第一篇：1物業管理實施方案21

物

業

管

理

實

施

方

案

目 錄

一、物業概況及管理特點

二、管理目標

三、

管理原則 四、管理辦法五、管理人員配備

六、

物業管理服務項目 七、房屋及公共設施設備管理 八、水系使用管理（此項內容視具體配套情況增減）九、建立物業管理檔案

十、經費收支預算

一、物業概況及管理特點：

本小區位于****以東，迎賓大道北，總建筑面積平方米，用 68716.58建筑密度：31%，綠地率：35%，容積率：1.48，綠地 ㎡，地面積：46332.7面積：16216.4 ㎡，總戶數：384 戶。其中主樓 16 座，住宅面積 60328.34平方米，商業樓 3 座，面積為 5412.36平方米。物業類型：商業、居民等綜合物業。周邊交通便利，地理條件優越。“實施科學管理，持續改進服務，不斷開拓創新，增強顧客滿意”的質量方針,對小區實行標準化、專業化的管理服務方式。

二、管理目標

我公司本著 “科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對不同業態的物業實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與客戶及使用人層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大客戶及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

本小區管理工作將參照地方和全國物業管理評定標準，確保客戶及使用人綜合滿意率達到 93%—95%以上。

三、管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟 效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：

1、服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從客戶及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對客戶及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

2、專業管理與業主自治管理相結合的原則：

在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和客戶使用人的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大客戶及使用人的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取客戶及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

3、物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大客戶及使用人的不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為客戶及使用人服務。

四、管理辦法

1、實施全程物業管理，從開發商、客戶及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

、成立小區物業管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。2． 3、在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍。

4、逐步導入 ISO9000 質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

5、嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

6、依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

五、管理人員配備

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗．預計 13 名員工(按整個小區交付時設計)．

1、經理 1 人在董事會領導下，全面負責經營等．

2、辦事員 2 人，文書，財務，勞資，后勤等

3、物業管理員 1 人，具體物業管理，裝修監管，收費，維保服務等．

4、安全護衛員 4 人，門衛．巡更，停車管理，小區內公共秩序等．

5、水電工１人公共區域水電設施維護，水電維修服務等．

6、保潔員４人，公共區域衛生保潔．綠化養護等．

六、物業管理服務項目

：費用納入物業管理費）

（全體業主能夠享受的服務，公共服務項目、1． 1）協助公安部門維護小區內的公共秩序，實行 24 小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2）公共場所保潔，生活垃圾收集和清運；

3）小區共用部位和公共設施設備維護和保養；

4）公共綠地園藝的培植和保養；

5）小區公共場所綠化擺放養護；

6）對小區的各類資料進行管理；

7）為了小區安全做到不定時巡邏；

8）電話及訪客留言轉告；

9）雨傘、雨衣臨時借用；

10）節日環境布置；

11）重要時刻提醒服務；

12）代訂報刊、信件收發；

13）代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；

14）代叫出租車；

15）義務安全用電常識宣傳。

2、有償專項服務項目（可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服

務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1）小區內物品搬運；

2）提供小區報警室內系統維護服務；）提供小型商務會議場所及服務；3． 4）小區區域綠化供應及代為養護；

5）小區區域報警系統維護及接警服務；

6）小區區域設備設施上門維修安裝等；

7）代訂車、船、機票；

8）代聘鐘點工服務；

9）

代訂代送飲用水。

3、客戶及使用人入住管理

在辦理客戶及使用人入住手續時，提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視客戶及使用人的管理工作。

1）管理內容：

（1）準備客戶及使用人領房所需資料；

（2）實行領房手續提供一條龍服務；

（3）按領房流程辦理領房手續：

a、客戶及使用人所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料；

b、陪同客戶及使用人驗房，辦理領房手續；

c、收回客戶及使用人按規定填寫的各類表格，收取應繳納的費用；

d、對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗收交接表》，并與業主約定時間，及時解決。

2）管理措施：

（1）制定《領房程序》，準備各有關所需資料；）按照領房程序，安排工作流程；2（（3）策劃客戶及使用人入住現場布置方案；

（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取客戶及使用人意見；

（5）按規定辦理客戶及使用人的入住手續。

4、治安管理

在小區物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和客戶及使用人的安全，這是一項很重要的、最為廣大客戶及使用人所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的 24 小時全天候管理方案。

1）管理內容：

（1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護小區公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、客戶及使用人安全的行為。

A、門崗的任務：

? 禮儀服務；

? 維護出入口的交通秩序,車輛按有關規定的停車制度執行, 加強機動車、非機動車管理，做到停放有序。

? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入小區；

? 夜間對外來人員進行詢問和登記；

? 嚴禁攜帶危險物品進入小區；

? 遇到外來人員將大件物品帶出小區，即與物主核實，并作登記；

? 為業主提供便利性服務。． B、巡邏崗的任務：

? 按規定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；

? 對小區內的嫌疑人員進行檢查防范；

? 對小區及樓宇安全、防火檢查；

? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協助公安部門處理各類治安案件；

? 防范和制止各類違反小區管理制度行為。

2）技術防范：

應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對小區內的治安情況實施24 小時監控，以確保安全。

a、對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。

b、值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

3）管理措施：

(1)實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；

(2)強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

語言文明，佩證上崗，服裝統一，加強保安人員的行為規范教育，(3)． 舉止得當；

(4)嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；

(5)監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；

(6)保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

4）消防管理

消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。

（1）管理內容：

a、做好消防監控中心的管理；

b、做好消防設施、器材的管理；

c、保持消防通道的暢通；

d、加強裝修期間的消防安全管理；

e、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

f、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

g、防止電器短路等引發火災因素。

（2）管理措施：

a、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器

材落實，檢查落實；

b、制訂消防事故處理預案，防患于未然；

c、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

及時消除；發現隱患，定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，、d e、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

f、制止任何違反消防安全的行為；

g、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識；

h、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

5）綠化保潔管理：

綠化保潔直接關系到小區形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。

（1）管理內容：

A、綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

a、根據氣候，給花木適量澆水；

b、根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

c、制定預防措施，防治病蟲害；

d、及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；

e、對小區內部公共場所進行綠化布置和養護；

f、定期對建筑小品進行修飾；

g、做到小區周圍綠地和花草植被養護完好。

B、清潔衛生：通過日常保潔工作，使小區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

a、根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；

、公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；b c、公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；

e、顯眼處設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；

f、小區各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水；

g、每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；

h、定期進行外墻清洗；

f、各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；

j、定期對下水道等排污管道清理一次；

k、告示牌、指示牌等每天保潔一次；

l、電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；

m、春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；

n、對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。

2）管理措施：

(1）建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作；

(2）加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；

(3）落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率 95%、保潔服務滿意率 95%；

(4）強化行為規范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。

七、房屋及公共設施設備管理：

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到小區的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是小區管理的重中之重。

1、管理內容：

1）房屋公共部位管理：根據現狀，小區內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。

A、客戶及使用人已領房：

? 房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案；

? 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；

? 裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。

B、空關房（含業主托管房）：

? 管理處應每月通風打掃一次；

? 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發現問題或盡快處理，或及時通知業主。

C、公共用房

? 做好公共用房（公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。）設備設施維護：2． A 公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；

B 公共衛生設施每周檢查一次；

C 水泵、純凈水、風機房等設備每天巡查兩次；

D 電梯機房，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

E 溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

F 智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；

G 對客戶及使用人自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

2、管理措施：

1)加強裝修戶管理，督促客戶及使用人做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

2)對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護；

3)對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；

4)對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代；

5)建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達 98%以上，且有回訪制度和記錄；

6)采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達 8%以上。

八、水系使用管理（此項內容視具體配套情況增減）

通過有序的管理，確保小區水系運行正常，有效節省管理成本。

1、管理內容

1)定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；

2)定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；

3)專人管理蓄水池，定時開放。

2、管理措施

1)測算水系運行成本，結合實際，制定使用規定；

2)建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；

3)按規定操作，發現異常，及時報修。

九、建立物業管理檔案

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施業管理時對工程維修，配套，改造必不可少的依據，也是更換物來管理企業時必要須移交的內容 之一，現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越

來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西，物業檔案資料的建立主要抓收集，整理，歸案，利用四個環節．

十、經費收支預算

在物業管理經費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為

物業管理收支的基本原則。應嚴格遵循《物業管理條例》第四十一條規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區分不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照物價部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。”

一、收入方面，按發改局等政府部門的定價每平米每月 0.35 元標準執行；政府部門沒有規定服務項目的收費標準，堅持略低于市場平均價格執行。

（一）收入情況

1.物業服務費收入

小區總面積65740.7平方米。物業服務費暫定為每平米每月0.35元，年共收繳物業服務費 23009.25 元。

2.車輛管理費收入

車輛夜間統一停放統一管理，按有關部門規定執行收費，收費方式按天數收費、包月收費和包年收費。車主根據自己的需要辦理包年包月繳費卡。

收費標準：日收費 5 元、月收費 100 元、年收費 950 元。

零時停車不滿 1 小時不收費,滿 1 小時未到 2 小時的收費 2 元,2 小時以上的收費 5 元.3.專項維修資金的收入

根據《物業管理條列》規定，業主應當按照國家有關規定繳納專項維修資金。購房者應當按照購房款 2%-3%的比列向物業管理企業繳納專項維修資金。(其資金由建筑商給物業公司統一辦理).樹木枯萎更換費用由業主自行出資，收費標準物業公司和業主委員會協商解決。供水、供電、供暖等部門委托物業管理企業代辦，并應向承 擔代辦業務的物業管理企業支付代辦費，代辦費用由雙方約定，物業管理企業不得再向業主收取手續費等額外費用

二、支出方面，以服從業主利益為前提，堅持“事前預算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節支措施，在降低管理成本、提高服務質量的同時，確保資金的合理使用，實現物業管理在較低收費條件下的高效運營。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本，室內部分由物業業主使用人員負責維修，費用自理。

小區園林綠化用水、物業管理企業辦公用電用水費用不得向業主分攤，其費用從物業管理公共性服務費中列支，共用電由業主分攤承擔。業主使用人裝飾裝修房屋的，應在裝修前告知物業管理企業，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修禁止行為和注意事項告知業主，裝修

垃圾可委托物業管理企業負責清運，收費標準按有關部門規定執行。

(二）支出情況

1.管理人員工資；

2.物業共用部位、共用設施的日常運行、維護費用；

3.物業管理區域清潔衛生費用；

4.物業管理區域綠化養護費用；

5.物業管理區域秩序維護費用；

6.辦公費用；

7.物業管理企業固定資產折舊；

8.其它費用總計：

詳情附表：

附表 1：管理處行政辦公用品

單價（500.00 辦公桌 3000.002500.00 會議桌 2500.00 6500.00 打印 6500.00 傳真 3000.003000.00 保安電 300.00600.00 整體制 1000.00 檔案、資料 2000.00 7680.00 員工服 320.0012X 4000.00 各類標識 4000.00 1000.001000.00 各類辦公用 800.00800.00 飲水

100.00 棉大 500.00 入住、辦公資 5000.005000.00 雨 100.00500.00 300.0060.00 手電

38380.00

：管理處維修工具及清潔工具 2 附表

數 合 稱

名

單價 計

備注 2000.00

2000.00

臺 1 型室內疏通機 75．

梯 1000.001000.00 200.00 萬用 400.00601200.002.00 清潔及澆花用膠 500.00 電工工500.00 常用材料備 5000.005000.00 500.00 手推垃圾清運 1500.00 清潔工 800.005600.00 1600.00800.00 綠化工 18800.00 小計附表 3：管理處治安、交通、消防裝備

數

注

備 計

合 價

單 稱

名 量

臺 1500.00 3000.00

無線對講系統 2 1300.00

300.00

消防工具套 200.00 100.00

警棍棍 2 3500.00

小計

60680.00 總

計

十、物業管理經費預測

（一）測算依據及說明

1、測算總建筑面積為：65740.7 平方米。

2、樓本全、公共設施設備維修費，接管后由施工單位保修，故第一年此項費用支出按常規的 70%測算；第二年、第三年按常規費用支出測算。

3、本測算中平方米系指建筑面積。

4、本測算按入住率 100%測算。

（二）具體測算如下：住宅面積 60328.34平方米，商業樓面積 5412.36平方米

1、物業管理費用收入測算

測算結 序項目 說明

金額金額 金額

號 數量/(元(元/月)

/年)

(元.月按 0.3560328.住宅物業 元/21114.88 1

0.35

253378.56

平方米 34 管理費 ㎡平月按 5412.30.4 元/.商業樓物 0.4

25979.28 2164.94 2

方米 6 業管理費車位管理 輛/月/元 1003.30 3

輛 6072000.00 6000.00

費

351357.84

29009.25

合計

、物業管理費用支出測算 2．

月工資支出金額（人民幣元）支出項目名 人月支年支工人員費管理人 360003000 物業經 130001 128002 物業管 280033600 保潔

*** 保潔綠化 *** 保 維修 1 維修人 20002000524000 財務管理財 2000240002000 會 1 財務出納 7 ***00

2000 物業管理辦公 24000

公共設備維護 8 給排水設備維護 5006000

物業管理清潔

下水井、化糞池清 1000.00912000.00950 垃圾清運 10 11400 17256 固定資產折舊 1438

物業公用電、用水 85010200

368856

第二篇：物業管理實施方案

物業管理實施方案

一，成立物業管理公司，建立物來管理機制。

二，組織機制

物業管理行業是一微利行業，當前多數物來管理企來外于虧損狀態．因此，物業管理企業的組織要更加簡潔，實用，降低組織內耗及勞資成本等．

三，人事安排

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗．預計12名員工(按整個小區交付時設計)． 序號 崗位人數主要職責備注

1經理1人在董事會領導下，全面負責經營等．

2經營部主任1人具體經營事務，人事等．

3辦事員2人，文書，財務，勞資，后勤等

4物業管理員1人，具體物業管理，裝修監管，收費，維保服務等．

5安全護衛員４人，門衛．巡更，停車管理，小區內公共秩序等．

6水電工１人公共區域水電設施維護，水電維修服務等．

7保潔員４人，公共區域衛生保潔．綠化養護等．

員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓．培訓率100％．

四，目標

貫徹開發商打造優質物業管理項目的構想，引進大都市物業管理理念，通過優質的服務將正金嘉園小區管理成都市居民生活的樂園．讓業主在家中享受都市生活氛圍．并使物業管理達到一定的水平．促進小區物業保值增值．樹立我物管公司品牌。

五，組建業主管理委員會，由業主選舉，在業主中自行產生，組委會由七人組成．

主任１人，副主任１人，棟號員４人，聯防員１人，每位業主都是業主管理委員會委員． 六，前期物來接管

A派物業管理員，水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)．

B物來接管驗收既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益．當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物來驗收發管工作即完成．

七，物管聯防入伙

1，準備工作

治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄，增設報警系統，統一安裝監控器，防盜窗或鋁金窗．

車輛管理：增設區間道路標志，封閉小區由多個出入口到一進一出，增設自行車棚，衛生箱及

垃圾清運：增設垃圾池或垃圾清運站等．

樓道燈：改用節能燈(如溫感，聲控或角摸式等)

分步購置辦公，護衛 保潔，水電工等 維修設備及工具用具和員工工作服等． 3協調工作

與供電局，自來水公司，石液化氣公了衛保潔水電工等 郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水，電，氣，的供應和通信網絡暢通．

2，入伙現場

入伙準備，協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗，橫幅，花卉，背景音樂，安全

護衛立崗，巡更，迎接業主入伙

舉行入伙儀式：邀請政府官員司員，新聞媒體，業主代表剪彩，歡迎業主入住． 注意事項：避免后期工地的灰塵，噪音等不和諧的現象．

八，房屋裝修與管理

業主在接號樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行，其有關規定包括：國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》．根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表，領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表早簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工．業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格即退還裝修押金及保證金．

九，建立物業管理檔案

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施業管理時對工程維修，配套，改造必不可少的依據，也是更換物來管理企業時必要須移交的內容 之一，現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西，物業檔案資料的建立主要抓收集，整理，歸案，利用四個環節．

十，日常管理

1，房屋管理運作一覽表，工作內容 核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍每天，入伙期間6H每天，消滅違章于未然，每周三次，100％，標準，準確，符合規定，無危及安全，外觀無改變，用途無改變，無亂堆亂放，亂控亂接，無違章裝修，房屋完好率100％，投訴1‰以下，無違章裝修及時聽取業主意見，滿足業主合理要求，

第三篇：物業管理實施方案范文

物業管理實施方案

眉縣安居物業管理服務有限公司于20xx年9月經眉縣工商局批準成立，企業法人營業執照注冊號：***.注冊資金52萬元，是一家專業從事物業管理、居民服務及房地產中介服務的獨立法人企業，20XX年8月取得寶雞市住建局頒發的暫定資質等級證書，資質編號為寶房物20XX027號。

1-2.公司內部機構設置

公司設經理一名，下設四個職能科室：

物業公司組織機構設置及各科室人員配置

經理部是公司的決策機構，設經理1名。經理對公司所有事務全面負責，對公司的一切重大事務做出最終決策，并負責協調各科室工作。

在經理領導下，各科室互相協作，全面處理分管工作，對于重大問題報請經理處理，或通過高層會議商討決策。各科室在完成分管工作的同時，并完成經理交付的各項其他工作。

1-3.公司員工配置

公司現有員工43人，獲得物業管理崗位從業資格證書的14人，各種專業技術和管理人員21人，其中中級職稱5人。我公司目前接管兩個住宅小區，物業管理總面積達22萬平方米，其中小高層1萬多平方米，多層住宅20萬平方米。

1-4.公司現有固定資產

公司現有房產一套，價值41萬元。為更好地給管轄物業提供保潔、綠化、共用設施設備、秩序消防等方面的服務，我公司先后購置垃圾箱1臺；垃圾清運車29輛，；剪草機、打孔機、綠籬機各1臺；對講機9個；潛水泵、污水泵各一臺；電腦3臺及打印機等設備，總價值8萬多元。為物業管理服務搭建了良好的設施設備平臺。

二、花園小區物業現狀分析

2-1.眉縣花園小區簡介

眉縣花園小區地處縣城景賢路南段，美陽街向南300米處。東西兩區占地總面積111畝，現有住宅樓42棟，住戶1200戶，業主3700余人。建筑總面積158675m2。

小區內配套設施齊全，設專業配電室和加壓站各2個，院內設有智能化監控設施、路燈，廣場燈；樓道內設聲光控感應燈照明，目前有5棟樓各單元門口設智能門。小區共有標準化糞池15個，并在每個單元門口設雨水＃、主干道設污水井、個別樓號設置消防栓。小區內還設置大型停車廣場2個，劃分停車位200個；自行車棚7個，共可容納自行車1000多輛。小區實行集中供暖，除車庫外，住宅、商鋪、地下室全部通暖，暖氣覆蓋面積156051 m2。

小區擁有大型廣場花園1個，面積400平方米；各種小型花壇、草坪24處；栽植櫻花樹、鐵桿海棠、銀杏樹、琵琶樹、龍爪槐等名貴樹種800多棵，綠化總面積19580 m2。目前小區管理規范，治安秩序良好，車輛管理基本到位，環境衛生干凈整潔。

2-2.物業特點

該物業具有以下特點：

1、小區住戶多，業戶來源復雜，有商人、農民、國家機關領導、企業職工等；

2、小區分多次階段性建成，原有設施設備落后；

3、小區分東西兩區。2-3物業管理分析

征對該物業特點，除收費、綠化外，秩序、維修、保潔服務需配備兩班服務人員。秩序管理、維修服務需實行24小時物業服務管理，收費、保潔、綠化實行8小時服務。

三、物業管理方案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規范，以便更有效的管理，為客戶提供優質、超值服務。3-2管理機構設置及人員配置

根據管理服務的總體設想及小區的特點，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行經理負責制。經理部下設三科一室，辦公室設文員1名，負責各種文件、資料、材料、檔案管管理和后勤保障工作；三個科長對經理負責，三個科各設兩個班；工程科設科長一名，維修員4名，負責物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維修、養護管理；服務科設科長1名，保潔員7名，綠化員1名，收費員2名，負責區內保潔、綠化管理，收費和客戶接待服務；秩序科設科長一名，秩序員8名，負責區內秩序、消防及車輛管理，共需配置至少27 人。日常工作任務執行由各班長在科長的指導下開展。

3-3物業服務的內容和標準

3-3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。

秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛；停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。

2、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業主出示工作牌，宣布收費標準，業主同意后開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

方案二：物業管理實施方案

為促進全縣物業管理市場健康有序發展，規范物業管理行為，理順物業管理體制，全面提高物業管理服務水平，切實改善城市環境面貌，提高群眾居住質量，創建文明、整潔、安全、便利的居住環境，根據國務院《物業管理條例》有關法律、法規規定，結合全縣物業管理實際情況，制定本實施方案：

一、指導思想和工作原則

（一）指導思想：以深入落實科學發展觀為指導，以縣委提出的建設“生態之縣”、“宜居之縣”為目標，以改善城市環境面貌、提高群眾居住質量、構建和諧社會為宗旨，以建立社會化、專業化、市場化的物業管理新機制為根本，全面提高住宅小區管理水平。

（二）工作原則：總體按照“解決突出問題，完善服務功能，健全管理制度，提高物業管理水平”的原則，分步實施，整體推進。

二、工作目標

（一）建立并推行有關職能部門各司其職、分工協作、齊抓共管的物業綜合管理機制。

（二）新建住宅小區前期物業管理推行招標，招標率達到100%。《前期物業管理合同》簽訂率達到100%，《業主臨時公約》簽訂率達到100%。

（三）縣物業供熱辦接管城區內無人管理小區，遺留問題得到有效解決，年底前整改率達到90%。

（四）物業管理企業全部取得《物業管理企業資質證書》，人員經過培訓，經理持證上崗。

（五）加強業主自律行為，年底前入住的小區80%以上成立業主委員會。

（六）建立物業服務信用保證金制度。

（七）開展縣城內裸地硬化和綠化。

（八）縣城內100處二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任務及分工

（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作

1.現有的二次供水設施不符合衛生要求的，應當限期改造，短期內不能改造的應當加強衛生管理，加大監督檢測力度，并適當增加檢測頻次。（責任單位：衛生局）

2.二次供水的產權單位應當保證供水設施及設備完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水設施每年清洗二次。消毒清洗后，經縣衛生監督檢驗機構水質檢驗合格后方可供水。（責任單位：產權單位）

3.負責對全縣100處水箱的責任單位清洗消毒工作完成情況檢查驗收。全面檢驗水質，對水箱內水質不合格的責任單位立即整改，確保居民飲用水安全。（責任單位：縣衛生局、縣物業供熱辦）

（二）完成裸地硬化和綠化任務

具備綠化條件的采取綠化方式覆蓋，不具備條件的采取硬鋪裝方式覆蓋。對車行道裸土地面，根據道路等級和承載能力，采用水泥混凝土或瀝青混凝土結構，按照道路施工標準進行硬化。對人行道裸土地面，從路邊石或人行道邊緣至建筑物間進行硬鋪裝。不具備停車場功能的，采用普通人行步道板進行硬化；具備停車條件的，一律鋪水泥或瀝青混凝土。

1.城關鎮所有街路、巷道、游園廣場、城鄉接合部、出入城口。（責任單位：建設局）

2.20個物業小區裸地9月末完成硬化和綠化。（責任單位：建設局）

3.企事業單位自有庭院、自管居住區范圍內和道路。（責任單位：產權單位）

4.臨街商家業戶門前破損踏步。（責任單位：業戶、行政執法局）

5.基建工地內的裸土地面(包括已硬化出現破損形成的裸露地和未硬化的土路)進行分類硬化。（責任單位：建設局）

（三）加大物業監管力度，規范物業管理行為

1.依據國務院《物業管理條例》、《哈爾濱市前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，進一步

加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制。（責任單位：建設局）

2.嚴格物業管理企業的資質審查。按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。加強物業管理企業的年檢和資質評定。（責任單位：建設局）

3.強化物業管理監督。建立物業管理企業誠信檔案、實行實名誠信考評制度，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供相符的服務，提高管理服務水平。（責任單位：建設局）

4.依據《哈爾濱市業主大會和業主委員會成立指導程序》依法成立業主大會、業主委員會，規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。（責任單位：建設局）

5.加大住房專項維修資金的收繳力度。嚴格按照依政辦發〔2007〕18號文件的有關規定，加大力度足額收取，按照業主所有、專戶儲存、專款專用、業主決策、政府監督的原則，切實收好、管好、用好維修資金，逐漸形成“資金依法交，問題有人管，故障有人修，設備有人換，物業質量優，生活環境好”的良好局面。（責任單位：建設局）

6.依據《哈爾濱市物業服務信用保證金規定》收取物業服務信用保證金，對物業企業承接物業項目、提供物業服務的，應當交納物業服務信用保證金，保證金由縣建設局統一監管，專項用于物業企業擅自退出管理，出現重大質量事故的處置等。（責任單位：建設局）

（四）建立縣、鄉（鎮）、社區職責明確的責任體系

城市住宅小區的物業管理工作要接受建設局監督指導，各鄉鎮政府認真貫徹落實《物業管理條例》，各涉及物業管理活動的相關單位、部門要按照各自的職責承擔管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

1.理順管理體制，創新運行方式。

對具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業管理率達到100%；對達不到要求、基礎設施不配套，不具備物業管理條件無人管理的小區，統一由建設局物業供熱辦接管，提供基本的衛生保潔和二次供水服務。（責任單位：建設局）

2.建立責權明確的工作體系。

縣建設局為全縣住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全縣物業管理工作的指導、協調、監督和認證工作，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作。

縣環保局負責住宅區（樓）有關噪音、油煙污染的治理工作。

縣工商局負責審查房地產開發企業房屋銷售廣告內容，加大對虛假銷售廣告的查處力度，對有減免、贈送物業管理費而損害其他業主利益的違規銷售廣告不予審批。治理和規范住宅小

區（樓）各類經營行為。

縣法院對物業公司起訴業主拖欠物業管理費的案件，應依法予以支持。對事實清楚、無爭議的拖欠物業管理費的案件應依法采取支付令形式予以執行；對物業公司勝訴、業主拒不履行的生效判決應依法予以強制執行。

縣公安局負責住宅區（樓）安全防范工作，對存在的薄弱環節，督促管理單位消除隱患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物業企業安全防范服務能力和水平。督促落實住宅小區（樓）安全防范設施建設，大力推廣電子攝像監控系統、門禁對講系統為主要內容的安防技術，建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度，構建住宅小區（樓）安全防范體系。及時對住宅小區（樓）發生的治安、犯罪案件進行偵破。

縣行政執法局負責物業管理違法違規行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

社區居委會負責根據轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主委員會和物業管理企業之間的關系。

水、電、有線電視、燃氣等供應單位作為經營和受益單位，負責住宅小區（樓）相關管網、線路的鋪設、維修及費用的收繳工作，一律實行收費到戶。物業企業必須與相關部門簽訂委托代收協議后，方可代收水、電、有線電視、燃氣等費用。

四、保障措施

（一）提高認識，明確責任。加強居民住宅小區物業管理工作，實行“一把手”負責制，層層落實責任。成立縣物業管理工作領導小組，代縣長趙長滿任組長，副縣長張樹文、王國柏、李繼東，縣長助理王迎春任副組長，副縣長李繼東為常務副組長。縣建設局、法院、房產住宅局、衛生局、環保局、公安局、行政執法局、工商局、依蘭鎮等為成員單位。建立縣、鄉（鎮）、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。縣政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，縣領導小組全面負責此項工作的監督、指導；縣領導小組辦公室（設在建設局）具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；縣政府相關部門要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。

（三）加強宣傳，營造氛圍。開展貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。縣政府相關部門要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理，定期檢查。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

方案三：物業管理實施方案

為不斷提高我市居民小區管理水平，規范物業管理活動，提高人民生活質量，特制定本方案。

一、指導思想

以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹落實《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學謀劃，抓點帶面，點面結合，穩步推進，全面落實”的原則，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立管理規范、責權明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環境，促進全市各項事業健康快速發展。

二、工作任務

（一）理順管理體制，創新運行方式，建立責權明確的工作體系。

城市住宅小區的物業管理工作要按照街道辦事處負總責、社區居民委員會組織實施、物業管理辦公室監督指導的原則，明確各部門管理職責，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區三位一體的物業管理體系。

1、街道辦事處職責。

組織、協調、指導和全面落實轄區內的物業管理工作。

（1）會同主管部門參與新建居住小區的物業承接驗收，對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房或存在質量問題的，要提請有關部門責令開發建設單位整改。

（2）指導監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見。

（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織保潔隊伍實施保潔，并向業主收取相應費用，收費標準由街道辦事處與業主委員會協商確定。業主不愿交費的，由社區委員會組織業主進行保潔，樓房的維修由業主自行選擇維修單位，并承擔維修費用。

（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

（5）合理劃分區域內物業管理小區，建立物業管理責任制，負責轄區內社區物業管理工作的組織、考核。

（6）協調監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作。

（7）負責業主大會議事規則、業主公約的備案工作。

（8）組織建立轄區內物業管理的領導機構，2、社區居委會職責。

根據街道轄區內住宅小區的劃分，組織成立業主委員會，協調業主、業委員會和物業管理企業之間的關系。

（1）組織指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

（2）會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉。

（3）監督指導業主委員會的工作。積極傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

（4）指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作。

（5）經市物業主管部門同意，可直接召開業主大會。

（6）配合街道辦事處建立轄區內物業管理責任體系，對未實施物業管理的住宅小區落實保潔工作，協助業主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區內物業糾紛。

（7）組織協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。

3、市物業管理辦公室職責。

物業管理辦公室是全市物業管理工作的行業管理部門，負責全市物業管理的政策制定、業務指導、考核及物業從業人員培訓等工作。

（1）宣傳、貫徹、執行物業管理相關法律、法規和規章。

（2）對社區業主委員會的組建工作進行指導。

（3）監督物業承接、交接工作和物業用房的使用。

（4）負責業主委員會成立的相關資料和物業服務合同的備案管理工作。

（5）受理物業管理投訴和違法案件的查處工作。

（6）負責本轄區物業管理招投標活動的指導監管。

（7）負責商品房預售許可證的審批發放和商品房預售款的監督使用工作。

（8）負責物業維修基金的征繳、管理和使用。

（9）對街道物業管理工作進行考核，對物業管理工作人員進行培訓。

（10）負責新建小區交付使用時的物業驗收工作。

（11）負責物業管理企業資質證的年檢、服務標準的制定和等級評定。

（二）規范物業管理模式，創新經營理念，逐步實現物業管理規范化。

1、實施老舊小區自管型物業管理。

開放式的老舊小區要采用保障型物業管理模式，即以社區為管理主體組織居委會劃分責任區，以單元或業主為單位落實衛生責任區保潔、綠化，房屋及設施維修由業主委員會自聘維修企業，社區對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務為主要形式，以充分發揮社區組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區物業管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實施老舊小區過渡型物業管理。

具有一定規模并且沒有物業管理的小區（如實驗小區、長安小區、長安新村、賓館小區），由業主委員會聘請物業公司或與街道辦事處組織的物業服務站簽訂服務委托合同，進行規范管理，按標準收取一定費用，轉變居民享受福利服務的觀念，逐步實現物業管理規范化。

3、規范已實施物業管理的小區。

一是規范程序。社區要積極組織已有物業管理小區的業主委員會，在同意原物業管理企業繼續服務的前提下，指導業主委員會與物業管理企業簽訂服務委托合同，用合同約定雙方的權利和義務，為依法解決物業糾紛奠定基礎。二是規范服務和收費。制定物業管理企業收費和服務標準，促使業主和物業管理企業對照標準維護權力和履行義務。同時開展優秀小區評比活動，召開現場會，推廣優秀小區的管理和服務模式，以點帶面，穩步推進，逐步擴大影響，推動全市物業管理規范運行。

（三）加大物業管理資金投入，建立物業管理保障體系，完成物業管理從無到有的過渡。

對群眾反映強烈且問題比較突出的小區優先進行整治，采取政府投一點、物業維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規范一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區物業管理從無到有、從簡單到規范的過渡。

（四）強化房地產開發企業的監管，嚴格控制小區物業的接管與棄管。

開發建設單位在辦理施工許可證前必須到物業管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業管理企業負責物業的承接驗收和物業范圍內的質量監管，待業主入住50%以上后，再公開選聘物業公司。嚴格控制開發商私自將物業轉讓給他人管理，物業管理辦公室要制訂控制物業小區接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業管理企業要取消其資質。規劃設計部門

要在規劃設計時將物業管理用房設計在門市或顯赫位置，并及時通知物業管理和產權部門備案，嚴格對物業管理用房的預留和使用進行監督和管理。物業管理部門在物業驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質量關，物業管理配套設施沒達到要求的，不予頒發驗收合格通知。質量監督管理站沒有接到物業驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續，產權處不予辦理產權手續。紀檢監察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規定辦理的，一經發現要嚴肅查處，并追究責任。

（五）加大物業基金的歸集力度，制定科學合理的管理辦法。

各有關部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統，定期通報繳存使用情況。要加大物業維修基金的歸集力度，做到應收盡收。

（六）提供優惠條件，引進先進的物業管理理念，推進我市物業管理健康發展。

要加強對社區物業管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發展的健康軌道。一是堅持統一規劃，盡量以現有社區為依托，加快對社區現有基礎設施的整治改造。二是保證社區物業管理的基礎設施投入。三是放寬物業管理企業準入制度，先準入后規范。要鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭，提高我市物業管理水平。

（七）保證措施。

1、強化宣傳，營造良好的物業管理氛圍。

要充分利用媒體，采取散發宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關政策，切實讓物業管理法律法規深入人心。要把《條例》的宣傳納入“十一五”普法內容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業務知識培訓。

2、提高認識，增強做好物業管理工作的緊迫感和責任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。城管部門要積極做好小區垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業服務站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養護，并向業主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區配套設施建設及養護工作。公安、交通、稅務和法院要制訂相應的扶持政策，對物業糾紛從速從快裁決。機關工委要監督各部門干部職工在規定時間內完成物業維修基金的繳存和物業服務費的交納，增強物業管理的保障能力，擴大物業服務保障范圍，為業主提供舒適、高品質的生活環境。

3、落實責任，加強對物業管理工作的領導。

為加強領導，落實責任，市政府決定對蛟河市物業管理領導機構進行調整，并將物業管理工作納入街道重點工作目標責任制，與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關部門要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，明確分管領導，抽出精干力量落實社區責任及考核標準，及時解決轄區內物業管理工作中的重大問題。市物業管理辦公室要制

訂相關政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質，及時處理蛟蛟河市物業管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監察局、物業管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結果，確保各項工作順利進行。

三、時間安排

（一）20XX年4月至5月，市物業管理辦公室要進行調查摸底，抓好試點工作，并組織有關部門大力宣傳《物業管理條例》。

（二）20XX年5月，組織召開物業管理工作現場會，推廣物業管理經驗，創新物業管理機制。

（三）20XX年2月至4月，市物業管理辦公室要將對全市物業管理企業的資質、管理人員的技術等級和服務合同承諾兌現等情況進行審查，清理整頓物業管理市場。

（四）20XX年5月至12月，組織物業管理企業與業戶進行培訓，重點對《物業管理條例》知識、崗位資質、業主委員會如何開展工作等內容進行培訓。

（五）20XX年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區域的住宅小區或以樓為單位成立業主委員會，加大工作力度，組織落實小區的物業管理工作，年底前轄區內物業管理的覆蓋率達到100%。

（六）20XX年11月至12月，市政府對物業管理工作進行檢查、總結和驗收

本文來自: 書通網(/201494/61725.htm

第四篇：小區物業管理實施方案

方案一：寧南街道住宅小區物業管理實施方案

為切實加強我街道老舊小區物業管理工作，努力構建與城市管理水平相適應的物業管理新機制，進一步完善小區公共配套設施，提升小區居住環境，規范物業管理活動，提高居民安居樂業的滿意度，根據區政府關于加強住宅小區物業管理工作的有關要求，結合我街道實際，特制定本方案。

一、指導思想

以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的三結合原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。

二、職責任務

（一）強化屬地管理，建立責權明確的工作體系

按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的兩站一中心物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作。

1.街道物業管理辦公室職責

（1）會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分；負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。

（2）指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見；負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。

（3）對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。

（4）協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。

（6）組織建立轄區物業管理的領導機構。

2.街道各科室職責

（1）街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。

（2）街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的考核與獎懲評比。

（3）街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。

（4）街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。

（5）街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協助社區和物管企業按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。

（6）街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。

（7）街道紀工委負責對社區管理工作的考核，對物管資金使用進行監督和審計。

3.社區居委會職責

（1）指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作；會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉；指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。

（2）監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

（3）配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。

（4）成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

（5）負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。

4.物業管理服務中心職責

（1）負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

（2）接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實；定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。

（3）受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。

（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。

（6）定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。

（7）每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。

（8）對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

（9）按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。

5.物業管理應急維修站職責

（1）按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。

（2）負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。

（3）負責安排維修單位，承諾服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。

（4）負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。

（5）對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。

（6）對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協助其辦理維修資金申請手續。

6.物業管理矛盾投訴調解站職責

（1）受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

（2）受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

（3）受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

（4）受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

（5）有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。（6）凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

（二）完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化

1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管；加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準；對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見；參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。

2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。

4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。

（三）加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展

一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領導

街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：

領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：52400834。

四、機構設置

為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立兩站一中心一小組執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。

1.街道物業管理矛盾投訴調解站

2.街道物業管理應急維修服務站

3.街道物業管理服務中心

4.社區物業管理監督小組

各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責；二級監管由小區四位一體組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

五、實施步驟

1.制定方案階段（6月12日前）

（1）調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等情況。

（2）外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。

（3）落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。

2.宣傳發動階段（6月20日前）

（1）召開領導小組成員及兩站一中心一小組人員動員會。

（2）通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。

3.全面實施階段（6月21日6月30日）

兩站一中心一小組全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。

六、工作要求

1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。

3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立一把手負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。

4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。

方案二：杭州市區老舊住宅小區物業管理改善工程實施方案

為提升我市老舊小區全面整治后的物業管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質，決定在市區范圍內實施老舊住宅小區物業管理改善工程。現制定如下實施方案：

一、指導思想

以科學發展觀為統領，圍繞共建共享與世界名城相媲美的生活品質之城的目標，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導、企業和市民共同參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理擴面提質，構建與杭州經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力提升人民群眾居住生活品質。

二、主要目標

總體目標：力爭到20xx年年末，杭州市區（包括上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區，以下簡稱五城區）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區（共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶）基本實現物業管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區根據實際條件開展物業管理改善，逐步建立老舊住宅小區低收費、廣覆蓋、有補貼的物業管理長效機制，提升物業管理服務水平。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區硬件配套設施的基礎上，建立物業管理機制，爭取實現八個有，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理。

三、實施范圍

杭州市區五城區范圍內同時符合下列條件的老舊住宅小區和零星住宅：

1．1999年以前建成；

2．房屋標準成套； 3．尚未開展專業化物業管理。

四、基本原則

1．堅持屬地管理。要按照條塊結合、以塊為主、屬地管理的原則，充分發揮屬地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。

2．堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業化物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。

3．堅持軟硬共建。在開展住宅小區基礎設施改造完善的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管并舉。

4．堅持項目結合。物業管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改善工程的要求，對住宅小區的硬件設施進行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活。

5．堅持業主參與。要重點突出業主、居民共同參與，在工程中切實落實四問四權，確保業主、居民的知情權、參與權、選擇權、監督權，明確業主、居民共同管理小區的義務與職責。

五、實施步驟

1．調查計劃階段。20xx年6月底前，完成機構組建、五城區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制訂及計劃安排等工作。

2．全面推進階段。20xx年7月-2011年年底，全面推進五城區物業管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業管理改善工程推進一個的原則組織實施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，2011年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區或零星住宅，每年根據財政預算安排和住宅小區實際情況因地制宜地實施住宅小區整治和物業管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1．已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區，除完成原定改善任務外，還要按照物業管理改善工程的要求同步完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區，市庭改辦或危改辦要通過回頭看進行查漏補缺，按照物業管理改善工程的要求進一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務如下：（1）劃定物管區域。在住宅小區設置圍墻，形成相對封閉獨立的物業區域；零星住宅和小規模住宅區，可因地制宜歸并為一個物業管理區域實行管理。

（2）建設特種設施。包括小區房屋單元防盜門和小區內電子監控器安裝，小區消防等設施設備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補充配置小區物業管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置，暫時不能配置物業管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

2．未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實施物業管理改善工程，具體由市物改辦根據住宅小區實際，因地制宜、有選擇性地組織實施。小區整治和硬件配置主要內容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區新增配置內容。

（2）環境整治。包括小區道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂等共用部位維修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業管網整治。包括小區內自來水、電力和燃氣等公用事業管線和設施的基礎改造。

（二）建立物管機制。

在對住宅小區開展硬件設施整治改善的基礎上，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由當地街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。

1．確定管理模式。

街道辦事處（鄉鎮政府）應在硬件設施整治改善項目竣工并接收后一個月內完成居民意見的征求工作，確定小區管理模式。部分老舊小區（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經當地街道辦事處（鄉鎮政府）確認同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個獨立產權單位為一戶），采取書面形式進行，公示告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應收費標準。小區內1/2以上戶數居民選擇采取專業化物業管理的，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區居委會在兩個月內組織小區居民召開業主大會并成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業化物業管理的居民戶數達不到總戶數1/2以上的小區統一采用社區化準物業管理模式，由街道辦事處（鄉鎮政府）委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。

2．實施物業管理。

（1）社區化準物業管理。社區化準物業管理由社區公共服務工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區日常管理，或統一委托一家物業服務企業負責管理，或組織居民自治管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域保潔、小區內安全秩序維護、停車秩序維護、共用設施維保、公共綠化養護、小區內道路保養、房屋共用部位維修管理等服務，并由社區公共服務工作站按照杭州市社區化準物業管理服務收費管理辦法向住戶收取一定的服務成本費。小區內公共路面停車、物業管理用房等的經營性收入由社區公共服務工作站統一收取和使用，作為小區物業管理資金，以彌補小區管理經費不足。

（2）專業化物業管理。專業化物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進駐小區開展專業化物業管理，雙方簽訂物業服務合同。受聘的物業企業應根據《物業管理條例》等的規定和《物業服務合同》的約定，提供專業化物業管理服務并按合同約定向住戶收取物業服務費。

七、資金政策

1．硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經費。

2．硬件配置工程列入物業管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業改善工程專項經費。經費承擔方式如下：

（1）環境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設置、照明及休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等納入工程招標范圍內的內容以及電力上改下工程的土建費用，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用，按照誰家孩子誰家抱的原則，由產權單位承擔；承擔確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核并報市物改辦同意后，由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無產權單位的房屋整治費用由市、區兩級財政根據工程決算結果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線上改下和合桿序化梳理所需費用按照誰家孩子誰家抱的原則，由各產權單位承擔；電力桿線上改下的電氣配套費及一戶一表改造經費由市電力局承擔；管道煤氣的建設（改造）費用由市燃氣集團承擔；自來水一戶一表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，其余由市水業集團承擔。

（4）物業管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據相關部門的要求，按照有關標準做好綠化恢復和路面修復工作。

3．住宅小區日常管理長效機制建立后，困難群眾物業服務費用減免補貼和社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需經費由市、區財政按1：1配套解決。

八、保障措施

1．建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織和領導。領導小組下設辦公室（設在市房管局），具體負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制訂等工作。各區政府及所屬各街道辦事處（鄉鎮政府）應建立相應的組織機構，負責實施本轄區內物業管理改善工程的各項具體工作，協調有關問題。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、價格、工商、質監、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區物業管理的有關工作。

2．落實資金保障。物業管理改善專項經費列入財政預算，具體使用規定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理，審計結果作為最終決算依據。

3．加大扶持力度。住宅小區實行準物業管理的，原綠化、市政等各項資金補貼和優惠政策不變，并根據社區準物業管理小區規模設置服務人員崗位補貼；建立物業管理改善考核評優機制，對考核優秀的單位（個人）進行獎勵；住宅小區內的困難群眾確實無力支付物業服務費的，經所在社區公示無異議后予以減免；水、電、環衛等各公用事業專業單位委托管理單位統一收費的，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，并支付管理單位專項委托費用。社區公共服務工作站統一委托物業服務企業提供社區化準物業管理的，補貼和優惠政策不變。

4．加強考核督查。物業管理改善工程要按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道（鄉鎮）、社區四級聯動機制。市政府與各區及市各相關單位簽訂目標責任書，實施目標考核，具體考核辦法另行制訂。

5．加強輿論引導。各有關部門要加強對物業管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，理解物業管理行業運作的基本規則和標準要求，配合做好小區物業管理工作。

濱江區、杭州經濟技術開發區、杭州西湖風景名勝區，蕭山區、余杭區可參照執行。

方案三：小區物業管理實施方案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規范，以便更有效的管理，為客戶提供優質、超值服務。

2管理機構設置及人員配置

經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

3物業服務的內容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛；停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業主出示工作牌，宣布收費標準，業主同意后開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

第五篇：小區物業管理實施方案

小 區 物 業 管 理 方 案

1、服務結構

本方案為今后服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客戶服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規范，以便更有效的管理，為客戶提供優質、超值服務。2管理機構設置及人員配置

經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。3物業服務的內容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、主、柱、梁屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一小區公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草范圍，綠化帶內雜草每半月清除

一次，保證無顯目的雜草。

2、持續干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛；停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為

依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現場后，先向業主出示工作牌，宣布收費標準，業主同意后開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯制，客戶、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

武漢市環寓物業管理有限公司

2013年3月11日