第一篇：關于物業管理服務費用的構成及

關于物業管理服務費用的構成及 設施設備維護備用金的使用說明

物業管理費的構成：

物業管理服務收費，是根據物業管理企業所提供的服務內容、設施配置、成本支出及合理利潤等情況，以以支定收的原則采取包干制或酬金制等形式與業主在物業服務合同中約定的收費標準：

（１）包干制

是由業主向物業管理企業支付固定的物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

（２）酬金制

是在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

一．物業管理服務成本和物業服務支出的構成

（１）管理服務人員的工資、社會保險和規定提取的福利費。（２）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。（３）物業管理區域秩序維護費用。（４）物業管理區域綠化養護費用。（５）物業管理區域清潔維護費用。（６）辦公費用。

（７）物業管理企業固定資產折舊費用。

（８）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。（９）經物業服務企業與業主協商同意后的其它費用。

1、管理：根據星朗名都商住兩用混合的設計，硬件設施的條件，公共區域的共有性，無法達到封閉監管的條件，將來的人流量，公共區域任何人都可借故滯留，管理公司根本是無法做到封閉監控管理，加之地區的差異、業戶對管理成本費用擔負的能力都是極大問題，故星朗名都整體物業的管理只能是采取一般性管理（開放管理）。

2、管理服務費用：星朗名都建設是一個整體，一個管理區域，根據法規一個管理區域只能有一個管理企業，一個業委會，故管理服務費的成本核算將是整個區域的物業結合其特點、價值、用途綜合核算，而物業正常運作產生的其他公共費用則分區、分點遵循誰受益誰分擔，通過大會（業主）討論公平合理的原則于業主擔負。根據星朗名都商業、住宅面積的比例，要達到后期的正常管理運作，商用（包括辦公）管理費不底于1元，高層住宅將達到0.8元,多層住宅0.55元以上。

二．根據星朗名都商業物業管理的類型：

（1）、從建筑結構上來分，商場物業有敞開式的市場和廣場型；同時也有封閉式的購物中心型。

（2）、從功能上來分，有綜合性的專業購物中心；也有商住兩用型的綜合大廈。

（3）、加之現在商業廣場現行的經營模式租售摻叉，物業公司和開發商簽訂《前期物業管理合同》，給租戶的就是租賃協議，協議應當包括相關管理合同內容，并取得承租人的確認。因此對星朗名都商業物業的管理費用的標準也就不能做到統一，只能根據各區域的設計、經營特點，和享受服務的內容以及管理公司維持整個區域正常運作成本核算，為體現管理費的公平合理具體方案如下：

1、商住兩用型的街鋪，因其享受的管理服務有限，故管理費不同純商業物業管理費一致，如A、G、F、B、H、K、L、J、C區街鋪可定每平方米1—2元。

2、廣場商鋪屬于敞開式的市場和廣場型，公共區域多、大、集中，商業市場氣氛濃厚，人流量大，管理任務重，故物業公司在管理上的投入相對要大的多，如人防的大量投入，保潔的全天侯跟進，各種專業人員的配備多、設施設備的使用頻率高維修率也高，商戶享受的服務也多，管理成本就自然要比以上類型物業費用高，因此星月廣場除外圍街鋪外管理費可暫時定每平方米2—4元為宜（不含公用水電等費用）。

3、綜合商場也稱公共性商業樓宇。與一般零售商店不同，零售商店即使規模再大，仍然只有一個經營實體。而公共性商業樓宇一般會有很多獨立的商家從事經營，各行各業的經營服務都有，范圍遠遠超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括金融、餐飲等各種服務性行業和各種娛樂場所。

4、封閉式的購物中心型，從建筑內部一般用大間隔、大空間設置，使整個層面一覽無遺；商業設備、設施先進，因而對管理人員的素質要求較高。商場進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛管理任務重，供電、監控、消防、給排水、交通管理等各系統維護管理至關重要，一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障，環境衛生綠化等管理要求都特別的高，因此管理費相對又有所不同一般每平方米不少于4—6元（不含公攤水、電等費用）。

二、設施、設備維護備用金的收取及使用說明： 星朗名都建設為一個整體，所有公共設施，設備均緊密相連，如供水、供電、消防、排水、排污、電梯等其公共性都屬于共用、共享范圍。從有利于招商銷售的考慮目前的管理費核算標準根本不足以維持物業的正常運作，故在目前的收費標準中另外增收設施、設備的維護備用費用以確保所有的設施、設備在出現故障的緊急情況下有足夠的資金予以維修、更新、改造就再所難免。在該筆備用金的使用過程中亦有嚴格的使用和管理程序，所交每戶業戶公司均為其建立有單獨的帳戶，在急需的情況下，先將出現故障報修原因內容、所需材料、工程報價等費用預先以通知形式公布，再行施工，產生的費用張貼發票再分攤于受益業戶（無論是購租戶均等同），于所交備用金中扣除。若在其物業使用權屬期間未產生該費用，或者有剩余，均在其退出其物業使用權屬時無息退還余額部分。

第二篇：物業管理服務費用

物業管理服務費用

第十四條本物業管理區域物業服務收費采用包干制方式，即由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用，盈余或虧損均由物業服務企業享有或承擔。不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用。

物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，標準如下： 高層住宅：1.2元/月/平方米

辦公：2.4元/月/平方米

商業物業3.6元/月/平方米

以上物業費用未包括物業公共部位、公共設施設備及公共責任保險費用。

1、電梯費

高層住宅：

一層0.2 元/月/平方米

二層0.3 元/月/平方米；

三層以上（含三層）在二層基礎上每增加一層加 0.01 元/月/平方米（最高至0.5元/月/平方米）。

2、機動車及非機動車停放服務費用依據物價部門批復價格執行。

3、自用部位的水、電、土建維修服務費用依據市場價格執行。

4、代收代繳費用：

（1）水費：基礎水價+損耗+二次加壓費用。基礎水價隨國家定價調整而調整。

（2）取暖費：按《商洛市居民住宅區供熱價格管理暫行辦法》和其他相關規定，根據小區實行成本核算收取。

（3）垃圾費：居民 6元/月/ 戶，辦公及商業用房：按政府相關文件規定交納。

（4）物業公共用電及配電室設施設備損耗用電：按實際用量由業主共同分攤。

（5）上述費用標準如發生政策性調整，按有關政策規定執行。

（6）其它代收代繳費用，根據同地區市場價格執行。

第三篇：物業管理服務費用成本測算

物業管理服務費用測算

根據“******”人員編制計劃，及擬推廣管家服務的總體管理思路，對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括：

一、經費測算的原則及說明；

二、經費測算：

1、人工成本；

2、行政辦公費；

3、設備設施維護費；

4、公用水電費；

5、清潔綠化費；

6、保安費；

7、固定資產折舊；

8、開辦費攤銷；

9、不可預見費；

10、管理者酬金；

11、稅金。詳細測算書內容如下： 第一節 經費測算的原則及說明

一、測算的依據

(一)成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規；(二)“四川省城市物業管理服務收費暫行規定”；(三)“四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。

二、經費測算的原則

(一)遵循物業管理行業特點的原則

物業管理行業屬保本微利的服務性行業。客觀、準確、完整地核算物業管理的成本支出，是物業管理企業正常運轉的基礎，也是為業主/使用者創造舒適工作環境，達到物業保值增值目的的基本條件。(二)服務水平與管理費用相匹配的原則

針對“*******”高檔物業需求，根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點，準確定位物業管理的水平，準確定位管理費用的標準。(三)“零預算”原則

物業管理費實行“零預算”原則，“以支定收”，根據物業管理服務的要求和標準，確定物業管理費用的支出；再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣，物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

(四)管理者提取酬金原則

物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

三、測算的有關說明

(一)物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費，公共設備、設施日常運行、維護及保養費，綠化管理費，保潔衛生費，保安費，辦公費用，物業管理單位固定資產折舊費，稅費，利潤，開辦費攤銷、不可預見費。(二)有關費用的說明

1、人員工資標準

根據市場化原則，參照成都行業工資水平，根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準，人員工資標準如下： 序號 職 務 月薪 備 注 1 中心經理 4,000 2 品質行政主管（中心經理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程維修主管 2,000 5 清潔綠化主管 1,800 6 高級管家 1,800 7 會計 1,400 8 出納 1,200 9 維修技工 1,200 10 安全班長 1,100 11 安全員 900 12 清潔工 600 13 綠化工 600

2、物資裝備的攤銷

物資裝備攤銷分兩部分進行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產”，依據財務制度按5年攤銷；單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費，按5年攤銷。

3、開辦費攤銷

開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應攤進營銷成本中，不可預見費根據物業管理行業慣例，不可預見費提取率為物業管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%（4年）按5年攤銷進管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物業管理服務收費暫行規定和行業慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關規定收取。暫不測算。第二節 經費測算

經費測算總表（單位：人民幣元）序號 項 目 測算依據 月支出 備 注 人工成本 詳見人工費測算明細表 122,202.00 行政辦公費 詳見辦公費測算明細表 14,406.67 設備設施維護費 詳見維護費測算明細表 9,984.00 公用電費 按經驗數據測算 23,500.00 公用水費 按經驗數據測算 4,200.00 清潔費（設施材料）詳見清潔費測算明細表 10,233.00 綠化費 詳見綠化費測算明細表 17,388.00 保安費 詳見保安費測算明細表 400 注：將開盤期間人工成本攤進物管成本中 9 固定資產折舊 詳見固定資產測算明細表 1,397.50 10 開辦費攤銷 詳見開辦費測算明細表 3,036.87 23,994.13 11 小計

206,748.03 227,705.30 12 不可預見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各項之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 營業稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 總計

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理費(不含電梯分攤）69416.16平方米收費面積 3.53 4.05 根據我們的測算，本項目管理費月支出為245,193.66元（不含E型房每月電梯維護費用），按照不同房型的價格、建筑面積比率，將管理費分攤如下： 房 型 系 數 管理費標準（元/平方米.月）備 注 A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分攤系數測算E型房管理費2.8元/平方米.月，加上電梯維護費0.42元/平方米.月，實際管理費標準為3.2元/平方米.月

（一）人工成本測算

序號 項目 人數 月薪 計算方法 月支出 備 注 1 工資

(1)中心經理 1 4,000 人數 x 月薪 4,000

(2)品質行政主管 1 2,500 人數 x 月薪 2,500

中心經理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數 x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(6)高級管家 3 1,800 人數 x 月薪 5,400

(7)會計 1 1,400 人數 x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數 x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數 x 月薪 8,400

(10)安全班長 3 1,100 人數 x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數 x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數 x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數 x 月薪 1,800

(14)小計 94 87,600 三費一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓費

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會費

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會保險費

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計

34,602.00 合計

122,202.00

（二）行政辦公費

序號 項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備注 1 辦公用品、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數量 x 單價 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數量 x 單價 400.00

小計 90 人

600.00 通訊費用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數量 x 單價 750.00

(2)移動電話 2 部 300 數量 x 單價 600.00

小計

1,350.00 車輛使用費用 2 部 1500 數量 x 單價 3,000.00 員工宿舍租金 4 套 600 數量 x 單價 2,400.00 社區文化活動費 12 次 1500 綜合測算 1,500.00 服裝費用

(1)管理人員服裝 13 套 900 11700 975.00

(2)維修工服裝 7 400 2800 233.33

(3)清潔綠化工 34 270 9180 765.00

(4)保安員 43 1000 43000 3583.33

(5)小計

66680 5556.67 合計

14,406.67

（三）設施設備維護費

序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出

備注 1 電梯維保費 8 臺 600 12 4,800.00 不記入總費用

電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用

電梯保險費 8 臺強電系統維護費

2,000.00

(1)高壓供電系統

屏

(2)低壓供電系統

屏

(3)備用發電機維護費

臺

小計

2,000.00 給排水系統維護費

800.00

(1)給排水水泵維護費

臺

(2)給水水管維護費

(3)排水水管維護費

(4)消防水系統

消防箱

套

小計

800.00 室外景觀綠化水維護費

500.00 游泳池維護費

200.00 消防系統維保費

500.00 弱電系統維護費

2,500.00

(1)消防弱電系統維護費

(2)控制中心維護費

(3)保安監控系統維護費

(4)防盜報警系統維護費

(5)巡更系統維護費

(6)IC卡門禁統維護費

(7)停車場系統維護費

小計

2,500.00 建筑本體維修費

/ 設備維修零星材料費

600.00

小計

9,600.00 不可預見費 4%

384.00 合計

9,984.00

（四）公用水電費

序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出 備 注 1 公用電費 50000 度 0.47 23,500.00 公用水費 3500 噸 1.2 4,200.00

合計

27,700.00

（五）清潔費 序號 項目 計算方法 月支出 備 注 1 基本清潔費

(1)清潔人工費 / /

(2)工具/材料費 綜合測算 2000 清潔設備折舊費(5年分攤)清潔工具 1333

總價80，000元 垃圾清運費 30天×1車/天×150元/車 4500 室外水景清潔費 每月清洗1次 1000 化糞池清理費 每一年清洗2次 400 消殺費 綜合測算 1000 總計

10,233.00

（六）綠化費

項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注 綠化費 41400 M2 0.42 數量 x 單價 17,388.00

（七）保安費

項 目 計算方法 月支出 備 注 日常耗材、裝備保養 綜合測算 400.00

（八）固定資產折舊

序號 項目 資產總額 計算方法 月支出 備 注 1 行政辦公設備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33 工程設備 9,850.00 分5年攤消 164.17 合計

1,397.50

附表：固定資產清單

(一)行政辦公設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備 注 會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00

復印機 1 臺 15,000.00 15,000.00

內聯網絡電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00

數碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00 電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00 小計

74,000.00

(二)工程設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備注

200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00

備用發電機 1 臺 5,000.00 5,000.00

臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00

小計

9,850.00

合計

83,850.00

（九）開辦費攤銷

序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤入營銷成本 2 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按（80%）5年攤銷 3,036.87 攤入物管成本 總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤入物管成本

“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日，為期12個月。在此期間，購置相應的辦公設備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備，人員到位。開辦費分五年攤銷。開辦費總表 項目 數量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出 1 人工成本

(1)工資

中心經理 1 12 4,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 48,000.00

品質行政主管（中心經理助理）1 10 2,500.00 數量 x 駐場時間 x 單價 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 21,600.00

工程維修主管 1 12 2,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 24,000.00

清潔綠化主管 1 10 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 18,000.00

高級管家 6 6 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 64,800.00

會計 1 2 1,400.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,800.00

出納 1 2 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,400.00

維修技工 2 12 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 28,800.00

安管班長 3 12 1,100.00 數量 x 駐場時間 x 單價 39,600.00

安管員 40 12 900.00 數量 x 駐場時間 x 單價 432,000.00

清潔工 35 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 252,000.00

綠化工 2 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 14,400.00

小計

973,400.00(2)三費一金

福利費

工資總額 8% 77,872.00

工會經費

工資總額 2% 19,468.00

社會保險費

工資總額 13% 126,542.00

教育基金

工資總額 1.5% 14,601.00

小計

238,483.00

合計

1,211,883.00 2 行政辦公費

(1)辦公用品、低值易耗品

綜合測算 3,000.00(2)通訊費

綜合測算 3,000.00(3)員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數 x 開辦時間 x 單價 75,600.00

合計

81,600.00 3 入伙資料 350 60.00 21,000.00 4 辦公設備

見開辦期辦公設備清單 18,600.00 5 工程工具

見開辦期工程工具清單 14,710.00 6 治安消防用品

見開辦期治安消防用品清單 25,315.00 7 服裝

見開辦期低值裝備清單 66,540.00

總計

1,439,648.00

1、開辦期辦公設備清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計（元）備 注 1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作臺 10 套 500.00 5,000.00 3 轉椅 10 把 80.00 800.00 打印機 2 臺 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 檔案柜 2 個 300.00 600.00 電話 5 部 100.00 500.00 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 飲水機 4 臺 200.00 800.00 小計

18,600.00

2、開辦期工程工具清單

序號 項 目 數 量 單位 單價 合計（元）1 沖擊鉆 1 臺 980.00 980.00 3 手提切割機 1 臺 350.00 350.00 4 臺式砂輪機 1 臺 1,500.00 1,500.00 6 手掄電鉆 2 臺 240.00 480.00 7 電焊機8KVA 1 臺 450.00 450.00 8 75型室內疏通機 1 套 1,450.00 1,450.00 9 臺鉗 2 套 75.00 150.00 10 大管鉗 4 架 30.00 120.00 11 數字萬用表 2 個 250.00 500.00 12 指針萬用表 1 個 100.00 100.00 13 搖表 1 個 180.00 180.00 14 接地搖表 1 個 200.00 200.00 15 高壓搖表 1 個 1,000.00 1,000.00 16 電梯專用工具 1 套 500.00 500.00 17 電工組合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 綜合維修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作業工具 1 套 500.00 500.00 20 5檔鋁合金組合梯 3 架 300.00 900.00 21 11檔鋁合金組合梯 1 架 750.00 750.00 23平板車 1 輛 500.00 500.00 24 拖線盤 2 臺 600.00 1,200.00 25 小計

14,710.00

3、治安消防用品清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計(元)1 無線對講機 25 臺 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壺 45 個 10.00 450.00 4 電警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 塊 45.00 225.00 6 消防斧頭 2 把 60.00 120.00 7 專用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防頭盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小計

25,315.00

4、員工服裝清單

序號 項目 數量 單位 單價 金額 1 保安服裝 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服裝 4 套 200.00 800.00 15 管理人員服裝 10 套 600.00 6,000.00 18 清潔工服裝 80 套 135.00 10,800.00 21 綠化工服務 4 套 135.00 540.00 合計

66,540.00

第四篇：通信工程費用構成

---

通信建設工程費用構成

--第一條 通信建設工程項目總費用由各單項工程項目總費用構成；各單項工程總費用由工程費、工

程建設其他費、預備費、建設期利息四部分構成。具體項目構成如下：

┌人工費

┌直接工程費┼材料費

通

┌建筑安裝工程費───┬直接費┤

├機械使用費

信

│

│

└措施費

└儀表使用費

建 ┌工程費┤

│

設 │

└設備、工器具購置費

│

單 │

│

┌規費

項 │

├間接費┤

工 ┼工程建設其他費

│

└企業管理費

程 │

├利潤

總 ├預備費

│

費 │

└稅金

用 └建設期利息

第二條 直接費由直接工程費、措施費構成。具體內容如下：

一、直接工程費：指施工過程中耗用的構成工程實體和有助于工程實體形成的各項費用，包括人

工費、材料費、機械使用費、儀表使用費。

（一）人工費：指直接從事建筑安裝工程施工的生產人員開支的各項費用。內容包括：

⒈基本工資：指發放給生產人員的崗位工資和技能工資。

⒉工資性補貼：指規定標準的物價補貼，煤、燃氣補貼，交通費補貼，住房補貼，流動施工 津貼等。

⒊輔助工資：指生產人員年平均有效施工天數以外非作業天數的工資。包括職工學習、培訓

期間的工資，調動工作、探親、休假期間的工資，因氣候影響的停工工資，女工哺乳期間的工資，病假在六個月以內的工資及產、婚、喪假期的工資。

⒋職工福利費：指按規定標準計提的職工福利費。

⒌勞動保護費：指規定標準的勞動保護用品的購置費及修理費，徒工服裝補貼，防暑降溫等 保健費用。

（二）材料費：指施工過程中實體消耗的直接材料費用與采備材料所發生的費用總和。內容包 括：

⒈材料原價：供應價或供貨地點價。

⒉材料運雜費：是指材料自來源地運至工地倉庫（或指定堆放地點）所發生的費用。

⒊運輸保險費：指材料（或器材）自來源地運至工地倉庫（或指定堆放地點）所發生的保險 費用。

⒋采購及保管費：指為組織材料采購及材料保管過程中所需要的各項費用。

⒌采購代理服務費：指委托中介采購代理服務的費用。

⒍輔助材料費：指對施工生產起輔助作用的材料。

（三）機械使用費：是指施工機械作業所發生的機械使用費以及機械安拆費。

內容包括：

⒈折舊費：指施工機械在規定的使用年限內，陸續收回其原值及購置資金的時間價值。

⒉大修理費：指施工機械按規定的大修理間隔臺班進行必要的大修理，以恢復其正常功能所 需的費用。

⒊經常修理費：指施工機械除大修理以外的各級保養和臨時故障排除所需的費用。包括為保

障機械正常運轉所需替換設備與隨機配備工具和附具的攤銷、維護費用，機械運轉中日常保養所需

潤滑與擦拭的材料費用及機械停滯期間的維護和保養費用等。

⒋安拆費：安拆費指施工機械在現場進行安裝與拆卸所需的人工、材料、機械和試運轉費用

以及機械輔助設施的折舊、搭設、拆除等費用。

⒌人工費：指機上操作人員和其他操作人員的工作日人工費及上述人員在施工機械規定的年 工作臺班以外的人工費。

⒍燃料動力費：指施工機械在運轉作業中所消耗的固體燃料（煤、木柴）、液體燃料（汽油、柴油）及水、電等。

⒎養路費及車船使用稅：指施工機械按照國家規定和有關部門規定應繳納的養路費、車船使

用稅、保險費及年檢費等。

（四）儀表使用費：是指施工作業所發生的屬于固定資產的儀表使用費。內容包括：

⒈折舊費：是指施工儀表在規定的年限內，陸續收回其原值及購置資金的時間價值。

⒉經常修理費：指施工儀表的各級保養和臨時故障排除所需的費用。包括為保證儀表正常使

用所需備件（備品）的攤銷和維護費用。

⒊年檢費：指施工儀表在使用壽命期間定期標定與年檢費用。

⒋人工費：指施工儀表操作人員在臺班定額內的人工費。

二、措施費：指為完成工程項目施工，發生于該工程前和施工過程中非工程實體項目的費用。內 容包括：

（一）環境保護費：指施工現場為達到環保部門要求所需要的各項費用。

（二）文明施工費：指施工現場文明施工所需要的各項費用。

（三）工地器材搬運費：指由工地倉庫（或指定地點）至施工現場轉運器材而發生的費用。

（四）工程干擾費：通信線路工程、通信管道工程由于受市政管理、交通管制、人流密集、輸

配電設施等影響工效的補償費用。

（五）工程點交、場地清理費：指按規定編制竣工圖及資料、工程點交、施工場地清理等發生 的費用。

（六）臨時設施費：指施工企業為進行工程施工所必須設置的生活和生產用的臨時建筑物、構

筑物和其他臨時設施費用等。臨時設施費用包括：臨時設施的租用或搭設、維修、拆除費或攤銷費。

（七）工程車輛使用費：指工程施工中接送施工人員、生活用車等（含過路、過橋）費用。

（八）夜間施工增加費：指因夜間施工所發生的夜間補助費、夜間施工降效、夜間施工照明設

備攤銷及照明用電等費用。

（九）冬雨季施工增加費：指在冬雨季施工時所采取的防凍、保溫、防雨等安全措施及工效降

低所增加的費用。

（十）生產工具用具使用費：指施工所需的不屬于固定資產的工具用具等的購置、攤銷、維修 費。

（十一）施工用水電蒸汽費：指施工生產過程中使用水、電、蒸氣所發生的費用。

（十二）特殊地區施工增加費：指在原始森林地區、海拔2000米以上高原地區、化工區、核污

染區、沙漠地區、山區無人值守站等特殊地區施工所需增加的費用。

（十三）已完工程及設備保護費：指竣工驗收前，對已完工程及設備進行保護所需的費用。

（十四）運土費：指直埋光（電）纜、管道工程施工，需從遠離施工地點取土及必須向外倒運

出土方所發生的費用。

（十五）施工隊伍調遣費：指因建設工程的需要，應支付施工隊伍的調遣費用。內容包括：調

遣人員的差旅費、調遣期間的工資、施工工具與用具等的運費。

（十六）大型施工機械調遣費：指大型施工機械調遣所發生的運輸費用。

第三條

間接費由規費、企業管理費構成。

一、規費：指政府和有關部門規定必須繳納的費用（簡稱規費）。包括：

（一）工程排污費：指施工現場按規定繳納的工程排污費。

（二）社會保障費

⒈養老保險費：指企業按規定標準為職工繳納的基本養老保險費。

⒉失業保險費：指企業按照國家規定標準為職工繳納的失業保險費。

⒊醫療保險費：指企業按照規定標準為職工繳納的基本醫療保險費。

（三）住房公積金：指企業按照規定標準為職工繳納的住房公積金。

（四）危險作業意外傷害保險：指企業為從事危險作業的建筑安裝施工人員支付的意外傷害保 險費。

二、企業管理費：指施工企業組織施工生產和經營管理所需費用。

內容包括：

⒈管理人員工資：指管理人員的基本工資、工資性補貼、職工福利費、勞動保護費等。

⒉辦公費：指企業管理辦公用的文具、紙張、帳表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水、和集體取暖（包括現場臨時宿舍取暖）用煤等費用。

⒊差旅交通費：指職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費，市內交通費和誤餐補助費，職工探親路費，勞動力招募費，職工離退休、退職一次性路費，工傷人員就醫路費，工地轉移費

以及管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養路費及牌照費。

⒋固定資產使用費：指管理和試驗部門及附屬生產單位使用的屬于固定資產的房屋、設備儀器

等的折舊、大修、維修或租賃費。

⒌工具用具使用費：指管理使用的不屬于固定資產的生產工具、器具、家具、交通工具和檢驗、測繪、消防用具等的購置、維修和攤銷費。

⒍勞動保險費：指由企業支付離退休職工的異地安家補助費、職工退職金、六個月以上的病假

人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤金、按規定支付給離退休干部的各項經費。

⒎工會經費：指企業按職工工資總額計提的工會經費。

⒏職工教育經費：指企業為職工學習先進技術和提高文化水平，按職工工資總額計提的費用。

⒐財產保險費：指施工管理用財產、車輛保險費用。

⒑財務費：指企業為籌集資金而發生的各種費用。

⒒稅金：指企業按規定繳納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

⒓其他：包括技術轉讓費、技術開發費、業務招待費、綠化費、廣告費、公證費、法律顧問費、審計費、咨詢費等。

第四條 利潤：指施工企業完成所承包工程獲得的盈利。

第五條 稅金：指按國家稅法規定應計入建筑安裝工程造價內的營業稅、城市維護建設稅及教育費 附加。

第六條

設備、工器具購置費：指根據設計提出的設備（包括必須的備品備件）、儀表、工器具清

單，按設備原價、運雜費、采購及保管費、運輸保險費和采購代理服務費計算的費用。

第七條

工程建設其他費：指應在建設項目的建設投資中開支的固定資產其他費用、無形資產費用

和其他資產費用。

一、建設用地及綜合賠補費：指按照《中華人民共和國土地管理法》等規定，建設項目征用土地

或租用土地應支付的費用。內容包括：

⒈土地征用及遷移補償費：經營性建設項目通過出讓方式購置的土地使用權(或建設項目通過

劃撥方式取得無限期的土地使用權)而支付的土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、余物遷建補償費、土地登記管理費等；行政事業單位的建設項目通過出讓方式取得土地使用權而

支付的出讓金；建設單位在建設過程中發生的土地復墾費用和土地損失補償費用；建設期間臨時占

地補償費。

⒉征用耕地按規定一次性繳納的耕地占用稅；征用城鎮土地在建設期間按規定每年繳納的城鎮

土地使用稅；征用城市郊區菜地按規定繳納的新菜地開發建設基金。

⒊建設單位租用建設項目土地使用權而支付的租地費用。

⒋建設單位因建設項目期間租用建筑設施、場地費用；以及因項目施工造成所在地企事業單位

或居民的生產、生活干擾而支付的補償費用

二、建設單位管理費：指建設單位發生的管理性質的開支。包括：差旅交通費、工具用具使用費、固定資產使用費、必要的辦公及生活用品購置費、必要的通訊設備及交通工具購置費、零星固定

資產購置費、招募生產工人費、技術圖書資料費、業務招待費、設計審查費、合同契約公證費、法

律顧問費、咨詢費、完工清理費、竣工驗收費、印花稅和其他管理性質開支。如果成立籌建機構，建設單位管理費還應包括籌建人員工資類開支。

三、可行性研究費：指在建設項目前期工作中，編制和評估項目建議書(或預可行性研究報告)、可行性研究報告所需的費用。

四、研究試驗費：指為本建設項目提供或驗證設計數據、資料等進行必要的研究試驗及按照設計

規定在建設過程中必須進行試驗、驗證所需的費用。

五、勘察設計費：指委托勘察設計單位進行工程水文地質勘察、工程設計所發生的各項費用。包

括：工程勘察費、初步設計費、施工圖設計費。

六、環境影響評價費：指按照《中華人民共和國環境保護法》、《中華人民共和國環境影響評價

法》等規定，為全面、詳細評價本建設項目對環境可能產生的污染或造成的重大影響所需的費用，包括編制環境影響報告書(含大綱)、環境影響報告表和評估環境影響報告書(含大綱)、評估環境影

響報告表等所需的費用。

七、勞動安全衛生評價費：指按照勞動部10號令（1998年2月5日）《建設項目(工程)勞動安全衛

生預評價管理辦法》的規定，為預測和分析建設項目存在的職業危險、危害因素的種類和危險危害

程度，并提出先進、科學、合理可行的勞動安全衛生技術和管理對策所需的費用。包括編制建設項

目勞動安全衛生預評價大綱和勞動安全衛生預評價報告書以及為編制上述文件所進行的工程分析和

環境現狀調查等所需費用。

八、建設工程監理費。指建設單位委托工程監理單位實施工程監理的費用。

九、安全生產費：指施工企業按照國家有關規定和建筑施工安全標準，購置施工防護用具、落實

安全施工措施以及改善安全生產條件所需要的各項費用。

十、工程質量監督費：指工程質量監督機構對通信工程進行質量監督所發生的費用。

十一、工程定額編制測定費：指建設單位發包工程按規定上繳工程造價（定額）管理部門的費用。

十二、引進技術及進口設備其他費。費用內容：

⒈引進項目圖紙資料翻譯復制費、備品備件測繪費；

⒉出國人員費用：包括買方人員出國設計聯絡、出國考察、聯合設計、監造、培訓等所發生的

差旅費、生活費、制裝費等。

⒊來華人員費用：包括賣方來華工程技術人員的現場辦公費用、往返現場交通費用、工資、食

宿費用、接待費用等；

⒋銀行擔保及承諾費：指引進項目由國內外金融機構出面承擔風險和責任擔保所發生的費用，以及支付貸款機構的承諾費用。

十三、工程保險費：指建設項目在建設期間根據需要對建筑工程、安裝工程及機器設備進行投保

而發生的保險費用。包括建筑安裝工程一切險、引進設備財產和人身意外傷害險等

十四、工程招標代理費：指招標人委托代理機構編制招標文件、編制標底、審查投標人資格、組

織投標人踏勘現場并答疑，組織開標、評標、定標，以及提供招標前期咨詢、協調合同的簽訂等業

務所收取的費用。

十五、專利及專用技術使用費

費用內容包括：

⒈國外設計及技術資料費、引進有效專利、專有技術使用費和技術保密費；

⒉國內有效專利、專有技術使用費用；

⒊商標使用費、特許經營權費等。

十六、生產準備及開辦費：指建設項目為保證正常生產(或營業、使用)而發生的人員培訓費、提

前進場費以及投產使用初期必備的生產生活用具、工器具等購置費用。包括：

⒈人員培訓費及提前進廠費：自行組織培訓或委托其他單位培訓的人員工資、工資性補貼、職

工福利費、差旅交通費、勞動保護費、學習資料費等；

⒉為保證初期正常生產、生活(或營業、使用)所必需的生產辦公、生活家具用具購置費；

⒊為保證初期正常生產(或營業、使用)必需的第一套不夠固定資產標準的生產工具、器具、用

具購置費(不包括備品備件費)。

第八條 預備費：是指在初步設計及概算內難以預料的工程費用。預備費包括基本預備費和價差預 備費。

⒈基本預備費：

⑴進行技術設計、施工圖設計和施工過程中，在批準的初步設計和概算范圍內所增加的工程 費用。

⑵由一般自然災害所造成的損失和預防自然災害所采取的措施費用。

⑶竣工驗收為鑒定工程質量，必須開挖和修復隱蔽工程的費用。

⒉價差預備費：設備、材料的價差。

第九條 建設期利息：指建設項目貸款在建設期內發生并應計入固定資產的貸款利息等財務費用。

第五篇：例物業管理有那些構成

例物業管理有那些構成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會并配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標準、收費依據及標準;7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常

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使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業費一條一條算清楚 清潔衛生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調“保證”的責任，而現在更強調“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1．做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。

費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區都采用成都市園林局規定的《二級養護標準》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊。《辦法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業管理企業可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比

例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

通常，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要采取的是包干制。因為售后公房小區物業管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業管理服務費用。目前，在售后公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業管理服務費較低，物業公司主營業務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，