第二篇：縣物業(yè)管理專項整治實(shí)施方案

XX縣物業(yè)管理專項整治實(shí)施方案

為進(jìn)一步加大基層社區(qū)治理力度，規(guī)范各住宅小區(qū)物業(yè)管理行為，解決房地產(chǎn)開發(fā)商遺留問題以及物業(yè)管理工作中存在的突出問題，改善居民生活環(huán)境，推動我縣物業(yè)管理市場健康有序發(fā)展，特制定本方案。

一、工作目標(biāo)

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記在省部級領(lǐng)導(dǎo)干部堅持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專題研討班上的重要講話精神，以國務(wù)院、省、市出臺的住宅小區(qū)物業(yè)管理法律法規(guī)為依據(jù)，以規(guī)范物業(yè)管理活動、構(gòu)建“和諧小區(qū)”為目標(biāo)，以解決矛盾糾紛、突出問題為抓手，充分發(fā)揮各成員單位行政監(jiān)管職能，開展全縣范圍內(nèi)物業(yè)管理專項整治，創(chuàng)建環(huán)境優(yōu)美、居住安全、衛(wèi)生整潔、舒適方便、文明和諧的小區(qū)居住環(huán)境，不斷提高我縣物業(yè)管理行業(yè)法制化、規(guī)范化水平，全面提升我縣物業(yè)管理服務(wù)水平。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

為加強(qiáng)物業(yè)管理專項整治工作，決定成立XX縣物業(yè)管理專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組：

組??長：XX（縣委常委、縣政府常務(wù)副縣長）

副組長：XX（縣政府副縣長）

成??員：XX（縣政府辦主任）

XX（市生態(tài)環(huán)境局XX分局局長）

XX（縣住建局局長）

XX（縣發(fā)改局局長）

XX（縣水務(wù)局局長）

XX（縣人民法院副院長）

XX（縣綜合行政執(zhí)法局局長）

XX（縣房產(chǎn)事業(yè)局局長）

XX（縣房征局局長）

XX（縣稅務(wù)局局長）

XX（縣自然資源局副局長）

XX（縣市場監(jiān)管局副局長）

XX（縣公安局副局長）

XX（XX供電局執(zhí)行董事）

XX（供水公司總經(jīng)理）

XX（縣消防救援大隊大隊長）

X個街道辦事處主要負(fù)責(zé)人

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在縣住建局，縣住建局局長XX兼任辦公室主任，XX兼任副主任，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)各項整治工作。

三、整治內(nèi)容

（一）開展專項整治，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)。

1.開展物業(yè)管理市場經(jīng)營行為專項整治。重點(diǎn)針對物業(yè)管理前期介入、管理備案、物業(yè)承接查驗(yàn)、業(yè)主規(guī)約、業(yè)主入住、物業(yè)服務(wù)合同簽訂備案、價格履行承諾、服務(wù)質(zhì)量及侵犯業(yè)主合法權(quán)益等方面的問題開展專項整治，將服務(wù)質(zhì)量差、履職不到位的物業(yè)企業(yè)納入企業(yè)信用管理，對違反規(guī)定的行為嚴(yán)格處罰，規(guī)范經(jīng)營行為。（牽頭單位：縣房產(chǎn)事業(yè)局，配合單位：有關(guān)街道，縣發(fā)改局、縣市場監(jiān)管局）

2.開展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)專項整治。由縣發(fā)改局牽頭，縣市場監(jiān)管局、XX縣國稅局、XX供電局、縣水務(wù)局及有關(guān)街道配合，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，重點(diǎn)針對擅自提高各項物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自設(shè)立收費(fèi)項目、重復(fù)收費(fèi)、逃稅漏稅等方面的問題開展專項整治，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，杜絕違規(guī)收費(fèi)。（牽頭單位：縣發(fā)改局，配合單位：有關(guān)街道，縣市場監(jiān)管局、縣水務(wù)局、XX縣稅務(wù)局、XX供電局）

3.開展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生專項整治。重點(diǎn)針對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂搭亂建、噪音污染、餐廚垃圾、亂排亂放、違規(guī)飼養(yǎng)動物、車輛亂停亂放、改變物業(yè)使用性質(zhì)等方面的問題開展專項整治，依法維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益，全面整治住宅小區(qū)臟亂差現(xiàn)象。（牽頭單位：縣自然資源局，配合單位：有關(guān)街道，縣住建局、縣房產(chǎn)事業(yè)局、縣綜合行政執(zhí)法局、市生態(tài)環(huán)境局XX分局）

4.開展小區(qū)電梯運(yùn)行安全專項整治。由縣市場監(jiān)管局牽頭，縣住建局、縣房產(chǎn)事業(yè)局及各有關(guān)街道配合，重點(diǎn)檢查電梯設(shè)備運(yùn)行，對電梯運(yùn)行管理不健全、人員不到位、應(yīng)急處置措施不落實(shí)等問題開展專項整治，堅決杜絕電梯事故發(fā)生。（牽頭單位：縣市場監(jiān)管局，配合單位：有關(guān)街道，縣住建局、縣房產(chǎn)事業(yè)局）

5.開展小區(qū)社會秩序、消防安全專項整治。針對小區(qū)治安、消防等問題開展專項整治，及時消除各種隱患，確保小區(qū)安全。（牽頭單位：縣公安局、縣消防救援大隊，配合單位：有關(guān)街道，縣住建局、縣房產(chǎn)事業(yè)局）

6.開展小區(qū)戶外廣告專項整治。針對住宅小區(qū)公共場地、屋頂、建筑立面違規(guī)設(shè)置廣告等問題開展專項整治，還小區(qū)一張凈臉。（牽頭單位：縣綜合行政執(zhí)法局；配合單位：有關(guān)街道，縣住建局、縣市場監(jiān)管局、縣房產(chǎn)事業(yè)局）

7.開展房開企業(yè)遺留問題專項整治。縣自然資源局、縣住建局、縣消防大隊、縣房產(chǎn)事業(yè)局、縣水務(wù)局、縣房征局、縣供電局、縣供水公司及有關(guān)街道各負(fù)其責(zé)，重點(diǎn)針對逾期交房、逾期辦證、水電“一戶一表”安裝、房屋拆遷、交房面積與購房合同約定有差異、房屋質(zhì)量等問題開展專項整治，徹底消除亂象。（牽頭單位：縣自然資源局、縣住建局、縣水務(wù)局、縣房產(chǎn)事業(yè)局、縣房產(chǎn)局、縣消防救援大隊、供水公司、XX供電局，配合單位：有關(guān)街道）

8.開展小區(qū)違法亂紀(jì)行為整治。嚴(yán)厲打擊小區(qū)中存在的各種違法亂紀(jì)行為，對涉嫌侵占公共利益、涉黑涉惡的行為，不管是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房開企業(yè)，一旦違法違紀(jì)，堅持重拳出擊，冒頭就打，維護(hù)廣大群眾的合法利益。（牽頭單位：縣公安局，配合單位：有關(guān)街道）

9.開展無故不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)專項整治。相關(guān)部門及有關(guān)街道要加強(qiáng)宣傳教育，針對無故不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，通過法律途徑、失信懲戒制度等進(jìn)行整治。（牽頭單位：縣人民法院，配合單位：有關(guān)街道）

（二）規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，提升行業(yè)整體形象。

各相關(guān)單位要督促各物業(yè)企業(yè)按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，建立物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)公示制度，統(tǒng)一將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)電話、服務(wù)人員、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督；建立首問負(fù)責(zé)、投訴處理、業(yè)主溝通和維修回訪、業(yè)主意見建議收集整改等制度，解決業(yè)主的合理訴求；制定小區(qū)文明公約，開展好文明創(chuàng)建、業(yè)主聯(lián)誼活動，進(jìn)一步融洽小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系，積極營造文明、和諧的小區(qū)環(huán)境。

（三）組建業(yè)主自治組織，強(qiáng)化社區(qū)綜合治理。

各街道、各社區(qū)要加大對《中華人民共和國物權(quán)法》《XX省物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》《XX市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導(dǎo)意見》等有關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，積極推進(jìn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織建設(shè)；強(qiáng)化社區(qū)基層治理，向業(yè)主開展物業(yè)管理知識宣傳培訓(xùn)，正確行使業(yè)主權(quán)力，履行義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的意識；推行街道、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會“四位一體”的物業(yè)管理機(jī)制，依法處理物業(yè)服務(wù)過程中的矛盾糾紛，讓物業(yè)服務(wù)行業(yè)走上質(zhì)價相符的軌道。

（四）開展行業(yè)交流培訓(xùn)，提升行業(yè)專業(yè)化水平。

縣房產(chǎn)事業(yè)局要及時總結(jié)分析階段性工作，在報刊、網(wǎng)絡(luò)等宣傳媒體設(shè)立板塊，跟蹤報道物業(yè)專項整治及管理服務(wù)提升情況，樹立典型，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)；搭建學(xué)習(xí)交流平臺，有針對性的開展學(xué)習(xí)考察、經(jīng)驗(yàn)交流等活動；進(jìn)一步提高法制化、規(guī)范化和專業(yè)化水平，不斷破解行業(yè)難題，突破發(fā)展瓶頸，提升物業(yè)管理行業(yè)治理水平；組織開展物業(yè)公司間各種形式交流活動，互相學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短；加大從業(yè)人員崗前培訓(xùn)和一線員工培訓(xùn)力度，掌握相關(guān)法律法規(guī)和業(yè)務(wù)知識，提升職業(yè)素養(yǎng)，逐步提高從業(yè)人員專業(yè)服務(wù)水平。

四、實(shí)施步驟

（一）安排部署階段(2020年7月15日--7月20日)。

制定專項整治工作方案；明確各單位工作職責(zé)和總體工作目標(biāo)；成立專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)整治工作有序開展。

（二）組織實(shí)施階段(2020年7月21日--9月20日)。

各有關(guān)街道、相關(guān)單位要按照專項整治行動要求，形成齊抓共管的工作局面，逐個小區(qū)進(jìn)行研判、整治，協(xié)調(diào)推進(jìn)各項整治工作全面展開，徹底整治物業(yè)管理行業(yè)亂象，依法打擊各種違法行為，解決好各類矛盾糾紛。

（三）檢查驗(yàn)收階段(2020年9月21日--9月30日)。

XX縣物業(yè)管理專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組采取現(xiàn)場檢查、媒體監(jiān)督、與業(yè)主代表座談等方式，全面開展對各小區(qū)整治成效進(jìn)行檢查，對整治成效不明顯、不徹底的嚴(yán)格追究相關(guān)部門責(zé)任。

（四）總結(jié)工作階段(2020年10月1日--10月30日)。

XX縣物業(yè)管理專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組對全縣整治情況進(jìn)行綜合驗(yàn)收和評估，并根據(jù)驗(yàn)收和評估情況制定物業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立長效管理機(jī)制。

五、有關(guān)要求

（一）提高思想認(rèn)識。

各有關(guān)街道、相關(guān)單位要充分認(rèn)識開展物業(yè)專項整治的重要性，以提升群眾幸福指數(shù)為出發(fā)點(diǎn)，切實(shí)轉(zhuǎn)變作風(fēng)，履職盡責(zé)，主動作為，真抓實(shí)干，通力合作，確保整治工作取得實(shí)效。

（二）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。

各有關(guān)單位要根據(jù)職能安排，定期開展工作；為方便整治工作的協(xié)調(diào)開展，各相關(guān)單位要明確一名分管領(lǐng)導(dǎo)和一名聯(lián)絡(luò)員，并將名單于7月16日前報物業(yè)管理專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（聯(lián)系人：XX??聯(lián)系方式：XX

郵箱：XX@qq.com）。

（三）按時總結(jié)上報。

各相關(guān)單位要于每月28日前將工作情況報縣物業(yè)管理專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，2020年10月30日前將本單位專項整治工作總結(jié)報縣物業(yè)管理專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

第三篇：物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鲗?shí)施方案

物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鲗?shí)施方案

為進(jìn)一步整頓和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理市場秩序，促進(jìn)物業(yè)管理市場持續(xù)健康發(fā)展，確保群眾利益和社會穩(wěn)定，為全區(qū)廣大居民營造溫馨、和諧的生活和工作環(huán)境，經(jīng)我局研究決定，對我區(qū)物業(yè)管理市場秩序進(jìn)行一次專項整治工作。

一、指導(dǎo)思想

根據(jù)黨的十八大會議精神和構(gòu)建和諧社會的要求，以建立規(guī)范有序、開放競爭、權(quán)責(zé)分明的物業(yè)管理市場為出發(fā)點(diǎn)，以國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和省、市有關(guān)的法律法規(guī)為依據(jù)，以查處物業(yè)管理市場中的違法違規(guī)行為為重點(diǎn)，切實(shí)解決我區(qū)物業(yè)管理市場運(yùn)行中的矛盾和問題，建立健全長效機(jī)制，促使我區(qū)物業(yè)管理市場向規(guī)范、健康的方向發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

（一）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)換證制度，清理無資質(zhì)經(jīng)營及管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。

（二）進(jìn)一步完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度，住宅物業(yè)建設(shè)單位必須按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，加強(qiáng)監(jiān)督，依法維護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（三）引導(dǎo)企業(yè)樹立品牌意識，建立規(guī)范運(yùn)作、依法經(jīng)營、誠實(shí)守信的企業(yè)信用體系，維護(hù)我區(qū)物業(yè)管理市場正常秩序。

（四）規(guī)范服務(wù)價格的約束機(jī)制，公開服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓切實(shí)享受到質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。

（五）理順業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，明確雙方責(zé)、權(quán)、利和義務(wù)。

（六）建立健全各項規(guī)章制度并上墻，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化、制度化運(yùn)作。

三、整治內(nèi)容

（一）物業(yè)服務(wù)方面：

1、不按物業(yè)服務(wù)合同中約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、只收費(fèi)不服務(wù)或降低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的；

2、只承諾不服務(wù)的；

3、未實(shí)施“三公開”，收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法未公示的；

4、超標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及重復(fù)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)中已經(jīng)包含的各項費(fèi)用的；

5、物業(yè)服務(wù)合同未按規(guī)定備案的。

（二）前期物業(yè)管理方面：

1、未按照規(guī)定申請劃分物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行的；

2、建設(shè)單位未按規(guī)定通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

3、建設(shè)單位未按規(guī)定要求與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的；

4、建設(shè)單位未制定管理規(guī)約并在物業(yè)銷售時向物業(yè)買受人明示和約定的；

5、建設(shè)單位未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的；

6、物業(yè)管理項目交付時，建設(shè)單位未向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的；

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)的。

（三）業(yè)主委員會方面：

1、小區(qū)符合成立業(yè)主委員會條件但未按規(guī)定成立業(yè)主委員會的；

2、存在違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決議的行為的；

3、未依法選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面：

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員素質(zhì)低，未參加崗位培訓(xùn)、未持證上崗（職稱證書、物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書、消防員等特殊工種證書）或持證上崗人員達(dá)不到規(guī)定要求的；

2、未依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同并嚴(yán)格履行合同義務(wù)的；

3、整體轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；

4、服務(wù)意識差和態(tài)度不好的；

5、小區(qū)內(nèi)發(fā)生大量投訴的；

6、對私搭亂建等違規(guī)行為不進(jìn)行制止的或制止不了不及時向有關(guān)部門報告的；

7、擅自處分物業(yè)管理用房或占用共用部位和共用設(shè)施的；

（五）市場準(zhǔn)入方面：

1、未取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書擅自接管物業(yè)項目或超資質(zhì)開展物業(yè)管理經(jīng)營活動的；

2、不按時換證的。

四、責(zé)任分工

區(qū) 局總體負(fù)責(zé)物業(yè)管理市場秩序整頓工作，強(qiáng)化監(jiān)督指導(dǎo)，維護(hù)物業(yè)管理市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。

各街道辦事處對轄區(qū)內(nèi)擾亂物業(yè)管理市場秩序的行為進(jìn)行摸底排查，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查力度，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為及時進(jìn)行查處，并報區(qū) 局。

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高認(rèn)識，切實(shí)貫徹落實(shí)本方案內(nèi)容，大力開展自查自糾工作，及時上報相關(guān)表格，積極配合上級主管部門的檢查。

五、整治工作時間安排 此次整頓規(guī)范物業(yè)管理市場秩序采取自查與檢查相結(jié)合的方式，在自檢自糾的基礎(chǔ)上進(jìn)行聯(lián)合檢查，具體分為五個階段：

（一）自查自糾階段（3月1日--3月31日）

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照專項整治的內(nèi)容進(jìn)行自查自糾，自查自糾結(jié)束后，根據(jù)自查存在的問題，積極進(jìn)行整改。自查自糾情況應(yīng)形成報告，并在3月31日前報轄區(qū)街道辦事處物業(yè)管理辦公室（附《 區(qū)物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪螜z查表》）；各街道辦事處物業(yè)管理辦公室要重新擬定業(yè)主委員會成立計劃，并于3月31日前報區(qū) 分局物業(yè)管理辦公室。

（二）檢查階段（4月1日—7月31日）

在各物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查的基礎(chǔ)上，街道辦事處物業(yè)管理辦公室根據(jù)整治內(nèi)容對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行檢查，并對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理。對無法解決的問題、群眾投訴舉報多的難點(diǎn)熱點(diǎn)問題匯總后報區(qū) 局。

（三）抽查階段（8月1日—9月30日）區(qū) 局重點(diǎn)抽查存在違法違規(guī)行為、群眾投訴舉報的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對抽查中發(fā)現(xiàn)整改不力的企業(yè)予以通報批評，并聯(lián)合相關(guān)部門進(jìn)行處理。

（四）匯總總結(jié)階段（10月1日—11月31日）整治結(jié)束后，各企業(yè)要進(jìn)行業(yè)主滿意率問卷調(diào)查，做為檢驗(yàn)整頓效果的重要依據(jù)，并將調(diào)查情況匯總后報街道辦事處物業(yè)管理辦公室。街道辦事處根據(jù)轄區(qū)內(nèi)專項整治情況進(jìn)行分析總結(jié)，形成書面報告報區(qū) 局。

（五）鞏固階段（12月1日—12月31日）

各街道辦事處根據(jù)整治完成情況，建立長效管理機(jī)制，鞏固整治效果。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要針對專項整治工作中發(fā)現(xiàn)的問題，不斷強(qiáng)化管理，進(jìn)一步完善，促進(jìn)物業(yè)管理市場健康發(fā)展。

五、有關(guān)要求

（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。各單位要統(tǒng)一思想，要從以人為本和構(gòu)建和諧社會的高度出發(fā)，充分認(rèn)識整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序工作的重要性、緊迫性、艱巨性，真正把整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序工作納入重要議事日程，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保此項工作扎實(shí)有效的開展。

（二）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一指揮。為加強(qiáng)對整治工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，確保整治工作取得實(shí)效，區(qū) 局成立以分管局長為組長的“物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ黝I(lǐng)導(dǎo)小組”，辦公室設(shè)在區(qū) 局物業(yè)管理辦公室，聯(lián)系電話：

，各街道辦事處也要成立相應(yīng)的專項整治領(lǐng)導(dǎo)小組，組建與工作任務(wù)相適應(yīng)的工作班子，確保整治工作順利開展。

（三）精心部署，密切配合。整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序工作涉及面廣、任務(wù)重、難度大，必須做到“五個及時”，即：及時指導(dǎo)、及時檢查、及時驗(yàn)收、及時發(fā)現(xiàn)問題、及時解決問題；建立違法行為舉報、投訴制度，舉報電話：

，各街道辦事處物業(yè)管理辦公室也應(yīng)公開舉報電話；局整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室每月總結(jié)、通報整治工作進(jìn)展情況，及時分析存在的問題和困難，研究解決辦法，確保整治活動有序、有效開展。

（四）突出重點(diǎn)，務(wù)求實(shí)效。物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ饕环矫嬉凑辗桨该鞔_的內(nèi)容全面展開檢查，要查實(shí)、查細(xì)、查全，杜絕出現(xiàn)漏項；另一方面要突出重點(diǎn)，要加大對違法違紀(jì)行為的查處力度，對拒不整改的，要嚴(yán)格依法實(shí)施處罰，達(dá)到進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，凈化市場的效果。

（五）標(biāo)本兼治，長效管理。對影響惡劣、后果嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，要從嚴(yán)懲處并予以曝光，真正起到警示作用。對檢查中發(fā)現(xiàn)的共性問題，要深刻剖析，認(rèn)真分析產(chǎn)生的原因，提出相應(yīng)對策，進(jìn)一步完善各項工作制度，從制度上規(guī)范市場行為。要充分發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用，凡經(jīng)查處的違法違規(guī)案件，一律作為不良記錄記入該企業(yè)信用檔案，并向社會公示，形成全社會共同關(guān)心、全民參與的良好氛圍。

附件：開發(fā)區(qū)物業(yè)管理市場秩序?qū)ｍ椪螜z查表

二〇一三年三月一日

第四篇：物業(yè)管理實(shí)施方案

物業(yè)管理實(shí)施方案

一，成立物業(yè)管理公司，建立物來管理機(jī)制。

二，組織機(jī)制

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物來管理企來外于虧損狀態(tài)．因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔，實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等．

三，人事安排

人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗．預(yù)計12名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)． 序號 崗位人數(shù)主要職責(zé)備注

1經(jīng)理1人在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等．

2經(jīng)營部主任1人具體經(jīng)營事務(wù)，人事等．

3辦事員2人，文書，財務(wù)，勞資，后勤等

4物業(yè)管理員1人，具體物業(yè)管理，裝修監(jiān)管，收費(fèi)，維保服務(wù)等．

5安全護(hù)衛(wèi)員４人，門衛(wèi)．巡更，停車管理，小區(qū)內(nèi)公共秩序等．

6水電工１人公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)，水電維修服務(wù)等．

7保潔員４人，公共區(qū)域衛(wèi)生保潔．綠化養(yǎng)護(hù)等．

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)．培訓(xùn)率100％．

四，目標(biāo)

貫徹開發(fā)商打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理項目的構(gòu)想，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)將正金嘉園小區(qū)管理成都市居民生活的樂園．讓業(yè)主在家中享受都市生活氛圍．并使物業(yè)管理達(dá)到一定的水平．促進(jìn)小區(qū)物業(yè)保值增值．樹立我物管公司品牌。

五，組建業(yè)主管理委員會，由業(yè)主選舉，在業(yè)主中自行產(chǎn)生，組委會由七人組成．

主任１人，副主任１人，棟號員４人，聯(lián)防員１人，每位業(yè)主都是業(yè)主管理委員會委員． 六，前期物來接管

A派物業(yè)管理員，水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)．

B物來接管驗(yàn)收既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益．當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物來驗(yàn)收發(fā)管工作即完成．

七，物管聯(lián)防入伙

1，準(zhǔn)備工作

治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄，增設(shè)報警系統(tǒng)，統(tǒng)一安裝監(jiān)控器，防盜窗或鋁金窗．

車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志，封閉小區(qū)由多個出入口到一進(jìn)一出，增設(shè)自行車棚，衛(wèi)生箱及

垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池或垃圾清運(yùn)站等．

樓道燈：改用節(jié)能燈(如溫感，聲控或角摸式等)

分步購置辦公，護(hù)衛(wèi) 保潔，水電工等 維修設(shè)備及工具用具和員工工作服等． 3協(xié)調(diào)工作

與供電局，自來水公司，石液化氣公了衛(wèi)保潔水電工等 郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水，電，氣，的供應(yīng)和通信網(wǎng)絡(luò)暢通．

2，入伙現(xiàn)場

入伙準(zhǔn)備，協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗，橫幅，花卉，背景音樂，安全

護(hù)衛(wèi)立崗，巡更，迎接業(yè)主入伙

舉行入伙儀式：邀請政府官員司員，新聞媒體，業(yè)主代表剪彩，歡迎業(yè)主入住． 注意事項：避免后期工地的灰塵，噪音等不和諧的現(xiàn)象．

八，房屋裝修與管理

業(yè)主在接號樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行，其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》．根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表，領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表早簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工．業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格即退還裝修押金及保證金．

九，建立物業(yè)管理檔案

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施業(yè)管理時對工程維修，配套，改造必不可少的依據(jù)，也是更換物來管理企業(yè)時必要須移交的內(nèi)容 之一，現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西，物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集，整理，歸案，利用四個環(huán)節(jié)．

十，日常管理

1，房屋管理運(yùn)作一覽表，工作內(nèi)容 核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍每天，入伙期間6H每天，消滅違章于未然，每周三次，100％，標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確，符合規(guī)定，無危及安全，外觀無改變，用途無改變，無亂堆亂放，亂控亂接，無違章裝修，房屋完好率100％，投訴1‰以下，無違章裝修及時聽取業(yè)主意見，滿足業(yè)主合理要求，

第五篇：物業(yè)管理實(shí)施方案(簡單)

《物業(yè)管理實(shí)施方案》

★ 第一部分 物業(yè)管理公司簡介

一、公司簡介：

二、公司管理理念及服務(wù)理念

根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念： > > 團(tuán)隊意識和吃苦精神+個性發(fā)展和競爭機(jī)制+先進(jìn)模式和嚴(yán)格管理

> >

1、團(tuán)隊意識和吃苦精神：在當(dāng)前競爭激烈的社會中，團(tuán)隊意識和吃苦精神無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。> >

2、個性發(fā)展和競爭機(jī)制：在優(yōu)秀企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個性發(fā)展是激發(fā)員工積極性和主動性的重要方式，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競爭機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，也是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。

> >

3、先進(jìn)的模式和嚴(yán)格管理：物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，我們作為一個新成立的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)借鑒最新的管理理念，堅持高起點(diǎn)，直接駛?cè)肟燔嚨馈匀藶橹行摹?qiáng)調(diào)服務(wù)、堅持嚴(yán)格管理的經(jīng)營模式。企業(yè)應(yīng)從成立開始便導(dǎo)入嚴(yán)格完善的管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)的完善和完美。

> >

4、“真切付出、真誠服務(wù)”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主之間是一種合作關(guān)系，公司努力創(chuàng)造出一種 “舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的環(huán)境，使我們的業(yè)主能在其中很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在此基礎(chǔ)上能理解、支持、配合我們的工作。

三、公司的組織結(jié)構(gòu)圖

四、公司工作流程圖

五、公司人員配備情況： > >

1、經(jīng)理：1人。> >

2、會計：1人。> >

3、各部門：

水電維修科：土建工1人，水電工（含強(qiáng)弱電）2人，電梯工（直梯）1人。保潔綠化科：綠化工1人，保潔員4人（每棟樓一人）； 保安隊：保衛(wèi)隊隊員7人（兩個門，24小時三班倒）； 接待室：接待員1人、收費(fèi)員1人（兼采購員）。> > 總計：20人

附：公司智能化配套設(shè)施：

可以有：寬帶上網(wǎng)、分時計費(fèi)供電設(shè)施、雙向數(shù)字有線電視網(wǎng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、Ic卡智能表具、小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)站、物業(yè)管理電腦軟件、小區(qū)數(shù)碼攝像與紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電子對講防盜門等

六、公司各部門職責(zé)： > > 經(jīng)理：

1、制定公司的經(jīng)營方針和目標(biāo)，對公司的重大事項進(jìn)行決策；

2、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；

3、明確公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系。

4、引導(dǎo)并培訓(xùn)員工，保持員工的工作積極性、以實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營總目標(biāo)；

6、主持新的經(jīng)營項目的開發(fā)；

7、對各個責(zé)任部門的工作情況進(jìn)行檢查或抽查。

8、處理客戶投訴，安排公司其他相關(guān)事宜。> > 接待處：

1、負(fù)責(zé)辦理住戶的上房手續(xù)，建立并維護(hù)住戶檔案；

2、接待住戶并負(fù)責(zé)整理住戶的反饋意見，提出合理建議；

3、根據(jù)住戶反映的意見和要求，迅速通知其他職能部門，以求問題在最短時間內(nèi)得到解決。

4、將已解決的、未解決的，未完全解決的問題分類整理、登記，以備查找。5、負(fù)責(zé)傳達(dá)及安排上級領(lǐng)導(dǎo)的各項任務(wù)，及時把重要信息及通知告知客戶。

6、負(fù)責(zé)安排公司的各項收費(fèi)事宜； > >保潔員：

負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生，保潔，垃圾清理。

提供每天從早7:30－下午6:30全年365天的保潔服務(wù)工作，保證小區(qū)公共部分干凈整齊，并維持地面保潔。每天做到垃圾及時清運(yùn)，垃圾桶外表無污跡及粘附物。> >綠化員：

負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境綠化，補(bǔ)種，養(yǎng)護(hù)工作及綠化帶衛(wèi)生清理。保護(hù)公共的花草樹木不被人為損壞。> >水電維修員：

負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋、公共設(shè)施、供電、供水、供熱維修、維護(hù)工作。

提供正常維修服務(wù)，保證小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和水、電、暖的正常供應(yīng)。接到客戶報修電話，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，一般問題30分鐘解決，重大問題24小時得到處理。> >土建工： 負(fù)責(zé)公司建筑物的建筑、結(jié)構(gòu)的檢查工作及監(jiān)管工作，應(yīng)住戶的要求，迅速解決基建方面的問題。負(fù)責(zé)核查用戶裝修申報材料的土建專業(yè)內(nèi)容。住戶要做非常規(guī)裝修、改建時必須在場。> >電梯工：

負(fù)責(zé)小區(qū)所有電梯運(yùn)行的管理，保障轄區(qū)內(nèi)電梯的安全、正常運(yùn)行，能解決電梯出現(xiàn)的小問題。在規(guī)定的時間內(nèi)開啟、關(guān)閉電梯的使用。

> >保安員：

負(fù)責(zé)小區(qū)的日常安全，做好人員車輛出入登記；

提供全天24小時值勤、巡邏服務(wù)，嚴(yán)守操作規(guī)程和門衛(wèi)制度；

維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常秩序及公共安全，發(fā)現(xiàn)問題以最快速度趕到現(xiàn)場處理問題。> >會計：

負(fù)責(zé)公司的收支帳目，做到帳目清晰。> >收費(fèi)員：

做好小區(qū)內(nèi)所有住戶的物管費(fèi)的收繳工作，力爭做到及時、足額。對因各種原因未交費(fèi)用的住戶必須登記清楚，注明原因。協(xié)助經(jīng)理，會計做好物品采購工作。

★ 第二部分 公司管理目標(biāo)

（一）、公司總目標(biāo)

1、業(yè)主綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%

2、房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%

3、無重大責(zé)任事故發(fā)生。

（二）、目標(biāo)分解

> > 接待室：（包括收費(fèi)員）（1）、接待處各項工作實(shí)現(xiàn)率100%（2）、業(yè)主有效投訴處理率100%（3）、限時服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%（6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費(fèi)收取率≥90%（8）、收費(fèi)金額差錯率≤1‰

（9）、購買物品合格率≥90%，帳目清楚率100% > > 綠化保潔組：

（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區(qū)綠化年成活率≥95% > > 水電維修組：（包括電梯工）

（1）、各項工程管理工作實(shí)現(xiàn)合格率率100%（2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%（5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時率100%（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%（7）、業(yè)主的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%（9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%，完好率98% > > 保衛(wèi)隊：

（1）、保衛(wèi)各項管理工作實(shí)現(xiàn)良好

（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（4）、重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100% > > 會計：

（1）、帳目清楚，收支記錄準(zhǔn)確。（2）、帳目抽查良好率100%。

★ 第三部分 公司服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

一、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項目設(shè)計方案的建議；

2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；

3、參與單項工程的甲乙方交接驗(yàn)收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收；

5、行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問題的整改、督促；

6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；

7、供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。> >

（一）、業(yè)主入住管理

1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；

2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。> >

（二）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1、公共性服務(wù)

公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護(hù)管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護(hù)管理；（5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費(fèi)；

（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。

2、特約性服務(wù)

特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)

（1）、家居設(shè)施維修

包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。（2）、家居清潔服務(wù)

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家政服務(wù)

包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè)計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。（4）、租賃服務(wù)

包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。

二、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

（3）、實(shí)行代收代繳各項公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

2、設(shè)備管理

設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運(yùn)行時間達(dá)到95%以上。

3、供電系統(tǒng)

（1）、保證24小時正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機(jī)送電不超過15分鐘。

4、消防系統(tǒng)

（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用。（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行維修。

6、給排水系統(tǒng)

（1）、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。

（2）、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。

（4）、遇有事故，維修人員能及時進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。

7、空調(diào)系統(tǒng)

（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

8、市政公用設(shè)施管理

（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運(yùn)行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。

9、綠化管理

定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。

10、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。

11、治安管理

（1）、實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

12、業(yè)戶滿意率

無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達(dá)到95%以上。

★ 第四部分 公司日常管理工作安排(一)日常管理工作

1、日常管理工作的內(nèi)容

（1）物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;

（3）住戶裝修管理；

（4）車輛管理；

（5）客戶檔案管理；

2、安全保衛(wèi)

（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件 發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn)；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程；

3、清潔綠化

（1）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔率；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程；

（3）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定；

（4）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

4、消防

（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn)；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人；

（3）制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求；

5、水、電設(shè)備的管理、維護(hù)

（1）了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn)；

（2）制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)流程，以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn)；

（3）制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)；

6、房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理

（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應(yīng)的完好率、維修及時率及驗(yàn)收合格率指標(biāo)；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定；

（3）制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理條例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

（4）業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。

7、住戶裝修管理

（1）制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)；

（2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響；

8、車輛管理

（1）車輛管理包括機(jī)動車及非機(jī)動車的管理；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責(zé)任 人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

（3）制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。

9、客戶檔案管理

（1）客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄；

（2）建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。

（二）便民服務(wù)

物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定。

1、便民服務(wù)

（1）可分為無償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容及價格應(yīng)透明化；

（2）無償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出；有嘗服務(wù)的價格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定；

2、建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語及行為。

（三）與業(yè)主日常溝通

1、與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容：

（1）通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關(guān)的事務(wù)；

（2）通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶；

（3）通過組織專題或系列活動，開展社區(qū)文化活動；

（4）應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

2、物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。

3、如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時，物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應(yīng)通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。

（四）處理客戶投訴

1、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則，規(guī)范客戶投訴的處理流程；

（1）接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；

（2）出現(xiàn)投訴，一定要及時向上反映信息；

（3）面對重大的投訴問題，第一負(fù)責(zé)人要親自處理；

（4）在滿足客戶的要求時，應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則辦事。

2、物業(yè)管理公司應(yīng)及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位培訓(xùn)的教材中。

（五）營造社區(qū)文化

1、社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。

2、物業(yè)管理公司應(yīng)把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。

3、社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌；

（2）家庭的生活方式；

（3）住戶的鄰居關(guān)系；

4、建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約，通過設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴(yán)格遵守，起模范表率作用。

5、社區(qū)文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓(xùn)班、夏令營、節(jié)日慶祝活動以及當(dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動。

6、開展社區(qū)文化活動，物業(yè)管理公司應(yīng)：

（1）分析住戶的構(gòu)成，充分了解住戶的需求；

（2）針對不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報業(yè)主委員會通過；

（3）提高并逐步改善活動場地。

★ 第五部分 管理人員的職責(zé)和權(quán)利

一、物業(yè)管理人的主要權(quán)利

（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，制定物來管理公約、住戶手冊、員工手冊等各方面的管理規(guī)定。

（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理。

（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。物業(yè)管理公司有權(quán)按時收取物業(yè)管理費(fèi)、裝修管理費(fèi)以及其他合理的費(fèi)用。

（4）制止違反規(guī)章制度的行為。物業(yè)管理公司如發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人違反規(guī)定進(jìn)行以下行為的，應(yīng)予以制止、批評教導(dǎo)，責(zé)令恢復(fù)原狀和賠償損失：

a 擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；

b 擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)和外觀，毀損設(shè)備、設(shè)施而危及房屋安全的；

c 私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化，污染環(huán)境，影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等。

（5）選聘專營公司承擔(dān)專項管理服務(wù)。如選聘清潔公司負(fù)責(zé)物業(yè)的清潔工作，選聘保安公司負(fù)責(zé)物業(yè)保安方面的工作等。

（6）可實(shí)行多種經(jīng)營，其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。在現(xiàn)階段，由于居民收入水平的限制，物業(yè)管理收費(fèi)不可能很高，開展多種經(jīng)營，增加收入，以補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足是行之有效的辦法。

二、物業(yè)管理人的主要義務(wù)

（1）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。正確處理物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系，追求和諧共處。

（2）按照管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，履行物業(yè)管理合同，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以物業(yè)管理合同為依據(jù)開展經(jīng)營活動，履行管理合同，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（3）采取完善的安全保衛(wèi)措施，保衛(wèi)住戶的人身、財產(chǎn)安全和公共安全。

（4）接受業(yè)主的監(jiān)督。重大的管理措施應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主的意見。

（5）接受房地產(chǎn)行政主管部門以及其他部門和物業(yè)所在地政府的管理、監(jiān)督。（6）對住戶的合理要求和實(shí)際困難，迅速做出反應(yīng)，給予認(rèn)真解決。（7）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動。物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合業(yè)主的實(shí)際情況，定期或不定期地開展多種形式的社區(qū)生活服務(wù)和社區(qū)文化活動。

★ 第六部分 公司日常費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表

一|、人員費(fèi)用（此為估算，為了后面計算物業(yè)管理成本）經(jīng) 理 1人 1200*12=14400 會計 1人 1000*12=12000 土建工1人，700*12=8400 水電工2人，700*12*2=16800 電梯工1人。600*12=7200 保衛(wèi)隊隊員7人，800*12*7=67200 綠化工1人，600*12*=7200 保潔員4人 600*12*4=28800 接待員1人、700*12=8400 收費(fèi)員1人。800*12=9600 共計：180000元

二、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、運(yùn)行費(fèi) 1000元/月 12000元（估算）

三、安全保衛(wèi)費(fèi) 300元/月 3600元（估算）

四、清潔衛(wèi)生環(huán)境綠化外墻清洗 600元/月 7200元（估算）

五、辦公費(fèi) 1000元/月 12000元（估算）

六、折舊費(fèi) 1000元/ 月 12000元（估算）

七、其它不可預(yù)見費(fèi)用 1000元/月 12000元（估算）小計：58800元

八、法定稅費(fèi)為 1—7項費(fèi)用的5.5 % 13134 元

九、合理利潤為 1—8項費(fèi)用的5 % 12596.7 元

十、總計 264530.7元

由此：計算出物管費(fèi)每平方米至少應(yīng)為： 264530.7/12/40000=0.551 元（按物管面積40000平方米計算）

實(shí)際物管費(fèi)每平方米可以設(shè)定在0.6—1.0元之間，下面分別列出0.6元，0.8元時的收入情況：

0.6元： 最大收入：40000*0.6*12=288000 最大利潤：288000—180000—58800—13134=36066元 0.8元 最大收入：40000*0.8*12=384000 最大利潤：384000—180000—58800—13134=132066元