第一篇：09 物業管理費

物業管理費

章節導語：由于種種原因，物業費的收繳一直是一件很頭痛的事情，治理欠費，不僅要提高服務質量，加強溝通，提高服務的透明度，使住戶沒有拖欠的理由，而且我們的催費工作要早，要緊追不舍，留有催討證據（這是物業人不可缺少的法律意識的體現）。對大目標，要分化（分解）目標，少量多次，各個擊破。

靈活變通——商業大廈業主周轉不靈暫時交不上物業費怎么辦？

某大廈個別業主由于自己的資金周轉問題到了交費截止日交不上物業管理費，其經辦人員到管理處來說明，想拖延幾月。管理處有每月的收費指標，而且業主拖欠了要有滯納金的。因此管理處只能安慰業戶，并讓其出具一書面說明（沒有書面的到時可能翻臉不認）說明情況，并明確表示還款日期，而且管理處向業主解釋說大廈的物業費除少數的管理公司的傭金外，大多數費用是用來滿足大廈的運作的，你的拖延交費會使其他業主的權益受到影響，但物業愿先替你墊上這缺口，但你一定要按時還款。等到還款時再適當減免業主的滯納金，所以讓業主感到不按時交費不是給物業帶來了損失，而是給全體業主和整個大廈帶來了損失，而物業為了大家的利益又暫時的堵住這個缺口，讓其不但感激物業公司還覺得對不起大伙，目的就達到了。該公司不但補齊了所有費用，而且在后來從來沒有出現過拖延交費的現象。

我的讀后感想：______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

以退為進——業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。

為了解決這一問題，管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難（常言道：會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽，是填不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業正常運行的共識。

在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件（退一步進兩步，不退無以求進）。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。

點評：物業公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務無懈可擊。管理服務做到家了，才能封住對方拖欠費用的口實，贏得對方的理解和信任。在這個基礎上，主動交流加適當讓步，相信會感動“上帝”的。

我的讀后感想：______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

鍥而不舍——入伙未入住的業主欠交管理費怎么辦

深圳一知名的服裝公司在某廣場買有20套住宅，辦理了入伙手續，但一直沒有入住。他們按照規定交納了10個月的管理費后，就開始以種種借口進行拖欠。

在這家公司欠費之后，管理處屢次送單催交、電話催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無法核查、財務人員不在無人辦理、總經理不在無權審批等理由搪塞過去，15個月累計欠交管理費52583余元。

為了繞開中間環節，直接與對方的決策人對話，以加速問題的解決，同時加大追繳力度，為今后有可能發生的經濟法律糾紛保留與己有利的證明，管理處想出了一個新的辦法：給該公司的總經理發傳真（有道是閻王好見、小鬼難搪，要想解決問題，最好還是繞過中間環節，直接去找有權力解決問題的人），在傳真文件上列出對方的欠費情況，講清欠費對管理運作已經造成的不良影響，重申法規規定的欠費處罰辦法，敦請迅速結清所欠的全部費用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時說明這樣做既可減輕對方的

管理費開支又可給對方增加一筆收入（設身處地為債務人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務人被人追債所引起的不快）。

傳真發過去以后，仍舊杳無音訊。管理處就接二連三地發，而且措辭愈加嚴肅。直至發到第5次，有理有據的說明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于才使該公司為之所動，補交了全部欠費。

點評：追繳拖欠的管理費，一是要早動手，發生欠費就緊追不舍，否則越積越多，“久病難醫”；二是要多渠道，充分運用法規賦予我們的各種手段，不能見硬就回，久拖不決。這既是維護我們物業公司的利益，也是維護廣大業主的利益。

我的讀后感想：______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

拒繳物業管理費，業主被推上法庭

原告（物業公司）---被告以各種理由拒繳物業管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。

被告（某業主）---簽訂物業合同的是上海輕工浦東房地產物業管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費標準實際上并不存在，物價局備案的收費標準為每平方米2.63 元，現原告以每平方米2.7元計算缺乏依據。

法院---經審理查明，該小區業主委員會與上海輕工浦東房地產物業管理公司簽訂物業管理服務合同，約定物業管理費以每平方米2.7元計算。現原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產物業管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。業委會與物業公司簽訂的合同，對小區每一個業主有約束力。物業公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準，業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定，根據自治原則，被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用。

我的讀后感想：______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

沒有簽訂物管服務合同業主該不該支付物業管理費

案情介紹:

小區部分業主以A物業管理公司（以下簡稱A公司）沒有與業主或開發商簽訂物業管理合同為由拒絕支付物業管理費。

A公司認為自己是經原在該小區進行前期物業管理的B公司同意，接替B公司繼續物業管理服務的。雖然開發商未與其簽訂物業管理合同，后小區業主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業管理服務合同，但是在B公司撤走至C公司進小區前，A公司實際進行了物業管理服務，有權收取物業管理費和滯納金。

業主卻認為：開發商和業主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務與被服務的權利義務關系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據《上海市居住物業管理條例》第25條第2款規定，可以不支付物業管理費，請求法院駁回其起訴。

一審判決結果：

一審法院根據《上海市居住物業管理條例》第24條第1款和第54條第2款規定，判決業主支付物業管理費和滯納金。

業主不服上述判決，提起上訴。業主根據《上海市居住物業管理條例》第3條第4款規定“本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。” 18條第2款也強調物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當簽訂“物業管理服務合同”。就是說，進行物業管理服務必須簽訂合同。

且《合同法》第10條第2款也明文規定“法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。”因此A公司的行為屬無合同管理，或“自行提供服務”。認為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進行物業管理服務于法無據，對業主也不具有約束力。因此業主不付物業管理費和滯納金也于法有據。

案情分析：

本案的特殊性在于看似單純的物業管理糾紛，其實還包含了民法中的“無因管理”的法律關系。由于A公司是無合同管理，按照《條例》第25條第2款，業主“可以不支付”物業管理費也是有法律依據的。因此僅僅按照《條例》的有關規定判令業主支付管理費，依據不足。

但如果同時參照《民法通則》中的“無因管理”，本案就較容易解決了。《民法通則》第92條“沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失進行管理或服務的，有權要求受益人償付由此而支付的必要費用。”這里強調“參照”而不是“適用”，是由于本案與“無因管理”還是有一定的區別。

構成“無因管理”，在法律上應具備三個要件：

一是必須沒有法定的或者約定的義務，即管理人既沒有法律規定的義務，也沒有接受他人的委托；

二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應歸受益人所有；

三是必須有管理他人事務或服務于他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，100 且“無因管理”的管理人除了要求償還必要的費用外，不得向受益人索取報酬或者變相索取報酬。

二審判決：

二審法院正是考慮到A公司實際進行了管理，根據等價有償的原則，同時《條例》中的“可以不支付”而不是“應當不支付”，又使二審法院能在“可以”二字上找到了依據，最終判令業主支付物業管理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應當說是合理的。

我的讀后感想：______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

預收物業管理費是否合理

案情介紹: 汪先生近日在辦理入住手續時，遇到了一件很不舒心的事：開發商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業管理費，否則不給辦理入住手續。

汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業管理費？二是這家由開發商指定的物業管理公司，是開發商為這個項目專門新設立的，此前沒有任何的物業服務經驗和業績，而物業管理不同于商品買賣，是一種延續性的服務，一次性交納一年的物業管理費，意味著至少在一年內，自己對這家物業管理公司的服務無論滿意與否，都沒有任何制約力了。

案情分析：

汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：

一、應該先接收房屋，還是先交物業管理費？

購房人與開發商簽約購房，雙方之間是一種買賣關系，而購房人與物業管理公司之間是一種委托服務的關系，這種委托關系成立的前提是：購房人已經取得了所購買的標的物（房產），已成為業主。如果購房人在房產交接時，因各種原因退房（如工程質量、面積誤差等），那么與物業管理公司之間也就不存在委托服務的必要了。

開發商提出購房人以交納物業管理費作為房屋交付的前提，實質上是對房屋的交付增加了附設條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據《合同法》的規定，合同只有在當事人協商一致的條件下，方可以變更，開發商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關系理應是先接收房產，再交納物業管理費。

二、物業管理公司要求預付物業管理費合理嗎？

考慮到物業管理公司的正常運轉，預收一定的物業管理費還是合理的，現行的有關法規，也是允許物業管理公司預收費用的。但是這種預收應當有一定的限度，從物業管理費的構成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業管理公司一次性、長時間預收各項物業費用就不合理了，對此，北京市小區辦《關于禁止一次性收取多年物業管理費的通知》中專門規定，物業管理公司“不得一次性預收多年的物業管理費。”

我的讀后感想：______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

物業收費

物業管理收費、收租難是一個公開的秘密，在直管公房、系統房和售后公房小區這一現象尤其突出。據了解，一些小區有半數以上的人欠費、欠租，個別小區甚至只有30％的收繳率，嚴重影響了物業管理的正常進行。

由于物業管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業管理費、房租，不僅侵害了物業公司的權益，同時也侵害了同小區其他業主的利益。怎樣解決這一問題，物業公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關，與業主搞好關系；有的給按時繳費的業主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業公司管理著八十多萬平方米的物業，其中不乏系統房、售后公房，其物業管理費、房租收繳率連續三年達到95％以上。他們的秘訣主要是提高物業管理服務質量，對惡意“抗繳”的業主、住戶，通過打官司追討。去年，他們對歷史老賬進行了一次徹底清算，對有能力繳費、繳租卻故意欠繳的，進行了集中訴訟，全年打了65個欠費官司，標的額42萬元，除兩起待判外，物業公司全部勝訴。其中，對拒不執行法院判決的，要求法院對其實施強制執行。

我的讀后感想：______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

法院封家電全家住賓館

不繳費的業主，并非因為家庭經濟狀況差。家住長寧的某業主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業管理費、水電費一年多。去年8月，長寧法院判決生效后，他依然拒不執行。法院上門執行，封了其家中的空調、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據規定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區所有業主均按時繳費，物業管理費的收繳率達到100%。物業公司感動之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執法如山”。

案件回顧

原告（物業公司）---業主以電費價格高為由，拒絕繳納電費；水費也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業管理費。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業主繳納物業管理費12319 元、電費7071 元、水費1215 元，并繳納所欠物業管理費的滯納金。

被告（某業主）---對拖欠的物業管理費時間及對原告提供的電費、水費實用數均無異議，承認物業公司也催討過。不繳納物業管理費、電費、水費的原因是原告收費不規范，收取的電費、水費超過國家規定的收費標準。另外，前期物業管理階段，收費標準未經物價局核準，物業公司無權主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。

法院---經審理查明，原告接受開發商的委托，從事前期物業管理，物業管理費每月每平方米建筑面積2.70 元；業委會成立后，雙方約定仍按區物價局核定的這一收費標準收繳。因此被告以原告收費不規范而拒付物業管理費的理由不能成立。關于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業管理費及水、電費，被告也承認原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。判決被告繳納物業管理費、物業管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。

我的讀后感想：______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

欠租2000 元被拘一整天

百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業管理人員常說的一句話。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。法院只好強制執行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業公司，要求物業公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規定該戶主依然被拘留24小時。

一人吃官司，眾人繳費忙。該小區另外6戶欠費的業主、住戶，都迅速繳納了所欠費用，小區的物業管理費、房租收繳率達到了100%。

案件回顧

原告（物業公司）---接受開發商委托管理寶山某小區，并代收房租。被告入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據兩張為證）催要，結果被告仍不繳納所欠房租。

被告（某戶主）---未答辯。

法院判決---經審理查明，寶山區國權北路某小區某號某室的房屋產權人為上海市輕工房地產總公司。該公司委托原告對該房屋進行管理并收繳房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之間的租賃關系合法，有效，應受法律保護。被告作為房屋的承租人應當按時繳納租金，延期支付租金的應當支付違約金，原告要求的違約金低于依法應得到的數額，可予支持。被告于判決生效之日起10日內支付所欠房租、滯納金及訴訟費。

公告見報端 欠款送上門

法院判決生效后，某業主置之不理，依舊不繳納所欠物業管理費。法院只好在某報上刊出公告，把業主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內把錢送到法院，結果該業主立刻把錢送來。

我的讀后感想：______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

第二篇：什么是物業管理費

什么是物業管理費？

在國企工作的焦女士買下了一套新建小區的兩居室，焦女士在辦理入住手續時，被要求簽訂《物業管理公約》。焦女士仔細看了一遍公約內容，大部分是業主的責任和義務，特別是明確規定每月按1.8元／建筑平米交納物業管理費，焦女士長年住福利公房，不太明白物業管理費到底是怎么回事，并且買房時開發商也沒有說過住這個房子每月還要多負擔150元左右的管理費用。焦女士覺得原來單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業管理費呢?

首先應當明確一點，焦女士原來住的單位公房，雖然住戶不用交費，但是單位每年卻要投入大量補貼對房屋進行維修養護管理以及基本的衛生清潔、安全保衛等。這是計劃經濟下福利住房的典型表現形式，即企業代替職工承擔了住房費用支出。而焦女士買了商品房后，業主是分散的，對于公共部位公共區域以及共用設施設備的管理就沒有任何單位來無償承擔了，而住戶也不可能自行進行妥善管理，因此，需要委托專門的物業管理企業對居住小區實行統一的綜合管理，為全體業主提供服務，保障小區各項設施設備運轉正常，為居民創造一個良好的居住環境。而物業管理企業同其他經營性公司一樣，也是獨立核算、自負盈虧的經濟實體，也是以營利為目的的，物業管理企業收入的主要來源就是住戶的物業管理費，也就是說，物業管理是一種有償服務，業主一方面享受了優質服務，另一方面也要為此支付費用，這就是物業管理費的本意。

因此，準確地說物業管理費應叫物業管理服務費。它是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

第三篇：物業管理費測算

1、商業物業管理成本的主要由以下方面構成：

1)人工費用：包括工資總額及福利費。

2)環境衛生費：包括日常清潔外包費用、石材養護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯防費等。

4)綠化養護成本：室外廣場綠化養護費、綠植租擺費等。

5)公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。

6)公共能耗費用：包括照明系統、電梯系統、消防系統、安防系統、空調系統、給排水、新風系統、通風系統、中水系統、熱力系統能耗費及水費。

7)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業務招待、交通、郵電通訊、固定資產折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。

8)保險費。

9)不可預見費。

10)管理酬金。

11)稅金。

--------------------物業管理收費標準測算初探

摘要：物業管理收費標準測算是確定收費高低的關鍵，合理的收費標準測算對保證企業持續經營發展，業主自覺自愿交費將起到積極作用。而收費標準測算要考慮物業管理可能涉及的方方面面，力求全面、準確、合理。

物業管理收費標準是業主關注的熱點之一，關于物業管理收費標準的測算，筆者曾與同行交流，發現一些問題，是共性的，現提出來供大家參考。

一、管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費等 這項費用是指物業管理企業的人工費用，包括基本工資、社會保險和按規定提取的福利費、加班費及服裝費。

（一）定員的確定：根據所管物業的規模、檔次、業主的要求、管理的內容、管理目標確定崗位和人力資源配置。

（二）工資的確定：

1.按照不同的崗位設置和人力資源配置情況，參考所在地平均工資水平，設定不同的薪酬標準。采用這種辦法時，不同崗位人員統一采用同類企業、同檔次物業所采用的標準。然而，各企業的工資標準，都是企業的秘密，況且相同檔次的物業，不同的企業管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標專家參與某項目評標，曾有同一職位不同企業報價從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社會職工平均工資計算。

政府每年 3月公布上本省區域內職工平均工資，此數據具有權威性。但需注意在每年年底測算下費用預算時，此數據相差兩年，應加上調系數，采用歷年平均上漲幅度來調整。

3.按照物業管理行業社會職工平均工資計算，地方政府會公布行業社會職工平均工資。此數據應用于普通住宅小區計算偏高，用于高檔大廈測算則偏低，差異較大。

4.加班費的測算：社會平均工資已包含了加班費用。但是，物業管理行業加班數量遠遠大于其它行業，特別是在幾個長假中，既要確保假期服務保障工作的正常進行，又要借假期進行一些平時難以開展的工作，如重要設備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標準計算，日工資按月工資除以 20.92 天計算。

5.保險費用：規定企業標要求應為員工建立基本養老保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險和住房公積金（五險一金）。物業管理企業聘用了較多的外埠員工（包括外埠城鎮員工和農民工），有關外埠員工的保險建立與繳費標準政府有專門的規定。醫療保險繳費標準與進入成本標準是不一樣的，一部分進入福利費開支。

二、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用 1.歷史成本法：根據歷年成本開支情況，加上不可預見費（一般為 10%，這主要是設備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價格也在逐年提高）。

2.簡單測算法：按照設備或系統造價(投資)的 5% 6% 計算 , 公共設施維護費包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費用來計算。要增加一些系統的測試費、強檢費、進口零件費等。

三、物業管理區域清潔衛生費用

該項費用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運及消納、衛生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術品保潔費用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費用要特別說明。若區域內有經營性餐飲項目，相關區域清潔衛生費用要提高 30% ～ 50%。

四、物業管理區域綠化養護費用

包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補苗、景觀設計造型等費用。簡單算法是按同檔次物業綠化養護標準，確定一個養護單價，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時要考慮節日裝飾費用。

五、物業管理區域秩序維護費用

包括秩序維護系統委保費用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險等費用。

六、辦公費用

包括交通費、通訊費、低值易耗品、書報、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區文化、辦公用房租金、差旅費、會

議費、郵寄費、法律費、審計費、其他雜項等費用。

七、物業管理企業固定資產折舊

計提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業管理企業固定資產規模較小，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產折舊額 =（固定資產原值惠州業主論壇廈門業主論壇-未來海岸

福建省物價委員會關于印發

《福建省物業管理服務收費管理規定》的通知

一九九九年十二月四日 閩價［1999］房字443號

各市(地)物委(物價局)：

現將《福建省物業管理服務收費管理規定》印發給你們，請認真遵照執行，執行中有何問題，請逕報省物價委員會。

福建省物業管理服務收費管理規定

第一條 為加強我省物業管理服務收費的管理，規范收費行為，維護物業管理單位和物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《福建省價格管理條例》、《國務院批轉國家計委關于加強房地產價格調控加快住房建設意見的通知》(國發［1998］34號)等法律、法規和政策，制定本規定。

第二條 本規定適用于在本省范圍內實行物業管理服務的小區和樓宇的收費活動。本規定所稱的物業管理服務收費是指經工商行政管理機關登記注冊的物業管理單位，接受物業產權人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

第三條 各級政府價格主管部門(下稱價格部門)是物業管理服務收費的主管機關，價格部門應當加強對物業管理服務收費的監督和檢查。物業管理服務收費實行統一領導、分級管理。省價格部門負責制定全省統一的物業管理服務收費規定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊的物業管理單位的物業管理服務收費；各地價格部門負責管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊的物業管理單位的物業管理服務收費。

第四條 提供物業管理服務的物業管理單位可收取物業管理服務費，物業管理服務費包括綜合管理服務費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務費。

綜合管理服務費是指物業管理單位按約定為物業產權人、使用人提供公共性服務所收取的費用。

停車管理費是指物業管理單位對物業管理區內車輛停放提供管理服務所收取的費用。

房屋裝修垃圾清運費是指物業管理單位對物業管理區內的房屋裝修過程中產生的建筑垃圾提供清運服務所收取的費用。

特約專項服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人的委托，為其個別需要提供服務所收取的費用。

第五條 物業管理服務收費根據物業管理單位所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者自主定價。

綜合管理服務費、停車管理費實行政府定價；房屋裝修垃圾清運費實行政府指導價；特約專項服務費除價格部門另有規定外，實行經營者自主定價。

第六條 本規定所稱的公共性服務內容包括：

1.監督物業產權人、使用人按有關規定裝修、使用樓房，確保樓宇的安全使用；

2.公共環境衛生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、周圍道路、上下水管道、外墻清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運等；

3.水電供應、機電、消防設備、公共供排水系統以及其它公共設施的日常維修保養工作； 4.安全保衛和消防監督工作； 5.綠化管理維護工作； 6.公共場所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費、有線電視費、電話費和代收發報刊、信件等代辦性質的服務工作； 8.代表物業產權人、使用人協調解決日常生活中所涉及的公共事務； 9.其它管理服務項目。

第七條 綜合管理服務費實行分等級定價。綜合管理服務費的收費等級，由各市(地)價格部門按《福建省物業綜合管理服務費收費等級考評目錄》規定的考評項目、內容，結合當地實際，制定具體的收費等級考評辦法。

各收費等級的收費指導標準，由各市(地)價格部門根據既要合理補償物業管理成本費用，又要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以及按質論價的原則合理確定，并向社會公布。

同一城市范圍內有兩級以上價格部門的，其收費等級的考評辦法和收費指導標準應主動協調，保持同城一致。

第八條 各物業管理單位綜合管理服務費，在物業管理區業主管理委員會(以下簡稱“業主管委會”)成立前，由物業管理單位根據其實際提供的服務，對照物業綜合管理服務收費等級考評辦法和收費指導標準，自評收費等級和收費標準，向價格部門申報，價格部門對其進行考評確定收費等級和收費標準，對普通住宅小區的收費標準要從嚴核定；在物業管理區業主管委會成立后，由物業管理單位與業主管委會對照物業綜合管理服務費收費等級考評辦法和收費指導標準共同初評收費等級、協商具體的收費標準報價格部門核準。

在住宅區、高層商住樓(住宅樓)、別墅區、寫字樓和工業區內為商業用途的物業，可在該物業綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區、高層商住樓(住宅樓)、別墅區和工業區內辦公的(不包括工業廠房中生產管理辦公)，可在該物業綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過100%。

第九條 物業管理單位在申報物業管理服務收費時，應向價格部門提供工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、物業管理行政主管部門核發的《物業管理企業資質等級證書》及小區物業管理服務等方面的資料。

第十條 停車管理費和房屋裝修垃圾清運費的收費辦法由各市(地)價格部門制定。

第十一條 物業管理單位在不影響物業產權人、使用人利益的前提下，利用物業管理區域內屬于全體業主共有的場地、設備或物業管理經營用房開展經營活動的，其收益應用于物業管理服務費用開支。

第十二條 物業管理單位在物業管理過程中收取的水電周轉金和公共水電費分攤問題，按如下規定執行：

1.水電周轉金是在各個業主(住戶)所使用的水電費未收繳上來之前，物業管理單位預先向水電部門代繳納而墊支的費用。物業管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業管理單位時，應將水電周轉金如數移交。

水電周轉金實行政府指導價，由價格部門根據不同時期所需費用大小制定統一的標準和范圍，物業管理單位承接物業管理之前必須向價格部門申報收費標準，并按價格部門批準的收費標準和范圍收費。

2.公共水電費是小區、樓宇的消防和對講系統、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調、水泵等機電設備運行所發生的電費和其它公共用電、用水的費用開支。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務費中已包含公共水電費，物業管理單位不得再向物業產權人、使用人收取公共水電費；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區、寫字樓和工業區的綜合管理服務費中不含公共水電費，物業管理單位應每月向所有業主(住戶)公布上月使用公共水電的度數、單價和總額及分攤辦法。

公共水電費可由物業管理單位會同業主管委會確定具體分攤辦法，未成立業主管委會的公共水電費分攤辦法應按以下規定進行：

(1)對公共場所照明、消防和對講系統、衛生保潔和綠化等用水、用電費用，按戶或按房屋建筑面積合理分攤。

(2)電梯、中央空調電費由物業產權人、使用人按房屋的建筑面積合理分攤。(3)水泵用電按用水量為系數合理分攤。(4)變壓器損耗按業主用電量為系數合理分攤。

(5)備用電源(發電機)耗油量按物業產權人、使用人的用電量為系數合理分攤。

第十三條 物業管理單位代收代繳水費、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。否則按價格違法行為論處。

第十四條 綜合管理服務費由物業產權人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準)按月交納，物業管理單位不得違背物業產權人、使用人的意愿提前收費。未出售樓房的綜合管理服務費、公共水電費由房地產開發企業或包銷商承擔。

第十五條 經價格部門核定的或由物業管理單位與業主管委會以及物業產權人、使用人代表協商議定的收費項目和收費辦法應當在物業管理合同中明文規定。

第十六條 物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和收費標準及收費辦法應在醒目位置或收費地點公布。

物業管理單位應當定期(一般為6個月)向物業產權人、使用人公布物業管理服務費和代收代辦費的收支情況，公布物業管理和小區或樓宇的重大措施，接受業主管委會或物業產權人、使用人的監督。

第十七條 物業管理服務收費實行年審制度。物業管理服務收費年審有關規定另行下達。第十八條 物業管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向物業產權人、使用人提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。

第十九條 物業管理單位與物業產權人、使用人之間發生的價格糾紛，業主管委會應予調解，調解不成的，可由價格部門進行調處。

第二十條 物業管理單位已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向物業產權人、使用人重復征收如衛生費、治安費等其他性質和內容相同的費項。

第二十一條 未經價格部門批準或業主管委會同意，物業管理單位不得以任何名目向物業產權人、使用人收取本規定第四條規定以外的其他費用。

第二十二條 實行物業管理的物業產權人、使用人應當按價格部門核定的收費項目和標準向物業管理單位繳納物業管理服務費，不按規定繳納物業管理服務費的，物業管理單位有權按照物業管理委托合同的約定追償。

第二十三條 對違反本規定的行為，由價格部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》的有關規定予以處罰。

第二十四條 各市(地)價格部門可根據本規定制定實施細則，并報省價格部門備案。

第二十五條 本規定由省價格部門負責解釋。

第二十六條 本規定自2000年2月1日起執行。原《福建省物業管理服務收費暫行管理辦法》(閩價［1995］房字184號)同時廢止。

福建省物業綜合管理服務收費等級考評目錄

考評項目 考評內容

一、管理運作

1.有否專業物業管理機構和固定的辦公場所，實行綜合管理服務； 2.業主管理委員會組織機構是否健全；

3.物業管理單位與業主管理委員會或委托管理單位有否物業管理合同，管理單位與業主管理委員會責、權、利關系是否明確；

4.各項管理制度完善，制定業主公約及轄區管理各項公眾管理規章制度、辦法和物業管理單位內部崗位考核制度；

5.轄區內物業檔案資料齊全，管理完善； 6.有應用計算機等現代化管理手段，并進行科學管理。

二、環境衛生與綠化管理

1.有專業清潔衛生和綠化管理隊伍，管理制度落實； 2.轄區內環衛設施完好，并保持整體環境及環衛設施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區內道路)、電梯等的保潔工作； 4.垃圾清運情況以及及時清理化糞池，并定期殺蟲滅鼠，無鼠害、蟲害，確保轄區整潔； 5.工業或娛樂場所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環保標準，無有毒有害物質； 6.轄區內的公共綠地覆蓋率不低于25%；

7.轄區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當，花草樹木定期修剪，管理及養護制度完善，無人為破壞；

8.綠化管理設施、設備齊全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安專業隊伍，實行24小時保安巡視制度；

2.保安人員配備有統一制服、熟悉轄區情況，工作認真、文明執勤、言語規范； 3.安全監控、消防監控設施完備，各種消防設備、器材齊全，完好率達到98%以上； 4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴格的消防制度并抓好落實； 5.可能危及人身安全處有明顯標識和防范措施；

6.有暢通無阻的緊急疏散通道，其相關的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 7.無因管理單位責任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各種車輛行駛、停放有序，管理制度落實，無違章行駛、停放及管理單位責任造成車輛損壞或丟失現象；

四、房屋及其配套設施的管理和養護

1.房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻； 2.無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設施、設備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；

4.房屋及公用設施保持完好，公共樓梯、走道、天臺、大廳等無隨意堆放雜物和占用現象； 5.房屋完好率達97%以上，并堅持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時率達到98%以上，維修質量100%合格；

6.道路平坦通暢，停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好無損； 7.路燈、通道照明等公共照明設施完好，完好率達95%以上。

五、公用配套設備的日常管理和維護工作

1.配備專業工程技術人員，維修和運行人員均應持證上崗；

2.建立規范完善的配電運行制度和設備維修保養制度，并嚴格執行，實行24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；

3.配電設備、電梯和中央空調系統運行安全、正常，保養狀況良好，各種運行維護保養和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；

4.電梯、中央空調由專業隊伍維修保養，各種安全檢查審核證件齊全； 5.有應急備用發電機，可隨時啟動并有完善的管理和試運行制度； 6.建立用水、供水管理制度，積極協助業主安排合理的用水和節水計劃； 7.建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行，設備和管道系統狀況良好；

8.按規定定期清洗二次供水、蓄水設備，設備及周圍環境整潔，保證二次供水衛生達到標準，無二次污染；

9.供電、供水計量及收費嚴格執行有關部門的規定，無不合理計量和亂收費現象。

六、管理人員素質

1.物業管理單位的人員培訓有計劃、有考核、有記錄，制度落實；

2.物業管理單位主要負責人和業務人員要經過物業管理專業培訓，并取得相關技術證書； 3.管理和服務人員要佩帶明顯標志，遵守職業道德規范； 4.有建立完善的各類人員工作量和工作業績考核制度；

5.各類人員熟悉物業情況和本崗位責任制、考核目標，服務意識好，敬業精神強。

七、社區文化

1.有計劃、有人員、有制度地落實社區文化； 2.有落實社區文化的娛樂場所、設施和設備； 3.管理單位定期開展健康有益的宣傳和文體活動； 4.為業主開展多項便民服務，為業主提供方便； 5.積極協助街道、派出所、居委會開展各項工作。

八、經營服務及收費執行情況

1.多種經營效果好，有償服務項目多，收費公開合理，無違反規定亂收費； 2.按規定明碼標價，收費項目、收費標準和收費內容在經營場所或醒目位置公布； 3.未違背業主意愿收取與自身管理服務無關的費用，未擅自為其他部門代收費用；

4.嚴格執行規定的收費項目和收費標準，提供質價相稱的服務，無只收費不服務或多收費少服務行為； 5.物業管理單位費用支出合理，并定期向業主公開費用的收支情況，自覺接受業主監督； 6.業主的投訴率要在0.5%以下，處理率達95%以上，回訪率95%以上； 7.業主對管理服務單位評議滿意率達95%以上。

福建省物業綜合管理服務費收費等級表

收費等級 考評得分(滿分為100分)一 級 90分以上 二 級 80－89分 三 級 70－79分 四 級 60－69分

注：

1.物業綜合管理服務費收費等級考評各項目的具體評分標準及各收費等級物業綜合管理服務費收費指導標準，由各市(地)價格部門制定。

2.物業綜合管理服務費收費等級考評得分在60分以下的，不得收費。

第四篇：物業管理費包括哪些

物業管理費包括哪些，什么時候開始交物管費？

一、物業管理費包括哪些 物業管理費項目構成

(一)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等；

(二)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；

(三)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；

(四)購買或租賃必需的機械及器材的支出；

(五)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出；

(六)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；

(七)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；

(八)公共區域植花、種草及其養護費用；

(九)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用；

(十)聘請律師、會計師等專業人士的費用；

(十一)節日裝飾的費用；

(十二)管理者酬金；(十三)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用；

(十四)公共電視接收系統及維護費用；

(十五)其他為管理而發生的合理支出。

二、什么時候開始交物管費

在開發商發出收樓通知后，業主應該按時收樓。因為在商品房買賣合同中雙方已經約定了收樓時間，如不按時收樓則屬于違約。而且就算業主不按時收樓，該房屋因此而發生的費用、風險等也要業主自行承擔。

但有一點必須注意，物管費的收取應該按照業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期開始算起。如果到交樓日期后，開發商沒有書面通知業主收樓，業主因此延遲收樓的，不必繳納物管費。就算是有銷售人員口頭通知業主收樓，這也不符合流程，不能算作是開發商已經通知業主收樓。在收樓時，倘若業主發現樓盤有質量問題需要整改，整改過程中所需繳納的物管費應由開發商承擔，業主無需繳納物管費。因為這屬于開發商造成的，應由開發商承擔相應責任。

第五篇：物業管理費幾個催款方式

物業管理費幾個催款方式

幾個物業催款方式:

1、利用春節將至機會，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達業主并致以物業管理方的新年問候。此做法符合當地習俗、自然流暢，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內容包括：“某物業管理公司某服務中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內容”，落款除單位外，還應有服務中心經理簽名。“送禮”活動要求管理人員共同參加，并要與業主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開。

2、按照中國人過年的習慣，過完十五年方結束。故農歷十五以后，再次以物業管理公司服務中心名義向全體業主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張服務中心致業主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業主主動按時繳納管理費等等。同時，服務中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動，主題圍繞“物業管理服務的涵義和內容”以及“繳納管理費是業主應盡的義務”等內容進行。

3、“溫馨提示”預定繳納時間截止后５日內，在小區公告欄以公告方式鳴謝，對繳納管理費業主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉向“繳納管理費是業主應盡的義務，不交管理費是侵犯其他業主的合法權益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業主限期主動繳納管理費，此階段約為7－１0天。

4、敦促期結束后，開始實施連續催交行動。選擇一統一行動時間，以每三天或每四天發一款的頻率，將事先設計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業主。為強化效果、增加壓力，管理費催交通知書的顏色應由淺變深，口吻、內容也應逐步趨于強硬。自第六款開始，要求業主簽收，并計收滯納金，此階段是催交工作最為艱苦的時期。

5、催款通知書全部發出，業主逾期仍然未交管理費，則服務中心公開向業主發出“告部分業主書”，對未交管理費業主進行譴責并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促，將每棟欠費業主名單及金額在樓層公告欄公告。同時，加強“管理費與業主義務”以及相關法規知識等的宣傳。

6、經過以上二個月左右的工作，業主欠交管理費的面一般會縮減到業主總數的１０％以內。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業主、拒交到底的少數業主，應采用聯合業主委員會共同做工作，采用行政仲裁或尋求司法解決等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。

7、物業管理是一個系統工作，催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時，物業管理方應會同建設單位應召開各種形式的座談會、聯席會，通報各項工作進展、征求業主意見、互動交流，以解決拒交管理費問題為突破口，貼近業主、明辨是非，充分協調各方關系，實質性地推動業主和建設單位矛盾和問題的解決。建設單位也應以此為契機，展開大規模的公關活動，切實樹立誠信負責的良好企業形象，徹底扭轉被動局面，爭取物業遺留問題的全面妥善解。

物業催款方法及技巧

1．收費工作首先要有自信心，包括兩方面：一是我們收費人員自已要有自信心，堅信一定能把錢收回來，讓自己的士氣能占上風。二是團隊的自信，當一名成員收費受阻時，其他收費成員和同事要給予鼓勵，幫助獻計獻策。

2．制造收費氛圍。讓員工在工作崗位上與收物業費聯系起來，比如：秩序維護員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費業主，就可以提醒業主該交物業費了，讓業主時時感受到服務中心收費的氣氛，隨著時間的推移，讓不交費的業主感覺很難為情。

3．加強收費培訓工作。每天收費成員一起開總結會，遇到的疑難問題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應對措施。

4．建立“直通車”、“無障礙通道”，對于收費工作受阻的問題，物業職責之內力所能及，在第一時間給業主解決，速度要快、效率要高。

5．杜絕拖沓思想。包括兩方面：一是不要讓業主拖沓，例如：有些業主以過幾天就交物業費為由來

推拖，此時一定緊追業主不放，甚至一天打兩三個電話，并與業主約定交費時間，在此期間，要不斷地與業主溝通，讓業主沒有退步的空間。不要輕易相信業主會如期來交物業費，收費人員一定要有主動意識。二是物業解決問題不要拖沓。例如：有些業主承諾解決某某問題就交費，此時服務中心就要馬上跟蹤解決，若拖延時間，過一天或一夜，業主都有可能會變卦，再發起第二次進攻就難很多。

6．對無理由拒交費、對物業態度特好的業主，不要輕易上當。如業主向你訴苦，我們也要向業主訴苦，一定要堅定收費的立場。若有需要，可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費。

7．對于聯系不上的業主，要想方設法獲取業主的聯系方式。比如，看本小區有無該業主的同事、朋友、關系好的鄰居，想方設法從他們手中得到該業主的聯系方式，如有需要，可以找到他單位“登門拜訪”。

8．明確分工，對癥下藥。對于收費過程中的問題，要分類對待，專業分工；收費時間緊迫，解決問題要量化，到底多長時間能夠解決問題。收費核心成員對這些問題有必要一戶一戶的核查。

9．對遺留問題要敢于面對和解決，有問題暴露是好事，積壓時間越長，越不好解決。自己解決不了的不要積壓，一定要第一時間向直接上級反映，爭取盡快解決。

10．注意與關鍵客戶的溝通，有些欠費業主在業主中影響較大，可以采取“疏導”方式溝通，與部分業主心目中的“核心人物”保持良好溝通，對其他一部分業主會起到積極的影響。

11．做好宣傳引導工作。一些業主會通過網絡或其它方式不斷制造對物業負面影響的言論；此時，則我方要采取主動，通過宣傳欄、網絡等途徑引導業主理解支持物業工作，積極交費。

12．收費工作要“心到、做到、嘴到”，收費成員保持積極主動的態度和方式去收取物業費。分享些收費方法與技巧

1、經理助理（尤其是客戶主管）要親自上門收費。筆者服務中心收費小組分成幾部分：一部分是以客戶主管牽頭，客戶助理為組員，此小組占整個收費工作的三分之一；第二組以經理牽頭，所有經理助理是組員，解決一些客戶助理無法完成的疑難問題；第三部分，以經理為主，處理往年欠費的遺留問題。

2、在催費時，先發催費函，然后給業主發律師函，第三輪發“律師函后函”，“律師函后函”上懇請業主將不交費的原因和家中存在的問題在“律師函后函”上寫明，返回服務中心，服務中心將盡力解決，服務中心本著與業主真誠相處的原則，最好與業主以友好、解決問題的態度和方式與業主溝通協調問題。發律師函后，筆者有15%的業主能交物業費。

3、服務中心對收費成員在收費過程中遇到的問題進行匯總分類，每天經理助理都要開“碰頭”會，不斷調整收費策略，在收費較好的高峰時，預測會有低谷的出現，提前對收費策略制定預防措施。

4、打仗要靠司令部，服務中心經理和經理助理相當于收費工作的“司令部”，對整個收費工作要作好全面指揮。

5、收費“司令部”核心成員每天要分析收費進展狀況；同時，特別關注客戶助理等收費小組成員的心態，對連續幾天收費排名靠后的成員，了解其原因：是主觀倦怠，還是需要服務中心的支持；經理助理要主動對下屬給予關心，保持溝通。

6、每3天就要給客戶助理開會，大家共同探討收費措施。

7、離年底越近，催收時間越緊迫。與業主比較有效、節省時間的溝通方式是通過文字交流，服務中心制定統一的“收費答客問”，對業主反映比較共性的問題編寫成頁，遇到業主提出疑問，為避免糾纏，可以給他一份，以提高收費人員與其溝通的效率；同時避免收費人員中了業主的“圈套”。

8、與業主是一個長期相處溝通的過程，在收取物業費的同時，要及時為業主解決問題，不能只收費，不解決問題；要逐漸建立物業在業主心目中好的口碑，為明年更好地收費奠定基礎，埋下伏筆。