第一篇：+物業(yè)管理方案框架

方案制定程序

1.目的根據(jù)業(yè)主或發(fā)展商（以下稱委托方）的要求，對(duì)新承接的物業(yè)管理項(xiàng)目制定物業(yè)管理方案，確保承接后管理工作能順利開展。

2.適用范圍

適用于公司新承接物業(yè)管理項(xiàng)目。

3.引用文件

3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章

3.2SO9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章

4.職責(zé)

4.1籌備小組負(fù)責(zé)管理方案制訂的統(tǒng)籌工作。

4.2各部門負(fù)責(zé)有關(guān)日常業(yè)務(wù)及流程的制定。

4.3總經(jīng)理或副總經(jīng)理負(fù)責(zé)管理方案的審批、簽署工作。

4.4籌備小組負(fù)責(zé)與法律顧問聯(lián)系審查管理方案及其附件。

5.工作程序

5.1物業(yè)管理方案的內(nèi)容：

5.1.1物業(yè)概述;

5.1.2物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo);

5.1.3物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)及職責(zé);

5.1.4物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)及流程;

5.1.5物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)價(jià)和改進(jìn)。

5.2計(jì)劃與聯(lián)系工作

5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計(jì)劃，明確各部門的職責(zé)和要求。

5.2.2籌備小組向委托方取得物業(yè)項(xiàng)目的有關(guān)資料，并進(jìn)行整理。

5.2.3籌備小組根據(jù)總體計(jì)劃的要求及各部門的分工將編寫的有關(guān)資料分發(fā)到相應(yīng)的各部門。

5.3管理方案草案的編制

5.3.1各部門根據(jù)總體計(jì)劃的要求進(jìn)行編寫工作，由部門經(jīng)理審核后交籌備小組匯總。

5.3.2籌備小組將各部門編制的內(nèi)容匯總成物業(yè)管理方案草案，報(bào)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.3.3籌備小組將由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)的管理方案草案交法律顧問進(jìn)行法律咨詢。

5.3.4籌備小組根據(jù)法律顧問的意見進(jìn)行修改，經(jīng)總經(jīng)理審批后制定成管理方案草案正式文本。

5.4管理方案的磋商

5.4.1管理方案草案由總經(jīng)理或副總經(jīng)理、籌備小組與委托方進(jìn)行磋商。

5.4.2管理方案草案的磋商應(yīng)形成備忘錄，記錄磋商情況和修改的意見。

5.4.3根據(jù)修改意見，由總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門和人員進(jìn)行討論修改。

5.5管理方案的制定

5.5.1經(jīng)公司及委托方雙方同意的物業(yè)管理方案作為正式文本，由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.5.2物業(yè)管理方案正式文本、草案及物業(yè)管理項(xiàng)目的有關(guān)資料和磋商紀(jì)要由物管部保管。

5.6管理方案的修改

5.6.1管理方案批準(zhǔn)后，委托方或公司都可以提出修改意見，經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改，修改工作按5.3和5.4規(guī)定執(zhí)行。

5.6.2管理方案的修改文本需經(jīng)委托方及公司同意并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。

6.支持文件與記錄

第二篇：方案框架

升遠(yuǎn)科技公司 店無憂產(chǎn)品項(xiàng)目營銷方案（框架）

1、成都保安總公司簡介

2、保安總公司概況

A、簡介

B、歷史

C、服務(wù)

D、榮譽(yù)

成都保安服務(wù)總公司是經(jīng)成都市人民政府批準(zhǔn)成立，由成都市公安局主管的一家市級(jí)保安服務(wù)公司。建于1987年，系中國保安協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。

總公司下設(shè)21家分公司，1所保安培訓(xùn)學(xué)校，擁有高、中、初級(jí)管理人員200余名，工程技人員60余名，保安從業(yè)人員6萬余人，經(jīng)歷了公司內(nèi)部和保安隊(duì)伍從經(jīng)驗(yàn)管理到標(biāo)準(zhǔn)化管理的過程，牢固樹立“管理求生存，質(zhì)量求發(fā)展”的經(jīng)營理念，按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度要求，引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，導(dǎo)入了ISO9001:2000質(zhì)量管理體系，建立了企業(yè)資源管理ERP系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理實(shí)行新的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，逐步推行勞動(dòng)人事制度改革，制定了總公司各級(jí)各類《崗位說明書》，編制了《制度匯編》。努力打造 “成都保安”品牌，使成都保安走上精品之路。

總公司技防部是專門負(fù)責(zé)安全技防產(chǎn)品開發(fā)研制、安全防范工程設(shè)計(jì)施工、安全防范系統(tǒng)維護(hù)、維修及保障等專業(yè)技術(shù)部門。2006、2007獲得“成都安防行業(yè)十佳工程單位”榮譽(yù)稱號(hào)。并獲“四川省安全技術(shù)防范工程設(shè)計(jì)、安裝、維修資質(zhì)”一級(jí)證書。

2005年，總公司榮獲 “第二屆全國十佳保安服務(wù)公司”；2006年，被中華全國總工會(huì)授予“全國五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”。多次被四川省公安廳、成都市公安局評(píng)為“保安工作先進(jìn)單位”。公司涌現(xiàn)出了一大批先進(jìn)保安隊(duì)員和優(yōu)秀保安集體，有“第三屆全國優(yōu)秀保安員”宋福林、“四川省優(yōu)秀青年衛(wèi)士”楊文龍、“成都市青年文明號(hào)”金沙遺址執(zhí)勤點(diǎn)，等等。

E、3、成都市保安服務(wù)總公司作為一家成都市公安局主管的事業(yè)單位，以“認(rèn)真承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，切實(shí)維護(hù)人民利益，依法規(guī)范管理，加強(qiáng)保安隊(duì)伍建設(shè)”為己任。全力打造“平安成都”。公司運(yùn)行的技防業(yè)務(wù)主要有：與成都市應(yīng)急聯(lián)動(dòng)指揮中心聯(lián)網(wǎng)的“成都市保安安全聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)”，居民小區(qū)智能防范系統(tǒng)，銀行大廈、銀行網(wǎng)點(diǎn)和ATM聯(lián)網(wǎng)報(bào)警電視監(jiān)控及報(bào)警系統(tǒng)，監(jiān)獄智能化系統(tǒng)，GPS定位系統(tǒng)，道路監(jiān)控系統(tǒng)，遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，行業(yè)場(chǎng)所綜合信息管理系統(tǒng)，校園安全應(yīng)急及智能防護(hù)系統(tǒng)。同時(shí)，公司在保安消防聯(lián)網(wǎng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，又根據(jù)公安、保安電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)集成安全技術(shù)防范的需要，大力引進(jìn)科學(xué)技術(shù)人才，研究開發(fā)出了具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)軟件集成技術(shù)，“三維數(shù)字監(jiān)控平臺(tái)”、“治安卡口監(jiān)控系統(tǒng)”、“人臉識(shí)別系統(tǒng)”、“行業(yè)場(chǎng)所綜合信息系統(tǒng)”、“武裝押運(yùn)安全管理系統(tǒng)”五大系統(tǒng)平臺(tái)。其中基于多源數(shù)據(jù)融合的監(jiān)所“三維數(shù)字監(jiān)控平臺(tái)”榮獲四川省人民政府頒發(fā)的“四川省科學(xué)技術(shù)三等獎(jiǎng)”?？偣粳F(xiàn)有聯(lián)網(wǎng)客戶6000余家，遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控1000余家，校園安全客戶95家，工程優(yōu)良率100%，客戶滿意度98%;2006年至2009年連續(xù)3年被主管部門評(píng)為“成都安防行業(yè)十佳工程單位”，并獲“四川省安全技術(shù)防范工程設(shè)計(jì)、安裝、維修”壹級(jí)資質(zhì)證書。人防服務(wù)守護(hù)安全率和武裝押運(yùn)守護(hù)安全率始終保持100%，技防工程優(yōu)良率達(dá)100%，客戶滿意度98%以上。

4、一、升遠(yuǎn)科技 無憂系列項(xiàng)目產(chǎn)品

1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

A、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) B、分析

a、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

電子報(bào)警聯(lián)網(wǎng)保全服務(wù)在我國是一種新興產(chǎn)業(yè)，它將高新的電子技術(shù)、計(jì)算機(jī)智能技術(shù)、以及高素質(zhì)的保全人力資源有機(jī)的結(jié)合起來，為用戶提供全面無憂的服務(wù)，是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)及保安業(yè)的強(qiáng)有力的補(bǔ)充部分，既消除了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)入保后被動(dòng)賠償?shù)睦Ь常滞晟屏擞捎谌肆Σ蛔愣斐傻目杖?。改變以往安防公司只提供設(shè)備而單一靠公安機(jī)關(guān)出警服務(wù)的缺陷，避免了因各種偶然因素導(dǎo)致誤報(bào)盲目出警造成警力浪費(fèi)的現(xiàn)狀，達(dá)到了人機(jī)結(jié)合防范的最佳效果，并有力的配合公安機(jī)關(guān)預(yù)防犯罪，打擊犯罪。是二十一世紀(jì)安全防范領(lǐng)域中信息化的朝陽產(chǎn)業(yè)。

成都市擁有人口1400萬，外來人員大大超過了成都本地人口，且人員素質(zhì)參差不齊，成都的治安形勢(shì)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，入室盜竊等案件的頻發(fā)，嚴(yán)重威脅人民群眾的生命及財(cái)產(chǎn)安全。在部分商家、店鋪對(duì)自身財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)意識(shí)也越發(fā)的強(qiáng)烈。警力嚴(yán)重不足的情況

下，僅靠單一的人防物防已不能滿足客觀需求，依靠高科技技防設(shè)施來保衛(wèi)安全成為當(dāng)務(wù)之急。

針對(duì)這一情況，根據(jù)防范新需求，成都保安服務(wù)總公司審時(shí)度勢(shì)，積極作為，開發(fā)了“升遠(yuǎn)·店無憂”多重保護(hù)設(shè)備，并配備專門的處警車輛。與此同時(shí)，公司還向保險(xiǎn)公司投保產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)，以風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁損失予以理賠的創(chuàng)新形式解決了用戶的后顧之憂。

2005年開始就有電子報(bào)警聯(lián)網(wǎng)保全服務(wù)公司進(jìn)入成都市場(chǎng)，至今已7年，走過大街小巷不時(shí)可見商鋪門口貼有諸如“萬全電子”、“新華安”、“聯(lián)保安防”的銘牌，電子報(bào)警聯(lián)網(wǎng)保全服務(wù)已經(jīng)被成都市場(chǎng)所接受，但是成都市的電子報(bào)警聯(lián)網(wǎng)保全服務(wù)市場(chǎng)依然有很大一部分空白。

競(jìng)爭對(duì)手分析

成都市聯(lián)網(wǎng)防盜報(bào)警系統(tǒng)中市場(chǎng)占有率較大的有2家企業(yè)。萬全電子和新華安。

萬全電子：成都萬全電子技術(shù)服務(wù)有限責(zé)任公司成立于2007年9月，擁有售后服務(wù)人員50余人，服務(wù)車輛10余輛，承擔(dān)著成都市3500余家商業(yè)店鋪的聯(lián)網(wǎng)防盜報(bào)警服務(wù)。營銷方式：

客戶集中區(qū)域：西門片區(qū)為主。

產(chǎn)品功能、價(jià)格：視頻監(jiān)控、遠(yuǎn)程喊話、防盜竊、財(cái)產(chǎn)理賠。價(jià)格在150-180元左右。

新華安：海南新華安保全服務(wù)有限公司成立于1996年，是國內(nèi)最早專業(yè)從事聯(lián)網(wǎng)防盜報(bào)警系統(tǒng)的安裝、服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。2003年進(jìn)入成都市場(chǎng)。

b、客戶細(xì)分市場(chǎng)

按照客戶企業(yè)規(guī)模進(jìn)行劃分：

1)大型連鎖企業(yè)（10家以上）多為超市、服裝、醫(yī)藥 2)小型連鎖企業(yè)（5家以上）：服裝、文具

3)擁有多家商鋪的個(gè)體商戶：小品牌服裝店、美容美發(fā) 4)散戶

c、客戶消費(fèi)行為分析 d、客戶重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容

1)功能

i.遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控（實(shí)現(xiàn)方式、功能展示，需求物品：產(chǎn)品宣傳畫冊(cè)、產(chǎn)品展示平臺(tái)（手機(jī)、ipad）、影音宣傳片）ii.火災(zāi)（部分客戶覺得是個(gè)亮點(diǎn)，需要這部分功能；不需要的客戶是否可以不要）

2）價(jià)格

A、項(xiàng)目現(xiàn)狀

a、無憂系列產(chǎn)品內(nèi)容

遠(yuǎn)程視頻實(shí)時(shí)監(jiān)控、防盜竊報(bào)警、火災(zāi)警報(bào)、店鋪管理、財(cái)產(chǎn)理賠 b、無憂系列產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容

c、無憂系列產(chǎn)品特點(diǎn)

1）無論何時(shí)何地，都可通過網(wǎng)絡(luò)終端連接店內(nèi)攝像機(jī)，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并可調(diào)看30天內(nèi)任意視頻。

2）成都市面上唯一一家提供無線煙感探測(cè)并承?；馂?zāi)險(xiǎn)的電子報(bào)警聯(lián)網(wǎng)保全服務(wù)產(chǎn)品。d、市場(chǎng)競(jìng)爭產(chǎn)品差異化e、我們的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)

成都市保安總公司較長的歷史、雄厚的資金、先進(jìn)成熟的技術(shù)

2、戰(zhàn)略體系

A、戰(zhàn)略部署街道----區(qū)域---成都—大成都----四川---全國 B、戰(zhàn)略步調(diào) C、品牌的形象定位

a、廣告語創(chuàng)意 b、Icon設(shè)計(jì) c、包裝設(shè)計(jì) d、宣傳品設(shè)計(jì) D、產(chǎn)品功能定位 E、首批目標(biāo)客戶群定位 F、產(chǎn)品政策價(jià)格體系定位

3、營銷策略

A、產(chǎn)品組合 B、入市策略

a、常態(tài)化營銷方式 b、促銷方式 c、公關(guān)炒作方式

二、銷售執(zhí)行周期

1、常態(tài)化營銷執(zhí)行周期

2、促銷活動(dòng)執(zhí)行周期

3、公關(guān)炒作執(zhí)行周期

4、效果評(píng)估方式 三、一階段營銷成本評(píng)估

第三篇：物業(yè)管理方案

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物業(yè)管理投標(biāo)文件格式、內(nèi)容

投標(biāo)文件一

投標(biāo)綜合說明書

業(yè)主：_____________

1．根據(jù)己收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字(__)第(__)號(hào)的______ 物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述工程招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。

2．一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文什中對(duì)承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。

3．一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾質(zhì)量等級(jí)。

4．一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。

5．我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。

6.我方同意招標(biāo)書中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3％交納保證金**萬元(大寫)。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。

7．除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。

投標(biāo)單位：______(印鑒)

法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)

日期：______年___月___日

投標(biāo)文件二

企業(yè)法人地位及法定代表人證明

一、法定代表人證明

法定代表人資格證明書

單位名稱：**物業(yè)管理公司

地址：**省**市**街**號(hào)

姓名： 性別：

年齡： 民族：

職務(wù)： 技術(shù)職稱：

身份證號(hào)碼

**系**物業(yè)管理公司的法定代表人。負(fù)責(zé)為**物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。

特此證明

投標(biāo)單位(蓋章)

日期：___年__月__日

上級(jí)主管部門(蓋章)日期：___年__月__日

二、營業(yè)執(zhí)照

三、資質(zhì)證書

四、法人代碼證書

投標(biāo)文件三

**物業(yè)管理公司簡介

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投標(biāo)文件四

物業(yè)管理專案組配備

一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專案最高負(fù)責(zé)人。

董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專案最高負(fù)責(zé)人。

董事，專責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。此先生在香港及臺(tái)灣前后共有十年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)物業(yè)管理顧問的經(jīng)歷計(jì)有香港新界**發(fā)展計(jì)劃、香港**大廈、臺(tái)灣臺(tái)北市**集團(tuán)超高層大樓、臺(tái)北市**集團(tuán)總部大樓、上海外灘**廣場(chǎng)、上海**百貨公司、武漢**廣場(chǎng)、北京**大廈及珠海**廣場(chǎng)等。

投標(biāo)文件五

對(duì)合同意向的承諾

一、承包方式：物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算。

二、服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式：

1、各項(xiàng)服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算；

2、普通服務(wù)單價(jià)依照國家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

3、特定服務(wù)單價(jià)參照國家類似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)浮動(dòng)，予以確定；

4、設(shè)備的購置租賃價(jià)及材料價(jià)格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。

二、在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方招標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。

四、服務(wù)款項(xiàng)收取方式。

物業(yè)峻工接管時(shí)，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1％的管理基金。物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時(shí)間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。

五、材料設(shè)備供應(yīng)方式

管理所用材料、設(shè)備除臨時(shí)所需的個(gè)別種類外，其他的應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)，乙方提供材料和堆放場(chǎng)所；臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價(jià)，乙方負(fù)責(zé)采購，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。

在合同中制定出對(duì)物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求行為的獎(jiǎng)勵(lì)與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。

七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)。

八、文明管理，確保安全，實(shí)現(xiàn)無重大事故。

物業(yè)管理投標(biāo)書樣本

投標(biāo)文件六

1、企業(yè)信謄

2、企業(yè)資質(zhì)(證書樣本見第四章附表)

3、企業(yè)榮譽(yù)證書(略)

4、企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料

5、企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料(格式同上)

6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細(xì)表：

投標(biāo)文件七

物業(yè)管理要點(diǎn)

物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學(xué)問，本公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達(dá)致極限。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。**物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：

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一、工貿(mào)大廈管理

工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識(shí)和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車場(chǎng)電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對(duì)這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項(xiàng)工程所涉及的龐大費(fèi)用，實(shí)非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會(huì)因而受到影響。

二、停車塌管理

現(xiàn)今停車塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統(tǒng)來滿足日益繁重的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場(chǎng)上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場(chǎng)必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場(chǎng)經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓出租及出售營運(yùn)，都有著正面積極作用。

服務(wù)內(nèi)容

依據(jù)**物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。

一、物業(yè)管理顧問服務(wù)

●建筑期間管理顧問服務(wù)

※提供大樓圖則專業(yè)意見

※提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

※提供大樓建材專業(yè)意見

※預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

※大樓管理進(jìn)度檢討、停車場(chǎng)管理建議

●大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作

※建議制定租約條款

※訂定管理守則

※員工培訓(xùn)計(jì)劃

※財(cái)務(wù)預(yù)算

※用戶搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作

※移交大樓單位與租戶程序

※裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

※保安控制

※進(jìn)入控制

※安全控制

(一)、建筑期管理顧問服務(wù)

1、這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：

●在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；

●節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作；

●在租用戶入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順。

2、服務(wù)內(nèi)容

1)提供大樓圖則專業(yè)意見

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就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部份設(shè)備的增添留出空間，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤?、停車?chǎng)的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。

2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

就業(yè)主已決定或需要提供意見的各項(xiàng)設(shè)施作出對(duì)將來管理運(yùn)作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。

※大樓設(shè)施包括：

※電梯

※消防設(shè)備

※電氣設(shè)備

※照明設(shè)備

※給/排水系統(tǒng)大樓自動(dòng)化系統(tǒng)

※垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備

※后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)

※停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等

3)提供大樓建材專業(yè)意見

就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹資料作出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理工作能否妥善處理等加以分析。

4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考。

5)大樓管理進(jìn)度檢討

本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：

※分析及評(píng)估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見：

※當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參加工程會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進(jìn)度，以便即時(shí)提出專業(yè)意見，使日后管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來因修改設(shè)計(jì)而帶來的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)；

就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意(可以引進(jìn)外國安全)，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。

6)停車場(chǎng)管理建議

依據(jù)現(xiàn)在的停車場(chǎng)規(guī)劃作出管理顧問意見，內(nèi)容包括：

※訂定停車場(chǎng)整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

※停車塌車輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車，計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評(píng)估。

※就選定的停車場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)、物業(yè)竣工驗(yàn)證發(fā)放前的管理顧問服務(wù)工作

1、訂定租約條款及管理守則

就租約條款部份，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本給業(yè)主參考，并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，并參照業(yè)主意見，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細(xì)則；

物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司將依據(jù)外國的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，訂定一套符合所設(shè)定的管理規(guī)章；

除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊(cè)，使租用戶在使用及搬進(jìn)大樓前對(duì)管理運(yùn)作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務(wù)。

2、員工培訓(xùn)計(jì)劃

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本公司將物業(yè)管理確認(rèn)為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并行，半配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟習(xí)并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。

1)員工訓(xùn)練課程

就物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練項(xiàng)目，建議管理員工的課程主要包括下列各項(xiàng)：

●業(yè)主及管理公司簡介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))

●管理員工職責(zé)

●管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色

●員工守則、行為及紀(jì)律

●物業(yè)專門名詞介紹

●物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備

●物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用

●管理服務(wù)的目的及重要性

●移交及回收單位的程序

●防火知識(shí)及消防裝置

●無線電通話機(jī)的應(yīng)用

●物業(yè)管理的基準(zhǔn)

●緊急事件處理程序

V水管爆破

V火警應(yīng)變

V電力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及臺(tái)風(fēng)

V盜竊或搶劫

V處理租用戶投訴

V處理可疑物體及恐嚇電話

V偷車

V拾獲財(cái)物

v發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外

v物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車輛

v急救學(xué)常識(shí)

V領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責(zé)任感等

對(duì)于物業(yè)維修技工而言，其訓(xùn)練課程除上述選擇性項(xiàng)目外，還將會(huì)加插以下課程：

V機(jī)電維護(hù)的措施及程序

V物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程

V維修工具維護(hù)及保管

v物業(yè)設(shè)施的操作流程等

對(duì)于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在營運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。

3、財(cái)務(wù)預(yù)算

現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對(duì)整棟建筑物的財(cái)務(wù)管理，更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對(duì)而言，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長期性

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保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致極限。

本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)國家及地方所采用的預(yù)算模式為基準(zhǔn)所作的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對(duì)物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評(píng)估，而該項(xiàng)評(píng)估以使物業(yè)能達(dá)到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有有關(guān)數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。

對(duì)于該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便訂定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基準(zhǔn)：

1)、管理員工薪律

V薪津及年終資金

V加班費(fèi)

V勞工保險(xiǎn)費(fèi)

v制服及洗衣費(fèi)

V員工訓(xùn)練

2)、維修及保養(yǎng)費(fèi)

V升降機(jī)

V排水設(shè)備

V電器裝置

V保安系統(tǒng)

V消防設(shè)備

V后備發(fā)電機(jī)設(shè)備

V給水設(shè)備

V樓宇維修

v大樓標(biāo)志及指示牌

V電訊及廣播

v大樓自動(dòng)化系統(tǒng)

V垃圾處理設(shè)備

v清洗儲(chǔ)水池

V衛(wèi)生設(shè)備

V洗窗機(jī)

V停車場(chǎng)設(shè)備等

3)、公共事業(yè)支出費(fèi)

V電力

V自來水

V電話

V雜項(xiàng)支出

V園藝保養(yǎng)

V節(jié)日布置

V大樓清潔

V管理行政

V會(huì)計(jì)稽核大樓賬目

V大樓保險(xiǎn)

V預(yù)留修繕基金

V管理經(jīng)理人酬金

(三)、用戶搬運(yùn)期及裝修期及裝修期的管理顧問服務(wù)工作

從物業(yè)落成到用戶搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對(duì)大樓整體營運(yùn)管理、保安、清潔等均會(huì)構(gòu)成極大影響。本公

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司將提供有系統(tǒng)的搬運(yùn)期及裝修期的運(yùn)作顧問服務(wù)。該項(xiàng)運(yùn)作服務(wù)包括下列各點(diǎn)：

1．移交大樓單位與用戶程序

管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶的有效租約文件，并由組長級(jí)員工與租戶作移交程序并提示應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)工程問題亦需要用戶于一定時(shí)間內(nèi)告知管理公司作適當(dāng)修葺。此外，本公司將負(fù)責(zé)批閱用戶提供的單位裝修圖則，并限定用戶在審批通過后才核準(zhǔn)其承包商開始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。

2．裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

為確保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營運(yùn)情況，要求各用戶指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。本行將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：

●裝修樓層／單位的證明

●二十四小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話、傳呼機(jī)、手提電話號(hào)碼

●承包商綜合保險(xiǎn)單資料

●公共第三者保險(xiǎn)單資料

●估計(jì)裝修工程日數(shù)

●裝修物料運(yùn)送時(shí)間表

●每日工作人數(shù)

●駐場(chǎng)主管聯(lián)絡(luò)電話、手提電話、傳呼機(jī)

●裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)與保證金及費(fèi)用等

3．保安控制

此期間的保安顧問工作，將包括大樓內(nèi)全部公共地方、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等的保安評(píng)估。駐大樓管理處將嚴(yán)格執(zhí)行由上級(jí)指示的各項(xiàng)保安措施，以確保大樓在此期間的安全運(yùn)作。

4．運(yùn)作控制

為防止大樓樓板承重超過建筑法規(guī)，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)資料，同時(shí)也要求用戶向其提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)計(jì)劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對(duì)于搬遷期的電梯安排及運(yùn)送方法等，管理處將制定適當(dāng)程序及運(yùn)作模式以配合用戶的遷入搬運(yùn)安排。

5．安全控制

本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無論管理人員，裝修承包商及用戶，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，以策安全。

二、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)

本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下：

(一)物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)

v大樓保險(xiǎn)事宜

v大樓管理入力資源

V保安服務(wù)

V清潔服務(wù)

v維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

V財(cái)務(wù)管理

V租務(wù)管理

V停車場(chǎng)管理

V處理租戶投訴

v園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

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V公共關(guān)系

v租戶聯(lián)系及管理報(bào)告

1、大樓保險(xiǎn)事宜

本公司有專業(yè)人士提供認(rèn)可的物業(yè)估值報(bào)告，以供確定大樓的保險(xiǎn)價(jià)值參考。該項(xiàng)服務(wù)將于大樓正式營運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考。

2、大樓管理人力資料

●配合大樓所需，聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)；

●制定員工編制表，當(dāng)值時(shí)間表，員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等；

●在大樓正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)。

(二)管理運(yùn)作組織表

就**物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運(yùn)作如下：

管理員工編制

職位 日班 夜班 工作時(shí)間

物業(yè)主管(1)1 —— 0800-1700

物業(yè)管理員(5)2 3 0800-2000(日)

2000-0800(夜)

維修保養(yǎng)員(1)1 0700-1700(日)

停車場(chǎng)管理員(1)1 0800-2000(日)(1)管理運(yùn)作進(jìn)程

①業(yè)主與**物業(yè)管理公司

物業(yè)管理的運(yùn)作由業(yè)主委任**物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并需定期或每月提交管理報(bào)告和物業(yè)財(cái)務(wù)資料。

②**物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管／其他管理人員

本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要設(shè)置適當(dāng)人員。本公司總公司物業(yè)管理部專責(zé)人員將會(huì)同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)。

②**物業(yè)管理公司與基層管理員工

各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營運(yùn)前接受調(diào)配及訓(xùn)練，該級(jí)別的管理員工將著重選擇有實(shí)質(zhì)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運(yùn)作。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專業(yè)管理知識(shí)，使其能在理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。(2)管理員工的工作細(xì)則

①物業(yè)主管

●技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；

●編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時(shí)調(diào)派適量員工當(dāng)值，避免出現(xiàn)人手不足，或冗員過多的情況；

●每日呈交工作報(bào)告給公司物業(yè)管理部；

●主持每周工作會(huì)議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員；

●巡檢其職責(zé)范圍內(nèi)的運(yùn)作，以確保完成下列各項(xiàng)工作：

v清潔情況滿意

v保安系統(tǒng)操作正常

V排水系統(tǒng)正常

V空調(diào)供應(yīng)正常

V園藝擺設(shè)滿意

v走火通路無障礙物阻塞

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V后備系統(tǒng)正常

●第一時(shí)間處理投訴，并確保事件已圓滿解決為止；

●協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員探訪廣場(chǎng)承租戶；

●遇有事件發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，指揮員工并控制場(chǎng)面；

●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺(tái)風(fēng)預(yù)防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等。

②物業(yè)管理員

●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；

●隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定；

●絕對(duì)服從合理的工作指示：

●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；

●盡量避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援；

●下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá)，不可離開崗位，并通知主管代安排接班。

②維修保養(yǎng)員

●按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；

●負(fù)責(zé)廣場(chǎng)內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級(jí)認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：

●維修工程進(jìn)行時(shí)，應(yīng)盡量避免對(duì)用戶造成不便；

●倘若工程進(jìn)行時(shí)，涉及停電、停水、?？照{(diào)時(shí)，需由上級(jí)決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知；

●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀(jì)錄：

●領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫申請(qǐng)表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時(shí)記錄；

●進(jìn)行任何工作時(shí)，應(yīng)以保證安全為原則：

●按時(shí)檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機(jī)、后備電力系統(tǒng)等。

④停車場(chǎng)管理員

●控制停車場(chǎng)管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；

●記錄日常進(jìn)出大樓車輛資料及協(xié)調(diào)貨運(yùn)車輛上啟運(yùn)裝卸貨物工作；

●上／下班時(shí)協(xié)助疏導(dǎo)通道車輛流量：

●停車場(chǎng)內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；

●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場(chǎng)內(nèi)徘徊時(shí)，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場(chǎng)協(xié)助；

●對(duì)停車場(chǎng)停放的車輛，如有警號(hào)長鳴時(shí)，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)；

●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車；

●工作時(shí)必須穿上反光背心制服，以確保安全。

⑤清潔員工／承包商

●打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺(tái)等；

●清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類喉管、木器、金屬品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等；

●所有公共地板打蠟；

●將廢棄的用品收集及處置妥當(dāng)：

●清潔及清除排水系統(tǒng)，以防堵塞：

●按照大樓經(jīng)理／主管／組長的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別服務(wù)；

●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設(shè)備，違者一律處以紀(jì)律處分：

●所有清潔工具、用品，均為大樓財(cái)物，如有不正當(dāng)使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。

3、保安服務(wù)

●聘請(qǐng)適合員工并輔以專業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動(dòng)性，缺乏歸屬感及對(duì)大樓的認(rèn)知等。

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●本行將配合業(yè)主代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合**物業(yè)的保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。

●為確保**物業(yè)的保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會(huì)議商討大樓保安問題。

●在大樓正式營運(yùn)前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計(jì)劃草本供業(yè)主批核及確認(rèn)。4．清潔服務(wù)

●本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；

●公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便進(jìn)行招標(biāo)所承包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競(jìng)爭價(jià)格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)成理想成效。

●本公司將備有適當(dāng)報(bào)表監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。

●本公司建議租用戶的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運(yùn)作問題。由同一廠商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營運(yùn)支出，使公共地方的清潔費(fèi)用更有競(jìng)爭能力。本公司將協(xié)助擬定租用戶內(nèi)的清潔服務(wù)細(xì)則及條款以期達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

5．維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)

●本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工：將在高級(jí)技師督導(dǎo)下處理各項(xiàng)操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)工序。

●本公司將編制短期及長期修繕計(jì)劃，建立機(jī)電維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各類保養(yǎng)報(bào)表以達(dá)到特定效果：

●選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)計(jì)劃，該項(xiàng)計(jì)劃將由本公司準(zhǔn)備工程細(xì)則并通過核查程序，由業(yè)主核準(zhǔn)后選定合適廠商。

●本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后，為大樓制定一套五年的長期修繕計(jì)劃書，并由業(yè)主審核后開始施行。

6．財(cái)務(wù)管理

1)大樓管理預(yù)算案

●管理預(yù)算案主要針對(duì)大樓日常運(yùn)作支出，作出評(píng)估并制定。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后，本公司將預(yù)算案作為大樓財(cái)務(wù)預(yù)算管理基準(zhǔn)，由業(yè)主授權(quán)全責(zé)處理；

●依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理處制訂空調(diào)費(fèi)及保證金金額。

2)處理支出帳目

●所有大樓內(nèi)的管理運(yùn)作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前通過的大樓管理預(yù)算案所訂定的預(yù)估費(fèi)用予以批核。

3)收支損益表

●本公司將每月提交大樓收支損益報(bào)告于業(yè)主批核，報(bào)告內(nèi)容包括大樓所有支出明細(xì)項(xiàng)目及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款相對(duì)照，以供業(yè)主了解大樓財(cái)務(wù)狀況；

●大樓收支損益帳寄每年由認(rèn)可會(huì)計(jì)師稽核并存檔作記錄。

4)管理帳戶

●本公司將在業(yè)主指定的銀行開設(shè)大樓管理帳戶，以備業(yè)主審核各項(xiàng)開支；

●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有帳戶，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶，并特定專供使用于大樓的管理營運(yùn)：

●本公司每日將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存給業(yè)主以審核。

5)代收租金及管理費(fèi)

●本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定銀行帳戶，并按時(shí)提交書面報(bào)告有關(guān)租金資料，同時(shí)本公司還將向欠租的租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能依期收到租金款項(xiàng)；

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●除發(fā)出租金通知單外，本公司還將于每月發(fā)出管理費(fèi)通知單給各承租戶，并將所有收到的費(fèi)用存入前述管理帳戶，并依據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)將其用于大樓管理營運(yùn)。

7．租務(wù)管理

●為保障業(yè)主權(quán)益，本公司在被為委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主訂定的租約條款及細(xì)則外，還將在租用戶租約期內(nèi)，向他們提供有關(guān)執(zhí)行租約條文的服務(wù)；

●在租約有效期內(nèi)，確保租戶遵從租約上所定理的條款，并作定期查核工作；

●如租戶有欠租或不履行租務(wù)契約條款的行為時(shí)，迅速報(bào)告業(yè)主以便盡快采取適當(dāng)行動(dòng)，以保障業(yè)主權(quán)益：

●在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談并訂定新租約，提供市場(chǎng)的現(xiàn)值租金水平與業(yè)主參考及批核；

●當(dāng)租戶租約期滿后，本公司將代表業(yè)主收回有關(guān)單位，并建議進(jìn)行適當(dāng)修葺，使之能盡快租出。

8。停車場(chǎng)管理

●訂定停車場(chǎng)整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

●規(guī)劃停車場(chǎng)的日常管理程序，制定停車場(chǎng)守則及車輛進(jìn)出動(dòng)線流程。

9．處理租戶投訴

●駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時(shí)間內(nèi)處理；

●本公司物業(yè)管理部主管級(jí)人員將連同駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管定期友善拜訪各承租戶，做適當(dāng)溝通：

●將所有租戶的建議及投訴記錄提供給以備業(yè)主查核及檢討。

10．園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置

●安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選廠商供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善大樓環(huán)境；

●在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計(jì)劃將在經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后方才施行。

11．公共關(guān)系

●定期與大樓各業(yè)戶溝通并搜集意見，維持雙方友好關(guān)系，促使大廈管理運(yùn)作更暢順；

●與區(qū)內(nèi)政府機(jī)關(guān)及有關(guān)團(tuán)體保持聯(lián)絡(luò)，遏有特別時(shí)間或狀況時(shí)能即時(shí)發(fā)揮作用。

12．租戶聯(lián)系及管理報(bào)告

●大樓管理處將定期發(fā)出通告，報(bào)導(dǎo)有關(guān)部門大樓內(nèi)咨訊及其他事項(xiàng)，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶；

●本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見及建議；

●本公司將于每月與業(yè)主舉行例會(huì)檢討及報(bào)告管理進(jìn)度，另有需要時(shí)還可舉行特別會(huì)議，商討其他有關(guān)管理問題；

●本公司將每月提交詳盡的管理報(bào)告與業(yè)主審核，內(nèi)容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將期滿的租用戶名單，大樓維修事項(xiàng)、管理費(fèi)用及租金收支表等。服務(wù)形式及費(fèi)用

一、服務(wù)形式

(一)、顧問服務(wù)

本公司將在被委任為物業(yè)管理顧問期間，定期與業(yè)主、建筑師、承建商及各有關(guān)單位舉行會(huì)議，報(bào)告工作進(jìn)度及檢討有關(guān)問題并提供專業(yè)意見。本公司建議服務(wù)期限由公司被委任開始至樓宇使用執(zhí)照發(fā)放為止。

(二)、實(shí)質(zhì)管理服務(wù)

本公司在樓宇使用執(zhí)照發(fā)放后開始進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理服務(wù)并直接與業(yè)主負(fù)責(zé)，派出管理人員進(jìn)駐大樓提供建議書所確定的服務(wù)，并定期與業(yè)主舉行會(huì)議，提交管理運(yùn)作報(bào)告。本公司建議服務(wù)期限自樓宇發(fā)放使用執(zhí)照開始，為期二年，開始二年合約完結(jié)則自動(dòng)續(xù)約或變動(dòng)方以三個(gè)月通知期終止合約。

二、服務(wù)費(fèi)用

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(一)、管理顧問服務(wù)

為確立業(yè)主對(duì)本公司專業(yè)服務(wù)的信心，此階段服務(wù)本公司將不收取顧問費(fèi)用。本公司確信該項(xiàng)費(fèi)用對(duì)整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理有積極的作用及幫助。

(二)、物業(yè)管理服務(wù)

依據(jù)建議書所提供的全面物業(yè)管理服務(wù)，(包括大樓管理、保安管理、財(cái)務(wù)管理、維護(hù)管理等項(xiàng)目)自發(fā)出入伙紙委任期開始，公司將于每月在管理帳戶內(nèi)收取人民幣一萬二千元整作為服務(wù)費(fèi)，每十二個(gè)月再行檢討費(fèi)用。

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第四篇：物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案書寫要求：

1、管理服務(wù)理念和目標(biāo)

結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)，提出物業(yè)管理服務(wù)定位、目標(biāo)。

2、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度

編制項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖，闡述項(xiàng)目經(jīng)理（小區(qū)經(jīng)理）的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核辦法目錄。

3、管理服務(wù)人員配置

根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目實(shí)際情況擬配置各崗位人員的具體情況。

4、對(duì)本項(xiàng)目前期介入工作方案。

（1）前期物業(yè)管理工作計(jì)劃方案和各項(xiàng)工作流程；（2）提出可行的前期介入服務(wù)方案。（3）物業(yè)承接驗(yàn)收方案；（4）前期介入實(shí)施方案。

5、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理服務(wù)方案；（1）對(duì)物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務(wù)的方案；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案；（3）業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務(wù)方案；

（4）住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人安全時(shí)的工作預(yù)案；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案；

（6）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述；（7）綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)方案；（8）公共、公建物業(yè)及物業(yè)服務(wù)行為公開方案；（9）其他專項(xiàng)方案；

6、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施

（1）業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、斷氣的應(yīng)急措施；（2）業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施；（3）雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施；（4）電梯故障的應(yīng)急措施；（5）消防應(yīng)急措施；

（6）發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案；（7）發(fā)生公共事件的應(yīng)急預(yù)案。

7、豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。

8、前期物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案。

（1）按照本項(xiàng)目的物業(yè)使用性質(zhì)、特點(diǎn)所擬定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，分項(xiàng)計(jì)算出混合式住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支預(yù)案，以及各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用支出計(jì)劃與數(shù)額預(yù)算方案；

（2）前期物業(yè)管理每一階段的收入、支出項(xiàng)目測(cè)算及各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)；

（3）針對(duì)物業(yè)項(xiàng)目列出盈虧情況；（4）項(xiàng)目增收節(jié)支措施

9、智能化設(shè)施的管理與維修方案。

10、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案。

11、提供《臨時(shí)管理規(guī)約》（《管理規(guī)約》）的建議稿。

12、；

13、。

第五篇：物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目的前期物業(yè)顧問，同悅物業(yè)集合了一大批具備豐富管理經(jīng)驗(yàn)、熟悉市場(chǎng)運(yùn)作的專業(yè)人士，極力打造中原物管的卓越品牌。其業(yè)務(wù)范圍涵蓋住宅、寫字樓的全委托接管，在接管的項(xiàng)目中，憑借先進(jìn)的管理模式和精英團(tuán)隊(duì)得到的市場(chǎng)和客戶的廣泛認(rèn)可，許多項(xiàng)目獲得了省優(yōu)、國優(yōu)示范小區(qū)等榮譽(yù)稱號(hào)。

一、城市之巔項(xiàng)目的服務(wù)設(shè)想

導(dǎo)入“一種理念”、完成“一個(gè)目標(biāo)”、貫徹“二個(gè)體系”、堅(jiān)持“四字方針”。

一種理念：

導(dǎo)入最新的城市文化管理理念──五步一法?！拔宀健笔侵冈谖飿I(yè)服務(wù)中和業(yè)主深度接觸的認(rèn)識(shí)業(yè)主、了解業(yè)主、幫助業(yè)主、理解業(yè)主、感動(dòng)業(yè)主五個(gè)關(guān)鍵步驟。“一法”是指以滿足業(yè)主成功需求為出發(fā)點(diǎn)的服務(wù)法則，通過貫穿在各個(gè)服務(wù)步驟當(dāng)中的業(yè)主溝通進(jìn)行了分析和闡述；

一個(gè)目標(biāo)：星級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；

二個(gè)體系：管理體系和服務(wù)體系

管理體系：按照ISO9001國際質(zhì)量管理體系，規(guī)范各項(xiàng)物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)的工作流程，嚴(yán)格控制服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，打造高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；

服務(wù)體系：引進(jìn)和吸收星級(jí)酒店的服務(wù)理念，建立社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供物有所值、物超所值的服務(wù)項(xiàng)目，成為業(yè)主滿意的好管家、開發(fā)商滿意的好伙伴、政府主管部門滿意的好企業(yè)、物管企業(yè)滿意的好朋友的四方共贏。

堅(jiān)持“四字方針”：

“新”──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。（清晨問候活動(dòng)）

“精”──堅(jiān)持精品意識(shí)。對(duì)每一件工作、每一塊標(biāo)識(shí)、每一項(xiàng)布置都精心設(shè)計(jì)、精心策劃。（秩序員出租車管理）

“細(xì)”──對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)步驟、每一個(gè)過程都想得細(xì)、做到位，對(duì)每一位顧客，都細(xì)致周到、體貼入微，盡一切所能，讓業(yè)主滿意。（保潔的電梯按鍵消毒）

“嚴(yán)”──在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格的要求，堅(jiān)持能進(jìn)能出、能上能下的激勵(lì)機(jī)制，以嚴(yán)格的管理、嚴(yán)明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范、嚴(yán)密的措施，使委托方和全體被服務(wù)對(duì)象滿意。

二、科技化住宅，一站式服務(wù)1、4F式服務(wù)

全天候服務(wù)（Full Weather）

實(shí)行全天24小時(shí)、每周7天、一年365天不間斷全天候服務(wù)，客服中心服務(wù)專線隨時(shí)開通。

全過程服務(wù)（Full Process）

從項(xiàng)目的立項(xiàng)開始，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營銷、接管驗(yàn)收、交付入住、裝修管理等，站在物業(yè)使用人及后期物業(yè)維護(hù)管理的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的管理。

全系統(tǒng)服務(wù)（Full System）

包括小區(qū)共用部位、供水、供電、供氣、供暖、電梯、消防、安全防范等共用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。

全方位服務(wù)（Full Service）

設(shè)專業(yè)專職的客服人員隨時(shí)為業(yè)主提供專業(yè)貼心服務(wù)，為滿足業(yè)主與客戶的需求提供全面的管理服務(wù)與增值服務(wù)。

2、SEN（信息、尊貴、親情）服務(wù)計(jì)劃

1）享受信息化新生活

建立大樓信息發(fā)布平臺(tái)，設(shè)立公共信息服務(wù)，如天氣情況，出行信息，主要新聞等。

2）建立個(gè)性住戶檔案

為個(gè)性需求業(yè)主建立檔案，配備高素質(zhì)人才，照顧需要照顧的人員等。提供全方位的居家服務(wù)，滿足個(gè)性清潔、個(gè)性辦公秩序、個(gè)性便利需求。

3）社區(qū)文化系列活動(dòng)

倡導(dǎo)健康、高尚、享受的社區(qū)辦公氛圍，豐富辦公人的文化生活，體現(xiàn)社區(qū)的人文情懷；

根據(jù)大樓業(yè)戶群體特點(diǎn)，成立業(yè)主社區(qū)社團(tuán)，如老年戲曲協(xié)會(huì)、棋藝協(xié)會(huì)、兒童樂園等。每一個(gè)采用自發(fā)組織形式，組織有影響力和號(hào)召力的人參與進(jìn)來，形成持續(xù)的活動(dòng)。

3、客戶服務(wù)中心——一站式客戶服務(wù)

設(shè)立服務(wù)中心和客服事務(wù)助理24小時(shí)熱線電話，由客服中心事

務(wù)助理接聽業(yè)主咨詢、投訴、服務(wù)要求等等，并將處理情況及時(shí)反饋業(yè)主，并專人進(jìn)行回訪等等；

“客服事務(wù)助理”及“24小時(shí)服務(wù)熱線” 作為信息的接收、處理、反饋、監(jiān)督者，客戶只要聯(lián)系上他就可以實(shí)現(xiàn)信息的傳達(dá)及結(jié)果的反饋，不必再與其它的服務(wù)實(shí)施機(jī)構(gòu)對(duì)接。

4、實(shí)踐“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理模式

“即時(shí)服務(wù)”，成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)”和“二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍”，保證在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，服務(wù)的快捷，業(yè)主滿意?！半[性管理”是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，5、“清潔無干擾”的清潔運(yùn)作模式

對(duì)保潔人員的工作時(shí)間進(jìn)行合理安排，使環(huán)境整治工作盡量不在業(yè)主上下班高峰時(shí)間進(jìn)行。這種“清潔無干擾”的環(huán)境運(yùn)作服務(wù)方式，讓業(yè)主在寧靜中享受清新愉悅的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實(shí)體現(xiàn)。

三、公共服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)

接待：佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對(duì)業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時(shí)，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語；

巡檢管理：每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)；

裝修管理：將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；

供水：專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理；

供配電系統(tǒng)：建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行 操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；

共用樓道保潔：每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手；

電梯及電梯廳保潔：保持電梯轎箱清潔，每日用吸塵器洗塵1次；

垃圾收集與處理：垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾筒清潔，建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾日產(chǎn)日清；

安全防范人員組織：專職安全護(hù)衛(wèi)人員，身體健康，體態(tài)良好；接受過相關(guān)訓(xùn)練。門衛(wèi)：各出入口24小時(shí)有值班看守；謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的商販入內(nèi)，大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。巡邏：及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，其他：緊急事故反應(yīng)、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等按《國家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

四、管理目標(biāo)

物業(yè)管理服務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)

1.房屋及配套設(shè)施完好率：指標(biāo)95%；

2.房屋維修、急修及時(shí)率：指標(biāo)98%；

3.保潔率：達(dá)標(biāo)95%；

4.維修工程質(zhì)量合格率及回訪率：標(biāo)準(zhǔn)100%；

5.項(xiàng)目內(nèi)治安案件發(fā)生率：公共區(qū)域指標(biāo)0；

6.業(yè)主有效投訴率與處理率：指標(biāo)有效投訴率2‰以下，處理率100%。

7.綠化完好率：指標(biāo)98%；

8.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率：指標(biāo)95%；

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2010年6月28日