方是否是建設用地使用權證上載明的建設用地使用權人；

4、轉讓方擬轉讓的建設用地使用權的取得方式，是出讓還是劃撥；

5、調查《國有土地使用權出讓合同》及繳納地價款、契稅等費用的單據，是否符合出讓合同的有關約定；

6、調查轉讓方關于項目的工程進度及投資情況的說明及相關證明文件，是否已按出讓合同的約定對土地進行了開發建設，是否屬于閑置土地；

8、擬受讓的建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物有無設置抵押等他項權利。

9、審查擬受讓的建設用地使用權有無下列禁止轉讓的情形：

(1)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物權利的；

(2)已被國家有關機關依法收回建設用地使用權的；(3)權屬有爭議的；

(4)未依法登記領取權屬證書的；

(5)以劃撥方式取得的建設用地使用權，未按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。(6)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

10、從房地產登記機構了解公司的土地房產權利、合同、各種物權擔保和抵押、限制性保證等情況；

（二）、對轉(受)讓方主體資格調查

1、到工商登記機關進行查詢，了解交易雙方公司是否合法成立、是否有效存續；

2、審查轉讓方和轉受讓方的法人資格證書或執照；

二、為完成土地使用權交易需進行的后期具體工作

1、擬定轉讓方與受讓方簽訂的土地使用權轉讓合同；

2、協助轉讓方出具無法院查封的證明以及房地部門出具的未預售、未設定抵押等他項權利的證明文件并對相關文件加以審查；

3、審查關于轉讓房地產價值的評估報告；

4、協助交易雙方前往公證處簽署轉讓合同,并對公證處簽署的轉讓合同加以審查；

5、擬定土地使用權交易過程中需公司準備的決議文件；

6、準備土地使用權交易過程需提交政府部門的相關文件；

7、協助交易雙方辦理土地使用權交易的整個過程。

農村集體土地流轉程序

第一，接受委托，律師接受委托，根據委托人提供信息，起草準備調查程序。

第二，盡職調查。調查核實當事人主體資格信息，土地信息，開展系列盡職調查，出具流轉可行性研究分析報告。第三，簽訂合同。土地流轉可行，組織雙方洽談一致后，在律師指導下簽訂規范的流轉合同，并履行相應的土地流轉程序法律要件。

第四，審核發證。提醒并幫助委托人及時備案，登記過戶，避免一切法律風險。辦理農村集體土地使用權法務操作指引 為規范本所律師依法辦理與土地相關的訴訟和非訴訟業務、提高律師承辦土地法律業務的服務質量，依據有關法律、法規、規章、關司法解釋、全國律協的指導意見，結合本人土地法律服務實務經驗制定，供本所律師及相關人士參考、借鑒。

從事土地法律實務的非訴訟法律服務，盡職調查、參與談判、受托起草、修改有關合同以及代辦有關登記備案手續等；本指引旨在向本所律師提供辦理土地法律業務方面的經驗，而非強制性規定，供律師在實踐中參考。

本指引根據2010年之前國家頒布實施的法律、行政法規、規章、司法解釋及其他相關文件的規定制定。若法律、法規發生變化，應以新的法律、法規及為依據。

法律依據

1《土地管理法》

2《關于深化改革嚴格土地管理的決定》 3《關于2005年深化經濟體制改革的意見》 農村集體建設用地使用權

取得條件

1鄉(鎮)村公共設施、公益事業基本建設用地。

1.1農村集體經濟組織可依法對用于本集體經濟組織公益性活動的非農用地享有土地使用權。

1.2農村集體經濟組織依法設立的學校等公益性組織也可對用于其從事公益性活動的非農用地享有土地使用權。

2農村興辦的鄉(村)企業或聯營企業用地。3根據《擔保法》，使用農村集體用地抵押權實現的時候，可以允許使用農村土地。4農民宅基地。

操作提示

1根據我國現行的《土地管理法》，使用農村集體土地，法律規定只有上述四種情況是合法使用農村土地的形式。除此以外，都是國家現行法律不允許的。

2目前有的地方性法規已經打破這一局面，實際操作中要具體問題具體分析。

鄉(鎮)建設用地使用原則

1應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃。鄉(鎮)土地利用總體規劃是村莊、集鎮及其他村鎮設施建設用地的最高規劃，一切鄉村建設都必須服從。按照《土地管理法》的規定，鄉(鎮)土地利用總體規劃將劃分土地利用區，根據土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業和農村村民建住宅，都應當使用土地利用總體規劃的村莊和集鎮建設用地區域內的土地，農村道路、水利設施等需要使用村莊和集鎮建設用地區域外的土地的，應當符合土地用途的要求，否則將被視為違反土地利用總體規劃，是不允許的。

2符合土地利用計劃。國家將每年下達土地利用計劃，控制建設用地的總量，鄉鎮企業，鄉(鎮)村公共設施、公益事業，農村村民建設住宅，也不能突破土地利用計劃確定的控制指標。

3符合村莊和集鎮規劃。根據國務院頒布的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》的規定，村莊是指農村村民居住和從事各種生產的聚居點，集鎮是指鄉、民族鄉人民政府所在地和經縣級人民政府確認的由集市發展而成的，作為農村一定區域經濟、文化和生活服務中心的非建制鎮。在村莊和集鎮規劃建設區內的建設都應當服從村莊和集鎮規劃，并取得村莊和集鎮規劃行政主管部門的同意，方可申請用地。4堅持合理布局，綜合開發，配套建設。

4.1合理布局，是指通過土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃對各項設施的用地進行合理安排，使土地利用趨于合理，提高土地利用率，改善村莊和集鎮的功能。

4.2綜合開發，是指村莊、集鎮建設用地區內，鄉鎮企業、鄉(鎮)公共設施、公益事業和農村住宅建設應當由鄉(鎮)村統一組織開發，統一安排用地，主要利用現有建設用地。

4.3配套建設，是指農村的住宅與公共設施、公益設施等應當同步建設，使其能發揮村莊和集鎮應有的功能，方便生活，改善環境，形成完善的生產和生活服務體系。

5涉及農用地的，依法辦理農用地轉用和用地審批。鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業和農村村民建住宅必須依法辦理建設用地審批手續，涉及占用農用地的，還必須辦理農用地轉用審批。

農村集體建設用地使用權的流轉

常見的流轉形式

1以建設用地使用權為條件的聯營和入股。

1.1農村集體經濟組織可以通過符合鄉(鎮)土地利用總體規劃的非農經營用地使用權作價人股或出資及聯營的形式與其他單位、個人設立公司、合伙等企業，土地使用權由該企業享有，由此產生農地使用權的流轉。但屬于非法人聯營企業的，土地使用權仍由該集體經濟組織享有。

1.2非上述農村集體經濟組織投資設立的企業，不得申請取得或者繼受取得非農經營用地使用權，應依法取得或者繼受取得國有土地使用權。2以集體建設用地使用權為條件的房屋出租

2.1農村經濟組織一方自行申報用地建設的各項手續，自行建造或由承租方出資建造房屋，將房屋及其場地使用權租給承租人使用。出資方先注入資金啟動土地拆遷、平整工作，農村集體經濟組織一方則負責申報用地手續取得規劃用地許可權，從而以此為條件，由出資一方蓋好房屋，產權不變，此類房屋承租年限較長，一般期滿后續租。租賃期滿，如雙方不再續租，則出資蓋房一方騰退房屋交還場地使用權。2.2操作提示

(1)以房屋租賃方式流轉農村土地使用權的應當是非農建設用地；

(2)房屋不能是違章建筑，否則，占用農地興建違章建筑出租為法律所禁止。3以集體房屋場地同時作為抵押所導致的流轉。

3.1農村經濟組織根據《擔保法》的規定，以其所有的房屋作抵押，當抵押期滿后，抵押權人依法行使抵押權，將房屋連同相應的土地使用權變更到自己名下，從而產生農村集體土地使用權的流轉。3.2操作提示

(1)被抵押的房屋應當具備規劃和建設用地的各項手續；(2)應當在政府主管部門辦理抵押登記手續；

(3)多次抵押的，其抵押總額一般不應超過房屋價值，當事人有約定的除外；(4)此種流轉一般要改變土地性質，由農村集體所有變為國有。

4農村經濟組織與他人聯營、入股的企業發生破產清算，導致集體建設用地使用權流轉的。5城中村改造中與他人聯建房屋所發生的集體建設用地流轉。

6地方性法規允許的農村集體建設用地公開“招、拍、掛”所發生的流轉。7操作提示

7.1當承租和出租的不是農村現有房屋場地，而是正在新建、改擴建后的房屋租賃時。應注意：

(1)只有當用地、建房手續齊全，工程竣工，房屋租賃合同才可履行，否則可能意味著合同自始至終無效或不能繼續履行。

(2)合同履行前期出資方(一般是承租人)的風險較大，其應對用地項目的審批情況認真考察，審慎抉擇。出租方則要考慮如遇國家征地拆遷，出租收益與拆遷補償的利益平衡問題，應在合同條款中約定清楚相關補償的歸屬，避免事后發生沖突。

7.2當出現上述3、4、5情形下的流轉時，目前大部分城市是先將農村集體土地征為國有，然后由土地使用人(非農村集體經濟組織一方)簽訂國有土地使用權出讓轉讓協議，從而完成土地使用權的各項手續。

7.3律師在處理不同地區的涉農土地業務時，要注意不同地方的法律規范性文件，因地制宜，靈活掌握。

(1)目前出現的農村集體建設用地直接進入一級市場，公開進行“招、拍、掛”的地方性試點情況，有地方法規為依據，雖然也是農村集體土地使用權的流轉，但并不發生土地所有權性質的改變。

(2)對出現的農村集體建設用地使用權流轉后不改變農村集體所有性質的，應注意集體成員和相應的集體組織之間的關聯性和共有關系、權利的承繼問題。非農建設用地

非農用地使用權人的權益及法律適用

1對土地享有占有權、使用權，其收益權適用有關公司法、合伙企業法、合同法的規定。2對法律沒有禁止性規定的，依約定處置。

3非農建設用地使用權不得轉讓、出租，但因企業破產、兼并、分立等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

4因企業破產、兼并、分立等情形致使土地使用權流轉時，繼受取得土地使用權的企業不屬于本農村集體經濟組織投資設立的企業的，應辦理國家土地征用和國有土地出讓手續，向國家上繳土地使用權出讓金。這樣，破產、兼并、分立后繼受取得土地使用權的企業取得國有出讓土地使用權。

5非農建設用地使用權可與廠房一同設定抵押。

5.1設定抵押須經集體土地所有者同意，并出具書面證明。

5.2抵押權實現拍賣、變賣抵押物時，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續。

5.3拍賣、變賣所得價款，應先扣除征地補償安置費付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依《擔保法》規定處置。

使用農村集體土地的用地預申請

1在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外，單獨選址的建設項目使用農村集體土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附相應的材料。

2市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起30日內擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

2.1農用地轉用方案，應當包括占用農用地的種類、位置、面積、質量等。

2.2補充耕地方案，應當包括補充耕地或者補劃基本農田的位置、面積、質量，補充的期限，資金落實情況等，并附相應的圖件。

2.3征收土地方案，應當包括征收土地的范圍、種類、面積、權屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等。

2.4供地方案，應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數額等。

(1)建設只占用國有農用地的(如國有農場)，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和供地方案。(2)建設只占用農村集體所有建設用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。

2.5建設項目用地呈報說明書。建設項目用地呈報說明書應當包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應附下列材料：

(1)經批準的市、縣土地利用總體規劃圖和分幅土地利用現狀圖，占用基本農田的，還應當提供鄉級土地利用總體規劃圖；

(2)由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書；(3)地籍資料或者其他土地權屬證明材料；

(4)以有償方式供地的，還應當提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關文件；

(5)為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，還應當提供城市規劃圖和村莊、集鎮規劃圖。

3建設用地審查。有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規定征求有關方面意見后30日內審查完畢。

3.1建設用地審查應當實行土地行政主管部門內部會審制度。

3.2農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發出。

3.3未按規定繳納新增建設用地土地有償使用費的，不予批準建設用地。

4方案的組織實施。經批準的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。

4.1建設項目補充耕地方案經批準下達后，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責監督落實。4.2在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，由省、自治區、直轄市人民政府土地行政主管部門負責監督落實。4.3在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，經依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當公布規劃要求，設定使用條件，確定使用方式，并組織實施。

操作提示

1建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。

2已通過用地預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整，應重新申請預審。

3除基礎設施項目按照政府有關部門關于加快基礎設施項目前期工作有關的規定執行外，其他建設項目在審批或核準前，應依照本辦法規定完成預審，未經預審或未通過預審的，不得批準或核準建設項目，不得辦理農用地轉用、土地征收、供地等手續。

建設單位的用地預審申請的程序要求 1屬于政府投資審批類項目的辦理程序：

1.1項目建議書和可行性研究報告分開審批的，按照以下程序辦理：

(1)向發展改革行政主管部門申請，請求其受理并審查建設單位申報的項目建議書(立項報告)；

(2)發展改革行政主管部門書面征求規劃行政主管部門的規劃意見，規劃行政主管部門回復發展改革行政主管部門規劃意見；

(3)發展改革行政主管部門批復項目建議書，其中應明確規劃行政主管部門確定的建設項目用地有關性質、規模和布局等意見；(4)建設單位持項目建議書(立項)批復等材料向國土資源行政主管部門提出用地預審申請。1.2項目建議書和可行性研究報告合并審批的，按照以下程序辦理：

(1)向發展改革行政主管部門申請，請求其受理并審查建設單位申報的項目建議書(代可行性研究報告)或核準材料，領預審告知單；

(2)發展改革行政主管部門書面征求規劃行政主管部門的規劃意見，規劃行政主管部門回復發展改革行政主管部門規劃意見；

(3)發展改革行政主管部門向建設單位核發項目辦理用地預審告知單，其中應明確規劃行政主管部門確定的建設項目用地有關性質、規模和布局等意見；

(4)建設單位持項目告知單等材料向國土資源行政主管部門提出用地預審申請。2屬于非政府投資核準類的建設項目辦理的程序同上(1.2)。3屬于非政府投資備案類的建設項目，按照以下程序辦理：

3.1發展改革行政主管部門受理并對建設項目進行備案，核發項目備案表； 3.2建設單位持項目備案表向規劃行政主管部門申請規劃意見書； 3.3規劃行政主管部門核發規劃意見書。

建設用地單位申請用地預審，應提交下列材料 1建設項目用地預審申請表； 2建設項目用地預審申請報告；

3需審批的建設項目，按下列要求提供：

(1)項目建議書(立項報告)和可行性研究報告分開審批的，提供項目建議書及其批復、可行性研究報告；

(2)項目建議書和可行性研究報告合并審批的，提供發展改革行政主管部門核發的項目辦理用地預審告知單和項目建議書(代可行性研究報告)；

(3)需核準的建設項目，提供發展改革行政主管部門核發的項目辦理用地預審告知單；

(4)需備案的建設項目，提供發展改革行政主管部門核發的項目備案表和規劃行政主管部門核發的規劃意見.書。

用地預審的辦理程序包括：

(1)申請和受理，由建設單位向國土資源行政主管部門提出申請。

(2)審查和決定，國土資源行政主管部門對用地單位的申請依法進行審查。

(3)期限，國土資源行政主管部門應自受理預審申請之日起20個工作日內完成審查工作。在20個工作日內不能完成的，經國土資源行政主管部門行政負責人批準，可以延長10個工作日，并應將延長期限理由告知申請人。

用地預審的主要內容

1建設項目用地選址是否符合土地管理法律、法規規定的條件，是否符合土地利用總體規劃； 2建設項目是否符合國家供地政策；

3建設項目用地標準和總規模是否符合有關規定；

4占用耕地的建設項目，補充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障。

城市規劃區內集體所有的土地出讓，應具備的法定條件 1由國家先行征收； 2先轉讓給國家；

3經集體土地所有者同意；

4經集體經濟組織2／3以上的成員同意。農村宅基地

法律依據 1《確定土地所有權和使用權的若干規定》。

2《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》。3《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》。4《村鎮建房用地條例》。

宅基地使用權范疇

1宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。

2宅基地使用權糾紛，是民事主體之間就宅基地使用權產生的確權糾紛或侵權糾紛。3律師可代理當事人采取的處理方式。

3.1協商解決。只要當事人同意協商，既可以在訴訟之前協商解決，也可在訴訟期間或訴訟后協商解決。

3.2行政解決。即根據《土地管理法》第16條第2款的規定請求有關政府機關予以解決。這是一個法定的前置程序。享有宅基地使用權的一方當事人，如果未經有關政府確權，不能以對方當事人侵權為由向人民法院提起民事訴訟，人民法院也不能受理。

3.3訴訟解決。根據《行政復議法》和《土地管理法》的規定，當事人之間就宅基地使用權確權糾紛，如果一方或者雙方對政府的處理決定不服，可以申請行政復議，或者在收到政府的處理決定通知之日起30日內，直接向人民法院提起行政訴訟。申請行政復議的，當事人對行政復議決定不服，還可以依法向人民法院提起行政訴訟。

操作提示

1處理農村宅基地確權糾紛，應參考宅基地歷史狀況、現實使用狀況、原有的地基、界石等證據來綜合分析判斷，并依據法定程序辦理確權手續。

2處理農村宅基地侵權糾紛，應以宅基地權屬證明(宅基地使用證)作為侵權判斷主要依據，如無權屬證明的，應先解決權屬問題。農村土地承包經營權

主要法律依據

1《中華人民共和國農村土地承包法》。

2《農業部農村土地承包經營權流轉管理辦法》。3《中華人民共和國農村土地承包經營權證管理辦法》。

4《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》。土地承包經營權

取得的方式和途徑

1原始取得。家庭承包經營的土地是當前維系農民與集體、農業與工業、農村與城市的最重要的紐帶，是政府能夠借以影響和控制農村、確保其政策被執行的工具，是農民就業、生存的保障體制，也是當前農民增加收入的主要途徑。

原始取得主要指集體經濟組織的成員或本集體經濟組織以外的單位或個人，通過依法訂立承包合同所取得的土地承包經營權。2流轉取得及其途徑。

2.1當事人通過簽訂承包經營權的轉包合同取得。

2.2當事人通過轉讓合同，從原始承包人那里得到土地承包經營權。2.3當事人通過出租合同，從原始承包人那里得到土地承包經營權。2.4當事人通過入股合作合同，從原始承包人那里得到土地承包經營權。

對承包合同制度的保護

1承包期內，發包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方對其在承包地上的投入而提高土地生產能力的，有權獲得相應的補償。2承包期內，發包方一般不得調整承包地。3因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，而對承包地作個別調整的，承包土地的調整方案，必須經村民會議2／3以上成員，或者2／3以上村民代表同意，并須經鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準。承包合同約定不得調整的，按照其約定。

土地承包經營權流轉

1一般方式為：轉包、轉讓、出租、入股、互換。2其他方式的承包

2.1荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營。(1)以招標、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標、競價確定；(2)以公開協商等方式承包的，承包費由雙方議定；(3)無論哪種承包經營，均要簽訂承包合同。

2.2將整片土地承包經營權作價折股，分配給本集體經濟組織成員后，再實行承包經營或者股份合作經營。

農村土地承包經營權的具體流轉

流轉的法定形式

1轉包，是指承包方將承包的土地轉承包給新承包方，原承包方為轉包人，新承包方為受讓人。土地轉包后由受讓人繼續享受和履行承包合同規定的權利和義務，并向轉包人提供一定數量的轉包費。轉包需經發包方備案，但不必經發包方同意。轉包只適用于家庭承包的情形。

2出租，是指承包方將土地租賃給其他公民、法人或者其他組織使用，由承包方向出租方交納租金，只需發包方備案即可進行。

承包方在一定期限內將部分或者全部土地承包經營權轉包或者出租給他人后，轉包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方與發包方的關系不變，由承包方直接向發包方承擔義務。3互換，承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經濟組織的土地承包經營權進行互換?；Q是一種互易合同?；ヒ缀?，互換的雙方取得對方的土地承包經營權，喪失自己的原土地承包經營權。雙方農戶達成互換合同后，還應與發包人變更原土地承包合同。3.1雙方互換的，不必經發包人同意，但互換合同應經發包人備案。3.2互換未經登記，不得對抗善意第三人。

4入股，是指將農地量化股份，把土地承包經營權轉化為股權，實行股份合作制經營的一種流轉方式。

我國現行法律只是把人股當作“四荒”土地承包經營權的法定流轉方式之一，對于家庭承包的土地承包經營權并未賦予這種法定地位。5轉讓，是指土地承包經營權人將其擁有的未到期的土地承包經營權以一定的方式和條件有償轉移給其他公民、法人或者其他組織的一種農村土地流轉方式。土地承包經營權的受讓對象可以是本集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織之外的個人和單位，本集體經濟組織成員有優先受讓權。

5.1轉讓后，土地承包經營權發生轉移，由受讓人向發包方履行義務，原承包方完全退出承包經營關系。

5.2通過家庭承包獲取的土地承包經營權轉讓的，必須經發包方同意。5.3轉讓未經登記的，不得對抗善意第三人。5·4土地承包經營權的受讓對象可以是本集體經濟組織的成員，也可以是本集體經濟組織之外的個人和單位，但本集體經濟組織成員有優先受讓權。

6土地承包經營權抵押，是指承包方為了確保自己或者他人債務的履行，將土地不轉移占有而提供相應擔保。當債務人不履行債務時，債權人就土地承包經營權作價變賣或者折價抵償，從而實現土地承包經營權的流轉。

我國現行法律只允許“四荒”土地承包經營權抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包經營權是不允許抵押的。

7繼承，是指“四荒”土地承包經營權以及林地家庭承包經營權，承包方死亡的，由其繼承人依法在承包期內繼承土地承包經營權。

國家法律并未賦予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包經營權的繼承權。8代耕，是指承包方在承包期內依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時代為經營的行為。無論哪一種方式的流轉，流轉的期限不能超過原承包期的剩余期限。

其他方式的承包

1直接通過招標對荒山、荒溝、荒丘、荒灘(簡稱“四荒地”)等實行承包經營。2通過公開拍賣方式，對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實行承包經營。3通過公開協商方式，對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實行承包經營。

4將整片土地承包經營權作價折股，分配給本集體經濟組織成員后，再實行承包經營或者股份合作經營。

操作提示

1招標、拍賣方式承包“四荒地”的，承包費通過公開競標、競價確定。2以公開協商方式承包“四荒地”的，承包費由雙方議定。3無論哪種承包經營，均要簽訂承包合同。

4農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。

5承包方將土地交由他人代耕不超過1年的，可以不簽訂書面合同。6承包方委托發包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或者其書面委托的代理人簽訂。

7農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證，但鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑒證。

城中村改造的法律問題

主要法律依據

1《城市房屋拆遷管理條例》。

2《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》。3《最高人民法院行政審判庭關于拆遷強制執行的有關問題的答復意見》。

4《最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》。

5《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》。

城中村改造的常見模式

1由政府主導，主要是政府完成前期土地開發，然后采取市場化的招標拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財政資金有限，目前還沒有過大規模開展此類土地的開發。2村民在政府指導與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎設施、公建設施及資金等方面，適用于村集體及村民籌資能力強，村規模較小的情況。

3開發商主導的開發模式。開發商資金雄厚，開發經驗豐富，既可以緩解政府資金的壓力，使財政資金可以投入更多的基礎設施及公益事業上，又可以避免行政力量的介入，減少社會問題，這種模式是目前較為自覺的改造模式。城中村改造中的法律關系 1民事法律關系。

1.1拆遷人與被拆遷人的拆遷補償合同關系

(1)在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發生的民事關系主要是拆遷補償安置的問題，拆遷當事人可以以拆遷補償安置協議的形式確定雙方的權利和義務。拆遷補償安置協議是約定拆遷當事人之間民事權利與義務關系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》。

(2)依法成立的拆遷補償安置協議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協議。(3)補償安置方式如下： ①產權調換； ②貨幣補償。

(4)被拆遷人對上述補償安置方式有選擇權，補償安置協議必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇。否則，拆遷合同無效。

1.2拆遷人與城中村內物業承租人的法律關系，應注意：(1)拆遷租賃房屋，應銜接好補償與租賃的關系。

(2)《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！?3)拆遷租賃房屋應當考慮兩個因素：

①保護房屋所有權人的合法權益，所有權人可以選擇貨幣補償和產權調換的補償方式； ②保護承租人的合法權益。應當說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關系。兩個法律關系表面上是獨立的，但實際上是關聯的，故在處理兩個法律關系時應當一并考慮。1.3拆遷人與抵押權人之間的法律關系，應注意：

(1)對于設立了抵押權的房屋進行拆遷的，應該處理好補償與抵押的關系。

(2)抵押權人與被拆遷主體之間的抵押權關系和房屋拆遷補償是兩個獨立的法律關系。(3)在拆遷設立了抵押權房屋時應注意以下兩點： ①保護房屋所有權人的合法權益。作為被拆遷人同時又是抵押權人的相對義務人，有權對拆遷補償的形式做出選擇，而不是只聽命于拆遷人。②維護抵押權人的合法權益。如果房屋所有權人選擇產權調換的方式，應由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。如果房屋所有權人選擇貨幣補償的方式，則抵押權人對貨幣享有優先受償權。

1.4拆遷人與繼受人之間的法律關系，應注意：

(1)繼受人實質上是所拆遷房屋的間接受益人，對所拆遷的房屋享有期待利益。

(2)拆遷人與繼受人之間的法律關系，是實際主體對名義主體在拆遷權益上的繼受關系。1.5拆遷人與拆遷公司之間的法律關系，應注意：

(1)拆遷人與其所委托的房屋拆遷公司之間是拆遷委托關系。

(2)拆遷人依法可以自行拆遷，但實踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實施拆遷與補償安置工作。拆遷公司可以自己的名義與被拆遷人等相對人簽訂補償協議。1.6操作提示

(1)被拆遷人是指房屋的所有權人、土地的所有權人或土地使用權人。征地拆遷中涉及的承租人或承包人(指農村企業承包人)并不是被拆遷人，除非被拆遷人同意的，拆遷人不可以拋開被拆遷人而與承租人或承包人簽訂拆遷補償安置協議。(2)拆遷公司在受到委托后，成為形式上的被拆遷人的相對人。拆遷糾紛、安置協議糾紛中的法律主體是拆遷公司，而非房地產公司或市政建設部門。2行政法律關系。

2.1土地征收法律關系。

(1)土地征收是指國家依據公共利益的理由，取得農村集體所有的土地，稍有不慎即可能造成對公民和法人合法財產的嚴重侵害，因此必須由法律嚴格規定征收的法定條件。(2)征收的法定條件有三項： ①為了公共利益的目的；

②必須嚴格依照法律規定的程序； ③必須予以公正補償。

2.2拆遷行政許可法律關系。

(1)拆遷許可證的申請和發放程序要求：

①根據法律規定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請行政許可是進行房屋拆遷的前置程序。②申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申領。③拆遷人應提交下列資料： A.建設項目批準文件； B.建設用地規劃許可證； C.國有土地使用權批準文件； D.拆遷計劃和拆遷方案；

E.辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。④市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。(2)對違章建筑的行政處罰。①強制拆除。《中華人民共和國城鄉規劃法》第68條規定：“城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。②強制拆除等措施必須交由具有執法權的人民法院執法部門。地方人民政府在行使這項權利的時候，要充分保護當事人正當、合法的權利。對行政處罰不服的，當事人仍然可以提起訴訟。

(3)強制拆遷。被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。(4)城市房屋拆遷的行政裁決。

拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經協商達不成協議的，由拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。2.3裁決是訴訟的前置程序。根據國務院的《城市房屋拆遷管理條例》和最高人民法院的2005年第9號司法解釋，拆遷安置補償糾紛不經裁決直接訴訟的，法院不予受理。城中村改造過程中的法律業務

土地使用權及地上附著物權屬的確認

對改造范圍內土地利用現狀要進行勘測，主要包括：

(1)改造范圍內土地權屬、集體土地、國有劃撥土地、國有出讓土地(含年限)的范圍、面積、位置、用途(用途如村民住房用地、市場用地、鄉鎮企業用地)等情況，需附圖說明。(2)提供土地證復印件。同時地上附著物的權屬確認，由實際權屬人提供相應的權屬證明以及附著物的概括，然后交由當地土地管理部門審核以確定補償標準。政府與城中村集體經濟組織或者開發商簽訂拆遷改造框架協議問題。

政府與城中村集體經濟組織或者開發商簽訂拆遷改造框架協議框架協議的意義 1對村集體經濟組織或者開發商改造地位的確認。

2對村集體經濟組織或開發商的權利范圍以及改造計劃性質給予確定。只有簽訂了相關的改造框架協議，才使得改造者的地位得到確認。3確認該改造計劃的性質。因為正常的房地產開發的資金來源與城中村改造項目的資金來源有著明顯不同，同時就地價以及相關配套項目的辦理，均有著很大程度上的優惠，而律師的介入，就是幫助起草相關的改造協議，并協調相關的法律關系。

拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理

1確定拆遷人主體。拆遷涉及后面項目的改造，拆遷是改造的基礎條件，以什么主體辦理拆遷許可證，以及如何辦理，這些關乎民事權利和義務的主體，需要慎重考慮。律師應當提供相關的法律意見以及協助委托人辦理。

村內股份制合作企業自行改造建設及與他人合作的改造建設。

(1)自行改造。其特點是自行申報，主體清晰，資金自籌獨享政策優惠，回遷安置的成分單一，便于管理?？勺孕胁疬w或委托拆遷公司拆遷。(2)與他人合作改造。受托律師應至少做到：

①明確利益分配和責任分工以及如何承擔拆遷風險的問題。②律師需要提供相關法律意見和確立相關協議的關注點。③明確談判的焦點。

2村外其他機構參與城中改造競拍過程中的法律問題：

2.1應做好招標文件的起草以及招標或掛牌成功后協議的簽署。2.2關注招投標程序的合法化問題。

拆遷中的證據保全

1城市房屋拆遷過程中以下幾種情況應注意采取證據保全 1.1對產權不明的房產如何進行拆遷。

(1)拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。

(2)拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。1.2對代管房屋的證據保全。

(1)代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對被拆遷房屋沒有所有權、處分權、在所有權人不在的情況下，拆遷人應就被拆遷的房屋面積、建筑材料的構成、房屋的新舊程度等有關證據進行保全。

(2)如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

1.3對有產權糾紛的房屋的證據保全。

(1)拆除產權有糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。

(2)拆遷前，房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。

1.4對設有抵押權的房屋的證據保全。

(1)對拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的，應由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議。(2)如果雙方在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內達不成協議的，由拆遷人按有產權糾紛的方式實施拆遷，并進行相應的證據保全工作。1.5對租賃房屋的證據保全。

(1)拆除出租住宅房屋，應當實行產權調換，原租賃關系繼續保持；(2)因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改；

(3)應對原租賃合同、產權變更書、變更后的租賃合同等作必要的證據保全。第287條對拆遷造成停產、停業的經濟補償

1因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應該給予適當補償。1.1適用范圍只限定在產權調換。

1.2適當補償的標準由各地具體規定，實際操作中可以委托評估機構進行評估。1.3作價補償的由評估機構在評估時考慮由拆遷引起的經濟損失。

拆遷擔保房屋

1如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補償方式，應當先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋原有的抵押權消失，被拆遷人方能向拆遷人領取補償金。2如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協議或者不能清償到期債務，拆遷人有權暫不支付拆遷補償金。

3按照《合同法》的相關規定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。有的地方則有具體規定，對沒有在拆遷期限內與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

4所得的拆遷補償金屬于抵押財產。房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，其補償金作為抵押財產，使抵押權人的權益得到保障。

抵押房屋拆遷采用產權調換方式的操作。

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產權調換方式，其補償操作應注意以下幾點：(1)抵押人和抵押權人應當就產權調換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，即使訂立也因違反擔保法的規定而無效。

(2)抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關辦理證據保全。

(3)抵押房屋拆除未達成新的抵押協議，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。當然，拆遷人也可主動起訴，要求法院確認原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護自身之合法權益。

拆遷共住房屋的操作 1被拆遷的共有人確認。

1.1住宅房屋拆遷，對被拆遷戶的劃分標準是以房屋產權證為準，按照房屋所有權證上分割的份額，給予補償。

1.2共同居住但房產證上未注明的，如長期居住、單獨立戶的，可以作為獨立房屋使用人給予補償。

1.3其共有人不在拆遷范圍內長期居住，或者其住房不能獨立使用，或者沒有單獨立戶的，只能給予房屋所有權人補償。

常見的律師業務內容

1盡職調查，提供法律咨詢意見。2代為辦理政府審批法律手續。3對項目開發融資提供法律意見，起草、審查融資協議，參與商業談判和簽約，協助處理融資過程中的爭議。

4對項目補償安置出具法律意見，參與拆遷補償談判，起草、審查拆遷補償安置協議，協助處理拆遷補償糾紛。

5出具合作建設方案和風險控制的法律咨詢意見，對合作方進行資信調查，參與合作建設談判，起草，審查合作建設合同。

6對拆遷人與合作方新設聯合開發公司的，提供從公司設立、機構設置到申請工商注冊登記等全過程的專項法律服務。

7對違法建筑物申報登記、申請補辦確認產權手續提供服務。8就項目土地使用權事宜，起草、審查《土地使用權出讓合同》，協助辦理出讓手續。9就項目建設規劃、施工許可等提供法律咨詢意見。

10對項目改造所涉城管、環保、公安、民政等其他行政許可事宜，提供法律咨詢意見，參與辦理相關手續。

第五篇：2011土地治理項目總結

湘鄉市2011農業綜合開發

中低產田改造項目總結

2011年，在市委、市政府的正確領導下，在省、市農業綜合開發辦的具體指導下，項目鄉（鎮）和有關部門積極配合，按照“夯實農業基礎、壯大支柱產業、美化農村環境、提高農民素質、完善村民管理”的農業綜合開發總體要求，從全面落實科學發展觀入手，把握“土地治理和扶持農業產業化”兩個重點，嚴格“資金和項目”兩項管理，認真落實項目計劃，自覺服務于社會主義新農村建設，創新農業綜合開發工作機制，大力推進農業綜合開發項目建設，項目區已形成了“田成方、路相通、渠相連、旱能灌、澇能排”的格局，凸顯了良好的經濟效益、社會效益和生態效益。

一、項目建設的基本情況：

我市2011年農業綜合開發項目為虞塘鎮中低產田改造項目和自然災害損毀工程修復項目。

（一）中低產田改造項目

2011年虞塘鎮中低產田改造項目在虞塘鎮的白石峰、蘇東、鄧市、大青、熟潭、洗馬、蘇坡、勝天、水竹沖、高維、洋潭等11個村實施，項目區11個村有耕地16302畝，其中水田12658 畝，旱土4305畝，蓄引提水總量996萬立方米，畝平556立方米，項目區11個村共有103個村民小組，3588戶12949人，其中農業人口12661人，農村勞動力5589人，2010年糧食種植面 1

積2.8萬畝次，糧食總產量1186萬公斤，畝平423公斤，良種覆蓋率58%，牲豬出欄總量 2.92萬頭，人平出欄肉豬2.3頭，2010年農民人均可支配收入4940元。

（二）項目完成情況

1、根據湘農綜?2011?13號文件批復，2011年我市農業綜合開發土地治理項目計劃中低產田改造面積1.20萬畝，實際改造1.20萬畝。項目計劃總投資1415.00萬元，完成投資1387.67萬元，占總投資的98.07%，其中財政投資計劃1237.00萬元，完成1209.67萬元，占投資的97.79%，項目區群眾投工投勞及籌資計劃178.00萬元，完成178.00萬元，占投資的100%。

項目經過近一年建設，虞塘鎮中低產田改造計劃與完成主要工程有：①計劃新修攔河壩3座，總投資14.31萬元，其中財政投資14.31萬元；實際新修攔河壩3座，完成投資18.33萬元，其中財政投資18.33萬元。②計劃硬化各種灌排渠道30.03公里，總投資882.74萬元，其中財政投資872.74萬元。實際硬化各種灌排渠道26.59公里，完成投資681.18萬元，其中財政投資671.18萬元。③計劃開挖疏浚土渠33.14公里，投勞折資101.00萬元；完成開挖疏浚土渠33.14公里，完成投勞折資101.00萬元。④計劃改造排灌機埠4處，總投資11.20萬元，其中財政投資11.20萬元；實際改造排灌機埠4處，完成投資11.57萬元，其中財政投資11.57萬元。⑤計劃新修和整修小型蓄水工程22 處，投資133.73萬元，其中財政投資128.73萬元；實際新修和整修小型蓄水工程25 處，2

完成投資275.08萬元，其中財政投資270.08萬元。⑥計劃新修機耕路13條，總長度5.42公里，投資78.52萬元，其中財政投資71.52萬元；實際新修機耕路12條，總長度5.17公里，完成投資103.01萬元，其中財政投資96.01萬元。⑦計劃在項目區新栽防護林100畝，種植小葉女貞5000株。項目總投資75萬元，其中財政投資25萬元；實際在項目區新栽防護林100畝，種植小葉女貞5000株。完成投資75萬元，其中財政投資25萬元。⑧計劃在項目區舉辦技術培訓班7期，培訓3500人次，總投資21萬元，其中財政投資21萬元；實際在項目區舉辦技術培訓班7期，培訓3500人次，總投資21萬元，其中財政投資21萬元。計劃在項目區建立高產栽培示范區早稻5000畝、晚稻6000畝、油菜1000畝，總投資16萬元，其中財政投資16萬元；實際在項目區建立高產栽培示范區早稻5000畝、晚稻6000畝、油菜1000畝，完成投資16萬元，其中財政投資16萬元。

2、根據湘農綜?2011?52號文件批復，2011年我市農業綜合開發自然災害損毀工程修復項目計劃修復面積0.06萬畝，實際修復0.06萬畝。項目計劃總投資28.00萬元，完成28.00萬元，占100.00%，其中財政投資計劃28.00萬元，完成28.00萬元，占100.00%。①計劃修復攔河壩1座，總投資4.36萬元，其中財政投資4.36萬元；實際新修攔河壩1座，完成投資4.36萬元，其中財政投資4.36萬元。②計劃開挖硬化灌排渠道41.54公里，總投資19.65萬元，其中財政投資19.65萬元。實際硬化各種灌排渠道

19.65公里，完成投資19.65萬元，其中財政投資19.65萬元。③計劃整修小型蓄水工程2座，投資3.99萬元，其中財政投資3.99萬元；實際整修小型蓄水工程2處，完成投資3.99萬元，其中財政投資3.99萬元

二、取得的主要成績

（一）農業基礎設施建設得到明顯改善

虞塘鎮土地治理項目區均屬典型的丘陵地區，地形錯綜復雜，農業基礎設施相當脆弱，嚴重制約了農業生產的發展。水庫、山塘基本維持在修建時的狀態，土法上馬，建設標準低，渠道絕大部分是農業學大寨時修建的土渠，彎彎曲曲，淤塞、崩塌嚴重，需要灌水時不能及時進水，需要排水時不能及時排水，串灌串排現象非常嚴重，水資源浪費在渠道內，人工耗費在管理上，成片的農田，沒有機耕道，肥料運輸、機械下田、糧食收割都靠肩挑手提，勞動強度大，人工成本高。2011年，我們采取因地制宜、分類規劃、個性化設計等方法指導項目建設。通過集中連片、規模開發，農業基礎設施建設得到明顯改善。項目區共襯砌硬化各類排灌渠道26.59公里，項目區畝平硬化渠道達3.1米，擴建加固小型蓄水工程25處，新增蓄水量12萬立方米，新修和整修改造機耕路 5.17公里，犁田機、收割機可以直接開下田，拖拉機運肥、運糧可以直達田邊，大大減輕了農民的勞動生產強度，有效改善了農業基礎設施，保護了基本農田。

蘇東村的大塅連片水田面積近300畝，稻田平整，土地肥沃，但是近300畝稻田，中間沒有機耕路，農民作田全部是走窄窄的田埂，肥料靠人工擔到田里，稻谷靠人工擔到路邊，再用拖拉機、板車拖回家。2011年通過農業綜合開發，投資90萬元，對蘇東大塅進行整理，新修機耕路4條1892米，新修灌排水渠12條4983米，農民自發地將田土重新劃分成與機耕路垂直的方格田，騾塘大塅面貌煥然一新，做到了田塊整齊，旱能灌、澇能排的格局，形成一道靚麗的田園風景，并初步達到了集約化、標準化、產業化、水利化、機械化、科技化的要求，成為蘇東村的示范引領工程。

水竹沖村第3、4、5組是共有105戶村民，600多畝稻田，雖距洋潭水庫只有800米，但是由于隔著一個山澗，地勢復雜、技術要求高、資金量大，問題一直沒有解決。600多畝稻田全部要從300-500m遠的山塘提水灌溉,遇到干旱年,山塘的水不夠,只能灌溉不到一半的稻田,其余的只能望水興嘆，成了鎮上和村上的老大難問題。2011年，通過農業綜合開發，投資12萬元，經過3次現場論證、測量、再論證.用768mPE管將洋潭水庫的水引入田間解決了困擾德勝村幾十年的老大難題。在試水的當天，鎮上的領導、村上的書記、村民都來到了現場，當看到水一路滔滔的直灌進田，每個人的臉上洋溢著喜悅，大家從心底感謝黨和政府為他們園了一個幾十年的夢。

（二）農業技術推廣的科技含量得到新的提高

農業綜合開發的目的是提高農業綜合生產能力，其中重要手段是提高農業的科技含量。無論是在土 地治理項目區還是在扶持農業產業化項目方面，我們都緊緊把握了良種和良法這兩個關鍵點。在土地治理項目區我們安排了科技項目。一是在項目區開展稻-稻-油三熟制免耕節氮水氣平衡生態栽培技術示范。建立高 5

產栽培示范區，早稻5000畝，晚稻6000畝，油菜1000畝。由湘鄉市農業局組織實施,農業開發辦監督實施。二在項目區的每個村采取集中上課的形式，舉行7期技術培訓，培訓農民3500人次，讓農民掌握超級雜交稻高產栽培的關鍵技術。使項目區的良種覆蓋率和測土配方施肥率達到100%，提升了地力，改善了土壤結構，平均每畝增產30公斤，每畝少施化肥8公斤，農民每畝增收70元，同時通過扎實開展農業技術培訓，努力提高農民的科技文化知識，就業創業能力和增收致富本領，培養了一大批有文化、懂技術、會經營的新型農民。

（三）糧食比較效益提高，確保了糧食安全生產。通過農業綜合開發，農業基礎設施得到根本改善，公司+基地+農戶的訂單農業模式，使種糧有保證，種糧成本降低，收購價格提高，科學種田使糧食產量提高，糧食比較效益提高，農民的種糧積極性得到了有效保護，確保了糧食生產安全。通過實行山、水、田、林、路綜合開發，灌溉條件得到有效改善，水的利用率得到提高，參照控水灌溉在我市推廣的經驗，每畝節約用水80ｍ3左右，項目區年節約用水100萬ｍ3，按0.1元/ｍ3計算，節約水費10萬元，項目實施后，農業綜合生產能力顯著提高，達到設計生產能力后，畝平可增產糧食50-150公斤，項目區年增產糧食60萬公斤，按水稻價格1.5元/公斤計算，年增收入90萬元，項目實施后，不僅可以節約用水，還能減少田間水肥流失，減少農藥殺蟲次數，減少生產工時，預計每年可節約農藥、化肥成本20—25元/畝，按節約成本20元/畝計算，農民每年可節約生產成本25萬元，以上直接經濟效益為125萬元。

（四）、農村環境不斷優化，加快了新農村建設步伐。各項目村以農業綜合開發為契機，借助農業綜合開發資金，發揮聚合作用，整合各項支農資金，聚集各種民間資金，開展了轟轟烈烈的社會主義新農村建設運動，改田、改水、改路、改造基礎設施，推廣沼氣池，推廣農業機械，推廣農業新技術，硬化進村入戶道路，改水、改廁、改廚、改園、栽花種草，路邊綠化、美化、生產生活環境大為改善，基本達到了出有車，住有樓，廚有汽，菜有園，禽有圈，畜有欄、廁保潔的小康標準。

三、采取的主要措施

（一）堅持強化組織領導，落實工作責任。

我辦成立了以主任為總指揮，班子成員和工程技術人員組成的工程指揮部，工程指揮部設在虞塘鎮，人員全程指導，監督，管理工程技術和質量。虞塘鎮鎮政府也成立了以黨委書記為顧問，鎮長為指揮長，分管領導，水管站全體技術人員，駐村干部，村常設干部為成員的協調指揮部，參與矛盾協調及監督管理。我辦和項目鄉鎮都實行“一把手負總責，班子成員包片負責、工程技術人員、項目村書記及駐點干部負直責”的領導機制，形成“一級抓一級、一級帶一級、一級管一級、一級對一級負責”的責任網絡，強化了組織領導，落實了工作責任。

（二）狠抓宣傳發動

農業綜合開發是屬于廣義的農業范疇，它的出發點和落腳點都是為了糧食增產，農民增收，工作對象是農民，建設對象是基本農田，農業綜合開發的管理模式是項目管理，具有計劃性，時間性、目的性和不重復性，農業綜合開發這些特性，決定了農業 7

綜合開發項目建設不是行政行為，但是農業綜合開發項目的實施過程中，涉及到田土的調整，群眾自籌資金的籌措，政府主導的工程招標管理，必須帶有一定的行政約束，農業綜合開發的這些特殊性，如果群眾不了解，不接受、不參與，就不能實施好農業綜合開發項目，為了確保農業綜合開發項目順利申報、成功實施，就必須加大宣傳工作的力度，為此，我們重點抓了三件事：一是項目申報時開好三個會，第一是項目村常設干部會議，第二是黨員、組長會議，第三是戶主會議，向群眾宣講農業綜合開發政策，讓村民自覺形成申報農業綜合開發項目的決定，變政府引導為群眾的自覺行動；二是規劃設計時開好二個會，第一是村常設干部、黨員、組長、老農代表座談會，摸清項目區的水系、渠系、路系。第二是交底通氣會，工程規劃設計后，向村民交底讓村民明白農業綜合開發工程有哪些，建設標準如何，投資是多少，發揮村民的主人翁作用。三是在項目實施期間，利用廣播、電視、宣傳標語、宣傳欄、簡報、宣傳車等宣傳形式，向農民宣傳《國家農業綜合開發資金與項目管理辦法》、《湖南省農業綜合開發條例》以及項目實施過程中的先進事跡，在項目區形成一個人人關心農業綜合開發工作，個個投身農業綜合開發建設的氛圍。

（三）堅持合理規劃設計項目

農業綜合開發項目能否按計劃順利實施，整體形象如何，關鍵是規劃設計。規劃設計詳細、準確、科學合理，項目就能成功實施，規劃設計馬馬虎虎，紙上談兵，項目實施過程中就會出現取消、變更計劃的現象，導致項目難于實施，整體形象差，或者即使項目勉強實施，但是群眾不接受、不滿意，開發辦出錢買氣 8

受。為了確保規劃設計科學合理，我們重點抓取了四件事：一是深入項目區調查研究，2011年確定項目區后，我們就派工程技術人員深入到項目村調查了解，通過召開村支兩委會、村民代表大會和現場勘察，摸清了項目區的水系、路系，民風民情，同時拿出初步設計方案供村民討論，廣泛征求村民的意見，集思廣益，為科學規劃打下了基礎，2011年6月份接到湘潭市的通知后，我們又組織技術人員對每處工程進行現場規劃、設計，拿出詳細的設計圖紙和資金概（預）算方案。二是堅持以人為本，尊重群眾意愿。虞塘鎮土地治理項目區所轄的11個項目村，我們的指導思想是實事求是，因地制宜，以效益為主，始終把群眾的利益放在首位，所到之處，都要傾聽群眾的意見和建議，在項目的計劃和實施上充分考慮群眾的要求，盡力把農民想辦而又沒能力辦的事辦好。充分考慮改善生產條件與改善農民生活條件相結合，在渠道、塘壩整修設計中，充分考慮橋、涵、閘、洗衣、挑水碼頭等設施的配套完善，在機耕路項目設計中，充分考慮機耕路與鄉村公路主干道的連接，便于農產品和農資運輸，方便人畜出入，充分考慮農業綜合開發與社會主義新農村建設相結合，把沼氣、農機推廣、新技術推廣、家居環境綠化、美化、改廚、改廁、改欄納入項目計劃。三是堅持集中連片、規模開發。每一年的農業綜合開發資金有限，不可能滿足項目鄉鎮的全部要求，更不能撒胡椒面，在規劃設計時，我們堅持按小流域和灌區集中連片治理，工程措施盡量不留死角，并重點考慮骨干工程，發揮農業綜合開發的示范樣板作用。四是堅持高標準設計，秉著節水節地的原則，在規劃設計時，路、渠能直的堅決拉直，工程用材因 9

地制宜，以質量優先，邊坡穩定為前提，取消預制空心磚，能夠采用現澆混凝土的，全部采用現澆混凝土，地質結構差，不能使用現澆混凝土的，全部采用漿砌石。工程造價服從工程質量，決不降低造價犧牲工程質量。

（四）堅持完善招投標機制

根據《湖南省農業綜合開發條例》的規定，農業綜合開發工程實行招投標制度。為了搞好工程招投標工作，確保專業隊伍施工，我們在認真總結了前幾年招投標工作的經驗后，決定了2010年實行的招投標辦法。為了搞好招投標工作，我們由市招投標指導協調辦公室牽頭，成立了湘鄉市農業綜合開發工程招投標領導小組，負責農業綜合開發工程的招投標工作。為了使招標工作公平、公正、合理、合法，我們委托具有招投標資質的新宇公司負責招投標的具體工作，每個標段的造價由財政投資評審中心進行評審，為了確保每處工程準確無誤，我們從2011年6月份開始，對所有批復的工程計劃進行重新測量、放樣、定位。根據工程布局，合理劃分標段。按照招標管理辦法的規定，每個標段的工程量在100萬元以內，2011年所有工程劃分為10個標段。9月底前，10個標段的工程布局、工程結構、標段欄標價進行了公示。劃分好標段后，我們又對報名的87家公司進行了認真的考察。為了保證工程質量，我們要求10個中標公司交30000元的資金作為質量保證金，一年后工程質量沒有出現問題的，退還工程質量保證金。要求建設方帶資建設。簽訂工程承包合同時，我們不向施工方預付工程款，等完成土方任務開發辦驗收合格后才開始預付工程款，主體工程竣工時，預付工程材料款，工程結束后，10

預付工資款，工程待省市驗收合格后，才付清工程款。由于措施有力，所有的工程全部合格，并且出現了部分優良工程。

（五）堅持項目“三看”管理和四級監督體制，強化工程質量。

確保工程質量是組織農業綜合開發的“生命線”。工程質量要上去，關鍵是管理，管理到位，監督到家，工程質量就好，管理不到位，監督流于形式，施工隊就會偷工減料，以次充好，形成豆腐渣工程，得利的是施工隊，損壞的是政府的形象。我們對每一個開發項目，從選項、立項和報批，到實施、驗收和運管，都按規定程序進行，嚴格把關。在項目實施過程中，每個項目點安排了專業技術人員蹲點進行現場技術指導，并對每一個施工環節實行嚴格的質量監控。凡不按項目設計要求施工或質量不合格的工程，堅決責令停工或限期整改，從根本上杜絕了“豆腐渣”工程。一是具體做到“三看”：一看是“新看舊”。項目實施前，開發辦組織項目鎮、村、組干部到老項目點參觀學習，同當地村、鄉干部座談，詳細了解項目建設中村、組如何組織、配合工程建設，解決工程建設中碰到的問題。同時組織工程中標項目經理到中標點和老項目區參觀學習。二看是“互相看”。項目建設中，我們召開了項目建設現場會，組織工程項目經理和項目村、組干部巡回到各項目建設點現場參觀學習，取長補短。三看是“回頭看”。項目竣工后，召開項目建設總結會議，對各項目點進行考核評比，總結項目建設中碰到的問題和取得的經驗，提出下一步整改措施。為堅持此項工作的長期性，我辦會議研究決定將項目建設“三 11

看”管理，作為一項制度長期堅持下來。二是強化五級監督體制。為了抓好監督管理，我們強化了四級監督體制，充分發揮專業監督公司，鎮村組干部和群眾的監督作用。充分發揮專業監督公司的職責，向現場監理人員提出明確要求，確保業主意圖實行，采取對現場監理人員不定期的檢查形式，看是否認真履行職責。同時加強開發辦技術人員現場的指導、監督，其次充分發揮鎮村組干部和群眾的監督作用。廣泛動員基層干部和農民群眾參與監督管理，明確村常設干部為本項目村的義務質量監督員，對敢掛“紅胡子”的、質量監督好的村進行獎勵，充分調動村組干部監督管理農業綜合開發項目建設的積極性。從而使農業綜合開發工程真正為當地百姓的農業生產發揮效益，成為實實在在的“惠民工程、德政工程”

（六）堅持完善各項制度，實行規范管理。

為了保證“資金安全，項目安全，干部安全”。我們把完善和創新各項制度放到了農業綜合開發的重要位置，堅持以《國家農業綜合開發項目和資金管理辦法》為依據，逐步完善了各項規章制度：我們嚴格推行項目法人制、招投標制、工程監理制、資金和項目公示制。建立了項目“三看”制度和五級監督體制，同時在總結學習前幾年綜合管理制度的基礎上，我們制定完善了《湘鄉市農業綜合開發辦公室管理制度》，該制度包括：行為規范、工作規劃、內部管理制度，做到人人對照制度，嚴格執行制度，確保全年各項工作取得成效。

回顧一年的農業綜合開發工作，我們雖然取得了一些成績，特別是工程質量與往年比較有較大的進步，對施工隊伍的管理有 12

較大的突破，但是，整個工作與《湖南省農業綜合開發條例》的規定，與各級領導對我們的要求，還有一定的差距，特別是丘陵地區在集中連片規模開發上差距較大，我們決心在今后的工作中進一步加大宣傳發動的力度，詳細、科學規劃設計，切實加強對施工隊伍的管理，強化計劃、工程、監理同步管理，嚴格執行《國家農業綜合開發資金與項目管理辦法》的規定，在上級主管部門的具體指導下，發揚團結拼搏、奮勇爭先的湘鄉精神，把今后的農業綜合開發項目抓好，抓取出湘鄉特色來。

湘鄉市農業綜合開發辦

2012年4月8日