第一篇：5.房子沒(méi)入住交不交物業(yè)管理費(fèi)

房子沒(méi)入住交不交物業(yè)管理費(fèi)？

問(wèn)：業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費(fèi)究竟要不要交？

答：這一問(wèn)題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問(wèn)題。

房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際操作中，買賣雙方往往以入住交接作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。商品房買賣合同對(duì)房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開(kāi)發(fā)商要在房屋交付時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；所購(gòu)商品房為住宅的，開(kāi)發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。既然房屋已經(jīng)交付，無(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)繳納，因?yàn)闊o(wú)論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。

專家建議消費(fèi)者在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)注意幾點(diǎn)：

要認(rèn)真和善于行使自己的權(quán)利。在開(kāi)發(fā)商不能提供相關(guān)文件又通知您辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)依據(jù)合同約定堅(jiān)決拒絕接收，不要稀里糊涂收了房子。另外，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題做一下分析，看出現(xiàn)的問(wèn)題是否能夠構(gòu)成拒絕驗(yàn)收的理由，比如墻面、地面裝修有問(wèn)題，衛(wèi)生潔具不符合原定標(biāo)準(zhǔn)等，雖然也屬于問(wèn)題，但一般不會(huì)構(gòu)成拒絕驗(yàn)收的依據(jù)。對(duì)這樣的問(wèn)題，不妨在開(kāi)發(fā)商提出賠償方案或改進(jìn)措施后，先辦理入住手續(xù)，再敦促開(kāi)發(fā)商落實(shí)，以免耽誤自己使用房子。

交接過(guò)程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，一定要書(shū)面記錄下來(lái)。如果決定拒絕接收，則要書(shū)面說(shuō)明拒絕接收的理由。如果接收但有問(wèn)題需要解決，則應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商將處理意見(jiàn)形成書(shū)面文字，以備今后有據(jù)可查。上述所有的書(shū)面內(nèi)容，原則上都應(yīng)該是一式兩份，雙方要簽字或蓋章，避免開(kāi)發(fā)商內(nèi)部發(fā)生人事變動(dòng)后，接任者拒絕承認(rèn)前任的承諾。

第二篇：購(gòu)房者何時(shí)開(kāi)始交物業(yè)管理費(fèi)？

購(gòu)房者何時(shí)開(kāi)始交物業(yè)管理費(fèi)？

案例：陳先生于今年2月在海珠區(qū)購(gòu)買了一套新商品房，合同約定9月30日前交樓，在9月交樓前陳先生收到了《收樓通知書(shū)》，但《收樓通知書(shū)》注明“由合同約定交樓日期起收取管理費(fèi)”。對(duì)此項(xiàng)陳先生不太認(rèn)同，因?yàn)楫?dāng)時(shí)簽合同時(shí)根本沒(méi)有這一條款，只在補(bǔ)充協(xié)議列有：如因買受人提供聯(lián)系地址不詳實(shí)或發(fā)生變更造成出賣人未能寄出《收樓通知書(shū)》，則視為買受人已驗(yàn)收、交付使用。《商品房買賣合同》中明確出賣人必須如期交樓，但根本沒(méi)有要求業(yè)主在約定交樓日期起具體期限內(nèi)必須收樓，并開(kāi)始繳交物業(yè)管理費(fèi)，而且直至現(xiàn)在陳先生也沒(méi)有簽署過(guò)《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，所以陳先生認(rèn)為這屬于“霸王條款”理應(yīng)拒絕。陳先生提出質(zhì)疑：難道12月收樓，前兩個(gè)月的管理費(fèi)都要補(bǔ)交嗎？究竟物業(yè)管理費(fèi)是否應(yīng)從辦理收樓手續(xù)后，業(yè)主與物業(yè)管理處簽署《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》才開(kāi)始繳交？

另外，該小區(qū)配有直飲水設(shè)備，辦理收樓手續(xù)時(shí)要求業(yè)主繳交直飲水系統(tǒng)工料費(fèi)1500元，但經(jīng)了解，較多樓盤建有直飲水設(shè)備但都沒(méi)有收取直飲水工料費(fèi)、材料費(fèi)等費(fèi)用，只要不使用是免交一切費(fèi)用的。到底小區(qū)附屬配套設(shè)施是否應(yīng)打在建房成本中？更何況直飲水不是強(qiáng)制使用，那費(fèi)用究竟是否屬于亂收費(fèi)？律師說(shuō)法

對(duì)于以上個(gè)案，記者采訪了廣東環(huán)球經(jīng)緯律師事務(wù)所律師周百靈。周律師認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同中應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，待業(yè)主委員會(huì)成立以后，再由其選定物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。通常來(lái)講，物業(yè)管理費(fèi)交納的起點(diǎn)以收樓通知書(shū)規(guī)定的收樓之日起開(kāi)始計(jì)算。如果開(kāi)發(fā)商發(fā)出入住通知書(shū)后，購(gòu)房人無(wú)正當(dāng)理由不進(jìn)行收樓的，物業(yè)管理費(fèi)可以從發(fā)出入住通知書(shū)一段合理時(shí)間（通常為1個(gè)月）后開(kāi)始計(jì)算，收樓后無(wú)論是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也應(yīng)交納；如業(yè)主自始至終未曾與有關(guān)單位簽訂過(guò)任何物業(yè)管理方面的協(xié)議，則業(yè)主可與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商解決。

對(duì)于物管公司要求業(yè)主繳交直飲水系統(tǒng)工料費(fèi)1500元的問(wèn)題，根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，報(bào)酬另行約定，直飲水屬額外項(xiàng)目，業(yè)主可以選擇是否使用，物業(yè)公司必須在如實(shí)告知的情況下與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，而不能強(qiáng)行收繳。

第三篇：解讀《物權(quán)法》：房子沒(méi)住也要交物管費(fèi)

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解讀《物權(quán)法》：房子沒(méi)住也要交物管費(fèi)

買了房子但沒(méi)有房產(chǎn)證，算業(yè)主嗎？樓下的居民把住宅房改成了門面房，我該怎么辦？小區(qū)公共部分的車位，開(kāi)發(fā)商有權(quán)出租或出售給個(gè)人嗎……這些涉及物業(yè)權(quán)益的難點(diǎn)問(wèn)題，如今有了解決之道。日前，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)一些涉及物業(yè)權(quán)益的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了具體規(guī)定。今年10月1日起，這兩部司法解釋將正式施行。

昨日，筆者專門采訪了江蘇蒼梧律師事務(wù)所副主任曹立志和淮海工學(xué)院法學(xué)院副教授張玉萍。

有房子沒(méi)產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主

市民趙先生最近有點(diǎn)煩，因?yàn)橐恍┰颍约易〉男路慨a(chǎn)權(quán)證一直沒(méi)辦下來(lái)。可物業(yè)公司竟據(jù)此說(shuō)他不是業(yè)主，進(jìn)而“剝奪”了他對(duì)小區(qū)事務(wù)的表決權(quán)。那么，趙先生到底是不是業(yè)主呢？

對(duì)此，曹立志律師說(shuō)，以前對(duì)于業(yè)主一直存在爭(zhēng)議，有人理解為持有產(chǎn)權(quán)證才為業(yè)主，有人理解為交了房款的就為業(yè)主，有人理解住在小區(qū)內(nèi)的都為業(yè)主。此次的司法解釋專門對(duì)業(yè)主的身份給出了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

曹立志說(shuō)，司法解釋規(guī)定：依法登記取得或依據(jù)生效的法律文書(shū)、繼承或受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為，取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。司法解釋同時(shí)規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

張玉萍同時(shí)提醒，建筑物專有部分的承租人、借用人等并非業(yè)主，而是物業(yè)使用人。但其在使用過(guò)程中也享有相應(yīng)的權(quán)利，如共有車位的使用權(quán)，也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如繳納物管費(fèi)的義務(wù)。

車位使用權(quán)歸屬要先看規(guī)劃

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市民祁先生以每年1600元的價(jià)格，向小區(qū)開(kāi)發(fā)商租賃了一個(gè)緊挨自家樓下的露天停車位。可使用時(shí)，卻讓祁先生煩惱不斷。如果他回來(lái)晚了，他租的車位經(jīng)常會(huì)被別的業(yè)主“占領(lǐng)”。祁先生上前理論，停車的業(yè)主卻說(shuō)露天停車位屬于小區(qū)業(yè)主共同所有。那么，這個(gè)車位到底應(yīng)歸誰(shuí)使用呢？

曹立志說(shuō)，《物權(quán)法》第七十四條明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”對(duì)于“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”這一說(shuō)法，此次的司法解釋又明確闡述為：建設(shè)單位要按照配置比例，將車位、車庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主。對(duì)業(yè)主的共有車位，司法解釋中明確闡述為：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位。而對(duì)于這部分業(yè)主共有的車位，小區(qū)開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)進(jìn)行任何形式的處分的。

張玉萍也指出，像祁先生這樣案例，他可以要求開(kāi)發(fā)商提供小區(qū)規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)及圖紙，以確定其租賃的車位是否屬于規(guī)劃車位。如果查實(shí)該車位為在規(guī)劃之外占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，則開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)外出租。祁先生因此遭受的損失，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商予以賠償。

“住改商”一票即可否決

某小區(qū)一業(yè)主將自己的一樓車庫(kù)租給一家公司作車間用。整日發(fā)出的噪聲讓住在二樓的劉某夫婦不堪其擾。在多次勸說(shuō)無(wú)果的情況下，劉某找到相關(guān)管理部門希望能夠幫助解決。可管理部門的工作人員一去，工人就停止工作，工作人員一走，工人又接著干，大大增加了查處難度。至今，劉某夫婦還在忍受著樓下傳來(lái)的噪聲。那么，對(duì)于這種“住改商”，劉某夫婦該怎么辦？

對(duì)此，張玉萍說(shuō)，民宅商用改變了住宅的法定用途，違背了原本的規(guī)劃內(nèi)容，破壞了既有秩序，容易給有利害關(guān)系的業(yè)主生活帶來(lái)不便和影響。《物權(quán)法》規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。在實(shí)際中，不少“住改商”只是征得了大部分的近鄰的同意。即使有業(yè)主不同意，也只能是通過(guò)環(huán)保、城管等管理部門去處理解決。此次的司法解釋就嚴(yán)格規(guī)定了利害關(guān)系業(yè)主的范圍，即“本棟建筑物內(nèi)

『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 的其他業(yè)主”，這就意味著，只要有1名利害關(guān)系人向法院主張不同意，就可以“1票否決”。據(jù)此，劉某夫婦可依據(jù)司法解釋的規(guī)定，直接起訴至人民法院，要求排除妨害，而不論其是否已產(chǎn)生噪音。

曹立志律師也指出，對(duì)于一些在本棟建筑物之外、建筑區(qū)劃之內(nèi)的業(yè)主，如果其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響，只要業(yè)主可以找到有力證據(jù)證明，也可認(rèn)定為有厲害關(guān)系的業(yè)主。

房子沒(méi)住也得交物管費(fèi)

市民王先生在市區(qū)購(gòu)買了一套住房，房屋交付后，他一直沒(méi)有入住。當(dāng)物管找到他收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，王先生予以拒絕，理由是自己并未實(shí)際入住，未享受服務(wù)，所以不應(yīng)繳納物管費(fèi)。那么，王先生到底應(yīng)不應(yīng)該繳納物管費(fèi)呢？

張玉萍說(shuō)，司法解釋規(guī)定“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”。

也就是說(shuō)，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定，全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下，業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)，或者無(wú)須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等抗辯事由，人民法院將不予支持。像王先生這種情況，就符合該司法解釋的規(guī)定，他應(yīng)當(dāng)繳納物管費(fèi)。

曹立志同時(shí)提醒市民，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門的規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主可以以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已收取的違規(guī)費(fèi)用。

（編輯：王夫成）

第四篇：什么是物業(yè)管理費(fèi)

什么是物業(yè)管理費(fèi)？

在國(guó)企工作的焦女士買下了一套新建小區(qū)的兩居室，焦女士在辦理入住手續(xù)時(shí)，被要求簽訂《物業(yè)管理公約》。焦女士仔細(xì)看了一遍公約內(nèi)容，大部分是業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，特別是明確規(guī)定每月按1.8元／建筑平米交納物業(yè)管理費(fèi)，焦女士長(zhǎng)年住福利公房，不太明白物業(yè)管理費(fèi)到底是怎么回事，并且買房時(shí)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有說(shuō)過(guò)住這個(gè)房子每月還要多負(fù)擔(dān)150元左右的管理費(fèi)用。焦女士覺(jué)得原來(lái)單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業(yè)管理費(fèi)呢?

首先應(yīng)當(dāng)明確一點(diǎn)，焦女士原來(lái)住的單位公房，雖然住戶不用交費(fèi)，但是單位每年卻要投入大量補(bǔ)貼對(duì)房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理以及基本的衛(wèi)生清潔、安全保衛(wèi)等。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下福利住房的典型表現(xiàn)形式，即企業(yè)代替職工承擔(dān)了住房費(fèi)用支出。而焦女士買了商品房后，業(yè)主是分散的，對(duì)于公共部位公共區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備的管理就沒(méi)有任何單位來(lái)無(wú)償承擔(dān)了，而住戶也不可能自行進(jìn)行妥善管理，因此，需要委托專門的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)居住小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的綜合管理，為全體業(yè)主提供服務(wù)，保障小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，為居民創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。而物業(yè)管理企業(yè)同其他經(jīng)營(yíng)性公司一樣，也是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也是以營(yíng)利為目的的，物業(yè)管理企業(yè)收入的主要來(lái)源就是住戶的物業(yè)管理費(fèi)，也就是說(shuō)，物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，業(yè)主一方面享受了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，另一方面也要為此支付費(fèi)用，這就是物業(yè)管理費(fèi)的本意。

因此，準(zhǔn)確地說(shuō)物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)叫物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。它是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第五篇：物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算

1、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：

1)人工費(fèi)用：包括工資總額及福利費(fèi)。

2)環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)：包括日常清潔外包費(fèi)用、石材養(yǎng)護(hù)、外墻清洗費(fèi)用、除雪費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、消殺費(fèi)、煙道清洗費(fèi)、隔油池及化糞池清掏費(fèi)等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費(fèi)等。

4)綠化養(yǎng)護(hù)成本：室外廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠植租擺費(fèi)等。

5)公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)：工程工具費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)等。

6)公共能耗費(fèi)用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風(fēng)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費(fèi)及水費(fèi)。

7)管理費(fèi)用：包括服裝費(fèi)、辦公用品、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓(xùn)、印刷、用具維修費(fèi)等。

8)保險(xiǎn)費(fèi)。

9)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

10)管理酬金。

11)稅金。

--------------------物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算初探

摘要：物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算是確定收費(fèi)高低的關(guān)鍵，合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算對(duì)保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，業(yè)主自覺(jué)自愿交費(fèi)將起到積極作用。而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算要考慮物業(yè)管理可能涉及的方方面面，力求全面、準(zhǔn)確、合理。

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)之一，關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算，筆者曾與同行交流，發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，是共性的，現(xiàn)提出來(lái)供大家參考。

一、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 這項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)的人工費(fèi)用，包括基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)及服裝費(fèi)。

（一）定員的確定：根據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模、檔次、業(yè)主的要求、管理的內(nèi)容、管理目標(biāo)確定崗位和人力資源配置。

（二）工資的確定：

1.按照不同的崗位設(shè)置和人力資源配置情況，參考所在地平均工資水平，設(shè)定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。采用這種辦法時(shí)，不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè)、同檔次物業(yè)所采用的標(biāo)準(zhǔn)。然而，各企業(yè)的工資標(biāo)準(zhǔn)，都是企業(yè)的秘密，況且相同檔次的物業(yè)，不同的企業(yè)管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標(biāo)專家參與某項(xiàng)目評(píng)標(biāo)，曾有同一職位不同企業(yè)報(bào)價(jià)從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社會(huì)職工平均工資計(jì)算。

政府每年 3月公布上本省區(qū)域內(nèi)職工平均工資，此數(shù)據(jù)具有權(quán)威性。但需注意在每年年底測(cè)算下費(fèi)用預(yù)算時(shí)，此數(shù)據(jù)相差兩年，應(yīng)加上調(diào)系數(shù)，采用歷年平均上漲幅度來(lái)調(diào)整。

3.按照物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)職工平均工資計(jì)算，地方政府會(huì)公布行業(yè)社會(huì)職工平均工資。此數(shù)據(jù)應(yīng)用于普通住宅小區(qū)計(jì)算偏高，用于高檔大廈測(cè)算則偏低，差異較大。

4.加班費(fèi)的測(cè)算：社會(huì)平均工資已包含了加班費(fèi)用。但是，物業(yè)管理行業(yè)加班數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它行業(yè)，特別是在幾個(gè)長(zhǎng)假中，既要確保假期服務(wù)保障工作的正常進(jìn)行，又要借假期進(jìn)行一些平時(shí)難以開(kāi)展的工作，如重要設(shè)備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，日工資按月工資除以 20.92 天計(jì)算。

5.保險(xiǎn)費(fèi)用：規(guī)定企業(yè)標(biāo)要求應(yīng)為員工建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金（五險(xiǎn)一金）。物業(yè)管理企業(yè)聘用了較多的外埠?jiǎn)T工（包括外埠城鎮(zhèn)員工和農(nóng)民工），有關(guān)外埠?jiǎn)T工的保險(xiǎn)建立與繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府有專門的規(guī)定。醫(yī)療保險(xiǎn)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與進(jìn)入成本標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，一部分進(jìn)入福利費(fèi)開(kāi)支。

二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 1.歷史成本法：根據(jù)歷年成本開(kāi)支情況，加上不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（一般為 10%，這主要是設(shè)備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價(jià)格也在逐年提高）。

2.簡(jiǎn)單測(cè)算法：按照設(shè)備或系統(tǒng)造價(jià)(投資)的 5% 6% 計(jì)算 , 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛(wèi)生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費(fèi)用來(lái)計(jì)算。要增加一些系統(tǒng)的測(cè)試費(fèi)、強(qiáng)檢費(fèi)、進(jìn)口零件費(fèi)等。

三、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

該項(xiàng)費(fèi)用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運(yùn)及消納、衛(wèi)生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術(shù)品保潔費(fèi)用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費(fèi)用要特別說(shuō)明。若區(qū)域內(nèi)有經(jīng)營(yíng)性餐飲項(xiàng)目，相關(guān)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用要提高 30% ～ 50%。

四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補(bǔ)苗、景觀設(shè)計(jì)造型等費(fèi)用。簡(jiǎn)單算法是按同檔次物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，確定一個(gè)養(yǎng)護(hù)單價(jià)，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時(shí)要考慮節(jié)日裝飾費(fèi)用。

五、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用

包括秩序維護(hù)系統(tǒng)委保費(fèi)用、消防器材年檢、無(wú)線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險(xiǎn)等費(fèi)用。

六、辦公費(fèi)用

包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗品、書(shū)報(bào)、招待、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣、社區(qū)文化、辦公用房租金、差旅費(fèi)、會(huì)

議費(fèi)、郵寄費(fèi)、法律費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、其他雜項(xiàng)等費(fèi)用。

七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

計(jì)提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模較小，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產(chǎn)折舊額 =（固定資產(chǎn)原值惠州業(yè)主論壇廈門業(yè)主論壇-未來(lái)海岸

福建省物價(jià)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)

《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知

一九九九年十二月四日 閩價(jià)［1999］房字443號(hào)

各市(地)物委(物價(jià)局)：

現(xiàn)將《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行，執(zhí)行中有何問(wèn)題，請(qǐng)逕報(bào)省物價(jià)委員會(huì)。

福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定

第一條 為加強(qiáng)我省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)物業(yè)管理單位和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《福建省價(jià)格管理?xiàng)l例》、《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意見(jiàn)的通知》(國(guó)發(fā)［1998］34號(hào))等法律、法規(guī)和政策，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于在本省范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和樓宇的收費(fèi)活動(dòng)。本規(guī)定所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)所轄的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第三條 各級(jí)政府價(jià)格主管部門(下稱價(jià)格部門)是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，價(jià)格部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和檢查。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理。省價(jià)格部門負(fù)責(zé)制定全省統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)；各地價(jià)格部門負(fù)責(zé)管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。

第四條 提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理單位可收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車管理費(fèi)、房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。

綜合管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位按約定為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)所收取的費(fèi)用。

停車管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛停放提供管理服務(wù)所收取的費(fèi)用。

房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是指物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的房屋裝修過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運(yùn)服務(wù)所收取的費(fèi)用。

特約專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，為其個(gè)別需要提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。

第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理單位所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)。

綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車管理費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)；房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；特約專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)除價(jià)格部門另有規(guī)定外，實(shí)行經(jīng)營(yíng)者自主定價(jià)。

第六條 本規(guī)定所稱的公共性服務(wù)內(nèi)容包括：

1.監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用樓房，確保樓宇的安全使用；

2.公共環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、周圍道路、上下水管道、外墻清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運(yùn)等；

3.水電供應(yīng)、機(jī)電、消防設(shè)備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施的日常維修保養(yǎng)工作； 4.安全保衛(wèi)和消防監(jiān)督工作； 5.綠化管理維護(hù)工作； 6.公共場(chǎng)所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)和代收發(fā)報(bào)刊、信件等代辦性質(zhì)的服務(wù)工作； 8.代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事務(wù)； 9.其它管理服務(wù)項(xiàng)目。

第七條 綜合管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。綜合管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)等級(jí)，由各市(地)價(jià)格部門按《福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)目錄》規(guī)定的考評(píng)項(xiàng)目、內(nèi)容，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體的收費(fèi)等級(jí)考評(píng)辦法。

各收費(fèi)等級(jí)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由各市(地)價(jià)格部門根據(jù)既要合理補(bǔ)償物業(yè)管理成本費(fèi)用，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及按質(zhì)論價(jià)的原則合理確定，并向社會(huì)公布。

同一城市范圍內(nèi)有兩級(jí)以上價(jià)格部門的，其收費(fèi)等級(jí)的考評(píng)辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)主動(dòng)協(xié)調(diào)，保持同城一致。

第八條 各物業(yè)管理單位綜合管理服務(wù)費(fèi)，在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“業(yè)主管委會(huì)”)成立前，由物業(yè)管理單位根據(jù)其實(shí)際提供的服務(wù)，對(duì)照物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，自評(píng)收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向價(jià)格部門申報(bào)，價(jià)格部門對(duì)其進(jìn)行考評(píng)確定收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)普通住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要從嚴(yán)核定；在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管委會(huì)成立后，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)對(duì)照物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)辦法和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)共同初評(píng)收費(fèi)等級(jí)、協(xié)商具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格部門核準(zhǔn)。

在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫(xiě)字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò)150%；在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)和工業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的(不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公)，可在該物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上上浮，但最高不得超過(guò)100%。

第九條 物業(yè)管理單位在申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時(shí)，應(yīng)向價(jià)格部門提供工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》及小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等方面的資料。

第十條 停車管理費(fèi)和房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的收費(fèi)辦法由各市(地)價(jià)格部門制定。

第十一條 物業(yè)管理單位在不影響物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場(chǎng)地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，其收益應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用開(kāi)支。

第十二條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過(guò)程中收取的水電周轉(zhuǎn)金和公共水電費(fèi)分?jǐn)倖?wèn)題，按如下規(guī)定執(zhí)行：

1.水電周轉(zhuǎn)金是在各個(gè)業(yè)主(住戶)所使用的水電費(fèi)未收繳上來(lái)之前，物業(yè)管理單位預(yù)先向水電部門代繳納而墊支的費(fèi)用。物業(yè)管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業(yè)管理單位時(shí)，應(yīng)將水電周轉(zhuǎn)金如數(shù)移交。

水電周轉(zhuǎn)金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由價(jià)格部門根據(jù)不同時(shí)期所需費(fèi)用大小制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，物業(yè)管理單位承接物業(yè)管理之前必須向價(jià)格部門申報(bào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按價(jià)格部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍收費(fèi)。

2.公共水電費(fèi)是小區(qū)、樓宇的消防和對(duì)講系統(tǒng)、公共場(chǎng)所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調(diào)、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)和其它公共用電、用水的費(fèi)用開(kāi)支。多層住宅(無(wú)電梯)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中已包含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共水電費(fèi)；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫(xiě)字樓和工業(yè)區(qū)的綜合管理服務(wù)費(fèi)中不含公共水電費(fèi)，物業(yè)管理單位應(yīng)每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價(jià)和總額及分?jǐn)傓k法。

公共水電費(fèi)可由物業(yè)管理單位會(huì)同業(yè)主管委會(huì)確定具體分?jǐn)傓k法，未成立業(yè)主管委會(huì)的公共水電費(fèi)分?jǐn)傓k法應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行：

(1)對(duì)公共場(chǎng)所照明、消防和對(duì)講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費(fèi)用，按戶或按房屋建筑面積合理分?jǐn)偂?/p>

(2)電梯、中央空調(diào)電費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按房屋的建筑面積合理分?jǐn)偂?3)水泵用電按用水量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?4)變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

(5)備用電源(發(fā)電機(jī))耗油量按物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

第十三條 物業(yè)管理單位代收代繳水費(fèi)、電費(fèi)等政府定價(jià)的價(jià)格，必須按分類價(jià)格分別執(zhí)行，不得自行加價(jià)，不得以任何借口混合收費(fèi)。否則按價(jià)格違法行為論處。

第十四條 綜合管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準(zhǔn))按月交納，物業(yè)管理單位不得違背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意愿提前收費(fèi)。未出售樓房的綜合管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或包銷商承擔(dān)。

第十五條 經(jīng)價(jià)格部門核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)以及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表協(xié)商議定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文規(guī)定。

第十六條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在醒目位置或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個(gè)月)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)的收支情況，公布物業(yè)管理和小區(qū)或樓宇的重大措施，接受業(yè)主管委會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行年審制度。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)年審有關(guān)規(guī)定另行下達(dá)。第十八條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的價(jià)格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

第十九條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的價(jià)格糾紛，業(yè)主管委會(huì)應(yīng)予調(diào)解，調(diào)解不成的，可由價(jià)格部門進(jìn)行調(diào)處。

第二十條 物業(yè)管理單位已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其它部門和單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人重復(fù)征收如衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)等其他性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。

第二十一條 未經(jīng)價(jià)格部門批準(zhǔn)或業(yè)主管委會(huì)同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取本規(guī)定第四條規(guī)定以外的其他費(fèi)用。

第二十二條 實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按價(jià)格部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同的約定追償。

第二十三條 對(duì)違反本規(guī)定的行為，由價(jià)格部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十四條 各市(地)價(jià)格部門可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)省價(jià)格部門備案。

第二十五條 本規(guī)定由省價(jià)格部門負(fù)責(zé)解釋。

第二十六條 本規(guī)定自2000年2月1日起執(zhí)行。原《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行管理辦法》(閩價(jià)［1995］房字184號(hào))同時(shí)廢止。

福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)目錄

考評(píng)項(xiàng)目 考評(píng)內(nèi)容

一、管理運(yùn)作

1.有否專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和固定的辦公場(chǎng)所，實(shí)行綜合管理服務(wù)； 2.業(yè)主管理委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)是否健全；

3.物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)或委托管理單位有否物業(yè)管理合同，管理單位與業(yè)主管理委員會(huì)責(zé)、權(quán)、利關(guān)系是否明確；

4.各項(xiàng)管理制度完善，制定業(yè)主公約及轄區(qū)管理各項(xiàng)公眾管理規(guī)章制度、辦法和物業(yè)管理單位內(nèi)部崗位考核制度；

5.轄區(qū)內(nèi)物業(yè)檔案資料齊全，管理完善； 6.有應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段，并進(jìn)行科學(xué)管理。

二、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理

1.有專業(yè)清潔衛(wèi)生和綠化管理隊(duì)伍，管理制度落實(shí)； 2.轄區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好，并保持整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區(qū)內(nèi)道路)、電梯等的保潔工作； 4.垃圾清運(yùn)情況以及及時(shí)清理化糞池，并定期殺蟲(chóng)滅鼠，無(wú)鼠害、蟲(chóng)害，確保轄區(qū)整潔； 5.工業(yè)或娛樂(lè)場(chǎng)所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)有毒有害物質(zhì)； 6.轄區(qū)內(nèi)的公共綠地覆蓋率不低于25%；

7.轄區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹(shù)木與建筑小品配置得當(dāng)，花草樹(shù)木定期修剪，管理及養(yǎng)護(hù)制度完善，無(wú)人為破壞；

8.綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安專業(yè)隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)保安巡視制度；

2.保安人員配備有統(tǒng)一制服、熟悉轄區(qū)情況，工作認(rèn)真、文明執(zhí)勤、言語(yǔ)規(guī)范； 3.安全監(jiān)控、消防監(jiān)控設(shè)施完備，各種消防設(shè)備、器材齊全，完好率達(dá)到98%以上； 4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴(yán)格的消防制度并抓好落實(shí)； 5.可能危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和防范措施；

6.有暢通無(wú)阻的緊急疏散通道，其相關(guān)的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 7.無(wú)因管理單位責(zé)任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各種車輛行駛、停放有序，管理制度落實(shí)，無(wú)違章行駛、停放及管理單位責(zé)任造成車輛損壞或丟失現(xiàn)象；

四、房屋及其配套設(shè)施的管理和養(yǎng)護(hù)

1.房屋外觀完好、整潔，無(wú)妨礙市容和觀瞻； 2.無(wú)違章裝修，無(wú)亂搭建，無(wú)亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設(shè)施、設(shè)備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；

4.房屋及公用設(shè)施保持完好，公共樓梯、走道、天臺(tái)、大廳等無(wú)隨意堆放雜物和占用現(xiàn)象； 5.房屋完好率達(dá)97%以上，并堅(jiān)持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)到98%以上，維修質(zhì)量100%合格；

6.道路平坦通暢，停車場(chǎng)、棚、房及其他公共場(chǎng)所(地)、建筑小品、雕塑等完好無(wú)損； 7.路燈、通道照明等公共照明設(shè)施完好，完好率達(dá)95%以上。

五、公用配套設(shè)備的日常管理和維護(hù)工作

1.配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運(yùn)行人員均應(yīng)持證上崗；

2.建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；

3.配電設(shè)備、電梯和中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行安全、正常，保養(yǎng)狀況良好，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；

4.電梯、中央空調(diào)由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，各種安全檢查審核證件齊全； 5.有應(yīng)急備用發(fā)電機(jī)，可隨時(shí)啟動(dòng)并有完善的管理和試運(yùn)行制度； 6.建立用水、供水管理制度，積極協(xié)助業(yè)主安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃； 7.建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好；

8.按規(guī)定定期清洗二次供水、蓄水設(shè)備，設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，保證二次供水衛(wèi)生達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)二次污染；

9.供電、供水計(jì)量及收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門的規(guī)定，無(wú)不合理計(jì)量和亂收費(fèi)現(xiàn)象。

六、管理人員素質(zhì)

1.物業(yè)管理單位的人員培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄，制度落實(shí)；

2.物業(yè)管理單位主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)人員要經(jīng)過(guò)物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，并取得相關(guān)技術(shù)證書(shū)； 3.管理和服務(wù)人員要佩帶明顯標(biāo)志，遵守職業(yè)道德規(guī)范； 4.有建立完善的各類人員工作量和工作業(yè)績(jī)考核制度；

5.各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制、考核目標(biāo)，服務(wù)意識(shí)好，敬業(yè)精神強(qiáng)。

七、社區(qū)文化

1.有計(jì)劃、有人員、有制度地落實(shí)社區(qū)文化； 2.有落實(shí)社區(qū)文化的娛樂(lè)場(chǎng)所、設(shè)施和設(shè)備； 3.管理單位定期開(kāi)展健康有益的宣傳和文體活動(dòng)； 4.為業(yè)主開(kāi)展多項(xiàng)便民服務(wù)，為業(yè)主提供方便； 5.積極協(xié)助街道、派出所、居委會(huì)開(kāi)展各項(xiàng)工作。

八、經(jīng)營(yíng)服務(wù)及收費(fèi)執(zhí)行情況

1.多種經(jīng)營(yíng)效果好，有償服務(wù)項(xiàng)目多，收費(fèi)公開(kāi)合理，無(wú)違反規(guī)定亂收費(fèi)； 2.按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)內(nèi)容在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或醒目位置公布； 3.未違背業(yè)主意愿收取與自身管理服務(wù)無(wú)關(guān)的費(fèi)用，未擅自為其他部門代收費(fèi)用；

4.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)，無(wú)只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)行為； 5.物業(yè)管理單位費(fèi)用支出合理，并定期向業(yè)主公開(kāi)費(fèi)用的收支情況，自覺(jué)接受業(yè)主監(jiān)督； 6.業(yè)主的投訴率要在0.5%以下，處理率達(dá)95%以上，回訪率95%以上； 7.業(yè)主對(duì)管理服務(wù)單位評(píng)議滿意率達(dá)95%以上。

福建省物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)表

收費(fèi)等級(jí) 考評(píng)得分(滿分為100分)一 級(jí) 90分以上 二 級(jí) 80－89分 三 級(jí) 70－79分 四 級(jí) 60－69分

注：

1.物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)各項(xiàng)目的具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及各收費(fèi)等級(jí)物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由各市(地)價(jià)格部門制定。

2.物業(yè)綜合管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等級(jí)考評(píng)得分在60分以下的，不得收費(fèi)。