第一篇：物業管理費包括哪些方面？

許昌佳潔物業管理有限公司

物業管理費包括哪些方面？

（１）、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（２）、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（如：小區公共電費、、水費、燈炮燈座的更換、維護維修需使用的沙、水泥、管子、電線、易耗品等等。）

（３）、物業管理區域清潔衛生費用；（如：消毒藥品、工具、水費、易耗品等等）

（４）、物業管理區域綠化養護費用；（如：補栽花草、殺蟲藥品、修枝剪葉、抗旱保苗水費、工具、易耗品等等）

（５）、物業管理區域秩序維護費用；（如：小區道路的規劃制作費、車輛停放的規劃制作費、秩序維護員服裝、武器、對講機等等）（６）、物業管理企業辦公費用；

（７）、物業管理企業固定資產折舊；

（８）、小區各項文娛活動費用；（如：活動布置經費、交通費、禮品費及其它開支）

（９）、經業主同意的其它費用；

（10）、合理利潤（按國家規定最低標準執行）、法定稅費、管理費；

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

許

昌佳潔物業管理有限公司

物業管理與服務的內容是什么？

物業管理作為一項多功能，全方位的管理服務工作，涉及的服務內容相當廣泛，概括起來主要有三個方面：

1、物業的維護與保養

（１）、建筑物管理（房屋建筑進行定期的保養和計劃性維修，使之保持良好的使用狀態，延長其使用年限）。

（２）、設備管理（供水、供電、天然氣、公共照明、電梯、通訊等）。（３）、設施的管理（道路、路燈、供水設施、供電管網、排水管道、二次加壓設施、生活污水處理設施、園區景觀設施等）。

2、物業的專項管理

（１）、治安管理（區域范圍內的安全防范，外來人員詢問登記，夜間巡邏，公共秩序的維護）。

（２）、清潔管理（區域范圍內的垃圾、各種廢棄物、污水、雨水等進行定時定點的清除）。

（３）、綠化管理（區域范圍內的各種花草樹木的剪枝修葉、鋤草消殺，灌溉排澇等）。

（４）、消防管理（建立兼職消防隊伍，配備消防器械，并對消防設備設施進行管理）。

（５）、車輛交通管理（車輛的停放、通道的清理、車輛進出小區發卡管理，保持轄區內交通道路的暢通）。

（６）、突發事件的處理（電梯困人的應急預案、停電和電力故障應急預案、盜竊匪警應急預案）。

（７）、社區文化建設（節日文藝聯歡會、各種趣味比賽、旅游等）。

3、特色服務

（１）、特約服務

（２）、便民服務

第二篇：物業管理費包括哪些

物業管理費包括哪些，什么時候開始交物管費？

一、物業管理費包括哪些 物業管理費項目構成

(一)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等；

(二)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；

(三)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；

(四)購買或租賃必需的機械及器材的支出；

(五)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出；

(六)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；

(七)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；

(八)公共區域植花、種草及其養護費用；

(九)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用；

(十)聘請律師、會計師等專業人士的費用；

(十一)節日裝飾的費用；

(十二)管理者酬金；(十三)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用；

(十四)公共電視接收系統及維護費用；

(十五)其他為管理而發生的合理支出。

二、什么時候開始交物管費

在開發商發出收樓通知后，業主應該按時收樓。因為在商品房買賣合同中雙方已經約定了收樓時間，如不按時收樓則屬于違約。而且就算業主不按時收樓，該房屋因此而發生的費用、風險等也要業主自行承擔。

但有一點必須注意，物管費的收取應該按照業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期開始算起。如果到交樓日期后，開發商沒有書面通知業主收樓，業主因此延遲收樓的，不必繳納物管費。就算是有銷售人員口頭通知業主收樓，這也不符合流程，不能算作是開發商已經通知業主收樓。在收樓時，倘若業主發現樓盤有質量問題需要整改，整改過程中所需繳納的物管費應由開發商承擔，業主無需繳納物管費。因為這屬于開發商造成的，應由開發商承擔相應責任。

第三篇：什么是物業管理費

什么是物業管理費？

在國企工作的焦女士買下了一套新建小區的兩居室，焦女士在辦理入住手續時，被要求簽訂《物業管理公約》。焦女士仔細看了一遍公約內容，大部分是業主的責任和義務，特別是明確規定每月按1.8元／建筑平米交納物業管理費，焦女士長年住福利公房，不太明白物業管理費到底是怎么回事，并且買房時開發商也沒有說過住這個房子每月還要多負擔150元左右的管理費用。焦女士覺得原來單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業管理費呢?

首先應當明確一點，焦女士原來住的單位公房，雖然住戶不用交費，但是單位每年卻要投入大量補貼對房屋進行維修養護管理以及基本的衛生清潔、安全保衛等。這是計劃經濟下福利住房的典型表現形式，即企業代替職工承擔了住房費用支出。而焦女士買了商品房后，業主是分散的，對于公共部位公共區域以及共用設施設備的管理就沒有任何單位來無償承擔了，而住戶也不可能自行進行妥善管理，因此，需要委托專門的物業管理企業對居住小區實行統一的綜合管理，為全體業主提供服務，保障小區各項設施設備運轉正常，為居民創造一個良好的居住環境。而物業管理企業同其他經營性公司一樣，也是獨立核算、自負盈虧的經濟實體，也是以營利為目的的，物業管理企業收入的主要來源就是住戶的物業管理費，也就是說，物業管理是一種有償服務，業主一方面享受了優質服務，另一方面也要為此支付費用，這就是物業管理費的本意。

因此，準確地說物業管理費應叫物業管理服務費。它是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

第四篇：物業管理費測算

1、商業物業管理成本的主要由以下方面構成：

1)人工費用：包括工資總額及福利費。

2)環境衛生費：包括日常清潔外包費用、石材養護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯防費等。

4)綠化養護成本：室外廣場綠化養護費、綠植租擺費等。

5)公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。

6)公共能耗費用：包括照明系統、電梯系統、消防系統、安防系統、空調系統、給排水、新風系統、通風系統、中水系統、熱力系統能耗費及水費。

7)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業務招待、交通、郵電通訊、固定資產折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。

8)保險費。

9)不可預見費。

10)管理酬金。

11)稅金。

--------------------物業管理收費標準測算初探

摘要：物業管理收費標準測算是確定收費高低的關鍵，合理的收費標準測算對保證企業持續經營發展，業主自覺自愿交費將起到積極作用。而收費標準測算要考慮物業管理可能涉及的方方面面，力求全面、準確、合理。

物業管理收費標準是業主關注的熱點之一，關于物業管理收費標準的測算，筆者曾與同行交流，發現一些問題，是共性的，現提出來供大家參考。

一、管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費等 這項費用是指物業管理企業的人工費用，包括基本工資、社會保險和按規定提取的福利費、加班費及服裝費。

（一）定員的確定：根據所管物業的規模、檔次、業主的要求、管理的內容、管理目標確定崗位和人力資源配置。

（二）工資的確定：

1.按照不同的崗位設置和人力資源配置情況，參考所在地平均工資水平，設定不同的薪酬標準。采用這種辦法時，不同崗位人員統一采用同類企業、同檔次物業所采用的標準。然而，各企業的工資標準，都是企業的秘密，況且相同檔次的物業，不同的企業管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標專家參與某項目評標，曾有同一職位不同企業報價從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社會職工平均工資計算。

政府每年 3月公布上本省區域內職工平均工資，此數據具有權威性。但需注意在每年年底測算下費用預算時，此數據相差兩年，應加上調系數，采用歷年平均上漲幅度來調整。

3.按照物業管理行業社會職工平均工資計算，地方政府會公布行業社會職工平均工資。此數據應用于普通住宅小區計算偏高，用于高檔大廈測算則偏低，差異較大。

4.加班費的測算：社會平均工資已包含了加班費用。但是，物業管理行業加班數量遠遠大于其它行業，特別是在幾個長假中，既要確保假期服務保障工作的正常進行，又要借假期進行一些平時難以開展的工作，如重要設備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標準計算，日工資按月工資除以 20.92 天計算。

5.保險費用：規定企業標要求應為員工建立基本養老保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險和住房公積金（五險一金）。物業管理企業聘用了較多的外埠員工（包括外埠城鎮員工和農民工），有關外埠員工的保險建立與繳費標準政府有專門的規定。醫療保險繳費標準與進入成本標準是不一樣的，一部分進入福利費開支。

二、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用 1.歷史成本法：根據歷年成本開支情況，加上不可預見費（一般為 10%，這主要是設備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價格也在逐年提高）。

2.簡單測算法：按照設備或系統造價(投資)的 5% 6% 計算 , 公共設施維護費包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費用來計算。要增加一些系統的測試費、強檢費、進口零件費等。

三、物業管理區域清潔衛生費用

該項費用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運及消納、衛生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術品保潔費用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費用要特別說明。若區域內有經營性餐飲項目，相關區域清潔衛生費用要提高 30% ～ 50%。

四、物業管理區域綠化養護費用

包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補苗、景觀設計造型等費用。簡單算法是按同檔次物業綠化養護標準，確定一個養護單價，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時要考慮節日裝飾費用。

五、物業管理區域秩序維護費用

包括秩序維護系統委保費用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險等費用。

六、辦公費用

包括交通費、通訊費、低值易耗品、書報、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區文化、辦公用房租金、差旅費、會

議費、郵寄費、法律費、審計費、其他雜項等費用。

七、物業管理企業固定資產折舊

計提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業管理企業固定資產規模較小，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產折舊額 =（固定資產原值惠州業主論壇廈門業主論壇-未來海岸

福建省物價委員會關于印發

《福建省物業管理服務收費管理規定》的通知

一九九九年十二月四日 閩價［1999］房字443號

各市(地)物委(物價局)：

現將《福建省物業管理服務收費管理規定》印發給你們，請認真遵照執行，執行中有何問題，請逕報省物價委員會。

福建省物業管理服務收費管理規定

第一條 為加強我省物業管理服務收費的管理，規范收費行為，維護物業管理單位和物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《福建省價格管理條例》、《國務院批轉國家計委關于加強房地產價格調控加快住房建設意見的通知》(國發［1998］34號)等法律、法規和政策，制定本規定。

第二條 本規定適用于在本省范圍內實行物業管理服務的小區和樓宇的收費活動。本規定所稱的物業管理服務收費是指經工商行政管理機關登記注冊的物業管理單位，接受物業產權人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

第三條 各級政府價格主管部門(下稱價格部門)是物業管理服務收費的主管機關，價格部門應當加強對物業管理服務收費的監督和檢查。物業管理服務收費實行統一領導、分級管理。省價格部門負責制定全省統一的物業管理服務收費規定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊的物業管理單位的物業管理服務收費；各地價格部門負責管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊的物業管理單位的物業管理服務收費。

第四條 提供物業管理服務的物業管理單位可收取物業管理服務費，物業管理服務費包括綜合管理服務費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務費。

綜合管理服務費是指物業管理單位按約定為物業產權人、使用人提供公共性服務所收取的費用。

停車管理費是指物業管理單位對物業管理區內車輛停放提供管理服務所收取的費用。

房屋裝修垃圾清運費是指物業管理單位對物業管理區內的房屋裝修過程中產生的建筑垃圾提供清運服務所收取的費用。

特約專項服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人的委托，為其個別需要提供服務所收取的費用。

第五條 物業管理服務收費根據物業管理單位所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者自主定價。

綜合管理服務費、停車管理費實行政府定價；房屋裝修垃圾清運費實行政府指導價；特約專項服務費除價格部門另有規定外，實行經營者自主定價。

第六條 本規定所稱的公共性服務內容包括：

1.監督物業產權人、使用人按有關規定裝修、使用樓房，確保樓宇的安全使用；

2.公共環境衛生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、周圍道路、上下水管道、外墻清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運等；

3.水電供應、機電、消防設備、公共供排水系統以及其它公共設施的日常維修保養工作； 4.安全保衛和消防監督工作； 5.綠化管理維護工作； 6.公共場所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費、有線電視費、電話費和代收發報刊、信件等代辦性質的服務工作； 8.代表物業產權人、使用人協調解決日常生活中所涉及的公共事務； 9.其它管理服務項目。

第七條 綜合管理服務費實行分等級定價。綜合管理服務費的收費等級，由各市(地)價格部門按《福建省物業綜合管理服務費收費等級考評目錄》規定的考評項目、內容，結合當地實際，制定具體的收費等級考評辦法。

各收費等級的收費指導標準，由各市(地)價格部門根據既要合理補償物業管理成本費用，又要考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力，以及按質論價的原則合理確定，并向社會公布。

同一城市范圍內有兩級以上價格部門的，其收費等級的考評辦法和收費指導標準應主動協調，保持同城一致。

第八條 各物業管理單位綜合管理服務費，在物業管理區業主管理委員會(以下簡稱“業主管委會”)成立前，由物業管理單位根據其實際提供的服務，對照物業綜合管理服務收費等級考評辦法和收費指導標準，自評收費等級和收費標準，向價格部門申報，價格部門對其進行考評確定收費等級和收費標準，對普通住宅小區的收費標準要從嚴核定；在物業管理區業主管委會成立后，由物業管理單位與業主管委會對照物業綜合管理服務費收費等級考評辦法和收費指導標準共同初評收費等級、協商具體的收費標準報價格部門核準。

在住宅區、高層商住樓(住宅樓)、別墅區、寫字樓和工業區內為商業用途的物業，可在該物業綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區、高層商住樓(住宅樓)、別墅區和工業區內辦公的(不包括工業廠房中生產管理辦公)，可在該物業綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過100%。

第九條 物業管理單位在申報物業管理服務收費時，應向價格部門提供工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、物業管理行政主管部門核發的《物業管理企業資質等級證書》及小區物業管理服務等方面的資料。

第十條 停車管理費和房屋裝修垃圾清運費的收費辦法由各市(地)價格部門制定。

第十一條 物業管理單位在不影響物業產權人、使用人利益的前提下，利用物業管理區域內屬于全體業主共有的場地、設備或物業管理經營用房開展經營活動的，其收益應用于物業管理服務費用開支。

第十二條 物業管理單位在物業管理過程中收取的水電周轉金和公共水電費分攤問題，按如下規定執行：

1.水電周轉金是在各個業主(住戶)所使用的水電費未收繳上來之前，物業管理單位預先向水電部門代繳納而墊支的費用。物業管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業管理單位時，應將水電周轉金如數移交。

水電周轉金實行政府指導價，由價格部門根據不同時期所需費用大小制定統一的標準和范圍，物業管理單位承接物業管理之前必須向價格部門申報收費標準，并按價格部門批準的收費標準和范圍收費。

2.公共水電費是小區、樓宇的消防和對講系統、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調、水泵等機電設備運行所發生的電費和其它公共用電、用水的費用開支。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務費中已包含公共水電費，物業管理單位不得再向物業產權人、使用人收取公共水電費；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區、寫字樓和工業區的綜合管理服務費中不含公共水電費，物業管理單位應每月向所有業主(住戶)公布上月使用公共水電的度數、單價和總額及分攤辦法。

公共水電費可由物業管理單位會同業主管委會確定具體分攤辦法，未成立業主管委會的公共水電費分攤辦法應按以下規定進行：

(1)對公共場所照明、消防和對講系統、衛生保潔和綠化等用水、用電費用，按戶或按房屋建筑面積合理分攤。

(2)電梯、中央空調電費由物業產權人、使用人按房屋的建筑面積合理分攤。(3)水泵用電按用水量為系數合理分攤。(4)變壓器損耗按業主用電量為系數合理分攤。

(5)備用電源(發電機)耗油量按物業產權人、使用人的用電量為系數合理分攤。

第十三條 物業管理單位代收代繳水費、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。否則按價格違法行為論處。

第十四條 綜合管理服務費由物業產權人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準)按月交納，物業管理單位不得違背物業產權人、使用人的意愿提前收費。未出售樓房的綜合管理服務費、公共水電費由房地產開發企業或包銷商承擔。

第十五條 經價格部門核定的或由物業管理單位與業主管委會以及物業產權人、使用人代表協商議定的收費項目和收費辦法應當在物業管理合同中明文規定。

第十六條 物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和收費標準及收費辦法應在醒目位置或收費地點公布。

物業管理單位應當定期(一般為6個月)向物業產權人、使用人公布物業管理服務費和代收代辦費的收支情況，公布物業管理和小區或樓宇的重大措施，接受業主管委會或物業產權人、使用人的監督。

第十七條 物業管理服務收費實行年審制度。物業管理服務收費年審有關規定另行下達。第十八條 物業管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向物業產權人、使用人提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。

第十九條 物業管理單位與物業產權人、使用人之間發生的價格糾紛，業主管委會應予調解，調解不成的，可由價格部門進行調處。

第二十條 物業管理單位已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向物業產權人、使用人重復征收如衛生費、治安費等其他性質和內容相同的費項。

第二十一條 未經價格部門批準或業主管委會同意，物業管理單位不得以任何名目向物業產權人、使用人收取本規定第四條規定以外的其他費用。

第二十二條 實行物業管理的物業產權人、使用人應當按價格部門核定的收費項目和標準向物業管理單位繳納物業管理服務費，不按規定繳納物業管理服務費的，物業管理單位有權按照物業管理委托合同的約定追償。

第二十三條 對違反本規定的行為，由價格部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》的有關規定予以處罰。

第二十四條 各市(地)價格部門可根據本規定制定實施細則，并報省價格部門備案。

第二十五條 本規定由省價格部門負責解釋。

第二十六條 本規定自2000年2月1日起執行。原《福建省物業管理服務收費暫行管理辦法》(閩價［1995］房字184號)同時廢止。

福建省物業綜合管理服務收費等級考評目錄

考評項目 考評內容

一、管理運作

1.有否專業物業管理機構和固定的辦公場所，實行綜合管理服務； 2.業主管理委員會組織機構是否健全；

3.物業管理單位與業主管理委員會或委托管理單位有否物業管理合同，管理單位與業主管理委員會責、權、利關系是否明確；

4.各項管理制度完善，制定業主公約及轄區管理各項公眾管理規章制度、辦法和物業管理單位內部崗位考核制度；

5.轄區內物業檔案資料齊全，管理完善； 6.有應用計算機等現代化管理手段，并進行科學管理。

二、環境衛生與綠化管理

1.有專業清潔衛生和綠化管理隊伍，管理制度落實； 2.轄區內環衛設施完好，并保持整體環境及環衛設施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區內道路)、電梯等的保潔工作； 4.垃圾清運情況以及及時清理化糞池，并定期殺蟲滅鼠，無鼠害、蟲害，確保轄區整潔； 5.工業或娛樂場所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環保標準，無有毒有害物質； 6.轄區內的公共綠地覆蓋率不低于25%；

7.轄區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當，花草樹木定期修剪，管理及養護制度完善，無人為破壞；

8.綠化管理設施、設備齊全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安專業隊伍，實行24小時保安巡視制度；

2.保安人員配備有統一制服、熟悉轄區情況，工作認真、文明執勤、言語規范； 3.安全監控、消防監控設施完備，各種消防設備、器材齊全，完好率達到98%以上； 4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴格的消防制度并抓好落實； 5.可能危及人身安全處有明顯標識和防范措施；

6.有暢通無阻的緊急疏散通道，其相關的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 7.無因管理單位責任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各種車輛行駛、停放有序，管理制度落實，無違章行駛、停放及管理單位責任造成車輛損壞或丟失現象；

四、房屋及其配套設施的管理和養護

1.房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻； 2.無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設施、設備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；

4.房屋及公用設施保持完好，公共樓梯、走道、天臺、大廳等無隨意堆放雜物和占用現象； 5.房屋完好率達97%以上，并堅持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時率達到98%以上，維修質量100%合格；

6.道路平坦通暢，停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好無損； 7.路燈、通道照明等公共照明設施完好，完好率達95%以上。

五、公用配套設備的日常管理和維護工作

1.配備專業工程技術人員，維修和運行人員均應持證上崗；

2.建立規范完善的配電運行制度和設備維修保養制度，并嚴格執行，實行24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；

3.配電設備、電梯和中央空調系統運行安全、正常，保養狀況良好，各種運行維護保養和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；

4.電梯、中央空調由專業隊伍維修保養，各種安全檢查審核證件齊全； 5.有應急備用發電機，可隨時啟動并有完善的管理和試運行制度； 6.建立用水、供水管理制度，積極協助業主安排合理的用水和節水計劃； 7.建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行，設備和管道系統狀況良好；

8.按規定定期清洗二次供水、蓄水設備，設備及周圍環境整潔，保證二次供水衛生達到標準，無二次污染；

9.供電、供水計量及收費嚴格執行有關部門的規定，無不合理計量和亂收費現象。

六、管理人員素質

1.物業管理單位的人員培訓有計劃、有考核、有記錄，制度落實；

2.物業管理單位主要負責人和業務人員要經過物業管理專業培訓，并取得相關技術證書； 3.管理和服務人員要佩帶明顯標志，遵守職業道德規范； 4.有建立完善的各類人員工作量和工作業績考核制度；

5.各類人員熟悉物業情況和本崗位責任制、考核目標，服務意識好，敬業精神強。

七、社區文化

1.有計劃、有人員、有制度地落實社區文化； 2.有落實社區文化的娛樂場所、設施和設備； 3.管理單位定期開展健康有益的宣傳和文體活動； 4.為業主開展多項便民服務，為業主提供方便； 5.積極協助街道、派出所、居委會開展各項工作。

八、經營服務及收費執行情況

1.多種經營效果好，有償服務項目多，收費公開合理，無違反規定亂收費； 2.按規定明碼標價，收費項目、收費標準和收費內容在經營場所或醒目位置公布； 3.未違背業主意愿收取與自身管理服務無關的費用，未擅自為其他部門代收費用；

4.嚴格執行規定的收費項目和收費標準，提供質價相稱的服務，無只收費不服務或多收費少服務行為； 5.物業管理單位費用支出合理，并定期向業主公開費用的收支情況，自覺接受業主監督； 6.業主的投訴率要在0.5%以下，處理率達95%以上，回訪率95%以上； 7.業主對管理服務單位評議滿意率達95%以上。

福建省物業綜合管理服務費收費等級表

收費等級 考評得分(滿分為100分)一 級 90分以上 二 級 80－89分 三 級 70－79分 四 級 60－69分

注：

1.物業綜合管理服務費收費等級考評各項目的具體評分標準及各收費等級物業綜合管理服務費收費指導標準，由各市(地)價格部門制定。

2.物業綜合管理服務費收費等級考評得分在60分以下的，不得收費。

第五篇：物業管理費幾個催款方式

物業管理費幾個催款方式

幾個物業催款方式:

1、利用春節將至機會，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達業主并致以物業管理方的新年問候。此做法符合當地習俗、自然流暢，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內容包括：“某物業管理公司某服務中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內容”，落款除單位外，還應有服務中心經理簽名。“送禮”活動要求管理人員共同參加，并要與業主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開。

2、按照中國人過年的習慣，過完十五年方結束。故農歷十五以后，再次以物業管理公司服務中心名義向全體業主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張服務中心致業主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業主主動按時繳納管理費等等。同時，服務中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動，主題圍繞“物業管理服務的涵義和內容”以及“繳納管理費是業主應盡的義務”等內容進行。

3、“溫馨提示”預定繳納時間截止后５日內，在小區公告欄以公告方式鳴謝，對繳納管理費業主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉向“繳納管理費是業主應盡的義務，不交管理費是侵犯其他業主的合法權益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業主限期主動繳納管理費，此階段約為7－１0天。

4、敦促期結束后，開始實施連續催交行動。選擇一統一行動時間，以每三天或每四天發一款的頻率，將事先設計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業主。為強化效果、增加壓力，管理費催交通知書的顏色應由淺變深，口吻、內容也應逐步趨于強硬。自第六款開始，要求業主簽收，并計收滯納金，此階段是催交工作最為艱苦的時期。

5、催款通知書全部發出，業主逾期仍然未交管理費，則服務中心公開向業主發出“告部分業主書”，對未交管理費業主進行譴責并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促，將每棟欠費業主名單及金額在樓層公告欄公告。同時，加強“管理費與業主義務”以及相關法規知識等的宣傳。

6、經過以上二個月左右的工作，業主欠交管理費的面一般會縮減到業主總數的１０％以內。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業主、拒交到底的少數業主，應采用聯合業主委員會共同做工作，采用行政仲裁或尋求司法解決等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。

7、物業管理是一個系統工作，催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時，物業管理方應會同建設單位應召開各種形式的座談會、聯席會，通報各項工作進展、征求業主意見、互動交流，以解決拒交管理費問題為突破口，貼近業主、明辨是非，充分協調各方關系，實質性地推動業主和建設單位矛盾和問題的解決。建設單位也應以此為契機，展開大規模的公關活動，切實樹立誠信負責的良好企業形象，徹底扭轉被動局面，爭取物業遺留問題的全面妥善解。

物業催款方法及技巧

1．收費工作首先要有自信心，包括兩方面：一是我們收費人員自已要有自信心，堅信一定能把錢收回來，讓自己的士氣能占上風。二是團隊的自信，當一名成員收費受阻時，其他收費成員和同事要給予鼓勵，幫助獻計獻策。

2．制造收費氛圍。讓員工在工作崗位上與收物業費聯系起來，比如：秩序維護員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費業主，就可以提醒業主該交物業費了，讓業主時時感受到服務中心收費的氣氛，隨著時間的推移，讓不交費的業主感覺很難為情。

3．加強收費培訓工作。每天收費成員一起開總結會，遇到的疑難問題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應對措施。

4．建立“直通車”、“無障礙通道”，對于收費工作受阻的問題，物業職責之內力所能及，在第一時間給業主解決，速度要快、效率要高。

5．杜絕拖沓思想。包括兩方面：一是不要讓業主拖沓，例如：有些業主以過幾天就交物業費為由來

推拖，此時一定緊追業主不放，甚至一天打兩三個電話，并與業主約定交費時間，在此期間，要不斷地與業主溝通，讓業主沒有退步的空間。不要輕易相信業主會如期來交物業費，收費人員一定要有主動意識。二是物業解決問題不要拖沓。例如：有些業主承諾解決某某問題就交費，此時服務中心就要馬上跟蹤解決，若拖延時間，過一天或一夜，業主都有可能會變卦，再發起第二次進攻就難很多。

6．對無理由拒交費、對物業態度特好的業主，不要輕易上當。如業主向你訴苦，我們也要向業主訴苦，一定要堅定收費的立場。若有需要，可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費。

7．對于聯系不上的業主，要想方設法獲取業主的聯系方式。比如，看本小區有無該業主的同事、朋友、關系好的鄰居，想方設法從他們手中得到該業主的聯系方式，如有需要，可以找到他單位“登門拜訪”。

8．明確分工，對癥下藥。對于收費過程中的問題，要分類對待，專業分工；收費時間緊迫，解決問題要量化，到底多長時間能夠解決問題。收費核心成員對這些問題有必要一戶一戶的核查。

9．對遺留問題要敢于面對和解決，有問題暴露是好事，積壓時間越長，越不好解決。自己解決不了的不要積壓，一定要第一時間向直接上級反映，爭取盡快解決。

10．注意與關鍵客戶的溝通，有些欠費業主在業主中影響較大，可以采取“疏導”方式溝通，與部分業主心目中的“核心人物”保持良好溝通，對其他一部分業主會起到積極的影響。

11．做好宣傳引導工作。一些業主會通過網絡或其它方式不斷制造對物業負面影響的言論；此時，則我方要采取主動，通過宣傳欄、網絡等途徑引導業主理解支持物業工作，積極交費。

12．收費工作要“心到、做到、嘴到”，收費成員保持積極主動的態度和方式去收取物業費。分享些收費方法與技巧

1、經理助理（尤其是客戶主管）要親自上門收費。筆者服務中心收費小組分成幾部分：一部分是以客戶主管牽頭，客戶助理為組員，此小組占整個收費工作的三分之一；第二組以經理牽頭，所有經理助理是組員，解決一些客戶助理無法完成的疑難問題；第三部分，以經理為主，處理往年欠費的遺留問題。

2、在催費時，先發催費函，然后給業主發律師函，第三輪發“律師函后函”，“律師函后函”上懇請業主將不交費的原因和家中存在的問題在“律師函后函”上寫明，返回服務中心，服務中心將盡力解決，服務中心本著與業主真誠相處的原則，最好與業主以友好、解決問題的態度和方式與業主溝通協調問題。發律師函后，筆者有15%的業主能交物業費。

3、服務中心對收費成員在收費過程中遇到的問題進行匯總分類，每天經理助理都要開“碰頭”會，不斷調整收費策略，在收費較好的高峰時，預測會有低谷的出現，提前對收費策略制定預防措施。

4、打仗要靠司令部，服務中心經理和經理助理相當于收費工作的“司令部”，對整個收費工作要作好全面指揮。

5、收費“司令部”核心成員每天要分析收費進展狀況；同時，特別關注客戶助理等收費小組成員的心態，對連續幾天收費排名靠后的成員，了解其原因：是主觀倦怠，還是需要服務中心的支持；經理助理要主動對下屬給予關心，保持溝通。

6、每3天就要給客戶助理開會，大家共同探討收費措施。

7、離年底越近，催收時間越緊迫。與業主比較有效、節省時間的溝通方式是通過文字交流，服務中心制定統一的“收費答客問”，對業主反映比較共性的問題編寫成頁，遇到業主提出疑問，為避免糾纏，可以給他一份，以提高收費人員與其溝通的效率；同時避免收費人員中了業主的“圈套”。

8、與業主是一個長期相處溝通的過程，在收取物業費的同時，要及時為業主解決問題，不能只收費，不解決問題；要逐漸建立物業在業主心目中好的口碑，為明年更好地收費奠定基礎，埋下伏筆。