第一篇：小區物業管理實施方案

方案一：寧南街道住宅小區物業管理實施方案

為切實加強我街道老舊小區物業管理工作，努力構建與城市管理水平相適應的物業管理新機制，進一步完善小區公共配套設施，提升小區居住環境，規范物業管理活動，提高居民安居樂業的滿意度，根據區政府關于加強住宅小區物業管理工作的有關要求，結合我街道實際，特制定本方案。

一、指導思想

以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的三結合原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。

二、職責任務

（一）強化屬地管理，建立責權明確的工作體系

按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的兩站一中心物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作。

1.街道物業管理辦公室職責

（1）會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分；負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。

（2）指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見；負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。

（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。

（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。

（6）組織建立轄區物業管理的領導機構。

2.街道各科室職責

（1）街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。

（2）街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。

（3）街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。

（4）街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。

（5）街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協助社區和物管企業按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。

（6）街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。

（7）街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。

3.社區居委會職責

（1）指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作；會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉；指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。

（2）監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

（3）配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。

（4）成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

（5）負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。

4.物業管理服務中心職責

（1）負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

（2）接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實；定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。

（3）受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。

（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。

（6）定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。

（7）每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。

（8）對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

（9）按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。

5.物業管理應急維修站職責

（1）按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。

（2）負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。

（3）負責安排維修單位，承諾服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。

（4）負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。

（5）對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。

（6）對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協助其辦理維修資金申請手續。

6.物業管理矛盾投訴調解站職責

（1）受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

（2）受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

（3）受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

（4）受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

（5）有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。（6）凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

（二）完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化

1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管；加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準；對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見；參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。

2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。

4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。

（三）加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展

一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領導

街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：

領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：52400834。

四、機構設置

為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立兩站一中心一小組執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。

1.街道物業管理矛盾投訴調解站

2.街道物業管理應急維修服務站

3.街道物業管理服務中心

4.社區物業管理監督小組

各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責；二級監管由小區四位一體組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

五、實施步驟

1.制定方案階段（6月12日前）

（1）調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等情況。

（2）外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。

（3）落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。

2.宣傳發動階段（6月20日前）

（1）召開領導小組成員及兩站一中心一小組人員動員會。

（2）通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。

3.全面實施階段（6月21日6月30日）

兩站一中心一小組全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。

六、工作要求

1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。

3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立一把手負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。

4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。

方案二：杭州市區老舊住宅小區物業管理改善工程實施方案

為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：

一、指導思想

以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的生活品質之城的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理擴面提質，構建與杭州經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。

二、主要目標

總體目標：力爭到20xx年年末，杭州市區（包括上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區，以下簡稱五城區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區低收費、廣覆蓋、有補貼的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現八個有，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

三、實施范圍

杭州市區五城區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：

1．1999年以前建成；

2．房屋標準成套； 3．尚未開展專業化物業管理。

四、基本原則

1．堅持屬地管理。要按照條塊結合、以塊為主、屬地管理的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

2．堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。

3．堅持軟硬共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。

4．堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。

5．堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實四問四權，確保業主、居民的知情權、參與權、選擇權、監督權，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。

五、實施步驟

1．調查計劃階段。20xx年6月底前，完成機構組建、五城區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

2．全面推進階段。20xx年7月-2011年年底，全面推進五城區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，2011年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1．已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過回頭看進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。

（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

2．未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。

（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。

（二）建立物管機制。

在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。

1．確定管理模式。

街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。

2．實施物業管理。

（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照杭州市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。

（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。

七、資金政策

1．硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。

2．硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：

（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力上改下工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照誰家孩子誰家抱的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線上改下和合桿序化梳理所需費用按照誰家孩子誰家抱的原則，由各產權單位承擔；電力桿線上改下的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。

（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

3．住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。

八、保障措施

1．建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。

2．落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政年度預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。

3．加大扶持力度。住宅小區實行準物業管理的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。

4．加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施年度目標考核，具體考核辦法另行制訂。

5．加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。

濱江區、杭州經濟技術開發區、杭州西湖風景名勝區，蕭山區、余杭區可參照執行。

方案三：小區物業管理實施方案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規范，以便更有效的管理，為客戶提供優質、超值服務。

2管理機構設置及人員配置

經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

3物業服務的內容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛；停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業主出示工作牌，宣布收費標準，業主同意后開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

第二篇：小區物業管理實施方案

小 區 物 業 管 理 方 案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規范，以便更有效的管理，為客戶提供優質、超值服務。2管理機構設置及人員配置

經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。3物業服務的內容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除

一次，保證無顯目的雜草。

2、持續干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛；停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為

依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業主出示工作牌，宣布收費標準，業主同意后開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

武漢市環寓物業管理有限公司

2013年3月11日

第三篇：小區物業管理具體實施方案

小區物業工程部管理具體實施方案

一、工程人員服務禮儀規范

工程人員服務禮儀規范提要：住戶維修是物業工程部日常工作的重要組成部分,住戶維修服務搞得好不好,服務是否規范,直接體現了物業管理的水平;所以我們對住戶維修服務的標準化、規范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。

從事物業工程維修和保養的技術人員與一般的維修工人有很大的不同。一般的維修工人只要掌握一定的維修技術和有一定的工作經驗,能夠及時排除故障或保證設備正常運行就可以了;但是,從事物業管理工作的工程維修技術人員除了要有一定要求的技術外,還必須掌握一定的客戶服務工作規范、禮儀和技巧,才可能保證維修工作的順利開展。住戶維修是物業管理處日常工作的重要組成部分,住戶維修服務搞得好不好,服務是否規范,直接體現了物業管理的水平;所以我們對住戶維修服務的標準化、規范化工作要給予高度重視,并在日常工作中長抓不懈。

（一）工程部住戶維修工作的基本要求

1.住戶維修的時限性

為保證業戶的正常生活及工作不受影響,所以一旦發生業戶報修或投訴的情況,工程部應立即安排人員進行檢查和維修并在最短的時間內排除故障,使設備恢復正常運行。本小區要求維修人員在接到業戶維修“派工單”後5-10分鐘內趕到事故現場,最遲不超過20分鐘。如無特殊原因,維修工作必須在接報後24小時內完成。

2.住戶維修的規范化

住戶維修的規范包括兩個方面的內容:一是住戶維修流程的規范;二是維修工進入住戶區域應遵循的禮儀規范。住戶維修流程的規范是說住戶報修、接單維修、住戶確認、結帳等環節環環相扣、有條不紊地進行;并在嚴格執行“流程”的基礎上完善管理,提高效率。維修工進入住戶區域應遵循的禮儀規范是指維修工進入住戶區域後的言行舉止應按照管理處對客服務統一的禮儀規范去做。除特殊情況外,工程維修人員一般不應(除獲業戶同意外)使用為業戶提供服務的設備,如電話等。除非檢查維修工作確有必要,工程維修人員一般不應在大堂、商舖或公共地方內逗留、穿行、借道等。3.住戶維修服務禮儀規范

（1）進入住戶區域時應取得對方同意方可進入。我方人員應首先按門鈴,等對方開門及同意進入有關單元後,方可進入。如果是業戶要求的維修或施工,我方人員可以先詢問:“我們根據安排要對這間單元內XX進行檢修。管理處是否已經通知貴業戶了?” 如得到否定回答,我方人員應先退場,通過物業管理處進一步聯系後再作跟進。

（2）進門後要主動向業戶說明來意。我方人員可以說:“先生/小姐,我們是管理處的,您們有人剛打來報修...。” 如對方就是報修人,我方人員可以接著說:“先生/小姐,麻煩您帶我們(到現場)去看一下。”

(3)我方維修員工在維修時,除非需要業戶的配合,不要和對方之人員搭訕或閑聊。

（4）我方維修人員在維修中應事先安排好客人區域及設施(如地面、桌椅/家俱及電器設備等)的保護。

（5）維修人員如在維修過程中需暫時離開現場,應主動知會對方,并告知繼續維修的時間。離開現場前應恢復故障設備的外觀原狀并清理現場。

（6）維修結束後,應清理現場、恢復原狀。離場時,應讓業戶確認維修結果,并在維修單子上簽字確認。

（7）維修技術人員在工作時間必須著整齊工裝(如發現工裝損壞,應及時申請更換),及佩帶工作證。

（8）維修人員不可接受對方人員任何價值、任何形式的饋贈。

二、小區物業工程部管理方案

小區物業工程部管理方案提要：住宅小區物業工程管理部的各維修班應建立設施匯總表，做好設施管理記錄、檔案工作，對于在實際的檢修工作中產生的設備維修、零件更滑等做好檔案記錄。

（一）住宅小區物業工程部管理方案的目的

制訂住宅小區物業工程管理方案的目的是保持配套設施的良好狀態，確保配套設施正常運行，為住宅小區居民的生活穩定、和諧提供保障。

（二）住宅小區物業工程部職責分工

1.管理部部長負責對配套設施的保養維修工作進行檢查、監督，審批配套設施養護方案及其預算等。

2.維修班長負責配套設施臺賬的建立工作，解決技術難題，制訂維修方案以及預算，并負責配套設施養護方案的實施。

3.維修工負責配套設施的日常養護工作。

4.倉庫報關員負責住宅小區配套設施零配件的保管、工具的保管。

（三）住宅小區物業工程部具體管理方案

1.工程管理部主控房管理方案：

1)嚴禁吸煙，嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒化學品等危險物品進入主控房。

2)進出隨手關門，2.配套設施養護管理：

1)日檢：對設備主控房以及設備周圍環境進行清潔，檢查設備運行有無異常情況。

2)月檢：對設備周圍進行全面檢查，嚴查設備重點部位或者容易出故障的部位。

3)季檢：對設備進行清掃、加油、調試。

4)年檢：對設備周圍進行全面檢查，重點檢查設備的機械有無故障，檢修或者更換零部件或者附屬裝置。

5)大修：對設備進行全面的解體檢驗、測試、探傷，更換不符合安全標準的零部件等。大修周期視情況而定。

6)售后：由設備廠家定期做產品售后保養工作。

3.配套設施預防性管理方案：

1)住宅小區物業工程部的各維修班應建立設施匯總表，做好設施管理臺賬記錄、檔案工作，對于在實際的檢修工作中產生的設備維修、零件更滑等做好檔案記錄。

2)各配套設施重要零部件特別是容易損耗的零件，應當由適量的儲備，以應對突發故障，以免影響住宅小區正常運行。

3)住宅小區應當嚴格執行各時間段的檢查計劃，吧排除事故隱患當作工作的重中之重。

4)保存好設施施工圖紙、售后服務卡、產品說明書等。

4.住宅小區設備管理措施：

1)制訂設備安全運行崗位職責制，定期檢查設備并進行養護，建立完善的設備檔案制度。

2)設備主控房保持清潔衛生，使之符合設備要求。

3)配備專門的或者經過培訓的技術人員，嚴格執行崗位操作，堅持設備管理以及維修人員持證上崗制度。

4)確保消防系統設施設備完好，隨時可啟動；制訂完善的消防疏散圖，以及突發性的火災消防方案。

5)確保中央監控系統、電梯等智能設備運行正常，并做好記錄。

6)排水系統設備正常，給排水設備、閥門、管道無跑水、漏水、滴水、冒水現象，二次供水衛生許可證、水質化驗單等單證齊全，水池、水箱、水泵刮泥嚴格，無污染隱患。排水系統暢通，汛期無泛水，地下室、設備主控房無積水現象發生。

7)配套設施及配套服務周全，住宅小區內通道照明完好，里面平坦，無架空管線，無有礙觀瞻的障礙物。

三、小區智能化管理解決方案

（一）發展：近年來中國大步跨入了信息化社會,人們的工作生活與通信、信息的關系日益緊密, 信息化社會在改變我們生活方式與工作習慣的同時,也對傳統的住宅提出了挑戰。人們對居住環境要求不斷提高,希望有一個安全、舒適、便捷的家,智能小區于是在中國各地蓬勃發展起來,并已成為21世紀建筑業的發展主流。

智能小區是在智能大廈的基本含義中擴展和延伸出來的,它通過對小區建筑群四個基本要素(結構、系統、服務、管理以及它們之間的內在關聯)的優化考慮,提供一個投資合理,又擁有高效率、舒適、溫馨、便利以及安全的居住環境。

（二）總體設計

前面說過,智能小區是在智能大廈的基本含義中擴展和延伸出來的。智能大廈的構成一般公認包括以下三項基本內容:辦公自動化(OA)、通信自動化(CA)和建筑自動化(BA)。智能大廈的各種自動化系統的基本構造模式都是采用集散式系統。當智能大廈的內容擴展、延伸到智能小區時,我們針對小區的特殊情況,把智能大廈的3A在智能小區的應用就演化成5A,即OA(智能小區綜合管理平臺),BA(公共設備自動化),CA(通信資訊自動化),SA(安全防范自動化),HA(家居智能化)。

OA: 智能小區綜合管理平臺

CA: 綜合布線系統,有線電視系統,計算機網絡系統,電話通訊系統,網絡增值服務系統;電子公告牌系統

BA:樓宇設備自控系統,消防報警系統,公共廣播系統,小區管線系統,停車場管理系統

SA:一卡通系統,閉路電視監控系統,可視對講系統,電子巡更系統,周邊防范系統

HA:三表自動收費,家庭防盜報警,家電遠程控制,智能燈光控制

2.1 總體結構圖

2.2 設計要點

1.采用系統集成的方法,把各子系統集成到統一的中央管理平臺上,包括網絡系統集成、應用系統集成、網絡與應用系統的綜合集成,以及數據集成。

2.以數據集成為整個系統的核心。只有實現數據集成才能做到各子系統間的數據共享和互操作。

3.系統劃分為管理層、自動化層、現場層三個層次分明的體系結構。

4.統一的數據傳輸平臺和數據傳輸協議。

5.模塊化式設計。

（三）、智能小區綜合管理平臺

沒有高質量的住宅小區智能化管理,就不可能充分發揮住宅小區智能化的功能效果。科學高效的管理是智能化的真正內涵,簡單的子系統堆砌對于智能小區的實際應用是缺少實際意義的。可以說,沒有智能化管理,就沒有真正意義上的智能化小區。

根據我們的調查研究,國內大多數的智能小區都不能將各個子系統的管理集成在一起,各個子系統之間的信息還處于孤立狀態,操作和管理人員需要熟悉和掌握各個不同系統及對象的技術。

鑒于以上的種種問題,廣州城市信息研究所有限公司獨家推出了“WINGSUNG智能小區綜合管理平臺”。她是一個一體化的集成平臺,將各個子系統有機地集成起來,各個子系統實現資源共享。中心提供公共信息資源,所有的子系統既可獨立運行,又可以在計算機網絡的基礎上實現集中管理。

這個平臺是完全基于小區物內部網Intranet之上,通過網絡集成、數據集成、界面集成、通信集成等多種技術,實現整個網絡上的信息交互、綜合和共享,實現統一的人機界面和跨平臺的數據庫訪問。真正做到局域和遠程信息的實時監控,數據資源的綜合共享,以及全局事件快速的處理和一體化的科學管理。

智能小區綜合管理平臺具體實現的功能如下:

· 采用國際標準OPC技術提供一個標準的軟硬件接口,能夠很好地適應各種硬件系統和各種通信控制協議,并為第三方系統提供樓宇設備的綜合性管理信息。

·平臺軟件實現模塊化結構,用戶根據自己的情況選擇組合不同的模塊,搭建不同智能小區管理平

臺。

· 滿足系統所選用的技術和設備的協同運行能力、系統投資的長期效應以及系統功能不斷擴展的需求。

· 基于子系統和基于管理的系統集成,更好的體現“管理”的功能。

· 實現分散控制和集中管理。

· 能夠全面掌握小區的各方面信息。收集各個子系統的歷史和當前狀態信息,提供相關報告或報表、趨勢圖等;

· 實現數據共享、信息和資源共享。

· 系統內優化和聯動控制。

· 預留與社區信息化服務系統的接口。

四、通信自動化

4.1 計算機網絡系統

小區網絡系統在整個智能小區系統中,無疑是處在核心地位。小區物業管理中心對智能小區的各個子系統的監視、控制、查詢,小區的各項收費、通知,小區住戶的電子商務、Internet漫游等等都得通過網絡系統來實現。小區網絡系統就好比是智能小區的大腦。

通過分析現狀和需求, 結合當前網絡技術發展水平, 初步決定以光纖千兆網技術實現網絡主干線。這是當前應用最廣泛、性價比最高、最成熟之干線網, 是一個符合OSI的標準化網絡。網絡10M入戶,住戶獨享10M帶寬。10M的帶寬能夠滿足住戶所有的需求了,包括視頻點播、IP電話等。

4.2 綜合布線系統

智能小區布線系統作為各種功能應用的傳輸的基礎媒介,同時也是將各功能子系統進行綜合維護,統一管理的媒介及中心。智能小區綜合布線為小區網絡及布線管理中心,樓宇自控系統(BAS)、保安監控及巡更系統(SAS)、門禁及消費一卡通系統,停車場自動管理系統、Internet、ISDN電話、IP電話、數字傳真等通訊系統(CAS)提供一個性能優良的統一平臺。

在此,我們將通過與用戶的溝通和磋商,根據小區的實際應用情況,并從充分保障投資者的利益的角度考慮,向小區提供一份支持高速計算機網絡、電話、有線電視、可視門禁系統、一卡通系統等典型應用的布線方案。我們將對系統進行統一設計、統一安裝、統一施工、集中管理與維護,從而為投資者用一次的投資建立一個靈活、可靠、開放、先進的結構化布線系統。

4.3 電子公告牌

大屏幕電子公告牌,每天可以向居民發布天氣預報、報刊新聞、社區公告等,該電子公告可取代目前使用的公告黑板,具有很好的社會效益,十分方便物業管理。大屏幕顯示的內容由中心計算機控制,通過一套專用軟件,可方便修改電子公告牌顯示的內容。其主流技術以單色或三色LED式為主。

五、安防自動化

隨著城市環境的美化,文明程度的提高,傳統的住宅圍墻和防盜柵欄已逐步要求取消,但社會治安形勢依然嚴峻,因此要求有新型的安全防范體系來防止罪案的發生。在富力城信的智能小區解決方案中,建立了一個多層次、全方位、立體化、科學的安全防范和服務系統,具體分為幾個層次:

1.小區內設置保安監控中心,監控監視小區內所有的保安事件,使得小區內發生的保安事件都能得到及時、迅速的處理。

2.家庭安全防范在室內安裝各種自動探測器,可通過“集中控制器”與小區的物業管理中心聯系,保證任何突發事件能得到迅速處理。

3.門禁系統在樓門設置了門禁系統,住戶可使用IC卡進入,外來人員可以通過樓門口的可視對講與住戶通話后,經住戶許可后方可進入。可將閑雜人員拒之樓門外。

4.巡更系統巡更系統可保證巡邏保安按規定的路線及時間進行巡查,保證保安人員可及時發現和處理各類緊急事件。

5.閉路電視監控系統在小區的各主要出入口、車庫、電梯和室外路口安裝了攝像機,全天候,全方位地監視小區的動態,所有攝像機均通過 小區數據網絡連到監控中心。

5.1 閉路電視監控系統

閉路監控系統是為保安中心提供實時視頻圖像的一套最直接的安防系統。可在出入口,車站等公共場所觀察人員的流動情況,可以監控記錄各種工作、生產、生活等情況。在智能小區中,閉路監控系統使管理人員在控制室內能觀察到小區內所有重要場所的現場情況,為保安系統提供了遠程視覺效果,為小區的各種人員的活動提供了監控的途徑。

閉路電視監控系統是在小區的主要通道、重要公建及周界設置攝像機,將圖像傳送到管理中心。由管理中心對整個小區進行實時監控和記錄,使中心管理員充分了解小區的動態。

5.2 周邊防范系統

現代小區的占地面積很大,它的四周邊界總長在一公里以上。傳統上對小區周邊的防范,就是起高墻,勤加巡邏。但由于小區邊界太長,加上氣候、地形等環境因素影響,難免百密一疏,很容易形成安防死角。周邊防范系統運用主動紅外對射技術,在小區邊界形成一道電子幕墻,可以全天候,全方位、二十四小時地監測小區的周邊情況,做到萬無一失。而且它隱蔽性強,不容易被入侵者發現。

周邊防范系統的紅外對射報警器接到小區保安中心的報警接收機上。當有人非法跨越時,將切斷紅外線路,即會觸發報警。周邊防范系統可以和GIS結合,當周邊防范系統產生報警信號時,可以在地圖上顯示出報警的位置、和報警原因,同時發出報警聲音。如果和閉路電視監控系統結合,系統還應該可以馬上自動把畫面切換到報警的位置,同時自動錄像。

5.3 可視對講系統

可視對講系統是一套為住戶與訪客間提供圖像及語音交流的現代化樓宇控制系統。來訪者在門口主機上輸入房號,呼叫住戶,住戶聽到鈴聲后,可在屏幕上看到來訪者的容貌,并可與之通話。住戶可選擇按開鎖鍵開門,讓來訪者進入;也可選擇不理睬來訪者或報警求助。

小區內的門口主機可與小區管理中心的管理主機聯網,管理人員可看到及聽到各門口主機的圖像及通話。住戶如遇緊急情況(如火情、急救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人員同樣也可呼叫分機與住戶聯系。

5.4 電子巡更系統

電子巡更系統是一套管理保安隊伍的智能管理系統。系統在巡更線路上設立簽到點,保安人員經過時定點簽到。巡更班次、時間間隔、巡更線路等均由電腦軟件編排,由電腦存取簽到記錄,排除了許多人為因素,有效地管理巡更員巡視活動,加強了保安防范措施。記錄信息傳送到智能化管理中心。管理人員可調閱打印各保安巡更人員的工作情況,加強保安人員的管理,從而實現人防和技防的結合。功能如下:

(1)實現巡更路線的設定、修改;

(2)實現巡更時間的設定、修改;

(3)在小區重要部位及巡更路線上安裝巡更站點;

(4)中心可查閱、打印各巡更人員的到位時間及工作,情況;

(5)巡更違規記錄提示。

5.5 一卡通系統

IC卡作為一種信息的存貯和傳遞媒體,在現代社會中正得到越來越廣泛的運用。在WINGSUNG智能小區解決方案中,采用IC卡取代小區管理和生活中所使用的個人證件和現金支付手段,真正在小區內實現了一卡通。IC卡在小區內可作為:

· 可以使用IC卡來對居室智能管理系統進行撤防和布防

· IC卡作為門禁系統的鑰匙,并且這種鑰匙不能被偽造

· IC卡作為停車場管理系統的繳費憑證

· IC卡可以作為物業管理人員的工作證、餐廳就餐卡、考勤卡

· 持卡進出小區大門,IC卡作為住戶的身份憑證

· 持卡進出小區娛樂場所和商店,所有的消費均可以通過IC卡來實現

· IC卡可以作為存折或錢包使用,可以儲蓄、取款和支付

系統由感應式IC卡、IC卡感應器和各種終端設備通過電腦連接組成,將小區的管理和服務設施全面納入計算機綜合管理系統中，一卡通系統根據不同的用戶要求,靈活組合,可隨時增加、刪除不同的子功能。六.公共設備管理自動化

6.1 樓宇設備自控系統

當今

世界,節能和環保是世界發展的普遍趨勢。在富力城信的智能小區解決方案,我們對小區的采暖熱交換系統、生活熱交換系統、生活/消防水箱的液位、照明、變配電系統等均進行了信息采集和自動控制,所有信息采集和自動控制均由公用設備管理系統依靠計算機自動完成,起到了集中管理、分散控制、節能降耗的作用。小區的所有機電設備的工作狀況均可以在小區中央控制室監測,出現任何異常情況均可以迅速發現,迅速得以解決,確保設備始終運行在最佳狀態,提高了設備的使用率及壽命。同時,還可以大大減少運行維護人員,降低了物業管理的人力成本。

樓宇設備自控系統的基本功能有:

· 通過小區網絡系統接口與小區綜合管理平臺相連,為管理平臺服務。

· 供配電監控

· 給排水監控

· 公共照明監控,包括小區公共場所照明及泛光照明和樓道照明(聲控/紅外感應/時間表/照度)的控制

· 電梯運行監測

6.2 消防報警系統

消防報警系統象一張龐大的保護網,時刻監視建筑物內的消防動態,為火災的早期發現和突發火災后的緊急處理,提供了有效可靠的手段。整個系統從功能上來看,可分成四個子系統,即:

· 火險探測系統 探測周圍環境的火險情況

· 中央控制系統 集中監控,統一調度

· 火災報警系統 報告火災發生的地點,及時進行人員疏散

· 滅火聯動系統 啟動滅火設備,迅速撲滅火災

6.3 公共廣播系統

本系統在正常情況下,可按程序設定的時間自動播放有線廣播、背景音樂,廣播員可隨時插播講話、通知等其他重要內容,在控制中心可手動或自動開啟和關閉小區內的部分廣播設備而形成區域性或間隔廣播。在事故情況下,廣播系統接到不同的事故背景信號而轉入事先錄制好的事故自動廣播或人工事故廣播。

6.4 小區管線系統

地下管線是小區的重要基礎設施,它的準確、完整與否,直接影響著小區的規劃、建設維護和管理。以前小區地下管線由于資料不全、偏差過大、管理手段陳舊而導致維護和管理的滯后。建立科學、準確、完整、動態的綜合性地下管線信息系統,實現了住宅小區各類管線的數字化,為小區物業管理和系統維護創造了有利條件，小區管線系統是以我公司獨立自主開發和具有知識版權的管線信息技術開發的。它是以地理信息系統(GIS)技術為核心、實現與計算機輔助技術(CAD)和辦公自動化(OA)相集成,具有空間決策支持和專家系統綜合分析能力的綜合性管線信息系統。

6.5 停車場管理系統

機動車是現代社會的重要交通工具,隨著人們生活水平的提高,私人擁有車輛在現代住宅已是很普遍的,因此停車管理越來越迫切地成為一個擺在小區管理者面前的課題。本系統能解決這個問題。它能將小區車輛按時間、順序、內外單位、價格等不同因素分門別類管理,給停車戶提供停車方便,車輛安全,也使小區車輛管理更加完善規范。系統由出入讀卡器、自動開門機,探測器、控制器等設備組成。

現代智能小區一般是一個包含商場、娛樂及其他配套設施的綜合性現代化住宅小區,其停車場慣例系統設一個收費亭,并與控制中心聯網,所有前端設備都通過電纜先接線至收費廳,集中進行控制和操作。在收費亭,配置一臺專用的系統監控計算機和配套的數據打印機。

七.家庭智能化

很多已建或新建小區家庭中已安裝了三表遠傳系統、可視對講系統、防盜報警系統等,這些系統無疑提高了居室的安全及舒適程度。但也存在一些問題,由于系統繁多,給使用和維護帶來很大麻煩,并且室外布線的數量很多,安裝成本及設備成本較高,對于住戶是不小的經濟負擔。

在WINGSUNG智能小區解決方案中,采用了在每戶設置“家庭智能控制器”的方式,實現了住戶的家庭智能化管理。

系統的核心設備是家庭控制器,它可以處理各種傳感器的信號,做出相應的處理,并具有聯網能力。住戶內安裝的傳感器有門磁感應開關、紅外移動探測器、煤氣泄漏探測器、煙感、溫感及其它安全傳感器。家庭控制器通過網絡聯接到小區管理中心,實現小區管理中心對每一住戶的安全監控。

第四篇：精品移民小區物業管理創先爭優實施方案

精品移民小區物業管理創先爭優實施方案

**物業公司自2011年8月1日起正式接管并組織開展西山精品移民小區物業管理服務工作，歷時已近一年，期間，嚴格按照與萬力地產有限公司簽訂的前期物業服務合同內容履行服務工作，同時密切配合甲方開展一系列的相關活動，包括接管驗收、客戶入住以及客戶入住后的相應物業服務工作。

在新的一年里，我物業服務企業已不能停留在最基本的服務范疇，在認真學習當地政府制定的《全旗物業管理部門及物業服務企業創先爭優主題實踐活動實施方案》的同時，我物業服務企業認識到自身服務的不足，在今后的工作中發現問題及時整改，在工作中不斷學習，不斷改進，摸索出適合本地區，本小區的服務標準。

西山精品移民小區物業項目經過近一年時間的實際運營與服務，物業項目全體員工已經深刻體會并掌握了日常工作中的管理特點以及服務難點。在此基礎上能夠有針對性的根據項目開發各階段的特殊性，有針對性的突出工作重點，更好的完成物業服務工作。

在整個伊旗物業服務企業創先爭優的大環境下，我物業公司怎么才能在眾多物業管理企業內不被淘汰，開創出屬于自己的服務特色，這就要求我們要內外兼修，管理精細化，服務人性化，維保及時化，在此基礎上特制訂西山精品移民小區物業管理創先爭優實施方案。

一、客戶服務：

1．針對物業客服人員流動性大的問題，物業項目與公司人事部門共同努力，招聘相對穩定的員工。并且在日常管理工作中，項目采取人性化的管理，盡最大可能改善員工的住宿條件，以情留人，以改善現狀。

2．增加客戶服務人員園區巡查力度，全員覆蓋，隨時發現園區內公共區域的各類問題，園區綠化，公開文件、通知的張貼，雨雪天氣的溫馨提示，并通過逐級檢驗的方式驗證客戶關系維護的力度。

3．培訓學習，根據公司和項目的計劃安排，針對崗位服務規范、工作流程、投訴作業指導、法律法規、案例分析、服務創新等相關客戶服務專業標準組織實施培訓。

二、工程服務：

1．工程人員入戶維修時，應主動詢問業主所修問題，問題處理完畢后應將維修垃圾收集后進行處理。

2．對于工程人員技術提高問題，項目與公司協調，調配相關專業技術人員的同時，加強對工程人員的技術培訓工作，提高技工的專業素質，以便更好的為小區業主服務，提高服務品質。

三、安保服務：

1．針對保安人員管理，項目現已將全部保安進行了整合篩選，將一些不能滿足小區日常安保工作的保安員進行了更換和裁撤，并實施半軍事化管理，增加體能訓練以及軍體操等訓練，同時制定出考核計劃，加強內部人員管控力度，全面提升員工的綜合素質。

2．門崗保安員加強對出入施工車輛及搬家車輛的管控、制止施工單位空車進入園區；

3．卸貨及搬家車輛，由門崗秩序員做好登記并記錄車主聯系電話，同時通知值班客服人員及時跟進管理。

4．車輛卸貨完畢，巡邏崗保安員立即通知車主離開小區。

5．每座樓前運貨車輛控制在三輛以內，多余車輛排隊等候進入，確保現場不出現交通堵塞。

6．巡邏崗加強對貨車停放以及園區行駛中車輛的監督，盡最大可能控制車輛碾壓草坪或碰撞道路兩側景觀等現象。

7．保安員在執勤過程中發現施工車輛或搬家車輛損壞園區設施，應立即制止，并對肇事者追究賠償責任。

四、保潔服務：

1．根據住宅項目的特點，物業公司對項目保潔人員進行專業知識以及如何處理突發事件等知識的培訓，以提高自身素質和應急能力，使各項指標達到合格標準。

2．要求保潔人員要了解各樓層的基本情況，掌握清潔的重點。門廳

電梯廳，電梯轎箱，樓層，是業主出入最頻繁的地方，也是最易臟的地方，清潔重點應放在門廳，電梯廳，電梯轎箱。特別是電梯廳地面，要求每日清掃一次，撴拭兩次，每周沖洗一次。做到地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡、無污跡。

3．俗話說“無規矩不成方圓”首先要有嚴明的紀律，嚴格按獎懲制度辦事，表現好的獎勵，差的進行批評。每天上午進行抽查，下午定時檢查，隨時發現問題隨時解決。

五、管理服務的其他重點

1．為了向業主提供更加周到、優質的物業服務，西山精品移民小區物業項目一直秉承“服務業主”的理念，客服電話24小時開機，隨時受理、接聽客戶來訪、報修電話，讓業主感受到服務的便捷。

2．為了加強與業主的溝通，項目將一些突發性事件，如跑水、漏水、停電等事件在無法及時聯系到的業主的情況下，已短信群發的形式傳遞給業主，讓業主體會到物業服務的貼心、周到與細致。

3．加強對園區房屋的重點管理，逢雨雪天氣后重點關注客戶室內、公共區域漏水及其他現象，發現問題及時處理，禁止延誤，同時針對出現過漏雨現象的客戶房間及空置房屋增加回訪及巡查頻次，以提高業主滿意度。

4．小區內由于房屋質量問題而引起的糾紛，一些小的問題，如窗戶漏風沙、防盜門膠條脫落等問題，物業公司盡自己所能及時解決，防止問題擴大化；一些大的問題，如頂層漏水，衛生間漏水，污水主管道塌陷等問題，物業公司應及時向開發商及維保單位進行反應，及時跟蹤解決。

第五篇：小區物業管理

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一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。

補充：

物業管理的水平與小區居民的生活息息相關,小區居民都希望有一個好的物業管理機構,但是,總是事與愿違.物業管理工作不遂人意,也不能去怪物業管理工作人員,他們的工作也很辛苦.主要是有的居民小區缺少物業管理的“把關人”,以致缺少小區民主管理的“實施人”,各方面的工作缺少監督,也就缺少規范,顯得亂哄哄了.我們必須重視以下幾個問題:

一,選舉產生業主委員會:由小區居民中挑選作風正派,肯為大家工作,責任性強的居民代表,經過民主選舉產生業主委員會.業主委員會代表所有的業主,對物業管理工作進行監督,維護業主的合法權益.業主委員會成員一定要在業主中有威信,辦事不徇私情.選舉一定要符合選舉辦法.決不能隨隨便便地一投票就算數.業主委員會產生以后,要樹立它的威信.雖然它是民間產生的機構,由于它和居民的生活關系密切,必須對它給予充分的重視.沒有業主委員會,就談不上如何加強物業管理工作.二,小區內的車輛停放工作要充分聽取業委會和居民群眾的意見:小區內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業干部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊.有了業主委員會這個問題就比較容易辦.如一個居民小區停有幾輛大型貨運汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動時噪音很響,影響居民的休息和睡眠.居民把意見反映給業主委員會,要求禁止大型車輛停入小區.在業主委員會和大型車駕駛員溝通的時候,他們表示很難接受,通過

業主委員會的反復做工作,并為他們落實了停車地點,終于實現了大型車不再進小區.又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業主委員會就把這個建議交全體居民討論投票.結果大多數居民不同意減少綠地,增加停車位的建議.從而把這個建議否決了,確保了大多數業主的權益.業主委員會就是這樣一個小區里的當家人.關系到居民們生活的大事,都要經過他們去做,去落實.有了業主委員會,小區的管理工作順暢多了.三,小區的資金使用監督工作:業主委員會代表業主監督物業管理的