第一篇：如何進行旅游房地產規劃

如何進行旅游房地產規劃?紅商網認為，旅游和房地產是兩個不同的行業，兩者要完美的結合，就需要相互理念的滲透、根據兩者的特點進行結合。

旅游房地產規劃第一點：房地產和景觀設計

旅游房地產的基礎是景觀資源，在旅游業內，景觀設計已經是相當成熟了，并且形成了一套自己的設計體系。其中包括大地藝術、生態造景、藝術造景、科技造景等。房地產中的建筑景觀體系也是相當完善的，但是在景觀的理念上，還有所欠缺，在規劃時，可以借用旅游業內比較成熟的理念來設計旅游地產的景觀。

旅游房地產規劃第二點：房地產和旅游休憩方式

旅游休憩方式有游覽過程時間的把控、娛樂的內容和方式、吃住行、體驗設置、生理節點設置、心里設置等等。

房地產游憩方式和旅游休憩方式有很多互通的地方。包括情景的設計、體驗的設計、娛樂的設計等等。

此外，在規劃時，要盡量延長游客的停留時間，增加客流量，提高游客的消費欲望和水平。

旅游房地產規劃第三點：房地產和主題定位

旅游房地產規劃很重要的一點就是主題的定位。旅游項目和房產項目的定位不同，旅游地產要更具獨特吸引力，提升附加價值的功效。

最后紅商網根據幾年的探索了，可以講旅游房地產規劃的類型大致分為一下幾點：森林旅游和養生地產結合、海濱度假和度假地產結合、溫泉泡浴和溫泉地產結合、文化旅游和文化地產結合、休閑旅游和商業休閑地產結合。根據以上幾點，力求把旅游和地產有效結合，良性互動發展。

本文轉載自紅商網(http：//hangzhou.55558.com/)

第二篇：旅游房地產規劃2

題目：以某一個旅游區域為背景，根據旅游房地產策略基本原則。步驟、設計一個旅游房地產策略方案。

此方案有如下要求：

1、策劃項目以重慶及周邊景區為主及面向全國各地的旅游區域。

2、策略簡單明了，關鍵要點齊全，內容要有特色。

3、字數1500-2000字。

策略主要內容;

1、項目基本情況介紹

2、項目市場分析

3、項目定位

4、項目產品規劃建議

5、項目整合推廣

6、項目營銷執行

松既古鎮旅游房地產項目規劃

（1）項目基本情況

1、項目名稱介紹

近年來中國經濟不斷增長，但總體仍處于社會主義初級階段。在允許一部分人先富起來的方針下，我國旅游業以及旅游房地產得到了長足的發展空間。各種和旅游相關的產業不斷興盛。而人們對旅游房地產也越來越關注。在內外因的共同作用下松既古鎮旅游房地產應運而生.二、項目市場分析

1、項目投資環境分析

（1）固定資產投資

固定資產投資主要針對基礎設施進行投資。2005年，該鎮緊緊圍繞市委、市政府“基礎設施建設年”主題，突出了基礎設施建設這個重點，總投資2800萬元、年吞吐量130萬噸的松溉散貨碼頭開建；投資200萬元、連通朱沱公路的濱江公路大橋立起了橋墩；5公里長的移民公路（油化公路）建起來了；渡口改造正在進行，石梯直向江邊深處延伸；籌資展開了古鎮保護；投入數十萬元進一步完善了古鎮旅游開發規劃。而在08年該鎮又投入一千多萬元，對該鎮六大主要旅游景點進行大規模的改造。所以松既古鎮的基礎建設的發展速度是非常之快。

（2）社會消費

重慶市在2011年第一季度居民消費價格同比上漲5.3%，比全國平均漲幅5.0%高0.3

個百分點。居民消費價格漲幅位次前移趨勢較明顯，在31個省（區、市）價格指數水平排序中，由去年的第17位升至第14位，在西部12個省（區、市）價格指數水平排序中，由去年的第9位升至第8位，在全國4個直轄市價格指數水平排序中，由去年的第2位升至第1位。所以社會消費能力比較強。

（2）項目政策環境分析

項目政策分析主要分析了重慶市永川區的土地政策。重慶市永川區以農業用地為主，占81.80%‘而建設用地僅14.56%。說明建設用地的市場還沒有飽和，土地政策也會比較寬松，具有可進入性。

（3）產業環境分析

就目前中國的發展趨勢，第二產業還具有不可替代的優勢，而第三產業又作為一匹黑馬，成為國家的支柱產業。作為第二產業和第三產業結合體的旅游房地產就具有很好的發展潛力，并且未來的市場會非常廣闊。

現在社會發展速度過快，人們的生活壓力不斷加大，據不完全統計，中國十三億人口中有99.9%的人處于亞健康狀態。所以旅游產業的發展更是迫在眉睫。

2、項目自身情況分析

松既古鎮旅游房地產是依靠松既古鎮旅游發展為背景，其優勢比較突出，松既古鎮旅游資源豐富，比如明清建筑、祠堂和廟宇、石板路、夫子墳、古縣衙等等。環境也十分優美，生態良好，對發展旅游房地產具有重大作用與優勢。

3、項目客戶群分析

松既古鎮旅游房地產的客戶群分析，主要包括潛在客戶群總體特征分析和潛在客戶群的細化特征分析。應該將項目本身與松既古鎮旅游資源以及重慶經濟的發展等方面相結合。

4、項目競爭對手分析

要從競爭對手的實力、交通要素、環境因素、價格因素等方面進行分析，制定出適合的項目建設和營銷策略

5、項目競爭SWOT分析

松既古鎮旅游房地產面臨的優勢與機遇，永川經濟的快速發展，居民消費水平的提高，政府對旅游投入加大，居民素質提高及需求觀念發生變化，對休閑旅游產生極大興趣、并且自身旅游資源也十分具有優勢。威脅及不利因素有資金不倒位，缺乏相應的技術人才，沒有整體規劃書，自身地理位置比較偏僻等隱形因素

都對其發展阻礙。

（3）項目定位

1、項目形象定位

松既古鎮旅游房地產的形象應該定位在遠離城市壓力的世外桃源。寄身于長江岸邊，坐享江上清風，品茗永川秀芽的悠然意境。

2、項目開發功能

主要功能是觀光、休閑、度假、會議、體驗農家文化、鄉村風情、瓜果文化等。

3、項目名稱定位

“農家風情”“農業體驗之都““陶淵明文化體驗”

4、項目客戶群分析

此項目客戶群來源主要來源與永川及重慶市區及周邊區域，其次是周邊省區及全國其他地方，旅游者以青年、中年、老年為主。

5、項目形象定位

中國西南地區的農業體驗之都

6、項目產品定位

項目產品定位主要以當地農家文化、旅游特色設計相應的旅游商品，使之向特色性、文化性、環保性、綠色性發展。

7、項目價格定位

項目價格的設計的價格以中低等水平為主，滿足廣大旅游這需求。

（4）項目產品規劃建議

1、項目總體規劃介紹

本項目地處永川區，距城區主城區較近，本項目范圍是以黃瓜山現有農業旅游資源為基礎，選擇黃瓜山環境比較優美，地理位置比較優越的地方進行修建。項目規劃以黃瓜山農業旅游基礎上進行修建，因地制宜，遵循自然規律，到達與自然相協調的目的，使其建筑充滿農家文化與農家風情，本項目共分為三個階段，工程一期主要是基礎設施建設，修建位置進行選擇，做好建筑總體規劃設計，工程二階段主要是對房屋進行修建，及相關設施設備，工程三階段主要是對項目文化等方面的改建。

2、項目主體功能區規劃建議

根據黃瓜山的特色及地貌特征等相關因素，把黃瓜山旅游房地產分為觀光游樂區、保健養生區、度假居住區、體育運動區、農家風情區、瓜果文化去等8大區域，規劃區建設必須因地制宜，保護環境，合理規劃，爭取與自然相協調等相關原則進行規劃建設。

3、項目輔助設施規劃建議

黃瓜山旅游房地產的修建，首先必須完善黃瓜山基礎設計建設，如供電系統、排水系統、交通、通訊、商店等基礎設施，修建此類基礎設施必須在建設過程中因地制宜，與環境自然現協調，不能破壞現有的自身環境，設計必須體現農家文化、農家風情、瓜果特色等，使之形成一種亮點。

（5）項目整合推廣策劃

1、項目廣告策劃

黃瓜山旅游房地產可以進行相應的廣告宣傳，擴大知名度與聲譽，項目廣告的制作必須精美、突出農家風情、瓜山文化、功能與特色方面進行設計。

2、項目媒體選擇

我們在對黃瓜山旅游房地產進行宣傳時，可以選擇公共傳播、戶外媒介、以印刷宣傳冊等方式進行宣傳。

3、項目活動策劃

在對黃瓜山進行整合推廣是可以策劃相應的活動，使之提高知名度，策劃必須圍繞瓜山文化、農家風情、瓜果文化特色方面進行策劃相應活動，如梨花節、采摘節、瓜山農家文化風情節、陶淵明文化節等形式。

4、項目推廣策劃

項目的推廣可以分為幾個步驟進行，每次推廣必須明確主體目的及區域，選擇合理的方式進行推廣。

（6）項目營銷執行策劃

我們在對黃瓜山農業旅游房地產進行營銷執行策劃時，可以把營銷執行分為相應的階段，根據相關因素制定出合理可行的銷售策劃，在進行項目營銷執行時，必須制定出合理的價格，進行這對性營銷，使之提高可行性，也要考慮營銷費用的估算等相關費用。

（7）項目投資分析

黃瓜山農業旅游房地產在進行投資分析時，必須進行相應的投資分析，制定出合理的融資方式，進行相應的市場考場，制定出工程建設進度、建設成本、經營成本、資金融資等方面的合理方案，并進行相應的財務評價、社會評價、自我評價、風險分析，提出合理的投資經營建議，使之切實可行。

以上就是對黃瓜山農業旅游房地產的大體策劃框架，并結合實際與社會變化及相應的動態因素進行改進與完善。

第三篇：如何進行房地產營銷策劃

一、房地產營銷策劃的含義

房地產營銷策劃是指運用整合營銷概念,從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上對開發建設項目進行整合,合理確定房地產目標市場的實際需求,在深入了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上,為開發項目規劃出合理的建設取向完全符合消費者的要求,并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程。當代房地產營銷策劃的合理內涵包括如下幾層意思:一是房地產營銷策劃是在房地產領域內運用科學規范策劃行為的活動;二是房地產營銷策劃是在市場調研和市場定位的基礎上進行的;三是房地產營銷策劃活動的靈魂是創意;四是房地產營銷策劃要綜合運用各種策劃手段;五是房地產營銷策劃要具有明確的目的性;六是房地產營銷策劃是一種運用整合效應的行為過程。

總的來講,房地產營銷策劃不是簡單的促銷策劃或推廣策劃,而是一個綜合性、系統性的工程,需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現,實質上是一個了解市場、熟知市場到推廣市場的過程,其中心是對顧客需求的清醒認識和準確把握,使房地產營銷策劃從單一化趨向全面化,營銷服務從注重表面趨向追求內涵,不僅要體現物業特征,還要體現市場特征和消費習慣及時代發展要求。

二、房地產營銷策劃存在的主要問題

隨著我國房地產業的迅猛發展,房地產市場的競爭也日趨“白熱化”。房地產營銷策劃逐漸受到房地產開發商的重視。縱觀中國房地產營銷理論和實踐史,房地產營銷策劃組建轉向追求內涵與規范化,但在策劃中存在的一些典型問題,值得重視與深思。

1.市場調研不足

凡是策劃類事務不是靠沖動和想當然進行的,而是以大量的真實準確的市場信息為依據。而掌握市場信息就必須依靠科學的市場調研,據此幫助企業進行市場定位,進一步了解同行業狀況,分析競爭對手,窺探市場需求等情況。《孫子兵法》有云:“知己知彼,方能百戰不殆。”正是對此最好的詮釋。然而,縱觀現今房地產業,許多房地產開發商缺乏廣泛而有深度的市場調研,脫離實際,使得營銷策劃成為空中樓閣,經不起時間的推敲和市場的考驗。如調查方式單

一、缺乏相互印證、不論樓盤大小,取樣總是一個常數;調查數據針對性不足,對項目規模、位置、特點等消費對象的關系缺乏整體把握;樣本數量不足,以偏概全,導致結果與實際差距很大。

2.目標市場不明,市場定位模糊

調查顯示,在大多數的房地產營銷策劃報告中,對消費者的描述必然充斥著這樣的字眼:“中高收入的成功人士”、“注重生活品質”、“自住和投資兼有”等等千篇一律的套話。不少的房地產開發商、策劃者將自己的目標消費群籠統定位高檔消費者,盲目興建高檔產品。隨著人民生活水平的提高,消費者對高檔住宅的需求雖在逐步增長,但由于消費者群體社會地位、收入水平和文化素養的差異,其需求也會表現出多層次性的特點。許多房地產開發商并未全面充分地認識到這種市場需求的差異,不顧當地經濟及實力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業自身的資源條件,沒有明確的目標,不進行科學的市場定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業住房,最終導致諸多樓盤滯銷,而適應廣大中低收入家庭的經濟住房卻十分短缺。

3.產品賣點把握不準,癡迷炒作

一個開發項目,往往賣點很多,規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。然而,許多的開發商和“策劃大師們”通常將一系列的賣點羅列,以推銷自己的產品。這種方式不但缺乏對客戶細分的研究,更對產品的細分不夠,因而達不到預期的目標。比如房型,僅僅粗淺地按房間數分類,不過是“自立一房”、“溫馨兩房”、“滿巢三房”之類。實際上,不同的目標客戶群要求的居住功能不同,對房屋內廚、書房、餐廳等各組件的有無和布局要求都不一樣。如對賣點把握不準,很難滿足消費者的要求。與此同時,當前,房地產界炒作之風盛行。開發商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣點”。從市場營銷的角度來看,“概念”可以作為與競爭者相區別的符號系統,在傳播中具有高度的識別性和心理沖擊力。很遺憾,不少房地產開發商一味地想制造轟動效應,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽視了消費者實際需求。在房地產市場競爭日益激烈的今天,入座房地產企業僅僅追求炒作,那么很難長遠發展。

4.迷戀廣告攻勢

房地產商是媒體的最愛,因為開發商最愛做廣告,似乎廣告做得越多,聲勢造得越大,樓盤就越好銷售。房地產企業經常強調“猛烈的廣告攻勢”“強大的空中優勢”,偏愛采用的發行量的大眾媒體進行宣傳。事實上,這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。最極端的案例是深圳某公司代理的一個項目,700萬廣告費只收回了3000萬銷售款。其實廣告不一定要做那么多,如果項目能獲得大家的好評,有時不做廣告也能達到傳播效果。

5.脫離市場需求創新

房地產是“創新制勝”的行業,一般情況下,在一個新項目推出后的3-6個月時間,就有可能被跟隨者復制。如今的房地產走過“跑馬圈地”的風潮之后,市場開始在內涵上深入挖掘,在創新中謀發展,從設計到銷售,從用材到用人,房地產的創新,使其產品價值含量增長,即所謂“創新創造財富”。然而現在一提到“創新”,許多房地產開發商就叫苦連天:“現在的房地產市場已經很成熟了,哪有那么多的創新?”就像手機、服裝的不斷更新換代一樣,住宅也是可以永遠創新的。而如今的房地產開發商在創新方面,似乎都有一種“缺氧”的感覺,似乎每前進一步都非常困難,所謂的創新產品不過是“王婆賣瓜”罷了,而離真正的消費需求卻相去甚遠。

三、提升房地產營銷策劃的對策

上述房地產營銷策劃中存在的問題的癥結在于我國房地產營銷策劃理論與實踐尚處在啟蒙、摸索階段,科學有效的營銷策劃理論體系尚未在房地產業內形成。鑒于上述問題,提出以下解決意見與方法,以此來提高房地產營銷策劃的科學性,增強企業的競爭力。

1.加強房地產市場調研與預測

市場調研與獲得真實信息的基礎和依據是房地產營銷策劃必不可少的環節。在市場調研前,企業應制定嚴謹的市場調查流程;市場調研時,要有針對性的對項目規模、特點等于消費對象的關系從整體上把握;調查結束后,應科學全面地進行分析與預測市場前景。通常,一項正式調查的全過程一般可以分為:調查準備、調查實施以及調查數據分析與總結三個階段。

2.明確目標市場,科學市場定位

目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環節,也是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代,消費者需求層次的多樣化,房產開發商更應明確其目標市場,進行科學的市場定位。可以說每一個地產項目、乃至每一套房子都是絕不同的,面積、格局、樓層、景觀以及針對細分市場都存在與生俱來的差異性。因此,房產企業應當全面與充分的認識市場需求的差異,從消費者實際購買力與需求出發,企業自身特點出發。

3.實事求是,避免故意炒作

策劃者應根據顧客的不同而不是產品的不同來細分產品。一個開發項目,往往賣點很多,規劃、房型、景觀、配套、物業等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產開發商應根據自身產品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產營銷策劃的運作中,策劃人應做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實際的基礎上謹慎行動,避免引起故意“炒作”之嫌。

4.注重廣告品質,重視廣告創意

廣告是把“雙刃劍”。廣告做得很好,消費者會有很高的預期,而一旦產品出了一點問題,也很容易遭到集體抗議,產生許多負面后果。廣告最重要是要有針對性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬能的。事實上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目,價格是更好的傳播方式,如果房地產商肯把樓盤的價格降低一點,客戶便會蜂擁而來,口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會比廣告低[5]。在高端產品的營銷策劃中,口碑同樣可以作為重要的傳播渠道,取得理想的傳播效應。

5.加強專業培訓,提高責任感

加強對策劃人員專業知識的培訓,可以定期組織學習的機會,為策劃人員提供能夠互相交流的機會,吸取眾家之長,吸收優秀的經驗。房地產營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運用到營銷策劃的過程中,才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內涵是什么。這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責任感,認真負責的做好策劃項目。

總的來講,目前房地產市場的一個顯著特點是:營銷策劃能力在企業競爭中的作用越來越重要,房地產企業越來越重視對樓盤的包裝和宣傳策劃,言必稱“營銷”;而從房地產營銷策劃的實踐看,各種營銷理念粉墨登場,如品牌營銷、生態住宅等,各種營銷手法層出不窮,例如“形象代言人”、“集束廣告投放”等,雖然種種營銷戰略、企劃方案往往初看新穎、富有創意,在市場上也確實營造了浩大的聲勢,但結果是除少數熱銷樓盤切準市場的脈搏,一時獨領風騷外,眾多房產商是吃力不討好,巨額的廣告投入和迅猛的促銷讓利都拉不動疲軟的市場需求,開發商、代理商策劃商都只能對曾被視為“救命稻草”的營銷策劃感到莫名的困惑。目前情況來說,“整合營銷”與“全程營銷”已是我國房地產營銷策劃的大勢所趨。有鑒于此,房地產營銷策劃應具備全局性的營銷觀念,進行“整合營銷”、“全程營銷”,使企業在競爭中脫穎而出,成為商戰中的佼佼者。

第四篇：如何進行房地產策劃

2011上半年總結

常規性工作：內刊的編寫及公司網站的定期新聞動態更新

階段性工作：中客會會刊整理、折頁（中客時代簡介、三屏聯）丁香園展板、短信、戶外、大屏、網絡文案項目短信

奧龍灣樓書

晉陽湖、時代廣場階段性推廣方案

代縣案名釋義及LOGO釋義

浦東經典家園DM單

佳合美地DM單

時代中心、時代名邸簡介

紅歌活動方案、篝火晚會方案

四個階段：公司內刊采寫

短信到展板、戶外、大屏、網絡到樓書

折頁、階段性推廣方案、案名釋義及LOGO釋義、項目簡介、DM單

公司活動方案

兩個“轉化”：從企業文化向項目基礎文案編寫的轉化

從仿寫、編寫向活動預算及執行的轉化

目標：合格策劃人（完成兩個轉變：編輯→文案，文案→策劃）

2011年下半年計劃

在目標“合格策劃人”不動搖的基礎上，實行“三步走”方略以達到自身能力與物質生活水準的雙提高。

主攻步調規劃：一步調：緊抓寫活動方案及執行紅歌大賽活動的機會，加強活動費用預算與執行能力。

二步調：更多方面參與項目工作，三步調：匯集各大項目項目推廣方案，一方面收集比較精美且常用的PPT模板，另一方面認真閱讀且總結項目推廣制作PPT的順序脈絡，構思模式。嘗試性進行項目推廣PPT制作，為以后進行項目提報做鋪墊。

親賢北街，財富領秀

連橫貫縱，城市樞紐

鼎級配套，傳承尊崇

卓越品質，接軌國際

高性價比，升值無限

紅柳培訓系列之五

如何進行房地產廣告策劃

房地產開發企業要加強廣告意識，不僅使廣告發布內容和行為符合有關法律、法規要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告起到有效促銷作用。現在，隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司深層介入，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。房地產廣告策劃

房地產廣告策劃是在廣泛調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產廣告策劃不僅能進一步明確開發商目標市場和產品定位，而且能細化開發商營銷策略，最大限度地發揮廣告活動在市場營銷中的作用。

房地產廣告策劃內容

大體可分成五部分，即廣告目標、市場分析、廣告策略、廣告計劃和廣告效果測定。

1、廣告目標。主要確立廣告類型；廣告欲達到的目標和有關建議。

2、市場分析。主要包括營銷環境分析、客戶分析、個案分析和競爭對手分析等。若在營銷策劃時已將宏觀和微觀營銷環境分析得透徹準確，則可將重點放在其他幾項分析上。客戶分析主要分析客戶來源和購買動機以及客戶可能拒絕的原因。個案分析主要分析開發商實力、業績，樓盤規劃、設計特色，主要設備和裝修情況，配套設施情況以及樓盤面積、結構、朝向、價位等方面情況。進行競爭對手分析時，除要分析競爭對手實力和競爭樓盤情況，還要分析競爭對手的廣告活動，以吸取有益的東西，揚長避短。

3、廣告策略。其制定可從5個方面著手：

①目標市場策略。開發企業通常針對整個目標市場中某個細分市場需要廣告配合，廣告就以細分市場為目標并采取相應廣告策略。

②市場定位策略。根本目的是使樓盤處于與眾不同的優勢位置，從而使項目在競爭中占據有利地位。定位時可根據目標客戶群要求，采取價格定位策略、素質定位策略、地段定位策略、時尚定位策略等。

③廣告訴求策略。根據訴求對象、訴求區域特點，房產廣告可采用理性訴求策略，即通過真實、準確、公正地傳達樓盤的有關信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定；也可采用感性訴求策略，即向受眾傳達某種情感或感受，從而喚起受眾的認同感和購買欲，達到最佳的廣告效果。

④廣告表現策略。要解決的是廣告中信息如何通過創意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現主題傳達給受眾。廣告訴求重點通常是樓盤的優點和特色，而廣告表現主題則具有更深層的內涵。廣告表現策略要求用創意對廣告信息進行包裝并確定廣告設計風格和形式。⑤廣告媒介策略。據統計，80％廣告費用用于廣告媒介，媒介選擇不當，就有可能造成投入高、見效低的結果。通常房產廣告可選用四大媒體：報紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，這些可統稱為“線上媒介”。“線下媒介”也較常用，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優惠券、海報等。廣告媒介策略要求合理選擇媒介組合，并安排廣告發布時間、持續時間、頻率、各媒體發布順序等。

4、廣告計劃。又稱廣告實施計劃，內容包括廣告目標、廣告時間、廣告訴求、廣告表現、媒體發布計劃、與廣告有關的其它公關計劃、廣告費用預算等。在形成書面廣告計劃書時要注意提案技巧、文字風格和格式的賞心悅目。

5、廣告效果測定。廣告效果通常是在廣告發布后測定的，對于房地產廣告事后測定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發布前就進行預測。先邀請目標客戶群中的一些代表對廣告內容和媒介選擇發表見解，通過分析反饋意見再結合部分專業人士建議，反復調整，方可使廣告計劃日臻完善。

第五篇：旅游規劃

它也常包括某些專題規劃（或稱部門規劃）的內容，如旅游資源調查、評價和開發；客源市場調查、分析和規劃；旅游線路設計和規劃；旅游商品設計規劃；旅游環境保護；旅游管理和人才培訓計劃等。旅游業發展總體規劃是與旅游部門規劃對應而言，它具有全局戰略性，對景區內各景點及具體建筑項目不作詳細規劃。

旅游業發展總體規劃需要專門的具備旅游業發展總體規劃資質的單位來編寫。

具體流程如下：

一、某區域概況。包括：自然地理環境特征、歷史人文特征、社會經濟條件。

二、旅游業發展的SWOT分析。

三、旅游資源調查與分析。包括：資源總體特色評價、旅游資源定量評價、旅游資源開發條件評價、客源條件評價、經濟與社會環境評價。

四、旅游產業定位及戰略目標、綜合產出規劃。包括：旅游業發展總體定位和總體指導思想、旅游業發展的戰略目標、旅游產業綜合產出效應。

五、旅游客源市場規劃。包括：旅游客源市場特征分析、客源市場開發規劃（客源市場總體定位、客源市場細分、開發空間戰略）、旅游客源市場預測。

六、旅游產品規劃與線路設計。

七、旅游形象設計及市場營銷規劃。

八、旅游生產配套體系規劃。包括：旅游交通規劃（景區道路規劃、景區停車場建設規劃）、旅游賓館飯店規劃、娛樂業規劃、購物規劃、會展旅游發展與會展設施建設、旅行社發展規劃、電信及旅游信息服務發展規劃。

九、旅游開發投融資規劃。

十、旅游生態環境資源保護與可持續發展規劃。

十一、建立健全旅游行業管理體系。

簡介： 靈渠風景區位于興安縣城內，是現存世界上最完整的古代水利工程之一，與四川都江堰、陜西的鄭國渠齊名，是最古老的運河之一。靈渠長37公里，建成于秦始皇33年(公元前214年)。靈渠設計科學，建筑精巧。溝通了長江、珠江兩大水系，成為秦代以來中原與嶺南的交通樞紐，為秦始皇統一中國起了重要作用。1988年1月13日，國務院公布靈渠為全國重點文物保護單位。靈渠風景區現有靈源寺、靈源閣、鏵嘴、大小天平、四賢祠、飛來石、秦堤等景點。但是，隨著旅游業的發展及人民生活水平的提高，景區內的功能已不能滿足游客的需求，并且一些景點急需修繕。我在調查研究了景區原有的資源后，列出了該總體規劃，為靈渠以后的發展規劃提供參考。

關鍵字：靈渠風景區 發展 旅游規劃

Summary : The scenic spot of efficacious canal lies in the county town of Xingan, is an extant one of the most intact ancient irrigation works in the world, enjoys equal fame with canal of Sichuan Dujiang Weir , the Zheng 's of Shaanxi, it is one of the oldest canals.The efficacious canal is 37-km-long, build up it in 33 years(214 B.C.)of Qin Shihuang.Designing science in the efficacious canal, the building is exquisite.Have linked up two major river systems of the Changjiang River , the Zhu Jiang River, the hubs of communications of Central Plains and south of the Five Ridges since Qin Dynasty that became, have unified China for Qin Shihuang and played an important role.On January 13 , 1988, the State Council announced

the fairy canal was a Key Cultural Relic Unit under State Protection.Efficacious canal scenic spot have fairy source temple , clever beauty spot , pavilion of source and mouth , all kinds of balance , four virtuous shrine , sudden stone , dyke Qin ,etc.of ploughshare now.But with the development of tourist industry and improvement of living standards of the people, function of scenic spot can meet visitor's demands already, and some beauty spots need repairing badly.I after making investigations already existing resources in the scenic spot , list this master plan, offer reference for development plan after the efficacious canal.Keyword: The scenic spot of efficacious canal , develop , travel and plan

一、安的自然社會狀況

興安, 位于廣西壯族自治區東北部, 北距桂林市六十公里, 是大桂林旅游區的組成部分之一。

興安, 古為百越之地。戰國屬楚國。公元前214年泰始皇在興安境內鑿通靈渠, 興安成為“南連海域, 北達中原”的重鎮。兩漢屬始安。唐高祖武德四年(公元六二一年)在今興安設臨源縣。宋大歷三年(公元七六八年)稱全義縣。宗太平興國二年(公元九七七年)始稱興安。

興安位于東經110°14’-110°56'之間, 北緯25°17'-25°55'之間, 與全州縣、資源縣、靈川縣、龍勝縣相鄰。總面積2348平方公里。轄11個鄉鎮, 全縣人口37萬, 以漢族為主。境內土地肥沃, 物產豐富, 是全國白果、糧食、毛竹生產基地縣, 全國農業生態縣之一。

興安屬亞熱帶季風氣候。年降雨量在1600—2200mm之間, 年平均氣溫17.8℃, 氣候宜人,四季可游。境內以丘陵、平原為主, 分布著谷地、高山等地形。地勢由西北越城嶺山脈與西南都龐嶺山脈相對傾斜, 形成兩山之間的狹長地帶, 稱“湘桂走廊”。境內最高峰貓兒山頂峰海拔2142米, 為華南第一峰。

二、周圍的旅游業及有關方面的狀況

興安旅游資源豐富, 1982年經國務院批準為對外開放縣。1987年3月興安縣旅游局成立。興安旅游以文物古跡和高山風光為主要內容。現規劃有貓兒山風景區、靈渠、紅軍碑園風景區、樂滿地休閑度假區、古嚴關、秦城遺址風景區、五里峽風景區。

貓兒山風景區：距興安縣城五十六公里的貓兒山風景區占地四百八十平方公里, 是以越城嶺主峰貓兒山為中心的高山風景區, 最高峰海拔2142米, 為華南最高峰, 貓兒山春天杜鵑花爭艷, 夏天氣候涼爽宜人, 秋天紅葉爛漫, 冬天銀裝素裹，是攬勝、探險、獵奇、度假、避暑的好去處。

紅軍碑園風景區:位于興安縣城西南部, 碑園占地一百二十畝, 氣勢恢宏, 800立方米的紅軍群雕堪稱全國紀念性群雕之最。

樂滿地休閑度假區:占地面積335公頃，是目前中國規模最大的游樂項目之一, 園區內的高爾夫俱樂部是具有國際標準的18洞美式丘陵球場。樂滿地主題樂園占地60公頃，是度假世界第一期工程投資最大的項目，在2002被國家旅游局評為“AAAA”景區，同時通過了ISO9001及ISO14001兩項國際權威機構的質量標準體系認證，后又被評為“2002中國旅游報.中國旅游知名品牌”以及“全國十佳主題樂園”。

三、規劃范圍

靈渠景區規劃包括分水塘、鏵嘴、大天平、小天平、南北二渠、三將軍墓、秦堤、飛來石、四賢祠及一條伴著古靈渠長約一公里長的水街；景區原面積73.3公頃，規劃后加上一公里長的水街，面積為105公頃。

四、規劃依據和原則

景區將嚴格依據《旅游規劃通則》、《旅游資源分類、調查與評價》、《廣西旅游產業發展總體規劃》、《桂林市旅游總體規劃》等規則及興安的具體情況規劃，堅持保護環境和可持續發展的原則。

五、旅游資源狀況與評價

靈渠是我國古代最偉大的三大水利工程之一，在其建成后的兩千多年里一直是溝通長江與珠江兩大水系的交通樞紐。它是我國古代勞動人民集體智慧和力量的結晶，具有極高的歷史價值和科考價值。靈渠周邊林木蒼翠，綠水潺潺，風景秀麗并分布有多處文物古跡，是我國少有的集歷史人文景觀與優美自然景觀于一體的旅游勝地。

六、客源市場分析

興安旅游客源市場總的定位是以國內旅游客源市場為主，國際客源市場為輔，國內客源市場則以廣西區內，特別是桂林市各縣以及興安周邊省各縣市為目標客源市場，這些地區由于距離近、花費在交通上的時間不多，游客利用節假日到興安旅游的可能性很大，以廣東、上海、福建、浙江、江蘇等沿海省市為潛在客源市場，這些地區人口眾多、經濟發達，居民收入水平高，每年的出游率高，其中有不少是到桂林旅游，興安悠久的歷史文化、美麗的山水風光、良好的生態環境，無疑將成為這些久居鬧市，渴望逃避城市喧囂，回歸大自然、探索歷史文化的游客偏愛的地方，另外充分依托桂林市客源樞紐中心的優勢，挖掘其他區域的旅游市場。便利的航空設施縮短了全國各地旅游者與桂林市的距離，暢通的公路交通使游客出入桂林更加方便自由，興安可以更好地接受桂林中心城市的輻射，從桂林分流或截流更多的國內外游客到興安縣來游覽。而只要到興安旅游，靈渠是必到的景點之一，所以靈渠景區的客源基本與到興安游覽的客源一致。

七、旅游規劃開發方向和旅游項目創意

景區開發主題化、整體化、生態化，將充分挖掘靈渠的水利文化內涵，完善景區建設；加強文物古跡實體及其環境的保護，尊重歷史，修復完善景點外觀與內容；修建靈渠博物館，做好文物的異地保護及其文物內涵的保護與體現工作。配合靈渠及興安地方文化，設立文物陳列室、展覽廳、展映廳、模型室、報告會議廳等；協調景區與周圍農村社區的關系，建立農業生態旅游區。做到民俗游、訪古游、生態游的統一。

八、景區和功能區劃分

靈源寺、靈源閣：位于分水塘南岸的松樹林里，靈源寺建在半山腰，靈源閣建于山頂。規劃對目前現存宮院予以整修、復原，恢復塑像、壁畫，形成一組建造精美、結構完整、功能齊全的廟宇建筑群。同時作為一個集中的游客共享空間，應設立石桌、石凳等休息設施，不設商業服務攤點。

水上表演區：規劃在分水塘水域，主要有賽龍舟表演、鸕鶿捕魚表演及開展競技運動項目活動，如摩托艇、皮艇、滑艇、飛傘等刺激性項目，供青年游客參與游樂。該區水域較深，建護欄、扶手等安全設施及提示警告語錄。

鏵嘴：南斗鏵口，這里便是湘漓分派。湘水由南向北而來到鏵口，經大小天平，泄水天平，在這里三七分派，三湘水過南渠流入漓江，七分湘水繼續經北渠匯入湘江。秦堤漢水，流經千年；鏵嘴天平，承載歷史。規劃在鏵嘴島上修建鏵嘴古亭，看水漲水落，聽浪花歡暢。到鏵嘴必須乘游船，不可經天平涉水直到，以防發生意外。

大小天平：與靈渠鏵嘴相連，是建在湘江上的一座攔江滾水壩。由于具有既可提高水位，又可排洪滾水，以保持渠水平衡的作用，故稱“天平”。大小天平呈“人”字形，北側一段稱大天平，長344米。南側一段稱小天平，長130米。二者的比例大體為3：1。內堤均用條石平鋪筑成，外堤均為大石排插成魚鱗狀。內堤的條石，兩塊之間，鑿有石槽，灌人鐵水作楔子，把塊條石連為一體，避免洪水沖毀。在兩千多年以前就應用如此高超的技術，在科技發達的今天仍具有參考價值。

四賢祠：四賢祠位于南渠北岸，祠內因祀奉歷代修鑿靈渠有過重大貢獻的秦監史祿、漢伏波將軍馬援、唐桂管觀察使李渤、唐桂管防御使魚孟威四公而得名。祠內保存著歷代各種碑刻30多塊，豎立在進門醒目處，可謂修靈渠的紀念碑。規劃在四賢祠里建一博物館，收藏有關靈渠方面的文物；在大堂擺放整個靈渠風景區的模型，以方便游客了解景區的大致情況及靈渠的一些歷史。

飛來石：在靈渠的秦堤之上，距南陡500米。石高4米，周長20米，近正方形。石的上方，平坦如臺，有級可登。平臺上有兩株桂花樹裂石而出，亭亭如蓋。飛來石無倚無根，獨聳于湘江故道與南渠的二水之間，給人無限遐思。或說來自峨眉，或說飛從天外。宋以來，歷代詩文題刻有“砥柱石”、“虬如”、“夜月潭輝”、《重修靈渠記》等。飛來石實為靈渠一大奇賞。

秦堤： 筑于秦，用以防止南渠渠水泄入湘江故道，保護南渠不受洪水沖擊。堤高2～7米，寬4．5米，最寬10余米，全長3．15公里。堤下1米多處開了“渠眼”，豐水期可排洪，枯水季節則溢出細流以灌溉農田。堤上古木成蔭，構成七里長堤風景道。規劃在堤上種植有本地特色的樹種（如興安楠），并修建人行步道，以創造良好的漫步環境。

水街：水街景區包括靈渠縣城段兩岸的街區，長約1公里，由秦漢建筑文化、古橋文化、古雕塑文化、靈渠歷史文化、嶺南市井風俗文化五部分組成。水街在恢復建設上十分重視歷史文化的挖掘和展現，其重要景點秦文流觴景區以一品居、三槐第、九井坊三條古街，充分體現秦代建筑風韻；其古戲臺為徽派建筑風格，是水街城中城的中軸線；其湖廣會館建于清朝初年，具有典型的荊楚文化風格；其水街民居青瓦白墻、雕花門窗，“小橋流水人家”情趣盎然……此外，水街景區還從民間收集了大量文物，形成了百米雕塑長廊、古石雕群等景點。流水潺潺、楊柳依依、曲徑幽幽，中國古典審美情趣躍然而生。規劃中在水街設立一定數量的旅館、藝術品專賣店及飯店；渠兩岸的垂柳下設立石桌、石凳等休息設施。

九、旅游資源和環境保護

景區開發要以不破壞資源為前提，具體景點景物周圍不得進行隨意性建設，對其開發應有科學合理的規劃論證，針對特殊的景觀資源，要建立詳細系統的資源檔案。

規劃應以高標準嚴格要求。根據《旅游區(點)質量等級的劃分與評定》中AAAA級旅游區(點)的標準：本區空氣質量應達到GB3095-1996中規定的一級標準；噪聲質量達到GB3096-1993中規定的相應標準；地面水環境質量達到GHB1的規定。區內各項設施設備符合國家關于環保要求，不造成環境污染和其它公害，不破壞游覽氣氛。

十、基礎設施和旅游接待設施規劃

景區內已配套有給水系統、排水系統、電力工程系統，可滿足景區水源、電源及排污處理的需求，建有一家三星級的賓館。導游及相應的工作人員都經過專業的培訓，工藝品店及一些與旅游開發相關的店鋪都將通過招標的形式從嚴準入，所開展的活動不得有損景區形象。

十一、交通規劃

興安靈渠位于湘桂走廊腹部，距離世界旅游名城桂林市57公里，是北上華中，南下兩廣的咽喉要道。湘桂鐵路和國道322線縱貫全縣，每天有9對列車在興安站停靠。中心城市桂林市通往全國各地的旅游交通已形成，每年經桂林兩江國際機場、桂林火車站、北海——南寧——柳州——桂林高速公路以及321、322國道來桂林旅游的國內外游客達800余萬人。桂林至興安的一級公路已經開通使用，車程不足1小時，交通極為方便。

景區內規劃以步游路連結各個景點，以利于游客安全行走及觀賞為原則，路面處理以天然石塊、石板為主，盡量保持自然野趣。路寬以1.5-2米為宜。對于江邊駁岸及上下陡坡路段，應設護欄、扶手等防護措施，材料也以天然材料為主。未開放區域應有明顯警示，防止游客誤入，出現危險。

十二、綠化規劃

景區里古樹參天，沿渠兩岸樹蔭濃密。在保護現有樹木的前提下，種植一些彩葉樹種，以增加色彩的豐富度，充分體現季象變化，但以適地適樹為原則，盡顯自然之本色。

十三、服務項目規劃

嚴格按照《旅游規劃通則》的要求建立基本的服務設施，服務設施主要指住宿設施、餐飲設施、購物設施及其它娛樂、攝影、醫務、銀行、郵電等等。為體現地方特色，將成立專業的藝術表演團，體現水上舞臺表演的魅力及建設文物陳列室、展覽廳、展映廳、模型室。

十四、管理人員和機構設置

景區成立了專門的管理委員會。管委會成員由公安、衛生、工商、環保、文化、城建、旅游等部門的主要領導組成，并成立相應的工作小組。管委會的成立，在很大程度上為景區的旅游環境打下了堅實的組織基礎，從而使景區的發展步入正軌。

十五、其它

景區里除常規的表演節目外，每到傳統節日或慶典、重要會議的召開都會臨時安排文藝表演和游園活動；與附近的學校合作，為其提供見習基地；不定期開展市民素質拓展活動，以培養良好的旅游大環境。

十六、效益分析

以靈渠與樂滿地旅游區為主的興安是桂北旅游區的一個次中心，是湘桂走廊文化和旅游帶中的中心旅游區。客源市場將隨著大桂林旅游圈的發展而不斷擴大。依托樂滿地休閑世界、貓兒山等主要旅游景區，建成多層次、綜合性的觀光度假、休閑娛樂、康體健身旅游目的地；同時利用交通優勢，充分發揮區域次中心的輻射作用，帶動北部各縣的旅游發展，獲得大旅游的整體效應。隨著旅游市場的發展及品牌效應，將會帶動其他產業的發展，從而提高人民的生活水平。

參考文獻：

[1]李天元.旅游學概論.天津：南開大學出版社，2003.12

[2]吳人韋.旅游規劃原理[M].旅游教育出版社，1999

[3]李海瑞.旅游開發與市場導向.旅游學刊，1995，10（1）

[4]廣西旅游產業發展總體規劃

[5]桂林市旅游總體規劃