第一篇：在全市城鎮建設規劃管理工作現場會議上的講話

同志們：

根據會議的安排，我就全市房產管理工作發個言。主要講兩點：

一、近年來房產管理工作情況

近年來，全市房產管理系統緊緊圍繞市委、市政府中心工作，在推進城鎮化進程中，加強行業管理，保持了房產行業良好的發展勢頭。

（一）加大住房建設力度，提高居民居住水平。

撤地設市后，市委、市政府審時度勢，做出加快城鎮化進程的決策，使信陽城鎮化建設進入了快速發展期，信陽房地產業也由此步入了春天，迎來了新的機遇，全市房地產市場保持了快速健康的發展勢頭，住宅需求穩中有長，商品房交易漸趨活躍，銷售量和銷售額逐年提高，成為我市拉動經濟發展新的增長點，起到了擴大內需、拉動消費與投資的雙重作用。全市房產管理部門緊緊圍繞房產管理職能，堅持以市場為導向，從城鎮居民住房需求出發，以舊城改造為突破口，采取多種途徑，大力發展住宅建設，切實改善居民居住條件，實現了我市住宅與房地產業發展的新跨躍。主要表現在以下幾個方面：

一是大力進行商品住宅小區建設。結合舊城改造進行房地產開發，商品房住宅小區建設迅猛發展，先后建成了以中心城區的成功花園、九合名苑、張李灣小區、濱河軒小區、寶石山莊、東方京城、金杯健康城為代表的一大批新型商住小區。與其同時，各縣區房地產開發勢頭強勁，高標準、功能齊全的近百個商住小區建成使用。如淮濱的時代新城、碧桂園小區；新縣的幸福家園、金水花園小區本資料權屬文秘資源網嚴禁復制剽竊；固始的香樟苑、新天地小區；潢川的陽光花園、華夏花城；羅山的林業小區、利君花園等等。自撤地設市到目前，全市（包括八縣兩區）累計完成房地產開發總投資達32.15億元，投入公建配套和基礎設施資金近3億元；完成房地產開發建筑總面積達369.6萬平方米，竣工面積達284.7萬平方米，銷售面積達247.6萬平方米。

二是加快住房制度改革步伐。近年來，我們在增加住房供應量的同時，積極推進住房制度改革，取消房改房、經濟適用住房上市審批制度，降低房改房入市門檻，凡房改房產權過渡到100%的，一律直接上市交易，停止住房實物分配，逐步實現了住房商品化、社會化。

三是興建經濟適用住房。目前，我市已完成開發建設經濟適用住房項目3個，總建筑面積15.6萬平方米。中心城區的報曉新村、利君小區以及光山縣的紫云小區，使1322戶中低檔收入家庭“居者有其屋”，解決了住房問題。同時，對一些困難企事業單位，鼓勵支持利用自有閑置土地集資建房，解決了困難企業職工住房難的問題。

經過幾年的發展，我市城市人均住房建筑面積已達到23.7平方米，居住條件得到明顯改善。

（二）加強房地產開發管理，促進房地產業持續快速健康發展。

近年來，全市房管部門充分發揮行業管理職能，采取多種措施，積極鼓勵和扶持全市房地產業的發展壯大。在對市外開發企業的登記備案、資質審批等方面，只要符合條件，一律給予優先辦理；同時積極為各類民間資本進入房地產領域創造條件，降低準入門檻，多方擴大投資規模；鼓勵引導有條件的民營房地產開發企業發揮機制、資金、人才、技術優勢，通過自主聯合、參股等形式，組建大型房地產開發公司；支持大型民營房地產開發公司申辦一、二級房地產開發企業資質，增強民營房地產企業的實力。幾年來，我市房地產開發企業發展迅速，數量不斷增加，質量不斷提高。各類房地產開發企業從1997年的48家已發展到目前的158家，其中一級資質1家，二級資質4家，三級20家。在堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”全面拉大城市框架中，全市房地產開發企業起到了中流砥柱的作用，功不可沒。目前，已建成了以中心城區的信陽貿易廣場、新華大市場、中山廣場、榮基廣場、八一步行街，淮濱豫東商貿城，羅山頤園商貿美食街為代表的近10個綜合貿易批發及物流交易中心。同時，利用項目開發帶動了建設路、解放路、北京南路、申碑路、廣場南路、中山北路、成功路、農專路等城市道路的配套投入以及人民體育廣場、豪德天倫廣場和政源紅軍廣場等公益設施建設，為城市面貌的改變、配套功能的完善、城市品位的提升，以及居民居住條件和環境的改善做出了重大貢獻，取得了良好的社會效益、經濟效益和環境效益。

（三）強化物業管理，全面提高物業管理服務水平。

物業管理作為新興行業，在我市始于1995年。從1995年第一家物業管理處成立至今，全市物業管理企業已發展到54家，其中具有二級物業管理資質等級證書的企業1家，三級資質等級證書的企業39家，臨時資質等級證書14家。物業管理從業人員達1210人，管理住宅小區123個，管理建筑面積380萬平方米。城市新建住宅小區全部實行了物業管理，絕大多數舊的住宅小區經過整治后也實施了物業管理。通過開展優秀住宅小區創建活動，目前全市已有優秀物業管理住宅小區19個，其中省級優秀住宅小區5個，省級示范住宅小區2個。

為加強物業管理法制建設，建立健全各項規章制度，房管部門在調研的基礎上提請市政府發布了《信陽市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和《信陽市物業管理辦法》，市局出臺了《信陽市物業管理招標投標管理辦法》、《信陽市物業管理企業資質管理辦法》等規章制度，制定了《小區業主公約》、《業主大會議事規則》、《物業管理委托合同》、《住戶手冊》、《小區文明公約》、《物業管理企業崗位責任制》、《小區物業管理人員守則》、《小區治安保衛管理規定》等示范文本，從而保證了物業管理健康有序的發展。加大住宅小區共用部位、共用設施設備維修基金的歸集和監管力度，截止目前，全市（市區）累計歸集維修基金達800余萬元。

（四）規范拆遷管理行為，確保舊城改造順利實施。

為進一步規范拆遷管理行為，保護拆遷當事人的合法權益，我局提請市政府發布了《信陽市城市房屋拆遷管理辦法》，市局出臺了《信陽市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規則》、《關于加強對拆除隊管理的若干規定》等規范性文件。今年，我局成立了信陽市房地產價格評估專家委員會和城市房屋拆遷行政裁決委員會，起草了

《信陽市城市房屋拆遷貨幣補償基準價及房屋附屬設施補償標準》，已報政府待批

。各級拆遷行政主管部門按照“統一規劃、統一拆遷、統一補償標準、統一建設”的要求，從拆遷申請受理到審查各種手續，嚴格按照《條例》和《辦法》要求，對手續完備的發放《房屋拆遷許可證》并在報紙上進行公告，做到依法拆遷、文明拆遷。自市拆遷辦成立以來，共發放拆遷許可證131份，批準拆遷面積106.3萬，動遷1.1萬多戶。通過拆遷改造，城市面貌煥然一新，居民的居住條件、生活環境有了很大改善。

（五）完善服務硬件設施，規范產權產籍管理。

為了方便群眾辦證，在中心城區、平橋、明港建成了功能完備的一站式交易服務大廳，內設房地產轉讓、抵押、商品房預售、商品房合同登記、測繪、收費、發證等十幾個服務窗口，同時還開發使用了房地產市場管理計算機網絡系統軟件，實現了辦證一條龍服務。今年，我局緊密結合實際，采取得力措施，～完成了作為市政府“一抓一”競賽活動的信陽市房產檔案館建設，累計投資110余萬元，配備了現代化檔案管理設備，進行了《信陽市房屋產籍檔案管理系統》的開發研制工作，建立了規范的檔案管理和查詢系統，實行了辦公網絡自動化操作，完成全市房產檔案的立卷歸檔工作，歸集房產檔案10萬余卷。

總體上看，我市房地產業發展是健康有序的。但是還要看到，我市房地產業在發展的過程中，還存在房地產開發管理力度不夠、拆遷管理體制不健全、物業管理不規范等方面的問題。

房產管理方面。房管機構不健全，管理職能弱化，全市八縣中僅潢川縣設立了房管局，其余七縣的房管工作大都一攬子交給自收自支的房管所管理，無法承擔起各縣的房產行政管理、開發企業管理、住宅建設和住房制度改革等重要職能；存在開發項目多家管理的現象，房地產開發在有些地方處于無序狀態;在房地產開發上，個別縣無資質開發，不辦理商品房預售許可證，違規預銷售商品房;住宅小區綜合驗收制度沒有建立和有效實施。

物業管理方面。存在物業管理無資質企業管理、開發商不進行招投標委托管理；有些住宅小區的物業管理未按規定實行抄表到戶，其水費電費仍由物業公司代收，水損、電損由物業承擔，造成了業主與物管企業之間糾紛不斷；公共部位設施維修基金大部分縣尚未收取等。

拆遷管理方面。城市房屋拆遷管理體制不建全，目前市拆遷辦屬自收自支事業單位，僅靠收3%的管理費，難以維持正常的工資和工作運轉；大部分縣沒有設立專職的拆遷管理機構，絕大部分是成立領導小組，臨時抽幾個人進行拆遷，對拆遷安置補償方案只審批其合法性，對其合理性審查不細，造成拆遷補償不盡合理，拆遷安置補償矛盾日趨漸多。

二、當前需要做好的幾項工作

房地產業關聯度高，帶動力強，促進我市房地產市場持續快速健康發展，對于我市全面建設小康社會，加快推進城鎮建設步伐，提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需求和促進消費、擴大內需、拉動投資增長等方面都具有十分重要的意義。為此，我們要認真做好以下幾個方面的工作。

（一）加強市場監管，規范房地產市場秩序。

從總體上看，全市房產行業的發展態勢是健康平穩的，房價上漲速度、幅度比較正常，住房供應結構相對合理，不存在炒買炒賣現象。目前，全市（含八縣二區）商品住房平均售價每平方米1059元，中心城區樓市平均售價約在每平方米1435元左右，與周邊南陽、駐馬店價格水平相當。因此，面對信陽的房地產發展，我們還要宏觀把握、理性認識；既要大力調整和改善住房供應結構，又要繼續支持城鎮居民改善住房條件，有效遏制投機炒作。當前，全國各地都在認真貫徹《xx辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》文件精神，尤其是東部沿海地區和部分經濟發達的中心城市，都把穩定房價提到了政府工作的重要議程，我市房價漲幅雖然基本平穩，但也要及早采取措施。對此，我們要認真做好以下5個方面的具體工作。

一是提高認識，加強領導。各縣區要把貫徹xx關于做好穩定住房價格工作作為當前加強宏觀調控的一項突出任務，不折不扣地抓好落實。二是調控規劃，改善供應結構。房管部門要根據當地城市規劃、土地利用總體規劃、房地產市場供求等情況，會同有關部門編制好本行政區域的房地產開發規劃，并制定出房地產開發年度計劃；要建立房地產開發項目庫，為房地產開發企業選擇開發項目提供服務。三是明確標準，引導住房建設和消費。享受優惠政策的普通住房，原則上應為住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下。四是加強市場監管，規范市場秩序。要加強房地產開發企業和中介機構的市場準入管理，嚴格執行項目手冊制度、項目資本金制度、預售許可制度、合同備案制度、竣工綜合驗收制度。未取得房地產開發資質的企業或個人，一律不準參加房地產開發項目用地的招投標；項目資本金達不到要求的房地產開發項目，不得批準和辦理開工手續；房地產開發企業未取得商品房預售許可證，不得有任何預售行為，不得向預購人收取任何預訂性質的費用；開發企業預（銷）售商品房必須實行實名制，簽訂商品房銷售合同后，3日內到房地產主管部門辦理商品房銷售合同備案，禁止預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房產主管部門不得為其辦理轉讓等手續，金融部門不予辦理“轉按揭”手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。

（二）進一步規范物業管理，提高服務水平和服務質量。

隨著我市城鎮住房制度改革的全面推進和城市現代化進程的加快，公有住房大部分出售給了職工個人，新建住宅基本上是個人購買，房屋所有權發生了重大變化，人們對物業管理的需求越來越大。尤其是～年市政府出臺《信陽市物業管理辦法》之后，居民的法律意識普遍增強，推動了物業管理的發展。如何使我市物業管理更加健康、快速、有序的發展，是今后我市物業管理的重點工作。

一是積極開拓物業管理市場。逐步推進各部門、各單位自管房屋的管理與其業主的分離，加快機關、企事業單位的后勤房管部門改革步伐，逐步改制成具有獨立法人資格的物業管理企業，進一步推進社會化、市場化、專業化的物業管理方式，積極創造條

件推進老城區非小區住宅的物業管理工作，將新建住宅小區、大廈納入專業化、社會化的物業管理，努力擴大物業管理的覆蓋面。二是廣泛進行宣傳，完善配套規章制度。通過宣傳《物業管理條例》和《信陽市物業管理辦法》，進一步提高業主、物業管理企業的法律意識，使物業管理企業及員工能認真執行法律制度，切實履行好服務職能，以優質服務、誠信服務取信于業主。全面推行業主大會制度，嚴格物業選聘招投標制度，建立健全物業管理從業人員資格管理制度，實行開發企業與物業管理 “建管分離”，規模較大的住宅小區要積極取得當地公安機關的支持，積極設立“警務區”。三是加快住宅小區水電管網改造步伐。各物管住宅小區要按規定實行水電一戶一表，直接抄表到戶、收費到戶。今后，新建住宅小區的房地產開發企業要按抄表到戶的設施要求進行建設，否則，不予驗收，不辦理房產有關手續。未實行抄表到戶的舊有住宅小區，要逐步進行改造，仍由物業公司代收水費電費問題要盡快糾正。四是加大住宅公用部位維修基金歸集力度。嚴格按照《信陽市住宅公用部位設施設備維修基金管理辦法》規定，加大收繳力度，實行專款專用，嚴格監管。五是提高物業服務質量和從業人員素質。完善物業管理服務標準，建立“質價相符”、“以質論價”的收費機制，以合同約定的方式規范物業管理服務。同時結合物管行業的自身特點，在小區內開展有償服務、親情服務，針對業主的需要，提供家政、代辦、清潔、機電維修等專業化服務，走多種經營之路，增進企業與業主的感情，增強企業發展的后勁，為廣大業主提供一個寬松、舒適、優美的居住環境。

（三）加強城鎮房屋拆遷管理，保護拆遷當事人合法權益。

在我市大力推進城市化和房地產業發展的進程中，拆遷工作有其獨特的地位和貢獻，所發揮的作用是不言而喻的。但在我市各縣區的城市建設特別是舊城改造中，近年來因拆遷也出現了不少的矛盾，必須引起我們的高度重視，并采取切實可行的措施加以解決。一是要充分認識拆遷安置工作的重要性。各縣區房屋拆遷主管部門一定要全面認識做好拆遷工作對于促進經濟發展和維護社會穩定的重要性，增強緊迫感和責任感；認真研究拆遷當事人關心的熱點和難點問題，通過細致的具有說服力的思想工作，化解拆遷矛盾，保證拆遷工作順利進行。二是要堅持量力而行搞拆遷。根據城市發展的需要，研究編制舊城改造和拆遷計劃，合理確定拆遷規模。確定拆遷規模一定要和當地的財力以及老百姓的承受能力相適應，以科學的態度為指導，實事求是、量力而行做好拆遷工作。三是要堅持依法行政、依法拆遷。要嚴格執行國家有關拆遷法規規定，明確拆遷主體條件，規范拆遷行為。對拆遷補償資金不到位、拆遷補償安置方案不落實和條件不成熟的項目，一律不能實施拆遷。各級拆遷行政主管部門要嚴格依法行政，嚴格拆遷行政許可制度，加強拆遷單位的資格管理。除自拆自建外，各種拆遷項目必須申請《拆遷許可證》后才能實施拆遷；已辦有拆遷許可證的項目，不得擅自擴大和縮小拆遷面積。要加大對拆遷項目許可證發放、拆遷評估、拆遷補償等環節的檢查力度，及時糾正違法行為。要充分發揮房地產價格評估專家委員會和裁決委員會的作用，有效減少拆遷糾紛，依法保護拆遷當事人的合法權益。

（四）嚴格落實住宅與房地產開發項目竣工驗收制度。

為了進一步規范房地產開發經營行為，加強對全市住宅與房地產開發項目竣工驗收和交接管理，提高商品住宅小區的綜合效益。近期，我局結合房地產開發工作實際，出臺了《信陽市房地產開發（住宅）項目竣工驗收管理暫行辦法》，對房地產開發住宅項目、包括經濟適用房和集資建本資料權屬文秘資源網嚴禁復制剽竊房的竣工驗收，從驗收程序、提供要件和違規責任等方面都進行了明確規定。該辦法對保護消費者和房地產開發經營者的合法權益，具有重要的現實意義，希望各縣區要認真參照執行。今后，對房地產開發的住宅項目，未進行竣工驗收和取得竣工驗收合格證的，開發企業不得通知業主入住，房產管理部門不得為其辦理房屋所有權初始登記手續、他項權抵押登記手續和房屋所有權證。

（五）扎實開展全市房產綜合執法檢查，積極營造良好市場環境。

整頓和規范房地產市場秩序，保證我市房地產市場健康發展，是我們各級房管部門構建和諧社會的一項重要任務。近年來，全市房地產市場發展仍存在許多不容忽視的問題，違規開發、虛假廣告、中介市場混亂、隨意拆遷、物業管理不規范等現象時有發生，由此造成侵犯群眾利益、損害消費者權益等問題，給社會造成了不良影響。因此，我局決定從5月中旬至9月底在全市范圍內深入開展一次房產綜合執法大檢查。主要是檢查《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物業管理條例》、《城市房地產開發經營管理條例》等相關法律法規、政策的貫徹執行情況，徹底摸清全市房地產市場經營狀況、管理水平、執法水平和對社會經濟發展的促進作用情況。通過綜合執法檢查，宣傳法律、發現問題、制定對策，進一步提升房產系統依法行政能力和依法執法水平，使城市房屋拆遷、開發經營、物業管理等工作中的違法違規行為明顯下降，管理秩序得到規范，以有效地保護消費者合法權益，積極營造良好的市場環境。

同志們，保持我市房地產市場持續健康發展，事關全市國民經濟和社會發展全局，事關全面建設小康社會目標的實現。各級房管部門擔負的城鎮化建設任務十分艱巨，責任重大。我們要牢固樹立和認真落實科學發展觀，以加快城鎮化進程為中心，堅持從實際出發，加大房產管理工作力度，提高房產管理服務水平，為推動我市城鎮化建設和房地產業持續快速健康發展，做出新的更大的貢獻！

第二篇：在全市城鎮建設規劃管理工作現場會議上的講話

同志們：

根據會議的安排，我就全市房產管理工作發個言。主要講兩點：

一、近年來房產管理工作情況

近年來，全市房產管理系統緊緊圍繞市委、市政府中心工作，在推進城鎮化進程中，加強行業管理，保持了房產行業良好的發展勢頭。

（一）加大住房建設力度，提高居民居住水平。

撤地設市后，市委、市政府審時度勢，做出加快城鎮化進程的決策，使信陽城鎮化建設進入了快速發展期，信陽房地產業也由此步入了春天，迎來了新的機遇，全市房地產市場保持了快速健康的發展勢頭，住宅需求穩中有長，商品房交易漸趨活躍，銷售量和銷售額逐年提高，成為我市拉動經濟發展新的增長點，起到了擴大內需、拉動消費與投資的雙重作用。全市房產管理部門緊緊圍繞房產管理職能，堅持以市場為導向，從城鎮居民住房需求出發，以舊城改造為突破口，采取多種途徑，大力發展住宅建設，切實改善居民居住條件，實現了我市住宅與房地產業發展的新跨躍。主要表現在以下幾個方面：

二是加快住房制度改革步伐。近年來，我們在增加住房供應量的同時，積極推進住房制度改革，取消房改房、經濟適用住房上市審批制度，降低房改房入市門檻，凡房改房產權過渡到100%的，一律直接上市交易，停止住房實物分配，逐步實現了住房商品化、社會化。

經過幾年的發展，我市城市人均住房建筑面積已達到23.7平方米，居住條件得到明顯改善。

（二）加強房地產開發管理，促進房地產業持續快速健康發展。

（三）強化物業管理，全面提高物業管理服務水平。

為加強物業管理法制建設，建立健全各項規章制度，房管部門在調研的基礎上提請市政府發布了《信陽市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和《信陽市物業管理辦法》，市局出臺了《信陽市物業管理招標投標管理辦法》、《信陽市物業管理企業資質管理辦法》等規章制度，制定了《小區業主公約》、《業主大會議事規則》、《物業管理委托合同》、《住戶手冊》、《小區文明公約》、《物業管理企業崗位責任制》、《小區物業管理人員守則》、《小區治安保衛管理規定》等示范文本，從而保證了物業管理健康有序的發展。加大住宅小區共用部位、共用設施設備維修基金的歸集和監管力度，截止目前，全市（市區）累計歸集維修基金達800余萬元。

（四）規范拆遷管理行為，確保舊城改造順利實施。

為進一步規范拆遷管理行為，保護拆遷當事人的合法權益，我局提請市政府發布了《信陽市城市房屋拆遷管理辦法》，市局出臺了《信陽市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規則》、《關于加強對拆除隊管理的若干規定》等規范性文件。今年，我局成立了信陽市房地產價格評估專家委員會和城市房屋拆遷行政裁決委員會，起草了

《信陽市城市房屋拆遷貨幣補償基準價及房屋附屬設施補償標準》，已報政府待批。各級拆遷行政主管部門按照“統一規劃、統一拆遷、統一補償標準、統一建設”的要求，從拆遷申請受理到審查各種手續，嚴格按照《條例》和《辦法》要求，對手續完備的發放《房屋拆遷許可證》并在報紙上進行公告，做到依法拆遷、文明拆遷。自市拆遷辦成立以來，共發放拆遷許可證131份，批準拆遷面積106.3萬，動遷1.1萬多戶。通過拆遷改造，城市面貌煥然一新，居民的居住條件、生活環境有了很大改善。

（五）完善服務硬件設施，規范產權產籍管理。

為了方便群眾辦證，在中心城區、平橋、明港建成了功能完備的一站式交易服務大廳，內設房地產轉讓、抵押、商品房預售、商品房合同登記、測繪、收費、發證等十幾個服務窗口，同時還開發使用了房地產市場管理計算機網絡系統軟件，實現了辦證一條龍服務。今年，我局緊密結合實際，采取得力措施，圓滿完成了作為市政府“一抓一”競賽活動的信陽市房產檔案館建設，累計投資110余萬元，配備了現代化檔案管理設備，進行了《信陽市房屋產籍檔案管理系統》的開發研制工作，建立了規范的檔案管理和查詢系統，實行了辦公網絡自動化操作，完成全市房產檔案的立卷歸檔工作，歸集房產檔案10萬余卷。

總體上看，我市房地產業發展是健康有序的。但是還要看到，我市房地產業在發展的過程中，還存在房地產開發管理力度不夠、拆遷管理體制不健全、物業管理不規范等方面的問題。

房產管理方面。房管機構不健全，管理職能弱化，全市八縣中僅潢川縣設立了房管局，其余七縣的房管工作大都一攬子交給自收自支的房管所管理，無法承擔起各縣的房產行政管理、開發企業管理、住宅建設和住房制度改革等重要職能；存在開發項目多家管理的現象，房地產開發在有些地方處于無序狀態;在房地產開發上，個別縣無資質開發，不辦理商品房預售許可證，違規預銷售商品房;住宅小區綜合驗收制度沒有建立和有效實施。

物業管理方面。存在物業管理無資質企業管理、開發商不進行招投標委托管理；有些住宅小區的物業管理未按規定實行抄表到戶，其水費電費仍由物業公司代收，水損、電損由物業承擔，造成了業主與物管企業之間糾紛不斷；公共部位設施維修基金大部分縣尚未收取等。

拆遷管理方面。城市房屋拆遷管理體制不建全，目前市拆遷辦屬自收自支事業單位，僅靠收3%的管理費，難以維持正常的工資和工作運轉；大部分縣沒有設立專職的拆遷管理機構，絕大部分是成立領導小組，臨時抽幾個人進行拆遷，對拆遷安置補償方案只審批其合法性，對其合理性審查不細，造成拆遷補償不盡合理，拆遷安置補償矛盾日趨漸多。

二、當前需要做好的幾項工作

房地產業關聯度高，帶動力強，促進我市房地產市場持續快速健康發展，對于我市全面建設小康社會，加快推進城鎮建設步伐，提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需求和促進消費、擴大內需、拉動投資增長等方面都具有十分重要的意義。為此，我們要認真做好以下幾個方面的工作。

（一）加強市場監管，規范房地產市場秩序。

從總體上看，全市房產行業的發展態勢是健康平穩的，房價上漲速度、幅度比較正常，住房供應結構相對合理，不存在炒買炒賣現象。目前，全市（含八縣二區）商品住房平均售價每平方米1059元，中心城區樓市平均售價約在每平方米1435元左右，與周邊南陽、駐馬店價格水平相當。因此，面對信陽的房地產發展，我們還要宏觀把握、理性認識；既要大力調整和改善住房供應結構，又要繼續支持城鎮居民改善住房條件，有效遏制投機炒作。當前，全國各地都在認真貫徹《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》文件精神，尤其是東部沿海地區和部分經濟發達的中心城市，都把穩定房價提到了政府工作的重要議程，我市房價漲幅雖然基本平穩，但也要及早采取措施。對此，我們要認真做好以下5個方面的具體工作。

一是提高認識，加強領導。各縣區要把貫徹國務院關于做好穩定住房價格工作作為當前加強宏觀調控的一項突出任務，不折不扣地抓好落實。二是調控規劃，改善供應結構。房管部門要根據當地城市規劃、土地利用總體規劃、房地產市場供求等情況，會同有關部門編制好本行政區域的房地產開發規劃，并制定出房地產開發計劃；要建立房地產開發項目庫，為房地產開發企業選擇開發項目提供服務。三是明確標準，引導住房建設和消費。享受優惠政策的普通住房，原則上應為住宅小區建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下。四是加強市場監管，規范市場秩序。要加強房地產開發企業和中介機構的市場準入管理，嚴格執行項目手冊制度、項目資本金制度、預售許可制度、合同備案制度、竣工綜合驗收制度。未取得房地產開發資質的企業或個人，一律不準參加房地產開發項目用地的招投標；項目資本金達不到要求的房地產開發項目，不得批準和辦理開工手續；房地產開發企業未取得商品房預售許可證，不得有任何預售行為，不得向預購人收取任何預訂性質的費用；開發企業預（銷）售商品房必須實行實名制，簽訂商品房銷售合同后，3日內到房地產主管部門辦理商品房銷售合同備案，禁止預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房產主管部門不得為其辦理轉讓等手續，金融部門不予辦理“轉按揭”手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。

（二）進一步規范物業管理，提高服務水平和服務質量。

隨著我市城鎮住房制度改革的全面推進和城市現代化進程的加快，公有住房大部分出售給了職工個人，新建住宅基本上是個人購買，房屋所有權發生了重大變化，人們對物業管理的需求越來越大。尤其是2004年市政府出臺《信陽市物業管理辦法》之后，居民的法律意識普遍增強，推動了物業管理的發展。如何使我市物業管理更加健康、快速、有序的發展，是今后我市物業管理的重點工作。

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一是積極開拓物業管理市場。逐步推進各部門、各單位自管房屋的管理與其業主的分離，加快機關、企事業單位的后勤房管部門改革步伐，逐步改制成具有獨立法人資格的物業管理企業，進一步推進社會化、市場化、專業化的物業管理方式，積極創造條件推進老城區非小區住宅的物業管理工作，將新建住宅小區、大廈納入專業化、社會化的物業管理，努力擴大物業管理的覆蓋面。二是廣泛進行宣傳，完善配套規章制度。通過宣傳《物業管理條例》和《信陽市物業管理辦法》，進一步提高業主、物業管理企業的法律意識，使物業管理企業及員工能認真執行法律制度，切實履行好服務職能，以優質服務、誠信服務取信于業主。全面推行業主大會制度，嚴格物業選聘招投標制度，建立健全物業管理從業人員資格管理制度，實行開發企業與物業管理 “建管分離”，規模較大的住宅小區要積極取得當地公安機關的支持，積極設立“警務區”。三是加快住宅小區水電管網改造步伐。各物管住宅小區要按規定實行水電一戶一表，直接抄表到戶、收費到戶。今后，新建住宅小區的房地產開發企業要按抄表到戶的設施要求進行建設，否則，不予驗收，不辦理房產有關手續。未實行抄表到戶的舊有住宅小區，要逐步進行改造，仍由物業公司代收水費電費問題要盡快糾正。四是加大住宅公用部位維修基金歸集力度。嚴格按照《信陽市住宅公用部位設施設備維修基金管理辦法》規定，加大收繳力度，實行專款專用，嚴格監管。五是提高物業服務質量和從業人員素質。完善物業管理服務標準，建立“質價相符”、“以質論價”的收費機制，以合同約定的方式規范物業管理服務。同時結合物管行業的自身特點，在小區內開展有償服務、親情服務，針對業主的需要，提供家政、代辦、清潔、機電維修等專業化服務，走多種經營之路，增進企業與業主的感情，增強企業發展的后勁，為廣大業主提供一個寬松、舒適、優美的居住環境。

（三）加強城鎮房屋拆遷管理，保護拆遷當事人合法權益。

在我市大力推進城市化和房地產業發展的進程中，拆遷工作有其獨特的地位和貢獻，所發揮的作用是不言而喻的。但在我市各縣區的城市建設特別是舊城改造中，近年來因拆遷也出現了不少的矛盾，必須引起我們的高度重視，并采取切實可行的措施加以解決。一是要充分認識拆遷安置工作的重要性。各縣區房屋拆遷主管部門一定要全面認識做好拆遷工作對于促進經濟發展和維護社會穩定的重要性，增強緊迫感和責任感；認真研究拆遷當事人關心的熱點和難點問題，通過細致的具有說服力的思想工作，化解拆遷矛盾，保證拆遷工作順利進行。二是要堅持量力而行搞拆遷。根據城市發展的需要，研究編制舊城改造和拆遷計劃，合理確定拆遷規模。確定拆遷規模一定要和當地的財力以及老百姓的承受能力相適應，以科學的態度為指導，實事求是、量力而行做好拆遷工作。三是要堅持依法行政、依法拆遷。要嚴格執行國家有關拆遷法規規定，明確拆遷主體條件，規范拆遷行為。對拆遷補償資金不到位、拆遷補償安置方案不落實和條件不成熟的項目，一律不能實施拆遷。各級拆遷行政主管部門要嚴格依法行政，嚴格拆遷行政許可制度，加強拆遷單位的資格管理。除自拆自建外，各種拆遷項目必須申請《拆遷許可證》后才能實施拆遷；已辦有拆遷許可證的項目，不得擅自擴大和縮小拆遷面積。要加大對拆遷項目許可證發放、拆遷評估、拆遷補償等環節的檢查力度，及時糾正違法行為。要充分發揮房地產價格評估專家委員會和裁決委員會的作用，有效減少拆遷糾紛，依法保護拆遷當事人的合法權益。

（四）嚴格落實住宅與房地產開發項目竣工驗收制度。

為了進一步規范房地產開發經營行為，加強對全市住宅與房地產開發項目竣工驗收和交接管理，提高商品住宅小區的綜合效益。近期，我局結合房地產開發工作實際，出臺了《信陽市房地產開發（住宅）項目竣工驗收管理暫行辦法》，對房地產開發住宅項目、包括經濟適用房和集資建本資料權屬文秘資源網嚴禁復制剽竊房的竣工驗收，從驗收程序、提供要件和違規責任等方面都進行了明確規定。該辦法對保護消費者和房地產開發經營者的合法權益，具有重要的現實意義，希望各縣區要認真參照執行。今后，對房地產開發的住宅項目，未進行竣工驗收和取得竣工驗收合格證的，開發企業不得通知業主入住，房產管理部門不得為其辦理房屋所有權初始登記手續、他項權抵押登記手續和房屋所有權證。

（五）扎實開展全市房產綜合執法檢查，積極營造良好市場環境。

整頓和規范房地產市場秩序，保證我市房地產市場健康發展，是我們各級房管部門構建和諧社會的一項重要任務。近年來，全市房地產市場發展仍存在許多不容忽視的問題，違規開發、虛假廣告、中介市場混亂、隨意拆遷、物業管理不規范等現象時有發生，由此造成侵犯群眾利益、損害消費者權益等問題，給社會造成了不良影響。因此，我局決定從5月中旬至9月底在全市范圍內深入開展一次房產綜合執法大檢查。主要是檢查《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物業管理條例》、《城市房地產開發經營管理條例》等相關法律法規、政策的貫徹執行情況，徹底摸清全市房地產市場經營狀況、管理水平、執法水平和對社會經濟發展的促進作用情況。通過綜合執法檢查，宣傳法律、發現問題、制定對策，進一步提升房產系統依法行政能力和依法執法水平，使城市房屋拆遷、開發經營、物業管理等工作中的違法違規行為明顯下降，管理秩序得到規范，以有效地保護消費者合法權益，積極營造良好的市場環境。

同志們，保持我市房地產市場持續健康發展，事關全市國民經濟和社會發展全局，事關全面建設小康社會目標的實現。各級房管部門擔負的城鎮化建設任務十分艱巨，責任重大。我們要牢固樹立和認真落實科學發展觀，以加快城鎮化進程為中心，堅持從實際出發，加大房產管理工作力度，提高房產管理服務水平，為推動我市城鎮化建設和房地產業持續快速健康發展，做出新的更大的貢獻！

第三篇：在全市城鎮建設現場會議上的講話

在全市城鎮建設現場會議上的講話

市委副書記市長郭玉虎

(2010年12月2日)

同志們：

在全市上下深入學習貫徹十七大精神、以更加飽滿的激情和干勁加快隴南科學發展的重要時刻，我們在徽縣召開這次全市城鎮建設現場會議，主要是總結推廣徽縣、武都、兩當城市拆遷改造經驗，動員各縣(區)、各有關部門進一步統一思想，強化措施，加大力度，著力推進，掀起新一輪舊城改造和新區開發熱潮，奮力開創城市建設新局面，推動全市城鎮化進程，加快建設生態隴南、文化隴南、和諧隴南、富庶隴南。下面，我講三點意見。

一、正確估價全市城鎮建設形勢，充分認識加快城鎮建設的重要性和緊迫性

近年來，各縣(區)、各有關部門緊緊圍繞“舉特色旗，走富民路，建小康市”的發展戰略，認真貫徹落實市委、市政府關于加快城鎮化建設的一系列思路和決策部署，狠抓城市規劃建設和經營管理，城市綜合承載能力和輻射帶動能力不斷增強，人居環境和投資環境不斷改善，城市居民生活質量顯著提高。尤其是去年以來，以武都舊城區拆遷和東江、鐘樓灘新區開發為發端，以兩當、徽縣城市拆遷改造為標志，掀起了新一輪城市建設--，全市城鎮建設邁出了新步伐，取得了顯著成效。城鎮化水平逐年提高，全市城鎮化率由2000年的8.26%提高到2006年的17.47%；城市規劃區面積由80.53平方公里增加到133.5平方公里；建成區面積由32.03平方公里增加到36.04平方公里，城市容量進一步擴大。舊城改造成效顯著，從1998年宕昌縣成功實施舊城改造工程以來，全市舊城改造--迭起，共拆遷6785戶、83.22萬多平方米。城市功能不斷完善，全市完成了一大批城市道路、供水排水、集中供熱、垃圾處理、衛生環境、生態環境等城市基礎設施建設項目，使“十五”以來尤其是近兩年成為我市城市建設史上建設項目最多、投資規模最大、發展速度最快的時期。全市累計完成城鎮固定資產投資16.64億元；建筑業累計完成建筑面積184萬平方米，實現增加值5.55億元；房地產業累計完成投資15.56億元，完成建筑面積242.48萬平方米，拉動經濟增長3個百分點。同時，各縣(區)在城市建設中立足縣(區)情，審慎地定位自己的城市特色，普遍重視發揮比較優勢，人居環境和城市品位有了顯著提高。

我市城鎮建設縱向比較雖然發生了歷史性深刻變化，但橫向比較，差距十分明顯。從城鎮化水平來看，全市城鎮化率近幾年盡管以年均1.32個百分點的速度在增長，但全市城鎮化率分別比全省、全國水平低13.62和26.43個百分點，仍處在城鎮化的起步和初始階段；從城鎮規模來看，隴南市區建成區人口僅有10萬多人，其它縣城都在5萬人以下，建成區面積均在7平方公里以下；從城鎮數量來看，全市每458平方公里才有一個建制鎮，不僅城鎮數量少，布局也不合理；從城市功能看，城鎮基礎設施建設普遍比較落后，功能不完善、產業欠發達，至今沒有形成一個輻射帶動能力比較強的中心城市；從工作的角度看，一些縣城鎮規劃滯后，城鎮建設起點不高、理念不新、機制不活、特色不鮮明。特別是《城市拆遷條例》頒布實施后，有的縣程度不同地出現城鎮建設步伐減緩的情況，在城市拆遷改造上沒有什么大動作、大作為，有的甚至還沒有很好破題，沒有真正打開局面。這些情況充分說明，在我們隴南加快城鎮建設顯得尤為重要和迫切。

城鎮化是人類生產生活方式由鄉村向城市轉化的歷史過程，是人類社會走向現代文明的重要標志，也是一個地方綜合經濟實力和現代化水平的重要象征。一是城鎮化建設是推動經濟持續增長的強大動力。經濟發展與城鎮化密切相關，據專家研究，城鎮居民的消費水平高出農民3倍以上，城鎮人口每提高1個百分點，社會消費品零售總額上升1.4個百分點，可拉動GDP增長0.5個百分點；城鎮人口每提高一個百分點，僅住房消費就能拉動GDP增長1個百分點，二者相加，城鎮人口每提高1個百分點，可直接拉動GDP增長1.5個百分點。如果再加上城鎮基礎設施的巨大投入和農民進城從事二、三產業的投資，對經濟增長的拉動作用就更明顯。從經濟發展的一般規律看，城鎮化水平越高，經濟越發達。我國東部沿海地區經濟發展快的省市，城鎮化率普遍較高，中西部地區經濟發展相對緩慢，城鎮化率普遍較低。從我們市內的情況看，凡城鎮建設搞得好的，經濟發展就比較快，特別是第三產業比較繁榮，凡城鎮建設落后的，經濟就不活，人氣就不旺，經營就蕭條。我們要在新的起點上推動全市經濟社會又好又快發展，沒有城市的聚集和帶動，沒有城鎮化水平的大幅度提升是不行的。

二是城鎮化建設是工業化的重要載體。工業化與城鎮化是相輔相成、內在統一的，工業化是城鎮化的產業支撐，城鎮化是工業化的載體和平臺。只有城鎮建設搞上去了，城鎮化水平提高了，才能聚集生產要素，為工業發展創造良好的環境和條件。如果城鎮化滯后于工業化，將會對工業化發展產生制約和阻礙。市委、市政府提出“加快隴南科學發展以工業化為突破口”，集中全力在工業發展上實現重大突破，如果不加快城鎮建設，不盡快提高城鎮化水平，勢必要拖工業發展的后腿。我們一定要把工業發展與城鎮建設緊密聯系起來、結合起來，使之相互促進，協調發展，以城鎮化推進工業化，以工業化加速城鎮化。三是城鎮化建設是建設社會主義新農村的必然要求。建設社會主義新農村，從根本上講，就是要按照統籌城鄉、以城帶鄉發展的大思路，拓寬農民就業渠道，增加農民就業機會，大幅度增加農民收入，走轉移農民、減少農民、富裕農民的路子，真正實現擴大分子、縮小分母的目標。工業化國家的實踐證明，只有農村人口數量下降到總人口的25%以下，農業土地集約式生產、農業規模化生產和工業化生產才能達到一定水平，農業的科技含量、農業效益和農民收入才能大幅度提高，農民文化水平和整體素質才會有明顯進步。我市農業人口占總人口的比重大，轉移農民的任務更為艱巨繁重。難點在于，不僅農村發展滯后，城市發展水平也不高，城市對農村的輻射帶動能力弱。要把更多的農民從農村轉移出來，就必須提高城鎮對人口的吸納和承載能力，盡管這將是一個長期的歷史過程，但我們必須要立足當前，著眼長遠，朝著以城帶鄉的方向去努力、去奮斗。如果沒有這種超前意識和戰略眼光，跳不出就農村抓農村的圈子，建設社會主義新農村的宏偉目標就難以實現。四是城鎮化建設是提升對外開放水平的重要途徑。我市經濟社會發展相對滯后，對外開放程度低不能不說是一個重要原因。我市對外開放水平低，既有區位條件的制約，也與城鎮化水平不高有很大關系。發達地方的經驗表明，良好的城市形象本身就是吸引客商的品牌和競爭力。盡管我們的資源很豐富，特色很鮮明，客商也很感興趣，但由于城市規模小、功能不完善、生產要素聚集和產業配套能力差，再加上軟環境不盡人意，導致好多客商對到隴南投資下不了決心，使招商引資大打折扣。我們要擴大對外開放，提升對外開放水平，就要花更大的氣力抓城鎮建設，塑造良好城市形象，改善對外開放硬環境。

總之，我們要從加快隴南科學發展的大局出發，以更宏觀的視野來審視加快城鎮建設的重要性和緊迫性，真正把城鎮建設作為推動經濟社會發展的基礎性、先導性、戰略性工程來抓，以更大的決心、更大的魄力推動隴南城鎮化建設。

二、認真學習借鑒徽縣、武都、兩當城市拆遷建設的做法和經驗，努力提高城鎮建設的層次和水平

去年以來，武都、徽縣、兩當把城市拆遷改造作為加快城市建設的著力點和突破口，以超常規的措施和力度抓城市拆遷改造，在短短的時間內城市建設取得了突破性進展，為全市城鎮建設帶了好頭，探索了路子，積累了經驗。特別需要指出的是，三縣(區)是在《城市拆遷條例》頒布之后掀起城市拆遷建設--的，他們在實踐中創造的做法和經驗更為寶貴，突出體現在以下幾個方面：

1、強化組織領導力量。三縣(區)以領導力量落實促工作落實，把加強領導作為加快城鎮建設的根本措施。徽縣成立了由縣委、政府主要領導分別任組長、總指揮的領導機構，確定四名常委共同負責抓城建工作。在三期拆遷改造工作中，建立了縣級領導干部包部門和部門包拆遷戶的工作責任制，形成了強大的拆遷工作合力。武都區在實施市區東北兩個出口道路的改造拓建、東江新區和鐘樓灘新區開發、長江大道建設等重大城市建設項目中，分別成立了由市委常委和區領導任總指揮的指揮部，抽調專人組成強有力的領導班子和工作班子，把拆遷工作任務細化分解到部門到具體責任人，從領導力量上確保了拆遷工作的順利進行。三縣區拆遷工作人員快節奏、高效率、滿負荷投入工作，有力推動了拆遷工作各項任務的落實。

2、細化完善實施方案。三縣(區)在拆遷安置工作中堅持以人為本，把為民造福貫穿始終，按照群眾搬遷后居住條件要比原來好、安置后生活水平要比原來好的“兩好”目標，在拆遷補償安置政策上，本著最大限度地讓利于拆遷戶，讓拆遷戶在城市拆遷改造中得實惠的原則，確定了貨幣補償安置、統建住宅樓安置、異地劃定宅基地安置、門面房安置等安置方式。同時，制定優惠政策，使拆遷戶的合法利益得到了維護，為拆遷工作的順利開展奠定了可靠的群眾基礎。武都城區在實施市區東、北出口拓寬建設過程中，為了使實施方案最大限度地得到社會各界的廣泛認同，尤其是讓拆遷戶理解、認可拆遷安置政策和補償方案，在征地拆遷和安置補償方案出臺以后，指揮部多次在現場組織召開拆遷咨詢會議，把相關政策交給群眾，切實保障了群眾的知情權。在此基礎上，充分征求人大代表、政協委員和有關人士的意見，召開有各界人士參加的聽證會，召開四大班子聯席會議、政府常務會議專題研究討論，對方案進行了自上而下、自下而上的反復論證和修改，實現了原則性與可操作性的有機統一，得到了拆遷戶和社會各界的擁護和支持。

3、營造濃厚工作氛圍。三縣(區)都從有關部門抽調拆遷工作人員，設立拆遷組、建設組、接待組、資金管理組、法律保障組、紀檢監察組等工作組，并按照拆遷工作程序和要求，對抽調人員集中進行業務培訓，使拆遷工作人員熟悉相關政策法規和有關工作制度，對拆遷戶做好解釋疏導工作，并通過全方位、多層次的宣傳，使廣大拆遷戶基本掌握了拆遷安置政策，消除了顧慮，減小了拆遷工作中的阻力，基本做到了有序拆遷、順利拆遷、科學拆遷、和諧拆遷。

4、大力實施城市建設項目。三縣(區)都把城市拆遷與項目建設有機結合起來，改變搞城鎮建設就一定要城建部門當業主的思維定勢，將城區重點工程建設任務靠實到多個部門，整合資源，捆綁項目，各負其責，各記其功，統籌運作。兩當實施了“三路一市一水一堤”(故道路、濱河北路、濱河南路；綜合市場；城區供水改擴建；兩當河防洪河堤)和“三路一河二

橋三園一區”(廣金路、顯龍路、濱河東路；兩當河；故道橋，濱河南路橋；宏慶花園，復式家園，香泉公園；河東移民區)建設等重點工程。徽縣實施了金徽大道、金源廣場、金徽大酒店等一批重點建設項目。武都城區實施了東出口、北出口拓建、長江大道、市區蓮湖廣場等一批重點建設項目。城建項目的實施不僅有效拉動了經濟發展，而且使三縣(區)城市建設呈現出勃勃生機和發展活力。

5、經營城市籌集資金。徽縣、武都、兩當都是在自身可用于城市建設的資金非常有限的情況下開展城市拆遷改造的。特別是兩當作為全市縣級財力最小的縣，通過經營城市，把城鎮作為一種資本和商品來建設、管理、經營，改變單一依靠政府投資搞城市建設的模式，運用市場經濟的辦法開發城鎮資源，建立了多元化投入、全方位開發、多模式經營的新機制，廣泛吸引社會資金、民間資金、縣外資金投資建設城鎮基礎設施。在爭取上級支持、增加投入的同時，主要采用經營土地、對外引資、啟動民資來籌措建設資金。政府壟斷土地一級市場，推行土地招標、拍賣、掛牌出讓，對土地實行預征，通過完善基礎設施，促使土地升值，實現土地收益最大化；啟動民間資本投入城鎮建設，走出了一條“以路帶房，以房促路，依地生財，滾動發展”的路子。近三年來，通過盤活城市資源累計引進投資1.2億元用于城市建設，較好地解決了城市建設資金不足的問題。兩當城市建設的實踐證明，資金制約并不是不可逾越的障礙。

城市拆遷改造涉及方方面面的利益，是一項難度很大的系統工程，三縣(區)能夠在較短的時間內在城市拆遷改造上打開局面，取得突破性的進展，給了我們很多的啟示，歸納起來就是“五個必須”：必須堅持以思路創新謀求工作突破；必須堅持規劃先行、確保規劃的龍頭地位；必須堅持百年大計、質量第一的建設理念；必須彰顯隴南的城市特色；必須始終保持干事創業的激情和良好精神狀態。對他們創造的寶貴經驗，各縣(區)要認真學習借鑒，努力把全市城鎮建設工作提升到一個新的更高層次。

三、深入貫徹落實科學發展觀，全面加快隴南城市建設步伐

“21世紀是城市的世紀。”要實現經濟社會可持續發展，城市必須發揮核心作用，城鎮化問題已經成為事關一個地區區域經濟發展的決定性因素之一。無論從我們國家還是從周邊的城市看，加快城鎮化進程都已經成為發展經濟的突破口和贏得新一輪區域競爭優勢的重大舉措。我們必須把城鎮建設置于經濟社會發展的重要位置，學習借鑒外地和徽縣、武都、兩當城市拆遷改造和建設經驗，加快城鎮化發展步伐，堅定不移地走有隴南特色的城市崛起之路。

1、積極構建隴南城市建設框架體系。隴南屬西部欠發達的、以小城市為主的城市化地域類型區，由于地處內陸山區，地域較廣，地形差異大，人口居住分散，歷史上沒有形成過一個能夠凝聚和帶動全市經濟社會發展的區域經濟中心，直到現在也沒有建立起一個中心城市，全市經貿乃至文化流向基本向周邊大、中城市靠攏，呈現出復雜多樣的放射性、分散型和外向型特征。根據這種市情，市委、市政府在去年就提出了要從四個層次開展城鎮建設，即：集中精力建設區域中心城市，加速建設各縣縣城，有重點地建設小城鎮，重視村鎮、集鎮和新農村建設。這實際上是對隴南城鎮框架體系的具體描繪。我們必須從隴南的實際出發，堅持建設中心城市和有重點地分步建設小城鎮相結合，逐步建立以隴南市區為中心、成縣為次中心、以各縣縣城為重點、以建制鎮為基礎、以公路沿線小集鎮為紐帶的多層次、多功能、開放式的城鎮體系，走以城帶鄉、以鄉促城、城鄉一體、協調發展的具有隴南特色的城鎮化

道路。在市區建設上，要通過實施“東擴西進、南北貫通、東西暢通”戰略，使“建成區面積要擴大一倍以上，三年內要大變樣，10年內把隴南市建成甘陜川毗鄰地區的區域中心城市。”同時，成縣作為次中心，要按照徽成盆地區域中心的定位，立足鉛鋅資源豐富和自然人文景觀環城分布、生態文化旅游特征突出的優勢，高起點進行規劃建設；在各縣縣城的建設上，要在“盡顯江南特色”上作文章，因地制宜地開展規劃建設，各走各的路子，各顯各的特色，提高城市品位，努力成為“耀眼的明珠”。在小城鎮建設上，要遵循有選擇地扶持、有重點地建設現代化小城鎮的原則，選擇具有工礦依托型、商貿帶動型、交通樞紐型、生態旅游型、農業產業型特色的建制鎮進行重點扶持培育，真正打造一批有一定規模和實力的建制鎮。在新農村建設上，要在城鎮近郊和一些干線公路、農村傳統集市等條件較好的地方，開展農宅改造，發展特色產業，增加經濟實力，培育新型農民，提高文明程度，輻射帶動廣大農村的發展。

2、著力打造隴南城市特色。土耳其詩人納喬姆·希古梅有句名言：“人的一生總有兩樣東西是永遠不會忘記的，就是母親的面孔和城市的面貌。”這里所說的城市的面貌是指城鎮的特色。特色是靈魂，特色就是個性化，就是城市的形象和品位，是吸引人氣，推動城市發展的動力。美麗的城市面孔，是城市居民的驕傲，是一種潛在的精神力量。我們隴南在塑造城市特色方面具有獨特優勢，隴南有山、有水、有林、氣候好、資源豐富，只要我們善于借山水勢、打綠色牌、走生態路、建園林城，就一定能夠彰顯城市特色，提高城市核心競爭力。一是在水特色上，要發揮市內各縣城都有河流經過的優勢，積極建設沿江沿河風情線及親水平臺，巧妙地把江河水源組織到城市景觀中來，通過治理污染、綠化河濱、美化河岸、建壩蓄水等措施，打造隴南城市水環境，大力營造具有地域特色的親水城市景觀，增強人與自然的和諧統一，使我們的城市個性特征在全省更加鮮明。二是在生態特色上，要進一步加強對城市周邊的樹木、綠地、園林和生態植被的管理，最大限度地恢復城市生態環境的自然原貌，最大限度地抓好城市重要部位和城鎮周圍重點區域的綠化，重視沿路、沿水綠化，使道路綠化、河岸綠化相互銜接，形成聯接城市與郊區、城內與城外的生態紐帶。要通過廣泛開展機關單位和居民庭院的綠化，保持城市街道空間的通透性和綠化空間的連續性，著力打造生態園林城市。三是在建筑特色上，要虛心借鑒四川等周邊地區及隴南本土的優秀建筑成果，結合隴南城市現有的規劃布局、生態環境及風景名勝等要素進行建筑設計，塑造獨特的城市風貌。所有建設項目的報批都應與城市定位相吻合。在新建項目、舊城改造工程、整體規劃、單體設計等方面，都要力求構思新、起點高，出精品設計、建精品工程，力爭達到建成一個工程、增添一個景點、凝聚一方人心的目的。四是在文化特色上，要充分彰顯我們隴南城市文化的獨特性，突出氐羌文化、巴蜀文化、先秦文化和隴右文化交匯地的特色，使各種歷史文化與民俗文化、地方特色文化和當代文化藝術成果交相輝映，充分保護、挖掘和利用這些文化財富，著力打造具有強烈的隴南地域文化特色的城市形象。要堅持不懈地加強文化基礎設施建設，積極開展各種文化活動，為城市聚集旺盛的人氣。五是在城市設計上，要高度重視城市天際線、印象線的構成，注重對城市道路、地面標志物的優化設計，注重對隴南自然環境和歷史文化脈絡的把握，打造出獨具隴南地域特征的城市風格，彰顯隴南城市文化品位。通過天人合一、人與自然和諧相處的城市設計滿足人們的心理審美需求，體現我們城市的親和力和吸引力。

3、注重研究更加積極的城市化政策。從統籌城鄉發展的角度看，我市多數人口居住在農村，新農村建設的困難還很多，必須調整完善新農村建設的發展思路，采取更加積極的城鎮化政策，為農村發展創造更好的條件。要充分調動農民的積極性，合理開發利用各種資源，通過實施城鎮化戰略帶動新農村建設。一是深化社會管理體制改革，創建城鄉統一的戶籍管

理制度。建立操作簡單、不含身份歧視、便于對人口規模進行控制的人口登記制度，核心是居住地人口登記制度，實行一套標準住房登記一戶居民(可以是一人)的制度。二是逐步改革勞動管理體制，調節勞資關系，嚴格執行《勞動法》、《就業促進法》等法律，增加城市就業機會。三是改革土地管理制度，探索“以土地換住房”和“以地租換保障”等多種途徑解決農民進城的門檻問題。四是積極推進城郊農村城鎮化。要延伸規劃管理，使城市基礎設施和社會服務設施向郊區延伸。要加強建設指導，對農民的住宅等建設進行引導和規范。要扶持城郊農民發展蔬菜、肉、蛋、奶、旅游等服務城市的“郊區產業”，促進城鄉聯動發展，逐步使農民變市民并納入城市人口規模控制范圍。

4、不斷創新思路促進城鎮建設大發展。要按照城市建設的經濟屬性和客觀經濟規律的要求，將城建經濟納入國民經濟發展規劃，像搞工業經濟、農業經濟、商業經濟那樣精心地謀劃項目、核算成本、計算盈虧，要特別注重運用經濟政策和經濟手段，探索符合我市實際的資本運作模式，破解拆遷征地難題，引導和調動各方面的力量參與城建經濟。一是要切實轉變思想觀念。按照市委“三個轉變”的要求，下決心破除我們頭腦中存在的陳舊思維定式和瞻前顧后、畏首畏尾的惰性意識，牢固樹立抓城市建設就是抓城市經濟的思想，把城市當作產業來抓、來培育，用超常規的措施加快隴南城鎮建設。二是要建立完善融資機制。要建立一個政府領導下的、具有明晰產權和法人治理結構的融資平臺，探索建立以政府為引導、市場為杠桿、社會為后盾的各種形式的投融資平臺、擔保平臺、代建平臺參與城市建設。三是要創新資本運作模式。要積極探索運用民間資本參與城市建設的新途徑，通過土地的市場化運作，把有投資回報、有收益的項目更多地讓給社會資本去投資建設，降低經營成本，節約政府投資。以全新的資本運作，實現城市建設投入—產出—再投入—再產出的良性循環。四是要努力破解拆遷難題。要以新思維研究《城市拆遷條例》，根據條例的基本精神，借鑒武都、徽縣、兩當的一些好做法、好經驗，創新拆遷思路，推進和諧拆遷、依法拆遷。建立統一規劃、化零為整、組合成群、成片拆遷、市場配置、連片開發的開發運作機制，合情合理地、最大限度地考慮群眾的利益，真正把拆遷征地安置作為提升群眾生活質量的德政工程來抓，從而贏得群眾對拆遷工作的理解和支持。

5、努力提高領導城市規劃建設的能力和水平。實踐證明，一項工作能否取得突出成效，很大程度上取決于領導層的態度和重視程度。如果領導層能夠正確把握縣情，用足用活政策，敢于開拓探索，城市建設就能取得突破性發展。一要提高城鎮規劃設計水平。要強化領導層規劃先行和按規劃建設城市的意識，使領導層懂得城鎮規劃建設的基本常識，能夠從科學的角度對城鎮建設有個宏觀的把握，提高城鎮規劃決策水平；要提升專業層，培育素質較高的項目經理及注冊建筑師、結構師、規劃設計師、工程造價師、監理工程師，切實解決專業人員奇缺的問題；要擴大技術層，走出去、引進來，以靈活有效的機制彌補技術力量的不足，以適應隴南的城市規劃建設管理的需要，從根本上解決低層次、低水平建設和各種不切實際、違背科學規律的建設行為，避免留下歷史遺憾。二要善于以項目推進拉動城市發展。要圍繞國家產業政策和投資導向編項目、跑項目、爭項目。堅持以實施大項目、好項目帶動城鎮建設，特別是要抓好城市道路、供排水、排污、供電供暖等基礎設施項目及學校、醫院、博物館、圖書館、文化館、體育館等社會事業項目和廉租房、經濟適用房等社會保障項目，以項目建設促進城市發展壯大。三要在城市建設中把隴南精神具體化，善于用精神力量來激發、帶動和凝聚各方面力量投身城市建設。以和諧包容、智慧誠信、務實創新為主題，培育具有濃厚隴南地域文化和地方特色的城市精神。我們要樹立大干小困難、小干大困難、不干難上難的膽識和氣魄，用辯證的觀點認識困難，用改革的思路化解困難，用發展的辦法解決困難，把困難當作機遇抓，在搶抓機遇中求發展、求變化。各級領導干部要在市委的堅強領導下，以百倍的信心、飽滿的精神、昂揚向上的干事創業激情，推動城市建設大發展、快發展。

同志們，隴南城鎮建設面臨的挑戰前所未有，機遇也前所未有，機遇大于挑戰，發展前景廣闊。讓我們在市委、市政府的堅強領導下，以黨的十七大精神為指針，深入貫徹落實科學發展觀，開拓進取，奮發有為，頑強拼搏，扎實工作，開創城鎮建設的新局面，為建設生態隴南、文化隴南、和諧隴南、富庶隴南而努力奮斗！

第四篇：在全縣物業管理工作現場會議上的講話

在全縣物業管理工作現場會議上的講話

同志們:

縣委十四屆八次全委（擴大）會議確定，把加快建設科學發展示范縣作為統領今后全縣經濟社會發展的主題。今天，縣委、縣政府決定召開全縣物業管理工作現場會議，主要目的是認真分析我縣物業管理工作中存在的矛盾和問題，動員社會各方面力量，把創建滿意物業管理，構筑和諧文明小區作為建設科學發展示范縣的一項基礎基礎性、民生性和長

期性的工作來抓，努力使群眾對我縣物業管理工作的滿意度有較大幅度提升。會前，我們現場觀摩學習了華汭物

業管理公司、新世紀物業管理公司**分公司、商務局家屬樓三個物管企業和居民住宅小區在加強物業管理，創辦市民滿意物業方面的成功經驗和做法。剛才，公用事業管理局史局長匯報了我縣物業管理工作的現狀和關于下一步工作的意見，講得很好，希望大家認真抓好貫徹落實。下面，我講四個方面的意見：

一、統一思想，充分認識加強物業管理工作的重要性

物業管理是改善城市人居環境、優化城市基礎配套、構建和諧社區的重要內容，也是當前廣大居民十分關注的一個熱點問題，直接關系群眾的日常生活和社會穩定，是事關全縣轉型發展、科學發展的“大事”。因此，我們要站在落實科學發展觀和維護最廣大人民群眾根本利益的高度，充分認識規范發展物業管理的重要意義。

第一、加強物業管理是履行政府職能的具體體現。小康不小康，首先看住房，提高居住質量是全面建設小康社會 的重要任務，也是政府履行職能的重要內容。目前，我縣城鎮居民住房嚴重短缺的問題已初步得到緩解，隨著廉租房建設力度的不斷加大，城鎮困難居民的住房問題也有望在很快的時間內得到較好地解決。時下，廣大群眾在住房矛盾和問題已經由單純的生存型需求向舒適型需求轉變，對政府部門在住房保障方面提供的服務提出了更高的要求，因此，我們要積極適應這一新形式的變化，全面細致地把房屋及其設施設備維修、綠化養護、環衛保潔、治安防范、社區服務等物業管理工作做到位，切實解決群眾的后顧之憂，才能充分體現關注民生、以人為本的要求，才能更好地履行政府職能。

第二、加強物業管理是提升城市品位的客觀需要。三分建設，七分管理。城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔著服務群眾、維持秩序、管理設施的重要任務，是城市管理的基礎。物業管理質量的高低直接影響城市環境、城市容貌和城市形象。爭創“國家級園林縣城”、“全國衛生縣城”和“全省環保模范縣城”，實現“生態文化山城，綠色能源之都”的奮斗目標，首先需要通過規范的物業管理，形成美、潔、亮、綠、暢的城市形象，建成文明和諧的社區，增強城市的活力和魅力來實現。一個小區建好了，管好了，就是一片風景，就會形成強大的示范帶動作用，進而推動全縣面上創建活動的開展。

第三、加強物業管理是促進社區和諧穩定的重要內容。住宅小區是城市的細胞，和諧社區建設是建設社會主義和諧社會最重要的一環。隨著我縣的經濟社會轉型發展，社區建設越來越受到社會各界的關注，成為城市管理的基礎性工作，物業服務是社區服務的重要組成部分，通過規范的物業管理，可推進物業管理與社區建設的協調發展，有利于創造和諧的居住環境。近年來，我縣物

業管理企業配合有關部門和社區，積極開展文化體育活動，豐富了居民的業余生活，對促進居民的身心健康，形成鄰里之間和諧的關系和良好的社會風尚，加快建設小康和諧魅力新**產生了積極的促進作用。同時，健全的物業管理對于維護社區穩定具有積極的促進作用，物業服務企業通過配備安防人員、增加物防技防設施等途徑，不僅在防止偷盜等常規案件上發揮了主要作用，而且在矛盾糾紛排查、預防刑事犯罪、遏制處置突發事件等方面也起到了重要作用。

二、正視困難，切實增強我縣物業管理工作的緊迫性

近年來，我縣物業服務企業從無到有，物業行業從小變大，物業市場開始初步形成。目前，縣城共有成片住宅小區13個，住宅樓房215棟，房屋建筑面積58萬平方米，居住人口萬人，人均居住面積28平方米。具有獨立的法人資格和物業管理資質的企業4家。其中：具有三級資質的企業3家，四級資質的1

家，注冊資金450多萬元，從業人員約100人，服務住宅樓房48棟20萬平方米。從整體上看，在全縣物業管理工作在總體法制環境、政策環境和居民消費意識都不成熟的條件下，行政主管部門充分發揮作用，大膽探索，積極創新，在加強物業企業資質管理，指導建立業主委員會、推行物業項目招投標、制定行業發展政策等方面做了大量工作。縣域內物業服務企業在為居民群眾安居樂業、構建和諧家園、創建良好人居環境、維護社會安定等方面做出了艱辛的努力，得到了社會各界的初步認可。

在肯定成績的同時，我們必須看到，目前全縣物業管理工作中仍然存在許多亟需加強和改進的問題，管理的質量和效果與廣大人民群眾的愿望和要求還有相當大的差距：

一是小區構成復雜12全文查看

第五篇：在全縣物業管理工作現場會議上的講話

同志們:

縣委十四屆八次全委（擴大）會議確定，把加快建設科學發展示范縣作為統領今后全縣經濟社會發展的主題。今天，縣委、縣政府決定召開全縣物業管理工作現場會議，主要目的是認真分析我縣物業管理工作中存在的矛盾和問題，動員社會各方面力量，把創建滿意物業管理，構筑和諧文明小區作為建設科學發展示范縣的一項基礎基礎性、民生性和長

期性的工作來抓，努力使群眾對我縣物業管理工作的滿意度有較大幅度提升。會前，我們現場觀摩學習了華汭物業管理公司、新世紀物業管理公司**分公司、商務局家屬樓三個物管企業和居民住宅小區在加強物業管理，創辦市民滿意物業方面的成功經驗和做法。剛才，公用事業管理局史局長匯報了我縣物業管理工作的現狀和關于下一步工作的意見，講得很好，希望大家認真抓好貫徹落實。下面，我講四個方面的意見：

一、統一思想，充分認識加強物業管理工作的重要性

物業管理是改善城市人居環境、優化城市基礎配套、構建和諧社區的重要內容，也是當前廣大居民十分關注的一個熱點問題，直接關系群眾的日常生活和社會穩定，是事關全縣轉型發展、科學發展的“大事”。因此，我們要站在落實科學發展觀和維護最廣大人民群眾根本利益的高度，充分認識規范發展物業管理的重要意義。

第一、加強物業管理是履行政府職能的具體體現。小康不小康，首先看住房，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務，也是政府履行職能的重要內容。目前，我縣城鎮居民住房嚴重短缺的問題已初步得到緩解，隨著廉租房建設力度的不斷加大，城鎮困難居民的住房問題也有望在很快的時間內得到較好地解決。時下，廣大群眾在住房矛盾和問題已經由單純的生存型需求向舒適型需求轉變，對政府部門在住房保障方面提供的服務提出了更高的要求，因此，我們要積極適應這一新形式的變化，全面細致地把房屋及其設施設備維修、綠化養護、環衛保潔、治安防范、社區服務等物業管理工作做到位，切實解決群眾的后顧之憂，才能充分體現關注民生、以人為本的要求，才能更好地履行政府職能。

第二、加強物業管理是提升城市品位的客觀需要。三分建設，七分管理。城市規模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業管理承擔著服務群眾、維持秩序、管理設施的重要任務，是城市管理的基礎。物業管理質量的高低直接影響城市環境、城市容貌和城市形象。爭創“國家級園林縣城”、“全國衛生縣城”和“全省環保模范縣城”，實現“生態文化山城，綠色能源之都”的奮斗目標，首先需要通過規范的物業管理，形成美、潔、亮、綠、暢的城市形象，建成文明和諧的社區，增強城市的活力和魅力來實現。一個小區建好了，管好了，就是一片風景，就會形成強大的示范帶動作用，進而推動全縣面上創建活動的開展。

第三、加強物業管理是促進社區和諧穩定的重要內容。住宅小區是城市的細胞，和諧社區建設是建設社會主義和諧社會最重要的一環。隨著我縣的經濟社會轉型發展，社區建設越來越受到社會各界的關注，成為城市管理的基礎性工作，物業服務是社區服務的重要組成部分，通過規范的物業管理，可推進物業管理與社區建設的協調發展，有利于創造和諧的居住環境。近年來，我縣物業管理企業配合有關部門和社區，積極開展文化體育活動，豐富了居民的業余生活，對促進居民的身心健康，形成鄰里之間和諧的關系和良好的社會風尚，加快建設小康和諧魅力新**產生了積極的促進作用。同時，健全的物業管理對于維護社區穩定具有積極的促進作用，物業服務企業通過配備安防人員、增加物防技防設施等途徑，不僅在防止偷盜等常規案件上發揮了主要作用，而且在矛盾糾紛排查、預防刑事犯罪、遏制處置突發事件等方面也起到了重要作用。

二、正視困難，切實增強我縣物業管理工作的緊迫性

近年來，我縣物業服務企業從無到有，物業行業從小變大，物業市場開始初步形成。目前，縣城共有成片住宅小區13個，住宅樓房215棟，房屋建筑面積58萬平方米，居住人口2.1萬人，人均居住面積28平方米。具有獨立的法人資格和物業管理資質的企業4家。其中：具有三級資質的企業3家，四級資質的1 家，注冊資金450多萬元，從業人員約100人，服務住宅樓房48棟20萬平方米。從整體上看，在全縣物業管理工作在總體法制環境、政策環境和居民消費意識都不成熟的條件下，行政主管部門充分發揮作用，大膽探索，積極創新，在加強物業企業資質管理，指導建立業主委員會、推行物業項目招投標、制定行業發展政策等方面做了大量工作。縣域內物業服務企業在為居民群眾安居樂業、構建和諧家園、創建良好人居環境、維護社會安定等方面做出了艱辛的努力，得到了社會各界的初步認可。

在肯定成績的同時，我們必須看到，目前全縣物業管理工作中仍然存在許多亟需加強和改進的問題，管理的質量和效果與廣大人民群眾的愿望和要求還有相當大的差距：

一是小區構成復雜，管理混亂。在縣城范圍內，既有開發商建設的住宅小區，又有政府有關部門投資修建的居民點，還有單位自建的職工住宅樓，皇甫小區、心晴花園等少數小區實行物業管理，西關居民點、國土小區、財稅小區等由街道辦安排公益性崗位人員進行簡單的衛生保潔，分布在各單位機關院內的自建房均由各單位自行管理。多數住宅小區物業管理機構沒有資質，物業管理由開發商自

建自管，與業主之間也沒有任何協議，沒有組建業主委員會，沒有召開過業主大會，廣大業主的權利沒有充分發揮和保障。

二是建管銜接不配套。一些老小區規劃起點低，設計標準不高，配套設施不健全，設施設備陳舊、老化、破損嚴重，住宅小區綠地被占，違法建設，下水道堵塞、供水壓力不足等問題比較突出，小區建設相對滯后。部分新住宅開發小區，在建成后竣工驗收等環節不到位，水、電、暖等方面存在的問題，往往在居民入住后陸續顯露出來，進而給物業管理造成一定難度。

三是維修基金籌集不到位，管理不夠透明。個別開發商沒有按規定預留維修基金，有的即便建立了維修資金，開支任由開發商或物業公司，或被挪作他用，給房屋的維修、改造帶來很大困難，后續維修沒有保障，最終影響物業管理的健康發展。

四是服務管理不到位。絕大多數物業管理工作仍處在簡單的、低標準、低層次的服務上，物業管理企業專業化水平低，收取管理費用后，服務僅停留在初始化的清掃保潔上，其服務態度、服務質量與業主全方位、深層次的服務需要相距甚遠。一些物業管理人員服務能力不高，沒有擺正自己的位置，認為自己是“管理者”，有損害業主利益的行為，導致業主對物業管理行業整體評價不高，引發了物業公司與業主之間的對立和矛盾。

五是缺少工作合力。目前，我縣住宅小區管理工作涉及多個部門，應該講在管理中出現的每一個問題都應有一個責任單位落實和解決。但是，在具體管理工作中，相關單位工作責任還沒有完全到位，對群眾反映的問題，沒有采取相應的監管措施，有的甚至聽之任之，充耳不聞，居民生活中的一些“急、難、愁、憂”問題沒有得到及時解決，影響了政府在人民群眾中的形象。

三、強化措施，全面推進我縣物業管理向規范化方向邁進

政府物業管理的職責和主要任務是規范物業行業各方主體的行為，培育發展物業服務市場。因此，一方面行業管理部門要建章立制，依法行政；另一方面要綜合運用經濟的、行政的手段支持發展物業服務業，使物業服務企業做大做強，著力構建政府實施監督管理、房產企業和建房單位承擔責任、小區業主自治的物業管理工作格局。縣委十四屆八次全委（擴大）會議提出，要把**建設成為歷史文化燦爛、生態環境優良、產業興旺發達、適宜居住創業、獨具特色魅力的城市。實現這一目標，規范物業管理顯得尤為重要。當前及今后一個時期，全縣物業管理要重點做好以下五個方面的工作：

1、狠抓源頭，做好新建住宅物業管理的提標工作。新建住宅小區必須全面推行物業管理，要將物業管理從項目方案設計階段統籌考慮，納入規劃，推行新建住宅物業交付備案制度。一是住宅開發項目各種配套用房和設施必須足額配備。在規劃設計階段，要由規劃管理部門負責把關，必須確保按國家的標準將社區黨組織、居委會、業委會、物業服務企業辦公用房、管理用房、經營用房納入規劃，并足額配備停車、環衛、綠化、治安等設施設備。在物業交付使用時，要實行綜合驗收并備案，確保按批準的規劃建成。二是建設開發單位應嚴格執行國務院《物業管理條例》，在物業交付物業服務企業管理的同時，要足額撥付物業維修及前期費用。三是要給予物業服務企業一定的經營性資產，提供物業服務保障，允許其將經營所得用于彌補物業服務收費的不足。

2、突出重點，做好舊住宅物業管理普及工作。舊住宅小區是推行物業管理的難點，也是我們工作的重點。要把舊住宅區綜合整治、推行物業管理作為改善民生的大事抓緊抓好，想方設法籌措資金，維修改造物業設施，規范管理行為。我們鼓勵企業、業主、社會各屆共同籌資，來治理自己的家園。在全縣舊住宅小區的物業管理普及上，可以在征求業主意見的基礎上，聘請新世紀物業公司等一些具備優良資質的物業管理。物業管理企業要樹立長遠發展的理念，舍得投資，舍得花錢，先服務后收益，以超前的眼光積極進軍舊住宅小區，拓展自己的物業市場。對一些無開發主體，物業管理問題比較突出的舊住宅小區，街道辦事處和公用局要共同協商，深入住戶，宣傳動員，切實制定一些物業管理規范，積極推動物業管理由自主管理向委托管理、專業管理過渡，消除管理盲點。

3、多管齊下，推動物業管理的規范化發展。物業服務質量是物業服務企業的生命線，業主花錢買物業服務，當然是要買質量好的服務，企業必須樹立質量優先的理念，采取切實可行的方式方法，提高物業服務質量。對于不合格或存在經營不規范，物業服務無保證，侵害業主利益等行為的企業，尤其是管理水平低、服務質量差、業主投訴多的物業企業，不但要給予處罰還要視情節及時清理出物業市場，促進物業管理服務的健康有序發展。一是要廣泛開展物業管理等級創建工作，加快推進住宅小區物業規范化管理，促進物業維護、社區秩序、環境衛生、綠化等社區物業管理服務走向市場化、專業化、規范化軌道，長久保持住宅小區的環境優美、設施完善和秩序良好，有效提升居民的生活質量和城市品位。要根據實際情況認真組織開展物業服務競賽評比活動，營造你追我趕的創建氛圍，進而推動物業服務工作健康發展。二是要全面搞好物業小區服務等級評定。縣上將出臺《**縣普通住宅小區物業服務等級標準（試行）》，各物業服務企業必須對照標準，對所服務的小區申報確認等級，實行菜單式、標準化服務，讓廣大業主明明白白消費，使物業服務實現透明、公開、公正。三是要加大宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。要認真學習、宣傳《物業管理條例》以及省、市有關物業管理方面的法律法規，通過宣傳和法制教育，使廣大業主都能增強維權意識和交費自覺性；使物業企業及管理人員都能明白服務內容和管理辦法，提高服務水平；使有關部門都能明白依法管理的內容、程序和法律責任，為全縣物業管理工作營良好的輿論氛圍。同時，要采取經濟杠桿和依法行政相結合的辦法，出臺激勵政策，支持鼓勵物業服務企業依法經營，對惡意拖欠物業服務費的業主要采取法律手段規范其交費行為。

4、加大力度，推動業主委員會組建工作。成立業主大會和選舉業主委員會是社區居民實現自治的條件，是物業市場法制化、規范化的重要條件。通過組建業主委員會，從根本上解決責任主體缺位問題，提高業主在物業管理活動中的參與程度，實現物業服務企業與業主的良性互動，真正達到雙向選擇，提高物業服務的市場化程度的目的。要針對業主委員會組建工作進展不平衡的現狀，認真抓好組建業主委員會的組織、協調、指導工作。街道辦事處、社區黨組織、居委會要按照《物業管理條例》的規定，充分發揮在推進物業管理工作中的主導作用，把業主委員會的組建和工作的開展當作社區建設的重要內容，將工作做細、做實、做到位，把群眾組織起來，把關系人民群眾切身利益的事情辦實辦好，實現物業小區的文明整潔、和諧安定。物業主管部門要按照《物業管理辦法》的要求，搞好指導和監督工作。

5、管建并舉，確保冬季供熱工作的正常進行。冬季供熱，涉及千家萬戶，事關全縣穩定大局，是目前最大的民生問題。由于受煤炭價格上漲等因素的影響，給今年冬季供熱工作帶來諸多困難和問題，供熱工作形勢嚴峻，任務艱巨。硯峽鄉一方面要進一步加強對華硯供熱公司的管理，加大對歷欠暖氣費的收繳力度，保證企業的正常運轉。另一方面要加大資金籌措力度，克服資金困難，加快供熱西站建設進度和供熱管網的維修工作，確保冬季供熱質量。公用局要會同硯峽鄉，對今年煤價上漲后供熱工作面臨的困難和問題進行認真調研，提出解決的辦法和措施。其他拖欠歷年暖氣費用的有關部門和單位要站在講政治的高度，認清形勢，足額繳清歷欠費用，保證供熱工作的正常進行。

四、加強領導，確保我縣物業管理服務水平得到快速提高

1、高度重視，加強管理。搞好物業管理工作，關鍵在于加強領導，明確責任。各有關部門要認真研究制訂具體政策措施，行業管理部門要集中精力，突出重點，積極培育物業管理市場，充分發揮監督職能，完善機構，充實人員，學習借鑒發達地區監管經驗，真正把物業管理工作抓緊抓好。

2、苦練內功，優化服務。“服務”是產品，“人”是關鍵，物業服務是人與人之間的溝通、相融和理解。可以說，我縣的物業管理是從零開始，從頭起步，無論是物業企業員工，還是行業管理干部，整體素質遠不能適應我縣物業行業發展的需求。因此，要堅持以質為先,以人為本，練好內功，強化服務，注重加強自身基礎建設，不斷提高員工整體素質，從而使行業管理部門干部職工具備提高依法行政的能力，使物業企業牢固樹立 “業主至上，服務第一，誠信為本”的經營理念，使廣大業主增強“花錢買物業”的消費意識。

3、齊抓共管，形成合力。物業管理是一項系統工程，要全面提高物業管理和服務水平，需要方方面面各司其職，通力合作，形成工作合力。建設、規劃、房管等部門要督促建設單位嚴格按照物業管理的有關政策，在小區規劃設計和建設中落實必要的配套設施，按規定提供物業管理用房。公用事業局作為物業行業主管部門，切實要擔負監督管理的重責。街道辦事處要承擔起區域內物業管理的職責全面履行好牽頭、協調、指導職責。工商部門要嚴格把好物業管理小區內營業執照辦理關，對違反規劃擅自改變房屋用途和嚴重影響居民生活的經營項目不予審批。物價部門要會同物業行政管理部門逐步完善市場化的物業服務收費機制。公安部門要積極做好住宅小區安全管理，并指導物業管理企業維護小區的生活秩序。

同志們，構筑和諧社區，創建滿意物業，加強小區管理是建設社會主義和諧社會的重要內容，意義深遠，責任重大。讓我們統一思想，堅定信心，齊心協力，扎實工作，為廣大群眾創造更加舒適、整潔、文明、安全的居住環境，為促進我縣物業管理工作健康快速發展，開創我縣和諧、滿意的物業管理工作新格局做出應有的貢獻！

謝謝大家！