第一篇：武漢市物業管理條例

武漢市物業管理條例

第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會組織召開。業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在三十日內召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門在三十日內組織業主召開業主大會會議。

除前兩款規定外，任何單位和個人不得組織召開業主大會會議。

第三十八條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責；

（二）業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格；

（三）在本物業管理區域內違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益；

（四）因其他原因不適合繼續擔任委員的。

終止業主委員會委員資格的程序：

1，提議罷免：業委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格； 2，提議召開臨時業主大會：面積且人數20%以上的業主提議：

3，通知業主：召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。《國務院物業

條例第14條》；

4，召開業主大會：由業主委員會組織召開；

不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應責

令其在三十日內召開；

逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部

門在三十日內組織業主召開業主大會會議；

5，業主大會表決：面積過半且人數過半的業主通過；

第二篇：武漢市物業管理的發展趨勢

物業管理師：武漢市物業管理的發展趨勢

物業管理師定義：

物業管理師指按照物業管理服務合同約定，通過對房屋建筑及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以及維護相關區域環境衛生和公共秩序，為業主、使用人提供服務的人員。自2010年開始，原勞動部物業管理師全國范圍內暫?？荚嚒?/p>

一、我市物業管理發展的歷史沿革

第一階段：探索起步的初始階段。80年代中后期，隨著改革開放的深入和房地產市場的不斷發展，物業管理行業的產生與發展成為必然。這個階段，我市物業服務的模式主要有三類：一是開發商自建自管模式；二是房產部門公房自管模式；三是開發商移交街道、居委會管理模式。90年代初，南湖花園率先成立專業化物業管理公司，邁出了我市物業管理專業化、社會化的第一步；1994年，我市打破直管房、單位自管房、私房等長期封閉型管理模式，臺北房管所、武鋼房產公司等30多個房管所、10多個大型廠礦企業的后勤部門將房管工作從原來單位中剝離出來，組建成立了物業管理企業，試行房產所有權與管理權、使用權與管理權分離的社會化、專業化的物業管理。1994年，我市房地局成立物業管理處，專司物業管理行政工作。1997年，市人民政府下發《關于推進全市物業管理工作的通知》，成立以分管市長為組長的物業管理工作領導小組，全面指導協調全市的物業管理工作，并明確市、區房地局為物業管理的行政主管部門。1998年底，武漢市物業管理協會成立，進一步拓展了政府與企業、企業與社會溝通聯絡的渠道。管理體制的突破、行政機構的設立、新物管模式的產生，為我市物業管理體制的深化改革奠定了良好基礎，使得我市物業管理行業逐漸步入正軌。

第二階段：依法規范的發展階段。1999年10月30日，在全國省會城市中率先頒布了《武漢市住宅區物業管理條例》，一系列配套政策文件也陸續出臺。以《條例》為依據，我市開始對物業管理企業和從業人員實行資質管理和持證上崗制度，加強對業主大會業主委員會的指導和監督，促進業主自治管理作用的發揮。2000年初，在南湖華錦花園開展前期物業管理試點；同年4月，南湖中央花園率先進行了我市第一個招投標試點，打破了長期以來自建自管的模式，邁出了市場化進程的第一步。5月，武漢群廈房地產公司向省柴林小區業主委員會移交物業管理用房、維修基金、工程技術檔案資料，為業主自治管理創造了條件。2001年，市物價局、市房產局聯合發布了物業管理綜合服務價格和車輛管理服務價格的管理辦法，同時確立了協商定價、價格公示、物價核準的物業服務收費方式。2002年初，市房產局、市財政局印發了《關于商品房共用部位共用設施設備維修基金具體繳存管理的通知》，啟動了商品住宅維修資金歸集工作。這一時期，我市物業管理相關行政主管部門抓住時機，不斷創新思路，加大制度建設，為行業健康快速發展奠定了堅實的制度基礎。

第三階段：全面提升的發展階段。2003年9月，國務院《物業管理條例》頒布實施，2007年10月，《中華人民共和國物權法》頒布實施，兩部法規的實施對物業管理具有定分止爭、正本清源的作用，引導著物業管理行業的發展方向。這期間，全市物業服務企業每年以三位數的數量增加，經營規模和綜合實力全面提升，物業管理向各種物業類型拓展，涉及的類型從住宅和寫字樓，延伸到工廠、醫院、學校、企業、政府機關、車站碼頭、體育場館甚至部隊軍營等。為解決中心城區老舊住宅區環境差、房屋管理缺失等問題，2009年，市人民政府開始在全市641個老社區推進物業服務工作，并將其列入為群眾辦理的10件實事之一，當年基本實現了物業服務全覆蓋。今年，市政府再次將此項工作納入10件實事，推進老舊住宅區物業服務提檔升級，極大地改善了老舊住宅區的居住環境。我市物業服務行業的發展開始從追求“量”的積累向“質”的提升轉換，服務質量和服務水平全面提升，呈現出企業、行業與社會和諧共進的共贏格局。

二、我市物業管理行業二十年發展成就

（一）行業發展規模逐年擴大

物業管理行業的企業數量、從業人員、管理規模、產值逐年遞升，20年的總增幅超過百倍。物業服務企業：1995年前不到20家，2000年為265家，2010年達到1200家。從業人員：1995年前1000余人，2000年為10000余人，2010年達到60000余人。管理規模：1995年200多萬平方米，2000年為2000萬平方米，2010年達到1億平方米。產值：1995年不足千萬元，2000年為1.5億元，2010年超過20億元。經營規模的迅速擴張和覆蓋面的逐步擴大，進一步優化了我市的經濟結構，使人們的物業服務消費觀念步入理性階段，為我市第三產業的可持續發展作出了重要貢獻。

（二）管理服務水平不斷提升

物業管理行業歷經了從“管理型”到“服務型”的轉變調整，從對“物”的管理維護轉變到對“人”的服務，服務導向從“以經營管理為導向”轉變到“以客戶需求為導向”。在專業人才培養上，目前全市有8家高等院校（包括武漢大學）設置了物業管理專業，有10余家企業自辦培訓學?；蚺c教育機構聯辦培訓機構，極大地豐富了人才來源。行業吸納了近20000名各類技術人才，為提升專業管理水平奠定了基礎。歷年來，全市共有42個住宅小區（大廈）被評為“全國物業管理示范（優秀）小區、大廈”，183個住宅小區（大廈）被評為“湖北省物業管理優秀小區、大廈”。

（三）市民的居住環境不斷改善

物業管理的大力推進，為市民群眾營造了一個環境優美、居住安心的生活環境，讓老百姓有了安居樂業的基礎。2003年“非典”期間，全行業采取了一系列措施，為防治非典工作做出了巨大貢獻。2008年初，在突如其來的冰雪災害面前，全行業積極響應政府號召，確保了轄區正常供水供電，沒有發生一起人身傷亡事件、沒有發生一起因冰凍導致的設施設備損毀事件。多年來，物業管理行業積極響應市委、市政府“綠色武漢、城在林中”的號召，在住宅區開展綠化植樹活動，許多小區獲得“園林綠化先進單位”。物業服務企業采取的人防、物防、技防措施，使物業管理小區治安刑事案件發案率明顯降低，保障了社區一方平安。

（四）促進了和諧社區和文明城市建設

物業服務行業以“共擔責任、共建和諧”為發展目標，積極參與和諧社區建設，成為社區建設的實踐者，如：協助社區開展計生、流動人口、環境保護、綜合治理、防火災等宣傳和組織實施。配合公安部門開展“禁鞭”和“禁改限”工作，保障了人民群眾生命財產安全。在我市開展的創建文明城市、衛生城市的活動中，物業服務企業以服務人民、奉獻社會為宗旨，以優質服務為重點，以群眾滿意為標準，大力開展優質服務競賽活動，為廣大業主提供了完善的管理和周全的服務。

（五）行業發展對社會貢獻日益突出

物業管理已成為了人民群眾生活的基本消費支出，對擴大消費、拉動經濟增長有著重要作用。物業管理行業吸納了大量機關企事業單位分流人員、大中專畢業生、部隊復轉軍人、農村進城務工人員和下崗失業人員。目前，我市物業服務企業已超過1200余家，提供工作崗位6萬余個，加上與之相關的清潔、綠化、秩序維護等服務機構，從業人員的數量更多。物業管理行業以實際行動履行著為政府分憂、為百姓解難的社會責任。同時，物業管理促進了物業的保值增值，尤其是建立了完善的維修資金管理制度后，保障了物業的正常維護，為業主增加了資產價值，為社會創造了財富。

三、我市物業管理的發展趨勢和方向

（一）提升自主創新能力，創新物業管理體制和機制

我市物業管理經過近20年的發展，新的《條例》即將頒布實施，提高自主創新能力的客觀條件已經具備。要堅定不移推進專業化、企業化、市場化為主的物業管理模式，尊重實際，加強創新，因地制宜地在一些不具備條件，尤其是老舊住宅區推行業主自行管理和其他管理模式，以適應業主的不同需求。充分發揮街道、社區等基層組織的作用，貫徹好業主大會業主委員會制度，發揮業主自治作用，維護業主的整體利益。進一步規范、完善維修資金使用管理制度，開辟綠色通道，更好地發揮維修資金作用。物業服務企業要加快引進消化先進的管理理念和管理技術，形成后發優勢，走創品牌、集約化、集團化發展之路。

（二）堅持以人為本的理念，不斷拓展新的服務領域

提高居住質量，既要靠提高住宅規劃、設計和建設水平等硬條件，更要有良好的物業管理創造安全舒適的居住環境。目前業主的消費需求已不僅僅滿足保潔、綠化、秩序維護、房屋管理和設施設備維護這五項基礎性物業服務，他們更加注重生活質量、看重物業使用附加值，更加關注房產保值增值與投資收益，物業服務由此衍生出包括健康教育、文體健身、居家生活、房屋租售等各類特約服務形式，物業服務要圍繞業主日益增長的需求而展開，這就要求物業服務企業始終要堅持“以人為本”，不斷創新服務理念，給業主提供物超所值的服務和居住享受。

（三）圍繞構建和諧社會目標，協調發展各方新型關系

和諧社區建設是構建和諧社會的重要組成部分，物業服務企業對于維護社區環境和秩序具有積極作用。通過規范社區建設與物業管理各主體之間的關系，形成推進社區建設的整體合力，有利于為居民創造良好的居住環境，也有利于促進社區安定。業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業以及開發建設單位是構建和諧物業管理的基本主體，企業要樹立“和諧”觀念，一方面誠信經營，按合同約定提供質價相符的服務；另一方面，注重服務細節，加強與業主間的交流與溝通，提升業主對物業服務的認知度，力爭實現行業發展和社會進步的和諧統一。

（四）培養高素質人才，努力提高物業服務能力和水平

高素質人才是物業管理行業健康發展的保障，物業管理承擔著為業主資產保值增值、保障物業管理區域和諧穩定的重任。隨著新材料、新技術、新工藝的大量運用，物業管理也要倡導節能、低碳、環保，這就要求物業從業人員與時俱進，提高專業技能和服務水平。面對當前行業優秀人才匱乏的現狀，要加快人才隊伍建設，建立健全多元化的人才培養機制，大力推進物業管理師制度，造就一支事業心強、懂經營、善管理、通技術、精業務的優秀人才隊伍，更好地發揮物業管理的經濟效益和社會效益。

（五）轉變增長方式，促進行業持續健康發展

物業管理行業作為現代服務業的重要組成部分，不僅具有低能耗、低物耗、無污染的良性特征，而且具有促進居民消費、擴大就業的行業優化功能，是國家需要大力扶持和鼓勵的行業。因此，要創新行業經營模式，實現粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉變，由勞動密集型向知識技術密集型轉變。只有促進行業經濟增長方式轉變和產業升級，才能逐漸提高行業的創富能力，才能使物業管理行業創造的產值在國民經濟的比重逐年上升，這是物業管理科學發展的必然選擇。

第三篇：武漢市住宅物業管理規定

武漢市住宅物業管理規定

第一條　為了規范本市住宅區物業管理，明確業主、使用人和開發建設單位、物業管理企業的權利與義務，保障住宅區物業合理使用，創造文明、整潔、優美、安全、便利的居住環境，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條　本市城市規劃區內住宅區物業管理適用本條例。

本條例所稱住宅區包括住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。

第三條　住宅區物業管理，實行業主自治管理與選聘物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

第四條　住宅區業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會代表全體業主，依照本條例規定選聘物業管理企業，對住宅區物業和業主的共同事務進行管理和服務。

開發建設單位依照本條例規定委托物業管理企業進行前期物業管理。

第五條　市房地產行政管理部門是本市物業管理的行政主管部門，負責組織實施本條例。

區房地產行政管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門，依照本條例規定對轄區內的物業管理進行管理監督。

本市各級人民政府的其他有關行政管理部門在各自職責范圍內，負責做好物業管理有關的工作。

第六條　本市各級人民政府應當制定優惠政策，扶持和促進物業管理向社會化、專業化方向發展。

第二章　前期物業管理與移交

第七條　本條例所稱前期物業管理，是指在新建住宅區的業主委員會成立前，開發建設單位委托物業管理企業所進行的物業管理和服務。

第八條　新建住宅區在規劃、設計時，應當統籌安排、合理布局物業管理服務的各項設施。

第九條　開發建設單位不得將住宅區共有部分的所有權、使用權單獨轉讓。

第十條　開發建設單位應當與物業管理企業訂立前期物業管理服務合同，該合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業訂立物業管理服務合同生效時終止。

第十一條　在前期物業管理期間，房屋交付使用前所發生的物業管理費用，由開發建設單位承擔;房屋交付使用后所發生的物業管理服務費用，由開發建設單位委托的物業管理企業與業主依照本條例規定的政府指導價格標準約定承擔。

第十二條　開發建設單位與買受人訂立售房合同時，對前期物業管理事項雙方應當有明確約定。

第十三條　開發建設單位必須依照國家和本市規定的保修期限和保修范圍承擔住宅的保修責任。

開發建設單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修專項資金。

第十四條　開發建設單位必須在住宅區業主委員會成立之日起三十日內，向業主委員會移交新建住宅區的物業管理用房、物業管理啟動資金和下列工程建設檔案資料：

(一)住宅區規劃圖和批準文件;

(二)單體建筑、結構、設備竣工圖;

(三)道路及地下管網竣工圖;

(四)各種設備的使用說明書、電路示意圖;

(五)建筑工程、市政、環保、綠化等相關工程驗收資料;

(六)其他必要資料。

第三章　業主自治管理

第十五條　住宅區入住率達到百分之五十以上或者住宅區房屋交付使用滿二年時，由所在地的區房地產行政管理部門會同開發建設單位、街道辦事處或者鎮(鄉)人民政府召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會。

第一次業主大會也可由業主自行組織召開，選舉產生業主委員會。

第十六條　出席業主大會的業主所代表的表決權必須超過入住業主的半數方可召開業主大會。每擁有一成套住宅的業主享有一票表決權。

公房出租人可以書面委托承租人出席，業主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根據委托的權限享有表決權。

業主委員會由五至十五人組成。業主委員會委員在業主中產生;業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中產生。

業主委員會每屆任期三年，業主委員會組成人員可以連選連任;不稱職的，業主大會可予以撤換。

第十七條　業主委員會每年至少組織召開一次業主大會;經百分之二十以上業主提議，業主委員會應當就所提議題及時召開業主大會。業主大會作出的決定，必須經出席大會的業主所代表的表決權過半數通過。

業主委員會會議由業主委員會主任根據物業管理需要組織召開。業主委員會作出的決定，必須經全體業主委員會組成人員過半數通過。

業主大會和業主委員會作出的決定以及業主大會通過的業主公約，對住宅區內全體業主、使用人具有約束力，不得與法律、法規相抵觸。

第十八條　業主大會行使下列職權：

(一)選舉、撤換業主委員會委員;

(二)審議并通過業主委員會章程、業主公約和物業管理服務合同;

(三)聽取和審查業主委員會的工作報告;

(四)監督業主委員會工作，改變或者撤銷業主委員會的決定;

(五)決定物業管理的其他重大事項。

第十九條　業主委員會履行下列職責：

(一)選聘或者解聘物業管理企業，代表業主與物業管理企業訂立物業管理服務合同，物業管理服務合同經業主大會通過后生效;

(二)依照本條例的規定籌集、使用和管理物業維修專項資金，并向業主大會提交物業維修專項資金審計結果的報告;

(三)審定物業管理企業提出的物業管理服務計劃、物業共有部分的維修計劃、財務預算和決算;

(四)聽取業主、使用人的意見或者建議，監督和支持物業管理企業的管理服務活動;

(五)督促業主公約的實施;

(六)向業主大會報告物業管理的實施情況和物業維修專項資金的使用情況，接受業主監督;

(七)業主大會賦予的其他職責。

第二十條　選聘物業管理企業通過招標等方式進行。參與前期物業管理的企業在同等條件下有優先受聘資格。

第二十一條　業主大會選舉產生的業主委員會委員名單，審議通過的業主委員會章程、業主公約，由業主委員會報所在地的區房地產行政管理部門備案。

第四章　物業管理企業

第二十二條　市房地產行政管理部門按注冊資金、人員素質、專業管理年限、經營業績對物業管理企業劃分資質等級，實行資質管理制度。

物業管理企業在領取營業執照后六十日內，經所在地的區房地產行政管理部門審查，市房地產行政管理部門批準，取得物業管理資質證書，并按照相應資質等級從事物業管理服務。法律、法規及國家另有規定的，從其規定。

國家規定必須持證上崗的物業管理人員須經市房地產行政管理部門組織的專業考核，取得崗位證書后方可上崗。

第二十三條　被選聘的物業管理企業應當與業主委員會訂立物業管理服務合同。

物業管理服務合同應當載明委托管理服務的事項、要求與標準，管理服務的期限與權限，管理服務的費用，合同的權利義務終止條件，違約責任等內容。

物業管理企業自物業管理服務合同生效之日起十五日內，將物業管理服務合同報住宅區所在地的區房地產行政管理部門備案。

第二十四條　物業管理企業從事下列物業管理服務事項：

(一)住宅區共有部分的使用管理、維修養護和更新;

(二)房屋共用設施中水泵、電梯等設備的運行服務;

(三)綠化養護;

(四)治安防范服務;

(五)清掃、保潔服務;

(六)車輛進出和停放的管理;

(七)按照業主、使用人要求，及時提供房屋自用部位、自用設備的應急維修服務;

(八)物業維修專項資金的帳務管理;

(九)住宅區工程建設和維修檔案資料的保管;

(十)其他物業管理服務事項。

第二十五條　物業管理企業從事物業管理服務必須遵守下列規定：

(一)按照國家、省和本市規定的管理、服務技術標準和規范以及物業管理服務合同的約定，實施物業管理服務;

(二)將物業使用、維護的要求和注意事項以及法律、法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人;

(三)定期對住宅區共有部分進行養護、維修;發現物業損壞或者接到物業報修，及時進行維修;

(四)定期向業主委員會報告物業管理實施情況和物業管理費用收支情況;

(五)聽取業主委員會和業主、使用人的意見或者建議，不斷改進和完善物業管理服務;

(六)設立投訴電話，全天二十四小時值守，經常對住宅區進行全面巡視、檢查，對違反物業管理規定的行為，予以勸阻、制止，并向業主委員會或者有關行政管理部門報告。

第二十六條　物業管理企業應當配合有關部門和組織做好與住宅區物業管理服務事項相關的工作。

第二十七條　物業管理企業應當自物業管理服務合同終止或者解除之日起三十日內，向業主委員會結清財物，移交物業管理用房和有關資料，并報所在地的區房地產行政管理部門備案。

第五章　物業使用與維護

第二十八條　物業使用與維護應當遵守城市規劃、房地產、環境保護、市容環衛、園林綠化、市政、治安、消防等有關法律、法規的管理規定。

第二十九條　在住宅區物業使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構或者超負荷使用房屋;

(二)擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌;

(三)占用、損壞住宅區共有部分，擅自移裝房屋共用設施;

(四)亂拋亂倒垃圾，亂堆雜物;

(五)排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;

(六)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動;

(七)不按照指定地點停放車輛;

(八)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。

業主委員會和物業管理企業對住宅區內發生的前款所列行為，有權予以勸阻、制止;對物業造成損壞的，有權要求行為人恢復原狀或者依法賠償損失。

第三十條　業主、使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業，遵守業主公約，并符合房屋使用規范的要求。

第三十一條　住宅區物業除屬人為損壞的由行為人承擔維修責任外，房屋自用部位和自用設備的維修責任由業主個人承擔;房屋共用部位、共用設施的維修責任由本棟房屋的全體業主共同承擔;住宅區公用設施的維修責任由住宅區的全體業主共同承擔。

前款規定的物業維修，由物業管理企業按照物業管理服務合同的約定實施。

第三十二條　房屋共用部位、共用設施維修時，相關業主應當予以配合。因相關業主阻撓維修造成其他業主財產損失的，行為人應當負責賠償。

因物業維修、裝修等行為造成房屋共用部位、共用設施損壞或者造成相關業主的房屋自用部位、自用設備損壞及其他財產損失的，行為人應當承擔修復或者賠償責任。

第三十三條　業主、使用人設置、使用自用設施、設備可能危害房屋安全及公共安全的，物業管理企業應當責令其及時消除隱患;拒不消除的，由業主委員會委托物業管理企業代為消除，其費用由該業主、使用人承擔。

第三十四條　住宅區內由相關專業管理機構管理的設施，可以委托具備條件的物業管理企業統一管理和維修養護。管理和維修養護費用由相關專業管理機構按照規定支付。

第三十五條　任何單位和個人在住宅區內進行管線等施工，應當按照規定報有關部門審批，并與業主委員會或其委托的物業管理企業簽訂協議，施工后，按協議恢復原狀或者賠償損失。

第三十六條　利用物業設置廣告等經營性設施的，應當征得相關業主、業主委員會和其委托的物業管理企業的書面同意，方可向有關行政管理部門辦理審批手續;經批準的，應當與業主委員會或其委托的物業管理企業簽訂協議，并支付設置費用。

第六章　物業管理用房與費用

第三十七條　開發建設單位在移交住宅區時，分別按照住宅區總建筑面積千分之二、千分之三的比例向業主委員會無償提供物業管理辦公用房和按綜合成本價提供物業管理經營用房。物業管理辦公用房和經營用房的產權屬住宅區全體業主共同所有，由業主委員會提供給物業管理企業有償使用，住宅區物業管理辦公用房、經營用房的租金和利用物業設置廣告等所得收益的使用由業主大會決定。

第三十八條　物業管理費用由物業管理服務費和物業維修專項資金構成。

第三十九條　物業管理服務費包括綜合管理服務費、車輛管理服務費和特約服務費。

綜合管理服務費和車輛管理服務費由市物價行政管理部門會同市房地產行政管理部門，依照《中華人民共和國價格法》的有關規定，按照普通建設標準和高標準對住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定全市統一的指導價。指導價應當根據合理、質價相符、與社會經濟發展水平相適應的原則確定，并必須經過聽證程序。

綜合管理服務費和車輛管理服務費具體標準由業主委員會與物業管理企業參照政府指導價格協商確定。

特約服務費由業主、使用人與物業管理企業協商確定。

第四十條　物業維修專項資金由下列資金構成：

(一)開發建設單位移交住宅區時，按照住宅區總規模建安造價的百分之一點五(配置有電梯的住宅樓，按照建安造價的百分之二點五)向業主委員會提供的物業管理啟動資金;

(二)住宅區內公有住房的出售單位和買受人按照規定交納的物業維修基金;

(三)按照國家有關規定籌集的其他物業維修資金。

物業維修專項資金必須以業主委員會為單位開設專戶，專項儲存，按棟立帳，其中由個人出資部分核算到業主，并由區級以上房地產行政管理部門負責監管，專項用于住宅區共有部分的維修。物業維修專項資金不足時，分別由住宅區內全體業主和整棟房屋全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

第四十一條　物業管理企業應當向業主、使用人提供質價相符的服務，依照本條例規定和物業管理服務合同的約定據實收取物業管理服務費，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

業主應當按時、足額交納物業管理服務費;公房出租人或者業主將房屋出租的，應與承租人就物業管理服務費的交納簽訂書面協議。

第四十二條　房屋權屬發生轉移，原業主交納的有關物業管理費用不予清退，由原業主與受讓人協商清算。

第四十三條　物業管理服務收費應當明碼標價，掛牌公布服務內容、收費項目、標準和收支情況，接受物價等行政管理部門和業主、使用人的監督。

第七章　法律責任

第四十四條　有下列行為之一的，由房地產行政管理部門予以處罰：

(一)物業管理企業未取得資質證書從事物業管理服務的，責令停止違法行為，沒收違法所得，并處以五千元以上四萬元以下罰款。

(二)物業管理企業違反資質等級規定承接物業管理服務項目，或者提供的管理服務達不到資質規定要求的，責令限期改正;

逾期未改的，處以五千元以上二萬元以下罰款;情節嚴重的，降低資質等級或者吊銷資質證書。

(三)物業管理企業聘用無崗位證書的管理人員，或者訂立、終止、解除物業管理服務合同未按規定結清財物，移交房屋和有關資料并報房地產行政管理部門備案的，責令限期改正;

逾期未改的，處以一千元以上三千元以下罰款;情節嚴重的，降低資質等級或者吊銷資質證書。

(四)物業管理企業擅自改變物業維修專項資金、住宅區公用設施、物業管理用房用途的，責令改正，并處以二千元以上二萬元以下罰款;

情節嚴重的，吊銷資質證書。

(五)開發建設單位不按照規定移交工程建設檔案資料的，責令限期移交;

逾期不移交的，處以五千元以上二萬元下罰款。

(六)開發建設單位不按照規定提供物業管理啟動資金或者物業管理用房的，責令限期履行;

拒不履行的，依法強制履行，并分別按照應當提供的資金或者物業管理用房銷售價格的二倍處以罰款。

(七)開發建設單位單獨轉讓住宅區共有部分、物業管理企業擅自占有住宅區共有部分用于經營的，沒收違法所得，責令限期改正，并處以違法所得一倍罰款。

(八)占用、損壞住宅區共有部分，擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌，損壞房屋承重結構或者超負荷使用房屋的，責令限期改正;

情節嚴重的，處以一千元以上一萬元以下罰款。

(九)單位和個人未按照規定簽訂協議，擅自在住宅區內進行管線等施工的，責令限期改正，并處以一萬元以上三萬元以下罰款。

第四十五條　違反本條例其他有關規定的，由有關行政管理部門依法處理。

第四十六條　開發建設單位、物業管理企業、業主和使用人違反合同的約定，應當承擔相應的違約責任;造成損失的，應當承擔賠償責任。

第四十七條　業主、使用人不依照本條例規定交納有關費用的，業主委員會應當協助物業管理企業催其交納;逾期仍不交納的，由物業管理企業按照物業管理服務合同的約定加收違約金。

第四十八條　發生物業服務和物業收費爭議，當事人可以協商解決，可以向房地產、物價等行政管理部門和消費者協會申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提出訴訟。

第四十九條　房地產行政管理部門和其他有關行政管理部門工作人員應當認真執行本條例;玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級行政主管部門給予行政處分;給物業管理企業或者業主、使用人造成損失的，應當依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

第五十條　本條例中有關用語的含義為：

(一)住宅區物業，是指住宅區內已建成并投入使用的各類房屋及其相關的設備、設施和場地;

(二)業主，是指物業的所有權人;

(三)使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

(四)共有部分，是指住宅區公用設施、房屋共用部位、房屋共用設施;

住宅區公用設施，是指住宅區內業主共同使用的道路、供(排)水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、照明路燈、室外泵房、綠地、庭院景點等設施;

房屋共用部位，是指整棟房屋業主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊、門廳、傳達室、內天井和房屋承重結構以及屋面、外墻面、走廊墻面等部位;

房屋共用設施，是指整棟房屋業主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天線、電梯、避雷裝置和消防器具等設施設備。

(五)住宅小區，是指建筑用地在二萬平方米以上規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活區;

(六)住宅組團，是指建筑用地在一萬平方米以上規模，并有基本配套設施的居民生活區;

(七)中高層住宅樓，是指住宅層數在七至九層，并有電梯等基本配套設施的住宅樓;

(八)高層住宅樓，是指住宅層數在十層以上，并有電梯等基本配套設施的住宅樓。

第五十一條　開發建設單位與物業管理企業訂立的前期物業管理服務合同和業主委員會與物業管理企業訂立的物業管理服務合同文本，由市房地產行政管理部門統一印制。

第五十二條　其他物業的管理，可以參照本條例的規定執行。

第五十三條　本條例的具體應用問題由市人民政府負責解釋。

第五十四條　本條例自公布之日起施行。

第四篇：武漢市商業寫字樓物業管理市場調研報告

武漢市商業寫字樓物業管理市場調研報告

新年新氣象，2012年伴隨蛇年的到來已經成為過去，全球“五大行”之一的商業地產服務商“戴德梁行”在近日發布了2012江城商業寫字樓市場報告，報告中指出，根據過去的幾年里租金與物業管理費的變化以及未來供應優質物業推算，預計到2013年武漢寫字樓租金加物業管理費最高將漲至155元/平米，對比2012年的租金水平上漲了32%。

據介紹，伴隨著武漢商務環境越來越成熟，內資企業的極投資，企業對商業寫字樓的需要逐漸釋放，2012年的寫字樓吸納量超過過去三年的總和，創歷史之最。其中優質物業的面市推動武漢市寫字樓租金的上揚，再加寫字樓提價積極，導致2012年，武漢甲級寫字樓租金大幅上漲22.4%至每平米每月94.1元，雖然在全國來看數字只比重慶略高，但是升值潛力巨大，租金漲幅已躍居首位。從區域來看，武昌濱江和漢口濱江區表現搶眼，在新區貢獻吸納量中占了整體吸納量的77%;其中武廣商圈 光谷商圈由于受到新增供應少，可租項目稀缺等原因，租金及物業管理費漲幅最大，最高的達到40%以上。

據相關人士指出，蛇年里武漢高端寫字樓供應主要來源于保利文化廣場、廣發銀行大廈和泛海城市廣場三大項目。預計在2013年寫字樓空置率有小幅上升，仍將持續上漲，直到2016年租金加物業管理費將漲至每月155元/平米。從此看來，武漢寫字樓租賃市場在未來的幾年時間里，租金升值空間廣闊，是投資的好去處。

值得注意的是，在經歷了近1年的量價提升之后，2012年7月份以來，武漢商鋪售價開始出現企穩漸升的態勢。武漢金田物業管理有限公司經過仔細周密的市場調研論證后認為，2季度之后，商鋪市場價格浮動不大，開發商回籠資金比較急迫。而交易量上揚的行情在4月剎車，被市場認為是對3月恐慌性投

資的修復，但4~7月商業地產項目雖仍處回升通道中，但成交量均未達到3月高點。

而從另一個側面看，市場似乎也在重新打量商鋪的投資價值。不過，寫字樓從02年4月開始，卻有接過商鋪上漲大捧的勢頭。

數據顯示，2012年2季度開始，武漢寫字樓每月成交量幾乎都是成倍增長，價格同樣一路上躥。武漢天地的一棟甲級寫字樓，租金甚至達到了北京、上海等地同檔次物業的水平。2季度，武漢新寫字樓均價比1季度環比上升9.26%，甚至2手寫字樓價格也上漲了將近7%。以一個200平方米寫字樓戶型為例，按今年上半年成交均價9156元/平方米計算，總價達到180萬元。按平均租金計算，年均投資收益接近10%，相對于商鋪似乎回報率更高。

對此，武漢一家寫字樓開發商人士對記者表示，目前武漢甲級寫字樓存量并不多，供不應求的情況推動了武漢甲級寫字樓售價及租金連續6個季度上漲，證明寫字樓的投資空間巨大。

現如今武漢市商業寫字樓大概有62萬平方米，其中漢口占52%，武昌占38%，漢陽占7%，其它區域占3%，總體租金在85元至125元每平方（含物業管理費），其中各樓盤物業管理費根據物業管理5大要素及物業管理公司經營性質的不同原因而定，甲級寫字樓管理費每平方每月15至28元，乙級寫字樓管理費每平方每月12元至23元，商鋪管理費每平方每月22至38元。

關于物業管理費國務院及各級地方行政部門沒有出臺明確的收費標準，因為根據物業管理的五大要素及物業公司是房地產投資公司直營和外包的經營性質等情況的不同，所以各商業樓盤的物業管理費也各有高低，武廣商圈和光谷商圈及大型城市綜合體（如汽車站 火車站等）收費較高，具體的物業管理費收費標準及市場行情大致有以下幾種特性：

1.5A甲級寫字樓及商鋪物業管理費最高，乙級寫字樓及商鋪物業管理費相對較

低；

2.物業管理公司資質等級高的物業管理費較高，反之則收費較低；

3.開發時間較早的舊寫字樓及商鋪物業管理費較低，近幾年開發的新寫字樓物業管理費相對較高；

4.城市綜合體地帶寫字樓及商鋪物業管理費較高，綜合體旁邊的管理費較低；銷售型的寫字樓及商業物業管理費較高，租賃型的寫字樓及商業物業管理費較低；

5.大型商圈中心寫字樓及商鋪物業管理費較高，商圈附近的管理費較低；

6.大型貿易或交易市場中心寫字樓及商鋪物業管理費較高，中小型市場中心管理費較低；

7.房地產投資商為了快速營銷房產迅速回籠資金，或房產地段不好房產項目不好銷售甚至對物業管理不以盈利為目的，且對旗下直營的物業管理公司有補助和補貼（每平方每月補貼2元至5元不等）的寫字樓及商鋪物業管理費較低，物業服務外包的物業管理費較高；房產公司為了輔助營銷對物業管理公司有協議性補助的剛交付前兩年收費較低，兩年后通過物價上漲和開支較大等緣由提高物業管理費；寫字樓及商鋪交付后入駐率偏低未達標的（一般入駐率規定在80%左右）房地產公司對物業公司實行補貼方式的物業管理費較低，寫字樓及商鋪入駐率超過90%以上或者經營氛圍非?；鸨膭t根據市場行情商議提價。

8.國企寫字樓及商鋪且物業管理公司屬于國企直營的為了方便安排家屬就業有補貼（每平方每月3至5元不等）收費較低，國企寫字樓及商鋪物業管理服務外包的管理費較高；

9.物業管理服務時間平均每天超過10小時以上的物業管理費較高，未超過10小時的管理費比較平均；

10.開放中央空調的寫字樓及商鋪物業管理費較高，不開放中央空調的較低；開放時間超過10小時的收費較高，開放時間低于10小時的相對較低； 具體各樓盤物業管理費調查情況如下（部分知名樓盤抽查詳情見附表）： *附表一:(見尾頁)

*附表二:（見尾頁）

*以上附表為武漢市商業寫字樓物業管理費部分樓盤抽查情況。

2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更預計，最近1年內僅有武漢天地企業中心、保利文化廣場、民生銀行大廈及凱樂桂園等幾棟甲級寫字樓上市，遠不能滿足入駐武漢企業的需求，預計近期寫字樓租金及物業管理費還將繼續上漲。

經國內外多位經濟學家分析國務院出臺控制樓市國五條后，全國將掀起一股商業寫字樓投資熱潮。湖北省社科院經濟研究所副所長 省房地產經濟學會秘書長葉學平先生及業界專業人士普遍認定，武漢作為中部中心城市，同時又提出打造總部經濟的規劃，未來隨著越來越多的跨國公司駐點武漢，隨著湖北省“城市8加1計劃”的發展，二線城市企業的總部將紛紛入駐江城，對高端寫字樓的需求應該會處于持續上升的利好態勢，隨之商業寫字樓的售價與租金將不斷攀升，所以商業寫字樓投資開發市場在未來5年投資熱潮將“席卷”江城，商業寫字樓市場行情將呈現出蓬勃發展的迅猛態勢。

武漢金田物業管理有限公司

凱樂桂園分公司

2013 年 2 月 22 日

第五篇：武漢市物業管理招標投標管理試行辦法

武漢市物業管理招標投標管理試行辦法

第一條 為規范本市場物業管理招標投標行為，維護物業管理市場秩序，保障社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》、《武漢市住宅物業管理條例》及有關法律、法規的規定，結合武漢市實際，制定本辦法。

第二條 凡在武漢市城市規劃區內進行物業管理招標投標活動，均適用本辦法。

住宅小區總建筑面積在三萬平方米以上和大廈總建筑面積在二萬平方米以上的應采用招標方式確定物業管理企業。

第三條 物業管理招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。第四條 市房地產行政管理部門是本市物業管理招標投標活動的行政主管部門。

區房地產行政管理部門在市房地產行政管理部門指導下負責本轄區內物業管理招標投標活動的監督管理工作。

第五條 招標人必須是合法取得開發資質的開發建設單位或經市房地產行政管理部門批準的業主委員會。

第六條 投標人必須是合法取得工商營業執照，并獲得本市房地產行政管理部門頒發的物業管理企業經營資質證書的具有獨立法人資格的物業管理企業或是取得國家、省主管部門頒發的物業管理企業經營資質證書并報本市房地產行政管理部門備案管理的物業管理企業。

第七條 物業管理招標采取公開招標和邀請招標的方式。

公開招標是指開發建設單位或業主委員會以招標公告的方式邀請不特定的物業管理企業投標。

邀請招標是指開發建設單位或業主委員會以投標邀請書的方式邀請特定的物業管理企業投標。

第八條 業主委員會成立前的前期物業管理，由開發建設單位負責物業管理招標的組織工作；業主委員會已經成立的，由業主委員會負責物業管理招標的組織工作。

業主委員會組織招標活動，應經業主（業主代表）大會討論決定。第九條 開發建設單位或業主委員會作為招標人，享有下列權利：

（一）編制招標文件，組織招標活動；

（二）選擇和確定符合資質條件的投標人；

（三）根據評標原則決定評標、定標方法；

（四）選定中標人；

（五）依法享有的其他權利。第十條 招標人組織物業管理招標，應當向區房地產行政管理部門提交招標申請書，成立招標工作領導小組；招標工作領導小組應有市、區房地產行政管理部門的代表參加。

招標工作領導小組負責招標活動具體實施，審定標底，提出評標、定標辦法和定標意見。

第十一條 招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件，招標文件應客觀、公正并廣泛聽取業主及非業主使用人意見。

前款所稱招標文件包括招標書、投標須知、訂立委托管理合同的條件及協議條款。招標書應當包括以下內容：

（一）物業規劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產權狀況、商業用房及管理用房，共用部位共用設施設備維修基金、公用設施、設備及公共場地的情況、園林綠化、社區文化娛樂設施等；

（二）物業管理的內容和要求；

（三）投標書編制的方式及依據；

（四）投標人的資質和條件；

（五）組織解釋招標文件及實地查驗物業的時間、地點；

（六）送達投標書的地點及截止時間；

（七）開標，評標的時間、地點；

（八）其他需要說明的事項。

第十二條 招標人采用公開招標方式的，應當提前一個月通過報刊、廣播、電視或其他方式公開發布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當提前二十天向三個以上具備承擔招標項目能力，并符合資質要求的物業管理企業發出投標邀請書；

招標公告和投標邀請書應當送房地產行政管理部門備案。第十三條 招標公告和投標邀請書應當包括下列內容：

（一）招標人名稱、地址；

（二）擬招標的物業名稱、類別、用途、坐落地點、建筑面積等；

（三）投標地點和期限；

（四）獲取招標文件的辦法、時間、地點及相關的費用等。

第十四條 招標人可以在招標公告或者投標邀請書中，要求潛在投標人提供有關資質證明文件和業績情況，并對潛在投標人進行資格審查。

第十五條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標的其他情況。第十六條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有投標文件收受人。所澄清或者修改內容為招標文件的組成部分。

第十七條 參與投標的物業管理企業應當按照招標文件規定的內容和要求編制標書，投標書應當包括以下主要內容：

（一）物業管理機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度；

（二）管理服務人員配備方案；

（三）管理服務用房及其他物質裝備配置方案；

（四）管理服務費收支預算方案；

（五）管理服務分項標準與管理目標（服務承諾）；

（六）社區文化服務方案；

（七）管理服務模式設想等；

第十八條 投標人應當在提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點，招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開啟。投標人少于三個的，招標人應當依照本辦法重新招標。

在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應當拒收。

第十九條 投標人不得與招標人串通投標，損害社會公共利益或者其他投標物業管理企業的合法權益。

投標人不得以他人名義投標或者其他方式弄虛作假，騙取中標。禁止投標人向招標人或者評標委員會成員以行賄的手段謀取中標。第二十條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經確認無誤后，由工作人員當眾拆封。

開標過程應當記錄，并存檔備案。

第二十一條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。

評標委員會由招標人的代表和物業管理業內人士組成，成員人數為5人以上單數。物業管理專業人士不得少于三分之一。

與投標人有利害關系的人不得進入評標委員會。評標委員會成員的名單在中標結果確定前應當保密。

第二十二條 評標委員會應當按照招標文件確定的標準和方法，對投標文件進行評審和比較；評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。招標人根據評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。

第二十三條 評標委員會經評審，認為所有投標都有不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

依法必須進行招標的項目的所有投標被否決的，招標人應當依照本辦法重新招標。

第二十四條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。

第二十五條 評標委員會成員應當客觀、公正地履行職務，遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。

評標委員會成員不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處。

評標委員會成員和參與評標的有關工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。

第二十六條 中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。

第二十七條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。

第二十八條 中標人應當按照合同約定履行義務，完成中標項目。中標人不得向他人整體轉讓中標項目。

中標人應當就分包項目向招標人負責，接受分包者就分包項目承擔連帶責任。

第二十九條 違反本辦法規定，未采用招標投標方式確定并委托物業管理企業承擔管理服務的，委托行為無效。

第三十條 開展招標而未報市、區房地產行政管理部門備案，由市、區房地產行政管理部門責令改正，并給予通報批評。

第三十一條 投標人相互串通或者與招標人串通投標的，投標人向招標人或者評標委員會成員采取行賄手段謀取中標的，中標無效。

第三十二條 投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的，中標無效；給招標人造成損失的，依法承擔賠償現任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十三條 評標委員會成員收受投標人的財物或者其他好處的，評標委員會成員或者參加評標的有關工作人員向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關的其他情況的，給予警告，對有違法行為的評標委員會成員取消擔任評標委員會成員的資格，不得再參加任何依法必須進行招標的項目評標活動。

第三十四條 中標人將中標項目整體轉讓給他人的，轉讓行為無效，情況嚴重的，取消物業管理企業經營資質證書。

第三十五條 招標人與中標人不按照招標文件和中標人投標文件訂立合同的，或已簽訂合同而未按合同的約定履行義務的當事人，依約承擔違約責任。

第三十六條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。第三十七條 本辦法自發布之日起施行。武漢市房地產管理局

武漢市房地產管理局 二○○○年六月二十八日