第一篇：關(guān)于成都房價調(diào)查報告

關(guān)于成都房價調(diào)查報告

自2007年以來，中國的房價進(jìn)入了一輪井噴式的高增長，隨著2008年政府宏觀調(diào)控政策的出臺，房價上漲幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房價進(jìn)去了新一輪的增長期，09年商品房成交量，交易額，房價漲幅都創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。到2010年，雖歷經(jīng)調(diào)控重重攔截，依然保持明顯上漲，人人談“房”色變。在此背景下，成都市房價雖然房價漲幅相比2009年有了明顯的下調(diào)，但是因為基數(shù)過大的原因，實際上漲的絕對值依然驚人。就此，本人對成都市房價進(jìn)行了一次深入的調(diào)查，具體情況如下：

一、調(diào)查目的通過對成都市房價上漲的調(diào)查，了解成都房價現(xiàn)狀，對2001年房價漲幅有一定預(yù)見性；同時分析上漲原因，提出解決辦法。

二、調(diào)查對象

成都市各大售樓點及售樓經(jīng)理、購房者、其他居民

三、調(diào)查方式

隨機(jī)問卷調(diào)查，以及詢問，觀察

四、調(diào)查時間：2010年8月—2010年9月

五、調(diào)查內(nèi)容

通過對成都市內(nèi)的十幾家售樓點和房產(chǎn)公司的走訪、詢問、調(diào)查，特別是和一些房產(chǎn)大商、專家的接觸，對房產(chǎn)有一定認(rèn)識，對成都市08—10年的房價有一定了解，對房價大幅上漲的原因有所挖掘。對購房者和一些居民的問卷調(diào)查（附件1），反應(yīng)出在房價上漲的背景下，普通老百姓對房價下降的迫切要求。并且通過此次調(diào)查，提出對成都市房改幾點建議。

六、調(diào)查結(jié)果

通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，特別是問卷調(diào)查中90%認(rèn)為成都房價偏高，在對各售樓點的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)自房改政策出臺后，成都市房價最高上漲8%，最低的1.002%，一環(huán)路最高房價達(dá)15800元/平方米，三環(huán)路附近最低房價5400元/平方米。80%購房者認(rèn)為房價將繼續(xù)上漲，但上漲弧度會下降。95%的購房者將買按揭房，認(rèn)為按揭雖多，但是能解決現(xiàn)在問題，比如婚姻。

通過調(diào)查，認(rèn)為中國房價上漲有以下原因：

首先物價上漲，特別是建筑開發(fā)成本上漲。成都市房價這些年持續(xù)上漲，從不回頭，重要原因之一就是我國1998年以來連續(xù)八次降息，使名義利率達(dá)到了歷史上最低位。就房地產(chǎn)業(yè)而言，過度的低利率助長了開發(fā)商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的態(tài)勢，使國民經(jīng)濟(jì)越來越失調(diào)。建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價格。

其次是總體需求呈旺盛，需求量大。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對居住的要求和需求也日益提高，在我國的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁造成供求關(guān)系緊張，而影響住房總體需求快速增長的因素有很多，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機(jī)型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動了房價的上漲，而房價快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動的。成都市也是這種情況，隨著對住房需求的上漲，房價上漲成必然。

再次成都市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理。國家統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)表明，商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房價上漲持續(xù)加劇的原因之一。隨著商品住房供應(yīng)量的增加，由于不少地方政府執(zhí)行住房供應(yīng)保障政策不力，部分開發(fā)商熱衷于大戶型、高檔房的建設(shè)，使得經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積所占比重下降。成都市在10年實際建成的公租房、廉租房僅幾十萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求，與之相對的大戶型的不斷上漲。

同時土地資源地方政府的嚴(yán)格控制且價格上升。對地價和房價的關(guān)系有兩個截然不同的觀點：一個觀點認(rèn)為地價是由市場決定的，另一個觀點認(rèn)為地價上漲推動了房價上漲。我認(rèn)為兩者是相互交替影響的，房價帶動了地價、地價推動了房價。近年來，城市土地供應(yīng)緊縮，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張，致使地價快速走高。地價不斷創(chuàng)出新高是緣于土地偏緊，而且這種土地偏緊仍將在今后較長時間內(nèi)持續(xù)。成都市適應(yīng)于房地產(chǎn)開發(fā)的土地很少、有限，而快速增長的住房需求又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地的供需矛盾，從而導(dǎo)致新一輪房價的快速上漲。

最后人口的高速增長。人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。成都市是人口很密集的城市之一，人口多，住房需求的基數(shù)都很大，需求的擴(kuò)大造成房價上漲。

隨著房價的不斷升高，進(jìn)而出現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問題以及由此引起的社會問題，如何能夠有效的抑制房價的持續(xù)上漲，對由房價上漲而產(chǎn)生的一系列問題得以解決。通過以上的原因分析，以下通過分析、思考和查閱，提出以下幾點建議：

首先加強(qiáng)住房需求的管理。為區(qū)別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進(jìn)行管理，即對住房需求進(jìn)行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風(fēng)購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團(tuán)購房，抑制超前需求；運用多種手段，打擊投機(jī)需求。要建立和健全租賃市場的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場的健康，正常和有序發(fā)展。成都市政府要宣傳合理消費觀念，不要人云亦云，追風(fēng)的去買房，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態(tài)。

同時，建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。成都市政府要定期向社會公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發(fā)布，使市場主體及時了解有關(guān)信息，掌握市場走勢。要及時建立多層次的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點監(jiān)控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)。建議成都媒體盡量客觀地

預(yù)測房價的走勢，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費的觀念，鼓勵他們勇敢地做商品房的消費者。

再次，加強(qiáng)對地方政府的監(jiān)督和管理。加強(qiáng)的對地方政府使用土地的監(jiān)督和管理，成都市政府要合理、正確轉(zhuǎn)讓土地，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅的管理，公開辦事程序，公布稅費標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項目的可控性，減少交易費用，降低開發(fā)成本，從而為降低房價提供有力的保證。

最后，結(jié)合成都市具體情況，加快城鄉(xiāng)一體化，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間。成都市周邊城鎮(zhèn)的大量農(nóng)村人口涌入城市，造成成都市的擁擠和住房緊張的壓力。只有進(jìn)一步的加快城鄉(xiāng)一體化，轉(zhuǎn)移一部分城市人口，擴(kuò)大滿足住房需求的空間。

第二篇：關(guān)于房價調(diào)查報告

關(guān)于房價調(diào)控的調(diào)查

中文摘要：2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(簡稱“新國八條”)；1月28日，上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅；2月9日，央行加息0.25個百分點??專業(yè)人士分析，央行加息意在抑制通貨膨脹，但對于地產(chǎn)行業(yè)而言，加息影響不可小覷。2011年初，房地產(chǎn)調(diào)控政策的給力讓房地產(chǎn)市場的前景變得撲朔迷離。在中央堅強(qiáng)的調(diào)控決心下，房價會不會回落，樓市會不會降溫？成為許多準(zhǔn)備買房者心中最大的疑問。

導(dǎo)論：調(diào)查研究的背景：目前全國房價普遍走高，很多人買不起房子，房價上漲的原因主要是人的貪婪本性所致，開發(fā)商抬高房價，而政府又沒有有效措施遏制這種趨勢。

新華網(wǎng)北京４月１５日電 國務(wù)院總理溫家寶１４日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。

會議指出，今年１月初《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險。這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識不到位、落實調(diào)控措施不力，投機(jī)性購房大量增加有關(guān)。必須采取更為嚴(yán)格、更為有力的措施，認(rèn)真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民住房問題。

會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于３０％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。二是增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的７０％。加快普通商品住房項目審批，盡快形成有效供應(yīng)。三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級地方政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成２０１０年建設(shè)保障性住房３００萬套、改造各類棚戶區(qū)２８０萬套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。四是加強(qiáng)市場監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目，對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，對違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

第一、房地產(chǎn)市場不健全。地方政府和開放商，可以通過法律合法剝削老百姓，而不會受到任何的處罰或者只有輕微的處罰，要知道只要有300%的利潤，資本家會冒著絞刑的處罰去做。地方政府和開發(fā)商對土地和開發(fā)的壟斷，定價權(quán)就他們自己手上，所以他們可以魚肉百姓。

第二、資金無處可逃，只能投資房地產(chǎn)。資金無處可逃，因為rmb的升值，造就了出口制造業(yè)的困難，利潤大幅降低，我國GDP的40%依賴出口，投資出口制造業(yè)資金無法轉(zhuǎn)化為資本掙利潤，那么只能投資房地產(chǎn)，于是造就樓市泡沫。

國家不馬上壓死房價是正確的，如果全部壓死，大量的信貸資金就會無法回收，大量銀行必然破產(chǎn)。各方對中國經(jīng)濟(jì)失去信心，造成更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

我國的經(jīng)濟(jì)是一個畸形的經(jīng)濟(jì)，民營五百強(qiáng)的企業(yè)比不了2個央企，全國60%的工資，集中在銀行、能源、電信和移動等大型壟斷企業(yè)上。中小型企業(yè)貸款只占了所有貸款的20%不到。而中小企業(yè)卻承擔(dān)了90%的社會就業(yè)，使得大眾消化嚴(yán)重不足，于是我國的消費能力只是GDP的30%左右，內(nèi)需消耗制造業(yè)產(chǎn)品嚴(yán)重不足。舉例，招行2010人均半年創(chuàng)造了30w以上的利潤，軟件科技人員1年只能創(chuàng)造10w左右的利潤。這就是壟斷造成的，社會分配嚴(yán)重不公。

第一步、應(yīng)該是加大對壟斷型企業(yè)的稅收，比如中國四大個銀行80%的利潤回收中央，因為他們享受了壟斷的優(yōu)勢，和法律對金融的保護(hù)，又如中石油開采的石油是大眾的，是國家和全民的，所以利潤必須大部分上交，而不是現(xiàn)在的最高30%，形成嚴(yán)重的分配不均。

第二步、這些稅收，應(yīng)該拿出來，補(bǔ)貼中小企業(yè)或者給中小企業(yè)減稅，鼓勵中小企業(yè)的自主創(chuàng)新，出臺辦法，鼓勵信貸資金服務(wù)中小企業(yè)。增加中小企業(yè)的利潤，讓大眾掙更多的錢，削減暴富的壟斷企業(yè)。這樣才能切實提高大眾的消費，消化掉我國制造業(yè)的產(chǎn)品。否則40%的出口就無法消化。

一、中國房地產(chǎn)業(yè)狀態(tài)描述

（一）中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很大了。

2009年“4萬億”的投資有多少進(jìn)入樓市，人們不得而知，但北京、上海、廣州等城市不斷出現(xiàn)了老百姓不愿看到的“地王”。中國社科院2010年的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》認(rèn)為，當(dāng)前有85%的中國家庭買不起住房。多位業(yè)界專家表示，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)形成了泡沫。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生分析說：“2009年中國房地產(chǎn)是典型的超預(yù)期增長。房價漲成這樣，確實是很多人沒有想到的。全國房價高漲的原因其實很復(fù)雜，包括信貸政策、土地價格、通脹預(yù)期等。但很重要的一個原因是，2008年持幣觀望的那部分人進(jìn)入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009年提前釋放出來了，這導(dǎo)致了2009年樓市的異常火爆?！泵缆?lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在2009年三季度北京購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。

中國房地產(chǎn)價格被推向一個普通百姓不可企及的程度。在商業(yè)投資與多方趨利的推動下，形成“供給不足——投資保值——抬升房價——房地產(chǎn)暴利——再推高房價——泡沫形成——購買力下降——百姓怨聲載道——宏觀調(diào)控——房地產(chǎn)業(yè)受損、銀行呆賬形成——拖累經(jīng)濟(jì)”的通道，給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了不確定性風(fēng)險。

（二）中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定調(diào)控。

2009年12月初的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，認(rèn)為中國房地產(chǎn)價格高企，不利于其產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，必須對房地產(chǎn)業(yè)實行政策調(diào)控，促進(jìn)其健康發(fā)展。2009年12月末召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出：“要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。

中央相關(guān)部門已開始行動，從二手房營業(yè)稅征免政策從2年恢復(fù)至5年，到最新的土地出讓金首付不得低于50%。專家表示，中央政府果斷出手，說明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心是很大的，未來還會有其他樓市新政出臺。

中國社會科學(xué)院金融所金融市場室副主任尹中立認(rèn)為，土地出讓金首付50%，一年內(nèi)付

清全款，是硬性壓縮企業(yè)在土地款支付上的空間，在當(dāng)今土地價格高漲的形勢下，全款支付之后卻不開發(fā)，將顯著增加資金的使用成本和機(jī)會成本，相應(yīng)壓縮囤地、炒地的空間。

中信證券一地產(chǎn)分析師分析：“進(jìn)入2009年11月以來，地產(chǎn)股一直處于不溫不火的微調(diào)狀態(tài)，11月地產(chǎn)股漲幅為9.7%，行業(yè)漲幅僅位居第11位。而10月份的行業(yè)排名為第4名。從這個方面來看，其實機(jī)構(gòu)和投資者對房地產(chǎn)市場的后市并不看好?！?/p>

（三）房地產(chǎn)與城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展捆在一起。

美國《華爾街日報》12月30日發(fā)表《中國城市化與產(chǎn)能過?！芬晃?，認(rèn)為：2010年將是一個更加艱難的經(jīng)濟(jì)年份，為擺脫全球經(jīng)濟(jì)緊縮，北京催生出房地產(chǎn)泡沫，其苦果將在新的一年里嘗到。為吸收和調(diào)整這一過剩狀況，中國試圖通過加速業(yè)已規(guī)模宏大的城市化進(jìn)程并通過減少移民和城市登記限制來刺激需求。領(lǐng)導(dǎo)層也將賭注押在城市化加速與消費之間的聯(lián)系上。

2008年，中國有43%居民被視為城市人口。而在拉美、歐元區(qū)和美國，該比例分別為79%、73%和82%。中國的城市化與城市擴(kuò)張遠(yuǎn)沒有完成，其發(fā)展還有一相當(dāng)長的時期。

中國政府，在經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)工人就業(yè)與滿足中低收入者住房需求之間，必須作出痛苦的決擇。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)在提振信心的目的實現(xiàn)后，應(yīng)當(dāng)致力于“和諧的復(fù)蘇”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認(rèn)為：“2009年前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的結(jié)束，應(yīng)該不會搞‘一刀切’或者‘急剎車’。政府不會讓已經(jīng)有所起色的樓市重新陷入低迷之中，因此，優(yōu)惠政策將會‘有收有放’”。

結(jié)語：房產(chǎn)調(diào)控措施需再嚴(yán)厲。誠然，加大房產(chǎn)調(diào)控力度，一定程度上會影響到整體宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長，部分行業(yè)或然出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，但就京城房地產(chǎn)市場而言，房產(chǎn)調(diào)控力度如不加強(qiáng)，房價漲幅持續(xù)高企，多數(shù)百姓將會買不起甚至住不起房，給社會生活和城市發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素。另外，從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面分析，如果放松房產(chǎn)調(diào)控政策，其一，房價將會在市場交易持續(xù)低迷的態(tài)勢之下陡然上揚(yáng)，從而引發(fā)買家的瘋狂跟進(jìn)，將導(dǎo)致后市房價更強(qiáng)勢的反彈；其二，多數(shù)投機(jī)者面臨當(dāng)前房產(chǎn)市場交易頻頻下挫的格局，投資信心受很大影響，撤出跡象明顯，一旦政策放松，不利于整體宏觀市場的調(diào)控。

參考文獻(xiàn)：來源新華網(wǎng)，《國務(wù)院常務(wù)會部署遏制部分城市房價過快上漲措施》2010年04月15日 18:44:06。

第三篇：房價調(diào)查報告

關(guān)于房價問題的調(diào)查報告

為了加強(qiáng)學(xué)生對國情、民情、社會政治、經(jīng)濟(jì)文化生活的了解，因此我們組織了這次研究調(diào)查。本次研究性學(xué)習(xí)，我們小組研究了中國的房價問題，對中國的房市進(jìn)行了深入的研究，同時為自己將來的投資也提供了方向。

自從2005年以來，全國大城市的上漲都接近兩番，而中小城市的漲價潮流才剛剛開始。隨著國家宏觀調(diào)控政策的日益嚴(yán)厲，炒房資金已經(jīng)逐漸撤離一線城市，更多的轉(zhuǎn)向二三線城市。北京的房價調(diào)控政策已經(jīng)明確地指出，要讓房價穩(wěn)中有降，大多數(shù)其他一線城市都要將房價的漲幅控制在10%以內(nèi)，由此可見，今后的房市投資方向應(yīng)該轉(zhuǎn)向二三線城市，抑或是選擇其他領(lǐng)域，投資一線城市相對收益或小。但毋庸置疑的是，盡管國家的宏觀調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，中國的房價下跌空間很小，相反，受供小于求的影響房價可能繼續(xù)上漲。

經(jīng)過查資料，我們找到了房價不能下跌的10大理由：

一、城市化進(jìn)程拉動房價上揚(yáng)

中國的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費中一個非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會進(jìn)城

二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動搖

大城市在幾年前，都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān)，實際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞，開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場，無不在推動其發(fā)展的車輪。離開了房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。

三、房地產(chǎn)成了地方財政的主要收入來源

房地產(chǎn)成了地方政府財政收入的主要來源，這已經(jīng)是一個不爭的事實，我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以，無論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個重要因素。比如國家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號、放籌、登記、預(yù)訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，政府睜只眼閉只眼，實際在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。

四、通脹預(yù)期加大，帶動房價上揚(yáng)

CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價格指數(shù)將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數(shù)的走高，必然帶動房價上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧？要控制房價，就必須先穩(wěn)定CPI，否則控制房價只是一廂情愿罷了。

五、地價猛漲，催高房價

大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一小半，地價上漲，房價肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現(xiàn)的土地樓面價高過房價就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā)，因為央企有政府背景，不缺錢，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，這一切都成了房價上漲的背后推手。

六、建材價格攀升，成了房價的幕后推手

除土地價格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕后推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

可能有人會說，建材成本的增加，在整個成本構(gòu)成中所占比例不大，并且建材價格的上升，對房價的上海影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價上漲中所形成的推動力是有限的，理由十分簡單，因為到今天為止，房地產(chǎn)仍是暴利，是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯，利潤略高于其他行業(yè)一點點，都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤，在北京開發(fā)的項目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老板初始計劃開盤9000元/平方米，過度到12000元/平方米。大家可能無法想象，事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值，后來該樓盤售價攀上3萬元/平方米，現(xiàn)在到了5萬元/平方米，試問這種暴利有誰能敵？盡管建材成本對房價的推動不大，但不等于沒有推動，成本增加，開發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發(fā)商一個漲價的合理借口。

七、“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價上漲

受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響，國人總認(rèn)為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子?？梢韵胂?，每個成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男人雙方在結(jié)婚前都買了房，結(jié)婚后就擁有兩套房了，當(dāng)然這為數(shù)不多，按照這一現(xiàn)象，中國的房價沒有不上漲的理由，因為剛性需求大。

八、腐敗性需求拉高房價

所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務(wù)員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業(yè)老板，三四線城市的白領(lǐng)收入有限，僅靠工資很難在短期內(nèi)買得起房，據(jù)了解，在三四線城市，大部分都是公務(wù)員、文教衛(wèi)系統(tǒng)在買房，這些人為什么買得起房？光靠工資收入，也同樣買不起，但他們卻成了買房的主力，從表面判斷，只能說是腐敗致富，一些人通過腐敗積累了不少財富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無疑帶動了房價的上揚(yáng)，他們?yōu)楦叻績r做出了較為明顯的貢獻(xiàn)，要真正降房價，打擊腐敗性需求，可以說是一條行之有效的措施。

九、有房百姓支持房價上漲

雖然在傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上，叫得最響的聲音，是想買房置業(yè)的一部分百姓，整天在高喊房價太高，以至讓媒體也跟著“發(fā)喊”，從而影響到了政府，所以

政府就出來進(jìn)行行政干預(yù)。但是，另一個群體也是不容忽視的，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個群體就是已經(jīng)買了房的有房一族。這個有房群體并不希望房價下跌，反而盼著房價上漲，因為如果房價下跌，那他們的房子就貶值了，而房價上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實力，無論是在經(jīng)濟(jì)上，還是在社會地位上，都高于無房一族，并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權(quán)，至少民間的有錢一族以及公務(wù)員和在政府機(jī)關(guān)工作的非公務(wù)員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一定“操控”能力的。他們會利用自己的“能力”來阻止房價下跌。

十、媒體支持房價上漲

本來降價促銷是一種非常正常的營銷手段，可媒體就愛“鬧事”，添油加醋地一炒作，沒有問題也成了問題，不是新聞也給強(qiáng)行弄成了新聞。如果國家出臺了關(guān)于房地產(chǎn)的一些政策，那媒體簡直就像上戰(zhàn)場一樣全力以赴，調(diào)動大師人馬、騰出大量篇幅，為房地產(chǎn)讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏。別看媒體如此這般神經(jīng)質(zhì)似的瘋狂是為了一時的快感需要，是為了第一時間抓新聞，出猛料。實際上，最不希望房價下降的是媒體，甚至媒體比開發(fā)商還擔(dān)心房價下降，為什么呢？ 我們可以試想一下，如果房地產(chǎn)不行了，這些媒體的收入不僅僅是腰斬，幾乎去了三分之二，那他們的日子會比房奴還慘。從這個意義上來說，媒體最不想看到房價下跌，房地產(chǎn)不行了，開發(fā)商日子固然不好過，但開發(fā)商可以轉(zhuǎn)移投資方向，選投其他行業(yè)，而媒體還是媒體，不可能關(guān)門轉(zhuǎn)投其他行業(yè)。房價下降，媒體會比開發(fā)商更緊張。

由此可見，由中國的國情所決定，中國房價幾乎沒有下跌空間，中國在通貨膨脹和供小于求的影響，在未來10年來，中國的房價還會穩(wěn)中有升。投資房地產(chǎn)，尤其是二三線城市，仍然是投資的不錯選擇。

報告人：xxx

2011年8月

第四篇：威海房價調(diào)查報告

威海房地產(chǎn)調(diào)查報告

日前,山東大明經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心聯(lián)合山東社科院省情研究中心發(fā)布《2012年山東公眾十大關(guān)注問題調(diào)查報告》顯示限購令與房價居第一位。因此，我想探究一下威海樓價究竟何去何從。

近幾年，威海的經(jīng)濟(jì)在外來企業(yè)資金的注入下迅速發(fā)展，市民的生活水平得到很大程度的提高，人們開始注重自己的生活環(huán)境,大部分年輕人選擇定居在城市中。于是樓價的高低成為影響全市人們幸福感的一個重要因素。

但是近幾年威海樓價水漲船高，幾乎能與一線城市接軌，曾上榜均價上漲一千元用時最短的城市。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2003年普通居民住房每平方米1500~1800元，但是房價很快攀升，到2005年同一批房子就已經(jīng)漲到2800元/平方米，兩年的漲幅達(dá)到55%。2006年山東省建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示2006年1月至11月，全省新建住宅類商品房平均銷售價格為2278.5/平方米，同比2005年上漲5.1%。而威海市區(qū)商品住宅銷售價格卻已經(jīng)普遍達(dá)到3000元/平方米，是全省平均售價的1.3倍。從2008年全年的情況看，威海全市房屋銷售累計平均單價為每平方米3766元，價格同比上漲8.3%。自此房價上漲勢頭一發(fā)不可收拾，2009年房價雖出現(xiàn)短期下滑，但是總體還是上漲，11月威海平均售價為4071元/平方米，市區(qū)房價為4500元/平方米。到了2011年2月威海市區(qū)房屋售價已經(jīng)高達(dá)每平方米5456元。但是，與此同時威海企業(yè)職工月平均工資為2000——3000元，也就是說如果買80平米的房子，每平米5000元，則需40萬需要一個人12年不吃不喝的工資，房價之貴一度讓人們望而卻步。

威海房價高的原因是什么呢？

首先總體上說不僅僅是威海全國房價均處于上漲趨勢，所以所有城市都有共同的詬病。

一通貨膨脹導(dǎo)致房價高漲。2007年開始全球金融危機(jī)本來可以使我國嚴(yán)重泡沫的房地產(chǎn)沉淀下來，但是中央政府和地方政策聯(lián)手推出的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計劃，又“適時”地刺激了房地產(chǎn)。導(dǎo)致市民在通貨膨脹的預(yù)期壓力之下，為了避免手中貨幣的貶值，紛紛買房避險保值。這又導(dǎo)致房價的進(jìn)一步震蕩攀升。

二城市化進(jìn)程是房價攀升的潛在力量。每年中國的城市都要涌入1300萬人，這些城市化造成的都市人是商品房的剛性需求，也是房價能夠堅挺的力量。

三都是“丈母娘”的錯。中國男女比例嚴(yán)重失衡，造成了幾千萬的小伙子可能會找不到媳婦，所以丈母娘一個“探討”買房，小伙子就著急了，與其受光棍，還不如破財買房了。

當(dāng)然共同點除此之外還有炒房，煤老板、黑勢力、外國人等將大把金錢投入到房地產(chǎn)炒作也是很重要的原因。

其次威海也有其自身的特點，使其房價居高不下。

一衛(wèi)生城市屢屢上榜。

威海是中國第一個“國家級衛(wèi)生城市”,也是中國首批“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”。1996年被聯(lián)合國確定為“改善人類居住環(huán)境全球最佳范例城市”之一。2003年榮膺聯(lián)合國“人居獎”。良好的城市環(huán)境成為很多人選擇定居威海的主要原因。

一、三面環(huán)海，空航海航便利。

威海三面環(huán)海，與日本、韓國隔海相望。威海有便利的海港，也有自己的機(jī)場。這吸為外商投資提供了便利，同時也吸引了很多國內(nèi)的商家。老板們來過后都被這里的美麗景色吸引，很多人就選擇定居在這濱海小城。房價下跌的影響

限購令出臺后，一線城市樓價下跌，而威海小城的房地產(chǎn)也沒有逃過浩劫。近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《2012年1月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》。威海以0.18%的跌幅，位列漲跌幅榜第53位，均價達(dá)4915元/平方米。

報告顯示，2012年1月，威海市住宅均價為4915元/平方米，比去年12月的4924元/平方米小幅下跌了0.18%，止住了房價連續(xù)上漲的趨勢，在漲跌幅榜排名全國第53位。在山東省共11個城市入選樣本城市中，1月威海排名第7。而4915元/平方米的價位已經(jīng)是連續(xù)第3個月超過4900元大關(guān)。房價下跌對開發(fā)商的影響

房價下跌依然是必然的趨勢，威海開發(fā)商面臨成交量下滑壓力大。在此壓力下，開發(fā)商將減少投資和拿地；而回款好、負(fù)債少、布局好的開發(fā)商將稱雄。因此很多開發(fā)商都陷入價格戰(zhàn)，但 顯然，降價**讓樓市調(diào)控陷入尷尬境地，不降價公眾不滿意，如果降價則部分前期買房的業(yè)主不滿意。同時，很多開發(fā)商也陷入兩難，降價有麻煩，不降價也有麻煩。盡管業(yè)主們“包圍”售樓處不是一種理性行為，但我們要看到，這不完全是業(yè)主們的錯。一方面是由于政府沒有盡到穩(wěn)定房價的責(zé)任，房價大起大落造成降價**；另一方面，某些開發(fā)商在銷售過程中不負(fù)責(zé)任，私下承諾或保證房價不跌。有的開發(fā)商采取買房時送家具，送電器等方式暗降，同時也為老業(yè)主送代金券等，安慰老業(yè)主，為矛盾降溫

房價下跌影響居民購買意向

現(xiàn)在，購房者的觀望情緒依然濃厚。一部分人希望國家的調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)力，并期待房價明顯下降；一部分人則因為首付比例和貸款利率上調(diào)，手中的存款離首付尚有距離，只好繼續(xù)觀望下去。

2012房價何去何從呢？我們只能希望政府加強(qiáng)監(jiān)管力度，讓面對即將到來的樓市降價潮、退房潮，司法機(jī)關(guān)顯然要早做公正審理退房糾紛的準(zhǔn)備，因為只有公平審理才能避免退房潮不斷蔓延。

值得注意的是，房價一旦全面下行，不僅僅是爆發(fā)退房潮這么簡單，同時還會伴有退地潮、停建潮、斷供潮等。更重要的是，可能會引發(fā)金融市場系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā)。即使房價下跌四成，銀行業(yè)也能夠承受。但是，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)多達(dá)60多個，這些行業(yè)受到?jīng)_擊引發(fā)的風(fēng)險，銀行業(yè)能承受嗎？

可以說，這潮那潮都是樓市調(diào)控必須承受的代價。對此，不但司法機(jī)關(guān)要有心理準(zhǔn)備，政府相關(guān)部門、銀行、開發(fā)商等也要有相關(guān)準(zhǔn)備，要有相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制和矛盾化解機(jī)制，購房者也得有心理準(zhǔn)備，特別是那些投資者，他們得為自己的投資行為負(fù)責(zé)。

老百姓們的愿望很簡單：我們只想有個家。希望在政府和全社會的努力下，這個小小的愿望可以實現(xiàn)，希望威海這座濱海小城更加美麗富饒。

第五篇：杭州房價調(diào)查報告

杭州房價調(diào)查報告

一·研究目的了解杭州的房價以及杭州房價持續(xù)走高的原因

二·研究問題

杭州的房價以及持續(xù)走高的原因

三·研究結(jié)果 杭州各地區(qū)房價：西湖周邊4萬左右，或者更高，甚至有價無市。

市區(qū)繁華地段或其他學(xué)區(qū)或優(yōu)質(zhì)地段：3萬左右

市區(qū)（西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)）1萬到2。5萬左右

市區(qū)周邊（西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)稍遠(yuǎn)的地方如三墩、留下、丁橋等地）一萬以上。

濱江區(qū)1萬以上，江邊1.5萬以上

蕭山區(qū)7000~1萬以上

余杭、良渚、等地7000~10000左右

另外如果開發(fā)商比較有名，則價格比同等地塊貴很多，如浙江綠城、萬

科等。綠城在濱江的房子賣到了3萬。，萬科在良渚的房子也有1萬

多的最后，杭州8月9日市區(qū)房屋均價20283元/平米

近三年來全國房價普漲的城市，基本上是由于這個城市所幅射的區(qū)域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本無力帶動如此之大規(guī)模的需求，進(jìn)而推動房價在短期內(nèi)快速上升。杭州的住房需求主要來自于全省。

我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的高速增長主要是因為福利分房體制的終結(jié)和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，是房地產(chǎn)投機(jī)行為大行其道，主張了房地產(chǎn)價格的上漲。

1.城市化拉動了住房消費

2001年3月蕭山、余杭撤市設(shè)區(qū)，解決了城市空間狹小這一長期困擾杭州發(fā)展的難題，為構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂提供了千載難逢的機(jī)遇。2002年4月杭州市委、市政府《關(guān)于構(gòu)筑大都市、推進(jìn)城市化的實施意見》進(jìn)一步明確的大都市框架是：“杭州大都市包括8城區(qū)和5縣(市)。構(gòu)筑大都市、推進(jìn)城市化，就是要以市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整為契機(jī)，通過實施‘城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn),沿江開發(fā)、跨江發(fā)展’戰(zhàn)略，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置，重構(gòu)城市空間形態(tài)，形成以市區(qū)為核心、縣城為依托、中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，資源共享、功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域網(wǎng)絡(luò)化城

市。”。城市化進(jìn)程熬制大杭州人口急劇增加。2000年第五次人口普查是687.80。2007年杭州常住人口達(dá)到786.2萬。2.住房制度改革刺激了房地產(chǎn)市場的需求

1998年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，它表明中國新住房政策開始實施。住房制度改革之后，城市居民的50%左右人口獲得了住房，另一半的人口只有租房居住，租方人口的 高比例，使租方市場的供給和需求有些失衡，直接表現(xiàn)在租金上，2003年中國的住宅租金高于主要發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家

3.土地政策的變化催生了房價

2002年7月1日開始實行土地招拍掛制度，該制度在無意中起到了催生房價的作用。據(jù)估計，由于政府投資沖動所帶動的需求約占房地產(chǎn)市場供給數(shù)量的30%—50%。其次，土地的強(qiáng)制招拍掛大大提高了土地的價格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎(chǔ)上上，追求高價位產(chǎn)品的供給以保證開發(fā)商的利潤空間，并在市場中創(chuàng)造了一個高房價的預(yù)期，讓原本出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設(shè)計高價位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷售價格的預(yù)期。

4.存在大量的非自住需求者參與購房、抄房、住房的行為

從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)?！皽刂莸姆康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點。上海和杭州成為受溫州購房團(tuán)影響的“重災(zāi)區(qū)”。以杭州為例，根據(jù)杭州市國土局估計的兩組數(shù)據(jù)：一方面，購買杭州商品房的人，本地人不到50％，而溫州的投資客則以20％之多而位居第二；另一方面，杭州房地產(chǎn)市場近年來的年成交量約在200萬平方米左右，均價一年攀升一個臺階，1999年每平方米均價為3000多元，現(xiàn)在杭州商品房每平方米均價大概在5000元左右。