第一篇：【世聯樓市新評】(2012)之一_2011年中國房地產市場回顧與2012年展望

【世聯樓市新評】（2012）之一

歲暮天寒，渴望春天

——2011年中國房地產市場回顧與2012年展望

2012-01-11

2011年，對宏觀經濟和房地產都是一個重要的轉折期。從宏觀經濟來看，2011年中國經濟結束了自2003年開始的高速增長周期，宏觀經濟政策逐步回歸正常，持續寬松的貨幣政策回歸穩健。房地產行業在自身發展和嚴厲的調控作用之下，也正發生巨大的轉折，從野蠻生長期逐漸向正常化回歸。

觀點：2011年，中國房地產行業的拐點

2011年是中國房地產行業的真正的拐點之年。隨著調控的持續和深入，中國的房地產行業正在發生著質的變化，這些變化將引領中國房地產行業進入一個新的階段。

拐點一：新的市場格局。從1998年住房市場化改革開始，商品房取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了商品房為核心的一元化住房供應結構。這偏離了1998年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。2011年提出一年內建設1000萬套，五年內建設3600萬套的目標。這將徹底打破了原有的一元化住房供應格局。“市場為主，保障為輔”的住房體系將會在未來幾年逐步形成，從而打破長期以來單一的住房供應結構，新的市場格局將逐步形成。

拐點二：新的行業格局。市場自身的發展加上持續的行業調控，導致中國房地產行業的集中度迅速提升，新的行業格局在逐步形成。行業集中度的提升，主要從大開發企業占全國的銷售比例和行業并購兩個角度來看。全國商品房銷售額排名前20名房企的總銷售額占比不斷上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行業并購案例數量和金額也在不斷上升。清科研究中心數據顯示，2011年前11個月，房地產行業并購100起，并購金額307.4億元。而2010年的并購案例是84起，并購金額168.72億元。2005年至2009年的5年間，并購案例才132起，并購金額260.32億元。

拐點三：新的市場空間。數據研究顯示，一線城市在中國商品房成交面積中的比例越來越低，而三四線城市所占的比例已經從2005年的50.8%上升到66.1%，三四線城市已經成為中國房地產市場新的市場空間。中國房地產市場空間的轉移，除卻經濟發展、人口轉移等因素外，更重要的一點，是歷次的房地產宏觀調控作用的結果。2007-2008年的調控，催生了二線城市和重點三線城市房地產市場的繁榮；2010年至今的這一輪的調控，則是提前激活了三四線城市房地產市場的發展，這種趨勢在2011年表現得更加明顯。

拐點四：新的商業模式。傳統商業模式的土壤已經發生了質的變化，主流開發商開始探索新的商業模式。從根本上來說，過去幾年土地價格持續上漲，并且土地價格上漲的速度超過了房屋價格，這導致了開發商的利潤率出現了持續下降。在土地資源稀缺的情況下，土地價格長期上漲的趨勢難以改變，而房屋價格在國家持續的調控下上漲空間有限，這意味著當下和未來快周轉的開發模式是主流。即便如此，在持續的緊縮政策下，快周轉的主流開發商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境。這意味著目前開發商的商業模式正在逐步改變，探索新的商業模式成為了行業新的課題。

事實：2011年，中國房地產市場的特點

隨著2010年的結束，中國的房地產調控進入新的階段。在房地產調控的堅持不放松的背景下，2011年中國房地產市場呈現出一些明顯的特點。

特點一：增速放緩，房地產市場仍然呈現上漲態勢。從全國來看，2011年房地產市場增速逐漸放緩，但仍然呈現量價齊升的態勢。2011年1-11月份，中國商品房銷售面積和金額同比增長8.5%和16%，銷售均價同比增長6.9%。從城市來看，三四線城市房地產市場仍然呈現量價齊升的態勢。

三、四線城市商品房銷售面積同比增長12.6%，房價漲幅11.8%，顯著高于一、二線城市的漲幅。從土地市場來看，中國土地成交面積依然呈現增長態勢。2011年，中國102個城市成交面積74862.55萬平方米，增長2.4%。從產品類型來看，商業地產出現爆發式增長。2011年前11個月，辦公樓的新開工面積增長50.6%，經濟發達的一線城市辦公樓新開工面積增長141.2%。從開發商來看，許多主流開發商仍然完成了非常高的年度銷售目標。

特點二：力量改變，房地產市場開始進入去庫存周期。從下半年開始，房地產市場開始進入由供需主導的階段。在這個階段，隨著調控的深化，觀望情緒加重，市場開始進入去庫存周期。世聯購房者信心指數調查顯示，三季度購房者預期房價上漲的比例為36.2%，預期房價下跌的比例為40.0%。這是2011年購房者預期未來房價下跌的比例首超上漲的比例，意味著房地產市場的預期開始發生了轉折。隨著市場預期的轉變，觀望情緒開始逐步加深，去化速度開始減緩，加上供給量的持續增加，主要城市的房地產庫存開始明顯上升。北京、上海、廣州、杭州、南京、青島、武漢等主要城市庫存已經接近或超過了2008年的歷史峰值。主流開發商的庫存也呈現明顯的上升態勢。2011年第三季度末，滬深兩市145家房企總庫存量達了1.2萬億的歷史高點。

特點三：營銷變奏，降價促銷已成為市場的主旋律。進入2011年三季度，調控政策的效果開始顯現。從2011年下半年以來，世聯重點監測的28個城市的促銷降價統計情況來看，降價樓盤總共672個，其中降幅小于10%的樓盤占48.5%，降幅在10%—15%之間的樓盤占26.2%，降幅在15%—20%之間的樓盤占12.6%，降幅在20%以上的樓盤占12.6%。如果政策不放松，市場下行的趨勢持續，預計將會有更多的樓盤加入降價陣營，且降價的幅度仍有可能繼續擴大。降價促銷已成為市場的主旋律。

預言：2012年，中國房地產發展的展望

2011年密集出臺的調控政策已經對房地產市場產生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調的趨勢已從一線城市向二線三線城市全面蔓延。房地產市場目前的調整符合政策預期，也符合行業的長遠發展，但房地產的“硬著陸”必然會對經濟造成系統性的風險。因此，實現房地產的“軟著陸”將成為2012年政府宏觀調控的重點。

（一）2012年房地產調控政策預判。世聯研究認為，2012年房地產調控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設。同時，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策，為此，當前過于嚴厲的限購限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。預計調整包括：一是限購政策的調整。繼續執行限購令并不意味著執行尺度不能做絲毫調整。由調控效果的現顯和經濟下滑預期的影響，2012年不管是地方政府還是中央政府，均存在較大的可能對限購令的執行細則做出調整。二是限價政策的調整。2012年，一二線限購城市房價下行的趨勢仍將持續，三四線未限購城市將成為房價上漲的絕對主力。因此在２０１２年，一二線限購城市繼續執行限價令已無必要，三四線城市的限價令對地方房價上漲仍然具有較大的約束力。三是針對首套房的限貸政策做出調整。首次置業和改善型置業是房地產市場中最穩定、最健康的需求。政府在促使房價合理回歸后，或將對現有的限貸政策做出調整，將這部分合理需求釋放出來以支持房地產市場的健康發展。四是保障房更為注重竣工量，保障房制度建設提速。住建部已將2012年的保障房開工目標下調至700萬套，同時規定竣工量需達到500萬套。由重開工量轉而重視竣工量，地方政府難以在竣工量上做文章，保障房的建設更容易落到實處。保障房建設大規模展開的同時，保障房的配套制度也在不斷的創新和完善，預計2012年，在保障房的建設模式和分配制度方面，將做出較大的調整和完善。五是房產稅的試點城市和征收范圍將擴大。2011年12月26日，國務院副總理李克強在出席中國財政工作座談會時表示，要穩步推進房產稅改革試點。從政府的表態來看，2012年房地產稅試點范圍的擴大已成必然。

（二）2012年房地產市場量價走勢。2012年上半年市場將進入量價齊跌的階段，隨著經濟“軟著陸”的成功，2012年二季度末價格或觸底成功，其原因在于三方面，一是歐債危機還在加劇，歐洲和美國都需要新一輪量寬，這個從美元指數的走勢可以推斷。按照目前的趨勢，二季度末美元指數應該在90附近觸頂回落，從而帶來全球資本市場見底。二是中國的經濟會在上半年“軟著陸”成功。貨幣政策已經轉向，微調口徑不變，但如果GDP增速低于7%，預計政策放松得更快。這些決定了中國經濟會在上半年結束去庫存期。三是房地產行業在明年上半年的潛在供應洪峰之后，下半年的潛在供應情況會得到扭轉，這個去庫存周期與中國經濟同步。因此，下半年市場會由于價格下降比較到位促使成交回暖，而成交量的上升會使價格得到支撐，最終促使價格探底成功。

總而言之，2011年，房地產市場已經發展了重大轉折，上半場宣告結束。進入2012年，房地產市場逐漸回歸正常，在市場量價筑底回歸之后，或將開啟我國房地產市場的下半場。

【撰寫 世聯地產市場研究部】

第二篇：世聯樓市新評萬科商業地產布局回顧與展望

【世聯樓市新評】之四十二

萬科商業地產布局回顧與展望

——獨特萬科模式服務住宅

與滿足客戶

2010-12-29

住宅領域的領軍者萬科改變多年堅持的住宅專業化戰略，開始涉足商業地產，無疑引起了業內各界的關注和思考；世聯研究認為改變一味的住宅專業化方向不僅僅是萬科所需要面對的事情，同時也是中國房地產界所有力求大展宏圖的企業所面臨的共同問題，過度單一的住宅專業化已不再符合當前中國局勢的要求和房地產行業發展大勢。

加速商業地產開發是大勢所趨

其一、經濟結構的轉型為第三產業的發展提供很好的機遇，第三產業所占GDP的比重勢必會不斷增加，這為商業地產的發展提供了很好的支撐；依照國外的經驗，當第三產業占GDP比重超過55%時，商業地產將成為熱餑餑，市場對住宅的需求將隨之減少，目前國內第三產業占GDP的比重僅為40%左右，商業地產存在巨大的發展空間。

其二、城市化進程的不斷深入為商業地產提供廣闊的空間。目前中國正處于城市化進程的加速階段，開發收益的增長速度已經達到了最大化階段，商業地產的收益增長速度開始展現后來居上的潛力，通常當城市化率大于70%的時候，商業地產的收益率將超過住宅開發，在城市化加速階段提前涉足商業地產，尤其是在核心城市持有優質的商業物業，將會成為萬科實力與品牌的見證，也將是萬科持續成為行業標桿的有力支撐。

其三、政策頻出和土地規劃使得萬科不得不涉足商業地產開發。近十年中國房地產經過了政策支持期到政策頻出期的轉變，密集的調控政策劍指住宅市場，住宅市場的不確定性風險越來越大，同時現在政府出讓土地的規劃中通常包含商業，包括萬科在內的所有開發商不得不接觸商業地產。

2010年萬科重拾商業地產

萬科城市綜合體和購物中心開發如火如荼。2010年萬科十分重視城市綜合體和購物中心的開發，在上海和深圳均有涉足，企圖通過在一線城市的耕耘打造萬科商業的優秀品牌，以成功的實現對二三線城市的輻射效應，例如：6月萬科深圳首個城市綜合體項目啟動，該項目商業面積將高達10多萬平方米，提供娛樂、休閑、餐飲和購物的一體化服務，同時擁有大體量寫字樓物業。同時由于萬科住宅已經深入全國二三線城市，加之一線城市的土地資源較為緊張，今年萬科在二三線城市的商業布局節奏同樣穩健而高效，并且定位鮮明，注重其在城市、片區以及社區等范圍的輻射作用，體現商業服務住宅的理念。例如：2月14日，東莞萬科首個城市綜合體項目正式啟動，將建成集購物、辦公、居住、休閑、餐飲、娛樂、觀光和文化于一體的城市綜合體項目，將成為長安鎮首個一站式都市

生活中心，成為東莞新的地標；在上海總投資10.37億元的七寶地塊項目,將建成包括商場、影院及餐飲、展示等服務，并能夠提供購物、休閑娛樂、文化教育等全方位“一站式”服務的大型購物中心。

萬科酒店物業定位高端。萬科在酒店領域堅持走較為高端的路線，并通過采取同國內、國際知名酒店集團合作的方式來樹立萬科的酒店品牌，提升萬科的酒店服務水平，并有效的提升片區溢價；相比城市綜合體和購物中心，2010年萬科在酒店領域的表現更為搶眼，動作相對更加密集；2009年12月3日，珠海賓館改造工程打響了萬科進軍商業領域的第一槍，2010年5月31日，萬科珠海賓館引進萬豪國際集團作為其酒店管理者和運營者；5月26日，萬科攜手世界百強酒店企業君瀾集團進軍武漢高端商業地產,以搶占高鐵時代中原漢口新門戶；6月，深圳萬科簽約威培斯酒店管理集團管理旗下萬科中心酒店項目，預計于2011年內開業；同期，深圳萬科還與第六感度假酒店集團簽約管理大甲島酒店。大甲島第六感酒店預計于2012年內投入運營；10月，杭州萬科首次登陸上海秋季房展會，并帶去了華東地區最大的五星級全套房度假酒店——白鷺灣君瀾度假酒店；11月6日，武漢萬科與世界500強新加坡星獅集團旗下的輝盛國際簽約，正式在其開發建設的金域藍灣項目引入MODENA高檔酒店。世聯研究認為2010年萬科在酒店領域的表現為其進軍商業地產開了一個好頭，由于酒店對片區的輻射能力強，對提高住宅的附加值具有無可替代的功能，在未來一段時間里，酒店很可能成為萬科在商業地產領域的主要角色。

萬科寫字樓走特色開發路線。從2010年萬科面世的寫字樓的來看，其有別于大家對寫字樓一貫的印象，萬科寫字樓更加注重工作環境的營造，更加注重環保和人性化氛圍，特色化的運營模式使得其稀缺價值明顯。例如：在售的萬科五號公社全部是LOFT產品，層高高達5.7米，此外，還配有中庭、花園、露臺的設計，打造CBD濃郁現代風格的景觀地表，更顯珍貴的在于它是北京新CBD區域內唯一的獨棟形式辦公樓；另外最近面市的上海萬科VMO寫字樓項目由獨棟別墅辦公、雙拼別墅辦公、多層標準辦公三種產品組成，以創造“生態辦公”、“綠色辦公”的新環境為目標，使其在土地資源稀缺的上海彰顯出特色。但是從2010年萬科進軍商業地產的動作來看，寫字樓相比城市綜合體、購物中心和酒店等所占的分量相對較小，在未來的一段時間內，單純的寫字樓打造可能不會是萬科商業地產領域的重點。

除了城市綜合體、購物中心、寫字樓和酒店之外，萬科住宅片區的商業配套同樣是其商業物業的一個重要組成部分；之前萬科的商業配套是交給其他地產公司去經營，但其商業配套經營與住宅的深入配合方面有所欠缺；世聯研究認為確定進軍商業地產之后，萬科將會更大程度的參與商業配套的運營。

2011年萬科提速商業布局 放大住宅片區附加值

從2010年萬科在商業地產領域的表現和拿地的情況來看，2011年萬科將會繼續延續其進軍商業地產領域穩健而高效的步伐，促進萬科由粗放型增長階段向精細化升級階段的轉型。

2011年萬科商業物業將以提升產品價值和給住宅帶來更多的附加值為目標，盡量滿足房屋價值需求的更高層次，即除安全性和生理性需求以外的功能性需

求，情感性需求和價值需求；萬科將進一步加強對辦公樓、購物中心、酒店和住宅商業配套等的規劃，實現其片區輻射功能，并滿足客戶照顧老人、培養孩子、工作環境、體現品位、社交娛樂以及彰顯身份等更高層次的需求；從萬科對客戶的細分市場來看，萬科商業地產將更加注重職業新銳家庭、望子成龍家庭，幸福晚年家庭和成功家庭等支付能力較強家庭的需求，根據對這些家庭生活和工作等方面需求的分析和掌握，規劃商業物業以滿足其實際需求，進而放大其住宅片區的附加值，促進城市花園、城市新城、四季花城、金色家園和自然人文等系列住宅產品的升級，最終放大萬科的品牌效應。例如：萬科深圳公司所提出的“蝴蝶模式”或將在2011年大放異彩，即打造“3W萬維社區”，包含“社區級商業＋區域級商業＋城市級商業”組合的無縫商業配套享受。

2011年萬科將繼續鞏固其在北京、上海、深圳等一線城市所取得的商業地產成果以外，還將加速往二三線城市布局，即加強核心城市的輻射作用，同時堅持一線城市向二三線城市挺進的擴張路線。上海、北京和深圳等一線城市，萬科已有商業項目在售，并取得了可喜的成績，或者在2011年將啟動或者發售，例如上海的七寶地塊項目，北京的長陽項目和昌平區回龍觀村舊村改造項目，深圳的愛聯新老西城中村改造項目和鹽田沙頭角中心區項目等，萬科2011年很有可能涉足廣州和杭州的商業地產領域，但由于一線城市的出讓土地相對有限，萬科采取收購、合作和商業配套等方式涉足的概率更大；同時萬科也將加速二三線城市布局，包括已有的蘇州萬科國際廣場，明年很可能出售或開工的東莞長安綜合體項目、福州的上海東新村危舊房改造商業綜合體項目、北江濱商務中心的B8、B10地塊商業綜合體項目、寧波的鎮海新城綠核北部地塊城市綜合體項目、武漢的洪山區長江村13、16、17、18號地塊城市綜合體項目、西安的國際會展產業園項目等等，再加上大規模的住宅商業配套，萬科在二三線城市的商業地產將實現規模化的增長。世聯研究認為，隨著萬科商業地產從一線城市向二三線甚至四線城市不斷的深入，以及萬科在商業地產領域的不斷成熟，萬科可能會選擇持有更多的商業物業，形成獨特的萬科模式，更好的實現萬科住宅精細化升級以及萬科品牌可持續發展和升華。

【撰寫 世聯地

產市場研究部】

第三篇：2006年中國彩電市場回顧與展望

2006年中國彩電市場回顧與展望

2006年中國彩電市場回顧與展望

剛剛結束的2006年，是中國彩電行業繼續深化產業升級和產業鏈調整，以新技術、新產品和不斷降低的價格來激發需求增長的一年。平板化、數字化、大屏化成為彩電市場的主要成長動力。

2006年的中國彩電市場總體規模繼續保持平穩增長，銷量達到3582萬臺，增長3.2%，銷售額為980億元。雖然總體市場規模看起來波瀾不驚，但是內部結構卻發生了顯著的變化，各技術類型的發展更是大相徑庭。此消彼長之間，唯有液晶電視市場全面擴張，CRT電視市場規模首度出現小幅下跌，旗下僅有超薄CRT表現搶眼，等離子電視市場增長趨緩，其規格結構也在快速轉變，而背投電視市場則進一步大幅萎縮，本來寄予很大希望的微顯電視也在平板電視的競爭壓力和超大屏幕需求不足的影響下出現萎縮。縱觀2006年的中國彩電市場的走勢，主要特征如下： * 市場規模和結構

CRT電視市場總體小幅下跌3%，但仍占整體彩電近87%。超薄CRT電視的迅猛增長成為了亮點，全年銷量220萬臺，增長了6倍多；液晶電視市場繼續高速增長200%，銷量達到380萬臺，占總體彩電市場的10.6%。液晶電視市場已形成較大的市場規模，將進入穩定成長階段，品牌格局面臨重新洗牌，獲利將成為首要問題；等離子電視在大屏幕液晶電視的沖擊下市場增長趨緩，銷量為60萬臺，增長率僅13%。隨著符合高清標準的42英寸WXGA產品上市以及50英寸價格的大幅下調，等離子依然有望保持持續增長；背投和微顯電視則由于平板的競爭壓力和超大屏幕需求不足的影響下大幅萎縮，合計銷量僅為30萬臺。類型

銷量（萬臺）結構比重 同比增長 CRT電視 3112 86.9% －3％ 液晶電視 380 10.6% 200％ 等離子電視 60 1.7% 13％ 微顯電視 4 0.1% －44％ 背投電視 26 0.7% －66％ TTL CTV 3582 100% 3.2% * 價格走勢

2006年普通CRT電視的價格一如既往的平穩，而超薄CRT電視則出現較大幅度的下調，其中29英寸超薄價格降幅超過15%；液晶電視價格的平均降幅為最高，這也是刺激消費增長的主要動力，尤其是40～46英寸的大屏幕液晶，降幅普遍高達30%左右，而預計2007年在面板供應激增，成本降低的推動下，大屏幕液晶電視的價格還有望繼續下調25%左右；等離子電視中42英寸價格已相對穩定，50英寸則有較大幅度的下降，其銷量也增長很快。* 尺寸規格結構

在平板電視的增長帶動下，彩電的尺寸規格呈愈來愈大的趨勢，20英寸級的比重雖然最大，但已降低了4個百分點至82%，而30英寸級得益于液晶電視的高速增長比重提高至12%，40英寸及以上的銷量比重雖然只有5%，但銷額比重已超過20%。隨著未來平板電視市場的繼續成長，30英寸以上的中大屏幕電視的比重將越來越高。* 渠道變化

彩電市場渠道結構的變化對整個彩電產業的發展產生了深刻的影響，尤其是在一二級城市家電大連鎖賣場的強勢使得“廠商”關系日趨糟糕，家電連鎖商的價格話語權和各項收費已經嚴重影響到彩電制造企業的獲利能力。2006年家電連鎖商已經占據全國彩電銷售額的三成，在一二級城市平板電視的70%以上通過家電連鎖上銷售，百貨和超市等傳統渠道僅在CRT電視的銷售還保持一定的地位。不少彩電企業已開始在三四級市場嘗試渠道改革，力爭保持對渠道的控制力，但面對不斷高速擴張和實力愈來愈強大的家電連鎖商，這個控制力能保持多久，還有待觀察。* 市場細分

農村購買力的上升直接推動了農村彩電市場的增長，2006年銷量規模已經超過城市市場，比重達到58%。而CRT電視雖然總體出現下跌，但在農村市場依然保持不錯的增長勢頭，背投電視更是借助農村市場延續其生命周期。平板電視已經在沿海發達地區的農村開始啟動，不過整體規模還不大。彩電總體市場除了零售市場外，商用市場也日益受到廠商的重視，尤其是在平板電視價格連續降價后，在商用市場的應用開始快速增長。2006年僅32英寸及以上的大平板電視商用銷量近13萬臺，而加上平板小尺寸、背投電視等所有的商用市場規模預計將超過20萬臺。未來彩電在娛樂休閑行業和公共交通、商業系統等行業中的商業應用將愈來愈廣泛。2006-2007中國彩電行業發展現狀與趨勢

2006年，是我國“十一五”計劃元年，也是承上啟下之年，更是彩電行業發展具有轉折意義的一年。中國彩電行業步入平板化、數字高清、3C融合的新階段，產品結構調整、應用技術升級和優化資源配置穩步推進，表現出顯示技術多元化、產品規格趨大化、城鄉需求差異化、彩電市場國際化的典型特征。整個行業面臨資本、技術、市場、配套、經營等多方面新的壓力和挑戰，同時還面臨發達國家和地區的各種壁壘。在這種情況下，加速產業結構調整,完善產業鏈,探索差異化的競爭戰略，逐漸向高附加值環節轉移，通過加強合作來協調優化市場環境，成為中國彩電業實現可持續發展的首要目標。

2006年，雖然存在種種挑戰，但數字技術的快速發展和以平板電視為代表的新型彩電產品的不斷涌現，在為中國彩電行業帶來新發展機遇的同時，也推動整個行業在技術標準和法律規范的制定、優化發展環境和加強聯合協作等方面取得了顯著進展，出現了一些值得關注的事件和動向。數字電視終端標準和地面傳輸標準正式公布，電子信息產品防污染管理辦

法和主要配套標準出臺，展開CRT未來幾年發展趨勢大討論，平板彩電出口退稅率恢復至17%，加緊制定平板電視售后服務規范和液晶電視主流尺寸規范，彩電企業達成共識聯合建立專利實體公司探索知識產權應對體系，加強在國際和國內市場、核心技術和標準方面的協調合作等，不僅反映出整個中國彩電行業的進步和升級，也反映了中國彩電企業的理性和成熟。

一、2006年中國彩電行業規模與結構分析 1、2006年，國內共生產彩電8613萬臺，比2005年產量增加了10.3%。中國彩電行業正處于上升期，生產規模繼續擴大，產能利用率不斷提高，作為全球重要彩電制造基地的角色被進一步強化。

圖1 2006年Q1-Q4中國彩電產量規模與同比增長率

2、國際市場出口量快速增長，出口比例已超過50%，國內外兩個市場基本趨于統一，互動顯著，出口成為行業增長的主要動力，國際貿易成為制約行業產銷波動的重要影響因素，積極、合理、妥善地解決知識產權問題尤為迫切。2006年第四季度，我國彩電的總出貨量(注：包括內銷出貨量和出口量，下同)為2584.3萬臺，同比增加7.6%；2006年全年彩電的總出貨量為8714萬臺，與2005年相比增加了8.5%。

2006年第四季度，我國彩電的出口量為1456萬臺，同比增加37.4%；2006年我國彩電的總出口量為4639萬臺，與2005年相比增加了37.8%；從2006年各季度彩電出口量情況看，處于上升趨勢。我國彩電的國內市場出貨量，2005年達到高峰，在2006年明顯回落，以消化存貨壓力。

3、CRT彩電面臨著平板電視的壓力，但仍占據著行業產量的七成，出口量與內銷量比例接近1:1。

2006年第四季度，我國CRT彩電的總產量為1651萬臺，同比下降5.6%；出口量916萬臺，內銷量938萬臺。2006年，CRT彩電產量占整體彩電產量的比例為73.5%，比2005年降低了10.3個百分點。

圖2 2005-2006年Q1-Q4中國彩電出口量與內銷出貨量規模對比

表1 2006年各個季度中國CRT彩電出口量與國內市場出貨量對比 單位：萬臺 2005Q1 2005Q2 2005Q3 2005Q4 2006Q1 2006Q2 2006Q3 2006Q4 出口量 481 601 711 772 577 770 769 916 內銷量 1271 1035 778 1219 832 650 1096 938 總出貨量 1,752 1,636 1,488 1,991 1,409 1,420 1,864 1,854 出口比例 27.5% 36.7% 47.7% 38.8% 41.0% 54.2% 41.2% 49.4% 內銷比例 72.5% 63.3% 52.3% 61.2% 59.0% 45.8% 58.8% 50.6%

4、液晶電視發展迅速，年產量已超過2000萬臺，7成多份額用于出口，市場國際化特征顯著。PDP彩電平穩增長，投影電視(包括CRT背投和MD微顯示電視)產量收縮，大屏幕、高清晰的產品特性還須突破 “窄眾”市場。

2006年第四季度，國內共生產LCD彩電759萬臺，同比增加了111.4%；2006年LCD彩電的總產量已達到2037萬臺，比2005年產量增加了102.5%。出口需求大規模增加是LCD產量迅速擴張的主要原因，2006年國內LCD彩電的出口量已經由一季度的201萬臺增加到了四季度的520萬臺。2006年第四季度，PDP彩電產量為38.6，同比增長8.7%；投影電視產量14.8萬臺，同比下降5.1%。

圖3 2005-2006年各個季度中國LCD彩電出口量變化 5、2006年，TCL、康佳、長虹、創維、海信、海爾等企業的年產量已占到行業總產量的70%多，中國彩電行業制造能力進一步增強，形成一批年產量超過500萬臺的大型彩電制造企業，隨著平板化和數字化進程的加快，行業逐步進入重新洗牌階段。

二、2007年中國彩電行業發展趨勢分析 1、3C融合趨勢帶動整個行業進入快速轉型期，產業結構調整進一步深化，產業重心繼續上移，相應帶來企業資源配置和技術研發投入的變化，大企業的戰略定位趨于明朗。

2、行業供給規模繼續擴大，LCD電視量產增加是主要動力；供需均衡性仍表現為結構失衡導致的供大于求，價格競爭形勢比較嚴峻。

3、行業內的企業變革處于活躍期，橫縱交叉的重組并購和新企業進入并存，基本成熟的CRT彩電工業體系構筑的進入壁壘對液晶電視制造作用非常弱，轉型期的市場混沌和特有的IT特性為新進入者創造了機會。

4、多元化趨勢延伸，從顯示技術結構、市場結構的多元化向競爭主體、產業結構的多元化擴展。顯示技術多元化的大趨勢下，不同產品加速發展爭奪市場定位，LCD量產規模增加最快，PDP和投影電視在大尺寸、全高清市場仍具有較好發展空間，超薄CRT具有性價比優勢，在激烈的角逐中共存。

5、核心關鍵技術研發受到大企業重視，但取得顯著成功尚需時日，應用技術創新是轉型期提高競爭力的有效手段：降低能耗和提高音響效果是平板電視的共同追求，液晶電視的技術改進重點是改善產品響應時間，解決運動圖像拖尾現象，PDP電視的技術改進重點是降低能耗，投影電視重在提高燈泡壽命和平板化，CRT將繼續在超薄的方向上提高清晰度，順應數字電視的要求。

6、彩電市場處于周期性波動的上升期，國際和國內需求旺盛，消費結構升級帶來新的增長空間，平板、高清、大屏幕成為奧運前夕營銷和需求的熱點；IPTV、數字家庭、接口技術、固體閃存技術等的創新發展，加速彩電向多媒體終端轉化。

7、中國彩電進入發達國家和地區的難度加大，國際貿易壁壘更趨復雜化和彈性化。國際市場遭遇“技術專利化——專利標準化——標準法規化”知識產權競爭規則，競爭層次比反傾銷高，看起來更合理、更強勢、影響力更大，對中國彩電行業的殺傷力和打擊力強。和環保壁壘和反傾銷風險并存，中國彩電行業急需破解對外依存度提高和貿易壁壘風險加大的難題。

8、國內市場環境逐步改善，在摩擦中尋求和諧，彩電制造企業還需加大與連鎖渠道商和數字電視運營商的協同發展，積極的態度和行動尤為重要；液晶電視主流尺寸規范和電源接口規范的出臺，將減輕制造企業成本壓力。

9、政府對平板電視產業鏈建設的支持更趨明朗，重點打造加強核心技術研發、完善和推行標準體系、聯合投建液晶電視面板廠的“垂直體系”。

10、平板電視售后服務規范及相關行業自律標準陸續出臺，免除消費者后顧之憂，提升服務質量，促進需求釋放。2006年中國彩電行業大事記(2006年1月—2007年1月)1.三大標準出臺 ①AVS國家標準

2006年3月1日，由信息產業部組織制定的《信息技術先進音視頻編碼第二部分：視頻》正式發布成為國家標準(標準號：GB/T 20090.2-2006)，并于發布之日起實施。數字音視頻編解碼技術(AVS)是我國具備自主知識產權的第二代信源編碼標準，是數字信息傳輸、存儲、播放等環節的前提，是數字音視頻產業的共性基礎標準。②數字電視接收設備標準

2006年3月29日，信息產業部正式發布數字電視接收設備25項電子行業標準，包括基礎標準、接口標準、機頂盒標準、機卡分離標準、顯示器標準等，其中有6項顯示器標準于2007年1月1日起實施，其它標準于發布之日起實施。③數字電視地面傳輸標準

2006年8月18日，國家質量監督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會發布《數字電視地面廣播傳輸系統幀結構、信道編碼和調制》國家標準(標準號：GB 20600-2006),于2007年8月1日實施。

2.《電子信息產品污染控制管理辦法》及相關標準出臺，彩電環保使用期限確定

①2006年2月28日，《電子信息產品污染控制管理辦法》正式頒布，該辦法由信息產業部、國家發改委、商務部、海關總署、國家工商總局、國家質檢總局、國家環保總局聯合制定，于2007年3月1日施行。

②2006年11月6日，《電子信息產品污染控制管理辦法》實施的三個重要配套行業標準：《電子信息產品有毒有害物質的限量要求》(標準號SJ/T 11363-2006)、《電子信息產品污染控制標識要求》(標準號；SJ/T 11364-2006)和《電子信息產品有毒有害物質的檢測方法》(標準號SJ/T 11365-2006)發布。

③2006年11月以來，中國電子視像行業協會多次組織國內主力彩電企業，就彩電的環保使用期限制定問題進行了深入研究和縝密討論，并于2007年1月達成共識：彩電環保使用期限為7年。

3.平板電視出口退稅率提高到17% 2006年9月14日，財政部、國家發改委、商務部、海關總署、國家稅務總局發布“關于調整部分商品出口退稅率和增補加工貿易禁止類商品目錄的通知，將液晶彩電和等離子彩電的出口退稅率由13%提高到17%。4.行業聯盟相繼成立

①2006年7月，中國電子視像行業協會(CVIA)宣布成立中國數字接口產業聯盟(CDIA)。

②2006年8月，中國電子視像行業協會數字家庭分會正式成立，為國內唯一的數字家庭領域權威組織。

③2006年9月，中國電子視像行業協會等離子專業委員會在北京成立。

④2006年12月，中國電子視像行業協會售后服務專業委員會在北京成立。

5.“中國數字電視產業鏈建設報告會”召開，13家彩電廠商發布聯合聲明駁斥“CRT退市論”

2006年9月20日-21日，中國電子視像行業協會聯合數字電視產業鏈上百家企業和相關機構，舉辦“中國數字電視產業鏈建設報告會”，這是國內數字電視領域集中研討技術和產業發展趨勢、全面展示產業鏈成就的首次盛會。

在會上，13國內骨干彩電企業發表聯合聲明駁斥不實報道，表示在未來相當長的一個時期內，平板電視和CRT電視將保持共生并存的格局。6.渠道并購重組頻繁

①2006年5月，五星正式對外宣布，與百思買達成協議，五星獲得百思買1.8億美元投資，百思買將收購五星51%的股權。②2006年11月，國美正式對外宣布，國美并購中國永樂成功。中國永樂股票將于11月16日正式開始停牌，并于2007年1月底在香港聯交所退市。

7.國內企業進入面板領域，產業鏈建設取得重大進展 ①2006年12月，四川長虹集團及長虹電器股份公司，順利啟動“造屏計劃”，聯手彩虹集團、美國MP公司，斥資60億元在四川綿陽建中國第一條等離子屏生產線。

②2006年末，上海廣電電子股份有限公司發布公告稱，公司與京東方、昆山龍騰已簽署意向書，將共同組建專業化公司，使之成為各方TFT-LCD業務的統一平臺，并計劃在2007年6月30日之前就有關整合事項達成一致。

③2007年1月16日，由彩虹集團投資建設的中國國內第一條5代液晶玻璃基板生產線在咸陽市開工建設。這是國內首家實質性進入玻璃基板領域的企業。彩虹液晶玻璃基板項目總投資為13億元，分兩期建設。④本土LCOS產業鏈基本形成

中國投影顯示企業已在超高壓汞燈、背投屏幕、光學引擎等方面獲得突破。尤其是在光學引擎方面，2006年南陽中光學集團與美國Syntax-Brillian合資生產三片LCOS光學引擎已經投產，并于2007年1月生產出了采用自產光學引擎的LCOS整機，中光學集團與日本智能泰克合資生產的DLP引擎也準備開始量產；江西鴻源、深圳昂納明達的三片LCOS光學引擎陸續投產，上海力保自主開發的光學引擎取得巨大進展。

8.彩電企業知識產權合作取得共識和突破

2006年9月20日，在 “2006年中國數字電視產業鏈建設報告會”上，13國內骨干彩電企業聯合發布共識，加強在技術、標準和知識產權方面的合作，積極推進共同出資成立第三方專業公司開展知識產權研究，吸納各方優勢專利展開中國彩電專利池建設，建立談判組織進行集體談判等工作，加強彩電行業在數字電視領域中的競爭力。

9.彩電產業多項技術和產品入選國家投資重點支持目錄 2006年12月25日，信息產業部、科學技術部、國家發展改革委共同制訂了《我國信息產業擁有自主知識產權的關鍵技術和重要產品目錄》(以下簡稱“目錄”)，明確指出：國家科技計劃和建設投資將對列入目錄的技術和產品的研制及產業化予以重點支持。平板顯示應用技術和制造技術，大尺寸、高清晰度彩色TFT-LCD和高清晰度彩色PDP的面板和模塊及其材料，LCOS等新型顯示器件的關鍵件及系統，基于機卡分離的數字電視接收機頂盒與一體機，以及高清晰平板電視機等入選目錄，產業前景朝氣蓬勃。

10.數字成就：實現兩個50%跨越、保持雙100%高速 ①2006年，中國彩電產量超過8600萬臺，占全球比重50%以上； ②2006年，中國彩電出口量超過4600萬臺，占中國彩電總產量的50%以上；

③2006年，中國平板電視(LCD和PDP)產量和出貨量的年增長率都超過了100%。2006年中國彩電行業十大事件(2006年1月—2007年1月)* 數字電視接收設備標準出臺 * 數字電視地面傳輸標準出臺

* 《電子信息產品污染控制管理辦法》及相關標準出臺，彩電環保使用期限確定為7年 *平板電視出口退稅率提高到17% * 中國電子視像行業協會等離子專業委員會成立 * 13家彩電廠商發布聯合聲明駁斥“CRT退市論”

* 13家國內彩電企業達成共識：共同出資成立第三方知識產權研究公司，建設中國彩電專利池 * 國美并購永樂

* 中國第一條等離子面板生產線上馬 * 中國第一條液晶玻璃基板生產線開工 2006年中國彩電市場10大特征 * CRT：超薄成為亮點，整體規模收縮 * LCD: 市場規模擴大，增長速度減緩

* PDP：42英寸高清和50英寸將成新的增長點 * 背投：CRT背投衰退，MD仍有空間 * 前投影：家庭娛樂將成市場新的增長點 * 數字電視：整體平移獲得新突破 * 農村市場：穩中有變，規模超過城市 * 商用市場：五大消費行業各有千秋 * 消費需求：更新換代是第一大需求 * 渠道：大連鎖占領全國彩電銷額三成 2007年中國彩電行業十大趨勢

* 彩電行業轉型加速，產業升級與構建完善的平板電視產業鏈成為迫切需求。

* 多元化趨勢延伸，從顯示技術結構、市場結構的多元化向競爭主體、產業結構的多元化擴展。

*平板電視市場進入規模競爭時期，品牌集中度開始提高，彩電行業開始新一輪洗牌，部分實力較弱品牌面臨退市的威脅。

* 三四市場平板電視開始放量增長，市場容量將有望超過120萬臺，增速大大超過一二級市場。同時三四級市場渠道競爭加劇，渠道商的擴張和整合將進一步提速。*平板電視價格繼續下調，行業利潤依舊低微。

* 42英寸高清(WXGA)等離子電視的大規模上市及50英寸價格大幅下降，等離子電視市場有望在2007年回暖。* 超薄CRT電視將扮演CRT救市英雄角色，2007年市場規模將繼續快速增長。

* 應用技術創新亮點頻出，流媒體、可錄電視、倍頻技術、背光調節這四大技術為消費者帶來切實的附加價值和更完美的視覺效果，2007年將得到大規模的應用。

*平板電視售后服務規范確定，國家“三包”規定將正式出臺，解除消費者后顧之憂。

* 國際與國內市場趨于統一，互動顯著，國際貿易壁壘更趨復雜化和彈性化。

第四篇：2011年上半年全國房地產市場回顧與展望

2011年上半年全國房地產市場回顧與展望

世聯地產2011/7/19 18:46:57 官方微博

提要：7月14日，國務院常務會議部署繼續加強房地產市場調控工作，提出了五點加強措施(下稱“新國五條”)，著實打破了房地產市場的沉寂之勢，可謂是對房地產市場最好的總結和展望。

7月14日，國務院常務會議部署繼續加強房地產市場調控工作，提出了五點加強措施(下稱“新國五條”)，著實打破了房地產市場的沉寂之勢，可謂是對房地產市場最好的總結和展望。世聯地產研究認為，伴隨著政策進入消化階段，未來相當長一段時期內，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導致價格漲跌，但政策能夠改變供求關系，進而影響市場的成交量和成交價格。由于今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預想的方向發展。上半年房地產市場回顧

今年上半年全國房地產市場呈現六大特點：

第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環比漲幅均未超過0.5%，環比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應該看到，多數城市房價依然是在環比上漲的，因而調控之路任重而道遠。

第二，房地產市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產市場依然活躍。從開發商銷售業績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導致其全年目標完成率有較大差異。在調高今年業績和政策趨緊的背景下，相當部分房企，如萬科、恒 大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿、金地、保利香港等上半年的目標完成率均優于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產市場重心明顯轉移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市(即二線城市)銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市(即三線城市)銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產市場重心發生明顯轉移。

第四，房地產行業調控政策穩步消化。目前對市場有較大影響的行業調控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。世聯地產調查數據顯示，今年2季度表示限貸和限購

政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實為主。“新國五條”也明確提出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低。世聯地產調查數據顯示，僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認為保障房開工不足是導致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標均參考GDP或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導致僅有13.4%的購房者認為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項政策上加大執行力度。

第五，房地產開發企業市場集中度明顯提升。數據顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達13.5%，比2010年提升3.3個百分點；全國前二十大房企銷售金額占比已達18%，比2010年提升3.6個百分點。在已公布上半年銷售業績的開發商中，萬科、中海、恒 大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導致大型房地產開發企業市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩步執行，開發商資金鏈趨緊，拿地謹慎。貨幣政策是決定中國經濟周期的核心力量，對房地產市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經濟數據公布之后，社會各界所擔心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落(即滯脹現象)的疑慮已基本消除。目前政府采取穩健的貨幣政策，直接作用是配合行業政策收緊開發商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數據顯示，今年上半年房地產開發資金來源分類指數已經連續4個月低于100，表明開發商資金鏈不容樂觀。同時，房地產集合資金信托成立規模(1129億元人民幣)、海外發債融資(561億元人民幣)均比去年同期翻番，這些都反映出開發商加速資金儲備以應對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導致開發商拿地熱情驟減，拿地更加謹慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時的水平。

下半年房地產走勢研判

世聯地產研究認為，下半年決定房地產市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大于求或成常態，未來市場走勢正朝著政府預想的方向發展，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導的局面。

1、未來政策走勢的研判

目前房地產調控政策已經取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發展：(1)政策是長期的：目前房價尚未實質性下跌，政府已經明確指出，一旦政策放松，價格有可能會出現報復性上漲。新國五條的出臺再次傳遞了政策長期性的信號。(2)政策以鞏固和加強執行為主：今年中國經濟出現硬著陸可能性不大，因而未來仍以現有政策的鞏固和加強執行為主。(3)房價是決定政策是否加碼的關鍵因素：如果未來房價繼續堅挺或走高，不排除政策范圍繼續擴大和新的行政政策出臺。

2、未來量價走勢的研判

今年上半年土地市場遇冷，融資規模擴大凸顯出開發商對行業調整的擔憂。從歷史規律來看：(1)供應量達到頂峰三個月內，價格將迎來底部；(2)供銷差(反映供過于求的指標)達到頂峰，價格迎來底部。無論是全國還是我們所監測的40個重點城市，下半年商品住宅供應將迅速放量，且今年上半年的多余供應將相應后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達到頂峰，全面超過08年，價格面臨較大的下行壓力。因而我們認為今年四季度至明年一季度由市場供求主導房價調整的概率增加，此期間是資金充裕企業拿地和并購的好

時機。開發商應根據各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應量評估城市整體銷售壓力，還要根據自身項目的戶型特征，找準應對策略，提前做好長期攻堅戰的準備。

3、未來購房者心理預期

2011年2季度世聯購房者信心指數為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對未來半年房地產走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認為未來半年房價下跌的可能性增加，且在這種前提下發生實際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業者和投資型需求對未來的信心度高于首次置業者和改善型購房者。盡管多次置業者和投資客的置業信心很高，且對未來房價看漲，但多數受制于嚴厲的限購政策而不具備購買資格。

從購房者對未來的信心來看，他們仍處于心理焦灼期，一方面調控已一年有余，房價并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴峻。未來一年面對供應量放大的態勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。

第五篇：2011中國房地產市場展望

2011中國房地產市場展望

于澤遠

2010年最能攪動中國各方神經的當屬房地產市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚，到9月底官方祭出第二輪調控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進行新一輪調控的傳言，中央高層、地方政府、房地產商、境內外投資投機者，及普通消費者在混沌的中國樓市博弈混戰，一時殺得難解難分。樓市風起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產市場的關注程度前所未有。風起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經濟學家種種分析、地產大嘴屢屢放炮等等，房地產市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產市場輪番上演的漲價與調控當能拔得頭籌。

但漲價與調控誰勝誰負，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調控戲稱為“強強博弈”。“強強”指的是主導官方調控政策的常務副總理李克強與代表房地產商利益的“名嘴”任志強。任志強向來對官方調控房價的努力嗤之以鼻，認為房價只能是越調越高。雖然他今年勸告地產商“從了”調控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。這說明，在“強強之爭”中，任志強們并未處于下風。

在房價堅挺的現實面前，曾對調控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認為，在權力大于市場的中國，官方應該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚。這說明官方調控房價的意愿并不強烈，或是調控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因為，在地方政府仍依賴土地財政、國內外熱錢隨時可能涌入房地產市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調控房地產市場的主要目標，官方也沒有提出過房價應該下降多少。按照李克強的說法，官方的目標是要完善住房體制機制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調節，規范房地產市場秩序，抑制投資投機性住房需求。

多數人買不起

這些調控措施如果落實，泡沫明顯的中國一線城市房價應該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經和自己關系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數的中低收入者不相干，早已不僅是經濟或民生問題，更是關系到社會能否穩定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強們明里暗里的推諉干擾，強力整頓房地產市場，主要目的是讓大多數人能住有所居，為經濟社會發展提供基本保障。這遠遠超出了“兩強博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責任等基本政治理念。

要讓大多數人住有所居，抑制投機、調控房價其實只是規范房地產市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強十分清楚，大規模建設保障性住房不僅是社會穩定的需要，也是最終理順中國房地產市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔這部分責任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實上，興建保障性住房才是房地產市場調控最為艱巨的部分，因為與任志強代表的逐利地產商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調控房市面臨的更“強”的對手。因此，中國房地產市場上的“強強之爭”不僅是李克強與任志強，也是李克強所代表的中央與地方“豪強”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎上，中國近日宣布將明年的保障房建設規模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達到全國房地產投資規模的20%。看來，中國房地產市場的“強強博弈”中，李克強的砝碼在增加，勝算也在增加。