第一篇：舊城改造策略模式研究分析

舊城改造策略模式研究分析(2008-04-05 16:35:04)

標簽：房產分類：地產情緣一個個現代化都市在中國大地上流光溢彩，但在霓虹燈如幻如夢的璀璨繁華下，城市里一些落后、臟亂的角落卻被幸福遺忘，如一個個痛苦的盲點。

“城中村”，這個城市化進程中產生的后遺癥，不僅越來越成為城市的“痛點”，更成為社會關注的熱點。

——同致行語

舊城改造策略模式研究分析

同致行（中國）研究中心副總監袁德濤

隨著我國城市化建設步伐的加快，城市、城郊、農村舊村改造所帶來的問題日益凸現，特別是城市舊村改造，所涉及城市多方面的問題，給城市房地產市場及城市發展規劃帶來不可估量的影響，已成為政府十分棘手的問題。

一、舊城改造中土地權利問題分析

目前全國各城市都在對其進行著相應的改造，在改造的過程中，必須要面對形成“城中村”的根本原因，解決土地二元所有制問題，根除二者之間的差距，才能從根本上完成“城中村”的改造。在實踐中，針對土地權利這一根本問題，通常采取以下幾種措施：

（一）土地置換，異地安置方式

在城市的郊區由政府征用按相同面積或更大面積的土地，并建成新村與之置換。這在“城中村”改造的初期，政府運用行政手段還是可以達到目的，但也是困難重重，因：

1、村民對于原村有著濃厚的依戀，祖祖輩輩在此居住，故土難離；

2、農民不愿意放棄可得的數額不小的房屋租金利益；

3、盼望過上美好生活的居民生活及在人格上與居民平等對待的愿望也使他們不愿意離開現在的“城中村”。

因此，土地置換，異地安置的措施現在越發越難以實現。

（二）土地集體所有轉為國家所有方式

“土地集體所有轉為國家所有”這一行為具有以下特點：

1、土地所有者的主體發生了根本的變化。土地所有權主體由原來的農村集體，包括鄉集體、村集體、村民小組，全部變為國家；

2、土地的性質也發生了根本的變化。由原來的集體所有變為國家所有；

3、土地的權能也發生了根本的變化，原來集體土地使用權不能進行的抵押、租賃問題在土地的所有權轉變后得以解決。

伴隨這一根本轉變的同時是農民身份的改變：全部脫農民戶籍而成為城市居民，一切納入城市化的管理，建筑要進行規劃，醫療、保險均按城市居民對待。

縱觀各地“城中村”改造條例能夠看出，“土地集體所有轉為國家所有”的做法似乎從根本上已改造了“城中村”，解決了土地二元所有制的問題，成為一種可行的方案。

目前這種做法在全國各城市較為普及，如深圳市在2004年就一次性地將寶安、龍崗兩區27萬農民轉為城市居民，其集體所有的上述956萬平方公里土地將隨之轉為國有。

二、舊城改造中土地權利解決途徑

既然“城中村”在地域上已經屬于城市的一部分，“城中村”內的人理應與城市居民應享有同樣的待遇，最直接的體現是財產的所有權，“城中村”的房屋也應該向城市中的其他房屋一樣，可以進行自由的轉讓，根據中國房地產法關于“房隨地走”的原則規定，說到底是其房屋的土地使用權的性質必須是國有土地使用權。

要使集體土地使用權變為國有土地使用權，其前提必須是集體土地所有權變為國有土地所有權；根據中國《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規定，只能是采取“征用”途徑，通過征用，使農村集體土地所有權轉變為國有土地所有權，才可從根本上解決“城中村”形成的原因，因為它符合征用的條件。根據中國《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規定，征用的條件必須是“為了公共利益的需要”，且國家給予必要的補償；而“城中村”改造的目的就是“為了公共利益的需要”，是為了“城中村”內居住的居民、外來人員的利益，為了整個城市的政治、經濟、文化的協調發展，同樣也是為了國家、社會的利益的而改造，“城中村”改造的目的屬于公共利益的范圍；而且在集體土地轉變為國有土地的同時國家也給予相應的補償，只不過與通常征用集體土地的貨幣補償方式不同而已，“城中村”改造中的補償方式包括農民身份轉變為居民，以及因身份改變而獲得的各種物質利益，如可以享受到醫療保險、失業保險、居民的最低生活保障等，同時還有長期的國有土地使用權。

因此，“城中村”改造中，要解決“城中村”形成的根本原因，就必須解決土地二元所有制問題，而要解決土地的二元所有制問題也只能通過征用途徑。在征用集體土地的過程中，應處理好土地所有權與土地承包權的關系，其實質是土地法與農村土地承包法的關系問題。

土地承包經營權是公民和集體經濟組織依法對集體所有或者國家所有由集體使用的土地所享有的承包經營的權利。由于聯產承包責任制是中國農村土地的基本經營制度，它是農村家庭聯產承包責任制在法律上的具體體現。

農村土地承包經營權的產生以集體土地所有權和國有土地使用權的存在為前提。在征用集體土地的過程中，應先由農村集體解除農村土地承包合同，并給與相應補償，土地使用權由集體收回后，國家才開始征用。

三、舊城改造運營策略分析研究

（一）舊城改造的社會必要性

舊城改造是城市建設主流之一。舊城改造又叫城市更新，是城市發展必須面對的問題。城市發展包括擴張也包括更新，擴張的范圍是有限的，而更新的內容是無限的，即使是新城市，未來也必須面臨更新的問題。

1、城市擴張與更新是互動、共生的關系，兩者相互依存。

隨著社會經濟的發展，人們對城市的要求不斷改變，舊城改造也相應成為城市發展的新趨勢。舊城改造為房地產開發提供土地和需求，使城市土地功能發生改變，在改造過程中，既提供了土地供房地產項目開發，同時，拆遷居民也需要相應的產品來安置。

2、房地產開發是舊城改造的動力之一。

舊城改造為房地產開發提供了土地，房地產開發為舊城改造提供了資金。舊城房地產的市場開發往往超越舊城原有區位、功能的束縛，對舊城的人口、產業等功能結構進行全新規劃，其對區域經濟發展的貢獻遠遠超過房產單項性銷售所帶來的綜合效應。

舊城區市政設施條件較差，教育、商業等社會配套較落后，開發成本相對新區項目為高,一定程度上阻礙了舊城區的房地產開發，但其歷史底蘊和傳統的商業價值是無法估量的，只要嚴格遵循“先統籌規劃、后招標開發”的策略原則，使傳統文化保護與經濟效益有機結合，舊城區房地產開發的戰略性效益將是顯而易見的。

值得注意的是，為盡快完成舊城改造任務，政府和發展商都可能采取急功近利的做法，以降低成本。如徹底拆除或加大容積率等，給城市保護項目帶來嚴重破壞。另外，主觀認為發展商利潤很高，用“搭車”方法加大發展商成本，加大了導致項目失敗的可能性。所以，在進行舊城改造時，破壞性改造與“搭車”式開發是絕對不可取。

3、房地產開發與舊城改造的利益點。

從房地產開發市場運作的難度出發，高標準進行區域改造規劃，適當降低房地產商在市政建設等方面的負擔，將會為房地產項目創造一個較合理的門檻和底線。當然發展商也不能單純向政府要求優惠條件，因為很多時候土地的優惠條件并不決定項目的成功，優秀的房地產商必須通過自己的努力贏得市場成功。

由于舊城土地面積小、成本高，因而不能以粗放的方法進行規劃和開發，在進行舊城改造規劃時，一定要做好市場分析研究工作，把握好市場動態，準確定位，根據區位及傳統資源進行市場細分和土地利用細分，策劃出最適合本改造項目的最佳方案，使舊城區位價值的優勢發揮到極至，這樣才能使價值最大化。

（二）舊城改造的可持續發展性

現代舊城改造過程中，受以往亂開發和高密度開發的教訓，減低人口密度成為了舊改目標之一，但如果過分強調疏散人口，又會與追求商業價值相矛盾。所以，舊城改造必須與實用相結合，全遷原居民不一定是最好的方式，宜商宜住，新舊結合，適當吸引人口與合理規劃商業設施建設才能使舊城區保持原有價值和新鮮活力。

過往經驗表明，許多城市的舊城區在改造之后就失去了往日的繁榮和活力，因此，在追求區域低密度的同時，一定要充分考慮現實及未來的市場狀況。從把握密度與住宅檔次、價位的關系而言，一般舊城項目密度越高價位則越低，而密度越低價位則越高，考慮市場的需求和承受力，舊城改造適合采用中密度的發展模式，價位表現適當稍高，體現出合理的性價比，還要挖掘文化與傳統資源。舊城的文化、傳統資源都是重要的商業價值，但這些資源不是萬能的，應該創造性地賦予更大的商業價值。

實現居住者、創業者、就業者共贏。舊城地方管理部門與發展商共同成功才是舊城改造的成功；居民、商家都成功才算是全面的成功，否則舊城改造不可能成功。除了“環境、居住、人口”是舊城改造的主題，產業培育也是很重要的內容。產業興盛能為房地產帶來市場和需求，能產生長遠的良好的社會和經濟效應。

在舊城改造時，“造市”的作用是有限的，通過造市加大房地產商的成本，則是非常危險的行為。應該花更大的力量來降低成本，這樣成功的保障就會更大些。

需要注意的是，舊城改造是為人服務的，而其機理則是通過市場行為實現的，只有在任何時候都堅持人和市場這兩個主題，才可能有成功的舊城改造，并且可能為長期的可持續繁榮和發展打下基礎。

（三）舊城改造運作模式

1、新舊獨立模式

以人為本，對歷史區域進行博物館式保護和更新修繕，并鼓勵原居民共同參與，有效減輕政府的經濟負擔，再在區域的不遠處發展新區，實行新舊分開，互相依托，互相影響。

同致行觀點評價：這種模式既能保護原有歷史區域建筑及文化的完整性，又能實現城市的現代化，提高城市的綜合競爭力，實現該老城區的最大品牌效益,是歐美等先進國家最常用的舊城改造模式。但這種模式開發的前提是在老城附近必須有合適并可供開發的地塊。

2、博物館模式

對歷史區域進行博物館式保護和更新修繕。

同致行觀點評價：這種模式能有效的保護原有歷史區域建筑及文化的完整性，使其保持原有特色和生活方式，也是歐美等先進國家最常用的舊城改造模式之一，但這種改造模式有相當大的局限性。

3、外舊內新模式

通過修繕，保持歷史區域建筑的外部原有風貌，但對其內部進行規劃周密的現代化改造，并由單一功能向多功能發展。

同致行觀點評價：這種模式較為創新，商業化程度較高，局限性較強，改造成本高昂，只適合小范圍的改造。

4、文化復制模式

對歷史古跡、建筑較少，但整體風貌又具有地方特色的舊城區域，在充分調查研究的基礎上，分析城區的整體風貌、特色等因素，實行整體區域的全面重建，在重建過程中充分把握以上特色，并加以繼承和發揚，使重建后的城區能以新的形象重新展示和再現該城區的歷史和文化。

同致行觀點評價：這種模式屬于理想化模式，實際上很難把握最終效果。

5、徹底改造模式

對舊城區實行全面拆遷改造，完全徹底的推平原有所有建筑，重新興建一座新的城區。

同致行觀點評價：這種模式在現代先進國家中只用于對貧民區的小范圍重建改造，但在中國多數城市卻是不分青紅皂白的全面推行，是一種對擁有豐富歷史文化資源的舊城區的野蠻摧殘。

6、純商業化模式

完全交由某個發展商去進行整體規劃改造，政府不參與，發展商根據自身利益去進行房地產開發。

同致行觀點評價：這種模式具有兩面性，正面的是如果發展商素質高，具有全盤規劃能力和遠瞻性，既考慮自身利益又能考慮公眾利益，就能使項目成為經典之作；但負面的是如果發展商只片面考慮自身利益，那么對于該區域未來來講，將帶來災難性的后果，而往往后一種情況出現的機率比較高。

譬如，廣州荔灣區在舊城改造中的“荔灣廣場模式”，就是這方面的一個負面的典型教程。

7、股份制變更模式

由當地政府部分宏觀牽頭、審核，由舊城區域所在地的村委會具體籌劃、實施，由全體村民參與的由“土地的集體所有制使用權”向“股份制的土地所有制使用權”轉變，成立股份制公司，施行市場化運作，土地收回政府，使“村民”角色

變為“居民”角色。

同致行觀點評價：這種模式可操作性較強，在目前中國一些大、中城市也得到成功性的實踐和驗證。譬如深圳的“漁民村改造模式”，就是一個典范。

目前，深圳多數的傳統“城中村”，均已實現了“股份制”改造，使“原村民”成為了真正的“城市市民（居民）”。

8、股份制合作模式

舊城區域所在地的村委會成立股份制公司，與地產開發商共同參與土地開發經營，成立項目開發、改造的股份制公司進行市場化運作。土地使用權完全市場化，使“村民”角色變為“居民”角色。

同致行觀點評價：此種改造開發模式，也具有一定的實際操作性，屬于上述“純商業化模式”和“股份制變更模式”兩者的折中而派生出的一種改造、開發模式。從實質性來看，其實是兩個企業單位的以股份形式的合作改造、開發。

9、政府完全入資模式

由舊城區域所在地的市、區（縣）政府完全出資，其政府不僅扮演職能部門的服務主體角度，更要充開發、改造的最大股東角度，進而實施開發、改造。政府收繳土地的開發的所有權和使用權，使“原村民”身份村變更為“居民”，使“村委會”變更為“居委會”。

同致行觀點評價：這種模式，在中國的一些城市也有操作的經驗和實例。但此模式給政府帶來的壓力會比較大，再者，有人為性的割裂市場發展規律之嫌。譬如，早從1999年至2006年，廣州市的舊城改造對開發商一向堅持說“不”，這一期間內，舊城改造經費由市、區兩級財政承擔。

10、綜合規劃模式

為舊城改造制定相關法律和政策，成立專門機構或邀請專業公司進行統籌規劃管理，以保護和繼承歷史文化為原則，通過周密嚴謹的分析和研究，充分考慮改造項目的長遠性、公益性、利益性，對項目進行市場細分和資源整合。

從城市經營的角度去進行規劃改造，使改造后的舊城區既能體現原有的歷史文化精髓，又能創造長遠的經濟利益。

同致行觀點評價：這種綜合規劃開發模式，多方面、多角度的進行舊城改造規劃，使舊城改造后的城區既能保留文化傳統又能創造長遠的經濟效益，但真正實施起來有一定的難度。

第二篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現狀

a.b.南門片區：舊城改造快速推進的條件

南門片區位處南充市順慶區南門壩濱江生態走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區均是居住區，無商業形態，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區的溝通，符合城市規劃。

b.西門片區：舊城改造難度主要的原因

西門片區主要以西門市場為中心。西門片區是舊城商業區，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區的商業價值，拆遷才具可操作性。

西門片區商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區的商業價值。

西門市場產權的分割，形成眾多的小業主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區，政府無從下手，無法改變現狀，只得任其發展。西門片區成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區的衰落。

富民服裝城在西門片區舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環境舒適，價格比西門低三分之二，環境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第三篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區，是在一個城市的長期歷史發展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發展縮影。舊城一般指的是在市區的一些小區或者是廠房的改造,主要是因為這些小區和廠房年代久遠,好多已經成為危房,所以必須實行改造,這種改造相對來說補償要高一些。舊城區通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統風貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎設施比較陳舊、房屋質量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區改造，城市的各個方面都有較大的發展和變化。第一，舊城區道路網絡基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設施供需總量基本平衡，服務供應結構得到優化；第三，城市環境質量得到有效控制，并呈改善趨勢；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉，住宅建設飛速發展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區改造是一個復雜的綜合系統，它涉及到社會效益、經濟效益、環境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關系到政府部門、房產開發商和普通居民的利益分配。由于舊居住區改造的系統性和復雜性，我國的城市舊居住區改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對經濟效益的過度注重和對社會效益的忽視；

二、傳統改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——歷史風貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發展趨勢

目前，我國城市舊居住區改造呈現多種模式、多個層次推進發展態勢，改造模式由過去單純的“舊區改造”轉向“舊區再開發”。概括起來，現階段我國城市的舊居住區改造呈現出以下趨勢：

一、城市發展對經濟和環境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。

第四篇：舊城改造

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。內容包括：①改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；②改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調整城市工業布局；④更新或完善城市道路系統；⑤改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。當前舊城改造方案設計的趨向為：①保持中心城市相對穩定，增加一些結構完整、規模適當的封閉式衛星城鎮，城市用地被劃分為一些孤立的功能區，而整個規劃結構的發展，有賴于相交半放射環形系統的擴展；②在向靈活分區過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的布局則根據完善整個城市規劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

舊城改造的創新理念

在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環海集團以引進現代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創新方式。動漫創意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典范。

第五篇：舊城改造的成功案例研究

舊城改造的成功案例研究

自19世紀開始，歐洲城市的擴建需求劇增，舊城古跡保護逐步引起廣泛關注。通過長期的研究和實踐，至今，歐洲城市大都形成了較為完善的有關舊城估計與再利用方面的法規體系，從而指導和約束舊城保護與改造的編制和實踐。

例如，巴黎現行的有關舊城保護與改造的重要法規文件包括，1913年通過的《法國文化資產保護法》，規定采用列記和登錄的手段將有保存價值的建筑物乃至建筑元素（例如：樓梯、屋頂、特殊建造技術等）和空間等列入名冊，由國家歷史建筑師把關，不能隨意改動，并給予稅收優惠和專項維護等。1930年通過的《風景名勝區、古跡保存區保護法》，規定共有1900個列級和登錄項目，其中包括工業建筑，這個名冊還在不管擴充，并劃定古跡保護區。巴黎市3/4的行政區范圍屬于1930年劃定的保護區，區內建設工程的申請批準，不僅要通過市，還要報送國家文化部歷史建筑師審查。1962年通過的《馬樂侯法規》。該項法規規定了列級或登錄的古跡保存項目周邊相關地區（一般為周邊500米區域）的限制要求。2000年通過的有關巴黎市可全權參與古跡保護區及實施的法令，旨在增加地方自主權，更重視當地居民的要求和市場需求，節省國家投資，而加大地方的投入。另外，還有關于古跡保護區內拆除、新建建筑的法規，規定除登錄或列級保護的1900個建筑及其它5000個有管制要求的建筑之外，保護區內如需拆除、新建建筑均需要獲得許可，由國家歷史建筑師進行鑒定，然后才能決定是否能拆除，并提出拆除后的建造方案。

羅馬在有關舊城保護與改造的法規中，對城市中各個歷史時期的建筑按照建造年代和建筑狀況劃分等級，分別提出不同的保護和改造要求。例如。建于中世紀以前的建筑，一定要保留原貌，不能加層、加高度、門、窗不能更改，建筑內部也有保護價值，不能改變，以修繕為主。建于兩次世界大戰之間的建筑外觀不可改變，內部可以進行現代化改造，拆除建筑物上后加的陽臺、廁所等，讓有保護價值的建筑原貌顯現出來；工業建筑可以進行全面改造，但高度、外觀及建筑風格必須遵守要求。

周密詳盡的，是有效實施舊城保護與改造的基礎

歐洲城市的市對舊城保護與改造非常重視，他們一般都與師、建筑師事務所合作，組建一個專門機構從事舊城改造的編制工作，以保證編制人員的專業水準以及不至于因其他業務而分散精力。

例如，巴黎市城市事務所（APUR），由巴黎市議會成立于1967年，是一個非營利性組織，經費來源主要為巴黎市、巴黎省、大巴黎地區和國家提供，董事會主席是巴黎市負責城市的副市長擔任的，技術人員約100人，匯集了城市方面等各個重要學科，特別是有城市經營方面的經濟專家參與。其主要工作任務是，參與巴黎城市和發展政策的研究，提出城市政策方向和制訂各類城市文件，供議會決策。近二十年的主要代表作有《圣安東尼地區》、《巴黎左岸》和《2008及2012年巴黎作為舉辦奧運會候選城市的》。

這些專業機構在認真調查及分析歷史街區的歷史和現狀的基礎上，制定出十分詳盡的歷史保護和改造方案，從文物及重要歷史建筑的保護方案到歷史街區的控制性詳規，以至現有單體建筑的該走啊方案，內容豐富，設計建筑的紅線、高度、高度與道路寬度的比例、密度、外觀、色彩、老建筑與鄰近建筑的關系、內外結構、地下空間、使用功能、綠化、停車等各個方面。

例如，巴黎圣安東尼地區位于巴黎市中心東部，原巴士底獄附近，是建于19世紀末期的居住、工業區，以建筑圍合的中庭為特色，區域面積為85公頃。

該地區將300棟建筑和70個左右的中庭予以保留。不僅僅注重保護古建筑，而更注重保護該地區的城市形態，包括道路尺度，建筑功能和景觀，還對該地區建筑的使用功能及比例有所規定，要求建筑首層必須為商業，力圖保持該地區居住、工業功能混合的特色。另外，對建筑高度、建筑元素保護也有要求。總之歐洲城市在保護的同時，提供了經濟發展和適應現代需求的可能性。

此外，對于歷史保護區的和歷史建筑的改造，并不完全拘泥于現狀，而是認真分析其傳統功能，結合城市未來發展的需要，對其功能予以定位。例如，羅馬在整修古跡時根據需要賦予其新的使用功能，將舊軍營改為大學，將老工廠改為科學博物館等。再如，羅馬西班牙廣場附近地區（傳統商業繁榮區）將部分居住用房改為商業和辦公用房，各類用地功能配比為30%居住，40%辦公，30%商業。

在實施的過程中并非教條或機械的執行編制的，而是采用動態管理，并在調整時充分考慮城市經營和以人為本的原則。巴黎圣馬丁運河沿岸正式這方面的范例。圣馬丁運河位于巴黎市區，原為工業倉儲貨運服務，隨著城市的發展，此項功能日漸衰退。將原來沿河的倉儲用地為休閑娛樂空間；將岸上停車和水中亭穿的用地進行清理，增加清水空間；保留個別水運碼頭，減少市區汽車交通及污染；沿河道路在工作日可允許汽車使用，周末則禁止機動車通行，成為人們散步、休閑、運動的場所。浪漫的巴黎人喜愛在這里野餐，并在夏季將河畔布置為人造海灘。

特別值得一提的是，歐洲城市的舊城保護和改造是與整個城市的發展緊密結合的，如羅馬市議會2003年3月批準采用的《羅馬新城市發展（New Urben Development Plan for Rome）》。巴黎2005年將通過的地方城市（PLU），其中關于歷史城市的和政策市其重要的組成部分。

最為重要的是，各個地方高度重視舊城保護與改造的嚴肅性。一經議會審定并頒布，即成為一項地方性法規，任何機構和個人都必須遵守，從而保證在實施過程中不走樣，不改變。

主導，公司化運作，是實施舊城保護與改造的成功方法

談到舊城保護和改造的運作模式，幾個城市的官員都不約而同的表示：的具體實施必須按市場的制定者和監督者，不能直接出面進行舊城改造的操作，既不會出面為追求盈利而直接出資改造，也不應因此而背上財政赤字的包袱，的目標在于改變城市面貌、提升城市功能、繁榮市場，從而增加稅收并提高就業率。但是，完全交給市場來運作也不行。

那么如何來運作呢？巴黎市的做法比較有代表性，即由巴黎市出資51%的股份，與一家或多家私營公司合資成立一個從事舊城改造的專業化投資公司，為該公司提供信用擔保，投資公司從銀行貸款取得主動改造，投資公司向建筑物所有者購買房屋和土地，進行基礎設施建設，可將建筑權出售，或者自己修復改造建筑。改造完成后以較高價格對社會進行銷售。對于銷售利潤，市會將其應分得的收益全部用于該區域的市政及公益事業，最終得到出資的收支平衡。例如塞納河左岸130公頃特別開發區，就是由大約20個左右這樣的公私混合開發公司運作。

通常歷史街區會有50%以上的居民搬遷出去，改造中搬遷是比較順利的。那么，對于個別不愿搬遷的居民，如何處理呢？這是我們十分關心的問題。他們的做法是，個別不愿搬遷的居民完全可以留下，但必須自己出資，按照對其建筑物進行保護和改造，如沒有能力改造則必須轉讓他人，因為誰也不能不按改造而構成違法。

實行公司化運作會不會在保護和改造實施過程中出現偏差呢？他們的解釋

是，首先，保護和改造一經頒布，就是一項法規，必須遵守，其次，如果出現偏差，那么也是的編制存在漏洞或改造中及竣工后把關不嚴造成的，與公司化運作本身沒有直接關系。相反，通過公司化運作，在達到該走啊目標的同時，有效化解類風險，充分利用并發揮了公司把握市場的能力，項目經營的能力等方面的優勢。

注意市政基礎設施細節處理，其實實現現代設施與舊城風貌協調的一大亮點

以上幾個歐洲城市在舊城市政基礎設施和服務設施的改造和改善方面。同樣做的周到細致、點滴入微，既實現對舊城原貌的整體保護，同時體現以人為本的保護理念。

在歷史保護區的道路交通和停車方面，始終以歷史文化保護為第一要義，保護區內不鼓勵機動車交通，并采用想用措施。例如，巴黎推行小尺度人行步道；禁止非保護區居民及其交通工具入內；將沿路停車帶，改為綠化帶，加寬人行道，不再安排已經銷減的停車場所；甚至將停車位由1輛/戶減少到0.5輛/戶（巴黎市44%的家庭擁有汽車）。再如，羅馬步行街區，道路輔裝采用火山巖等傳統材料，除居民，卸貨車，公共汽車，出租車，救護車，消防車外，其一車輛不得入內，同時還限定大型游覽車的路線和停車場所。

在十分注意保護地下遺跡的前提下，歐洲城市還注意利用地下空間利用地下空間安排停車場和其它設施。羅馬城內的梵蒂岡土地稀少，他們就利用國門前的小山丘，將山丘內部的地下掏空，建成一個巨大的停車場和游人步行梯通道，既不破壞山上的環境和建筑，又解決了停車和行人交通問題。在巴黎，舊城區的許多廣場地下被安排用于停車或安置其他必要的設施，這便使舊城保護與地下空間的充分利用有機結合起來了。

另外，歐洲舊城內許多小型服務設施的獨具匠心的細節設計也給我們留下了深刻的印象。例如，幾乎每個舊城區的公共汽車候車亭均用透明玻璃鋼制成，這樣無論從哪個角度看，均不會對周邊古建筑造成視野上的影響，最大限度的減少了現代設施對舊城風貌的破壞。在巴黎，所有的街頭垃圾桶都很簡單，這種垃圾桶只由簡易的金屬架和透明塑料袋構成，成本低，便于垃圾收集，更主要的是不會因街頭設置“龐然大物”而帶來對古建筑的視覺沖擊。在斯德哥爾摩王宮周圍，經常可以看到一些漂亮的小亭子，造型和建筑風格與王室建筑十分吻合，乍看很難知道其用途，細看才知是為有人設置的簡易廁所，使得風貌保護與人文關懷相得益彰。在羅馬舊城區的非主要道路，其街道兩側都不設路燈桿，路燈均安置在兩側建筑物的外墻上，以節省寶貴的道路空間，這使我們再次體會到，歷史街區的改造在設計以及為今后的城市管理考慮等諸方面的細節是何等重要。

考察中我們也體會到，各個城市的舊城保護與改造在充分體現以人為本和科學理念的同時，也對城市經濟發展做出了很大貢獻，在舊城改造中充分挖掘其促進經濟發展的價值，從而帶動城市相關產業的快速發展，也應引起人們的重視。歐洲各歷史名城的經濟繁榮已充分說明了這一點。