第一篇：房價市場分析

1.鼓勵多生多育的政策。

中國從毛澤東時代開始就鼓勵多生多育的政策，這導致中國變成了全世界人口最多的國家。這些人口在幾年后惡性膨脹，過了二三十年后開始生兒育女，開始需要房子了。而這才發現，房子已經不夠用了。因為人太多了。中國雖然實行了計劃生育。但是由于慣性。人口還有20年的增長期。人口增長導致房價上漲。

2.城市人口增多導致房價上漲。

中國市場經濟前，戶籍都是固定的，還有些人被發放到農村去上山下鄉。現在戶籍政策一解除，有些人都不待農村了，這就使城鎮人口增多了，城市人口增多了。

3.土地是不可再生的。

土地稀缺導致房價上漲。中國雖然地廣，但是適宜人們居住的地方太少太少，所有人都想在這些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多風沙，中部多山，東北多山地，南方多丘陵。只有沿海地帶或者大河大湖附近的平原才比較適宜居住。

4.剛需旺盛導致房價上漲。

現在為什么所有人都關心房價了，因為人人對它有需求。如果房價過高了，人們就不會買了，市場飽和了自然也就平衡了。如果有市場，人人都需要，那房價一定會繼續漲。網站上罵聲一片，那是因為每個人（房價戶型二手房 租房）都想買房，每個人都想買房，所以每個人又都看空樓市。每個人都在看，那房價能不漲嗎？

5.開發商技術革新導致房價上漲。

沒有任何一個開發商愿意造一個次品，房子越造越好，綠化、設計、朝向、風水、保溫墻、物業管理等等這些導致次品房越來越少。

6.造房成本上漲導致房價上漲。

物價、原材料價格上漲，農民工工資增長，導致造房成本提高

7.拆遷補償無形增加導致房價上漲。

拆遷費用加大導致造房成本加大。

8.房產稅，各種房產稅轉嫁導致房價上漲。

中國計劃經濟搞了這么多年，最后行不通還是走了市場經濟。國外市場經濟搞了多少年了，中國才多少年。還有漫長的道路要走，中國人均GDP才多少，別的國家多少。這個規律不可破，起碼100年不可破。

9.城市化進程拉動房價上揚。

中國的城市水平只有百分之四十多，而發達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間非常龐大。

中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個農業大國，農村人口占了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城。

10.中國城市正處于大拆大建的高速發展期。

君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進，今天的一個城市，幾年前的城區范圍還很小，三五年后，城區范圍就成倍數擴大。城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴張后，卻無人進駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪里，人口就填滿哪里。

11.經濟發展離不開房地產，支柱產業地位仍無法動搖。

大城市在幾年前，都是以房地產作為支柱產業來對待的，當下大城市的經濟發展走上正軌，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什么中央進行調控，地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引領者，房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。

12.房地產成了地方財政的主要收入來源。

房地產成了地方政府財政收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。

所以，無論中央怎么調控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為“空調”的一個重要因素。

13.奢侈消費風起云涌，助長房價飚升。

前些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。

中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾個錢，就“小農意識”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了，生活方式便發生了質變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當前國人的享受意識日益增強。

14.注意，是控制房價過快上漲，不是打壓。

未來的房地產到底會是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產過不去？問這些問題的人，我想，有一點他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調控房地產？調控房地產的真正用意是什么？許多開發商總認為國家在打壓房地產，為此，一旦有了調控政策，便坐臥不安，感到迷茫。

15.通脹預期加大，帶動房價上揚。

CPI在不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。

物價指數的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不

漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧？要控制房價，就必須先穩定CPI，否則控制房價只是一廂情愿罷了。

16.地價猛漲，催高房價。

大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發，光地價就翻了幾百倍，比做開發還賺錢，又省事。地價一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產開發成本的一小半，地價上漲，房價肯定上漲。

17.建材價格攀升，成了房價的幕后推手，除土地價格暴漲外，房地產的其他方面的成本也在不斷上升。

鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕后推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比成本增加的系數高很多。

18.“有房才有家”的傳統守舊思想趕著房價上漲

受幾千年來的傳統封建思想的影響，國人總認為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產生了大批的房奴。每個人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子。

19.中國的子女教育方式特別。

中國人對子女比較溺愛，由于獨生子女的增加，等子女結婚的時候，不論房子多貴，雙方父母總要資助一部分錢甚至自己把購房的首付款全部拿出來讓子女買房，這是剛需。

20.人力成本的增加導致房價必上漲。

不都聽過那個笑話嗎，一個農民工問蘋果多少錢，知道是5000多之后，隨口說了一句：這么貴，頂上我半個月的工資了。現在的裝修工人、建筑工人的工資非常高，且每月都在上漲，就是這樣還找不到人，所以房價肯定要上漲。

第二篇：關于房價調查報告

關于房價調控的調查

中文摘要：2011年1月26日，國務院常務會議推出八條房地產市場調控措施(簡稱“新國八條”)；1月28日，上海、重慶試點征收房產稅；2月9日，央行加息0.25個百分點??專業人士分析，央行加息意在抑制通貨膨脹，但對于地產行業而言，加息影響不可小覷。2011年初，房地產調控政策的給力讓房地產市場的前景變得撲朔迷離。在中央堅強的調控決心下，房價會不會回落，樓市會不會降溫？成為許多準備買房者心中最大的疑問。

導論：調查研究的背景：目前全國房價普遍走高，很多人買不起房子，房價上漲的原因主要是人的貪婪本性所致，開發商抬高房價，而政府又沒有有效措施遏制這種趨勢。

新華網北京４月１５日電 國務院總理溫家寶１４日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。

會議指出，今年１月初《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》下發后，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調控措施不力，投機性購房大量增加有關。必須采取更為嚴格、更為有力的措施，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題。

會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于３０％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準利率的１．１倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據實際，在一定時期內采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。二是增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應總量，大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，優先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的７０％。加快普通商品住房項目審批，盡快形成有效供應。三是加快保障性安居工程建設。各級地方政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠政策，確保完成２０１０年建設保障性住房３００萬套、改造各類棚戶區２８０萬套的工作任務。大力發展公共租賃住房。四是加強市場監管。嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發項目貸款。清理已發放預售許可證的商品住房項目，對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處罰力度，性質惡劣的依法取消房地產市場經營資格，對違法違規的要依法依規嚴肅追究相關負責人的責任。規范發展租賃市場。完善房地產市場信息披露制度。

第一、房地產市場不健全。地方政府和開放商，可以通過法律合法剝削老百姓，而不會受到任何的處罰或者只有輕微的處罰，要知道只要有300%的利潤，資本家會冒著絞刑的處罰去做。地方政府和開發商對土地和開發的壟斷，定價權就他們自己手上，所以他們可以魚肉百姓。

第二、資金無處可逃，只能投資房地產。資金無處可逃，因為rmb的升值，造就了出口制造業的困難，利潤大幅降低，我國GDP的40%依賴出口，投資出口制造業資金無法轉化為資本掙利潤，那么只能投資房地產，于是造就樓市泡沫。

國家不馬上壓死房價是正確的，如果全部壓死，大量的信貸資金就會無法回收，大量銀行必然破產。各方對中國經濟失去信心，造成更嚴重的經濟危機。

我國的經濟是一個畸形的經濟，民營五百強的企業比不了2個央企，全國60%的工資，集中在銀行、能源、電信和移動等大型壟斷企業上。中小型企業貸款只占了所有貸款的20%不到。而中小企業卻承擔了90%的社會就業，使得大眾消化嚴重不足，于是我國的消費能力只是GDP的30%左右，內需消耗制造業產品嚴重不足。舉例，招行2010人均半年創造了30w以上的利潤，軟件科技人員1年只能創造10w左右的利潤。這就是壟斷造成的，社會分配嚴重不公。

第一步、應該是加大對壟斷型企業的稅收，比如中國四大個銀行80%的利潤回收中央，因為他們享受了壟斷的優勢，和法律對金融的保護，又如中石油開采的石油是大眾的，是國家和全民的，所以利潤必須大部分上交，而不是現在的最高30%，形成嚴重的分配不均。

第二步、這些稅收，應該拿出來，補貼中小企業或者給中小企業減稅，鼓勵中小企業的自主創新，出臺辦法，鼓勵信貸資金服務中小企業。增加中小企業的利潤，讓大眾掙更多的錢，削減暴富的壟斷企業。這樣才能切實提高大眾的消費，消化掉我國制造業的產品。否則40%的出口就無法消化。

一、中國房地產業狀態描述

（一）中國房地產泡沫已經很大了。

2009年“4萬億”的投資有多少進入樓市，人們不得而知，但北京、上海、廣州等城市不斷出現了老百姓不愿看到的“地王”。中國社科院2010年的《經濟藍皮書》認為，當前有85%的中國家庭買不起住房。多位業界專家表示，現在的樓市已經形成了泡沫。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生分析說：“2009年中國房地產是典型的超預期增長。房價漲成這樣，確實是很多人沒有想到的。全國房價高漲的原因其實很復雜，包括信貸政策、土地價格、通脹預期等。但很重要的一個原因是，2008年持幣觀望的那部分人進入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009年提前釋放出來了，這導致了2009年樓市的異常火爆。”美聯物業調查顯示，在2009年三季度北京購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。

中國房地產價格被推向一個普通百姓不可企及的程度。在商業投資與多方趨利的推動下，形成“供給不足——投資保值——抬升房價——房地產暴利——再推高房價——泡沫形成——購買力下降——百姓怨聲載道——宏觀調控——房地產業受損、銀行呆賬形成——拖累經濟”的通道，給整體經濟發展注入了不確定性風險。

（二）中央經濟工作會議確定調控。

2009年12月初的中央經濟工作會議，認為中國房地產價格高企，不利于其產業健康發展，必須對房地產業實行政策調控，促進其健康發展。2009年12月末召開的國務院常務會議指出：“要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。

中央相關部門已開始行動，從二手房營業稅征免政策從2年恢復至5年，到最新的土地出讓金首付不得低于50%。專家表示，中央政府果斷出手，說明這次調控房地產市場的決心是很大的，未來還會有其他樓市新政出臺。

中國社會科學院金融所金融市場室副主任尹中立認為，土地出讓金首付50%，一年內付

清全款，是硬性壓縮企業在土地款支付上的空間，在當今土地價格高漲的形勢下，全款支付之后卻不開發，將顯著增加資金的使用成本和機會成本，相應壓縮囤地、炒地的空間。

中信證券一地產分析師分析：“進入2009年11月以來，地產股一直處于不溫不火的微調狀態，11月地產股漲幅為9.7%，行業漲幅僅位居第11位。而10月份的行業排名為第4名。從這個方面來看，其實機構和投資者對房地產市場的后市并不看好。”

（三）房地產與城市化、經濟發展捆在一起。

美國《華爾街日報》12月30日發表《中國城市化與產能過剩》一文，認為：2010年將是一個更加艱難的經濟年份，為擺脫全球經濟緊縮，北京催生出房地產泡沫，其苦果將在新的一年里嘗到。為吸收和調整這一過剩狀況，中國試圖通過加速業已規模宏大的城市化進程并通過減少移民和城市登記限制來刺激需求。領導層也將賭注押在城市化加速與消費之間的聯系上。

2008年，中國有43%居民被視為城市人口。而在拉美、歐元區和美國，該比例分別為79%、73%和82%。中國的城市化與城市擴張遠沒有完成，其發展還有一相當長的時期。

中國政府，在經濟增長、產業工人就業與滿足中低收入者住房需求之間，必須作出痛苦的決擇。房地產業內人士認為，房地產在提振信心的目的實現后，應當致力于“和諧的復蘇”。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授則認為：“2009年前的房地產優惠政策的結束，應該不會搞‘一刀切’或者‘急剎車’。政府不會讓已經有所起色的樓市重新陷入低迷之中，因此，優惠政策將會‘有收有放’”。

結語：房產調控措施需再嚴厲。誠然，加大房產調控力度，一定程度上會影響到整體宏觀經濟的快速增長，部分行業或然出現產能過剩，但就京城房地產市場而言，房產調控力度如不加強，房價漲幅持續高企，多數百姓將會買不起甚至住不起房，給社會生活和城市發展帶來不穩定因素。另外，從經濟學層面分析，如果放松房產調控政策，其一，房價將會在市場交易持續低迷的態勢之下陡然上揚，從而引發買家的瘋狂跟進，將導致后市房價更強勢的反彈；其二，多數投機者面臨當前房產市場交易頻頻下挫的格局，投資信心受很大影響，撤出跡象明顯，一旦政策放松，不利于整體宏觀市場的調控。

參考文獻：來源新華網，《國務院常務會部署遏制部分城市房價過快上漲措施》2010年04月15日 18:44:06。

第三篇：房價調查報告

關于房價問題的調查報告

為了加強學生對國情、民情、社會政治、經濟文化生活的了解，因此我們組織了這次研究調查。本次研究性學習，我們小組研究了中國的房價問題，對中國的房市進行了深入的研究，同時為自己將來的投資也提供了方向。

自從2005年以來，全國大城市的上漲都接近兩番，而中小城市的漲價潮流才剛剛開始。隨著國家宏觀調控政策的日益嚴厲，炒房資金已經逐漸撤離一線城市，更多的轉向二三線城市。北京的房價調控政策已經明確地指出，要讓房價穩中有降，大多數其他一線城市都要將房價的漲幅控制在10%以內，由此可見，今后的房市投資方向應該轉向二三線城市，抑或是選擇其他領域，投資一線城市相對收益或小。但毋庸置疑的是，盡管國家的宏觀調控政策十分嚴厲，中國的房價下跌空間很小，相反，受供小于求的影響房價可能繼續上漲。

經過查資料，我們找到了房價不能下跌的10大理由：

一、城市化進程拉動房價上揚

中國的城市水平只有百分之四十多此，而發達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個農業大國，農村人口占了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城

二、經濟發展離不開房地產，支柱產業地位仍無法動搖

大城市在幾年前，都是以房地產作為支柱產業來對待的，當下大城市的經濟發展走上正軌，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什么中央進行調控，地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引領者，房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。房地產的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業的發展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關，實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞，開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場，無不在推動其發展的車輪。離開了房地產，各行各業都將受到不同程度的打擊。

三、房地產成了地方財政的主要收入來源

房地產成了地方政府財政收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。所以，無論中央怎么調控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為“空調”的一個重要因素。比如國家規定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，政府睜只眼閉只眼，實際在暗中支持房地產發展。

四、通脹預期加大，帶動房價上揚

CPI在不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧？要控制房價，就必須先穩定CPI，否則控制房價只是一廂情愿罷了。

五、地價猛漲，催高房價

大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發，光地價就翻了幾百倍，比做開發還賺錢，又省事。地價是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產開發成本的一小半，地價上漲，房價肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉形式，否則這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現的土地樓面價高過房價就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現象。一些央企介入房地產開發，因為央企有政府背景，不缺錢，導致地王頻現，這一切都成了房價上漲的背后推手。

六、建材價格攀升，成了房價的幕后推手

除土地價格暴漲外，房地產的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕后推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比成本增加的系數高很多。

可能有人會說，建材成本的增加，在整個成本構成中所占比例不大，并且建材價格的上升，對房價的上海影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價上漲中所形成的推動力是有限的，理由十分簡單，因為到今天為止，房地產仍是暴利，是其他任何行業所無可匹敵的。并且房地產的規模效益明顯，利潤略高于其他行業一點點，都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤，在北京開發的項目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老板初始計劃開盤9000元/平方米，過度到12000元/平方米。大家可能無法想象，事態的發展也遠超出老板的期望值，后來該樓盤售價攀上3萬元/平方米，現在到了5萬元/平方米，試問這種暴利有誰能敵？盡管建材成本對房價的推動不大，但不等于沒有推動，成本增加，開發商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉嫁到房價中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發商一個漲價的合理借口。

七、“有房才有家”的傳統守舊思想趕著房價上漲

受幾千年來的傳統封建思想的影響，國人總認為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產生了大批的房奴。每個人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子。可以想象，每個成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男人雙方在結婚前都買了房，結婚后就擁有兩套房了，當然這為數不多，按照這一現象，中國的房價沒有不上漲的理由，因為剛性需求大。

八、腐敗性需求拉高房價

所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業老板，三四線城市的白領收入有限，僅靠工資很難在短期內買得起房，據了解，在三四線城市，大部分都是公務員、文教衛系統在買房，這些人為什么買得起房？光靠工資收入，也同樣買不起，但他們卻成了買房的主力，從表面判斷，只能說是腐敗致富，一些人通過腐敗積累了不少財富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無疑帶動了房價的上揚，他們為高房價做出了較為明顯的貢獻，要真正降房價，打擊腐敗性需求，可以說是一條行之有效的措施。

九、有房百姓支持房價上漲

雖然在傳統媒體和網絡媒體上，叫得最響的聲音，是想買房置業的一部分百姓，整天在高喊房價太高，以至讓媒體也跟著“發喊”，從而影響到了政府，所以

政府就出來進行行政干預。但是，另一個群體也是不容忽視的，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個群體就是已經買了房的有房一族。這個有房群體并不希望房價下跌，反而盼著房價上漲，因為如果房價下跌，那他們的房子就貶值了，而房價上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實力，無論是在經濟上，還是在社會地位上，都高于無房一族，并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權，至少民間的有錢一族以及公務員和在政府機關工作的非公務員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一定“操控”能力的。他們會利用自己的“能力”來阻止房價下跌。

十、媒體支持房價上漲

本來降價促銷是一種非常正常的營銷手段，可媒體就愛“鬧事”，添油加醋地一炒作，沒有問題也成了問題，不是新聞也給強行弄成了新聞。如果國家出臺了關于房地產的一些政策，那媒體簡直就像上戰場一樣全力以赴，調動大師人馬、騰出大量篇幅，為房地產讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏。別看媒體如此這般神經質似的瘋狂是為了一時的快感需要，是為了第一時間抓新聞，出猛料。實際上，最不希望房價下降的是媒體，甚至媒體比開發商還擔心房價下降，為什么呢？ 我們可以試想一下，如果房地產不行了，這些媒體的收入不僅僅是腰斬，幾乎去了三分之二，那他們的日子會比房奴還慘。從這個意義上來說，媒體最不想看到房價下跌，房地產不行了，開發商日子固然不好過，但開發商可以轉移投資方向，選投其他行業，而媒體還是媒體，不可能關門轉投其他行業。房價下降，媒體會比開發商更緊張。

由此可見，由中國的國情所決定，中國房價幾乎沒有下跌空間，中國在通貨膨脹和供小于求的影響，在未來10年來，中國的房價還會穩中有升。投資房地產，尤其是二三線城市，仍然是投資的不錯選擇。

報告人：xxx

2011年8月

第四篇：市場分析

2市場分析

2.1行業調查

旅游市場有巨大的發展空間。旅游業作為國家的支柱產業，有國家政策的大力支持。在相當長的時期內，旅游產業都會呈現快速發展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時間也多起來，現代人的生活觀念也發生了變化。當收入游樂保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導致旅行產業的迅速發展，而且隨著社會的發展，旅游業也會更加個性化和多樣化。

(1)市場細分

旅游市場主要針對有一定消費能力的中高收入家庭 按年齡細分為老年人群、中青年、大學生、青少年。

1.老年人的旅游消費市場迅速擴大。由于老年人生活品質上升，兒女除了生活保障更關心老年人的心理情況，所以老年人的市場成為了值得考慮的一個方案。線路除了旅行的細節，生活的保障更應該注意，需要管家級服務標準。所以我們注重對于老年人的旅游市場。

2.中青年是一個收入穩定的群體。由于生活工作壓力太大，從旅行中放松壓力與身心也是一個大多數人的選擇，而且出游時間較為規律。多數中年人會帶著家庭出游，所以旅游路線較為廣泛。

3.大學生這個群體在社會有著特殊性。由于大學生沒有實際收入屬于特殊的消費群體，所以現如今窮游是大學生的熱門出游方案之一，針對大學生的消費需求可以制定一條休閑便捷經濟又充滿激情的路線。也可以利用大學生的群體優勢，例如：人數龐大，消息流通速度快，擅長運用網絡。這些特點可以成為公司宣傳的方式之一。

4.青少年是不能脫離成人的一個群體。對此，宣傳對象更應該是青少年的父母，寓教于樂，打造一條玩中求學的旅游路線，在學業生活之余，更能體會到知識的樂趣。還可以和學校合作，開展素質拓展項目。

（2）市場環境

南通市濱江臨海，地處長江入海口，是由長江北岸古沙嘴不斷發育、合并若干沙洲而成，屬長江下游沖擊平原，與上海、蘇南隔江相望。現轄四市二縣三區：通州市、海門市、啟東市、如皋市，海安縣、如東縣，崇川區、港閘區、經濟技術開發區。總人口789萬，總面積8001平方公里。旅游資源分為自然資源和人文資源兩大類，獨特的地理環境，數千年的歷史積淀，使南通市具有悠久的文明歷史、深厚的文化底蘊和良好的人文環境。

近幾年南通市區旅游扶持政策的出臺，南通旅游市場逐漸得到重視，促進了南通旅游業的發展。

2.2市場定位

本公司的目標市場面向各年齡階層喜愛出游的消費人群，并著重為老年人提供修養身心的優質旅行管家級服務。

公司致力于滿足各年齡階段的的出游業務，為消費者提供更周到、更細致、更省錢、更具價值的出行服務。

1.以優質的服務讓游客在旅行過程中體驗開心、感受快樂，是游客能夠在旅行過程中自由暢快地呼吸自然的氣息之外，還能夠感受到我們開心旅行社給旅客們帶來的家一樣的溫馨。

2.公司也承辦團體旅行的活動策劃，針對不同團體需求，制定獨一無二的活動主題，如：學生素質拓展，公司釋放壓力福利旅行等。

3.本公司也會向各界合作，形成一種相輔相成的宣傳策略，利用旅游業打造一個新型的廣告手段，為自己宣傳的同時向外開闊市場。

2.3 SWOT分析 2.3.1 優勢

1.技術設施前衛，吸引消費者

公司引進VR技術，向前來咨詢的客戶提供體驗所詢問路線的VR視頻，使客戶更直觀的感受我公司旅行路線的特色及概況，也使VR體驗成為我公司的一個特色服務。2.人群劃分不同，針對性不同

本公司主旨面向全年齡進行旅游線路提供，打造適合各種人群的旅行項目，從旅行內容，服務等多方面進行策劃。

不同的時間段針對的人群也不一樣線路安排當然也不一樣。在春秋季節的一些淡季里，慢節奏的旅行方式更加適合老年人的出行，而且氣候也會更舒適不會產生一些不必要的麻煩。而在秋冬季，肯定是擁有假期的學生黨和工作黨的不二之選。所以根據這些時間上的劃分我們公司更能明確的推出不同的主題來針對不同的人群。3.團隊思路新穎，向外界聯系

作為一個擁有優秀策劃的團隊，創新是一個必須的存在，跨界聯系也是向外發展的一個好想法，向互聯網發展線上平臺，利用合作關系也可以搭建一個提供廣告的平臺使得與友商友好互助。利用各類人群開展活動，作為一個客戶福利的同時也是擴大公司的影響力與知名力。擁有超前的創新能力也是本公司的一大優勢所在。4.地理位置優越，人流量較多

南通市濱江臨海，地處長江入海口，是由長江北岸古沙嘴不斷發育、合并若干沙洲而成，屬長江下游沖擊平原，與上海、蘇南隔江相望。現轄四市二縣三區：通州市、海門市、啟東市、如皋市，海安縣、如東縣，崇川區、港閘區、經濟技術開發區。總人口789萬，總面積8001平方公里。旅游資源分為自然資源和人文資源兩大類，獨特的地理環境，數千年的歷史積淀，使南通市具有悠久的文明歷史、深厚的文化底蘊和良好的人文環境。

2.3.2 劣勢

1.由于本公司屬于大學生創業，團隊組織還不夠完善，社會經驗不足，人力資源較為薄弱。

2.本公司處于發展初期，沒有品牌效應，知名度不夠

2.3.3 機遇

現在人們生活水平的提高，導致了人們不僅僅對物質條件要求提高，同時對精神文化的需求也越來越濃烈，從而擴大了市場需求營造出對本公司而言相對有利的市場氣氛。

1.各種類型的團體對于出游活動的需求

不管是學生還是上班族或是老年退休組織，越來越追求對于生活享受的追求，因此就需要專業的旅行策劃團隊的工作，本公司利用自身產品多元化和思維提供給各團隊合適的旅行策劃。

2.南通不同的特色開展不同的特色產品 觀光旅游系列產品。依托南通豐富的人文歷史和江海生態旅游資源，以狼山、濠河、如皋古城等為主要旅游吸引物，加以整合，形成景區觀光、江海觀光、城市觀光、鄉村觀光與生態體驗等系列產品，并將這些產品以及周邊城市相關產品有機串聯組合，形成南通觀光旅游品牌產品而這些正是本公司的產品特點面向不同的人群。

3.政府出臺的扶持政策也更加有助于南通的旅游事業的發展。

2.3.4 威脅

1.現有競爭對象的模仿

由于中國旅行行業市場競爭力強，所以公司一經上市，必然會引來眾多競爭對手紛紛模仿與惡性競爭。所以本公司想要長期發展，就要通過品牌策略，質量策略和服務策越來樹立公司的良好形象和口碑，使公司產品深入人心，有效避免其簡單模仿，有效規避競爭對手的介入。此外作為公司的策劃部門，要不斷的推陳出新，滿足不同消費者的需求也可以根據顧客的需求為他們量身定制。

2.群眾對于自駕游的熱情

由于經濟能力和生活水平的提高，消費群眾更加對于自駕游或者自由行更為喜愛，這大大影響了旅游行業的發展。所以要想本公司更好地在這種環境下生存，需要的是對于產品的調整及對于用戶需求的滿足。對于喜愛自駕行的人群我們可以推出結伴搭車，拼游，順風游的旅游理念，使消費者在旅行途中更經濟實惠。對于喜歡窮游自由行的人群我們可以提供路線規劃，交通，住宿，門票等一系列服務。

3.黑心商家拉低業界口碑

現如今旅游業口碑日益下滑，其主要原因就是黑心商界為了賺錢對游客的硬性消費。媒體的曝光使消費者對于旅游行業越來越不放心，所以現如今更多的人選擇自由行。對于這種社會現象本公司努力作為業界清流，管理好企業流程，加強服務與售后措施。打造優秀的業界口碑，腳踏實地認真做好公司形象。

第五篇：市場分析

市場分析 1.1 市場概貌

隨著社會的發展，人們的生活在物質方面得到了滿足。這個時候人們開始追求精神層面的享受，而人對精神層面的需求排在最頂尖的就是“自我實現”的需求。這也是DIY 興起的原因。而做飯可以說是傳統的DIY.所以大部分人都會做飯，至少會做一兩個菜。而把DIY引入餐飲后，它與傳統的在家做飯截然不同，因為在家做飯是為了填飽肚子，是被動的，甚至可以說是一種責任，所以人們會感到勞累和枯燥；而在DIY休閑餐廳，人們的心情完全不同，在這里做菜是為了玩，為了展現自我。此時，做飯不是簡單的勞動，而是一種分享，一種自我展示，一種合作交流。

大學生作為消費的主力軍，大學生市場主要集中在以下幾個方面：

1.聚會，包括生日聚會和節日聚會。

2.接待，大學生四處走訪也會受到東道主的款待，這也形成了巨大的市場。

3.換口味，食堂的菜吃多了，到外面來找點新鮮的，找點高檔次的。現在的年輕人的觀念已經發生了巨大的變化，他們正向著更高層次的消費水平進發。

4.而現在食堂的低消費已經不能滿足學生的需求，學校附近的餐廳環境和服務又不能滿足挑剔的大學生胃口，所以一家有特色的餐廳的創立擁有很大的發展前景。

所以我們提出的DIY特色餐廳，獨特的DIY餐廳特色區能吸引廣大消費者的眼球，特別是對新鮮事物都想嘗試的大學生更具有吸引力，所以我們打算創辦一個具有特色的大學生DIY餐廳。1.2目標消費群

1、我們的主要目標消費群主要以在校學生為主、社區居民為輔。作為在校大學生，厭倦了食堂的飯菜，或者不習慣當地菜肴的口味，總會懷念家中可口的飯菜，還有那熟悉的家鄉味，一些喜歡做菜的學生則希望有條件親自下廚。DIY餐廳就提供了這樣一個平臺，在這里做菜不僅僅是為了填飽自己的肚子，更是為了玩，為了展現自我。另外，大學生中的情侶也不少見，對于現在的情侶來說，請對方吃飯、送花、看電影、踩街已經不新鮮了，有意義的是自己親自給對方DIY，因為現在年輕人注重情調，看重生活的細節，對感情的要求更加細膩。在DIY餐廳，為他（她）做親手做一頓充滿愛意的飯菜，更是顯得意義非凡。

2、消費者分析：對于大多數學生來說，會經常舉辦生日宴，小聚餐等活動，需要自己動手卻沒有條件滿足需求；對于上班族，沒時間做飯、辛苦一天而不愿做飯，并且對于小店的衛生等條件不放心。

3、餐飲從發展到現在一直擁有很多的消費者。

4、因為學校有寒暑假，所以銷售淡旺季明顯。

1.3市場容量

針對該項目，我們在南郵范圍內進行了一次調查。本次調查共發放問卷300份，回收有效問卷194份，其中男生104份，女生90份，覆蓋包括通信與信息工程學院、電子科學與工程學院、計算機學院、軟件學院、自動化學院、經濟與管理學院、海外教育學院等14個學院各個年級。調查結果表明，74%的同學愿意接受DIY休閑餐廳的方式，22%的同學表示無所謂，只有4%的同學不能接受這種服務方式。而南郵仙林校區的本科生有1萬3千余人，假設在愿意接受這種消費方式的同學中，每周有10%的同學愿意去嘗試DIY做飯，則共有13000*74%*10%＝962人將光顧我們的DIY餐廳。整個仙林大學城有10余所高校，換句話說，每周近萬位大學生會來到我們的地盤。如果再考慮到南郵的男多女少的因素，而南大、南師、南財、南中醫美女如云的實際情況，那么我們的實際市場容量必定遠遠大于1萬。隨著仙林大學城的不斷開發，越來越多的白領和教師入駐仙林，也就不排除他們偶爾換一種生活方式的可能性。綜上所述，DIY休閑餐廳的市場前景絕不容忽視，未來一片美好。

1.4行業競爭狀況分析

（1）附近主要的定制商家稀少。

（2）對于新理念餐館，學生會對它產生一些新鮮感，并且周邊靠近學校，客源充足，消費潛力大。

（3）經調查，附近雖然有很多餐館，但都只是傳統意義上的定制餐飲，因此要擴大市場，我們將主要發展DIY自制服務，做市場的領軍人，多元化產品結構，繼續學習先進經營管理經驗，從此提升競爭力。

（4）附近沒有DIY餐廳，競爭壓力小市場前景廣闊。

1.5產品分析

以應季菜為主要原料，根據客戶需求，適量采購特殊食材，可根據不同口味要求選擇多種調味品。顧客自己動手，材料自由組合，餐廳到時會為顧客擺放好已經處理好的各種食材，讓顧客選好后既可馬上開始制作；顧客自帶食材，我們餐廳內也會提供水龍頭，讓顧客可以選擇自己清洗準備食材，自己動手請朋友吃飯娛樂。產品投資小，利潤大，可以新增服務，例如外賣等，定時更新主題，并可以幫助顧客策劃完美聚會方案，服務流程簡單，利于投資和創業。我們以創新靈活的經營模式來吸引廣大消費群體，以無可挑剔的優質服務來滿足廣大消費群體。

2企業分析

我們的產品是以完善的廚房設備為基礎，通過“量販式”經營和獨特的場景設計，為顧客提供一種“個人的創造性體驗”。產品構成簡化為一個公式就是：快樂廚房體驗（我們的產品）=個性烹飪+創意點菜+DIY個性禮品+特色服務。以DIY溫馨廚房、DIY“咔哇伊”飾品、DIY心墻、DIY成果展等特色細節增加餐廳情調。DIY休閑餐飲店采用合伙經營的形式，本著“您的需求就是我的追求”宗旨，以“真誠服務，追求卓越；創造健康，共同分享”為使命，實行差異化戰略和品牌戰略，打造DIY特色品牌，服務一流特色品牌，環境優雅特色品牌，餐廳規模大品牌，健康安全飲食品牌。小廚房市場空間極度寬闊，是一家新型的餐飲服務公司（致力于為廣大學生提供一個可以自我動手的操作）處于成長期，需求量大。同時我們也竭力為學生打造一個干凈衛生、優雅舒適、溫馨浪漫的就餐環境。作為一家大學生自己創業的DIY餐飲企業。具有獨特的優勢和劣勢。

2.1 優勢分析

通過實地考察，目前沈陽工學院附近，DIY餐飲市場仍處于空白狀態。作為嘗試DIY餐飲的第一家店，我們也勢必會得到這塊市場蛋糕中最大的一部分。DIY餐飲是一個較新的領域，涉足者尚少，這為細分客戶，開發和發展多種服務提供了良好的切入點。根據目標市場細分，在產品逐漸建立品牌形象和完善其服務功能之后，產品的潛在市場的需求將會被實現，而這個潛在市場需求量十分巨大，將會給該服務的推廣和普及創造極大的機遇。首先，我們是在校大學生。我們不僅擁有很高的積極性，而且接受新知識和新鮮事物的能力比較強，以誠信為本，善于抓住市場的優勢，因此很適合在業余時間搞個小經營，并且我們可以發揮大學里人際圈的優勢來規劃自己的經營。

第二，我們所做的是DIY創意小廚房，不僅包括DIY菜品自制，更有菜品定制、小宴會籌劃、外賣等，經營范圍更廣，種類多，所以更加容易吸引顧客，可一次性在一家店中享受多種體驗生活的樂趣，更易抓住消費者眼球。第三,購買者的議價能力，購買者，也就是消費者、客戶。由于餐飲行業是應消費者的需求和時代背景而誕生的，也是這個時代所必須的存在產物。消費者對飲食的需求大，并且這一過程并不影響消費，只是方便了消費方式，消費者容易接受。在這一行業中，消費者的議價能力不高。

第四，同時我們的消費主體是青年，方便快捷、安全新穎對他們產生的吸引力是特別大的，我們不僅在大學圈內進行推廣，更加借助網絡平臺傳播，在利用大學廣泛的人際圈基礎上還有更多校外的資源，這樣所受到的關注度也更多。

第五，我們是90后，是現代的年輕人，我們雖然缺乏經驗，但是我們有勇氣，有信心，也愿意堅持，我們懂得現在社會上的流行趨勢，更因為我們離家在外求學，有時候甚是想念家的味道，怎么辦？創新小廚房為大家提供了這樣的平臺，這也是我們的團隊優勢。大學生自主創業可以免稅收，同時學校可以提供相應的優惠條件和支持幫助，可以降低經營成本。經營過程中，創業學生既能夠積極參加社會實踐，又能積累創業、工作經驗，還可以因為企業的贏利賺取工資，分享經營所帶來的利潤。另外，我們工商管理類同學經過三年的管理知識學習，在管理經營方面有自己的優勢。

第六，針對對手的劣勢，我們的優勢是：原料優質，做工精細。除此之外，我們的特色——針對營養多下功夫、菜式DIY。通過我們的宣傳手段，讓消費者感覺到，我們的店里產品都是極具營養的。現代化的管理手段，高效率。

第七，我們充分的了解了現代市場及其潛在危險，充分的研究了我們的經營路線，建立了我們的總體藍圖。對這個事業有了一個更準確的宏觀定位。

DIY餐飲是一個較新的領域，涉足者尚少，這為細分客戶，開發和發展多種服務提供了良好的切入點。

根據目標市場細分，在產品逐漸建立品牌形象和完善其服務功能之后，產品的潛在市場的需求將會被實現，而這個潛在市場需求量十分巨大，將會給該服務的推廣和普及創造極大的機遇。

2.2劣勢分析

第一，本餐廳的最大特色是自己動手，這就需要學生走出校門親自到餐廳下廚，然而很多大學生更多的是喜歡外賣送到寢室食用，尤其在夏冬兩個季節，出門的學生更少，這對我們來說會使客戶源大量流失。

第二，特色區的價位相對普通的餐廳而言稍稍偏高。

第三，學生經營企業，缺乏實踐經營經驗。由于經營模式和體系剛剛成立，對于市場的認識以及對于市場的應變性還比較薄弱，我們所制定的更多的是戰術技術，缺乏戰略上的眼光。

第四，由于該項目由大學生自主發起，加上店面租金，在校大學生盡管在服務和理念上是領先的，但在資金上是缺乏的。同時在校內外，餐飲企業較多，其占有的市場份額，對我們的業務開展具有一定的挑戰。

第五，學校本身就已經有三個食堂了，而校外又有眾多餐廳，面對低中高等都有的餐廳而言，這無疑對我們diy小廚房造成了很大的困擾。

第六，同類競爭者的進入：隨著DIY餐飲業的發展和市場需求的開發，在該領域將會出現越來越多的競爭者，我們尚缺乏對潛在競爭對手的了解和分析，這將會使我們業務的穩定開展受到考驗。品牌還尚未建立：該服務是一種前所未有的嘗試，它所提供的經營模式涉及到個人的喜好問題，因此服務的態度和方法備受消費群體的重視。而這種DIY餐廳的理念雖然已經獲得了大多數同學的認可，但在市場上的消費認知度還很低，這為前期市場的開拓帶來了較大的問題和阻礙。

消費者的抵觸：雖然說大學生對于DIY服務有著潛在客觀的消費需求，但是涉及到物質消費，一開始的時候消費者總是抱有觀望、懷疑甚至抵觸的情緒，如何進行市場營銷消除消費者的抵觸情緒，是我們面臨的威脅之一。