第一篇：2014年中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析

2014年中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析

智研數(shù)據(jù)研究中心網(wǎng)訊：

內(nèi)容提要：2014年的房地產(chǎn)市場明顯比較冷，從各大媒體報道的一些新聞以及根據(jù)全國住宅成交面積數(shù)據(jù)來看。

智研數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示：全國住宅成交面積大幅下降了18.9%；十大城市二手房總成交32.29萬套，較去年同期大幅下跌了41.77%；全國商品房新開工面積為8.01億元，也同比下降了16.4%。所以從這些數(shù)據(jù)很容易就看出上半年的房地產(chǎn)市場在下滑，并且下滑的比較明顯。

但是購買房產(chǎn)往往都是投資未來。面對相同的市場環(huán)境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風(fēng)景。7月16號舉行的博鰲論壇就拋出“房地產(chǎn)市場新常態(tài)是波動，下半年樓市將轉(zhuǎn)好”的判斷。

每個人都有自己的判斷。無論從城鎮(zhèn)化率亦或是人口紅利等，當(dāng)前的市場調(diào)整與崩盤還相距甚遠(yuǎn)。這一輪調(diào)整更多的僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，或者說樓市階段性的消化不良。從住建部陳政高部長的三點(diǎn)意見也能看：“千方百計的消化庫存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施。”

也恰恰因為市場的深度觀望，為部分有前瞻眼光的投資者提供了最佳窗口期。從大的方向而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)整將呈現(xiàn)大U型的走勢。但各個城市的U型底部的長度各不相同。一線城市的調(diào)整時間相對較短，二三線城市的調(diào)整時間較長。尤其是對于一線城市的北京，基于得天獨(dú)厚的醫(yī)療、教育、文化等配套資源，其投資窗口期更是有限，短則幾個月，長則半年，而現(xiàn)在已經(jīng)過去了2個月。看看中指數(shù)據(jù)的數(shù)字也能佐證相關(guān)判斷，6月份北京商品住宅（不含保障房）市場成交均價為26,232元/㎡，環(huán)比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業(yè)市場共成交15.24萬㎡，環(huán)比增長了63.87%，同比上漲了96.14%。

數(shù)據(jù)的背后往往是市場邏輯的梳理。之所以判斷下半年會好于上半年，主要基于信貸市場放寬、地方政府松綁以及開發(fā)商促銷這三大驅(qū)動力。

1、市場調(diào)整起源于信貸市場的收緊，但下半年信貸環(huán)境會明顯好于上半年

中央的信貸投放已經(jīng)從過去的年度管理調(diào)整為當(dāng)前的月度管理和額度管理，信貸投放的實效性和靈活性將增強(qiáng)；二者，基于上半年經(jīng)濟(jì)增速的不樂觀，下半年政府的微刺激將會更加密集出臺。甚至不排除降低利率的可能。

2、城市確定取消或者放寬了限購

典型的城市如武漢，已經(jīng)不再限購大戶型；呼和浩特已正式取消限購；蘇州更徹底的開放90㎡的大戶型和90㎡以下的精裝小戶型；重慶對于90㎡以下的貸款

首付比例降至20%；鄭州推出住房公積金組合貸；蕪湖允許二套房申請貼息貸款；北京公積金提取從一年一次提高至3個月一次等。預(yù)計下半年地方政府各種曲線救市的政策將陸續(xù)出臺。限購的取消將推高成交量和市場活躍度。

3、下半年品牌開發(fā)商主動降價促銷的現(xiàn)象將更多

雖然市場成交低迷，但上市房企的高管絕不敢在年中就下調(diào)今年的銷售目標(biāo)，否則資本市場會用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個項目降價沖全年的銷售業(yè)績，尤其是選擇個別非核心區(qū)域的、降價能大幅去化的樓盤或個別項目的尾房。如近期熱銷的昌平區(qū)的首開國風(fēng)美唐，通過一萬抵減三萬以及老客戶帶新客戶大幅優(yōu)惠等變相降價的方式，提升銷售業(yè)績。

總體而言，今年下半年對于一線城市的投資者而言是最佳的窗口期。對于機(jī)構(gòu)投資者而言，今年下半年也是購買資產(chǎn)的好機(jī)會。而6月份全國商品房成交面積環(huán)比上漲超過40%，是下半年預(yù)期好于上半年的開端吧。

第二篇：中國房地產(chǎn)企業(yè)swot分析

一、萬科（000002，SZ）

優(yōu)勢

1、中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。

2、萬科強(qiáng)大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。

3、公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負(fù)債狀況。

4、公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)增長。5、1992?2008年公司收入和凈利潤的復(fù)合增速分別為28.7%和33.6%。

劣勢土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。

機(jī) 會

1、中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。

2、住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f科未來核心競爭力的主要來源之一。

威 脅

綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。

二、保利地產(chǎn)（600048，SH）

優(yōu) 勢

1、公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險。

2、土地儲備規(guī)模快速增長，保利地產(chǎn)項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險小等優(yōu)勢。

3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復(fù)合增長率分別為72%和77%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競爭對手。

4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。劣勢

1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應(yīng)對市場調(diào)整時的銷售價格彈性較小。

2、經(jīng)營風(fēng)格偏激進(jìn)。

機(jī) 會

1、保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進(jìn)入收獲期，市場占有率將迅速提升。

2、二、三線城市化進(jìn)程提速。

威 脅

保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系，對其資源獲得和市場均造成威脅。

三、中海地產(chǎn)（688，HK）

優(yōu) 勢

1、公司是具有央企背景的中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢明顯。

2、公司憑借母公司中國建筑的強(qiáng)大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。

3、公司實施全國性的品牌擴(kuò)張策略，競爭優(yōu)勢強(qiáng)，經(jīng)營業(yè)績良好，過去六年實現(xiàn)凈利40%以上的復(fù)式增長。

4、公司共擁有土地儲備約3450萬平方米，可滿足4年的開發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地質(zhì)量較高，主要布局于主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

5、發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。

6、資產(chǎn)負(fù)債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過300億元。劣勢

1、公司在一線城市購地成本偏高，從而導(dǎo)致銷售價格調(diào)整彈性較小。

2、公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項目儲備，一改其穩(wěn)健的項目儲備作風(fēng)，其業(yè)務(wù)增長的穩(wěn)定性可能有所波動。機(jī)會

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業(yè)資源提升市場占有率。

威 脅

1、中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競爭關(guān)系，兩者在多個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)重合。

2、政府對閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲，土地持有成本上升將難以避免。

四、恒大地產(chǎn)（3333，HK）

優(yōu) 勢

1、一體化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模化的開發(fā)模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時間內(nèi)將其業(yè)務(wù)從廣州市快速復(fù)制到全國30余個中心城市。

2、公司是中國內(nèi)地?fù)碛型恋貎渥疃嗟拈_發(fā)商，公司在內(nèi)地30個城市擁有近6000萬平方米土地儲備，其中土地儲備超過100萬平方米的城市達(dá)11個，規(guī)模優(yōu)勢明顯。3、2009年恒大地產(chǎn)的銷售額達(dá)303億元，預(yù)計已鎖定2009年和2010年業(yè)績的80%和50%。恒大從2009年開始業(yè)績有爆發(fā)式增長，2008.2010年的凈利潤復(fù)合增長率有望超過200%。

4、通過體育營銷，品牌知名度較高，恒大女排、恒大足球俱樂部幾乎婦孺皆知。

劣 勢

1、盡管流動性得到極大緩解，但負(fù)債比率整體偏高，公司仍需要更高的財務(wù)安全性。

2、公司的產(chǎn)品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)、酒店和商用物業(yè)，這可能導(dǎo)致其核心產(chǎn)品的競爭力被削弱，以及對個別領(lǐng)域的控制力不夠。

機(jī) 會

橫向整合行業(yè)資源，擴(kuò)大市場份額。

五、中糧地產(chǎn)（000031，SZ）

優(yōu) 勢

1、公司是中糧集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團(tuán)對公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長的重要動力。

2、“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務(wù)架構(gòu)，兼具穩(wěn)定性和成長性。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，使公司業(yè)務(wù)運(yùn)營兼具穩(wěn)定性和成長性。

3、住宅地產(chǎn)在中糧集團(tuán)入主后獲得了長足發(fā)展，項目儲備規(guī)模和布局均取得重大突破。

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強(qiáng)。

5、財務(wù)彈性較強(qiáng)，債務(wù)壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢

1、住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營規(guī)模較小，在開發(fā)項目數(shù)量、土地儲備等方面較國內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較大差距。

2、資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金實力有限，限制了公司的發(fā)展速度。

機(jī) 會

中糧集團(tuán)正整合其業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對其核心業(yè)務(wù)（食品和房地產(chǎn)）的整合。

威 脅

1、中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)部分業(yè)務(wù)重合，存在同業(yè)競爭的情況。

2、中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，存在不確定性。

六、招商地產(chǎn)（000024，SZ）

優(yōu)勢

1、公司是招商局集團(tuán)直屬企業(yè)，是國資委重點(diǎn)支持的5家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實力強(qiáng)，并實現(xiàn)快速增長。

2、公司在深圳擁有強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢和品牌知名度，深圳市場占有率達(dá)5%。本地購房者的品牌忠誠度較高，消費(fèi)黏性強(qiáng)。

3、大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長是招商地產(chǎn)重要的競爭優(yōu)勢。

4、公司實施開發(fā)+經(jīng)營的業(yè)務(wù)架構(gòu)，較高的毛利率水平和穩(wěn)定現(xiàn)金流的運(yùn)營模式使得公司抵御市場風(fēng)險的能力較強(qiáng)。此外，融資渠道日趨多元化。

5、土地質(zhì)量較高，公司的土地儲備超過50%位于一線城市，土地成本較低。

劣 勢

1、公司超過50%的土地儲備項目集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲備量較小。

2、在全國的品牌影響力有待提高，招商地產(chǎn)在深圳以外地區(qū)知名度有限。

機(jī) 會

1、隨著《深圳城市更新辦法》的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來可能有較大的升值空間。

2、擁有龐大的潛在市場和顧客群。

威 脅

1、公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴(kuò)張，珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場空間受到擠壓。

七、金地集團(tuán)（600383，SH）

優(yōu) 勢

1、深圳國資背景，項目運(yùn)作能力和產(chǎn)品開發(fā)能力是金地集團(tuán)的核心競爭力。其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團(tuán)隊協(xié)同能力以及團(tuán)隊管理能力等方面優(yōu)勢明顯。

2、嘗試通過平安信托進(jìn)行項目融資，融資渠道多元化。

3、土地儲備總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)的項目分布穩(wěn)定。新增項目儲備毛利率水平高于存量。

4、成功開發(fā)多個“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知名度較高。

5、公司面對市場調(diào)整時，保持敏感和靈活的策略，保證了財務(wù)安全。

劣 勢

1、公司典型順周期運(yùn)作項目，決策調(diào)整往往滯后于市場變化，長期回報率偏低。

2、借助信托模式發(fā)展上海項目，盡管降低經(jīng)營風(fēng)險，但也將降低公司在項目的報酬率。

機(jī) 會

1、公司產(chǎn)品定位中端，在高房價的背景下，自住和改善性需求將對公司業(yè)績有較強(qiáng)支撐。

2、深圳舊城區(qū)改造提速，為公司業(yè)務(wù)增長提供新的機(jī)遇。

威 脅

公司在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風(fēng)險較大，均對公司在未來的增長形成隱患。

八、北辰實業(yè)（601588，SH）&(588,HK）

優(yōu)勢

1、唯一一家同時在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。

2、資產(chǎn)質(zhì)量高。公司在北京的住宅開發(fā)項目及所有的持有物業(yè)項目，基本集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。

3、物業(yè)發(fā)展是公司未來收入增長的強(qiáng)大動力，長沙三角洲將是未來5年公司主要的贏利增長點(diǎn)。

4、投資并經(jīng)營的物業(yè)面積達(dá)120萬平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過15%，有效平滑公司現(xiàn)金流。

5、公司現(xiàn)金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發(fā)展空間。

劣 勢

1、長沙項目樓面地價約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價來說，土地價格偏高。

2、長沙項目投入資金巨大，開發(fā)周期相對較長。

3、長沙項目是公司開發(fā)的首個北京以外的項目，跨區(qū)域開發(fā)能力不確定。

機(jī) 會

1、北辰實業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)主要集中在亞奧商圈。奧運(yùn)的建設(shè)和發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。

2、政府政策推進(jìn)二、三線城市的城市化進(jìn)程，利好長沙三角洲項目，降低其發(fā)展風(fēng)險。

威 脅

1、奧運(yùn)會后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入增長放緩。

2、由于寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供應(yīng)入市，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨壓力。

九、華潤置地（1109，HK）

優(yōu) 勢

1、母公司華潤集團(tuán)是國資委直屬企業(yè)，同時也是萬科地產(chǎn)的大股東，實力雄厚。

2、華潤置地全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)發(fā)展商，住宅開發(fā)與投資物業(yè)出租互補(bǔ)成為其主要的運(yùn)營模式。3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬象城”為龍頭的持有型物業(yè)的比例不斷上升，預(yù)計未來投資物業(yè)對總贏利的貢獻(xiàn)可達(dá)到20%.30%，能有效增強(qiáng)公司抗周期波動能力。

4、母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤置地獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和項目，總計1450萬平方米。而華潤置地則用股權(quán)作為對價，成功融資超過100億元。

5、拓展住宅增值服務(wù)，有助于挖掘華潤集團(tuán)內(nèi)部資源的整合潛力，增強(qiáng)差異化競爭優(yōu)勢。

劣 勢

1、目前母公司持有的土地儲備有限，母公司注入模式已難以持續(xù)。

2、地產(chǎn)業(yè)務(wù)過度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業(yè)務(wù)增速。

機(jī) 會

直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。

威 脅

萬達(dá)集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)發(fā)展商逐步發(fā)展壯大，對公司的投資性物業(yè)的發(fā)展空間構(gòu)成威脅。

十、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377，HK)）

優(yōu) 勢

1、中國人壽、中國遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中化集團(tuán)，三大股東實力雄厚。

2、公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。其連續(xù)六年在北京住宅市場占有率第一，目前市場占有率約為5%。2009年公司60%的銷售收入來自北京。

3、土地儲備定位精準(zhǔn)，堅持以“環(huán)渤海”為核心，逐步進(jìn)入長三角、珠三角等地區(qū)。土地儲備超過1260萬平方米，78%的土地儲備位于環(huán)渤海灣地區(qū)。4、2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合約銷售額將達(dá)約140億元，年增幅達(dá)222%。2008.2011年贏利復(fù)合增長預(yù)計達(dá)32%。

5、公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負(fù)債表，為增長提供保證。

劣 勢

公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波動對業(yè)績影響較大。此外，公司正處在區(qū)域級地產(chǎn)商向全國擴(kuò)張的轉(zhuǎn)型階段，較其他跨區(qū)域發(fā)展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運(yùn)營效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢。

機(jī) 會

北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬平方米，庫存消化時間為6個月。這對于公司在北京地區(qū)業(yè)務(wù)有著積極意義。

威 脅

2009年北京地區(qū)的房價上漲過快，客觀上對需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房地產(chǎn)市場高位盤整，公司在2009年的銷售額增長難以持續(xù)。十一 方興地產(chǎn)（817，HK）

優(yōu) 勢

1、公司是中化集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。

2、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。公司旗下的物業(yè)基本是發(fā)達(dá)地區(qū)的高級酒店和甲級商用物業(yè)，成熟運(yùn)營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。上海金茂大廈等多個物業(yè)已具有極高的品牌價值和市場知名度。

3、中化集團(tuán)仍擁有北京、上海多個優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具有較大的外延式發(fā)展空間。

4、公司在2009.2010年的贏利可見度較高。而公司40.6億元巨資購買的北京廣渠門地塊將對公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場份額有著重要影響。

劣 勢

1、北京廣渠門地塊的開發(fā)和北外灘后期項目開工將考驗未來公司現(xiàn)金流。

2、公司業(yè)務(wù)向住宅開發(fā)傾斜，將面臨應(yīng)付持續(xù)龐大的資本開支和營利問題。

機(jī) 會

2010年上海世博會預(yù)計吸引約8000萬游客來上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。

威 脅

內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機(jī)進(jìn)一步加深，商業(yè)物業(yè)市場仍會偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績也將會受到影響。

十二、金融街（000402，SZ）

優(yōu) 勢

1、公司是北京國資背景，綜合競爭力強(qiáng)，營利模式獨(dú)特。其為金融機(jī)構(gòu)提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。

2、公司商業(yè)地產(chǎn)項目資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業(yè)收入的貢獻(xiàn)率占到10%。

3、投資物業(yè)的公允價值變動收益和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動，推動公司業(yè)績快速增長。開發(fā)業(yè)務(wù)快速增長，并在2010年進(jìn)入收獲期。

劣 勢

1、相對于住宅開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)對公司現(xiàn)金流的要求較高，而項目回收期也較長。

2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長不確定性較強(qiáng)大。

機(jī) 會

1、預(yù)計REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標(biāo)的要求，將為公司提供新的融資渠道。

2、保險資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對商業(yè)房地產(chǎn)市場有著積極影響。

3、金融行業(yè)有望成為中國新的經(jīng)濟(jì)增長引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。

威 脅

金融危機(jī)以來，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增長。

十三、富力地產(chǎn)（2777，HK）

優(yōu) 勢

1、具有較強(qiáng)的綜合競爭力、穩(wěn)健的擴(kuò)張策略和高效率的運(yùn)營模式。

2、在廣州地區(qū)具有明顯的競爭優(yōu)勢，2009年廣州地區(qū)貢獻(xiàn)銷售額超過80億元。較強(qiáng)的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營風(fēng)險下降。

3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標(biāo)，廣州地區(qū)貢獻(xiàn)超過80億元，2010年銷售目標(biāo)達(dá)300億元。

4、商業(yè)及酒店項目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來源，2009年中期時占到總營業(yè)收入的5%。

5、廣州亞運(yùn)城“地王”地塊的獲取充實富力地產(chǎn)在廣州的土地儲備，與雅居樂和碧桂園聯(lián)合開發(fā)也大大減低了經(jīng)營風(fēng)險。

劣 勢

1、商業(yè)項目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。

2、高負(fù)債使富力面臨脆弱的財務(wù)基礎(chǔ)，而高成本土地則使公司在低谷中降價促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴(kuò)張速度。

機(jī) 會

1、亞運(yùn)會對于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動。

2、回歸A股市場融資。

3、REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動性。

威 脅 1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運(yùn)城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財務(wù)負(fù)擔(dān)。

2、廣州即將立法征收土地閑置費(fèi)，公司將增加土地持有成本。

十四、合生創(chuàng)展（754，HK）

優(yōu) 勢

1、擅長發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競爭力。

2、土地儲備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來發(fā)展熱點(diǎn)大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報。此外，理性的土地策略，保證公司的財務(wù)安全。

3、產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤率高，需求剛性強(qiáng)。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風(fēng)險，形成品牌和產(chǎn)品影響力。

4、北京市場的銷售額主導(dǎo)力仍很強(qiáng)。5、2009年銷售額達(dá)150億元，較2008年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復(fù)合增速超過30%。

6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

劣 勢

1、家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長。2、2009年銷售增速約為58%，低于主要競爭對手。

3、公司發(fā)展方向過于依賴其創(chuàng)始人的市場嗅覺，發(fā)展風(fēng)險較大。

機(jī)會 產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新格局里處于優(yōu)勢地位。

威 脅 1、1500萬平方米的京津新城的開發(fā)不順暢，銷售未達(dá)預(yù)期。

2、土地新政使大規(guī)模拿地的機(jī)會越來越少，經(jīng)營模式難以為繼。

十五、碧桂園（2007，HK）

優(yōu) 勢

1、快速開發(fā)、快速銷售是公司的核心競爭優(yōu)勢，其在三、四線城市快速開發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強(qiáng)競爭力。

2、碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營業(yè)利潤率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為1.53，而平均營業(yè)利潤率則為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。

3、一體化的開發(fā)模式，使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計成本，并縮短建設(shè)周期。

4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。

劣 勢

1、碧桂園模式在異地擴(kuò)張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強(qiáng)的不確定性。

2、酒店的過度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

3、物業(yè)發(fā)展過快，以及造價偏低，可能導(dǎo)致碧桂園開發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。

機(jī) 會

1、房價的快速上升，使低價銷售的碧桂園的價格優(yōu)勢得以凸現(xiàn)。

2、近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進(jìn)程，碧桂園將直接受益于該新政策。

威 脅

公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。

十六、綠城中國（3900，HK）

優(yōu) 勢

1、綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營中高檔住宅物業(yè)，在長三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。

2、土地儲備的區(qū)位優(yōu)勢明顯，集中布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長三角地區(qū)。

3、在浙江的房地產(chǎn)市場具有絕對的主導(dǎo)力，在杭州等多個城市的市場占有率均排名第一。

4、融資手段靈活,而多個聯(lián)營公司發(fā)展項目也降低了項目風(fēng)險。

5、銷售快速增長，2009年銷售額達(dá)510億元，同比2008年增長235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長提供了保證，預(yù)期綠城目標(biāo)2009.2012年每年銷售及利潤增長可達(dá)30%及35%。

劣 勢

1、激進(jìn)的土地儲備策略。2009年下半年綠城中國在凈負(fù)債率達(dá)135%的情況下，購入大幅土地儲備斥資超過200億元。

2、資本負(fù)債比率一直居高不下，高負(fù)債運(yùn)營模式充滿財務(wù)隱患。

機(jī) 會

綠城中國的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫房地產(chǎn)新競爭格局。

威 脅

1、激進(jìn)的拿地策略對公司的財務(wù)安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風(fēng)險偏高。

2、房價不斷上升，使終端對消費(fèi)信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續(xù)。

十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK）

優(yōu) 勢

1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場定位較為清晰，以開發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國多個城市。

2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場主導(dǎo)力，在重慶住宅市場銷售額連續(xù)五年排名第一。

3、物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。

4、高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊，并享有相當(dāng)知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強(qiáng)的黏性。

5、分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營效率。

6、物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財務(wù)安全性。

7、增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%。

劣 勢

1、龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場表現(xiàn)。如這些市場發(fā)生波動，對公司將造成負(fù)面影響。

2、公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復(fù)制的成功概率不確定。

機(jī) 會

直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟(jì)新區(qū)的快速發(fā)展。

威 脅

即將進(jìn)入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進(jìn)入門坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗。

十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK）

優(yōu) 勢

1、公司具有獨(dú)特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售維持營運(yùn)現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水平和業(yè)績穩(wěn)定性。

2、公司立足于內(nèi)地高增長的二、三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場”的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項目運(yùn)營的成功率大大提高。

3、通過與當(dāng)?shù)卣暮献鳎鞠硎芡恋睾投愂諆?yōu)惠，有效降低運(yùn)營成本。目前寶龍集團(tuán)的平均地價約為500元/平方米。

4、營利能力較強(qiáng),毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強(qiáng)的成本控制能力。

劣 勢

1、公司過于依賴物業(yè)銷售，由于尚未進(jìn)入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)僅占到公司營業(yè)收入的3%，無法給予公司以有力支撐。

2、目前租賃業(yè)務(wù)對關(guān)聯(lián)公司的依賴度較強(qiáng)。

機(jī) 會

1、其發(fā)展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進(jìn)程加速，以及消費(fèi)零售的快速增長。

2、REITs的即將推出為寶龍地產(chǎn)提供了新的融資渠道。

威 脅

1、“寶龍商業(yè)模式”對資產(chǎn)變現(xiàn)能力提出很高要求，未來可能面臨現(xiàn)金流風(fēng)險。

2、由于區(qū)域特征不同，商業(yè)模式能否在多個城市成功復(fù)制具有不確定性。

十九、SOHO中國

優(yōu) 勢

1、獨(dú)特的商業(yè)模式：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、銷售并出租。

2、在改造爛尾樓項目積累豐富經(jīng)驗，成功運(yùn)作多個爛尾項目。

3、主營北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準(zhǔn)確，逐步進(jìn)入其他一線城市。

4、項目運(yùn)作周期短，周轉(zhuǎn)率高，贏利水平高，平均毛利潤率超過40%。

5、現(xiàn)金流充沛，經(jīng)常保持正現(xiàn)金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、銷售團(tuán)隊經(jīng)驗豐富，效率較高。8、2010年銷售收入超過130億元，創(chuàng)歷史新高。

9、謹(jǐn)慎的開發(fā)理念，理性的項目儲備策略，有效降低了財務(wù)風(fēng)險。

劣勢

1、過于依賴個別項目，單個項目風(fēng)險大。

2、業(yè)績波動性較大。

3、商業(yè)地產(chǎn)分割出售給物業(yè)管理帶來困難。

機(jī) 會

1、發(fā)展城市由北京向上海等一線城市延伸。

2、REITs的推出，將為商業(yè)地產(chǎn)商提供一條有效的融資途徑。

威 脅

一線城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的土地和項目稀少，土地儲備有限，影響了公司未來發(fā)展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。

二十、雅居樂地產(chǎn)（3383，HK）

優(yōu) 勢

1、雅居樂的財務(wù)安全性、運(yùn)營效率、成長潛力與銷售均處于中上水平，綜合能力較佳。

2、土地成本優(yōu)勢明顯，土地儲備平均成本為591元/平方米，銷售價格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營利能力較為突出。

3、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營增強(qiáng)了雅居樂抗波動能力。

4、公司的存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)于同類公司。

5、龐大而低廉的土地儲備，總計達(dá)3650萬平方米。

劣 勢

1、短期內(nèi)旅游地產(chǎn)的資本投入大，而產(chǎn)出有限，直接考驗雅居樂的現(xiàn)金流狀況。

2、公司加大投資于高端住宅和旅游地產(chǎn)，很大程度上削弱了公司危機(jī)應(yīng)變的能力與空間，靈活性被削弱。

機(jī) 會

海南國際旅游開發(fā)區(qū)的獲批，將使雅居樂在海南的項目直接受益。

威 脅

近年來旅游地產(chǎn)、酒店的投資快速增長和高端化的發(fā)展趨勢，削弱了雅居樂在該領(lǐng)域的競爭力。

第三篇：中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析報告

中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析報告

經(jīng)濟(jì)10甲班陸晨軒1090410124 房地產(chǎn)業(yè)作為中國的十大產(chǎn)業(yè)之一，對于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用是不言而喻的，從改革開放前落后的農(nóng)村居住格局到實行農(nóng)村向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變政策的實行再到實現(xiàn)城市化的落實工作，中國正在一步步地走向全面建設(shè)的小康社會，實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進(jìn)步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實的奮斗目標(biāo)。回收改革開放30年，中國經(jīng)濟(jì)獲得的飛速的發(fā)展，就算是擺在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上也是具有令人驚訝和敬佩的。我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)八十年代起步，一直保持較快的發(fā)展速度。房地產(chǎn)作為國民財富的重要組成部分，為整個社會經(jīng)濟(jì)、社會活動的開展提供了重要的和基礎(chǔ)的構(gòu)成要素。房地產(chǎn)的運(yùn)行和發(fā)展涉及眾多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，顯示出很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)活動都離不開土地和房屋這些基本的物質(zhì)要素，這就確定了房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位。可對于我們90后一代，如今的房價可是高的嚇人啊，就算不看中國一線城市如北京、上海等十大城市住宅均價為17023元/平方米，另外，全國住宅價格中位數(shù)為6967元/平方米，什么概念呢，像我們大學(xué)生畢業(yè)出去工作實習(xí)打工，樂觀的想想也只能在奮斗半輩子才擁有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的幫助，我想買房的壓力足夠壓垮我們的生活。為什么中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷繁榮發(fā)展之后會走向如此極端呢？這值得政府，社會各界深思。

一、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析

1.市場集中度

市場集中度的衡量指標(biāo)主要有產(chǎn)業(yè)集中度、洛侖茲曲線、基尼系數(shù)、赫芬達(dá)爾-赫希曼指數(shù)、墑指數(shù)等,其中產(chǎn)業(yè)集中度使用最為廣泛。市場集中度市場集中度指標(biāo)通常用某行業(yè)規(guī)模最大的前幾位公司的營業(yè)額占整個行業(yè)的營業(yè)額比重來表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ來表示。其中ＣＲｎ為市場集中度，Ｘｉ為單個公司營業(yè)額占全行業(yè)營業(yè)額的比重。一般以市場集中度的高低來決定行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的行為是壟斷還是競爭。在2012中國房地產(chǎn)銷售額排行100強(qiáng)當(dāng)中，前四名依次是萬科企業(yè)股份有限公司、保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司、上海綠地(集團(tuán))有限公司、中國海外發(fā)展有限公司。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，我國房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍也迅速壯大。近年來，全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣大、上海、遼寧、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個省市中，東部地區(qū)的企業(yè)競爭已從資金實力和土地開發(fā)權(quán)的競爭走向品牌、營銷、服務(wù)等方面，而西部地區(qū)的開發(fā)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到這一步。部分品牌企業(yè)在外地成立分公司，形成跨地區(qū)的發(fā)展趨勢。作為中國房地產(chǎn)市場的大佬，萬科企業(yè)股份有限公司在2012 年1~12月份，累計實現(xiàn)銷售面積1295.6 萬平方米，銷售金額1412.3 億元。而2012年全國房地產(chǎn)銷售額為64456億，根據(jù)公式，計算可得萬科集團(tuán)的市場集中度約為2.2%；同樣的，我計算了排名第四的中國海外發(fā)展有限公司的市場集中度，發(fā)現(xiàn)中國海外發(fā)展有限公司的銷售額突破了900億大關(guān)，由此看來市場集中度也是很小很小的。我們知道，ＣＲｎ接近于0意味著最大的n個企業(yè)僅供應(yīng)了市場很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味著非常高的集中程度，一般情況下,市場集中度越高,廠商的市場支配力越大,市場的可競爭性亦越低。當(dāng)少數(shù)廠商的市場占有率高到足以影響。市場競爭的本質(zhì),乃至市場價格形成的方式與企業(yè)內(nèi)部定價的原則,而市場進(jìn)入門檻又高不可攀時,就形成了壟斷。賣方集中度是市場結(jié)構(gòu)要素中最重要的分析對象,對賣方參與者間的競爭程度、競爭態(tài)勢、競爭的有效性等有著極為重要的影響。那么數(shù)據(jù)很明顯地說明了在中國房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)明顯的壟斷現(xiàn)象，仍舊是處于激烈的市場競爭局面當(dāng)中。

2.產(chǎn)品差異

對于房地產(chǎn)業(yè)而言，沒有永遠(yuǎn)相同的產(chǎn)品。無論是設(shè)施，周邊環(huán)境，還是地區(qū)交通等等

方面，是不可能做到完全相同的。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，永遠(yuǎn)在不斷追求的除了地段還是地段，這是房地產(chǎn)業(yè)的真諦。另外在地段優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身優(yōu)勢，創(chuàng)造優(yōu)秀產(chǎn)品是每個企業(yè)必須達(dá)成的目標(biāo)。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，從早期為外商加工求存的打工仔逐漸發(fā)展成具有中國特色的強(qiáng)國企業(yè)。近幾年“品牌優(yōu)勢”這四個字不斷地被提及，被強(qiáng)調(diào)，這就是在暗示和善意提醒我國的房地產(chǎn)業(yè)開放商，需要做好自己的品牌，不能只圖眼前利益，只有做足品牌商標(biāo)，做好企業(yè)文化，才能在爾你我詐的市場競爭中激流勇進(jìn)，做好自己。

3.進(jìn)入與退出壁壘

前面在市場集中度中就可以看出，房地產(chǎn)市場競爭非常激烈，中國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，大多數(shù)的企業(yè)規(guī)模較小，尚處于發(fā)展的初級階段。雖然中國的房地產(chǎn)業(yè)每年都在較大幅度的增長，可房地產(chǎn)業(yè)市場集中度依然很低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)規(guī)模化程度低等等問題，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭容易形成一種自殺性、破壞性的競爭格局。使得新的開發(fā)商在進(jìn)入該市場進(jìn)行自身發(fā)展時會受到來自各方的種種打擊，一個突出的表現(xiàn)就是以地區(qū)單位的排擠和斗爭。導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的喪失，不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

二、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場行為

所謂經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要有兩只手來推動，來管制，一只是來自政府，即政府干預(yù)；另一只是來自市場，即市場的自我調(diào)節(jié)能力。經(jīng)濟(jì)過熱或過冷對于國家乃至全世界經(jīng)濟(jì)形勢都是不利的，極端情況就會出現(xiàn)全世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。就像08年美國的次貸危機(jī)，美國通過高利潤貸款利息來吸引全世界的資金以發(fā)展自身經(jīng)濟(jì)，美國欠的越多我們就想他好像還能還回來，于是乎在這個惡性循環(huán)里面，美國就這么一直玩這個游戲，直到這個游戲崩潰，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)崩潰，像多米骨牌一樣，倒了一塊，全盤灑完。

中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，是由多種因素交織在一起所促成的，其中我覺得主要包括的有政府政策的實施，銀行所處的地位關(guān)系，以及開放商和民間炒房團(tuán)的煽風(fēng)點(diǎn)火。接下來我將一一進(jìn)行簡單的分析。

1.價格行為

開發(fā)商和炒房團(tuán)的作用。開發(fā)商就不多說了，作為房地產(chǎn)市場的主要發(fā)揮角色，自然是追求著自己的最大化利益的。開發(fā)商捂盤惜售和價格合盟對房價上漲具有極強(qiáng)的影響作用。現(xiàn)在沒有開發(fā)商會基于成本因素對待售房屋進(jìn)行定價，它們都會根據(jù)市場需求不斷試探消費(fèi)者的接受能力。而對于民間的炒房團(tuán)，人們印象最深刻的就是溫州炒房團(tuán)了。他們以自己手中囤積的資金為基礎(chǔ)，通過銀行借貸的幫助，從本地房產(chǎn)開始做起，之后向外擴(kuò)張，以大肆進(jìn)軍之勢掃蕩了中國大部分一線城市。一方面溫州炒房團(tuán)到上海，到杭州，到北京，而另一方面來說，也有大量從事實體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)家、企業(yè)主都把閑散資金、積累的利潤投到房市上來，就不想工作了。而且是誰最先投入，誰的收益最豐厚，這樣的示范效應(yīng)就逐漸帶動全國性的瘋狂。如果投資有較高的回報，必然就會投資，而不在乎房價高低；高投入，高回報。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個怪圈，租金越來越高，房價跟著走高；房價越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險。限購令的出臺在一定程度上打壓了這個瘋狂的團(tuán)體，這可以說還是收到效果的。我們不必去深究和關(guān)注屬于他們的結(jié)局，因為悲喜交歡是人之常情，萬物所向。只是房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷如此波折之后，似乎像人們現(xiàn)在所看到的的那樣，一步步地走向了黑暗的深淵，市場這只看不見的手，貌似已經(jīng)管不好自己了，這才是可怕之處。

2.非價格行為

政府政策。有人說世界上最充分的市場，不是在美國，不是在香港，而是在中國大陸，沒有哪個地區(qū)那個國家的市場像中國這么真正要去支配一切的。正如這句話所說的那樣，中

國政府在干預(yù)經(jīng)濟(jì)這點(diǎn)上個人覺得已經(jīng)做得過于“出色”了。回顧中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，我覺得政府起到的作用是實在是太明顯了。這么說吧，政府財政的主要收入來源是稅收，作為中國公民，每個人都有依法繳納屬于自己的那份稅金。但是常人也明白，單單從稅收的角度，是無法完全承擔(dān)起政府的日常開支的，更何況中國政府是一直在追求著形象工程、面子工程的，那怎么辦呢，于是乎在迎來春天的房地產(chǎn)業(yè)為契機(jī)，賣地就成為了一種很好的選擇，相比于稅收而言，賣地所到來的收入是既效率又方便。在這里我簡單地梳理了一下房地產(chǎn)開發(fā)后的獲利順序，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產(chǎn)開發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購房者。所以就催生了政府的“賣地政策”，使得房地產(chǎn)市場以一股異于平常的勢頭發(fā)展起來了，大批大批的開發(fā)商以及新興房產(chǎn)陸續(xù)的出現(xiàn)在了中國大陸城市當(dāng)中。然后各級政府的樓房蓋得特別漂亮，買房買車，政府的獎金和工資不停地提高，在嘗到甜頭之后，政府出臺的一系列政策都是為了保護(hù)房地產(chǎn)市場以及開發(fā)商的利益為前提。直到如今，政府真正意識到中國的房價過高，于是想下調(diào)以抑制房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，但是開發(fā)商的一致反對聯(lián)盟的壓力也是巨大的，于是中國的房價就在這兩難的局面下蹣跚著前行，房地產(chǎn)市場的泡沫越吹越大，收拾局面是非常困難的。

3.組織協(xié)調(diào)行為

房地產(chǎn)企業(yè)的并購與融資房地產(chǎn)終究是資金的游戲，尤其是在土地拍賣制度推行開來之后，沒有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實力的開發(fā)商很難拿到土地。在這里銀行的角色是非常重要的。其實人們都能夠意識到，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商能做到今天的地步，銀行的“幫助”是巨大的。直白的說，開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)的流動資金絕大部分是來自于銀行的，對于他們自己而言，自己手中屬于自己的流動資金是很少的，如何在有限的境地下發(fā)展壯大，那就需要貸款，需要銀行伸出援手了。而銀行在這里所扮演的角色，就是兩頭前線了，一邊給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，讓他們建造樓盤；另一邊給老百姓貸款，看似在分擔(dān)普通老百姓的買房壓力。如此一來，兩頭收利息，何樂而不為？不過銀行的風(fēng)險也是存在的，一旦房地產(chǎn)市場失控，那它所放出去的資金就會完全喪失，所以它也會千方百計地保護(hù)好這個市場，保護(hù)好自己手中這顆金蛋。所以也不斷地給政府施加壓力，保護(hù)自己的利益。

三、房地產(chǎn)市場績效

配置效率

眾所周知，房地產(chǎn)市場的油水是非常多的，那些在面對媒體面對老百姓時裝出一副可憐樣聲稱自己利潤很低的開發(fā)商不過就是想隱藏自己的利潤已達(dá)到逃避稅金的目的，即使在房地產(chǎn)市場遭遇低潮時期，開發(fā)商也絕對不會接手進(jìn)行低利潤的項目。無論怎樣，在我看來房地產(chǎn)市場猶如一個大劇組，所以開發(fā)商在這個圈子里面各自演戲，各自交易，不由得外人看清楚他所表演的劇情。你越看不懂，你就越有興趣去仔細(xì)看，這就達(dá)到了他所希望的效果了。房價上漲過快，房價收入比過高，這在很大程度上挫傷了消費(fèi)者的購買能力。從整個經(jīng)濟(jì)來看，這種畸形的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利于社會資源的有效配置，反而可能導(dǎo)致通貨膨脹，抑制消費(fèi)，進(jìn)而帶來一系列不利的連鎖反應(yīng)。

四、結(jié)論和建議

其實調(diào)控最難的是調(diào)心理預(yù)期，心理預(yù)期不是一朝一夕能夠形成的，也不是你一朝一夕能夠扭轉(zhuǎn)的。當(dāng)普通老百姓已經(jīng)形成了一個房價鐵定要上漲的預(yù)期的時候，中央政府再潑冷水，沒有用，越潑越是火上澆油，房價跑的越快。每當(dāng)看國外電影的時候，總能看到外國居民居住的房子，這等設(shè)施要是擺在中國簡直就是豪宅了，那可只能是政府官員才能住得起的呀，但赤裸裸的是在價錢上卻不及我國幾十平米的小屋，悲憐之心油然而生。在高房價的刺激下，很多本來不搞房地產(chǎn)開發(fā)的，比如說雅戈爾西服啊，比如說海爾電器啊，都涌入房地

產(chǎn)行業(yè)，就造成供應(yīng)量激增。因為這個價格虛高，會極度地刺激供應(yīng)量的上升。然后老百姓是什么感受呢？前段時間我回顧了下國產(chǎn)劇《蝸居》，劇中對于中國房價的發(fā)展變化也是一個很好的折射，明顯的體會就是房價從八千跑到了一萬，從一萬跑到一萬二，一萬二跑到了一萬五。當(dāng)我們在房價處在八千的時候其實是本來不想買，但是到了一萬五的時候，我們就是打破頭也要擠進(jìn)去。這是一個什么心理呢？只能說叫追漲殺跌，買漲不買落。笑的是開發(fā)商，銀行等人，而對于我們老百姓而言，也就只能擠破了頭在里面哭而已。所以我希望，政府能夠真正落實好針對房地山如今現(xiàn)狀的政策，限購、限貸等樓市調(diào)控政策要繼續(xù)實行，好歹在影響房地產(chǎn)市場過熱局面還是有一定效果的。從總體上來看，一方面要繼續(xù)加快住房保障建設(shè)；另一方面,盡早開征存量房“房產(chǎn)稅”，要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，在不大動干戈的前提下實現(xiàn)共存，因為只有在穩(wěn)定的社會條件下才能坐下來談事情。

總之，我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷繁華的階段后，是時候冷靜下來想想該做些什么來改變現(xiàn)狀了，不然落得晚節(jié)不保就得不償失了。衣食住行，住是非常重要的一環(huán)。而對于我們年輕的一代來說，在這樣的買房現(xiàn)狀下壓力可想而知，不僅是我們，乃至中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景，這都是一個很大的坎。所以政府的干預(yù)政策和社會各界以及開發(fā)商之間的博弈需要達(dá)到一個平衡點(diǎn)，這樣我國的房地產(chǎn)市場才有個光明的未來！

第四篇：中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1

通過房地產(chǎn)泡沫透析中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 內(nèi)容摘要：近年來，在我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的同時，有關(guān)房地產(chǎn)市場是否過熱、是否存在泡沫問題的討論日漸激烈，各方面觀點(diǎn)遠(yuǎn)未達(dá)成一致。種種經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)泡沫危害極其嚴(yán)重，它使得資產(chǎn)價格發(fā)生扭曲、資源配置失衡，從而威脅整體社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫經(jīng)濟(jì)

一、中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：

㈠評價房地產(chǎn)形勢的指標(biāo)：

⒈房價收入比

也即家庭年均收入和平均房價比值，用以評價房價的相對高低。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)上限是5:1。以下是各城市2011年房價收入比：

城市收入房價比城市收入房價比城市收入房價比溫州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395貴陽15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子總價格和每月房租的比值，用以評價房產(chǎn)的投資價值。國際公認(rèn)的房租收益率應(yīng)在150到230之間。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

中國2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率應(yīng)不低于60%。

⒋還貸收入比

也即居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款。而對中國人來講基本上就是房貸，這項指標(biāo)是用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險的。一般來講，國際上公認(rèn)的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個線，對于個人來講還款壓力大，幸福指數(shù)降低；對于整個金融系統(tǒng)業(yè)存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，往往會造成大面積的不良貸款。

在2004年之后，中國房地產(chǎn)貸款占整個貸款的40%。而目前這個比例保守估計有55%。

⒌房地產(chǎn)投資占GDP比例

這個指標(biāo)反映整體經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度。在大國的房地產(chǎn)歷史上，美國在1950年出現(xiàn)過6.9%的最高比例，然后一路小幅波動，直到1991年從3.4%開始，一路上揚(yáng)至2005年的6.2%，隨后發(fā)生了次貸危機(jī)。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年廣場協(xié)議的簽訂，房地產(chǎn)投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點(diǎn)期間約5.5%，這時候日本的房地產(chǎn)崩盤了，從此日本進(jìn)入了長達(dá)十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。而從中國有據(jù)可查的記錄來看，從1997年的4.02%開始一路上漲，到2007年時這個比例到了10.1%，這是任何國家任何時候都沒出現(xiàn)過的高度。

㈡中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

我們可以看到，近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速的發(fā)展，它也成為帶動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的動力之一。而且隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，其市場化的程度越來越高，特別是在住房走向商品化及市場化的方面更是邁出了大步。不過，在政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)業(yè)盡管空前繁榮，但隱藏著的困難和危機(jī)也是不可視而不見的。

⒈房地產(chǎn)價格泡沫。房地產(chǎn)在有力推動經(jīng)濟(jì)增長的同時，也出現(xiàn)了投資過熱和房價上漲過快的勢頭。其中由于土地稀缺性和市場需求相對無限性的拉動作用及投機(jī)炒作，土地價格快速上漲，價格泡沫也隨之產(chǎn)生。地價虛漲的同時也帶動房價虛高，而民眾的實際購買力卻沒有隨著房價的增長而增加，購房者難以承受房價壓力，隨之產(chǎn)生明顯的購買力斷層。

⒉房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)為正常，如果超越過多，空置率過高表明存在嚴(yán)重的供給過剩，供給過剩也會如價格泡沫一樣，外部環(huán)境適宜時會導(dǎo)致價格的劇跌。

⒊房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供大于求的市場局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。但當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶起金融危機(jī)時，也會造成價格的劇跌。

以上各個數(shù)據(jù)均說明，我國現(xiàn)處于嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)之中。銀行的信貸消費(fèi)啟動了國人的最終需求，而且房地產(chǎn)業(yè)成了各個地方短期業(yè)績大見成效的見證。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，例如：鋼鐵、水泥、電解鋁、建材、電力與運(yùn)輸?shù)取Ｈ魢鴥?nèi)房地產(chǎn)業(yè)崩盤，整個國家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。就如20世紀(jì)90年代的日本，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)問題，整個經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期，而且十多年無法振興。也就是說，我國房地產(chǎn)業(yè)正要挾著整個中國經(jīng)濟(jì)。

二、我國房地產(chǎn)泡沫存在的原因分析：

㈠投資者的短視與房價上漲的心理預(yù)期刺激了泡沫的形成房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長、消費(fèi)時間久、價值量大等特點(diǎn)，決定了無論是房地產(chǎn)需求方的購買決策還是房地產(chǎn)供給方的開發(fā)、銷售決策都會收到對相關(guān)因素未來變化的預(yù)期的影響，包括對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、居民收入水平、通貨膨脹水平、政府相關(guān)政策變動等內(nèi)容的預(yù)期以及由此產(chǎn)生的對房地產(chǎn)價格變動的預(yù)期。

當(dāng)預(yù)期價格將進(jìn)一步上升時，無論是消費(fèi)者、投資者或是投機(jī)者都將會將購買行為提前，以減少費(fèi)用或降低投資成本以把握投資、套利的機(jī)會。而購買行為的提前無疑又會增加當(dāng)期市場的需求，加劇當(dāng)期市場供不應(yīng)求的緊張關(guān)系，促使當(dāng)期價格上漲。而價格的上漲實現(xiàn)了各市場主體的前期的預(yù)期，也堅定了各市場主體本期的預(yù)期，也會吸引更多的投資者或投機(jī)者參與進(jìn)來，需求的增加進(jìn)一步推動價格的上漲，如此循環(huán)，直至價格高到消費(fèi)者無法承受，退出市場，投資者和投機(jī)者的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向。

在房地產(chǎn)泡沫形成過程中，重要經(jīng)濟(jì)變量的變化進(jìn)一步刺激了投資者房價上漲的心理預(yù)期。在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，房價指數(shù)的上漲是最快的，刺激了投資者通過買賣價差來獲得投機(jī)利潤，進(jìn)一步推動了房價的升高和泡沫的膨脹。同時，經(jīng)濟(jì)自由化和迅速對外開放后，外資的涌入和投機(jī)炒作行為的增加，短期資本大

量流入房地產(chǎn)市場，市場交易的投機(jī)性交易的比例上升，進(jìn)一步促進(jìn)了房價的迅速上升。在房地產(chǎn)泡沫積累到一定程度后，一些指標(biāo)的變化使一些清醒的投資者意識到泡沫的嚴(yán)重性，例如，空置率的上升和房價收入差距的擴(kuò)大。一部分投資者開始撤離房地產(chǎn)市場。而當(dāng)大部分人意識到這一點(diǎn)時，卻已為時已晚，多數(shù)人只能吞下房地產(chǎn)泡沫破裂的苦果。

㈡銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張是造成房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因 ⒈銀行信貸擴(kuò)張推動房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在美國、日本、東亞各國和地區(qū)在房地產(chǎn)泡沫膨脹時期，銀行信貸向房地產(chǎn)業(yè)聚集的程度非常高，其比重一般都高達(dá)30%左右，甚至有的國家和地區(qū)高達(dá)40%，幾乎為貸款規(guī)模的一半。如果銀行持有大量的房地產(chǎn)或是以房地產(chǎn)為抵押平的資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價格的上漲將提高銀行資產(chǎn)的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和贏利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，這又一步提高了房地產(chǎn)的價格。這一過程往復(fù)循環(huán)，使得房地產(chǎn)價格日益偏離實際均衡價格，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

⒉房地產(chǎn)泡沫的聚集也極易給金融機(jī)構(gòu)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險，從而造成金融危機(jī)。銀行對資源配置發(fā)揮重要作用的同時，金融風(fēng)險也隨之集中銀行機(jī)構(gòu)，一但經(jīng)濟(jì)走勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，人們對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期發(fā)生變化或是出現(xiàn)不可預(yù)見的事件時，往往銀行部門是最先收到?jīng)_擊的部門，因此，要對房地產(chǎn)泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度環(huán)境和市場發(fā)展不健全的條件下，過快的放松管制和過度的對外開放容易導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫

在制度不健全的情況下，經(jīng)濟(jì)主體的行為必然是扭曲的，放松管理只能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)主體行為的非理性投資，將大量的資源投放到非生產(chǎn)領(lǐng)域，從而造成大量的緊急泡沫。因此，最為重要的是在資產(chǎn)賬戶逐漸開放的過程中，加強(qiáng)對資本流動的監(jiān)管水平。

㈣相關(guān)權(quán)利者貪污腐敗

各地的房地產(chǎn)公司圈占土地已成為房地產(chǎn)市場的一個頑疾。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，目前全國以開發(fā)區(qū)名義圈占的土地面積達(dá)36000平方公里，超過了全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。全國幾十年才建設(shè)了這么多城鎮(zhèn)，而開發(fā)區(qū)只用幾年時間就超過了所有城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積。可見國內(nèi)房地產(chǎn)公司“圈地”之瘋狂。而這種土地圈占，往往都會借產(chǎn)業(yè)開發(fā)之名，行開發(fā)房地產(chǎn)之實。這種大規(guī)模無序圈地使得國有資產(chǎn)流失十分嚴(yán)重。據(jù)專家估計，從20世紀(jì)80年代以來，違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國有資產(chǎn)流失最保守估計的估計每年達(dá)百億以上。

國內(nèi)土地市場如此混亂，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得許多社會資源涌入房地產(chǎn)市場。另一方面也使得部分掌握相關(guān)權(quán)利者貪污腐敗。可以說，在部分地方，土地的轉(zhuǎn)讓基本上是在政府權(quán)利主導(dǎo)下的“暗箱操作”，表面上是市場拍賣，但實際上往往是拍賣下的臺底交易。這也就為有權(quán)者或靠近權(quán)利的人有機(jī)會攝取巨額低價差額及操縱土地價格，從而為炒賣土地提供了便利的條件。可以說，以往進(jìn)行的房地產(chǎn)項目的土地沒有多少是以市場化得來的。有時表面上是土地拍賣，但拍賣下的臺底交易是外人不知道的。由于以往土地的轉(zhuǎn)讓基本上是政府主導(dǎo)下的“暗箱操作”，政府的權(quán)利與邊界是無法清楚的。也就為某些人的謀利創(chuàng)造了條件。

三、對我國房地產(chǎn)泡沫問題的建議

㈠綜合運(yùn)用多種工具，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控；加強(qiáng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不成熟，因此，加強(qiáng)宏觀調(diào)控是防止市場失靈的重要措施。宏觀調(diào)控要尊重市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要手段有：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和住房政策、貨幣政策、財政政策及法律手段等。

⒈房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和住房政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)包括三個層次。第一個層次是關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。第二個層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類政策。主要包括：土地使用制度和政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、房地產(chǎn)管理政策等。第三個層次是各類房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策。政府應(yīng)盡快健全住房保障體系，建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系，以保障居民的居住需要，緩解當(dāng)前新房市場上的供求不平衡。

⒉貨幣政策。運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量，主要體現(xiàn)在：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達(dá)到平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和消費(fèi)的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。

⒊財政政策。主要包括兩方面：一是政府的財政收入政策，也即稅收政策；二是政策的財政支出政策。

⒋法律手段。市場經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，國家通過規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動的準(zhǔn)則來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的有序進(jìn)行。對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，也即政府通過立法和司法，運(yùn)用法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府部門應(yīng)盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)法律體系，為市場的健康發(fā)展提供有效的法律保障。并應(yīng)建立有效的房地產(chǎn)泡沫監(jiān)測機(jī)制，認(rèn)真分析影響房地產(chǎn)價格各種因素及其影響程度，為出臺科學(xué)的宏觀調(diào)控政策提供科學(xué)、堅實、可靠的依據(jù)。㈡積極采取有效措施，適當(dāng)擴(kuò)大住房市場的有效供給；建立合理的梯次住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，切實保障中低收入者的住房。政府應(yīng)做好土地管理規(guī)劃，增加土地有效供給，加快閑置土地開發(fā)，以減緩房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的繼續(xù)膨脹。并在此基礎(chǔ)上積極發(fā)展二手房市場，做到“房盡其用”。督導(dǎo)消費(fèi)者根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件理性購買住房，切忌盲目貪大求好的購房行為，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求結(jié)構(gòu)。擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)，確保廣大中低收入家庭實際享受到真正的補(bǔ)貼。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，擴(kuò)大廉租房制度的覆蓋面，解決最低收入家庭的基本住房需求。

總之，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫早已吹的不小，無論政府、業(yè)界還是購房民眾都得對此有足夠的警覺。國內(nèi)房價過高、上漲過快、全國各大城市都成為了房地產(chǎn)建筑大工地等這些問題，都說明國內(nèi)房地產(chǎn)存在巨大泡沫，如果政府對此不今早警惕，僅是處于牟取暴利，那么最后傷害的還是廣大人民群眾的利益及整個社會經(jīng)濟(jì)。

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第五篇：中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告

中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告

——劉強(qiáng)

一．基本情況

長期以來，我國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計，2002年年初以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。國家預(yù)算內(nèi)資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制，房地產(chǎn)貸款增長趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資途徑，如機(jī)構(gòu)投資者開始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開始運(yùn)作，信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。由于房地產(chǎn)基金剛剛起步，投資房地產(chǎn)的信托資金（REITS）不足。

2010年1-2月我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金來源1.05萬億，同比增長69.5%：其中國內(nèi)貸款2489億，同比增長46.1%，其他資金4482億，增長111.9%，其他資金里的定金及預(yù)收款2446億、個人按揭貸款1443億，分別增長103.7%和168.1%，個人貸款和預(yù)售房款回籠較去年同期明顯加速。從占比來看，國內(nèi)貸款和自籌資金在整個資金來源中占比提升(國內(nèi)貸款由09年的19.8%上升到23.8%，其他資金由31.3%上升到32.9%)，外資和自籌資金占比降低(外資由0.8%下降到0.5%，其他資金由48.1%下降到42.8%)，顯示銀行年初放貸規(guī)模的增加為房地產(chǎn)企業(yè)提供了較為充裕的資金。因此，我國房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機(jī)為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產(chǎn)投資快速增長的重要資金來源。

二．國內(nèi)銀行貸款占比情況

從國內(nèi)外情況看，房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個顯著特點(diǎn)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現(xiàn)為：

1.國內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)新增貸款為4423億元，上半年房地產(chǎn)人民幣新增貸款總額及個人房貸數(shù)額，分別為1.38萬億元及9323億元。2001～2003年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩(wěn)發(fā)展，在房地產(chǎn)投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國家對房地產(chǎn)用地和貸款實行控制，同時，個人消費(fèi)信貸不良率開始上升，商業(yè)銀行提高住房消費(fèi)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)貸款增長趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā) 1

貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19%，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17.3%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產(chǎn)市場中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現(xiàn)明顯下降趨勢。

2.房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款分別為６８１億元和１２１６．２億元,為１８８７．６億元,環(huán)比上漲０．６％。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%。多年來，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達(dá)到國家對房地產(chǎn)項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當(dāng)自有資金，近幾年房地產(chǎn)項目資本金比例要求提高到35%，房地產(chǎn)企業(yè)更是通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據(jù)調(diào)查資料推算，2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款主要是銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付款主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款和材料款屬于業(yè)內(nèi)慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款的60%實際來自銀行貸款。由于企業(yè)信用環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款占房地產(chǎn)投資的比重呈逐年下降趨勢，應(yīng)付款中的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重也相應(yīng)下降。

三.社會資金積極參與房地產(chǎn)投資

社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金的一部分；以購房款形式轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金；被房地產(chǎn)企業(yè)以高利籌集進(jìn)入房地產(chǎn)市場。具體表現(xiàn)為：

1.股權(quán)性融資部分。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金中財政和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)過程中積累的利潤，以及股權(quán)性融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為民營企業(yè)，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權(quán)性融資。2001年年初以來，房地產(chǎn)投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%。據(jù)調(diào)查，近兩年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。目前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)性融資占房地產(chǎn)投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點(diǎn)。

2.現(xiàn)金購房部分。近兩年，房地產(chǎn)企業(yè)“定金及預(yù)收款”中的銀行貸款占比明顯下降，意味著大量購房者主要以現(xiàn)金買房，炒房動機(jī)明顯。由于部分城市的商

業(yè)銀行未開辦轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)或不允許外地人貸款，而房產(chǎn)登記部門要求房屋出賣時必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者便多以現(xiàn)金購房，購房現(xiàn)金占房地產(chǎn)投資資金比重迅速上升，2004年已達(dá)14.6%，比2003年上升了8.8個百分點(diǎn)。

3.其他資金部分。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)投資資金中包括社會集資、個人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源占比呈下降趨勢，2004年最低，為6%。

總體上測算，目前，房地產(chǎn)投資資金約有35%來源于社會資金。

四.境外資金加入房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作

外資對我國房地產(chǎn)市場的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買房產(chǎn)、進(jìn)行項目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。例如，2008外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)的項目數(shù)為49122個，占總數(shù)的7.44%，合同外資總額為3170.3億美元，比重為16.18%。據(jù)調(diào)查，境外資金直接流入上海房地產(chǎn)市場的占比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；外商投資于北京房地產(chǎn)項目的資金超過30億元。據(jù)調(diào)查分析，目前進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的境外投資占房地產(chǎn)投資資金的比重約為5%。

五.主要問題

當(dāng)前房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款所占比重逐年下降，且低于國際一般水平；社會資金所占比重逐年增加，且投資和投機(jī)成分加重。因此，我國房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在于銀行信貸，而是國內(nèi)外投資者和投機(jī)者的趨利行為所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)上的政策導(dǎo)向偏差造成的。具體表現(xiàn)在：

1.部分地方缺乏科學(xué)發(fā)展觀，過分?jǐn)U張城市建設(shè)，助長房地產(chǎn)投資。加快城市建設(shè)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)說是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴(kuò)張的行為。一是各級地方政府把土地有償轉(zhuǎn)讓收入作為“第二財政”，用于城市建設(shè)投資資金。2002年，全國市場化配臵土地收入達(dá)969億元，較1999年增長了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長3倍多。2003年我國市場化配臵土地的面積較1999年增長了51倍，土地出讓收入在各地財政收入中的比重逐年增加。由于房地產(chǎn)投資規(guī)模大、見效快，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動作用明顯，是支柱產(chǎn)業(yè)，而且房價越高、高檔房越多，意味著地方財政收入增加越多，GDP增長越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模；另一方面，通過開發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、預(yù)售審批等環(huán)節(jié)，默許、支持商品房高檔化，允許房地產(chǎn)商大量運(yùn)作豪宅項目，把老百姓往郊區(qū)趕。而在土地儲備和運(yùn)作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風(fēng)險。二是對商品房定價不進(jìn)行成本、利潤核算，定價完

全放開，基本是房地產(chǎn)商報多少是多少，放縱房價，個別地方甚至出現(xiàn)政府為了抬高區(qū)域檔次，開發(fā)商將房價定得越高越容易取得預(yù)售許可證現(xiàn)象。三是為了活躍市場，對外地人炒房不加限制，默許抬高房價。

2.部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與地方政府聯(lián)手，采取非市場化手段，追逐高利潤，抬高房價。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤回報，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張迅速，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)5萬多家，比2001年增加了2萬多家，比2003年增加了1萬多家。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常與地方政府聯(lián)手，支配著房地產(chǎn)市場秩序，主要表現(xiàn)為：一是以低成本或無資本擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)普遍自有資金不足，由于商業(yè)銀行對企業(yè)資金的來源及投資方式尚無有效手段給予準(zhǔn)確認(rèn)定，房地產(chǎn)商普遍通過期房和流動資金貸款等變通方式融資并將自籌資金混同于自有資金，或虛增資本公積、分拆項目、異地借款并以資本金形態(tài)注冊等規(guī)避自有資金比例管理。二是資質(zhì)差，產(chǎn)品質(zhì)量難以保證，市場投訴多。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，平均超過70%，優(yōu)質(zhì)企業(yè)少，多為三級資質(zhì)企業(yè)。三是通過假按揭套現(xiàn)。由于企業(yè)貸款利率高于零售按揭貸款利率，開發(fā)商利用內(nèi)部人或關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過假按揭套現(xiàn)以降低成本。四是發(fā)布虛假售樓信息，聯(lián)手虛抬房價。2004年年初以來，樓市進(jìn)入由開發(fā)商決定市場、自由定價狀態(tài)，大房地產(chǎn)企業(yè)在利益最大化的共同追求中漸漸結(jié)成價格聯(lián)盟。

3.投機(jī)和投資性炒作在較大程度上推高房價。房地產(chǎn)需求包括真實需求、投資需求和投機(jī)需求。目前，我國社會資金投資渠道狹窄，不斷增長的國內(nèi)投資資金和不斷涌入的境外投機(jī)資金裹挾著人民幣升值預(yù)期，紛紛擠向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場，國內(nèi)社會資金和境外資金占房地產(chǎn)投資資金比重平均已超過40%，成為推動房地產(chǎn)投資和房價過快增長的重要因素。哪里投資和投機(jī)性強(qiáng)，哪里的房地產(chǎn)價格波動就大。如建設(shè)部等七部委關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的意見下發(fā)后，近幾年房價上漲最快的上海、杭州、南京等城市房價大幅下跌，而長春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房價變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金比重2003年年初以來快速下降，目前為44%左右，而同時社會資金和外資占比迅速上升，外資投資比例近12%；長春等其他城市房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款占比則呈現(xiàn)平穩(wěn)合理變化，目前仍為60%左右。這進(jìn)一步說明，投資和投機(jī)性資金才是推動房地產(chǎn)投資與房價過快增長的主要因素。

2010-7-29