第一篇：購房者何時開始交物業管理費？

購房者何時開始交物業管理費？

案例：陳先生于今年2月在海珠區購買了一套新商品房，合同約定9月30日前交樓，在9月交樓前陳先生收到了《收樓通知書》，但《收樓通知書》注明“由合同約定交樓日期起收取管理費”。對此項陳先生不太認同，因為當時簽合同時根本沒有這一條款，只在補充協議列有：如因買受人提供聯系地址不詳實或發生變更造成出賣人未能寄出《收樓通知書》，則視為買受人已驗收、交付使用。《商品房買賣合同》中明確出賣人必須如期交樓，但根本沒有要求業主在約定交樓日期起具體期限內必須收樓，并開始繳交物業管理費，而且直至現在陳先生也沒有簽署過《物業管理服務協議》，所以陳先生認為這屬于“霸王條款”理應拒絕。陳先生提出質疑：難道12月收樓，前兩個月的管理費都要補交嗎？究竟物業管理費是否應從辦理收樓手續后，業主與物業管理處簽署《物業管理服務協議》才開始繳交？

另外，該小區配有直飲水設備，辦理收樓手續時要求業主繳交直飲水系統工料費1500元，但經了解，較多樓盤建有直飲水設備但都沒有收取直飲水工料費、材料費等費用，只要不使用是免交一切費用的。到底小區附屬配套設施是否應打在建房成本中？更何況直飲水不是強制使用，那費用究竟是否屬于亂收費？律師說法

對于以上個案，記者采訪了廣東環球經緯律師事務所律師周百靈。周律師認為，根據有關規定，商品房買賣合同中應包含前期物業服務合同約定的內容，待業主委員會成立以后，再由其選定物業公司簽訂《物業管理服務協議》。通常來講，物業管理費交納的起點以收樓通知書規定的收樓之日起開始計算。如果開發商發出入住通知書后，購房人無正當理由不進行收樓的，物業管理費可以從發出入住通知書一段合理時間（通常為1個月）后開始計算，收樓后無論是否實際居住，有關的物業管理費也應交納；如業主自始至終未曾與有關單位簽訂過任何物業管理方面的協議，則業主可與物業公司進行協商解決。

對于物管公司要求業主繳交直飲水系統工料費1500元的問題，根據規定，物業管理公司可以根據業主委托提供物業合同約定以外的服務項目，報酬另行約定，直飲水屬額外項目，業主可以選擇是否使用，物業公司必須在如實告知的情況下與業主達成協議，而不能強行收繳。

第二篇：物業管理費應該從什么時候開始交納

物業管理費應該從什么時候開始交納

來源：發表時間：2015年12月20日瀏覽：64872 次 房屋質量采光通行地役權相鄰權物業配套設施區分所有權

物業管理合同是長期性合同，在履行過程中，業主與物業公司容易產生糾紛，尤其業主以物業公司提供服務和管理的質量不合格而拒絕交納物業管理費的情況較為常見。以及業務費的繳納，那么物業管理費應該從什么時候開始交納呢？下面法律常識小編為您詳細介紹。

業主：物管費從何時交納?

在某小區，一位羅姓業主自拿到房子的鑰匙，他就開始交納物業管理費：“從拿鑰匙到住進來，中間有一年多的時間，一直都在交納物管費。”羅先生表示，他也不清楚物管費的收取時間是否合理，小區內很多業主也有這個疑惑。“我接到開發商電話通知收房的兩個月后才拿到房屋鑰匙，但物業管理公司要求我補交了這兩個月的物管費。”上城世家的一位劉姓業主表示，在他們小區，只要開發商用書面通知或是電話通知業主收房了，業主就要在次月開始交納物管費，即使業主尚未拿到房屋鑰匙。

空置房按什么標準收取物管費?

買房子后一直未入住，是不是就能不交物管費了?一位不愿意透露姓名的男子于2009年在紫龍郡購買了一套房子，因種種原因，房屋一直空置著。但小區物管公司依然要他交納從購房起至今的物管費。“物管費是物業公司為居民提供服務的費用，自己沒有入住小區，根本沒有享受到這些服務，怎么仍要交物管費呢?”對此，他覺得不能理解。

另外一小區的一位王姓業主也有類似的困惑。自2008年購買房屋后，王先生全家就外出打工，很少居住在家，但仍與其他長期居住在此的業主一樣交納物管費。“我們一年在家住不了幾天，交物管費怎么能和那些天天都在家里的人同一標準呢?我們是不是應該少交一半?”

銀城不少購房戶在物管費的收取問題上也抱有羅先生與王先生同樣的困惑。物管公司：交房次月開始收取，空置房可適當減免

據其物業服務中心負責人劉先生介紹，對小區業主的物管費，一般從書面通知或電話通知物業買受人辦理入住手續的次月1號起開始計收，已辦理入住手續但未入住的或未使用的物業，物業服務費按規定標準扣除清潔衛生費用后交納，一般扣除5%。

該小區的物管費從購房合同約定的交房之日起的次月1號開始收取，實行預收制，長期未居住的業主在辦理房屋裝修手續時，中心會退還部分金額，退還金額主要為生活垃圾清運費，大約每月幾塊錢。

物管費的收取大都從購房之日起的次月1號開始，未入住或長期未住的業主須交納除生活垃圾清運費以外的其他物管費。

律師：物管費應依法依約收取

根據《物業管理條例》第四十二條，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業在未實際交付給買受人占有之前的物業服務費應由房產開發商交納，實際交付后應由業主買受人交納。一般實踐中，物業服務費是以月為單位交納的，因此，實際生活中，一般是以購房者實際收房之次月開始交納物業管理服務費。另外，業主從開發商處接收房屋時起，業主就對房屋有實際占有、使用的權利，并享受物業服務企業的物業管理服務，至于業主由于某種原因未實際居住，則不影響物業公司收取物業服務費。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第三篇：什么是物業管理費

什么是物業管理費？

在國企工作的焦女士買下了一套新建小區的兩居室，焦女士在辦理入住手續時，被要求簽訂《物業管理公約》。焦女士仔細看了一遍公約內容，大部分是業主的責任和義務，特別是明確規定每月按1.8元／建筑平米交納物業管理費，焦女士長年住福利公房，不太明白物業管理費到底是怎么回事，并且買房時開發商也沒有說過住這個房子每月還要多負擔150元左右的管理費用。焦女士覺得原來單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業管理費呢?

首先應當明確一點，焦女士原來住的單位公房，雖然住戶不用交費，但是單位每年卻要投入大量補貼對房屋進行維修養護管理以及基本的衛生清潔、安全保衛等。這是計劃經濟下福利住房的典型表現形式，即企業代替職工承擔了住房費用支出。而焦女士買了商品房后，業主是分散的，對于公共部位公共區域以及共用設施設備的管理就沒有任何單位來無償承擔了，而住戶也不可能自行進行妥善管理，因此，需要委托專門的物業管理企業對居住小區實行統一的綜合管理，為全體業主提供服務，保障小區各項設施設備運轉正常，為居民創造一個良好的居住環境。而物業管理企業同其他經營性公司一樣，也是獨立核算、自負盈虧的經濟實體，也是以營利為目的的，物業管理企業收入的主要來源就是住戶的物業管理費，也就是說，物業管理是一種有償服務，業主一方面享受了優質服務，另一方面也要為此支付費用，這就是物業管理費的本意。

因此，準確地說物業管理費應叫物業管理服務費。它是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

第四篇：物業管理費測算

1、商業物業管理成本的主要由以下方面構成：

1)人工費用：包括工資總額及福利費。

2)環境衛生費：包括日常清潔外包費用、石材養護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯防費等。

4)綠化養護成本：室外廣場綠化養護費、綠植租擺費等。

5)公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。

6)公共能耗費用：包括照明系統、電梯系統、消防系統、安防系統、空調系統、給排水、新風系統、通風系統、中水系統、熱力系統能耗費及水費。

7)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業務招待、交通、郵電通訊、固定資產折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。

8)保險費。

9)不可預見費。

10)管理酬金。

11)稅金。

--------------------物業管理收費標準測算初探

摘要：物業管理收費標準測算是確定收費高低的關鍵，合理的收費標準測算對保證企業持續經營發展，業主自覺自愿交費將起到積極作用。而收費標準測算要考慮物業管理可能涉及的方方面面，力求全面、準確、合理。

物業管理收費標準是業主關注的熱點之一，關于物業管理收費標準的測算，筆者曾與同行交流，發現一些問題，是共性的，現提出來供大家參考。

一、管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費等 這項費用是指物業管理企業的人工費用，包括基本工資、社會保險和按規定提取的福利費、加班費及服裝費。

（一）定員的確定：根據所管物業的規模、檔次、業主的要求、管理的內容、管理目標確定崗位和人力資源配置。

（二）工資的確定：

1.按照不同的崗位設置和人力資源配置情況，參考所在地平均工資水平，設定不同的薪酬標準。采用這種辦法時，不同崗位人員統一采用同類企業、同檔次物業所采用的標準。然而，各企業的工資標準，都是企業的秘密，況且相同檔次的物業，不同的企業管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標專家參與某項目評標，曾有同一職位不同企業報價從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社會職工平均工資計算。

政府每年 3月公布上本省區域內職工平均工資，此數據具有權威性。但需注意在每年年底測算下費用預算時，此數據相差兩年，應加上調系數，采用歷年平均上漲幅度來調整。

3.按照物業管理行業社會職工平均工資計算，地方政府會公布行業社會職工平均工資。此數據應用于普通住宅小區計算偏高，用于高檔大廈測算則偏低，差異較大。

4.加班費的測算：社會平均工資已包含了加班費用。但是，物業管理行業加班數量遠遠大于其它行業，特別是在幾個長假中，既要確保假期服務保障工作的正常進行，又要借假期進行一些平時難以開展的工作，如重要設備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標準計算，日工資按月工資除以 20.92 天計算。

5.保險費用：規定企業標要求應為員工建立基本養老保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險和住房公積金（五險一金）。物業管理企業聘用了較多的外埠員工（包括外埠城鎮員工和農民工），有關外埠員工的保險建立與繳費標準政府有專門的規定。醫療保險繳費標準與進入成本標準是不一樣的，一部分進入福利費開支。

二、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用 1.歷史成本法：根據歷年成本開支情況，加上不可預見費（一般為 10%，這主要是設備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價格也在逐年提高）。

2.簡單測算法：按照設備或系統造價(投資)的 5% 6% 計算 , 公共設施維護費包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費用來計算。要增加一些系統的測試費、強檢費、進口零件費等。

三、物業管理區域清潔衛生費用

該項費用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運及消納、衛生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術品保潔費用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費用要特別說明。若區域內有經營性餐飲項目，相關區域清潔衛生費用要提高 30% ～ 50%。

四、物業管理區域綠化養護費用

包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補苗、景觀設計造型等費用。簡單算法是按同檔次物業綠化養護標準，確定一個養護單價，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時要考慮節日裝飾費用。

五、物業管理區域秩序維護費用

包括秩序維護系統委保費用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險等費用。

六、辦公費用

包括交通費、通訊費、低值易耗品、書報、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區文化、辦公用房租金、差旅費、會

議費、郵寄費、法律費、審計費、其他雜項等費用。

七、物業管理企業固定資產折舊

計提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業管理企業固定資產規模較小，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產折舊額 =（固定資產原值惠州業主論壇廈門業主論壇-未來海岸

福建省物價委員會關于印發

《福建省物業管理服務收費管理規定》的通知

一九九九年十二月四日 閩價［1999］房字443號

各市(地)物委(物價局)：

現將《福建省物業管理服務收費管理規定》印發給你們，請認真遵照執行，執行中有何問題，請逕報省物價委員會。

福建省物業管理服務收費管理規定

第一條 為加強我省物業管理服務收費的管理，規范收費行為，維護物業管理單位和物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《福建省價格管理條例》、《國務院批轉國家計委關于加強房地產價格調控加快住房建設意見的通知》(國發［1998］34號)等法律、法規和政策，制定本規定。

第二條 本規定適用于在本省范圍內實行物業管理服務的小區和樓宇的收費活動。本規定所稱的物業管理服務收費是指經工商行政管理機關登記注冊的物業管理單位，接受物業產權人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

第三條 各級政府價格主管部門(下稱價格部門)是物業管理服務收費的主管機關，價格部門應當加強對物業管理服務收費的監督和檢查。物業管理服務收費實行統一領導、分級管理。省價格部門負責制定全省統一的物業管理服務收費規定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊的物業管理單位的物業管理服務收費；各地價格部門負責管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊的物業管理單位的物業管理服務收費。

第四條 提供物業管理服務的物業管理單位可收取物業管理服務費，物業管理服務費包括綜合管理服務費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務費。

綜合管理服務費是指物業管理單位按約定為物業產權人、使用人提供公共性服務所收取的費用。

停車管理費是指物業管理單位對物業管理區內車輛停放提供管理服務所收取的費用。

房屋裝修垃圾清運費是指物業管理單位對物業管理區內的房屋裝修過程中產生的建筑垃圾提供清運服務所收取的費用。

特約專項服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人的委托，為其個別需要提供服務所收取的費用。

第五條 物業管理服務收費根據物業管理單位所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者自主定價。

綜合管理服務費、停車管理費實行政府定價；房屋裝修垃圾清運費實行政府指導價；特約專項服務費除價格部門另有規定外，實行經營者自主定價。

第六條 本規定所稱的公共性服務內容包括：

1.監督物業產權人、使用人按有關規定裝修、使用樓房，確保樓宇的安全使用；

2.公共環境衛生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、周圍道路、上下水管道、外墻清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運等；

3.水電供應、機電、消防設備、公共供排水系統以及其它公共設施的日常維修保養工作； 4.安全保衛和消防監督工作； 5.綠化管理維護工作； 6.公共場所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費、有線電視費、電話費和代收發報刊、信件等代辦性質的服務工作； 8.代表物業產權人、使用人協調解決日常生活中所涉及的公共事務； 9.其它管理服務項目。

第七條 綜合管理服務費實行分等級定價。綜合管理服務費的收費等級，由各市(地)價格部門按《福建省物業綜合管理服務費收費等級考評目錄》規定的考評項目、內容，結合當地實際，制定具體的收費等級考評辦法。

各收費等級的收費指導標準，由各市(地)價格部門根據既要合理補償物業管理成本費用，又要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以及按質論價的原則合理確定，并向社會公布。

同一城市范圍內有兩級以上價格部門的，其收費等級的考評辦法和收費指導標準應主動協調，保持同城一致。

第八條 各物業管理單位綜合管理服務費，在物業管理區業主管理委員會(以下簡稱“業主管委會”)成立前，由物業管理單位根據其實際提供的服務，對照物業綜合管理服務收費等級考評辦法和收費指導標準，自評收費等級和收費標準，向價格部門申報，價格部門對其進行考評確定收費等級和收費標準，對普通住宅小區的收費標準要從嚴核定；在物業管理區業主管委會成立后，由物業管理單位與業主管委會對照物業綜合管理服務費收費等級考評辦法和收費指導標準共同初評收費等級、協商具體的收費標準報價格部門核準。

在住宅區、高層商住樓(住宅樓)、別墅區、寫字樓和工業區內為商業用途的物業，可在該物業綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區、高層商住樓(住宅樓)、別墅區和工業區內辦公的(不包括工業廠房中生產管理辦公)，可在該物業綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過100%。

第九條 物業管理單位在申報物業管理服務收費時，應向價格部門提供工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、物業管理行政主管部門核發的《物業管理企業資質等級證書》及小區物業管理服務等方面的資料。

第十條 停車管理費和房屋裝修垃圾清運費的收費辦法由各市(地)價格部門制定。

第十一條 物業管理單位在不影響物業產權人、使用人利益的前提下，利用物業管理區域內屬于全體業主共有的場地、設備或物業管理經營用房開展經營活動的，其收益應用于物業管理服務費用開支。

第十二條 物業管理單位在物業管理過程中收取的水電周轉金和公共水電費分攤問題，按如下規定執行：

1.水電周轉金是在各個業主(住戶)所使用的水電費未收繳上來之前，物業管理單位預先向水電部門代繳納而墊支的費用。物業管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業管理單位時，應將水電周轉金如數移交。

水電周轉金實行政府指導價，由價格部門根據不同時期所需費用大小制定統一的標準和范圍，物業管理單位承接物業管理之前必須向價格部門申報收費標準，并按價格部門批準的收費標準和范圍收費。

2.公共水電費是小區、樓宇的消防和對講系統、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調、水泵等機電設備運行所發生的電費和其它公共用電、用水的費用開支。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務費中已包含公共水電費，物業管理單位不得再向物業產權人、使用人收取公共水電費；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區、寫字樓和工業區的綜合管理服務費中不含公共水電費，物業管理單位應每月向所有業主(住戶)公布上月使用公共水電的度數、單價和總額及分攤辦法。

公共水電費可由物業管理單位會同業主管委會確定具體分攤辦法，未成立業主管委會的公共水電費分攤辦法應按以下規定進行：

(1)對公共場所照明、消防和對講系統、衛生保潔和綠化等用水、用電費用，按戶或按房屋建筑面積合理分攤。

(2)電梯、中央空調電費由物業產權人、使用人按房屋的建筑面積合理分攤。(3)水泵用電按用水量為系數合理分攤。(4)變壓器損耗按業主用電量為系數合理分攤。

(5)備用電源(發電機)耗油量按物業產權人、使用人的用電量為系數合理分攤。

第十三條 物業管理單位代收代繳水費、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。否則按價格違法行為論處。

第十四條 綜合管理服務費由物業產權人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準)按月交納，物業管理單位不得違背物業產權人、使用人的意愿提前收費。未出售樓房的綜合管理服務費、公共水電費由房地產開發企業或包銷商承擔。

第十五條 經價格部門核定的或由物業管理單位與業主管委會以及物業產權人、使用人代表協商議定的收費項目和收費辦法應當在物業管理合同中明文規定。

第十六條 物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和收費標準及收費辦法應在醒目位置或收費地點公布。

物業管理單位應當定期(一般為6個月)向物業產權人、使用人公布物業管理服務費和代收代辦費的收支情況，公布物業管理和小區或樓宇的重大措施，接受業主管委會或物業產權人、使用人的監督。

第十七條 物業管理服務收費實行年審制度。物業管理服務收費年審有關規定另行下達。第十八條 物業管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向物業產權人、使用人提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。

第十九條 物業管理單位與物業產權人、使用人之間發生的價格糾紛，業主管委會應予調解，調解不成的，可由價格部門進行調處。

第二十條 物業管理單位已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向物業產權人、使用人重復征收如衛生費、治安費等其他性質和內容相同的費項。

第二十一條 未經價格部門批準或業主管委會同意，物業管理單位不得以任何名目向物業產權人、使用人收取本規定第四條規定以外的其他費用。

第二十二條 實行物業管理的物業產權人、使用人應當按價格部門核定的收費項目和標準向物業管理單位繳納物業管理服務費，不按規定繳納物業管理服務費的，物業管理單位有權按照物業管理委托合同的約定追償。

第二十三條 對違反本規定的行為，由價格部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》的有關規定予以處罰。

第二十四條 各市(地)價格部門可根據本規定制定實施細則，并報省價格部門備案。

第二十五條 本規定由省價格部門負責解釋。

第二十六條 本規定自2000年2月1日起執行。原《福建省物業管理服務收費暫行管理辦法》(閩價［1995］房字184號)同時廢止。

福建省物業綜合管理服務收費等級考評目錄

考評項目 考評內容

一、管理運作

1.有否專業物業管理機構和固定的辦公場所，實行綜合管理服務； 2.業主管理委員會組織機構是否健全；

3.物業管理單位與業主管理委員會或委托管理單位有否物業管理合同，管理單位與業主管理委員會責、權、利關系是否明確；

4.各項管理制度完善，制定業主公約及轄區管理各項公眾管理規章制度、辦法和物業管理單位內部崗位考核制度；

5.轄區內物業檔案資料齊全，管理完善； 6.有應用計算機等現代化管理手段，并進行科學管理。

二、環境衛生與綠化管理

1.有專業清潔衛生和綠化管理隊伍，管理制度落實； 2.轄區內環衛設施完好，并保持整體環境及環衛設施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區內道路)、電梯等的保潔工作； 4.垃圾清運情況以及及時清理化糞池，并定期殺蟲滅鼠，無鼠害、蟲害，確保轄區整潔； 5.工業或娛樂場所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環保標準，無有毒有害物質； 6.轄區內的公共綠地覆蓋率不低于25%；

7.轄區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當，花草樹木定期修剪，管理及養護制度完善，無人為破壞；

8.綠化管理設施、設備齊全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安專業隊伍，實行24小時保安巡視制度；

2.保安人員配備有統一制服、熟悉轄區情況，工作認真、文明執勤、言語規范； 3.安全監控、消防監控設施完備，各種消防設備、器材齊全，完好率達到98%以上； 4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴格的消防制度并抓好落實； 5.可能危及人身安全處有明顯標識和防范措施；

6.有暢通無阻的緊急疏散通道，其相關的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 7.無因管理單位責任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各種車輛行駛、停放有序，管理制度落實，無違章行駛、停放及管理單位責任造成車輛損壞或丟失現象；

四、房屋及其配套設施的管理和養護

1.房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻； 2.無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設施、設備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；

4.房屋及公用設施保持完好，公共樓梯、走道、天臺、大廳等無隨意堆放雜物和占用現象； 5.房屋完好率達97%以上，并堅持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時率達到98%以上，維修質量100%合格；

6.道路平坦通暢，停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好無損； 7.路燈、通道照明等公共照明設施完好，完好率達95%以上。

五、公用配套設備的日常管理和維護工作

1.配備專業工程技術人員，維修和運行人員均應持證上崗；

2.建立規范完善的配電運行制度和設備維修保養制度，并嚴格執行，實行24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；

3.配電設備、電梯和中央空調系統運行安全、正常，保養狀況良好，各種運行維護保養和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；

4.電梯、中央空調由專業隊伍維修保養，各種安全檢查審核證件齊全； 5.有應急備用發電機，可隨時啟動并有完善的管理和試運行制度； 6.建立用水、供水管理制度，積極協助業主安排合理的用水和節水計劃； 7.建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行，設備和管道系統狀況良好；

8.按規定定期清洗二次供水、蓄水設備，設備及周圍環境整潔，保證二次供水衛生達到標準，無二次污染；

9.供電、供水計量及收費嚴格執行有關部門的規定，無不合理計量和亂收費現象。

六、管理人員素質

1.物業管理單位的人員培訓有計劃、有考核、有記錄，制度落實；

2.物業管理單位主要負責人和業務人員要經過物業管理專業培訓，并取得相關技術證書； 3.管理和服務人員要佩帶明顯標志，遵守職業道德規范； 4.有建立完善的各類人員工作量和工作業績考核制度；

5.各類人員熟悉物業情況和本崗位責任制、考核目標，服務意識好，敬業精神強。

七、社區文化

1.有計劃、有人員、有制度地落實社區文化； 2.有落實社區文化的娛樂場所、設施和設備； 3.管理單位定期開展健康有益的宣傳和文體活動； 4.為業主開展多項便民服務，為業主提供方便； 5.積極協助街道、派出所、居委會開展各項工作。

八、經營服務及收費執行情況

1.多種經營效果好，有償服務項目多，收費公開合理，無違反規定亂收費； 2.按規定明碼標價，收費項目、收費標準和收費內容在經營場所或醒目位置公布； 3.未違背業主意愿收取與自身管理服務無關的費用，未擅自為其他部門代收費用；

4.嚴格執行規定的收費項目和收費標準，提供質價相稱的服務，無只收費不服務或多收費少服務行為； 5.物業管理單位費用支出合理，并定期向業主公開費用的收支情況，自覺接受業主監督； 6.業主的投訴率要在0.5%以下，處理率達95%以上，回訪率95%以上； 7.業主對管理服務單位評議滿意率達95%以上。

福建省物業綜合管理服務費收費等級表

收費等級 考評得分(滿分為100分)一 級 90分以上 二 級 80－89分 三 級 70－79分 四 級 60－69分

注：

1.物業綜合管理服務費收費等級考評各項目的具體評分標準及各收費等級物業綜合管理服務費收費指導標準，由各市(地)價格部門制定。

2.物業綜合管理服務費收費等級考評得分在60分以下的，不得收費。

第五篇：物業管理費包括哪些

物業管理費包括哪些，什么時候開始交物管費？

一、物業管理費包括哪些 物業管理費項目構成

(一)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等；

(二)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；

(三)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；

(四)購買或租賃必需的機械及器材的支出；

(五)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出；

(六)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；

(七)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；

(八)公共區域植花、種草及其養護費用；

(九)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用；

(十)聘請律師、會計師等專業人士的費用；

(十一)節日裝飾的費用；

(十二)管理者酬金；(十三)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用；

(十四)公共電視接收系統及維護費用；

(十五)其他為管理而發生的合理支出。

二、什么時候開始交物管費

在開發商發出收樓通知后，業主應該按時收樓。因為在商品房買賣合同中雙方已經約定了收樓時間，如不按時收樓則屬于違約。而且就算業主不按時收樓，該房屋因此而發生的費用、風險等也要業主自行承擔。

但有一點必須注意，物管費的收取應該按照業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期開始算起。如果到交樓日期后，開發商沒有書面通知業主收樓，業主因此延遲收樓的，不必繳納物管費。就算是有銷售人員口頭通知業主收樓，這也不符合流程，不能算作是開發商已經通知業主收樓。在收樓時，倘若業主發現樓盤有質量問題需要整改，整改過程中所需繳納的物管費應由開發商承擔，業主無需繳納物管費。因為這屬于開發商造成的，應由開發商承擔相應責任。