第一篇：例物業管理有那些構成

例物業管理有那些構成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會并配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標準、收費依據及標準;7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常

新市場營銷法則 助推企業成長電子商務營銷食品餐飲營銷建筑房產營銷消費品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業費一條一條算清楚 清潔衛生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調“保證”的責任，而現在更強調“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1．做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。

費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區都采用成都市園林局規定的《二級養護標準》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊。《辦法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業管理企業可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比

例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

通常，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要采取的是包干制。因為售后公房小區物業管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業管理服務費用。目前，在售后公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業管理服務費較低，物業公司主營業務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，

第二篇：物業費有哪些內容構成

物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用的叫物業管理費。

物業管理費一般由以下一些項目構成：

(1)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。

(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。

(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。

(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。

(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。

(8)公共區域植花、種草及其養護費用。

(9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。

(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。

(11)節日裝飾的費用。

(12)管理者酬金。

(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。

(14)公共電視接收系統及維護費用。

(15)其他為管理而發生的合理支出。

第三篇：哪些行為有可能構成合同詐騙罪？

來源：重慶智豪律師事務所

編輯：張智勇律師（重慶市律師協會刑事委員會副主任）

刑事知名律師張智勇釋義哪些行為有可能構成合同詐騙罪？

哪些行為有可能構成合同詐騙罪？

合同詐騙罪有以下特點：一是，行為人有非法占有對方當事人財物的目的；二是，行為人在簽訂、履行合同過程中采用了欺詐手段；三是，合同詐騙必須達到數額較大，才構成犯罪。“合同”主要是指受法律保護的各類經濟合同，如供銷合同、借貸合同等。只要行為人在訂立、履行合同中，其行為具備以上特征，即構成合同詐騙罪。

哪些行為有可能構成合同詐騙罪？

我國刑法對利用簽訂或者履行合同騙取對方當事人財物，列舉了五項具體犯罪情形：

（一）以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的。這是指虛構合同主體，即采用根本不存在的單位或者未經他人允許或委托而采用他人的名義訂立合同的行為。

（二）以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的，即虛構擔保。在簽訂合同時，根據法律、法規的規定或者對方當事人的要求，出具合同擔保，這是減少合同風險和保障合同履行的常規做法。這里所說的“票據”主要指的是匯票、本票、支票等金融票據。“產權證明”包括土地使用證、房屋所有權證以及能證明動產、不動產權屬的各種有效證明文件。采用虛構的擔保文件的方式欺騙對方當事人而與其簽訂履行合同，是合同詐騙中一種常見的方式。

（三）沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續與其簽訂合同的。這是通常講的“放長線釣大魚”。即行為人先以履行小額合同或者部分履行合同為誘餌，騙取對方當事人的信任后，繼續與其簽訂合同，以騙取更多的財物的情況。

（四）收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產后逃匿的。這是指行為人一旦收受了對方當事人按合同約定給付的上述財產后，一逃了之的行為。“逃匿”是指行為人采取使對方當事人無法尋找到的任何逃跑、隱藏、躲避的方式。

（五）以其他方法騙取對方當事人財物的。這是指除了上述規定的四項情形之外的其他利用簽訂或者履行合同騙取對方當事人財物的情形。

哪些行為有可能構成合同詐騙罪？

刑法對利用簽訂或者履行合同騙取他人財物的犯罪的處刑規定為三檔。第一檔刑為數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；第二檔刑為數額巨大或者情節嚴重的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；第三檔刑為數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產。哪些行為有可能構成合同詐騙罪？

第四篇：be動詞的構成

be的構成

be 動詞有三種形式： am, is, are。be的用法

動詞be的三種形式在句子中隨人稱的變化而變化。為了讓大家更好地熟記動詞be的用法，我們為大家準備了一首小歌訣：

我(I)用am, 你(you)用are, is連著他(he), 她(she), 它(it)。

單數名詞用is, 復數名詞全用are。be的縮寫

be的三種形式am, is, are, 在口語中常和其前后的單詞縮寫。

1.通常情況下，am縮寫為“’m”，is縮寫為“’s”，are縮寫為“’re”。如：

I am(I’m)ten.我十歲。

What is(What’s)your name? 你叫什么名字?

You are(You’re)Linda, right? 你是琳達，是嗎?

2.在否定句中，動詞be可以和not縮寫;或者也可以和其前的be動詞縮寫。如：

He is not Mr.Green.可縮寫為：He’s not Mr.Green.或 He isn’t Mr.Green.[特別提醒] 動詞be在以下幾種情況下一般不縮寫：

1.在一般疑問句中。如：

Are you Liu Ying?

2.在肯定簡略回答中。如：

Yes, I am./ Yes, he is./ Yes, it is./ Yes, they are.3.this 和 is 一般不縮寫。如：

This is Lin Tao.4.am 與 not 一般不縮寫。如：

I am not Li Ping.或I’m not Li Ping.[be動詞的否定句與疑問句]

變否定，很容易，be后not加上去。

變疑問，往前提，句末問號勿丟棄。

還有一條須注意，句首大寫莫忘記。

[否定句]

變為否定句時，把否定詞not加在動詞be(am, is, are)的后面即可。如：

I’m in Class Two.→ I’m not in Class Two.You’re a boy.→ You are not/aren’t a boy.Mary is my friend.→ Mary is not/isn’t my friend.[一般疑問句]

變一般疑問句時，把be(am, is, are)提到句首，首字母大寫，句末加問號。肯定回答用Yes，否定回答用No。如：

His name is Tony.→ — Is his name Tony? — Yes, it is.(No, it isn’t.)

[特別提醒] “I’m...”在變一般疑問句時，常變成“Are you...?”

第五篇：物業管理創優工作有哪些

星云名郡物業管理有限公司注重細節追求完美

物業管理創優工作有哪些

物業管理創優工作應由公司領導組織、監控，管理處（子公司）經理具體組織實施創優各具體工作。

物業管理公司創優工作一般需要經過以下幾個步驟：

一、確定目的物業管理公司應首先確定準備 “創優” 小區 / 大廈的創優目的即明確是達到市優示范標準、省優示范標準還是國家示范標準，以便為創優工作定一個基本格調。

二、成立 “創優” 領導小組，“創優” 工作開始前應由公司領導親自掛帥成立 “創優” 領導小組。創優小組一般應由公司各部門負責人和管理處（子公司）主要領導組成。對于重要的“創優” 工作，應由公司總經理親自掛帥以便加強 “創優” 工作的協調、支持力度，確保 “創優” 工作必要的人力、物力保障。

三、內部動員：創優開始時，應首先對內部員工，特別是參加創優小區 / 大廈管理處的全體員工進行 “創優” 總動員，通過物業管理創優工作會議、宣傳，加強管理力度等措施使相關員工盡快進入緊張的“創優” 工作狀態，提高加快工作效益、工作節奏，做好打硬仗、吃苦 準備。

四、對照創優標準進行內部整改：

“創優” 工作應當遵循的創優達標標準，內部工作 “創優” 整改包括硬件實施（房屋、設備、設施、環境等）整改和資料（原始憑證、管理體系等）完善兩大部分。

五、硬件設施的整改方面，應當做到以下幾個方面的完善：． 所管理物業樓宇外觀的完好、整潔。

“創優” 應當做到或基本做到樓宇外觀完好，無墻剝落、亂涂亂畫張貼，整潔無污染、銹跡、油漆鮮亮、標識清楚。小區 “創優”物業管理創優工作有哪些？ 特別要注意封閉陽臺的統一有序和不違反法規，不改陽臺的使用功能，各種處觀管道清潔完好，無銹跡污染，不違反二次裝修管理規定，不亂拉線、亂搭建、隨意改動門窗色調等現象。．所管理樓宇內部整潔、有序、安全。

無違反裝修管理和消防管理法規的亂搭、亂建、亂改（改動房屋的使用功能，特別是隨意改變房屋結構）等違章現象；各類樓宇內部基本設施完好、整潔、標識完整清晰。

１ 淇水嘉園物業管理服務中心服務電話：0392-7292988．所管理的樓宇各類公共設施、設備使用功能保持良好的工作狀態，同時要注意各類公共配套設施、設備的完備和使用完好率的達標。對日常管理比較容易被忽略的設施、設備，如路燈、路牌等更要特別注意其使用的完好率。．設備機房的環境和設備表面維護管理應做到整潔、干爽、無灰塵、銹跡、脫漆、雜物、蟲害、鼠跡。設備機房的設備表面能直觀地反映設備維護管理水平的高低，應特別注意機站房的環境改造和設備表面的維護工作，力爭做到機房整潔、干爽、通風降溫和防護措施的完善，設備表面光澤飽滿、標識清晰、無油漬、銹跡、脫漆現象。．消防配置齊全，標識清楚完善，消防疏通暢通。

“創優” 整改時應特別注意對消防系統的整改，力爭做到消防設施、設備齊全完好，可隨時起用。消防疏通應急照明燈、消防疏散指示牌、疏散圖和標識齊全、完整，消防疏散通道暢通，無任何阻礙，特別注意高層建筑的防火通道門能隨時處于關閉狀態，通往天臺，逃生平臺的防火門無鎖閉；樓宇四周消防車通道無占用，停車易被忽略的消防隱患。．除消防以外的其他涉及物業管理創優工作有哪些？到業主身心健康、安全的重要設施如二次供水系統、水池、水箱的清潔、消毒、煤氣管、電梯等設備、設施的完全防護措施一定要完善到位。．衛生狀況至關重要。“創優” 整改時要特別注意各個衛生死角的衛生，如商業網點門前、停車場、雨棚、天臺、垃圾中轉站、綠化花叢等處的衛生的狀況。嚴格管理控制好物業區域內的亂張貼，亂涂畫等現象。嚴禁小區內養家禽。．“創優” 小區 / 大廈的環境美化對 “創優” 評比影響極大。整改時應特別注意環境美化、綠化的整改，力爭做到使人耳目一新、賞新悅目的境界，以有效地提高分值。．公共秩序的整改要力爭做到各類治安、交通標識完善設備，各種必要的防護設施完好整齊，保安設備先進完善。．“創優” 迎檢資料的整理中應簡述資料的完善與真實可靠。詳見創優資料目錄的內容。11 ．進行 “自檢” 和 “ 物業管理創優工作有哪些預檢” 整改硬件和整理 “創優” 迎檢資料的過程中，“創優” 領導小組應不定期地組織 “創優” 管理處進行內部自檢。每次自檢均以目標為標準，詳細、全面地進行自責自糾，對發現的問題詳細記錄下來，逐項落實到責任人身上，限時整改完畢。“自檢” 一次，整改一次，提高一步，力爭在較短的時間內大幅度地提高 “創優” 迎檢水平。．“創優”迎檢前一個月，內部整改即將結束的時候，“創優”領導小組應邀請行業專家對 “創優” 管理處進行正式迎檢前的預檢 “預檢”完全采用正式檢查評比的形式進行，由檢查團依照評比標準，對 “創優” 小區 / 大廈的物業管理水準逐項驗收，最后將結果部分和存在問題逐一列出，以便在正式迎檢前有針對性地最后準備并以此鍛煉管理處的全體員工。．“迎檢”準備。正式 “創優”迎檢前，創優 ”

小區 / 大廈應著重做好以下工作：硬件整改基本達標。資料記錄真實、全面、說服力強。得到業主的支持。取得業委會的支持和配合。物業管理創優工作有哪些？選好業主代表，為向考評團匯報工作做準備。寫好 “迎檢” 匯報材料。發言稿應突出 “創優” 小區 / 大廈的物業管理特色和成績，簡潔明快，重點突出，切忌冗長乏味。