第一篇：中國近年來房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策之效果分析

中國近年來房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策之效果在我國近年來房地產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃快速發(fā)展的過程中，市場上卻也陸續(xù)出現(xiàn)了房地產(chǎn)供不應(yīng)求、房價(jià)地價(jià)都上漲過快、投資炒作充斥整個(gè)市場等問題。自從2003年以來，我國出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，主要包括行政調(diào)控政策、金融調(diào)控政策、土地調(diào)控政策。以2006年和2007年為例，對我國的房地產(chǎn)宏觀政策進(jìn)行分析，不難看出其效果何在與問題何在。

2006年是中國房地產(chǎn)業(yè)大風(fēng)大浪的一年，在這一年里，政府先后共出臺了13項(xiàng)房地產(chǎn)政策。其中有代表性的有2006年5月17日溫家寶總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面；同年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（國辦發(fā)（2006）37號），人稱9部委“十五條”，是對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化；7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。

2007年宏觀政策的頻繁出臺使得2007年成為中國房地產(chǎn)市場的“多事之秋”：央行一年內(nèi)6次加息；開征了土地增值稅；“千呼萬喚始出來”的《物權(quán)法》終獲通過；第二套房首付提至四成國土部39號令出物業(yè)稅有望正式征收旨在對存量房市場的投資性需求將起到抑制作用；建設(shè)部、發(fā)改委、人民銀行等九部門聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》；央行為管理銀行體系的流動(dòng)性十次上調(diào)準(zhǔn)備金率。

進(jìn)入2008年以來，我國繼續(xù)實(shí)施從緊的貨幣政策：新年伊始央行便上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，目的在于繼續(xù)抑制貨幣信貸的過快增長；1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，從而開啟了2008年樓市調(diào)控的第一章，也定下了全年打擊囤積土地的基調(diào)，這一舉措勢必對房價(jià)走勢產(chǎn)生決定性影響。專家紛紛預(yù)測：整頓閑置土地將成為2008房地產(chǎn)政策調(diào)控的重頭戲。而具體政府將如何舉措，我們且拭目以待。

綜觀近年來我國政府對房地產(chǎn)業(yè)出臺的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，不難看出，國家正力圖以多種工具相結(jié)合的方式來對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。其效果究竟有多大也初步顯現(xiàn)了出來。我們可以看到銀行信貸的收縮抑制了房地產(chǎn)業(yè)的過熱投資，百姓開始持幣觀望而非盲目購房，在交易環(huán)節(jié)加大征稅力度在一定程度上抑制了炒房；也有效阻止了開發(fā)商蓄意囤積土地的行為

但不得不說的是：這些政策措施雖然也取得了積極的成效。但正如國家發(fā)改委價(jià)格司司長曹長慶所說：“與政策目標(biāo)和人民群眾的實(shí)際要求，差距還很大。” 房價(jià)仍居高不下，2007年6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，創(chuàng)兩年來新高。購房者最為關(guān)注的新建商品住房銷售價(jià)格漲幅更甚，同比上漲

7.4%，漲幅比上月高0.8個(gè)百分點(diǎn)；土地價(jià)格仍舊不透明；房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行之間是否為利益同盟也無從得知。

那么，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策為何遲遲不見強(qiáng)效？房價(jià)為何仍然居高不下？ 首先，單獨(dú)從政策角度來說，從一項(xiàng)政策的出臺到真正見到實(shí)效應(yīng)該是有實(shí)滯的。不單單是貨幣而言，房地產(chǎn)本身就是一個(gè)環(huán)節(jié)眾多時(shí)間周期長的產(chǎn)業(yè)，從中央政府出臺政策到地方政府執(zhí)行不善又是中國的通病。

其次，在相關(guān)交易環(huán)節(jié)加大征稅力度，在一定程度上雖抑制了炒房但同時(shí)也阻止了房源的流通和房地產(chǎn)市場的配置，也會導(dǎo)致賣主將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到買主頭

上，進(jìn)而又將刺激房價(jià)的上升。來自中大恒基的數(shù)據(jù)顯示，稅收政策雖然使二手房交易量明顯下降，但其價(jià)格并沒有受到遏制，反而由2006年8月1日前的6250元/平方米上漲到6400元/平方米。而二手房需求的減退又將部分需求擠壓至一手房市場，成為一手房市場房價(jià)上漲的因素之一。

另外，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)也具有反向效應(yīng)。其一，從中長線來看，土地供應(yīng)的減少，勢必導(dǎo)致地價(jià)抬高，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升；其二，開發(fā)商壓縮成本，工程偷工減料，從而造成建筑質(zhì)量低劣的負(fù)面效應(yīng)，不知5月12的汶川地震中的住房有否因?yàn)樾┰蚨顾模黄淙恋毓?yīng)緊張無法完成原本計(jì)劃又加劇了供需矛盾；其四，提高建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)推高了房價(jià)，最終還是將成本轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。

對此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士后張金華分析，供給方面現(xiàn)在很多政策是從結(jié)構(gòu)調(diào)整上去調(diào)控，除了會有地方政府阻力外，由于市場中的真實(shí)消費(fèi)需要仍很旺盛，實(shí)際效果不會明顯。在打擊和抑制投機(jī)性需求方面，征收個(gè)人所得稅、五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓收受營業(yè)稅、調(diào)高按揭成數(shù)、加息等政策，專家認(rèn)為，一方面局限在了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)導(dǎo)致成本被轉(zhuǎn)嫁，另一方面忽視了真實(shí)的消費(fèi)需求。可見：房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還十分艱巨；房地產(chǎn)市場秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。各項(xiàng)政策的效果還有待時(shí)日顯現(xiàn)，更完善的措施期待國家來提出并得到實(shí)現(xiàn)。

參考數(shù)據(jù)與部分資料來源：《2006年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果如何》http://

第二篇：中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策評價(jià)

2004年以來中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策總體評價(jià)

編者按：住房問題是關(guān)系民生的大問題。持續(xù)飆升的房價(jià)因超過百姓承受能力而招致廣泛批評。中央政府連年出臺一系列調(diào)控措施，但效果并不明顯。問題究竟出在哪里？下一步將如何著力？為此，我們選登相關(guān)調(diào)研報(bào)告進(jìn)行評價(jià)，并請有關(guān)專家從各自的角度進(jìn)行分析，同時(shí)考察鄰邦韓國、日本的做法，以資借鑒。

2004年以來，中央政府綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，以區(qū)別對待和循序漸進(jìn)的方式，對房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。總體來看，調(diào)控初見成效。但房地產(chǎn)市場仍然存在住房供給結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房價(jià)上漲太快，中低收入居民住房難以滿足等問題。亟需在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加強(qiáng)和完善住宅的宏觀調(diào)控政策。

房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景

2001年以來，房地產(chǎn)業(yè)在快速增長的同時(shí)，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投資增長過猛，部分地區(qū)房價(jià)上漲過快等問題，使房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一。

(一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

自2001年以來，隨著居民生活水平提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，工業(yè)化進(jìn)程加快和城鎮(zhèn)化率快速提高，使中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了以住房、汽車、電子通訊、能源和基礎(chǔ)原材料業(yè)較快發(fā)展的新一輪增長周期。其中，房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥等行業(yè)投資迅猛增長，帶動(dòng)整個(gè)固定資產(chǎn)投資快速增長。2004年1-2月份固定資產(chǎn)投資完成額增長53%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了新的不平衡，能源、運(yùn)輸供應(yīng)緊張，居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)(CPI)開始走高(6月同比上漲5%)，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)偏熱的跡象。

(二)房地產(chǎn)業(yè)制度改革與政策調(diào)整

第一，1998年城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，有關(guān)住房的分配、供應(yīng)、市場、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調(diào)控等七個(gè)體系的改革全面啟動(dòng)，取消了實(shí)行40余年的住房福利分配制度，代之以貨幣化分配；明確了居民住房產(chǎn)權(quán)的私有化和住房獲得渠道的市場化，調(diào)動(dòng)了居民購房積極性，居民住房需求開始集中釋放。

第二，較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，創(chuàng)造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立業(yè)、城市化中新遷入人口需要住房。二是城市居民生活水平提高，對居住有了更高的要求，部分取得房改產(chǎn)權(quán)的居民產(chǎn)生以舊換新、以小換大的住宅需求。三是大量的城市拆遷改造，增加了居民住房需求。四是大量社會資金將房產(chǎn)作為投資品所產(chǎn)生的需求。

第三，國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持，從供求兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從“九五”初期開始，為擴(kuò)大國內(nèi)需求，中國政府將住宅作為居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，給予優(yōu)惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵(lì)購房，刺激了住房消費(fèi)。同時(shí)作為經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，國家對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展給予包括放寬商業(yè)住房信貸規(guī)模控制，實(shí)行預(yù)售房制度，整頓取消部分行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目等政策支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速增長。2003年與1999年比，房地產(chǎn)投資完成額年均增長24.5%，高于同期固定資產(chǎn)投資增速7.3個(gè)百分點(diǎn)。

(三)體制機(jī)制缺欠與房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

從2003年下半年開始，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱、房價(jià)上漲過高的現(xiàn)象，尤其是在上海、杭州等長三角地區(qū)，房價(jià)漲幅超過10%，成為此輪宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱的一個(gè)象征。其根源在于體制、機(jī)制的缺欠。一是房地產(chǎn)市場已經(jīng)放開，但相應(yīng)的制度沒有建立和完善，市場機(jī)制不能有效發(fā)揮作用。二是大部分土地以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓，不能反映真實(shí)地價(jià)，土地資源不能合理使用。三是資金使用成本低。這些因素導(dǎo)致需求和投資動(dòng)力旺盛，市場難以有效調(diào)整。2004年4月，為遏制房地產(chǎn)投資過快增長勢頭，國務(wù)院連續(xù)出臺一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

2004年以來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)及成效

(一)2004年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)及成效

調(diào)控目標(biāo)和重點(diǎn)：2004年初，為抑制房地產(chǎn)投資過快增長，中央政府采取了“管嚴(yán)土地、看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策。一方面，加大了對房地產(chǎn)用地的治理整頓力度，清理整頓建設(shè)用地，嚴(yán)格審批管理，從緊土地供應(yīng)，逐步推行經(jīng)營性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給。另一方面，中國人民銀行兩次提高存款準(zhǔn)備金率，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例提高到35%及以上，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，嚴(yán)禁房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款等，收緊銀根，減少房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持。

成效和問題：2004年調(diào)控措施以行政手段為主，力度較大，通過控制土地和資金供給，控制房地產(chǎn)供給，使房地產(chǎn)投資增長速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1個(gè)百分點(diǎn)。

但這次調(diào)控主要是抑制供給，對需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴(kuò)大內(nèi)需、刺激住房消費(fèi)的一些政策仍然在發(fā)揮作用，引起了供求關(guān)系的失衡。出現(xiàn)投機(jī)炒作和被動(dòng)需求等非合理需求的快速增長;中低檔住宅供應(yīng)比例下降、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理等問題引起的商品房價(jià)格大幅上漲.全國平均銷售價(jià)格同比增長14.4%。尤其是上海、杭州等東南沿海城市房價(jià)漲幅更大，引起了社會各界對是否會出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫”的關(guān)注。

(二)2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)及成效

2005年初，根據(jù)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況和新問題，中央三個(gè)月內(nèi)繼續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策。

調(diào)控目標(biāo)和重點(diǎn)：調(diào)控目標(biāo)由控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過大的單一目標(biāo)向既控制投資速度又要抑制商品住房價(jià)格上漲過快的雙重目標(biāo)轉(zhuǎn)換。調(diào)控重點(diǎn)相應(yīng)調(diào)整：一是有效調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。從增加供給和減少需求兩方面入手來調(diào)整房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價(jià)的目的。一方面，利用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，提高炒房成本，抑制房產(chǎn)投機(jī)需求；嚴(yán)格控制城市拆遷改造規(guī)模，抑制被動(dòng)住房需求。同時(shí)，加大對閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。二是在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。三是整頓房地產(chǎn)市場秩序。出臺了不準(zhǔn)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓、實(shí)行購房實(shí)名制、上網(wǎng)交易等措施，并依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。加快建立健全房地產(chǎn)

市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

調(diào)控效果與問題：2005年末房地產(chǎn)投資增長19.8%，增速比上年同期回落8.2個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售價(jià)格上漲7.5%，漲幅比上年同期回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；上海、杭州等城市大幅上漲的房價(jià)得到了有效抑制，說明宏觀調(diào)控初見成效。

但2006年初，一些問題又凸現(xiàn)出來。一是房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈，1-6月增速比上年末提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。二是供給結(jié)構(gòu)不合理狀況依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低價(jià)住房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低，供給不足。三是深圳、北京、廣州、大連等城市房價(jià)大幅上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會不安定因素。

(三)2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)

2006年5月末建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》的調(diào)控措施，各部委和各地方政府陸續(xù)出臺相關(guān)配套措施。

調(diào)控目標(biāo)：發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒孕枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

重點(diǎn)：一是要求地方政府利用廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房真正解決低收入人群的住房問題。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當(dāng)年計(jì)劃面積的70%，通過限套型、限房價(jià)，競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，保證中低價(jià)位、普通住房供給。三是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段。強(qiáng)化住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收管理和外資購房的管理，抑制投機(jī)炒作；提高銀行存貸款利率，有區(qū)別地調(diào)整住房消費(fèi)信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費(fèi)；規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，增強(qiáng)市場信息透明度和加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序運(yùn)行和健康發(fā)展。四是將落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策納入到對地方政府目標(biāo)責(zé)任考核制度中，保證調(diào)控措施的有效落實(shí)。對住宅產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策體系的總體評價(jià)

(一)此輪宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)

一是宏觀調(diào)控呈階段性，循序漸進(jìn)。重在解決每個(gè)階段的突出矛盾，調(diào)控逐步深入，注重保持經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，產(chǎn)生的震動(dòng)和影響較小。

二是調(diào)控政策的綜合性和系統(tǒng)性。根據(jù)不同的調(diào)控對象，采取相應(yīng)的調(diào)控手段，形成了綜合使用行政手段、法律手段和經(jīng)濟(jì)手段的政策體系，得到了較好的效果。

三是調(diào)控政策注重區(qū)別對待，分類指導(dǎo)。主要體現(xiàn)在既要控制房地產(chǎn)投資速度，抑制投資需求，又要保護(hù)普通居民購房積極性。在“雙緊”的情況下，土地供給、項(xiàng)目審批、信貸支持等政策都向經(jīng)濟(jì)適用房、中低檔住房傾斜。在抑制非合理需求的同時(shí)，對普通居民的自住性需求給予了房貸、稅收方面的優(yōu)惠。

(二)宏觀調(diào)控政策的成效

第一，控制了房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭，保持了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。銀根、地根緊縮

及政府監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)投資在規(guī)范中發(fā)展；投資、投機(jī)需求以及超前拆遷引發(fā)的被動(dòng)需求得到一定程度抑制，房地產(chǎn)市場向以自住性需求為主轉(zhuǎn)換；地方政府在調(diào)控和住房保障政策被賦予更大的責(zé)任。房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到了有效控制，投資各月累計(jì)同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份為24%；商品房平均銷售價(jià)格同比由2004年上漲14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上漲5.8%，住房價(jià)格漲勢平緩回落。

第二，促進(jìn)了土地制度的深化改革。調(diào)控采取了與改革相結(jié)合的政策措施，建立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，并加強(qiáng)土地交易的監(jiān)督和管理，堵塞了漏洞，促進(jìn)了土地交易市場化進(jìn)程和規(guī)范。

第三，住宅市場體系初步形成。基本形成了由新建住宅市場、二手房轉(zhuǎn)讓市場和住宅租賃市場構(gòu)成的住宅市場體系。并逐漸建立和完善了商品房預(yù)售、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序、住房交易實(shí)行網(wǎng)上申報(bào)等規(guī)章制度，房地產(chǎn)市場秩序逐步改善。

(三)仍然存在的問題及成因

房地產(chǎn)市場發(fā)展中仍然存在一些突出問題。一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍十分突出。2006年1-6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的套均建筑面積115平方米，適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房仍然供應(yīng)不足。二是部分城市房價(jià)上漲仍然較快。2006年11月，房價(jià)漲幅較大的城市：福州同比上漲10.4%，北京10.3%，深圳

9.8%，廈門9.6%，秦皇島9.3%，成都8.9%和貴陽8.4%，尤其是北京和深圳，房價(jià)從2005年下半年開始持續(xù)較大幅度上漲，使得普通居民仍然買不起房，房價(jià)回落并沒有達(dá)到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房難的問題沒有根本解決。

進(jìn)一步分析上述問題有更深層次的原因。

第一，對90平米以下普通住房兩個(gè)70%的調(diào)控措施缺乏說服力和可操作性。此項(xiàng)措施是改善住房供給結(jié)構(gòu)、滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹匾胧５胧┑哪繕?biāo)定位是什么，是滿足新生代的需求還是以舊換新居民的需求。如果都包括，還涉及居民住房消費(fèi)目標(biāo)的問題，90平米住房是否是未來幾年居民住房的目標(biāo)。另外，目標(biāo)定位確定之后，需求量是多少，所占比例是否是70%，這些都需要給予科學(xué)、合理的解釋，才有說服力，得到包括開發(fā)商在內(nèi)的理解和支持。

同時(shí)，中低價(jià)房在銷售環(huán)節(jié)缺乏可操作性，包括購房人的資格審定、住房的銷售程序、監(jiān)督管理等都沒有詳細(xì)規(guī)定，措施難以有效落實(shí)。

第二，體制問題制約地方政府落實(shí)住房調(diào)控政策的積極性。一是GDP是考核地方政績的主要指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)投資速度和房價(jià)漲幅回落直接影響地方經(jīng)濟(jì)。二是土地收入是地方政府可取得的主要財(cái)政收入，限地價(jià)將影響地方收入。三是落實(shí)中低價(jià)住房和完善住房保障制度的資金來源不明確，需要地方政府自己籌錢，幾個(gè)因素都直接影響地方利益。

第三，投資收益低影響開發(fā)商建設(shè)中低檔住房的積極性。中低檔住房是在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，進(jìn)行招標(biāo)，是在一定行政限制下的市場化行為。開

發(fā)商追求的是投資收益，其結(jié)果一是在滿足開發(fā)商收益的條件下競出的房價(jià)可能偏高(廣州已有先例)，二是因預(yù)期收益低開發(fā)商不積極參與。

第四，住房保障制度不完善。一是住房保障體系不健全。政府承擔(dān)為低收入人群解決居住問題責(zé)任不明確，缺乏法律與制度保障。二是部分城市還沒有建立廉租制度，經(jīng)濟(jì)適用房制度尚需進(jìn)一步改進(jìn)，住房保障體系的覆蓋面太小。三是住房保障制度不落實(shí)。大多數(shù)城市沒有明確的管理機(jī)構(gòu)，資金來源缺乏制度化，沒有建立最低收入居民家庭檔案和申請、審批制度。第五，缺乏住房信息、檔案等基礎(chǔ)制度建設(shè)。利用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段抑制投資需求、外資炒房等調(diào)控措施，因?yàn)闆]有建立實(shí)名制的住房檔案而難以精確實(shí)施，降低調(diào)控效率。同時(shí)通過實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅的方式來優(yōu)化存量房源配置較好的政策建議，也因此難以實(shí)現(xiàn)。政策建議

要繼續(xù)完善和落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，與此同時(shí)要注重長遠(yuǎn)的制度建設(shè)，做到標(biāo)本兼治，為更好的進(jìn)行調(diào)控創(chuàng)造條件。

第一，加強(qiáng)住房信息統(tǒng)計(jì)工作，建立住房檔案登記制度。整合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、建設(shè)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)資源，建立實(shí)名制的住房檔案登記制度。

第二，建立科學(xué)的居民住房消費(fèi)目標(biāo)和消費(fèi)模式。一是根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀和我國土地資源和人口狀況，明確在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，90平米住房可以滿足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照實(shí)際需求安排中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供地計(jì)劃和建設(shè)計(jì)劃。三是提倡根據(jù)消費(fèi)能力“租、購并舉”的科學(xué)消費(fèi)模式，合理引導(dǎo)普通居民的住房消費(fèi)。

第三，調(diào)動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性，為地方政府認(rèn)真落實(shí)調(diào)控措施創(chuàng)造制度條件。一是改革地方官員的政績考核制度，減弱GDP增長的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)相對稱。三是改革土地收益制度，減少地方政府對土地收入的依賴。

第四，完善住房保障制度；滿足普通居民購房需求。政府應(yīng)該承擔(dān)起保障中低收入居民住房的責(zé)任，建立完善的住房保障制度。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對低保人群實(shí)施廉租房政策；為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時(shí)調(diào)整，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保。

同時(shí)，政府要給予中低價(jià)位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細(xì)則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購房需求，降低購房成本。

第五，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)稅的實(shí)施，合理配置房產(chǎn)資源。根據(jù)居民持有住房的情況，征收不同的財(cái)產(chǎn)稅，可以通過稅收手段抑制投資需求、充分利用存量房源，為地方財(cái)政提供穩(wěn)定收入來源，是解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題的治本之策。

第三篇：試論宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)影響性分析

試論宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)影響性分析

摘要

關(guān)鍵詞

一、淺析我國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）全國房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

（二）房價(jià)虛高

二：影響房地產(chǎn)價(jià)格的幾項(xiàng)重要因素及對未來價(jià)格走勢的分析房地產(chǎn)上漲其經(jīng)濟(jì)背景

（一）國家宏觀政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（二）房地產(chǎn)市場需求失衡對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（三）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

三、國家對房地產(chǎn)宏觀政策

（一）可行性

（二）調(diào)控方式

（三）經(jīng)濟(jì)手段

（四）法律手段

四、國家宏觀政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）國內(nèi)金融形式對房地產(chǎn)的影響

（二）外部金融形式對房地產(chǎn)的影響

（三）土地政策

（四）法律政策

五、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)存在的問題

（一）政府行政干預(yù)和房屋管制過度

（二）我國住房私有率攀高，“房奴”大量涌現(xiàn)

（三）宏觀調(diào)控房地產(chǎn)不明顯

六、如何加強(qiáng)房地產(chǎn)的宏觀監(jiān)督

（一）完善商品住房預(yù)售制度

（二）加強(qiáng)預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理

（三）健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機(jī)制

（四）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理

第四篇：中國計(jì)劃生育政策效果

中國計(jì)劃生育政策效果

1.中國人口占世界人口的比重呈逐年下降趨勢

中國政府控制人口的努力在下個(gè)世紀(jì)將充分顯現(xiàn)出來。1950年，我國人口占世界人口的比重為22%，1998年為21%，到2050年將下降到15%，亦即中國人口從占世界人口的四分之一強(qiáng)降到七分之一弱。同期，占發(fā)展中國家的比重從1950年的32%下降到2050年的17%，或者說，從三分之一下降到六分之一。到2050 年世界第一人口大國的桂冠將戴在印度的頭上，我國計(jì)劃生育的成效可謂不言自喻。

2.中國人口增長速度低于世界平均水平，總和生育率接近發(fā)達(dá)國家水平

我國人口已經(jīng)從過去的高增長轉(zhuǎn)向低增長，人口增長率已低于世界平均水平，在發(fā)展中國家屬于較低之列。總和生育率已接近目前發(fā)達(dá)國家水平，當(dāng)人口慣性增長消除后，我國人口將出現(xiàn)負(fù)增長。發(fā)展中國家的人口倍增時(shí)間如果包括中國為40 年，如果不包括中國則為35年。我國對減緩世界人口增長所起的作用可見一斑。

3.計(jì)劃生育使中國人口轉(zhuǎn)變時(shí)間縮短，人口乘數(shù)降低

人口轉(zhuǎn)變是世界各國已經(jīng)或正在經(jīng)歷的由高出生率、高死亡率向低出生率、低死亡率的轉(zhuǎn)變過程。由于人口轉(zhuǎn)變過程中出生率和死亡率下降的時(shí)間和速度不同，人口轉(zhuǎn)變必然帶來人口的轉(zhuǎn)變增長。人口乘數(shù)是用來刻劃人口轉(zhuǎn)變增長特征的一個(gè)綜合指標(biāo)，它指的是轉(zhuǎn)變結(jié)束時(shí)的人口規(guī)模與轉(zhuǎn)變開始前人口規(guī)模的比。人口乘數(shù)受轉(zhuǎn)變的時(shí)間長度和轉(zhuǎn)變的高度即人口峰值增長率兩個(gè)因素的制約。生育率下降越晚，下降速度越慢，人口乘數(shù)越大，反之，加速生育率下降，縮短轉(zhuǎn)變過程，則人口乘數(shù)就會大大降低。同樣，轉(zhuǎn)變乘數(shù)與峰值人口增長率成正比。我國在人口轉(zhuǎn)變的早期沒有采取控制人口措施，因而人口的峰值增長率很高（例如，1963年達(dá)到3.3%）。如果不采取急剎車的辦法降低人口生育率，縮短人口轉(zhuǎn)變的時(shí)間長度，我國的人口乘數(shù)將非一般之高。然而，事實(shí)是，我國推行了快速降低人口生育率的政策，大大縮短了轉(zhuǎn)變時(shí)間，把人口乘數(shù)控制在了最低限度。表5的數(shù)字表明，我國人口乘數(shù)不僅在發(fā)展中國家位于最低，甚至低于某些發(fā)達(dá)國家。研究表明，如果中國的計(jì)劃生育推遲10年或20年實(shí)行，則人口乘數(shù)將會高達(dá)5－7，人口規(guī)模就有可能高達(dá)25億以上，其后果將不堪設(shè)想（陳衛(wèi)，1996）。計(jì)劃生育使我國避免了由人口轉(zhuǎn)變增長可能帶來的人口災(zāi)難性膨脹，緩解了人地關(guān)系緊張的矛盾，為發(fā)展提供了有利條件和寶貴時(shí)間。

4.穩(wěn)定低生育率有利于減低人口的增長慣性，削減人口的峰值高度

如果把人口轉(zhuǎn)變開始到生育率達(dá)到更替水平時(shí)的人口增長稱為轉(zhuǎn)變增長，則生育率達(dá)到更替水平到人口實(shí)現(xiàn)零增長時(shí)的人口增長即為慣性增長（陳衛(wèi)，1995）。歐洲國家的人口轉(zhuǎn)變所用時(shí)間長，峰值人口增長率低，因而，人口生育率達(dá)到更替水平和實(shí)現(xiàn)人口零增長的時(shí)間幾乎同時(shí)。而發(fā)展中國家則面臨完全不同情形。由于人口的峰值增長率很高，生育率下降迅速，人口年齡結(jié)構(gòu)年輕，因而，在總和生育率達(dá)到更替水平之后，人口仍要繼續(xù)滑行30至40年的時(shí)間才能最終停止增長。世界銀行曾計(jì)算過世界各國的人口慣性值，其結(jié)果為：發(fā)達(dá)國家均低于1.3，新興工業(yè)國家為1.3－1.5，東亞和東南亞國家為1.5－1.7戶，中國為1.5，拉丁美洲國家在1.7－1.8，西亞和非洲國家則高達(dá)1.8－2.1。如果我們把生育率保持在更替水平之下，則我國的慣性值將降到1.2，峰值人口將不是世界銀行估算的17億而是15億以內(nèi)，這對于已經(jīng)嚴(yán)重超載的我國，無疑是較好的結(jié)局。對于不堪重負(fù)的地球來說，也是一大幸事。

5.從老年人口乘數(shù)看計(jì)劃生育產(chǎn)生的未來老年人口隊(duì)列效應(yīng)

同計(jì)算總?cè)丝诔藬?shù)一樣，我們可以計(jì)算老年人口乘數(shù)。結(jié)果表明，下世紀(jì)中葉前我國65歲以上老年人口乘數(shù)將大幅度上升，2050年達(dá)27.6。而老年人口中80 歲以上的老老年人口乘數(shù)增長更是驚人，2050年將高達(dá)115.17。下世紀(jì)中葉前將是我國人口老齡化速度最快、程度最高的時(shí)期。然而，這正是過去人口高增長的結(jié)果。低生育率對解決我國人口老齡化問題的長遠(yuǎn)效應(yīng)將在低生育率時(shí)期出生的人口進(jìn)入老年時(shí)充分顯現(xiàn)出來。100年后我國的少兒人口乘數(shù)、老年人口乘數(shù)和老老年人口乘數(shù)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他發(fā)展中國家。

中國人口現(xiàn)狀：http://

第五篇：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢與宏觀調(diào)控政策走向分析

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢與宏觀調(diào)控政策走向分析

劉新春

一、上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本情況

（一）經(jīng)濟(jì)形勢向好的趨勢不變

1、從需求因素來看

一是投資較快增長。

二是消費(fèi)穩(wěn)定增長。

三是外貿(mào)出現(xiàn)逆差。

2、從供給因素來看

一是工業(yè)增長趨穩(wěn)。

二是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)較好。

3、從經(jīng)濟(jì)效益來看，經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益有所好轉(zhuǎn)。一是工業(yè)利潤大幅增長。

二是稅收收入較快增長。

（二）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢向好的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固

1、從國際上看，西方三大經(jīng)濟(jì)體依然不景氣。

2、國內(nèi)產(chǎn)能過剩現(xiàn)象仍比較突出。

3、農(nóng)業(yè)和糧食生產(chǎn)比較薄弱。

4、物價(jià)上漲壓力比較大在。

二、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的形勢

（一）有利條件

1、世界經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持溫和復(fù)蘇。

2、我國經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動(dòng)力依然較為強(qiáng)勁。

3、房地產(chǎn)市場泡沫與信貸質(zhì)量總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

（二）不利條件

1、影響通脹的因素仍然較多。

2、國際環(huán)境的不確定性上升。

3、企業(yè)經(jīng)營困難加大在。

4、結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)能減排任務(wù)依然艱巨。

三、下半年宏觀調(diào)控的政策取向

1、保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。

2、堅(jiān)持把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。

3、繼續(xù)抓好農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，力爭全年農(nóng)業(yè)再獲好收成。

4、繼續(xù)保障和改善民生。

5、繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

6、繼續(xù)深化改革開放。