第一篇：XX物業管理實施方案

XX物業管理實施方案

一、首語

非常感謝貴單位給我們制定物業管理方案的機會，我們將全心投入，爭取這次和貴方合作的機遇，充分展示我們新生的實力，為貴單位提供值得依賴的物業管理服務。在管理方案中，我司根據專業的物業管理并集合本項目的具體特點和要求，為小區提供一種操作性強、服務質量高、有針對性的貨真價實的專業服務。本計劃書僅針對物業服務項目提出管理思路，它將作為以后物業管理工作中執行依據；接管后，我們還會根據貴單位具體情況制定一套完善的物業管理作業指導書。

XX物業管理有限責任公司是經國家職能部門批準的合法企業。公司主要業務范圍涉及寫字樓、商場、住宅小區、醫院、學校等物業管理，二手物業租售，電子監控設備、通信工程維護，園林綠化裝修，清潔家政服務等。公司內部下轄管理部

（財務、人事、總務、采購）、市場部（公關、客服質檢、培訓）、保安部、清潔部、綠化工程維修部。

二、項目管理分析

貴單位是實行24小時物業服務管理，為保證物業的服務質量，我公司將由培訓課招取保安人員（以退役軍人為主，高中以上學歷）進行嚴格培訓；并對進出車輛、人員、貨物進行嚴格檢查、演練；同時要求每個保安都要學會全天候對小區進行監控，消防檢查，真正做到學有所用，以達到保證小區安全。同時將由我司客服質檢課進行監督檢查。

物業進場后，我司結合貴小區具體要求，全面配合小區工作確保本項目無消防事故、偷盜事故和其它事故發生。

四、物業管理初步方案 說明

本計劃書僅為今后服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、安保、保潔、綠化、維修保養五個方面。在順利進場接管貴單位后，我們將根據實際情況，遵照國際的質量體質和一整套完善的各類服務的操作手冊進行進一步優化，以便便有效的管理此項目，為客戶提供超值服務。4.2管理機構設置及人員配置

根據管理服務的總體設想及小區的特點，本著“精干高效”“以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行項目經理負責制。設客戶服務、保安、保潔綠化和維修四個部門，共需配置至少7人。保安、保潔和綠化由我司區域主管進行歸口管理，各部門日常工作任務執行由各部門隊長在項目經理的指導下開展工作。4.2.3項目部

根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，項目部需設項目經理1人，管理員4人，每天正常上班，周六、周日輪流休息。

夜班安排管理人員輪流值班

4.2.4保安隊 4.2.1概述

根據本項目實際情況及嚴格按照國際質量體系標準，項目部保安隊需設領班1人，3名隊員，負責小區巡邏、門崗、監控、露天停車場管理等職責，實行24小時保安運作。

說明：如果在特殊情況下需要增加人員，我司將由保安部統一調派，以保證所有工作的順利進行。

4.2.5保潔綠化隊 4.2.5.1概述

根據本項目實際情況，保潔隊需設領班1人，保潔員2人，共計3人。注：每天正常有1人工作，當有重大活動需增加人員時由公司保潔部調派。

4.2.6維修隊

4.2.6.1概述根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修隊需設領班1人，維修工2人，實行8小時工作制。星期六日采用輪休制。

注：維修員休息或有重大維修任務時由工程部提供人員支持。

4.2.8員工培訓

詳見員工培訓計劃表和培訓記錄 4.2.9員工日常考核 詳見員工日常考核制度 4.2.10獎懲

詳見員工獎懲制度 4.3崗位職責 4.3.1項目經理

一、主持XX物業的日常管理工作。根據小區各時期的實際狀況，提出改進和提高物業管理工作水平的意見措施。

二、對公司和業主雙方負責和匯報工作，按時向公司和業方提交工作計劃和小結，聽取業主的意見和要求，并在規定期限內落實執行。

三、負責召集員工每月例會，檢查工作落實情況，布置工作任務，協調員工關系，就項目物業管理執行中的問題提出解決方案。若發生重大事件或超出崗位職責權限的應立即向公司和業主匯報。

四、進行巡視，對設備運行保養、安保、保潔和綠等方面的服務情況進行了解，每天檢查各個重點環節，發現問題及時解決。

五、發生緊急事件時，立即組織相關責任人員進處理，按應急方案制定的措施執行。對發生的緊急事件應在事后組織相關責任人員總結、學習，分析原因并寫出的告向公司和業主匯報。

六、每月組織一次對機電設備、建筑物、公共設施和環境等方面的綜合性檢查，及時解決發現的問題，或書面通知有關員工，要求整改。

七、監管財務各類款項的收支督促帳目日結日清，控制成本、編制預算。

八、統一協調各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實情況。

九、負責對分包合同相應條款的審核、修改，并對員工的工作情況進行監督、檢查、評定。

十、負責參與、組織每季的物業管理質量大檢查及配合做好質量管理體系認定的前期有關工作。

十一、負責外部的溝通和聯系，及時處理投訴，并向當事人通報處理意見和結果。4.3.2項目助理

一、協助經理做好部門日常工作。

二、分管前臺服務、清潔工作及經營場所，對小區每日實施全面檢查。

三、協助經理做好定期回訪及對客戶投訴的處理。

四、負責短期服務工作，包括：客戶接待、收費、檢查等。

五、每周房況表統計及住戶檔案的及時修改。4.3.3客戶服務主管

一、負責制定貴單位管理的服務標準、規范、服務人員的配置。

二、協助項目經理全面負責對客戶服務質量的檢查、督導、評價，發現不合格項及時整改。

三、負責對服務人員的技能，態度、禮儀的培訓，考核，并保存考核記錄。

四、負責前臺服務管理的質量檢查，發現不合格項及時處理，督導。

五、征詢客戶建議、意見、服務信息反饋，收集整理，處理解決。

六、負責延伸服務項目的開發和延伸用收費管理。

七、完成項目經理交辦的其他工作。4.3.4工程維修領班

一、制定設備設施管理計劃，設備設施運行、修理、維保的標準、規范。

二、檢查、監督設備、設施用管理，發現情況立即采取措施。

三、負責維保人員的合理配置、培訓和考核評價。

四、制定并執行維修服務承諾制度，認真聽取各部門及客戶對維修人員的意見，并采取相應措施解決存在的問題。

五、對設備實行三級保養制度，如有改造更新計劃，報經理審核后實施。

六、按公司程序做好各類備品備件的采購管理工作，并做好相應的報表。

七、完成項目經理交辦的其他工作。4.3.5保安領班

一、負責制定各保安崗位的服務標準、規范。

二、負責消防管理、培訓、義務消防隊伍的訓練，不定期檢查消防器材，確保完好。

三、負責對保安人員的崗位培訓、考核，并做好記錄。

四、巡視門崗、巡邏崗、監控崗和車管崗的保安服務質量，發現不合格及時處理。

五、負責停車場等保安服務巡查、標志牌完整，并管理停車費收繳。

六、檢查監控中心的設備系統管理、服務狀態。

七、制定治安、火警應急預案，發生應急服務應第一時間投入應急服務管理。

八、完成項目經理交辦的其他工作。4.3.6清潔綠化隊長

一、制定小區的保潔計劃、操作標準及規范，并負責實施；

二、巡視保潔區域，保持小區環境整潔，無垃圾，無堆物，地面清潔，發現不合格及時處理。

三、巡視綠化養護區域，綠化養護良好，花木生長保持美觀，無雜草、無垃圾、無枯枝落葉；

四、室內擺設優美，使客戶滿意。

五、巡查停車場清潔，通道暢通。

六、完成項目經理交辦的其他工作。4.4各部門工作內容 4.4.1客戶服務工作

詳見客戶服務工作作業指導書 4.4.2保安工作

詳見保安作業指導書 4.4.3工程維修工作

詳見工程維修作業指導書 4.4.4保潔工作

詳見保潔作業指導書

五、管理服務內容和標準 5.1客戶服務 5.1.1接待服務

一、儀表儀容端莊整潔

二、按規定著裝，服裝整潔，頭發梳理整齊，淡妝，不留長指甲，不涂抹指甲油。

三、接聽電話，做好來電記錄。

四、為客戶提供貴重物品保險箱期寄存服務。

5.1.2問訊服務

一、接受問訊及查詢。

二、處理客戶的郵件。

三、函件、雜志收發管理。5.1.4票務服務

一、客戶至總臺或電話預定酒店及汽車、火車、飛機和其它票務。

二、經確認后給予辦理。

三、預定成功后上門服務。5.1.5叫車、洗車服務

一、為客戶聯系預定出租車或其它用車服務

二、代客戶到洗車場洗車。5.1.6引導服務

一、門崗保安提供引導客戶至小區單元服務 5.1.7收費、繳費服務

一、代客戶繳水費、電費、煤氣費等各類費用。

二、在業主辦理入住手續時，為業主辦理銀行卡、物業管理費、水電費、煤氣費等各類費用業主預存，銀行按時代扣，省卻業主繳費的麻煩。5.1.8信息服務

一、交通方面信息。

二、主要娛樂休閑、購物、體育信息。

三、旅游觀光場所信息。5.1.9代辦服務

一、為客戶提供訂閱報刊雜志的信息。

二、根據客戶要求代訂各類報刊雜志。

三、為客戶開通有線電視、電話、寬帶、煤氣。

第二篇：物業管理實施方案

物業管理實施方案

一，成立物業管理公司，建立物來管理機制。

二，組織機制

物業管理行業是一微利行業，當前多數物來管理企來外于虧損狀態．因此，物業管理企業的組織要更加簡潔，實用，降低組織內耗及勞資成本等．

三，人事安排

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗．預計12名員工(按整個小區交付時設計)． 序號 崗位人數主要職責備注

1經理1人在董事會領導下，全面負責經營等．

2經營部主任1人具體經營事務，人事等．

3辦事員2人，文書，財務，勞資，后勤等

4物業管理員1人，具體物業管理，裝修監管，收費，維保服務等．

5安全護衛員４人，門衛．巡更，停車管理，小區內公共秩序等．

6水電工１人公共區域水電設施維護，水電維修服務等．

7保潔員４人，公共區域衛生保潔．綠化養護等．

員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓．培訓率100％．

四，目標

貫徹開發商打造優質物業管理項目的構想，引進大都市物業管理理念，通過優質的服務將正金嘉園小區管理成都市居民生活的樂園．讓業主在家中享受都市生活氛圍．并使物業管理達到一定的水平．促進小區物業保值增值．樹立我物管公司品牌。

五，組建業主管理委員會，由業主選舉，在業主中自行產生，組委會由七人組成．

主任１人，副主任１人，棟號員４人，聯防員１人，每位業主都是業主管理委員會委員． 六，前期物來接管

A派物業管理員，水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)．

B物來接管驗收既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益．當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物來驗收發管工作即完成．

七，物管聯防入伙

1，準備工作

治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄，增設報警系統，統一安裝監控器，防盜窗或鋁金窗．

車輛管理：增設區間道路標志，封閉小區由多個出入口到一進一出，增設自行車棚，衛生箱及

垃圾清運：增設垃圾池或垃圾清運站等．

樓道燈：改用節能燈(如溫感，聲控或角摸式等)

分步購置辦公，護衛 保潔，水電工等 維修設備及工具用具和員工工作服等． 3協調工作

與供電局，自來水公司，石液化氣公了衛保潔水電工等 郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水，電，氣，的供應和通信網絡暢通．

2，入伙現場

入伙準備，協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗，橫幅，花卉，背景音樂，安全

護衛立崗，巡更，迎接業主入伙

舉行入伙儀式：邀請政府官員司員，新聞媒體，業主代表剪彩，歡迎業主入住． 注意事項：避免后期工地的灰塵，噪音等不和諧的現象．

八，房屋裝修與管理

業主在接號樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行，其有關規定包括：國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》．根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表，領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表早簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工．業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格即退還裝修押金及保證金．

九，建立物業管理檔案

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施業管理時對工程維修，配套，改造必不可少的依據，也是更換物來管理企業時必要須移交的內容 之一，現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西，物業檔案資料的建立主要抓收集，整理，歸案，利用四個環節．

十，日常管理

1，房屋管理運作一覽表，工作內容 核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍每天，入伙期間6H每天，消滅違章于未然，每周三次，100％，標準，準確，符合規定，無危及安全，外觀無改變，用途無改變，無亂堆亂放，亂控亂接，無違章裝修，房屋完好率100％，投訴1‰以下，無違章裝修及時聽取業主意見，滿足業主合理要求，

第三篇：物業管理實施方案(簡單)

《物業管理實施方案》

★ 第一部分 物業管理公司簡介

一、公司簡介：

二、公司管理理念及服務理念

根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點，公司采取以下管理理念： > > 團隊意識和吃苦精神+個性發展和競爭機制+先進模式和嚴格管理

> >

1、團隊意識和吃苦精神：在當前競爭激烈的社會中，團隊意識和吃苦精神無疑是企業求生存、求發展的先決條件。“企業以人為本、員工以企業為家”便是其核心體現。> >

2、個性發展和競爭機制：在優秀企業中講的是如何用人，如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性發展是激發員工積極性和主動性的重要方式，有利于員工自身素質的培養和業務技能的提高；競爭機制是企業用人的重要手段，也是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。

> >

3、先進的模式和嚴格管理：物業管理企業在當前有多種模式，我們作為一個新成立的物業管理公司，應當借鑒最新的管理理念，堅持高起點，直接駛入快車道——以人為中心、強調服務、堅持嚴格管理的經營模式。企業應從成立開始便導入嚴格完善的管理體系，用質量管理來保證我們服務的完善和完美。

> >

4、“真切付出、真誠服務”是我公司的服務理念。從本行業來說，物管企業與業主之間是一種合作關系，公司努力創造出一種 “舒適、安全、尊貴、優雅”的環境，使我們的業主能在其中很好的生活、學習、工作，在此基礎上能理解、支持、配合我們的工作。

三、公司的組織結構圖

四、公司工作流程圖

五、公司人員配備情況： > >

1、經理：1人。> >

2、會計：1人。> >

3、各部門：

水電維修科：土建工1人，水電工（含強弱電）2人，電梯工（直梯）1人。保潔綠化科：綠化工1人，保潔員4人（每棟樓一人）； 保安隊：保衛隊隊員7人（兩個門，24小時三班倒）； 接待室：接待員1人、收費員1人（兼采購員）。> > 總計：20人

附：公司智能化配套設施：

可以有：寬帶上網、分時計費供電設施、雙向數字有線電視網、遠程抄表系統、Ic卡智能表具、小區物業管理網站、物業管理電腦軟件、小區數碼攝像與紅外監控系統、電子巡更系統、電子對講防盜門等

六、公司各部門職責： > > 經理：

1、制定公司的經營方針和目標，對公司的重大事項進行決策；

2、按“權責利”相匹配的原則，任命各層次負責人，實施透明式的系統管理；

3、明確公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系。

4、引導并培訓員工，保持員工的工作積極性、以實現公司經營總目標；

6、主持新的經營項目的開發；

7、對各個責任部門的工作情況進行檢查或抽查。

8、處理客戶投訴，安排公司其他相關事宜。> > 接待處：

1、負責辦理住戶的上房手續，建立并維護住戶檔案；

2、接待住戶并負責整理住戶的反饋意見，提出合理建議；

3、根據住戶反映的意見和要求，迅速通知其他職能部門，以求問題在最短時間內得到解決。

4、將已解決的、未解決的，未完全解決的問題分類整理、登記，以備查找。5、負責傳達及安排上級領導的各項任務，及時把重要信息及通知告知客戶。

6、負責安排公司的各項收費事宜； > >保潔員：

負責小區公共區域的衛生，保潔，垃圾清理。

提供每天從早7:30－下午6:30全年365天的保潔服務工作，保證小區公共部分干凈整齊，并維持地面保潔。每天做到垃圾及時清運，垃圾桶外表無污跡及粘附物。> >綠化員：

負責小區環境綠化，補種，養護工作及綠化帶衛生清理。保護公共的花草樹木不被人為損壞。> >水電維修員：

負責小區的房屋、公共設施、供電、供水、供熱維修、維護工作。

提供正常維修服務，保證小區內公共設施的正常運轉和水、電、暖的正常供應。接到客戶報修電話，15分鐘內趕到現場，一般問題30分鐘解決，重大問題24小時得到處理。> >土建工： 負責公司建筑物的建筑、結構的檢查工作及監管工作，應住戶的要求，迅速解決基建方面的問題。負責核查用戶裝修申報材料的土建專業內容。住戶要做非常規裝修、改建時必須在場。> >電梯工：

負責小區所有電梯運行的管理，保障轄區內電梯的安全、正常運行，能解決電梯出現的小問題。在規定的時間內開啟、關閉電梯的使用。

> >保安員：

負責小區的日常安全，做好人員車輛出入登記；

提供全天24小時值勤、巡邏服務，嚴守操作規程和門衛制度；

維護小區內正常秩序及公共安全，發現問題以最快速度趕到現場處理問題。> >會計：

負責公司的收支帳目，做到帳目清晰。> >收費員：

做好小區內所有住戶的物管費的收繳工作，力爭做到及時、足額。對因各種原因未交費用的住戶必須登記清楚，注明原因。協助經理，會計做好物品采購工作。

★ 第二部分 公司管理目標

（一）、公司總目標

1、業主綜合滿意度調查滿意率≥95%

2、房屋及設施設備完好率遞減≤3%

3、無重大責任事故發生。

（二）、目標分解

> > 接待室：（包括收費員）（1）、接待處各項工作實現率100%（2）、業主有效投訴處理率100%（3）、限時服務承諾實現率≥95%（4）、內外關系溝通成功率≥80%（5）、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%（6）、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費收取率≥90%（8）、收費金額差錯率≤1‰

（9）、購買物品合格率≥90%，帳目清楚率100% > > 綠化保潔組：

（1）、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環境衛生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區綠化年成活率≥95% > > 水電維修組：（包括電梯工）

（1）、各項工程管理工作實現合格率率100%（2）、設備設施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設施設備保持完好率≥95%（5）、機電設備檢修及時率100%（6）、設施設備檢修一次合格率≥95%（7）、業主的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100%（8）、保障設備設施安全運行率100%（9）、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%（10）、設施設備標識標牌正確率100%，完好率98% > > 保衛隊：

（1）、保衛各項管理工作實現良好

（2）、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發生率占總入住人口數的≤1%（4）、重大火災/刑事和交通事故發生率=0（5）、機動車輛管理糾紛發生率≤1%（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100% > > 會計：

（1）、帳目清楚，收支記錄準確。（2）、帳目抽查良好率100%。

★ 第三部分 公司服務內容及標準

一、前期物業管理服務內容

前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益，保障其利益的重要環節，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項目設計方案的建議；

2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改；

3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；

5、行物業的接管驗收及問題的整改、督促；

6、接受業主入住前的相關咨詢；

7、供業主入住前的上門服務。> >

（一）、業主入住管理

1、辦理業主入住及接房的相關手續；

2、對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。> >

（二）、后續物業管理服務內容

1、公共性服務

公共性服務提供常規性服務，是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目：（1）、清潔衛生管理；（2）、綠化日常維護管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護管理；（5）、水電管理；（6）、排污設施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養護維修；（9）、物業檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區文化活動，協助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費；

（13）、根據需要增設的其他服務項目。

2、特約性服務

特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業戶的個別需求，受其委托而提供的服務

（1）、家居設施維修

包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。（2）、家居清潔服務

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家政服務

包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。（4）、租賃服務

包括：物業出租、轉讓、市場調查、物業估價等。

二、物業管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

2、設備管理

設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。

3、供電系統

（1）、保證24小時正常運行，出現故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規定提前通知業戶，外線停電時，自備發電機送電不超過15分鐘。

4、消防系統

（1）、消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時起用。（2）、訂有突發性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修。

6、給排水系統

（1）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生，無二次污染及隱患。

（2）、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。

（3）、所有排水系統暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。

（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。

7、空調系統

（1）、窗式及分體式空調按規定安裝位置統一，排列有序。

8、市政公用設施管理

（1）、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現象。

9、綠化管理

定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。

10、環境衛生管理（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象。

11、治安管理

（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災、刑事和交通事故。

12、業戶滿意率

無重大投訴，對物業管理公司的評議，滿意率達到95%以上。

★ 第四部分 公司日常管理工作安排(一)日常管理工作

1、日常管理工作的內容

（1）物業管理區的安全保衛、清潔、綠化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維修、管理;

（3）住戶裝修管理；

（4）車輛管理；

（5）客戶檔案管理；

2、安全保衛

（1）向當地有關部門了解物業管理區可能存在的治安問題，制定治安案件 發生率控制標準；

（2）制定物業管理區治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業流程；

3、清潔綠化

（1）根據物業管理區的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔率；

（2）制定物業管理區清潔衛主管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業流程；

（3）制定物業管理區綠化完好率標準及綠化管理規定；

（4）明確綠化人員的管理規定、崗位職責及作業流程；

4、消防

（1）向當地有關部門了解物業管理區可能存在的消防隱患、制定消防設備、設備完善率及火災發生控制率的標準；

（2）制定物業管理區消防管理條例及消防工作內容、明確責任人；

（3）制定消防設備、設備的管理、維護、使用規定及作業流程、確保消防系統符合國家規定要求；

5、水、電設備的管理、維護

（1）了解有關水、電設備可能出現的問題或存在的事故隱患，制定水、電設備的故障率、維修及時率和合格率控制標準；

（2）制定水、電設備的使用和維護條例及作業流程，以保證其達到應有的性能標準；

（3）制定水、電設備維護人員的管理規定及崗位職責；

6、房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維護、管理

（1）了解物業管理區內房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及管理規定；

（3）制定房屋及公共配套設施維護人員的管理條例、崗位職責及作業流程；

（4）業主自行出租的房屋或公共配套設施，物業管理公司必須要求業主按照當地政府的有關規定完善相應的手續，并制定對承租人的管理規定。

7、住戶裝修管理

（1）制定住戶裝修管理規定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續；

（2）建立裝修檢查監督制度，明確責任人，以確保房屋結構、小區消防、防盜安全及環境衛生不受影響；

8、車輛管理

（1）車輛管理包括機動車及非機動車的管理；

（2）制定物業管理區內車輛的進出、停放和行駛的管理規定，明確責任 人的崗位職責及作業流程；

（3）制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。

9、客戶檔案管理

（1）客戶檔案包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協議、收費記錄；

（2）建立客戶檔案的管理規定，明確責任人的崗位職責及作業流程。

（二）便民服務

物業管理公司應在管理區內設立便民服務，具體項目可根據物業管理區的特點及自身的實際情況而定。

1、便民服務

（1）可分為無償服務和有償服務兩類，內容及價格應透明化；

（2）無償服務的成本費用從管理服務費中支出；有嘗服務的價格應按政府有關法規確定；

2、建立便民服務的管理程序及作業指導書，明確責任，規范服務人員的用語及行為。

（三）與業主日常溝通

1、與業主的日常溝通包括以下形式和內容：

（1）通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關的事務；

（2）通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶；

（3）通過組織專題或系列活動，開展社區文化活動；

（4）應邀參加或列席業主大會或業主代表大會。

2、物業管理公司的高層管理人員應高度重視與業主的日常溝通，保持與每一業主的良好關系。

3、如遇業主發生違背管理規定或發生其他不愉快事件時，物業管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應通過正面協調直至尋求法律援助。

（四）處理客戶投訴

1、物業管理公司應遵循公司的經營原則，規范客戶投訴的處理流程；

（1）接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；

（2）出現投訴，一定要及時向上反映信息；

（3）面對重大的投訴問題，第一負責人要親自處理；

（4）在滿足客戶的要求時，應遵循公司的經營原則辦事。

2、物業管理公司應及時分析、總結客戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中。

（五）營造社區文化

1、社區文化包括社區文化氛圍和社區文化活動兩方面。社區文化活動促進社區文化氛圍的形成；社區文化氛圍又促使社區文化活動層次的提高和住戶業余生活的豐富。

2、物業管理公司應把營造社區文化的工作列入日常工作日程并加以重視。

3、社區文化氛圍主要體現在以下方面：

（1）物業管理區的整體精神風貌；

（2）家庭的生活方式；

（3）住戶的鄰居關系；

4、建立物業管理區精神文明建設公約，通過設立專欄或印發信函等形式廣泛宣傳，物業管理公司的各位員工應嚴格遵守，起模范表率作用。

5、社區文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節日慶祝活動以及當地政府組織的各類精神文明活動。

6、開展社區文化活動，物業管理公司應：

（1）分析住戶的構成，充分了解住戶的需求；

（2）針對不同的層面，制定各類社區文化活動方案及經費標準報業主委員會通過；

（3）提高并逐步改善活動場地。

★ 第五部分 管理人員的職責和權利

一、物業管理人的主要權利

（1）根據有關法律、法規，結合物業實際情況，制定物來管理公約、住戶手冊、員工手冊等各方面的管理規定。

（2）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理。

（3）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用。物業管理公司有權按時收取物業管理費、裝修管理費以及其他合理的費用。

（4）制止違反規章制度的行為。物業管理公司如發現業主或使用人違反規定進行以下行為的，應予以制止、批評教導，責令恢復原狀和賠償損失：

a 擅自改變小區內土地用途；

b 擅自改變房屋、配套設施的用途、結構和外觀，毀損設備、設施而危及房屋安全的；

c 私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化，污染環境，影響住宅小區景觀，噪聲擾民等。

（5）選聘專營公司承擔專項管理服務。如選聘清潔公司負責物業的清潔工作，選聘保安公司負責物業保安方面的工作等。

（6）可實行多種經營，其收益補充物業管理經費。在現階段，由于居民收入水平的限制，物業管理收費不可能很高，開展多種經營，增加收入，以補充物業管理經費不足是行之有效的辦法。

二、物業管理人的主要義務

（1）以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益的統一。正確處理物業管理公司和業主的關系，追求和諧共處。

（2）按照管理質量標準，履行物業管理合同，提供優質服務。物業管理企業應以物業管理合同為依據開展經營活動，履行管理合同，提供優質服務。（3）采取完善的安全保衛措施，保衛住戶的人身、財產安全和公共安全。

（4）接受業主的監督。重大的管理措施應當尊重業主的意見。

（5）接受房地產行政主管部門以及其他部門和物業所在地政府的管理、監督。（6）對住戶的合理要求和實際困難，迅速做出反應，給予認真解決。（7）組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動。物業管理公司應結合業主的實際情況，定期或不定期地開展多種形式的社區生活服務和社區文化活動。

★ 第六部分 公司日常費用預算明細表

一|、人員費用（此為估算，為了后面計算物業管理成本）經 理 1人 1200*12=14400 會計 1人 1000*12=12000 土建工1人，700*12=8400 水電工2人，700*12*2=16800 電梯工1人。600*12=7200 保衛隊隊員7人，800*12*7=67200 綠化工1人，600*12*=7200 保潔員4人 600*12*4=28800 接待員1人、700*12=8400 收費員1人。800*12=9600 共計：180000元

二、公共設施維修養護費、運行費 1000元/月 12000元（估算）

三、安全保衛費 300元/月 3600元（估算）

四、清潔衛生環境綠化外墻清洗 600元/月 7200元（估算）

五、辦公費 1000元/月 12000元（估算）

六、折舊費 1000元/ 月 12000元（估算）

七、其它不可預見費用 1000元/月 12000元（估算）小計：58800元

八、法定稅費為 1—7項費用的5.5 % 13134 元

九、合理利潤為 1—8項費用的5 % 12596.7 元

十、總計 264530.7元

由此：計算出物管費每平方米至少應為： 264530.7/12/40000=0.551 元（按物管面積40000平方米計算）

實際物管費每平方米可以設定在0.6—1.0元之間，下面分別列出0.6元，0.8元時的收入情況：

0.6元： 最大收入：40000*0.6*12=288000 最大利潤：288000—180000—58800—13134=36066元 0.8元 最大收入：40000*0.8*12=384000 最大利潤：384000—180000—58800—13134=132066元

第四篇：物業管理實施方案范文

物業管理實施方案

眉縣安居物業管理服務有限公司于20xx年9月經眉縣工商局批準成立，企業法人營業執照注冊號：***.注冊資金52萬元，是一家專業從事物業管理、居民服務及房地產中介服務的獨立法人企業，20XX年8月取得寶雞市住建局頒發的暫定資質等級證書，資質編號為寶房物20XX027號。

1-2.公司內部機構設置

公司設經理一名，下設四個職能科室：

物業公司組織機構設置及各科室人員配置

經理部是公司的決策機構，設經理1名。經理對公司所有事務全面負責，對公司的一切重大事務做出最終決策，并負責協調各科室工作。

在經理領導下，各科室互相協作，全面處理分管工作，對于重大問題報請經理處理，或通過高層會議商討決策。各科室在完成分管工作的同時，并完成經理交付的各項其他工作。

1-3.公司員工配置

公司現有員工43人，獲得物業管理崗位從業資格證書的14人，各種專業技術和管理人員21人，其中中級職稱5人。我公司目前接管兩個住宅小區，物業管理總面積達22萬平方米，其中小高層1萬多平方米，多層住宅20萬平方米。

1-4.公司現有固定資產

公司現有房產一套，價值41萬元。為更好地給管轄物業提供保潔、綠化、共用設施設備、秩序消防等方面的服務，我公司先后購置垃圾箱1臺；垃圾清運車29輛，；剪草機、打孔機、綠籬機各1臺；對講機9個；潛水泵、污水泵各一臺；電腦3臺及打印機等設備，總價值8萬多元。為物業管理服務搭建了良好的設施設備平臺。

二、花園小區物業現狀分析

2-1.眉縣花園小區簡介

眉縣花園小區地處縣城景賢路南段，美陽街向南300米處。東西兩區占地總面積111畝，現有住宅樓42棟，住戶1200戶，業主3700余人。建筑總面積158675m2。

小區內配套設施齊全，設專業配電室和加壓站各2個，院內設有智能化監控設施、路燈，廣場燈；樓道內設聲光控感應燈照明，目前有5棟樓各單元門口設智能門。小區共有標準化糞池15個，并在每個單元門口設雨水＃、主干道設污水井、個別樓號設置消防栓。小區內還設置大型停車廣場2個，劃分停車位200個；自行車棚7個，共可容納自行車1000多輛。小區實行集中供暖，除車庫外，住宅、商鋪、地下室全部通暖，暖氣覆蓋面積156051 m2。

小區擁有大型廣場花園1個，面積400平方米；各種小型花壇、草坪24處；栽植櫻花樹、鐵桿海棠、銀杏樹、琵琶樹、龍爪槐等名貴樹種800多棵，綠化總面積19580 m2。目前小區管理規范，治安秩序良好，車輛管理基本到位，環境衛生干凈整潔。

2-2.物業特點

該物業具有以下特點：

1、小區住戶多，業戶來源復雜，有商人、農民、國家機關領導、企業職工等；

2、小區分多次階段性建成，原有設施設備落后；

3、小區分東西兩區。2-3物業管理分析

征對該物業特點，除收費、綠化外，秩序、維修、保潔服務需配備兩班服務人員。秩序管理、維修服務需實行24小時物業服務管理，收費、保潔、綠化實行8小時服務。

三、物業管理方案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規范，以便更有效的管理，為客戶提供優質、超值服務。3-2管理機構設置及人員配置

根據管理服務的總體設想及小區的特點，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行經理負責制。經理部下設三科一室，辦公室設文員1名，負責各種文件、資料、材料、檔案管管理和后勤保障工作；三個科長對經理負責，三個科各設兩個班；工程科設科長一名，維修員4名，負責物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維修、養護管理；服務科設科長1名，保潔員7名，綠化員1名，收費員2名，負責區內保潔、綠化管理，收費和客戶接待服務；秩序科設科長一名，秩序員8名，負責區內秩序、消防及車輛管理，共需配置至少27 人。日常工作任務執行由各班長在科長的指導下開展。

3-3物業服務的內容和標準

3-3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。

秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛；停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。

2、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業主出示工作牌，宣布收費標準，業主同意后開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

方案二：物業管理實施方案

為促進全縣物業管理市場健康有序發展，規范物業管理行為，理順物業管理體制，全面提高物業管理服務水平，切實改善城市環境面貌，提高群眾居住質量，創建文明、整潔、安全、便利的居住環境，根據國務院《物業管理條例》有關法律、法規規定，結合全縣物業管理實際情況，制定本實施方案：

一、指導思想和工作原則

（一）指導思想：以深入落實科學發展觀為指導，以縣委提出的建設“生態之縣”、“宜居之縣”為目標，以改善城市環境面貌、提高群眾居住質量、構建和諧社會為宗旨，以建立社會化、專業化、市場化的物業管理新機制為根本，全面提高住宅小區管理水平。

（二）工作原則：總體按照“解決突出問題，完善服務功能，健全管理制度，提高物業管理水平”的原則，分步實施，整體推進。

二、工作目標

（一）建立并推行有關職能部門各司其職、分工協作、齊抓共管的物業綜合管理機制。

（二）新建住宅小區前期物業管理推行招標，招標率達到100%。《前期物業管理合同》簽訂率達到100%，《業主臨時公約》簽訂率達到100%。

（三）縣物業供熱辦接管城區內無人管理小區，遺留問題得到有效解決，年底前整改率達到90%。

（四）物業管理企業全部取得《物業管理企業資質證書》，人員經過培訓，經理持證上崗。

（五）加強業主自律行為，年底前入住的小區80%以上成立業主委員會。

（六）建立物業服務信用保證金制度。

（七）開展縣城內裸地硬化和綠化。

（八）縣城內100處二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任務及分工

（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作

1.現有的二次供水設施不符合衛生要求的，應當限期改造，短期內不能改造的應當加強衛生管理，加大監督檢測力度，并適當增加檢測頻次。（責任單位：衛生局）

2.二次供水的產權單位應當保證供水設施及設備完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水設施每年清洗二次。消毒清洗后，經縣衛生監督檢驗機構水質檢驗合格后方可供水。（責任單位：產權單位）

3.負責對全縣100處水箱的責任單位清洗消毒工作完成情況檢查驗收。全面檢驗水質，對水箱內水質不合格的責任單位立即整改，確保居民飲用水安全。（責任單位：縣衛生局、縣物業供熱辦）

（二）完成裸地硬化和綠化任務

具備綠化條件的采取綠化方式覆蓋，不具備條件的采取硬鋪裝方式覆蓋。對車行道裸土地面，根據道路等級和承載能力，采用水泥混凝土或瀝青混凝土結構，按照道路施工標準進行硬化。對人行道裸土地面，從路邊石或人行道邊緣至建筑物間進行硬鋪裝。不具備停車場功能的，采用普通人行步道板進行硬化；具備停車條件的，一律鋪水泥或瀝青混凝土。

1.城關鎮所有街路、巷道、游園廣場、城鄉接合部、出入城口。（責任單位：建設局）

2.20個物業小區裸地9月末完成硬化和綠化。（責任單位：建設局）

3.企事業單位自有庭院、自管居住區范圍內和道路。（責任單位：產權單位）

4.臨街商家業戶門前破損踏步。（責任單位：業戶、行政執法局）

5.基建工地內的裸土地面(包括已硬化出現破損形成的裸露地和未硬化的土路)進行分類硬化。（責任單位：建設局）

（三）加大物業監管力度，規范物業管理行為

1.依據國務院《物業管理條例》、《哈爾濱市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，進一步

加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制。（責任單位：建設局）

2.嚴格物業管理企業的資質審查。按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。加強物業管理企業的年檢和資質評定。（責任單位：建設局）

3.強化物業管理監督。建立物業管理企業誠信檔案、實行實名誠信考評制度，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供相符的服務，提高管理服務水平。（責任單位：建設局）

4.依據《哈爾濱市業主大會和業主委員會成立指導程序》依法成立業主大會、業主委員會，規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。（責任單位：建設局）

5.加大住房專項維修資金的收繳力度。嚴格按照依政辦發〔2007〕18號文件的有關規定，加大力度足額收取，按照業主所有、專戶儲存、專款專用、業主決策、政府監督的原則，切實收好、管好、用好維修資金，逐漸形成“資金依法交，問題有人管，故障有人修，設備有人換，物業質量優，生活環境好”的良好局面。（責任單位：建設局）

6.依據《哈爾濱市物業服務信用保證金規定》收取物業服務信用保證金，對物業企業承接物業項目、提供物業服務的，應當交納物業服務信用保證金，保證金由縣建設局統一監管，專項用于物業企業擅自退出管理，出現重大質量事故的處置等。（責任單位：建設局）

（四）建立縣、鄉（鎮）、社區職責明確的責任體系

城市住宅小區的物業管理工作要接受建設局監督指導，各鄉鎮政府認真貫徹落實《物業管理條例》，各涉及物業管理活動的相關單位、部門要按照各自的職責承擔管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

1.理順管理體制，創新運行方式。

對具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業管理率達到100%；對達不到要求、基礎設施不配套，不具備物業管理條件無人管理的小區，統一由建設局物業供熱辦接管，提供基本的衛生保潔和二次供水服務。（責任單位：建設局）

2.建立責權明確的工作體系。

縣建設局為全縣住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全縣物業管理工作的指導、協調、監督和認證工作，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作。

縣環保局負責住宅區（樓）有關噪音、油煙污染的治理工作。

縣工商局負責審查房地產開發企業房屋銷售廣告內容，加大對虛假銷售廣告的查處力度，對有減免、贈送物業管理費而損害其他業主利益的違規銷售廣告不予審批。治理和規范住宅小

區（樓）各類經營行為。

縣法院對物業公司起訴業主拖欠物業管理費的案件，應依法予以支持。對事實清楚、無爭議的拖欠物業管理費的案件應依法采取支付令形式予以執行；對物業公司勝訴、業主拒不履行的生效判決應依法予以強制執行。

縣公安局負責住宅區（樓）安全防范工作，對存在的薄弱環節，督促管理單位消除隱患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物業企業安全防范服務能力和水平。督促落實住宅小區（樓）安全防范設施建設，大力推廣電子攝像監控系統、門禁對講系統為主要內容的安防技術，建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度，構建住宅小區（樓）安全防范體系。及時對住宅小區（樓）發生的治安、犯罪案件進行偵破。

縣行政執法局負責物業管理違法違規行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

社區居委會負責根據轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主委員會和物業管理企業之間的關系。

水、電、有線電視、燃氣等供應單位作為經營和受益單位，負責住宅小區（樓）相關管網、線路的鋪設、維修及費用的收繳工作，一律實行收費到戶。物業企業必須與相關部門簽訂委托代收協議后，方可代收水、電、有線電視、燃氣等費用。

四、保障措施

（一）提高認識，明確責任。加強居民住宅小區物業管理工作，實行“一把手”負責制，層層落實責任。成立縣物業管理工作領導小組，代縣長趙長滿任組長，副縣長張樹文、王國柏、李繼東，縣長助理王迎春任副組長，副縣長李繼東為常務副組長。縣建設局、法院、房產住宅局、衛生局、環保局、公安局、行政執法局、工商局、依蘭鎮等為成員單位。建立縣、鄉（鎮）、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。縣政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，縣領導小組全面負責此項工作的監督、指導；縣領導小組辦公室（設在建設局）具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；縣政府相關部門要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。

（三）加強宣傳，營造氛圍。開展貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。縣政府相關部門要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理，定期檢查。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

方案三：物業管理實施方案

為不斷提高我市居民小區管理水平，規范物業管理活動，提高人民生活質量，特制定本方案。

一、指導思想

以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結合，穩步推進，全面落實”的原則，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立管理規范、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，促進全市各項事業健康快速發展。

二、工作任務

（一）理順管理體制，創新運行方式，建立責權明確的工作體系。

城市住宅小區的物業管理工作要按照街道辦事處負總責、社區居民委員會組織實施、物業管理辦公室監督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區三位一體的物業管理體系。

1、街道辦事處職責。

組織、協調、指導和全面落實轄區內的物業管理工作。

（1）會同主管部門參與新建居住小區的物業承接驗收，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房或存在質量問題的，要提請有關部門責令開發建設單位整改。

（2）指導監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見。

（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，并向業主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業主委員會協商確定。業主不愿交費的，由社區委員會組織業主進行保潔，樓房的維修由業主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。

（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

（5）合理劃分區域內物業管理小區，建立物業管理責任制，負責轄區內社區物業管理工作的組織、考核。

（6）協調監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作。

（7）負責業主大會議事規則、業主公約的備案工作。

（8）組織建立轄區內物業管理的領導機構，2、社區居委會職責。

根據街道轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主、業委員會和物業管理企業之間的關系。

（1）組織指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

（2）會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉。

（3）監督指導業主委員會的工作。積極傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

（4）指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作。

（5）經市物業主管部門同意，可直接召開業主大會。

（6）配合街道辦事處建立轄區內物業管理責任體系，對未實施物業管理的住宅小區落實保潔工作，協助業主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區內物業糾紛。

（7）組織協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。

3、市物業管理辦公室職責。

物業管理辦公室是全市物業管理工作的行業管理部門，負責全市物業管理的政策制定、業務指導、考核及物業從業人員培訓等工作。

（1）宣傳、貫徹、執行物業管理相關法律、法規和規章。

（2）對社區業主委員會的組建工作進行指導。

（3）監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。

（4）負責業主委員會成立的相關資料和物業服務合同的備案管理工作。

（5）受理物業管理投訴和違法案件的查處工作。

（6）負責本轄區物業管理招投標活動的指導監管。

（7）負責商品房預售許可證的審批發放和商品房預售款的監督使用工作。

（8）負責物業維修基金的征繳、管理和使用。

（9）對街道物業管理工作進行考核，對物業管理工作人員進行培訓。

（10）負責新建小區交付使用時的物業驗收工作。

（11）負責物業管理企業資質證的年檢、服務標準的制定和等級評定。

（二）規范物業管理模式，創新經營理念，逐步實現物業管理規范化。

1、實施老舊小區自管型物業管理。

開放式的老舊小區要采用保障型物業管理模式，即以社區為管理主體組織居委會劃分責任區，以單元或業主為單位落實衛生責任區保潔、綠化，房屋及設施維修由業主委員會自聘維修企業，社區對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發揮社區組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區物業管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實施老舊小區過渡型物業管理。

具有一定規模并且沒有物業管理的小區（如實驗小區、長安小區、長安新村、賓館小區），由業主委員會聘請物業公司或與街道辦事處組織的物業服務站簽訂服務委托合同，進行規范管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務的觀念，逐步實現物業管理規范化。

3、規范已實施物業管理的小區。

一是規范程序。社區要積極組織已有物業管理小區的業主委員會，在同意原物業管理企業繼續服務的前提下，指導業主委員會與物業管理企業簽訂服務委托合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業糾紛奠定基礎。二是規范服務和收費。制定物業管理企業收費和服務標準，促使業主和物業管理企業對照標準維護權力和履行義務。同時開展優秀小區評比活動，召開現場會，推廣優秀小區的管理和服務模式，以點帶面，穩步推進，逐步擴大影響，推動全市物業管理規范運行。

（三）加大物業管理資金投入，建立物業管理保障體系，完成物業管理從無到有的過渡。

對群眾反映強烈且問題比較突出的小區優先進行整治，采取政府投一點、物業維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規范一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區物業管理從無到有、從簡單到規范的過渡。

（四）強化房地產開發企業的監管，嚴格控制小區物業的接管與棄管。

開發建設單位在辦理施工許可證前必須到物業管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業管理企業負責物業的承接驗收和物業范圍內的質量監管，待業主入住50%以上后，再公開選聘物業公司。嚴格控制開發商私自將物業轉讓給他人管理，物業管理辦公室要制訂控制物業小區接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業管理企業要取消其資質。規劃設計部門

要在規劃設計時將物業管理用房設計在門市或顯赫位置，并及時通知物業管理和產權部門備案，嚴格對物業管理用房的預留和使用進行監督和管理。物業管理部門在物業驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質量關，物業管理配套設施沒達到要求的，不予頒發驗收合格通知。質量監督管理站沒有接到物業驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續，產權處不予辦理產權手續。紀檢監察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規定辦理的，一經發現要嚴肅查處，并追究責任。

（五）加大物業基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。

各有關部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業維修基金的歸集力度，做到應收盡收。

（六）提供優惠條件，引進先進的物業管理理念，推進我市物業管理健康發展。

要加強對社區物業管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發展的健康軌道。一是堅持統一規劃，盡量以現有社區為依托，加快對社區現有基礎設施的整治改造。二是保證社區物業管理的基礎設施投入。三是放寬物業管理企業準入制度，先準入后規范。要鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭，提高我市物業管理水平。

（七）保證措施。

1、強化宣傳，營造良好的物業管理氛圍。

要充分利用媒體，采取散發宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業管理法律法規深入人心。要把《條例》的宣傳納入“十一五”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業務知識培訓。

2、提高認識，增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。城管部門要積極做好小區垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養護，并向業主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區配套設施建設及養護工作。公安、交通、稅務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業糾紛從速從快裁決。機關工委要監督各部門干部職工在規定時間內完成物業維修基金的繳存和物業服務費的交納，增強物業管理的保障能力，擴大物業服務保障范圍，為業主提供舒適、高品質的生活環境。

3、落實責任，加強對物業管理工作的領導。

為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業管理領導機構進行調整，并將物業管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精干力量落實社區責任及考核標準，及時解決轄區內物業管理工作中的重大問題。市物業管理辦公室要制

訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質，及時處理蛟蛟河市物業管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監察局、物業管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結果，確保各項工作順利進行。

三、時間安排

（一）20XX年4月至5月，市物業管理辦公室要進行調查摸底，抓好試點工作，并組織有關部門大力宣傳《物業管理條例》。

（二）20XX年5月，組織召開物業管理工作現場會，推廣物業管理經驗，創新物業管理機制。

（三）20XX年2月至4月，市物業管理辦公室要將對全市物業管理企業的資質、管理人員的技術等級和服務合同承諾兌現等情況進行審查，清理整頓物業管理市場。

（四）20XX年5月至12月，組織物業管理企業與業戶進行培訓，重點對《物業管理條例》知識、崗位資質、業主委員會如何開展工作等內容進行培訓。

（五）20XX年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區域的住宅小區或以樓為單位成立業主委員會，加大工作力度，組織落實小區的物業管理工作，年底前轄區內物業管理的覆蓋率達到100%。

（六）20XX年11月至12月，市政府對物業管理工作進行檢查、總結和驗收

本文來自: 書通網(/201494/61725.htm

第五篇：小區物業管理實施方案

小 區 物 業 管 理 方 案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規范，以便更有效的管理，為客戶提供優質、超值服務。2管理機構設置及人員配置

經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。3物業服務的內容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除

一次，保證無顯目的雜草。

2、持續干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛；停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為

依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業主出示工作牌，宣布收費標準，業主同意后開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

武漢市環寓物業管理有限公司

2013年3月11日