第一篇：2017重慶房價研究報告

2017重慶房價研究報告

飛笛資訊研究員：李雙良

在過去數十年全國房價一片漲聲中，重慶是個另類。

重慶經濟增速連續領跑全國，房地產市場卻波瀾不驚。2016年國內部分一二線城市商品房價格大幅上漲，從去年國慶開始，包括北廣深在內的全國20多城開展了一場力度前所未有的限購限貸風暴，但重慶在此期間沒有任何的動作，房價卻一如既往地保持了溫和上漲的良好態勢。中國指數研究院西南分院的一份報告顯示，2016年上半年，重慶主城區住宅成交價為6747元/平方米，較2015年同期僅增加了36元/平方米，同比僅微增0.54%。

對于重慶房地產市場的平穩運行，一度有人歸功于前任市長黃奇帆，自去年12月末，黃奇帆離任后，重慶房地產市場的確出現了短暫的異常現象，個別區域和少量樓盤成交量和價格出現異動，但經過市政府的快速響應，七天兩度收緊樓市政策，重慶樓市又重新回歸平穩。相較于北上廣深狠招出盡，房價卻是脈沖式上漲，重慶政府的緊急調控效果立竿見影，令人驚嘆之余也不禁發問，重慶在穩房價上到底有何高招，其調控模式能否為北上廣深等一線城市提供借鑒。

收入水平差異不是重慶房價理性的原因

圖1：2010-2016全國十大城市房價平均漲幅及中國通脹率平均值（%）

來源：中國指數研究院西南分院

中國指數研究院西南分院的數據顯示，多年來重慶房價偏低，2010-2016七年間均價年平均漲幅僅為2.92%，遠遠低于全國其他一二線城市，甚至低于這期間的全國年均通貨膨脹率。而北上深的房屋均價年平均漲幅是重慶的5倍左右，深圳更達到了重慶的10倍以上，如此之高的房價漲幅之比，不禁讓人疑惑，重慶和北上廣深房價背后的支撐因素到底有什么不一樣？

房地產具有消費品屬性，既然是消費品，其價格水平必定是與當地的經濟水平和購買力水平相匹配的，這能否解釋重慶和北上廣深在房價表現上的差異？

年度GDP總量

（GDP總量單位：億元）

來源：萬得數據、國家統計局、地方統計局、市政府網站 制圖：飛笛資訊研究院

從GDP增速來看，重慶的確每年都領跑全國，但是不得不承認，在絕對值上，重慶跟北上廣深還有一定的差距，重慶2015年的GDP總量還不及北京2011年的GDP總量，只有上海的80%左右，但差距已逐步在縮小，截止2015年，重慶的總量約為深圳的90%，廣州的87%。

城鎮居民人均可支配收入

（單位：元/年）

來源：萬得數據、國家統計局、地方統計局、市政府網站 備注：廣州和深圳的數據為城市常住居民人均可支配收入

制圖：飛笛資訊研究院

從城鎮居民人均可支配收入來看，重慶遠低于北上廣深，其2015年的城鎮居民人均可支配收入還不及北上廣深2011年的水平，2015年北京和上海突破5萬元/年的關口，數據已將近重慶的2倍，而廣州和深圳是重慶的1.7倍。那是否就可以認為，高收入為北上廣深的高房價找到了理由，所以北上廣深快速上漲的房價是合理的，回答這一問題，需要引入一個指標——房價收入比。

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，反映了購房的難易程度，據上海易居房地產研究院發布的《全國30省房價收入比排行榜》數據，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，其中北京和上海的房價收入比分別為14.5和14，廣東等東部沿海發達省市緊隨其后，而重慶這一數據僅為6.3，不到北京、上海的二分之一。易居的報告指出，一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區，但由于我國統計制度存在漏洞且對商品住宅的統計口徑與歐美國家不一樣，所以可比性并不大，而根據我國的實際情況，全國房價收入比保持在6-7屬合理區間，但明顯北上地區的數據已遠遠偏離這一區間，所以結論是，重慶的房價是處于合理區間的，而北上廣深的高房價已嚴重偏離正常軌道，相對的高收入已無法合理解釋這一點，它們背后可能隱含著更深層次的問題。

重慶又是依靠什么多年來一直將房價維持在溫和上漲的態勢，我們接下來會對比重慶和北上廣深的供地模式。

重慶充足而低廉的土地供應使房價失去上漲的根本動力

土地供應量大是重慶房地產這么多年來始終能保持溫和上漲的主要原因。巨大的土地供應量也使得重慶的人均居住面積排在全國首位，根據中國指數研究院的統計，截止2015年底，重慶的人均居住面積是43平方米，是上海的2.4倍，深圳的1.5倍，廣州的1.9倍，北京的1.34倍，而根據聯合國相關統計資料，中等收入國家的人均居住面積約為20㎡，中高收入國家在29㎡左右，高收入國家約為31㎡，僅有少數最發達國家在40㎡以上，從這個角度來看重慶的人均居住面積已達到發達國家水平。

房地產開發企業購置土地面積

（單位：萬平方米）

數據來源：國家統計局、地方統計局 制圖：飛笛資訊研究院

相較于北上廣深近年的土地供應量，重慶的土地供應呈現大規模放量狀態，雖然從2012年開始土地供應開始逐步減少，但仍然高達四位數的土地供應量使重慶的房價失去上漲的根本動力。

重慶能具備充足的土地供應，原因是多方面的，主要原因之一就是其有較為完善的土地儲備制度。2002年以前，重慶的土地九成都是協議轉讓而非拍賣，土地掌握在企業手中，市政府手上的儲備土地幾乎為零，市政府的財政收入和城市建設面臨考驗。2002年后，重慶市建立了土地整治儲備中心，對全市土地市場進行宏觀調控。2003年，重慶市政府又在土地儲備中心的基礎上成立重慶市地產集團，該集團是重慶市政府注資的專事土地儲備和開發整理的運作載體。隨后幾年，重慶市城投公司、重慶市水利投資公司、渝富資產經營管理公司等重慶市政府旗下的八大投融資平臺(簡稱“八大投”)亦被授予土地儲備職能，介入了土地一級市場。至此，重慶的土地儲備形成了政府主導型的模式，重慶通過將該市此前的土地一級市場的包括儲備和開發在內的經營權限收歸當地官方掌控的幾家市級土地儲備機構，從而實現土地一級市場增值收益不再被房地產商占用，而是進入代表公共收益的國資系統，進而更好地進行城市建設。

完善的土地儲備制度帶來的是充足的土地供應，市政府能實現“有節奏地供應土地”，從而達到調控目的，當市場地價漲得過快了，就多供一點地，反之，少供一點地，通過調控地價來調控房價，倘若沒有充足的土地儲備作為后盾，這一切只能淪為空想。

此外，重慶獨創的地票交易制度也是使重慶擁有充足土地供應的另一重要原因。

2008年12月4日，重慶首創的地票交易制度誕生，所謂地票，是指將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地等農村集體建設用地進行復墾，經由土地管理部門嚴格驗收后騰出的建設用地指標，由市國土房管部門發給等量面積建設用地指標憑證。

農民自愿將閑置的宅基地等復墾，然后以地票的形式與企業進行市場化方式的公開交易，即農民通過重慶農村土地交易所在全市范圍內公開出讓，企業通過“招、拍、掛”等法定程序取得地票，從而獲得等量面積的城鎮建設用地使用權。在此過程中，農用地和建設用地的總量不變，只是在農村和城市之間相應進行了等量的劃轉。

我國法律規定，農村土地只能在農村集體經濟組織中流轉，除非國家征收，不得轉為城市建設用地，但隨著城鎮化的推進，農民進城后，一來增加了城市建設用地需求，二來閑置的農村建設用地又造成了資源浪費，而地票制度就可以有效緩解這種“土地困局”：一方面在加速農村土地流轉的同時增加了農民收入，另一方面還增加了城市建設用地，而新增的城市用地又會產生更多的房屋供應，由此平抑房價。

地票交易制度流程

飛笛資訊研究院制圖

據重慶市國土房管局數據，2014年，重慶農村土地交易所全年組織交易地票2.05萬畝、39.17億元，與2013年交易量持平，累計交易地票15.19萬畝、306.42億元。如果根據《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》中的要求，人均城市建設用地保持在約100平方米的水平，而農村流動人口按照城鎮人均建設用地標準的60%安排用地，則可大致估算出，截止2014年，地票制度已解決了一百多萬農村流動人口進城落戶的建設用地需求。

重慶歷年土地成交變化

來源：重慶農村土地交易所、中信建投研究發展部

制圖：飛笛資訊研究院

土地價格是房價的主要成本之一，但不知從何時起，一二線城市屢屢出現“面粉貴過面包”的現象，“地王”頻出，多地樓面價紛紛刷新歷史紀錄，土地溢價率高企，為實現盈虧平衡甚至獲得超額利潤，房地產開發商必定會將高額的拿地成本轉嫁到房價中去，房價由此被推高。但重慶一直以來堅持的要將樓面地價控制在當期房價的1/3左右的調控理念和相對低廉的土地出讓金，使房地產商的開發成本得到控制，因此減弱了他們轉嫁成本的必要。

房地產開發企業土地成交價款

（單位：億元）

來源：國家統計局 制圖：飛笛資訊研究院

從表面上看，三者相差不大，可細心地會發現（結合表3），以2015年為例，北京的房地產開發企業土地成交價款是811.13億，高于重慶，但其只供應了390.96萬平方米的土地，而重慶的這個數字是1626.77萬平方米，也就是說，平均下來，北京的土地成交價為20747.14元/平方米，而重慶僅為3314.05元/平方米，重慶土地的單位價格僅為北京的六分之一！如此低廉的土地價格，把房價暴漲的可能性進一步扼殺了。

完善的保障性安居工程緩解剛需

數據顯示，截止2015年，重慶累積保障性住房供地面積超過了3900萬平米，保障房供地面積已達到住宅供地面積的10%左右，變相增加了重慶區域的住宅供應規模。若按照人均20平左右的標準計算，重慶累計保障房供應滿足了約200萬中低收入人群的住房需求，而且重慶的公租房保障對象較廣，不受戶籍限制，入住門檻較低，新就業大中專畢業生、進城務工人員、引進專業人才和外地來渝工作人員都可申請公租房的居住，這就使該人群的剛需大大得到滿足，對商品房市場產生了一定擠出效應，使商品房市場難升溫。

2015年公租房配租數量（單位：萬套/年）

來源：北京、上海、深圳市住建局、廣州住房保障辦、重慶市公共租賃房信息網 制圖：飛笛資訊研究院

重慶的保障性住房供應充足，從總量上看，一直遠高于北上廣深，結合相關人口數據來看，還大致可以算出其所供應的公租房的覆蓋率（公租房配租數量/潛在住房需求人數），該數據能一定程度上看出該地區公租房緩解了多少居民的住房需求。

2015年部分地區常住人口

（單位：萬人）

來源：地方政府網站 制圖：飛笛資訊研究院

若將25-44歲人口大致視為潛在的住房需求主力，結合地區的常住人口和該年齡段人口的比重可算出該年齡段的人口總數，（據中信建投證券研究發展部的統計數據估算，2015年北上廣深和重慶25-44歲人口占其城市總人口的比重分別約為28%、34%、39%、47%、11%），又大致估計其中約有20%的中低收入人口需通過租賃公租房以滿足剛需，則2015年北上廣深的公租房覆蓋率（公租房配租數量/潛在住房需求人數）分別為1.74%、0.18%、1.14%、1.51%，而重慶這一數據達到了11%，平均是北上廣深的7倍，從這一角度來看，更高的公租房覆蓋率緩解了更多的潛在住房需求，如此平衡的供需使重慶房價愈趨于平穩。

事實上，重慶一早就認識到建設完善的保障性安居工程的重要性，重慶在國家還沒有明確的公租房方面的政策規定前就已提出，要形成“5+1”保障性住房供給體系，即廉租房、經濟適用房、危舊房和棚戶區改造安置房、城中村改造安置房、農民工公寓等五種保障方式相疊加的保障性住房供給體系，目標是一使30%左右的城市人口通過保障性住房實現“住有所居”，二是成為政府調控房價的“穩定器”、調控房市供求的“緩沖器”，推動建立起“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的城市住房供給體系，即一方面由市政府主導的保障性住房供應系統，滿足符合一定條件的外來人口、應屆畢業生、貧困市民等人群的剛性需求，另一方面，由市場行為主導中高端房地產市場的商品房供應，同時從房產稅、貸款政策等方面對高檔住房的需求加以遏制，從而間接調控高端住房的消費和供應，通過分層調控，做到市場供需平衡、價格穩定。這也就是一直為人稱道的重慶率先提出的“市場配置+住房保障”的雙軌制住房供應體系。

大量的公租房建設也會使當地政府面臨資金壓力，但重慶采用的“1＋3”投融資模式使這一難題得到解決。從2010年起，重慶便制定計劃，要在三年內建設公租房4000萬平方米，其中大概需要1000億元資金，這筆資金將通過“1+3”的投融資模式實現籌集，“1”即財政投入300億元，這300億元資金有三個來源：一是中央補助；二是每年新發生的土地出讓金拿出一部分，包括房產稅；三是政府預算內的財政收入。另外，700億元融資則主要可以通過“3”個渠道：銀行貸款、保險公司融資、社保基金融資。融資的成本則主要通過三種方式來解決：一是每年收取住房租金可平衡貸款利息；二是承租3-5年后，出售部分公租房的有限產權，可回收約400億元的資金；三是4000萬平方米的公租房按照一定的比例配建商業配套，通過賺取買賣差價預計可回籠資金約300億元，這三個來源就可以平衡700億元的本金和產生的利息。通過這一模式重慶實現了公租房建設的自我造血，從而減輕地方政府在公租房建設上的財政包袱。

房產稅對重慶房價影響較小

重慶、上海早于2011年就正式試點開征房產稅，市場對其寄予了完善稅制、增加財政收入、調節房價的厚望，但從目前來看，房產稅對增加財政收入和調節房價的作用并不明顯。根據中國指數研究院發布的報告，上海及重慶在開始試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高出10-20個百分點，但成交均價并未出現明顯下跌。究其原因，這或與目前還只是停留在對增量房征稅，對存量房的征收未大規模地推開，由此對倒逼“空置房”入市交易，增加供應從而平抑房價的作用有限有關。另外，重慶的房地產稅征收效果似乎還不如上海。清華大學經濟管理學院副院長白重恩研究結果顯示，上海房產稅試點之后降低了房價，實際的房價比沒有征收房產稅的時候少增加了15%；而重慶則相反，房產稅試點之后，房價比沒有征收房產稅的時候上漲了11%。

飛笛資訊研究院認為，這種差別的造成或與兩地的征收規定差異有關。重慶側重于對高檔房、獨棟別墅的征收，而上海沒有專門針對高檔住房，而是面向一般新增房地產征收，從這個角度來看，重慶的稅基較窄，且起稅價格與對應稅率之間協調不夠充分，使得房產稅發揮的作用有限。如根據重慶房產稅征收規定，不管獨棟商品住宅還是高檔住房，建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的，收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收1.2%，但重慶主城區的均價一般在7、8千左右，要達到1.2%稅率征收標準的，交易房價至少必須達到2.8萬以上，要達到1%稅率征收標準的，也至少要達到2萬以上，一般的也要1萬多，這就直接把大部分房子排除在外了，所以作用有限。

但是重慶的征稅規定也有其優勢，一是不局限于對增量房的增稅，對于符合一定條件的存量房也進行征稅，二是對房產征稅實行“終身制”，即對市外“三無”人員房產稅的計征一旦開始，該套房屋每年都要征稅，即使是轉讓后每年也要征稅，這就給了外地“炒房客”沉重的一擊。

總的來說，房產稅目前對重慶房價起到的作用不明顯，不是使其房價能保持長期穩定的主要原因。

重慶與上海房產稅實施細則對比

制圖：飛笛資訊研究院

人口結構使住房需求壓力有限

重慶人口流動變化（單位：萬人）

來源：統計局、中信建投

橫軸：年份（單位：年）縱軸：人口凈流入（單位：萬人）

重慶人口近年持續呈現凈流出狀態，2015年重慶人口凈流出355.3萬人，雖然相較于2014年減少了近30萬人，凈流出放緩，但重慶的人口結構存在兩大問題，一是人口流動主要發生在重慶市區和周邊縣區之間，省際流動緩慢，人口凈流入少，二是人口老齡化問題較嚴重。

媒體曾如此公開描述重慶的人口結構：重慶作為一個直轄市，總人口達3000多萬，面積達8.24萬平方公里，人口規模相當于一個中等省份。其中主城區只有1000萬左右，大量的人口分布在下轄區縣，伴隨城鎮化的推進，區縣人口中相當一部分流向了外省，另一部分流向了主城區，從區縣流向主城區的人口比例達到了市內人口流入總量的80%左右，省外流入僅占20%。而由于周邊縣區的經濟和消費能力相比較弱，同時疊加省外人口流入負增長，新增人口對住房的需求壓力不大，重慶完全有能力實現新增人口住房的充足供應，因此房地產價格不會出現過快的上漲。

2015年重點城市25-44歲人口占比

及房價漲幅

來源：中信建投證券研究發展部

橫軸：房價漲幅

縱軸：25-44歲人口占城市總人口的比重

另一方面，重慶的人口老齡化問題也使房價失去上漲的動力。中信建投的數據表明，重慶的25-44歲人口占比遠低于北上廣深，購房年齡人口缺位、老齡人口存量房沉淀，這都使得房價的上漲空間有限。

強而有力的宏觀調控方法為穩房價護航

重慶雖然沒有限貸限購，但其房地產市場后面有著看不見的手，通過行政手段調整土地供應、房地產開發投資等要素，間接實現穩定房價的目的。出于開發商會將高額的土地成本轉嫁到房價上的考慮，重慶市規定，樓面地價要控制在當期房價的1/3左右；為了防止地方經濟增長過于依賴房地產單一產業鏈，重慶市規定每年房地產投資不能超過全市固定資產投資的25%；為了加速房地產行業去產能，去除無效的企業供給，前市長黃奇帆2016年曾表示，重慶將在未來3年關閉1500家房地產公司，從以往的經驗來看，重慶市政府的調控理念在提出后都會得到迅速的響應并最終被強有力地執行，強而有力的宏觀調控為重慶穩定的房價保駕護航。

歸根到底，價格的均衡最終取決于供需，但從供需關系的平衡方面，重慶似乎比其他城市要更勝一籌。通過上述的分析，我們可以得出結論：重慶的房地產模式之于北上廣深的最大區別，在于前者是通過增加供給來平衡供需，而后者是通過遏制需求來平衡供需，兩種截然不同的調控方向反映出來的就是重慶在不斷提出要科學增加土地供應，而北上廣深在不斷推出新的限貸限購政策。兩種調控方法無分好壞，但從目前來看，重慶的調控模式似乎更有效果，放眼未來，一線城市或許會借鑒重慶的房地產調控經驗，從供給端多渠道加大土地供應從而實現房價的平穩運行，而重慶還將提出更多獨創性的房地產調控手段，為中國甚至全球的房價穩定貢獻良方，值得期待。

第二篇：重慶可行性研究報告

重慶可行性研究報告

整理編輯：泓域企劃/領先的投資信息咨詢服務機構

項目可行性研究的編制是確定建設項目之前具有決定性意義的工作，是在投資決策上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。大中型投資項目通常需要報請地區或者國家發改委立項備案。受投資項目所在細分行業、資金規模、建設地區、投資方式等不同影響，項目可行性研究報告（立項報告為簡版可行性研究報告）均有不同側重。

可行性研究報告分為：政府立項用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。

（1）立項用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；具體概括為：政府立項審批，產業扶持，中外合作、股份合作、組建公司、征用土地。

（2）融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、申請高新技術企業等各類可行性報告。

泓域企劃機構專注于產業規劃咨詢、項目申報咨詢、高新技術企業孵化認定，并提供全方位解決方案的中小企業發展戰略咨詢機構，在全行業中首創了“互聯網+咨詢”的服務模式，可為中小企業定制 “企業+政策+市場”全生命周期發展規劃方案。

經過多年的發展，泓域企劃已累計為超過1000家中小企業提供了產業發展及項目規劃服務，涵蓋工業制造、農業綜合開發、商業綜合體、互聯網等多個行業。為更好的服務于中小企業發展，泓域企劃提出了“中小企業2.0發展孵化”服務模式，旨在通過資源整合為具有發展潛力的中小企業提供一站式培育孵化服務。

產業規劃

1、項目立項咨詢、工業園入駐咨詢、項目備案申請咨詢、產業政策分析、項目規劃咨詢等。

2、編寫項目可行性研究報告、項目建議書、項目申請報告、資金申請報告等。

3、企業發展規劃咨詢、編寫商業計劃書、投資分析報告等。項目申報

1、中小企業發展專項資金申報、民營經濟專項資金申報等。

2、各地方性鼓勵中小企業發展資金項目申報，例如：工業振興專項資金申報、產業聚集項目專項資金申報、產業精準扶貧專項資金申報等。

3、特色企業申請，例如：產業龍頭企業申報、產業示范性企業申報等。

科技企業孵化

1、著作權、專利等知識產權代理。

2、企業創新中心、科技創新型企業等資質平臺認證。

3、高新技術企業孵化及認定申請。

直轄以來重慶發展取得顯著成就。重慶緊緊圍繞國家重要中心城市、長江上游地區經濟中心、國家重要現代制造業基地、西南地區綜合交通樞紐和內陸開放高地等國家賦予的定位，謀劃和推動經濟社會發展。經濟結構加快轉型升級，老工業基地煥發生機活力，形成全球最大電子信息產業集群和國內最大汽車產業集群，戰略性新興產業蓬勃發展，經濟發展質量和效益持續提升。基礎設施明顯提速，高速公路通車里程達2800多公里、“四小時重慶”全面實現，建成“一樞紐九干線”鐵路網，港口年吞吐量1.7億噸，江北國際機場年旅客吞吐量3600萬人次。內陸開放高地加快崛起，以長江黃金水道、渝新歐國際鐵路等為支撐的開放通道全面形成，中新第三個政府間合作項目以重慶為中心運營，重慶自貿試驗區啟動建設，內陸國際物流樞紐和口岸高地加快建設。長江上游重要生態屏障加快建設，長江、嘉陵江、烏江干流水質總體為優，主城區空氣質量優良天數比例達82%，全市森林覆蓋率達45%。三峽百萬移民搬遷安置任務圓滿完成。各項社會事業全面進步。

當前重慶保持良好發展勢頭。2016年，GDP1.76萬億元，增長10.7%；規上工業增加值增長10.3%，規上工業企業利潤總額增長12.6%，固定資產投資增長12.1%，社會消費品零售總額增長13.2%，一般公共預算收入增長7.1%，城鄉居民收入分別增長8.7%和9.9%。2017年上半年，GDP增長10.5%，規上工業增加值增長10.4%，規上工業企業利潤總額增長23.3%，固定資產投資增長12.3%，社會消費品零售總額增長11.7%，一般公共預算收入增長7.1%，城鄉居民收入分別增長8.6%和9.6%。重慶項目可行性研究報告編制重點分析：

第一章：重慶項目摘要，簡明扼要的描述重慶項目承擔單位、基本情況、建設內容、投資規模等

第二章：重慶項目建設背景和必要性，結合區域社會經濟環境描述重慶項目的立項背景和必要性，目的是說明該重慶項目立項的目的和意義。

第三章：市場供求分析及預測，結合全球、全國及省內重慶項目所投資產品的市場供求、價格情況，說明重慶項目所投資產品的市場前景。

第四章：重慶項目承擔單位的基本情況，結合重慶項目承擔單位的資金、技術、產品、市場等描述說明該單位承擔本重慶項目的實力。

第五章：重慶項目地點選擇分析，結合重慶項目自身對環境的影響，說明交通、運輸、周邊位置等情況說明選址科學合理。

第六章：生產工藝技術方案分析，說明投資該重慶項目生產的流程、工藝、闡明其技術來源和先進性以及預期會達到的工藝參數。

第七章：重慶項目建設目標，說明重慶項目投產后的技術水平、生產能力水平和市場供求能力。

第八章：重慶項目建設內容，根據工藝流程分步驟闡明各個環節的建設內容及所需要采購的儀器設備等。

第九章：投資估算和資金籌措，根據實際建設內容，結合實際市場價格因素，估計重慶項目總投資，說明資金來源，是中央、地方還是自籌，分別占的比例是多少。

第十章：建設期限和實施進度安排，說明重慶項目建設的期限以及各個階段需要完成的工作。

第十一章：環境影響評價，結合重慶項目自身實際情況，分析重慶項目對當地生態、水源、噪聲等的潛在的污染情況及需要采取的必要措施。

第十二章：重慶項目的組織管理和運行，闡明重慶項目建設期間和運行期間的組織管理情況。

第十三章：效益分析與風險評價，分析重慶項目的經濟效益、投資回報及潛在的風險，并作出財務評價。

第十四章：招標方案，根據國家相關招投標法案，初步擬定基礎建設、設備儀器的招投標方案，這一步只需簡單提一下，在重慶項目通過可行性驗收后的實施方案再來細化。

第十五章：重慶項目可行性結論與建議，可研報告編寫機構需結合實際給出重慶項目是否可以的結論，同時針對不足提出改進意見。

第三篇：重慶旅游業發展現狀研究報告

重慶旅游業發展現狀研究報告

重慶師范大學涉外商貿學院酒店管理1班李承婭 熊娟 張璐

摘要: 隨著我國旅游業的不斷快速發展，重慶的旅游業也逐步有秩序的發展。在“十一五”規劃下，重慶市將會牢牢把握發展旅游業與加強生態環境保護之間的辯證統一關系，以發展生態旅游為重點，推動旅游和環境保護相互促進、和諧發展，為推進生態旅游而更好地發展。長江三峽、大足石刻、烏江畫廊、山水都市將成為重慶市旅游業嶄新的亮點。

關鍵詞: 溫泉特點資源組合性

一、中國旅游業簡介

1、中國旅游業的發展歷程

1978---1987年，我國旅游業處于起步階段，實現了從“外事接待型”向經濟創匯型轉變，其特征是沒有市場化，屬于計劃配額，求大于供，外事促內事。1978年，入境旅游者只有180.9萬人次，其中外國人23萬人次；旅游外匯收入只有2.63億美元，位居世界第41位，中國旅游業基本上是一張白紙。然而，十一屆三中全會的召開，給中國旅游業的崛起帶來了一片生機。

1978---1984年，國內接待旅游硬件條件還不具備，如航班嚴重不正常，有時需要靠空軍協助。飯店行業在我國各個行業中是開放最早的，無論是引進外資還是引進外國的管理經驗，都是如此，如北京建國飯店、長城飯店等。因此整個旅游界，就其管理水平而言，飯店要好于其他企業。1982年建成了西安賓館，是西安第一家旅游賓館。80年代飯店如雨后春筍，飯店投資盲目，導致一度嚴重過剩。

1987年到現在，旅游業處于快速發展階段，經歷了從單一入境旅游到入境旅游、國內旅游兩個市場和到入境旅游、國內旅游、出境旅游三個市場的發展過程，旅游逐漸加重其占國民經濟總值的比重，旅游已成為具有相當規模的經濟產業。其特征是市場逐漸成熟，競爭逐步激烈，供大于求。

1988年以前的10年中，旅游業一直是大幅度增長，入境旅游者數量的年平均增長率為33%，創匯的年平均增長率為24%。

1989年**使旅游業出現第一次滑坡，至1992年完全復蘇。

1992年以后，入境旅游逐漸成熟，團隊旅游增長緩慢，打破賣方市場，目前已進入平穩發展階段。1995年5月1日我國實行五天工作制后，國內旅游開始迅速發展。1997年3月，經國務院批復，國家旅游局、公安部聯合發布了《中國公民自費出國旅游管理暫行辦法》，標志著我國出境旅游市場的形成。

2004年我國旅游業全面恢復振興并有突破性發展，入境游、國內游、出境游三大市場全面振興，旅游總收入達到6840億元，相當于全國GDP的5.01%，2004年我國出境旅游增勢強勁，公民出境旅游超過2800萬人。2004年全年我國入境旅游人數10903.82萬人次，比上年增長18.96%，比2002年增長11.37%。

2、中國旅游業的發展現狀

隨著社會的發展，旅游業已成為全球經濟中發展勢頭最強勁和規模最大的產業之一。旅游業在城市經濟發展中的產業地位、經濟作用逐步增強，旅游業對城市經濟的拉動性、社會就業的帶動力、以及對文化與環境的促進作用日益顯現。旅游業是中國經濟發展的支柱性產業之一。

2006年,我國旅游業依舊保持了較快增長，三大市場全面增長。全年共接待入境游客12494.21萬人次,實現國際旅游外匯收入339.49億美元，分別比上年增長3.9%和15.9%；國內旅游人數13.94億人次，收入6230億元人民幣，分別比上年增長15.0%和17.9%；中國公民出境人數達到3452.36萬人次，比上年增長11.3%；旅游業總收入8935億元人民幣，比上年增長16.3%，相當于國內生產總值比重的4.27%。

2006年，全國各省、自治區、直轄市接待的入境旅游者總計為6139.64萬人次，比上年增長15.28%。接待量超過50萬人次的有廣東、上海、江蘇、浙江、北京、福建、山東、云南、廣西、遼寧、四川、內蒙古、黑龍江、陜西、湖北、湖南、天津、安徽、河南、河北、海南、重慶、山西等23個省（區、市）。廣東省接待入境旅游者2089.71萬人次，繼續居全國第一位。

2006年，全國各省、自治區、直轄市接待的外國旅游者總計為3511.17萬人次，比上年增長16.7%。接待量超過40萬人次的有廣東、上海、北京、江蘇、浙江、山東、遼寧、內蒙古、云南、廣西、黑龍江、四川、湖北、陜西、天津、福建、湖南、河北、安徽、重慶、海南、河南等22個省（區、市）。廣東省接待外國旅游者534.66萬人次，繼續居全國第一位。

2006年，國際旅游（外匯）收入超過1億美元的有廣東、北京、上海、江蘇、浙江、福建、山東、遼寧、云南、天津、陜西、湖南、黑龍江、廣西、內蒙古、四川、湖北、重慶、河南、河北、海南、安徽、山西、江西、吉林、新疆、貴州等27個省（區、市）。廣東省的旅游（外匯）收入達75.33億美元,繼續居全國第一位。按外匯收入排列，31個省、自治區、直轄市的具體情況是：

2006年，我國公民出境人數達到3452.36萬人次，比上年增長11.3%。其中：因公出境572.44萬人次，比上年下降2.8%；因私出境2879.91萬人次，比上年增長14.6%。出境第一站按人數排序,列前十位的國家和地區依次是：香港、澳門、日本、韓國、泰國、俄羅斯、美國、新加坡、越南、馬來西亞。

截至2007年8月，我國入境旅游接待達到11 568 186人，同比增長3.77％，其中外國人2 396 060人。入境旅游（外匯）收入達到34.10億美元，其中外國人20.43億美元。

二、重慶旅游業發展現狀

1、重慶旅游業的發展歷程

隨著我國旅游業的不斷快速發展，重慶的旅游業也逐步有秩序的發展。“八五”時期，重慶旅游入境接待人數年均增長14.33％，旅游創匯年均增長22.86％，速度已相當快。重慶成立直轄市后，特別是三峽工程的開工，使重慶市及其所轄三峽庫區成為世人關注的焦點，三峽旅游驟然升溫，使重慶旅游業的發展面臨前所未有的機遇。重慶旅游行業人士緊緊抓住機遇，積極開拓進取，開發生產與宣傳促銷相結合，使重慶旅游業呈現出強勁的發展勢頭。

重慶直轄后，接待旅游人數和旅游外匯收入都有大幅度提高，1997年旅游外匯收入達到10548萬美元，接待旅游人數達到259414人次，這是由于直轄提高了重慶的國內地位和國際知名度。然而，2003年由于“非典”的影響，無論是接待人數還是旅游外匯收入都有大幅度回落，旅游業遭受重創打擊。隨后，重慶旅游業又恢復高速增長，2004年接待

旅游人數434423人次，實現旅游外匯收入20308萬美元。其中接待旅游人數同比增長

1.85％，旅游外匯收入同比增長1.79。

重慶旅游業在高速發展的同時，已經形成規模。內部行業齊全，具備一定的產業基礎，對國際國內旅游者有了相當的吸引力。重慶以“美女、美食、火鍋、溫泉”聞名于世界，并以山城都市、長江三峽、大足石刻三大世界級旅游精品帶動旅游業的強盛發展。

3、重慶旅游業的政策導向

建設旅游目的地、旅游產品、基礎設施配套服務、多元化旅游經營、旅游宣傳營銷和旅游管理等六大體系，形成山水都市、長江三峽、烏江畫廊“三大目的地功能互補，觀光旅游、度假旅游、復合型旅游三類產品協調發展，入境旅游、國內旅游、出境旅游三大市場全面培育，國有、外資、民營三大主體共同參與，經濟增長、社會和諧、環境友好三大效益綜合體現的科學發展格局。主要精品建設項目有：

1、山水都市旅游精品建設項目，分為重慶市旅游集散中心，建設集旅游咨詢、游客集散、旅游購物、產品展示、形象宣傳于一體的旅游集散中心；抗戰遺址旅游產品保護開發；紅巖聯線旅游精品；歌樂山革命紀念館、紅巖村革命紀念館等紅色旅游產品；東水門和磁器口古鎮旅游景區提檔升級；統景溫泉、天賜溫泉、梨樹灣溫泉、北碚溫泉城，建國際級溫泉基地，打造5A旅游景區；長壽湖湖泊觀光，江津四面山、南川金佛山、萬盛黑山谷山地休閑、度假旅游產品開發。

2、長江三峽旅游精品建設項目，分為小三峽旅游景區提檔升級和神女溪景區開發；白帝城旅游景區提檔升級和天坑地縫景區建設；石寶寨旅游景區提檔升級；以白鶴梁為核心的涪陵白巖旅游景區提檔升級；豐都名山與雪玉洞旅游景區提檔升級；

3、大足石刻國際旅游精品建設項目，分為大足石刻景區提檔升級；龍水湖觀光休閑旅游區建設；玉龍山森林公園景區開發；

4、烏江畫廊旅游精品建設項目，分為仙女山、天坑三橋景區提檔升級，打造山地觀光休閑旅游景區；芙蓉洞與芙蓉江觀光休閑旅游景區；烏江畫廊（彭水至酉陽段烏江和黔江阿蓬江），打造峽谷游船觀光與民族風情旅游景區；小南海，打造地震遺址觀光科普教育旅游景區；龔灘、龍潭、洪安古鎮開發。

三、重慶旅游業典型案例——溫泉特點和發展策略

1、溫泉特點

a)溫泉整體質量高

溫泉資源是溫泉旅游開發的物質基礎和核心資源。溫泉資源的質量高低，直接影響到溫泉旅游地的旅游吸引力。一般而言，溫泉資源的開發利用價值 主要受到溫度、水量和礦物含量等三個因素 的綜合影響。重慶溫泉資源的平均水溫較高，礦物含量高而豐富，出水量大，屬典型的優質醫療礦泉。

b)資源利 用歷史悠久

重慶溫泉資源利用具有悠久的歷史。其中，最早的溫泉開發可追溯至南北朝劉宋景平元年(1004年)，北溫泉已“迎流砌池，廣方四丈，上翼以亭”。相比之下，比進人世界文化遺產名錄的13本下呂溫泉尚早468年。清同治年間(1862--1874年)，南溫泉建浴池，近代利用規模不斷擴大；此外，早在

12、l3世紀，銅梁當地人即已發現西溫泉。1935年，銅(梁)壁(山)公路通車后，當地人逐漸在溫泉出口建池，并依池筑室，供浴后

休息。可見，重慶溫泉資源利用由來已久。但在前期利用中，規模較小，且 多為達官貴人所用，并未成為真正為游客服務的旅游產 品。

c)資源分布密集

受地質構造和區域水文地質條件的直接影響，溫泉資源的分布往往具有明顯的地域性和分帶性特征。從全國范圍比較而言，重慶屬于地熱溫泉資源相對富集區，地熱儲藏面積超過 1萬km，除潼南縣外的各區縣都能開發溫泉。目前，重慶已勘探發現溫泉 40余處，13出水量可達5萬㎡，己被開發利用 20余處。其 中，主城區附近溫泉分布最為密集。受溫泉資源不可轉移的特性限制，溫泉旅游地往往具有明顯的地域集 中性特點，在鄰近地域范圍內出現多個溫泉旅游地。據不完全統計，以主城區為中心方圓50 km范圍內，有14處溫泉，其中東溫泉、南溫泉、北溫泉以及天賜溫泉等 已具相當規模。13本溫泉旅游的成功案例說明，如能充分利用資源空間分布的高度集中所產生的集聚效應，則為提升區域整體形象，增長區域旅游整體競爭力創造了有利條件。

d)資源組合性特點突出

一般而言，除醫療健身外，沐浴溫泉的附加旅游價值(如文化歷史價值、觀賞價值)較低。重慶溫泉資源具有與其他類型旅游資源緊密結合的特點。與豐富的自然和人文旅游資源的組合，在弱化溫泉資源同質性的同時，有效增強了重慶溫泉資源的吸引力，并為重慶溫泉旅游的多樣化開發模式奠定了資源基礎。

2、發展策略

2005年11月，重慶市提出“溫泉之都”的構想。得到社會各界的高度認可和支持。今年8月，市政府組織考察團先后走訪珠海、廣州、新加坡和日本，對不同地區、不同風格特點的溫泉進行了學習考察。經過近1年的醞釀，全面實施打造“溫泉之都”的條件已經成熟。接著，重慶出臺《關于加快“五方十泉”建設打造“溫泉之都”的意見》，將力爭用3年時間，投資113.2億元，建設東、西、南、北、中“五方十泉”，一年初見成效、兩年顯見成效、三年大見成效，基本形成重慶溫泉旅游產業的總體架構。重點打造的“十泉”即東溫泉片區的東泉和東方溫泉大世界；西溫泉片區的天賜溫泉和金劍山溫泉、貝迪溫泉；南溫泉片區的南泉和保利溫泉別墅；北溫泉片區的統景溫泉和北泉；中溫泉片區的梨樹灣溫泉和海棠曉月溫泉。

這10個項目，年接待規模明年即可達270萬人次，到2010年全部建成后可達到1000萬人次以上。市政府要求，首批重點項目必須在今年內開工建設，第二批建設項目也要盡早開工建設，避免資源閑置。

在土地供應上，對“五方十泉”溫泉開發項目，將優先供應周邊土地使用權和采礦權，促進其做大做強。同時，有溫泉資源的地塊，將優先作為溫泉旅游項目用地供應，并在同等條件下，優先供應給“五方十泉”溫泉開發項目企業。

“五方十泉”溫泉開發項目，可享受減半征收采礦權有償使用費和礦產資源補償費。其采礦權證按最高年限5年辦理，采礦權出讓期限則與土地使用期限(商業用地40年)一致。對利于資源保護和綜合利用的溫泉開發企業，可免收或減半征收地熱礦產資源補償(稅)費。納稅在1000萬以上的開發企業，還將安排市旅游結構調整資金實施以獎代補。而位

于三峽庫區的項目企業，還可申請三峽庫區產業發展基金和移民后期扶持基金。

副市長譚棲偉在會議上指出，開發溫泉資源，必須抓好戰略研究、資源普查、規劃制定、項目帶動、政策支撐、法規完善以及項目推介等工作。相關區縣(自治縣、市)政府要牽頭制作項目庫，搞好項目的策劃、整合和推介。提高項目招商的透明度，引進實力、有信譽的開發商投資溫泉旅游，避免閑置、浪費、破壞資源的情況發生。對溫泉旅游開發項目，要實行一事一議、一泉一策、特事特辦的措施，按照國家5A級旅游區標準加以打造。

四、重慶旅游業發展趨勢預測

1、現有發展水平

舉世無雙的長江三峽，世界文化遺產大足石刻，集山城、江城、歷史文化名城于一身的現代山城都市等，賦予重慶旅游資源鮮明的個性特征和較高的知名度。目前，重慶市擁有世界文化遺產1處；全國重點風景名勝區6個，市級風景名勝區25個；國家森林公園18個，市級森林公園34個；全國重點文物保護單位13處，市級文物保護單位140處；國家自然保護區3個，市級自然保護區14個；全國歷史文化名鎮3個，市級歷史文化名鎮18個；全國愛國主義教育示范基地6處，全國青少年科技教育基地區1處；國家地質公園3處，國家級地震遺址保護區1處；國家A級—AAAA級旅游區38個，區縣級主要旅游區(點)104個；城市公園25個；全國重點寺廟3個，市級宗教寺廟(院)、教堂44個；大、中型水庫34個；全國重點烈士紀念建筑物保護單位4個，市級重點烈士紀念建筑物保護單位4個。2000年榮獲“中國優秀旅游城市”稱號,實現了向“中國旅游名市”的跨越。旅游發展環境進一步優化，供給實力不斷增強，產業規模不斷擴大,行業管理水平和旅游服務質量不斷提高，從業隊伍不斷壯大，新增直接就業人員13.7萬人以上。根據國際經驗，旅游業每增加一個直接就業人員將帶動相關行業增加5個人就業，旅游業帶動了全市的就業人數。

2、發展趨勢

“十一五”時期是我國產業結構調整、構建和諧社會的重要時期，旅游業由于在增加就業、促進農村發展、縮小地區差距、節約資源等多方面的優勢，將獲得良好的發展機遇。2010年全國旅游業發展的目標是：接待入境過夜游人數6400萬人次，有望居世界第三位；旅游創匯426億美元，有望居世界第三位；國內旅游人數16.9億人次；國內旅游收入8810億元人民幣，旅游業總收入12260億元人民幣左右，年均增長10%左右，相當于全國CDP的7%；旅游直接就業980萬人間接就業達到4900萬人。“十一五”期間與旅游發展相關的工作有：創新旅游目的地體系和旅游產品體系，推動區域旅游目的地和旅游線路建設，滿足多層次的旅游需求等。從國人外旅游市場發展的趨勢出發，今后一個時期我房車旅游市場的開發戰略調整為“大力發展入境旅游，規范發展出境旅游，全面提升國內旅游”。重要政策：2004年12月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發

《2004-2010年全國紅色旅游發展規劃綱要》大力發展紅色旅游產業。并提出六個目標：推行愛國主義教育、培育12個紅色旅游區、完善30條紅色旅游精品線路、100個紅色旅游景區、歷史文化遺產保護、整理和宣傳達到國內先進水平、帶動革命老區發展優勢

產業。

在“十一五”規劃下，重慶市將會牢牢把握發展旅游業與加強生態環境保護之間的辯證統一關系，以發展生態旅游為重點，推動旅游和環境保護相互促進、和諧發展，為推進生態旅游而更好地發展。長江三峽、大足石刻、烏江畫廊、山水都市將成為重慶市旅游業嶄新的亮點。

參考文獻:

第四篇：關于房價調查報告

關于房價調控的調查

中文摘要：2011年1月26日，國務院常務會議推出八條房地產市場調控措施(簡稱“新國八條”)；1月28日，上海、重慶試點征收房產稅；2月9日，央行加息0.25個百分點??專業人士分析，央行加息意在抑制通貨膨脹，但對于地產行業而言，加息影響不可小覷。2011年初，房地產調控政策的給力讓房地產市場的前景變得撲朔迷離。在中央堅強的調控決心下，房價會不會回落，樓市會不會降溫？成為許多準備買房者心中最大的疑問。

導論：調查研究的背景：目前全國房價普遍走高，很多人買不起房子，房價上漲的原因主要是人的貪婪本性所致，開發商抬高房價，而政府又沒有有效措施遏制這種趨勢。

新華網北京４月１５日電 國務院總理溫家寶１４日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。

會議指出，今年１月初《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》下發后，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調控措施不力，投機性購房大量增加有關。必須采取更為嚴格、更為有力的措施，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題。

會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于３０％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準利率的１．１倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據實際，在一定時期內采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。二是增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應總量，大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，優先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的７０％。加快普通商品住房項目審批，盡快形成有效供應。三是加快保障性安居工程建設。各級地方政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠政策，確保完成２０１０年建設保障性住房３００萬套、改造各類棚戶區２８０萬套的工作任務。大力發展公共租賃住房。四是加強市場監管。嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發項目貸款。清理已發放預售許可證的商品住房項目，對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處罰力度，性質惡劣的依法取消房地產市場經營資格，對違法違規的要依法依規嚴肅追究相關負責人的責任。規范發展租賃市場。完善房地產市場信息披露制度。

第一、房地產市場不健全。地方政府和開放商，可以通過法律合法剝削老百姓，而不會受到任何的處罰或者只有輕微的處罰，要知道只要有300%的利潤，資本家會冒著絞刑的處罰去做。地方政府和開發商對土地和開發的壟斷，定價權就他們自己手上，所以他們可以魚肉百姓。

第二、資金無處可逃，只能投資房地產。資金無處可逃，因為rmb的升值，造就了出口制造業的困難，利潤大幅降低，我國GDP的40%依賴出口，投資出口制造業資金無法轉化為資本掙利潤，那么只能投資房地產，于是造就樓市泡沫。

國家不馬上壓死房價是正確的，如果全部壓死，大量的信貸資金就會無法回收，大量銀行必然破產。各方對中國經濟失去信心，造成更嚴重的經濟危機。

我國的經濟是一個畸形的經濟，民營五百強的企業比不了2個央企，全國60%的工資，集中在銀行、能源、電信和移動等大型壟斷企業上。中小型企業貸款只占了所有貸款的20%不到。而中小企業卻承擔了90%的社會就業，使得大眾消化嚴重不足，于是我國的消費能力只是GDP的30%左右，內需消耗制造業產品嚴重不足。舉例，招行2010人均半年創造了30w以上的利潤，軟件科技人員1年只能創造10w左右的利潤。這就是壟斷造成的，社會分配嚴重不公。

第一步、應該是加大對壟斷型企業的稅收，比如中國四大個銀行80%的利潤回收中央，因為他們享受了壟斷的優勢，和法律對金融的保護，又如中石油開采的石油是大眾的，是國家和全民的，所以利潤必須大部分上交，而不是現在的最高30%，形成嚴重的分配不均。

第二步、這些稅收，應該拿出來，補貼中小企業或者給中小企業減稅，鼓勵中小企業的自主創新，出臺辦法，鼓勵信貸資金服務中小企業。增加中小企業的利潤，讓大眾掙更多的錢，削減暴富的壟斷企業。這樣才能切實提高大眾的消費，消化掉我國制造業的產品。否則40%的出口就無法消化。

一、中國房地產業狀態描述

（一）中國房地產泡沫已經很大了。

2009年“4萬億”的投資有多少進入樓市，人們不得而知，但北京、上海、廣州等城市不斷出現了老百姓不愿看到的“地王”。中國社科院2010年的《經濟藍皮書》認為，當前有85%的中國家庭買不起住房。多位業界專家表示，現在的樓市已經形成了泡沫。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生分析說：“2009年中國房地產是典型的超預期增長。房價漲成這樣，確實是很多人沒有想到的。全國房價高漲的原因其實很復雜，包括信貸政策、土地價格、通脹預期等。但很重要的一個原因是，2008年持幣觀望的那部分人進入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009年提前釋放出來了，這導致了2009年樓市的異常火爆。”美聯物業調查顯示，在2009年三季度北京購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。

中國房地產價格被推向一個普通百姓不可企及的程度。在商業投資與多方趨利的推動下，形成“供給不足——投資保值——抬升房價——房地產暴利——再推高房價——泡沫形成——購買力下降——百姓怨聲載道——宏觀調控——房地產業受損、銀行呆賬形成——拖累經濟”的通道，給整體經濟發展注入了不確定性風險。

（二）中央經濟工作會議確定調控。

2009年12月初的中央經濟工作會議，認為中國房地產價格高企，不利于其產業健康發展，必須對房地產業實行政策調控，促進其健康發展。2009年12月末召開的國務院常務會議指出：“要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。

中央相關部門已開始行動，從二手房營業稅征免政策從2年恢復至5年，到最新的土地出讓金首付不得低于50%。專家表示，中央政府果斷出手，說明這次調控房地產市場的決心是很大的，未來還會有其他樓市新政出臺。

中國社會科學院金融所金融市場室副主任尹中立認為，土地出讓金首付50%，一年內付

清全款，是硬性壓縮企業在土地款支付上的空間，在當今土地價格高漲的形勢下，全款支付之后卻不開發，將顯著增加資金的使用成本和機會成本，相應壓縮囤地、炒地的空間。

中信證券一地產分析師分析：“進入2009年11月以來，地產股一直處于不溫不火的微調狀態，11月地產股漲幅為9.7%，行業漲幅僅位居第11位。而10月份的行業排名為第4名。從這個方面來看，其實機構和投資者對房地產市場的后市并不看好。”

（三）房地產與城市化、經濟發展捆在一起。

美國《華爾街日報》12月30日發表《中國城市化與產能過剩》一文，認為：2010年將是一個更加艱難的經濟年份，為擺脫全球經濟緊縮，北京催生出房地產泡沫，其苦果將在新的一年里嘗到。為吸收和調整這一過剩狀況，中國試圖通過加速業已規模宏大的城市化進程并通過減少移民和城市登記限制來刺激需求。領導層也將賭注押在城市化加速與消費之間的聯系上。

2008年，中國有43%居民被視為城市人口。而在拉美、歐元區和美國，該比例分別為79%、73%和82%。中國的城市化與城市擴張遠沒有完成，其發展還有一相當長的時期。

中國政府，在經濟增長、產業工人就業與滿足中低收入者住房需求之間，必須作出痛苦的決擇。房地產業內人士認為，房地產在提振信心的目的實現后，應當致力于“和諧的復蘇”。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授則認為：“2009年前的房地產優惠政策的結束，應該不會搞‘一刀切’或者‘急剎車’。政府不會讓已經有所起色的樓市重新陷入低迷之中，因此，優惠政策將會‘有收有放’”。

結語：房產調控措施需再嚴厲。誠然，加大房產調控力度，一定程度上會影響到整體宏觀經濟的快速增長，部分行業或然出現產能過剩，但就京城房地產市場而言，房產調控力度如不加強，房價漲幅持續高企，多數百姓將會買不起甚至住不起房，給社會生活和城市發展帶來不穩定因素。另外，從經濟學層面分析，如果放松房產調控政策，其一，房價將會在市場交易持續低迷的態勢之下陡然上揚，從而引發買家的瘋狂跟進，將導致后市房價更強勢的反彈；其二，多數投機者面臨當前房產市場交易頻頻下挫的格局，投資信心受很大影響，撤出跡象明顯，一旦政策放松，不利于整體宏觀市場的調控。

參考文獻：來源新華網，《國務院常務會部署遏制部分城市房價過快上漲措施》2010年04月15日 18:44:06。

第五篇：房價市場分析

1.鼓勵多生多育的政策。

中國從毛澤東時代開始就鼓勵多生多育的政策，這導致中國變成了全世界人口最多的國家。這些人口在幾年后惡性膨脹，過了二三十年后開始生兒育女，開始需要房子了。而這才發現，房子已經不夠用了。因為人太多了。中國雖然實行了計劃生育。但是由于慣性。人口還有20年的增長期。人口增長導致房價上漲。

2.城市人口增多導致房價上漲。

中國市場經濟前，戶籍都是固定的，還有些人被發放到農村去上山下鄉。現在戶籍政策一解除，有些人都不待農村了，這就使城鎮人口增多了，城市人口增多了。

3.土地是不可再生的。

土地稀缺導致房價上漲。中國雖然地廣，但是適宜人們居住的地方太少太少，所有人都想在這些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多風沙，中部多山，東北多山地，南方多丘陵。只有沿海地帶或者大河大湖附近的平原才比較適宜居住。

4.剛需旺盛導致房價上漲。

現在為什么所有人都關心房價了，因為人人對它有需求。如果房價過高了，人們就不會買了，市場飽和了自然也就平衡了。如果有市場，人人都需要，那房價一定會繼續漲。網站上罵聲一片，那是因為每個人（房價戶型二手房 租房）都想買房，每個人都想買房，所以每個人又都看空樓市。每個人都在看，那房價能不漲嗎？

5.開發商技術革新導致房價上漲。

沒有任何一個開發商愿意造一個次品，房子越造越好，綠化、設計、朝向、風水、保溫墻、物業管理等等這些導致次品房越來越少。

6.造房成本上漲導致房價上漲。

物價、原材料價格上漲，農民工工資增長，導致造房成本提高

7.拆遷補償無形增加導致房價上漲。

拆遷費用加大導致造房成本加大。

8.房產稅，各種房產稅轉嫁導致房價上漲。

中國計劃經濟搞了這么多年，最后行不通還是走了市場經濟。國外市場經濟搞了多少年了，中國才多少年。還有漫長的道路要走，中國人均GDP才多少，別的國家多少。這個規律不可破，起碼100年不可破。

9.城市化進程拉動房價上揚。

中國的城市水平只有百分之四十多，而發達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農民要進城，這些進城的農民需要住房，住房需求空間非常龐大。

中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個農業大國，農村人口占了大多數，光進城的農民，就是住房消費中一個非常誘人的數字，除非城市化進程停滯，農民才不會進城。

10.中國城市正處于大拆大建的高速發展期。

君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進，今天的一個城市，幾年前的城區范圍還很小，三五年后，城區范圍就成倍數擴大。城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴張后，卻無人進駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪里，人口就填滿哪里。

11.經濟發展離不開房地產，支柱產業地位仍無法動搖。

大城市在幾年前，都是以房地產作為支柱產業來對待的，當下大城市的經濟發展走上正軌，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什么中央進行調控，地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引領者，房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。

12.房地產成了地方財政的主要收入來源。

房地產成了地方政府財政收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。

所以，無論中央怎么調控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為“空調”的一個重要因素。

13.奢侈消費風起云涌，助長房價飚升。

前些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。

中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾個錢，就“小農意識”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了，生活方式便發生了質變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當前國人的享受意識日益增強。

14.注意，是控制房價過快上漲，不是打壓。

未來的房地產到底會是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產過不去？問這些問題的人，我想，有一點他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調控房地產？調控房地產的真正用意是什么？許多開發商總認為國家在打壓房地產，為此，一旦有了調控政策，便坐臥不安，感到迷茫。

15.通脹預期加大，帶動房價上揚。

CPI在不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。

物價指數的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不

漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧？要控制房價，就必須先穩定CPI，否則控制房價只是一廂情愿罷了。

16.地價猛漲，催高房價。

大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發，光地價就翻了幾百倍，比做開發還賺錢，又省事。地價一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產開發成本的一小半，地價上漲，房價肯定上漲。

17.建材價格攀升，成了房價的幕后推手，除土地價格暴漲外，房地產的其他方面的成本也在不斷上升。

鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕后推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比成本增加的系數高很多。

18.“有房才有家”的傳統守舊思想趕著房價上漲

受幾千年來的傳統封建思想的影響，國人總認為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產生了大批的房奴。每個人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子。

19.中國的子女教育方式特別。

中國人對子女比較溺愛，由于獨生子女的增加，等子女結婚的時候，不論房子多貴，雙方父母總要資助一部分錢甚至自己把購房的首付款全部拿出來讓子女買房，這是剛需。

20.人力成本的增加導致房價必上漲。

不都聽過那個笑話嗎，一個農民工問蘋果多少錢，知道是5000多之后，隨口說了一句：這么貴，頂上我半個月的工資了。現在的裝修工人、建筑工人的工資非常高，且每月都在上漲，就是這樣還找不到人，所以房價肯定要上漲。