第一篇：2008年重慶房地產市場總結與研究報告

2008年重慶市場年度總結報告

2008年重慶房地產市場總結與研究年度報告

一、2008年房地產政策分析

房地產作為國家的支柱產業之一，關乎國計民生，已遠遠超越單純的經濟范疇，對經濟結構構建，對社會安全、政治穩定都至關重要。房地產的公共屬性決定了政府必須行使干預、管理和調控的職能。

1.1保障民生，刺激內需，樓市調控的天平向著保障住房的方向傾斜

2007年底到2008年陸續出臺的《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》、《經濟適用房管理辦法》、《廉租住房保障方法》等政策，預示了我國住房政策的戰略轉型，國家和政府在對待住房問題上從計劃經濟時期的福利分房、到市場化的依靠商品房解決、到現在以商品房為主解決中高收入者的住房需求、以經濟適用房、廉租房、創業公寓、人才公寓為附的多層次住房體系來解決中低收入者的住房需的政策導向。隨著政府對樓市調控的天平向著保障民生的方向傾斜，以及對整個國民經濟下滑擔憂，啟動保障性住房投資，希望以此帶動低迷房地產市場上游行業需求，阻止投資下滑對GDP下滑拉動。2009至2011年，中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造;根據重慶住房建設規劃，今明兩年，重慶計劃建設保障性住房562.86萬平方米，今年建235.92萬平方米，明年建326.94萬平方米。加快保障性安居工程的建設，既是保障民生的需求，也是拉動經濟的需求。在拉動內需，促進經濟發展的同時，房地產業，特別是保障性住房建設是一個很好的結合點。一方面解決了社會關心 1 2008年重慶市場年度總結報告 的民生問題，解決了中國百姓住房的困難問題，另一方面能夠促進整個社會經濟的發展。

1.2房貸利率及住房交易稅費降低，支持居民購買普通自住房和改善型普通自住房

央行宣布2008年9月16日起下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，宣布了中國進入減息期，截止到從2008年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1．08個百分點，央行已連續進行了四次降息，一年期人民幣存貸款基準利率1．08個百分點的調整力度，為央行近年貨幣政策調控歷史上所罕有。就行業而言，對房地產行業是個重大利好，房地產企業對銀行依賴程度較大，大幅降息明顯降低了開發企業的財務成本，同時隨著降息效應的疊加，有利于提高按揭購房者購買力，降低已按揭貸款購房者負擔。2008年10月22日經國務院同意，財政部、國家稅務總局宣布交易稅費下調及對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款首付可至兩成，貸款利率下限擴大至0.7倍。新政出臺的背景更多的是出于政府對整體經濟安全的考慮，針對當前就業機會大量消失、經濟衰退的擔憂的考慮，其目的在于增強購房者信心與預期，帶動樓市交易回暖，最終促進國內需求的上升。同時重慶市政府出臺了擴大樓市地方優惠政策，2008年11月7日起，對個人購買套內面積144平方米以下普通住房，無論是首次購買還是二手房，契稅稅率統一下調到1%。對購買二手住房建筑面積超過144平方米、二手住房的贈予和交換行為、個人購買二手非住房不享受優惠新政，仍按現行契稅政策執行。

1.3二套房貸“有限”松動，減輕住房轉讓環節營業稅負 2008年重慶市場年度總結報告

12月17日國務院常務會議決定加大政策力度，加快保障性住房建設，進一步鼓勵和支持住房消費，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。減輕住房轉讓環節營業稅負。將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅;對個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。本次會議政策延續了之前中央政府“救市”房地產的精神，但也顯示了決策層擔心炒作和投機氛圍的再次蔓延，既要防止投機和炒作，又要促進市場交易量的恢復，僅對二套房貸有限放開，突出滿足改善型住房需求，是對前期改善型住房政策的進一步明確和細化，但其因操作層面的難度以及面臨群體相對有限，其對市場需求的刺激還需進一步觀察。

1.4加大土地清理整頓力度，擠出土地市場泡沫

2008年國家先后出臺《國務院關于促進節約集約用地的通知》、《違反土地管理規定行為處分辦法》等政策及啟動了新版土地出讓合同。我國自2004年8月31日取消協議出讓土地，開發用地一律采取“招拍掛”以及價高者得的制度。由于政府壟斷了土地的一級供應，土地資源的供應緊張和稀缺性更加突出，開發商之間的競爭也日益演化為對土地資源的爭奪。再加上2006 年至2007 年的大牛市，以及資本市場的追捧，終于制造出地價超過房價的泡沫。不過無論從房價，還是地價來看，泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各種緊縮性的金融政策，以及加大土地清理整頓，規范土地市場，加強對土地市場的供應管理，擠出地產泡沫。

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二、2008年1-10月重慶房地產市場基本情況

2.1重慶市房地產開發經營運行狀況

2.1.1重慶房地產開發投資額、施工、竣工面積增幅放緩，新開工面積增幅大幅下降

以上數據來源：國家統計局中國房地產指數系統(CREIS)4 2008年重慶市場年度總結報告

2008年1-10月，重慶市房地產開發完成投資723.5億元，同比增長24.9%，此增幅和2007年比下降10.04個百分點;房地產開發投資占固定資產投資比重為25.4%，該比重較2007年度下降了1.48個百分點;房地產投資額同比增幅明顯小于固定資產投資增幅，可見2008年前3季度貨幣緊縮政策，對房地產開發投資產生較大影響。商品房施工面積為10442.9萬平方米，同比增長14.67%，較2007年增幅基本持平;;商品房竣工面積為2620.38萬平方米，同比增長2.38%，較2007年增幅上漲了2.07個百分點;商品房新開工面積為2620.38萬平方米，同比增長2.38%，較2007年增幅大幅下降28.87個百分點?？陀^分析，受宏觀經濟形勢及房地產市場需求不旺、開發企業市場預期悲觀影響，房地產開發投資、施工、竣工面積增幅均放緩，但受2007年市場銷售較好影響，因大部分成交商品房為期房，故商品房施工面積和竣工面積均保持一定程度的增長;面臨樓市低迷以及開發商資金籌措難題，紛紛減少商品房新開工面積，故其增幅大幅下跌。

2.1.2重慶商品房銷售面積大幅回落，商業用房下降幅度最大

數據來源：國家統計局中國房地產指數系統(CREIS)5 2008年重慶市場年度總結報告

2008年1-10月，重慶商品房銷售面積為2041.39萬平方米，同比下降17.93%;商品房銷售額572.32億元，同比下降16.51%;銷售面積增速進一步下降主要原因是去年同期基數較高而今年市場需求不旺，2007年1-10月商品房銷售面積達2487.25萬平方米，同比增長92.8%;住宅、辦公樓、商業營業用房銷售面積同比分別下降17.8%、1.4%、29.0%，商業營業用房下降幅度最大。

2.1.3重慶商品房價格漲勢趨緩

數據來源：國家統計局中國房地產指數系統(CREIS)2008年1-10月，重慶商品房銷售價格為2804元/平方米，同比上漲1.73%;住宅、辦公樓、商業營業用銷售價格同比漲幅分別為0.63%、4.55%、17.71%，從各物業價格走勢來看，商業營業用房價格增長較大，而住宅在經濟適用房大量成交下，漲幅明顯回落，2008年1-10月重慶經濟適用房銷售面同比增長91.8%，銷售價格為1746元/平方米;寫字樓價格在2007年大幅增長后，2008年漲幅明顯下降。

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2.1.4重慶市土地購臵面積下降近四成，土地開發面積同比增幅大幅回落

數據來源：國家統計局中國房地產指數系統(CREIS)2008年1-10月，土地購臵面積為675.03萬平方米，與去年同期相比下降40.21%;土地開發面積為663.79萬平方米，與去年同期相比增長8.91%。土地購臵面積大幅下降主要是受2007年底開始房地產二級市場大幅調整的影響，企業放緩擴張步伐;受國家加大土地清理整頓政策影響，各企業加快現有土地開發，土地開發面積依舊保持較高增速，但相對2007年增幅已大幅回落。

2.2重慶市主城區房地產市場運行狀況

2.2.1保障性用房大體量入市推動重慶主城區商品房新批準預售量高位運行

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數據來源：重慶網上房地產

2008年1-11月重慶主城區商品房新批準預售面積1820.80萬平方米，較去年同期減少了93.35萬平方米，同比減幅為4.88%。2007年受整個市場環境的影響，需求旺盛，新批準預售面積也較大，2008年市場逐步回歸理性，但隨著大量保障性用房入市，拉動整個市場的供應，導致了2008年1-11月新批準預售面積和去年相差不大。

2.2.2重慶主城區商品房銷售面積大幅下降，近六成集中在“三北一南”四區域 2008年重慶市場年度總結報告

數據來源：重慶網上房地產

2008年1-11月，重慶主城區商品房成交11884套，較去年同期減少52589套，同比減少30.65%;商品房成交面積1126.14萬平方米，較去年同期減少553.82萬平方米，同比減幅為32.97%。2007年重慶房地產市場受多重利好影響，購房者對商品房市場的良好預期導致商品房市場供需兩旺，但隨著國家各項調控政策的出臺以及經濟環境的變化，市場逐步回歸理性，消費者觀望情緒濃厚，導致了2008年1-11月商品房成交量大幅下降。

“三北一南”區域(南岸區、江北區、渝北區、北部新區)依舊為成交熱點區域，四個區共成交676.48萬平方米，占總成交量60.07%。

2.2.3重慶主城區商品房價格依舊高位增長，月度價格同比差別縮小

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數據來源：重慶網上房地產

2008年1-11月重慶主城區商品房成交4024元/平方米，較去年同期每平方米增長了735元，增長幅度為22.36%，2008年重慶主城區房價依舊在高位運行，但從從2008年重慶主城區月度成交均價來看，1-8月成交均價走勢相對平穩，一直在4100元/平方米上下波動，隨著市場形勢的進一步嚴峻，開發企業資金鏈緊張，銷售壓力增大，各樓盤優惠折扣力度加大，同時保障性用房大量上市等因素，導致了8月來成交均價逐步走低，和去年同期價格差距不斷縮小。

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2.2.4重慶主城區招拍掛商品房用地成交面積下降近七成，土地價格、樓面地價雙雙大幅增長，渝中區、沙坪壩區、高新區土地成交價格位居區域前三

數據來源：重慶網上房地產

2008年1-10月重慶主城商品房用地成交62塊，較去年同期減少113塊，同比減幅為64.57%;成交土地面積324.40萬平方米，較去年同期減少818.42萬平方米，同比減幅為71.61%;規劃建筑面積946.24，較去年同期減少1683.42萬平方米，同比減幅為64.02%。2007年受市場供需兩旺影響，開發企業拿地積極性較高，地王屢屢出現，而2008年隨著國家宏觀政策的調控，銀根緊縮，同時市 11 2008年重慶市場年度總結報告

場需求不旺，市場觀望情緒濃厚，各項目銷售量大幅下降，各企業資金鏈逐步緊張，拿地擴張實力減弱，導致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，將為后期市場供應帶來深遠的影響。2008年1-10月重慶主城區商品房用地成交價格2966元/平方米，較去年同期每平方米增長1107元/平方米，增長幅度為59.57%;樓面地價為1017元/平方米，較去年同期每平方米增長了209元，增長幅度為25.89%。2008年土地價格高位運行，一是2007年來土地價格上漲慣性所致，另一方面由于一部分成交土地位于商圈中或附近，導致了2008年1-10月土地成交價格較去年同期大幅增長。

三、宏觀經濟環境分析

3.1重慶GDP保持高位運行的增長態勢，高于全國平均水平

數據來源：重慶統計局

2008年前三季度全市實現GDP3419.56億元，同比增長15.3%，增速比上半年提高0.1個百分點，與去年同期持平。前三個季度全市GDP累計增速逐季走高，分別為13.9%、15.2%和15.3%。不僅如此，前三季度累計增速在全國還處于較高 12 2008年重慶市場年度總結報告

水平，分別高出全國同期平均水平3.3、4.8和5.4個百分點。但受經濟正在面臨加速下滑和通貨緊縮的雙重威脅，2008年重慶GDP增速應低于2007年。

3.2固定資產投資穩步上升

1-10月重慶市全社會固定資產投資完成2848.16億元，同比增長30.6%。其中，城鎮完成投資2679.15億元，增長30.2%;農村完成投資169.01億元，增長36.3%。在城鎮投資中，房地產開發投資完成723.5億元，增長24.9%，占全社會投資總量的25.4%。

3.3居民消費價格持續回落

10月份，居民消費價格指數同比上漲2.4%，比今年9月回落0.3個百分點。從八大類價格指數看：食品、煙酒及用品、家庭設備用品及維修服務和醫療保健及個人用品分別上漲8.1%、2.6%、2.3%和1.3%。衣著、娛樂教育文化用品、交通和通信分別下降5.3%、2.3%、0.1%，居住價格持平。八大類價格指數除衣著比9月份略有上升外，其他各類均有不同程度回落。雖然10月物價有所回落，但1-10月累計價格依舊保持較高水平，1-10月，重慶市居民消費價格同比上漲6.6%，漲幅比去年同期上升2.6個百分點。

3.4城鄉居民收入穩步提高

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1—9月城市人均可支配收入11653.62元，同比增長14.8%，漲幅較2007年有所回落;農民人均現金收入3334.94元，同比增長20.9%，扣除價格因素，實際增長7.7%。城鎮居民人均可支配收入10755.17元，同比增長14.3%，扣除價格因素，實際增長6.7%。

四、2009年房地產市場展望

4.1保障性住房大量入市，繼續拉低總體市場價格

根據重慶住房建設規劃，今明兩年，重慶計劃建設保障性住房562.86萬平方米，今年建235.92萬平方米，明年建326.94萬平方米;其中經濟適用住房建設目標為201萬平方米，住房建設用地面積68公頃。隨著2009年保障性住房大量入市將拉動總體市場成交均價，這種效應已逐步體現出，例如2008年10月、11月重慶主城區商品房成交均價回落至3800元/平方米水平，就是因為經濟適用房成交比重增大所致。

我們也要看到，保障性住房政策將對我國房地產市場供應格局發生大的改變，但這將是一個長期的過程，短期內對市場的沖擊有限，另外，保障性住房的 2008年重慶市場年度總結報告

主要規劃和實施的主體是地方政府，這還涉及到地方政府在具體實施過程中是否有足夠的資金和土地來實施或實施的意愿如何，最終供應情況也可能打折扣。

4.2中國2009年房地產市場仍處于調整期中

從宏觀環境看，房地產市場環境的根本好轉必須依賴于宏觀經濟大勢的好轉，經濟的繁榮才能支持樓市健康發展。2008年下半年，中國經濟出現了加速下滑局面，2009年，宏觀經濟面臨的國內外環境將更加趨緊，尤其是內部經濟內生性變化帶來的周期性調整壓力可能會明顯大于今年，整個經濟環境的變化給房地產行業帶來深遠影響。

同時從房地產市場本身規律分析，過去幾年成交量增速太快，透支了購房需求;房價漲幅太快，超過了居民可支付能力帶來房地產泡沫產生，因而房地產行業調整主要通過成交量的萎縮和房價下跌完成，自2007年年底全國主要城市的房地產市場開始進入調整期，目前經過一年的調整，行業風險已部分釋放，但還未完全調整到位，2009年中國房地產市場還就將處于調整期。

4.3房地產利好政策國家層面出臺空間已不大，未來地方政府將發揮更大的作用

隨著12月17日國務院常務會議決定二套房貸有限松動，減輕住房轉讓環節營業稅負政策出臺，對改善性購房群體進一步放大，是對前期改善型住房政策的進一步明確和細化，但其政策是謹慎的，決策層擔心炒作和投機氛圍的再次蔓延憂慮沒有改變，進一步放松二套房貸不加以區隔基本的住房需求和投機需求的政策預計在估計層面出臺的空間不大。就目前來看，國家層面出臺政策的空間已經不大，未來地方政府將靈活發揮更大的作用，這也是對過去宏觀調控中‘一刀 2008年重慶市場年度總結報告

切’的教訓總結。例如重慶市政府正研究將對購買首套商品房用于自己居住的市民返還此前其所繳納的個人所得稅，用于支付首付或償還按揭貸款。

4.4重慶2009年以后房地產供給將萎縮

先行指標顯示：2008年1-10月，重慶市房地產開發完成投資723.5億元，同比增長雖然達到24.9%，此增幅和2007年比下降10.04個百分點;土地購臵面積為675.03萬平方米，與去年同期相比下降40.21%;重慶主城商品房用地成交面積324.40萬平方米，同比減少71.61%，預計此類指標2009年還將低位運行，進而影響到2010 年及2011 年的市場供應量。存量消化大致在一年左右：截至10月底，重慶主城區商品房可售面積達1468.98萬平方米，按2008年各月去化速度看看，消化目前可售面積約需1年時間，考慮到建設周期及結構性因素，我們認為再經過09 年一年的消化，2010 年以后可供銷售的商品房存量去化率將下降，從而有利于成交量的回升和房價的企穩。

第二篇：2011年重慶房地產市場總結及2012年重慶房地產市場展望(全文)

2011年重慶房地產市場總結 及2012年重慶房地產市場展望（全文）1、2011年影響重慶房地產市場的主要政策

2011年已落下帷幕，紛沓而至的調控政策讓2011成為名副其實的“調控年”，更使樓市風云莫測，而無論是開發商還是購房者，在這一年中也都無不隨市場變化唏噓感嘆。

1.1央行年內6次上調存款準備金率

央行宣布，從1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。期間多次上調，到6月20日的再次上調為止，央行年內已六次上調存款準備金率，大中型金融機構存款準備金率已達到了２１．５％的高位。1.2國務院出臺“新國八條”

2011年1月26日，國務院出臺“新國八條”調控樓市，強調繼續有效遏制投資投機性購房。此次“新國八條”明確提出了“限購政策”，而且將“限購”擴大到了二線、甚至三線城市。政策明確要求，原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

此外，“新國八條”還提出了“制定房價上漲目標”以及“增加保障房供應”等樓市調控措施。1.3重慶上海啟動房產稅改革試點

重慶和上海作為國家首批個人住房房產稅改革試點城市，1月27日分別發布了對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法，定于1月28日正式啟動改革試點工作，開展對部分個人住房征收房產稅試點。兩地房產稅除了稅率有差異，征收標準也各不相同，上海側重人均住房面積，重慶側重在住房的市場價格，上海房產稅以人均60平方米以上住房納入征稅圍，重慶則主要針對高檔住房進行征稅。

1.4各地連下“猛藥” 調控細則陸續出臺

2月底，重慶“國八條”調控細則出臺。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停售房，外地人購房須提供1年納稅證明，個人將購買不足5年的住房轉手交易的，全額征收營業稅。1.5商品房銷售“一房一價”

3月中旬，發改委發布《商品房銷售明碼標價規定》，要求商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。規定同時要求對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產(論壇)開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。該《規定》自2011年5月1日起施行。1.6重慶調整土地增值稅預征率

5月起，重慶調整土地增值稅預征率，普通標準住宅由1%調整為2%，非普通標準住宅由2%調整為3.5%，獨棟別墅(論壇)(論壇)為5%，非住宅（商業用房）確定為3.5%。

1.7央行年內第三度加息，房貸利率達近10年最高

7月7日，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是今年以來第3次加息，也是去年加息周期啟動后的第5次加息。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已經升至最近10年來的最高水平。1.8兩部委：同城限1家融資平臺承貸公租房貸款

央行、銀監會8月5日聯合發文，明確對政府投資建設的公共租賃住房項目貸款要求，規定直轄市、計劃單列市、省會城市只能有一家融資平臺公司承貸公共租賃住房貸款。刊登在銀監會網站的通知還稱，上述城市融資平臺公司公共租賃住房貸款償付能力不足的，由本級政府統籌安排還款。1.9新婚姻法:婚前貸款買房離婚歸個人

2011年8月12日，最高人民法院召開新聞發布會，通報適用《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》有關情況。解釋指出，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方。1.10住房公積金管理條例將修訂 重慶住房公積金貸款猛增

8月17日，財政部部長助理王保安指出，要進一步完善住房公積金管理政策，配合有關部門研究修訂《住房公積金管理條例》，明確住房公積金繳存基數和繳存比例，加強住房公積金財務管理。1.11 10月1日起，重慶征存量房房產稅

9月25日，重慶市地稅局發布個人住房房產稅申報繳納通告。通告顯示，10月1日起，重慶將對主城區域內符合要求的存量獨棟商品住宅征收個人住房房產稅，外地購房者將不享免稅優惠。個人住房房產稅稅率分為0.5%、1%、1.2%三檔，征收期為每年的10月1日—31日。這意味著重慶3400余套存量獨棟別墅須申報繳納房產稅。10月8日，重慶地稅局發布“重慶市地方稅務局欠稅公告2011年第2期”。該欠稅公告直指房地產企業，在159戶欠稅企業和14戶出逃、失蹤納稅戶名單中，房產企業超過一半以上。1.12央行時隔3年首次下調存款準備金率0.5個百分點

中國人民銀行11月30日晚間宣布，從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。1.13國土部12年來首次修訂閑置土地處置辦法

國土部對《閑置土地處置辦法》進行修改，使閑置土地的認定、查處等環節更加趨于規范，更具有可操作性，對遏制開發商大量囤地也具有重大作用。此番修法過程中，國土部也將土地閑置的板子打在了地方政府身上。征求意見稿規定，政府或者政府有關部門因未履行國有建設用地有償使用合同和劃撥決定書約定、規定的義務或者違法行政行為造成項目動工遲延的，應當依法承擔違約責任。2、2011房地產盤點之土地篇：樓面均價高昂 重慶房價必漲

2011 年，由于政府對房地產市場強有力的調控，樓市陷入低谷，由此影響到土地市場。各開發商由于資金鏈緊張，紛紛取消或推遲拿地計劃，造成土地市場冷清。而地方政府為完成財政目標，在下半年又加大土地的推出量，進一步放大了土地的供需矛盾。不少國企和港資企業由于抗風險能力高、資金鏈雄厚均逆市而行，紛紛果斷抄底拿地，為后市做必要的儲備。

據重慶土地交易中心公開數據不完全顯示，2011 年重慶主城供應土地395 宗，供應面積達到2564.89 萬㎡；2011 年重慶主城成交土地301 宗，較去年同期增加41 宗，同比增幅為15.77％；成交土地面積1940.2 ㎡，同比去年上升14.65％；成交金額644.2 億元。成交均價224 萬元畝,同比去年小幅微升0.9%。重慶市主城區土地出讓的用途以商住、居住及工業用地為主，其中商住用地為450 萬㎡，居住用地258 萬㎡，工業用地1059 萬方。

2011 土地供應情況：繼續近年來的小幅上漲

2011 年重慶土地新增供應月度走勢型曲線，年初供應量延續了2010 年年底的高供應情況，“國八條”出臺以后，重慶樓市觀望情緒變濃，成交下降，因此3-5 月出現了供應量的低谷，5 月以后，土地供應量漸漸回升，尤其是年底時政府為完成土地財政收入開始大規模供應土地。

2011 年土地供應土地共2564 萬方，其中工業用地1245.13 萬方，占比48.56%，其次是商住和居住用地，其中商住用地供應體量占比27.4%，居住用地占比14.4%。2011 年重慶商業及住宅用地一共供應1197.61 萬方，供應依然繼續近年來的小幅上漲。雖然2011 年調控政策密集，但中國城市化進程依然在加速，土地供應其中商業、住宅及商住用地全年共供應887 萬方，127 宗。在3-5 月時，供應量同樣到達了最低水平，12 月的供應量達到全年最高共146 萬方。

2011 年成交量情況：渝中區的土地成交均價最高

2011 年商業及住宅成交量最大的是北碚區，在北碚的成交中，大多數為別墅洋房的地塊，可以預計，以后的北碚區將出現很多高端居住社區，成為重慶名副其實的“后花園”。另外沙坪壩作為傳統大區，商業住宅的成交用地極少，相反卻在西永片區成交了大量的工業用地。

2011 年成交金額最高的是江北區、北部新區及渝中區；渝中區的成交均價最高，達到5026 元/平方米，江北區也達到3513 元/平方米，這兩個區的成交價格比較突出，主要是因為這兩個區的商業金融用地較多。

2011 年重慶工業用地成交體量1059 萬方，同比2010 年上漲112%；成交均價56 萬/畝，同比2010 年上漲86%。成交量價都有明顯的上漲。而商業用地成交均價卻有明顯的下降，主要是因為11 年成交的頂級商務地塊較少，只有一宗觀音橋和一宗江北嘴的商業用地，而10 年在觀音橋、解放碑等成交了4 宗商業地塊。

2012 年土地市場預測：優質地塊會成為開發商爭奪的重點

2011 年土地市場顯得較為冷清，沒有達到業界的期望。正因為如此，2012 年的市場形勢并不明朗，二季度之前，由于開發商資金受限，土地市場成交量會維持在一個偏小的水平。但是隨著后市的深入，不少品牌開發商由于度過了年底結款的難關，加上2011 年12月重慶的商品房成交量已出現反彈的趨勢，開發商將開始陸續拿地，且一些較為優質的地塊會成為開發商爭奪的重點。樓面均價高昂 2012房價必漲

2011年的11月之前，業內人士均認為2011年的重慶樓市是缺少地王的一年。12月，凱德中國在朝天門拿地，打造高端商住物業。此物業將由約33 萬平米高端住宅、約22 萬平米的購物中心、約17 萬平米寫字樓、約6 萬平米酒店以及3 萬平米服務公寓構成。這9.18 萬方的地塊地價高達65.4億，樓面均價高達8000元/平方米。不少業內人士預測，此物業以后開盤的房價不會低于25000元/平方米。

如果說凱德中國在朝天門的項目是屬于個例，但是不得不說，2011年很多項目的樓面均價都相當高。香港置地在照母山下、約克郡旁拿了三塊地塊，該地塊是大量品牌開發商項目落戶的地方，周圍都是高端樓盤。此地塊的樓面均價也達到了5000元/平方米，將來不管是建別墅還是高層，房價都不會太低。

位于石橋鋪核心商圈的重啤地塊拍賣可謂轟動一時。此地塊因為周邊有賽博、泰興、百腦匯等成熟IT 商城，且周圍配套齊全，交通發達，地塊一經推出便受到了業內外的強烈關注。最終江廈置業以12.75 億的巨資拿下了這5萬方地，其樓盤均價也高達6002元/平方米。

雖然以上三塊地僅屬于特殊案例，但從統計數據可知，在2011年成交的地塊樓面均價都很高，渝中區的土地樓面均價達到5026 元/平方米，江北區3513 元/平方米，大渡口區也達到了3000元/平方米。土地成本+建筑成本+運營成本，開發商沒理由在2011年的樓市寒冬下還堅持在2012年“自虐”，房價上漲已弓在弦上。3、2011年重慶房地產市場盤點之高層篇

2011年重慶最難賣的房子是什么？也許有人會認為是別墅，“房產稅，多厲害呀！”盡管房產稅令別墅銷售委實舉步維艱，但量少價高的別墅，畢竟“三年不開張，開張頂三年”。日子真正難過的，卻是那些高層項目的銷售人員。盤點2011年重慶的高層商品房市場，最合適的字眼，恐怕是“苦”——教人如何不苦？調控曠日持久，且愈演愈烈。原因非常簡單：提高二套房首付比例、停放三套房貸、加息等政策，對買得起洋房別墅的人，并不致命，但對于志在買一套高層容身的剛需們，卻很可能將他們從“買得起房”群體，一竿子打為“買不起房”。高層房源“供大于求”

在嚴苛政策打壓之下，不僅購房者學會了持幣觀望，連開發企業也逐漸放緩開工和推盤節奏，即便如此，去年重慶高層商品房的總供應建筑面積仍達到了1459.502 萬方之巨，成交面積占商品房總體成交的80%以上，達到積1318.44 萬方——數據體現，僅2011一年，重慶市高層商品房積壓房源就超過百萬方，加上以前的存量房源，更蔚為可觀，調控經年，高層市場逐漸凸顯出的“供大于求”趨勢，給予了房價極大壓力。

2011年重慶高層銷售均價走勢圖

根據重慶領域機構統計，2011年重慶高層全年建面均價6631 元/平米，比整體平均水平6824元/平米，低了近200元。去年重慶房價增幅較前一年有大幅下降趨勢，高層亦然。不少在2010年末和來年年初開盤的項目，都紛紛下挫價格迎合市場，以至于霎時間諸多品質樓盤都紛紛打出“7字頭”的房價，讓不少購房者按捺不住。

優惠方式“從虛到實”

房價不是一天就降下來的，開發商的就范也不是一夜之間拍腦門決定的，從政策落地，到購房者觀望，開發商競相“花樣打折”，或將套內標價改為建面標價、或用“特價房”噱頭吸引眼球，到售樓部一問，卻遠非那么回事。變著方兒地打折不奏效，進入年中，持續的觀望風氣使得成交量進一步下降，不少開發商迫于資金和任務壓力，“變虛為實”，拿出了具有誠意的優惠。

“價格是撬動市場的唯一杠桿。”這話不假，進入第三季度，一些本來就頗有口碑的樓盤調整了自己的售價，只消略為下潛，就贏得市場青睞，創下不少開盤奇跡，在此期間明星房企率先“低姿態促銷”的舉措，給中小房企帶來莫大壓力，不得不隨行就市，由此，重慶樓市進入“全面實質性降價”階段，尤以高層為甚，一些在去年年底仍喊價九千的房子，一年不到的時間又重回七千檔次。

2012降價要趁早

2011年中后期用優惠轟炸市場的開發商不少，許多樓盤藉此卸下銷售重擔，因而在2012可以較從容地調整銷售策略。根據領域機構的競品監控報告，2011年給力促銷的幾個樓盤，在來年都紛紛下調了銷售任務。

首當其沖的是招商江灣城，其2011年總推盤體量8.77萬方，共成交建面10余萬方，成交建面均價7861元，仍高于重慶樓市整體水平不少，但招商江灣城不僅利用價格優勢將今年的新產品精裝公寓銷售一空，更清空了一些存量房源，因此明年的預計推盤體量僅為 1.6萬方。

無獨有偶，同為“江景房”的華潤二十四城在2011年狠狠地用價格刺激了一把市場，總推盤體量達到12.1萬方，雖然最終僅售出8萬余方，但建面 6960元的均價相比此前算是非常親民，其2012年的預計推盤體量也下調為9.4萬方。類似的樓盤還有保利香雪、魯能星城。

而一些在2011年沒有狠下心促銷的樓盤，無論銷售情況好壞，紛紛在2012年加大推盤力度，個中典型是國際社區，其2011年銷售面積超過15萬方，推盤體量卻不到4萬方，大多時候在賣存量房源，且銷售情況不錯，但明年的預計推盤體量仍加大到8.6萬方，可謂“壓力山大”。

重慶部分高層2011年銷售及供應情況一覽

在2011年銷售體量超過推盤體量的還有龍湖春森彼岸，去年僅供應2.63萬方新房源，取得了3.3萬方的銷售業績，但隨著其附屬商業進入整體運營階段，明年的推盤體量也增大至8.9萬方。

類似上述情況的樓盤不在少數，較早“跑量”的開發商在2012年將占得先機，獲得較為從容的營銷空間，而一些在2011年沒能適時回籠資金的樓盤，在2012年勢必將面臨更大的銷售壓力，而這也將對2012年上半年的樓市走向形成一定影響。2011年重慶樓市盤點之別墅洋房篇：品質與價格是王道

2011年重慶樓市的關鍵詞是什么？“小戶型、小戶型，還是小戶型。”在市場一味強調“剛需盤”“小戶型”的同時，重慶樓市高端物業市場似乎并不如預期的熱鬧。但一系列調控政策的出臺，加上重慶“房產稅”的出擊，調控組合拳也引發重慶別墅洋房市場的波動。回顧2011重慶高端物業市場，關鍵詞逃不脫“房產稅”三字。

“房產稅”雷聲大 雨點小

2011重慶主城別墅成交走勢圖

2011重慶主城別墅成交均價走勢圖

據領域機構統計，2011年重慶主城區別墅市場共計備案2636套，新增總供應面積121.98萬方，成交建筑面積71.54萬平方米。

2011年2月成為全年成交量最低點，主要原因在于2011年1月重慶“房產稅”靴子落地與春節小長假，引發了重慶的高端物業市場的不小波動。作為“房產稅”的重點征收對象，重慶別墅市場一開始所受波動較大，導致2月成交均價下跌以及成交量下滑。但經過一段時間的執行，當初被認為是調控利器的“房產稅”對別墅市場的影響力逐漸減弱，因其征收范圍較窄，且對高端客戶的心理影響大于實際影響，因此可謂“雷聲大雨點小”。

到4月，由于春交會的舉辦，別墅成交有所回升，達到上半年最高點。同時，別墅4月建面均價也相對下降，以價換量有一定效果。2011下半年，重慶樓市進入調整期，政府與開發商之間展開博弈。在政策持續高壓的影響下，開發商不得不采取相應的降價措施，從7月開始，別墅市場均價一路下滑，到10月份達到全年最低點9400元/㎡。開發商以價換量對成交起到一定效果，下半年銷量一路在地位保持緩慢上漲。

整體來說，別墅市受調控政策以及大環境的影響較多，購房者觀望情緒加重，持幣代購想法增多，因此成交并不理想。領域機構認為，預計明年上半年別墅市場持續低位運行，至2012中旬，房地產調控不會放松，但隨著通貨膨脹的慢慢抑制，預計2012年年底至2013年，別墅市場將會出現一定回暖。

2011別墅成交低迷但亮點不少

受樓市大環境的影響，重慶別墅在2011年的成交并不太理想，但是卻不乏亮點。首先是龍湖至德路9號，在“零宣傳”“零廣告”甚至是售樓部都還未建成的情況下，10月15日，推出86套別墅，開盤當天售罄。11月18日，項目再次開盤，推出46套，開盤當天去化35套。龍湖至德路9號的熱銷并不是毫無緣由，首先，龍湖的品牌影響力對其有足夠強大的支撐，許多龍湖老業主成為了至德路9號的買主。其次，6006元/㎡的起價，在很大程度上低于市場預期，因此造成了哄搶。此外，該盤地處中心，周邊一公里范圍內，輕軌站、商業中心、中小學、公園等配套一應俱全，這種配套品質對別墅而已極為罕見。加上其95%的房源不收房產稅，因此，至德路9號的熱銷創造了2011重慶別墅市場的奇跡。

另外，遠洋高爾夫國際社區所創的“平墅”首次亮相山城重慶，在業界以及重慶樓市也引起不小轟動?！捌绞斌w現的是對豪宅概念的全新理解，通過對產品設計的優化，創造超越相同別墅面積的空間尺度，提高居住舒適感。“平墅”產品將所有居住空間平鋪在一個建筑平面上，從面積到高度，使得空間比普通傳統別墅更大。

同時，該項目緊依1800米重慶龍脈南山山脈，并環繞18洞72桿國際山地高爾夫球場而建，保證了景觀、視野以及品質，在重慶市場的亮相可謂非常成功。洋房篇：

洋房全年均價波動幅度不大 抗壓性較強

重慶歷年主城洋房供應走勢

隨著城市價值跳躍式爆發，從2008年開始重慶主城區的洋房供應量逐年增加。2011年洋房供應建筑面積為153.47萬方，為2008年供應量的2倍。2011年初開始，國家通過調整存款準備金率和基準利率，出臺“新國八條”等一系列措施對樓市進行宏觀調控，導致供應量的增速放緩。

2011年1-12月主城洋房供應走勢

1月26日出臺“新國八條”，2月9日央行上調存款準備金率0.25個百分點，樓市進入調整期，導致2月份的供應量滑入了谷底。隨著春交會遇冷后，購房者觀望情緒越發濃重，洋房成為了改善型購房者以及剛需購房者的置業首選。5月供應量增大，6-8月市場進入調整期。四季度傳統的“金九銀十”及年末促銷導致洋房供應市場的回暖。

為求一步到位，許多首次置業者選擇購買洋房以減去今后“二套房”所面臨的6成首付問題，這位洋房的成交有一定的帶動作用；在開發商方面，進入樓市調整期以來，許多開發商紛紛加大宣傳力度，實實在在拿出折扣進行促銷，增加贈送面積，等一系列動作促進了洋房的成交；另外，大多數洋房的價格定位都在“房產稅”征收門檻以下，這也降低了購房者的觀望情緒。例如，位于大學城片區的金科廊橋水鄉甚至開出“3999+1”元即可買洋房的價格，高層洋房出現倒掛，這一系列促銷活動大大帶動了洋房的成交。

2011年重慶主城區洋房市場月均成交量9.44萬方，整體呈現“高開低走”態勢。1月份16.155萬方的高位成交是延續2010年的良好勢頭，2月份由于國家出臺上調基準利率、房產稅試點等一系列的宏觀政策，成交量大幅下行，樓市出現轉折。4月份春交會的舉行，在特殊的政策背景下，洋房作為剛需置業者一步到位的首選，成交較高。

受一月份“新國八條”以及“房產稅”的影響，以及2月份央行上調基準利率，樓市進入調整期，2、3月份的成交均價最低。隨著春交會之后，均價回暖，洋房市場進入博弈期，價格較為穩定，一直在7500元/㎡左右波動，說明洋房的抗壓性較強。

據領域機構分析，預計明年在宏觀調控為主調的大背景下，洋房市場將持續低迷。2012年洋房產品供應量將達到150萬方，加劇了洋房市場的競爭。由于同一區域、同一項目，洋房產品與高層產品接近持平，但用低成本遠高于高層，成為尷尬雞肋產品，應該謹慎開發。2011這些洋房為什么熱銷？

龍湖源著，開盤當天80%的去化率造就了洋房市場的熱銷標桿。龍湖源著熱銷原因在于幾點原因。首先龍湖地產的品牌給予了極大的支持，其次，該洋房地處黃金地段，位于未來重慶的“首席居住區”，其次自身配套完善，景觀設計優美，贈送面積大，加上輕軌的開通以及開發商下半年推出的一系列促銷活動，都促成的龍湖源著的熱銷。

另外，年底重慶洋房市場也出現了許多熱銷事件。雅居樂國際花園2期花園洋房開盤不到3小時，幾近售罄；11月5日，招商·花園城開盤1小時，即告售罄；中渝·梧桐郡3個月連續加推6次，快銷速度令人咂舌。接近年關，樓市大冷的情況下，花園洋房銷量為何陡增？

記者認為，在波動越大的市場中，高端物業銷售的平穩性就更容易體現出來。其中，花園洋房又會比別墅好賣，一方面，花園洋房的品質直逼別墅；另一方面，花園洋房的價格要比別墅便宜許多。相信不少購房者也看到了這點，更愿意選擇花園洋房。

產品的優質加上開發商的促銷是構成洋房熱銷的極大原因。首先，花園洋房具有稀缺性、品質高的特點。由于重慶地理環境因素，樓盤大多以高層為主，反而使許多市民心理更向往低層住宅。目前許多花園洋房的品質甚至超過了聯排別墅，但價格卻是“高層價”。這對于需要改善住房，但是又買不起別墅的購房者，花園洋房確實是很好的選擇。

其次是開發商的優惠力度一直在加大，接近年底，金科公園王府推出vip卡，可直接省10萬元。協信·城立方正推出花園洋房特惠單位，套內單價低至6000元/㎡；和泓四季花園洋房價格低至5653元/㎡，若團購還可額外再優惠1%；龍湖也推出了具有誘惑力的團購價。因此，品質加上促銷，才是洋房熱銷的真正原因所在。

2012年樓市展望：房價看跌為主黃金十年終結

在限購、差別化信貸和稅收政策的多重限制下，2011年中國樓市風雨驟變，讓人噤若寒蟬。這一年，全國超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”，10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”；這一年，央行6次加息、上調存款準備金率，這一年，房產稅“靴

子”落地，試點重慶、上海。調控如沖擊波，對市場殺傷力巨大。而對于已經到來的2012年，中國樓市又將演繹怎樣的格局？

2012冷清開局 降價趕不上“預期”

北京市住建委網站網簽數據顯示，今年第一周(1月1日—7日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為2303套，比去年最后一周下跌34%，與去年同期相比更是大幅下跌了64.3%，創近4年來新低。

據《中國證券報》報道，上海地區元旦期間樓市成交慘淡。據相關統計，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。元旦期間一線城市樓市繼續冷清，購房者觀望情緒濃厚，北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。

北京中原市場研究部總監張大偉認為，2011年幾乎所有大中城市的樓市都無可幸免地遭遇寒潮，預計2012年的中國房地產市場，將在“限速”中前行。目前拐點漸顯，預期在6-12個月內房價還有可能出現10%到20%的下調空間。北京等一線城市房價繼續下調超過15%的可能性非常大，而二三線城市出現10%左右下跌的可能性也非常大。

對于2012年樓市走勢，相關人士認為，2011年住宅交易量持續下滑引發價格松動，2012年樓市調控不會放松，這會加深市場的降價預期和購房者的抄底心態。多位房地產業內人士指出，預計2012年一季度或將有更大幅度的“降價潮”出現。

2012年，“沒有最低，只有更低”或一語成讖。如果說，去年降房價，還是少數開發商的先知先覺，還是試探市場，那么，2012年降價已成共識，降價不是本事，降價賣得掉才叫水平。購房者的預期值就是“降到底”，但是底在哪里，卻沒人知道。

調控從緊 2012樓市“前低后高”？

種種跡象表明，2012年樓市已在冷清中開場。政策層面看，房地產市場一直顯示“政策從緊”信號。從高層官員眾口一辭強調房地產調控不放松，到從行動上再三摁住地方政府蠢蠢欲動的松綁沖動，顯示決策層對房地產的調控不會輕易松手，限購等政策亦難以很快淡出。

去年12月下旬，住房和城鄉建設部召開工作會議，會議強調，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。而去年12月召開的中央經濟工作會議，“堅持房地產調控”亦成為最基本精神。

住建部部長姜偉新在會議上強調，明年將繼續執行現有各項調控政策，不動搖、不放松。嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。

有專家預計，保障房體系和房產稅改革將成為2012年住房政策兩大著力點，為短期行政性手段的退出做準備，以實現房地產業平穩健康發展。

分析人士表示，上述消息打消了市場對房地產行業的寬松預期，只表明無論宏觀政策明年在其他任何行業上寬松，房地產行業也毫無可能。

北京中原市場研究部統計顯示，截止1月7日，2011年開始限購的全國46個大中城市，在2012年第一周仍然維持著之前的政策力度。雖然未有繼續加強力度的城市，但是也沒有一個城市放寬政策。重點城市北京、上海、廣州、深圳、等地已經相繼明確表態將在今年繼續執行住房限購政策，給市場釋放出明確信號。

中國銀行在2011年12月31日發布的《2012年一季度宏觀經濟金融展望報告》稱，房地產市場調整還將延續，預計2012年房價仍將持續緩慢回落，全年銷售量跌幅約為15%，將呈現“前低后高”的震蕩趨勢。

毫無疑問，樓市調控正在考驗決策者的智慧，持續調控是否會令中國經濟跌入“硬著陸”深淵、保障房能否力挽狂瀾、限購令何時全身而退等疑問，都會在2012年見分曉。

房企萬億債務將至 告別“黃金十年”

2011年，限購等調控政策使得中國的房地產市場成交量下滑。對房企而言，2012年依然“流年不利”。經濟學家茅于軾表示，中國房價已經大漲至高位，而近期各大城市房價的下跌被視為拐點的開始，2012年有大型房地產企業可能破產。

日前，世聯地產[簡介 最新動態]董事長陳勁松向媒體透露，房企債務將在2012年中開始逐步到期。

據悉，上市房企長短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內，其中有46%集中在2012年償付，目前房企的資產負債率已處歷史高位，隨著房地產調控的深入，資金杠桿使用過度的跡象、積聚的風險不斷加大。除銀行貸款外，海外債、房地產信托、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務將一一引爆。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，還不起債的部分房地產開發商，可能會淹沒在債務大潮中。行業洗牌一定會到來。尹伯成稱，中小開發商因資金周轉困難，開始向大型房企出售其手中開發項目。部分房企則可能會直接面臨破產重組。

在眾多房企中，綠城[簡介 最新動態]目前面臨的困境成為一面鏡子。資料顯示，綠城現金流狀況堪憂，綜合現金流量為負值。巨大的資金壓力下，綠城不得不斷臂求生，低價出售項目。1月5日晚間，綠城中國和融創中國聯合公告宣布，綠城地產向融創置地出售無錫綠城湖濱置業有限公司51%的股權，現金代價為5100萬元。

分析師認為，如果非要說洗牌，我們可以理解為，目前靠關系拿地與靠砸錢拿地的房地產開發商確實該出局了。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮表示：對中國房地產業來說，依靠于恐慌性的需求，依靠于過度占有資源的需求，依靠于為賣而買的需求支撐的關系時代過去了。

分析人士表示，房地產行業正逐步進入去杠桿化和保障性住房和商品住房的“雙規制”時代，中國房地行業的黃金十年已經宣告結束，但同時，也意味著白銀時代的開始。專家預計，2012年市場份額將會加速向龍頭企業集中，大型企業具有更強的融資能力，充足的土地儲備和全國性的戰略布局，在政策調控和貨幣緊縮的環境下，競爭優勢更加明顯。

隨著住宅市場調控政策的常態化，2012年，商務公寓、寫字樓、市場、商鋪等形式的商業地產將面臨更多發展機遇，產業地產也是未來最佳的拿地策略，但面臨金融杠桿匱乏、投資周期長、投資回報率相對較低等困擾，需要逐步摸索相應的投融資模式、盈利模式和現金流平衡模式。

近日，中央政治局會議定調2012年經濟工作時明確表示“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”。房地產市場仍將在較為嚴厲的宏觀政策環境中繼續運行，當前投資建設、市場銷售和資金保障增長放緩的市場趨勢難以扭轉，但2012年重慶市房地產市場或將在以下三個方米的有利因素影響下，仍能保持小幅增長態勢。

（一）貨幣政策在緊縮中的微調

從2011年12月5日起，央行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，為近三年以來的首次，是貨幣政策在保持緊縮狀態下的一次小幅調整，但2011年全年GDP增速放緩，CPI指數回落的國內宏觀經濟環境，以及國際經濟形勢的嚴峻背景，為貨幣政策的進一步微調創造了空間。作為資金密集型行業的房地產開發業，資金環境有望較2011年略好，從而為房地產投資建設提供資金保障。

（二）主城區高檔住房房產稅起征價格標準提高

2012年主城區高檔住房房產稅起征標準將由2011年的建筑面積9941元/平方米提高至12152元/平方米。在高價位樓盤市場降價預期漸濃的背景下，起征標準的提高進一步強化了房地產稅在當前重慶房地產市場的象征意義，且價格空間的提高將有助于釋放市場中對中高檔住房的剛性需求。

（三）合理釋放剛性需求的市場預期

在城鄉統籌發展、實現“共富”目標的帶動下，城鎮居民人口的不斷增長，以及城鎮居民人均住房面積的不斷擴大，合理釋放并滿足自住性與改善性住房需求務必得到應有的重視。在近期全國人大重慶政府報告中提及，將落實首套住房和改善性住房的優惠政策，滿足群眾自住性和改善性住房需求，房價增幅不超過城鎮居民可支配收入增幅。該政策目標的最終實現，勢必有利于剛性需求在一定程度內得以滿足，保障房地產市場在改善民生的步伐中健康平穩發展。

第三篇：2012上半年中國房地產市場研究報告

2012上半年中國房地產市場研究報告

2012年國家仍然延續上的公民福利政策之路，房地產業將在擠壓與淘汰中頑強成長。

由于上對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮住房剛性需求根本不會逆轉，房地產業也絕對不會崩盤，商品房開發商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產業政策松動的光環，要等到下半年。

2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。

一、房地產政策調整

2012年國家對房地產政策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。

1、國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

2、國家進一步完善房地產土地分類供應政策；

3、一線城市征收房產稅將陸續出臺；開征房產稅之時，就是限購房政策自動取消之日；

4、國家按區域性調整政策性商品房政策；

5、下半年對商品房的金融政策將適度調整；

6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調整，調整幅度不會太大。

二、土地供應量走勢

土地供應量走勢為：2012年土地供應總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應仍屬于嚴控范圍。呈現商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應量會適量放開。對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應方式，政策性商品住房將是土地供應主體。

1、保障性住房土地供應方式：以計劃經濟形式供應占總土地供應量15%。

2、政策性商品住房土地供應方式：以計劃加市場經濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應總量50%。

3、商品住房土地供應方式：以市場經濟形式供應，招、拍、掛。占總土地供應總量35%。這樣的土地供應格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉，地方土地財政的態勢暫時無法緩解。

三、房地產資金走勢

對房地產金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調整不到位；

2、連續出臺的金融政策沒有到達預期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

3、區域性產業結構趨同化現象沒有進行合理調整，政府需構建防范經濟泡沫風險圍墻；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產品全額由中央財政與地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財政預算的總盤子；

5、仍然要利用房地產把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經濟目標。

所以，2012年金融管理對房地產資金走勢仍處于貨幣從緊的態勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產業政策就會松動，要等到下半年。

四、保障性住房走勢

國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，參加保障性住房建設。同時加強對保障性住房建設監管，加強對保障性住房使用監管。保障性住房建設資與使用管理資金將以地方政府公共產品指令性任務按分配，納入中央與地方政府財政預算。

一線城市：第一批廉租房與公租房陸續到位，第二批廉租房與公租房開建；

二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉變為政策性商品住房銷售，用來保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。

三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。

四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調配，要等到2013年啟動。

五、政策性商品住房——限價房走勢

限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮人口對房產的需求市場，30年內房地產的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質，地方政府將保障性住房變為政策性商品住房出售。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產開發商新的相互角逐的戰場。

六、商品房走勢

無人能夠改變城鎮住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經濟共存的怪

圈。土地在市場經濟模式下循環，建設在計劃經濟模式下循環。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變為政策性商品住房的大趨勢不可逆轉，對商品房較大沖擊的態勢已經形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態勢仍然嚴峻。

一、二線城市商品房：按土地按市場經濟運行，建設按計劃經濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發商來說，可能會逼迫房地產開發商轉向為商業辦公用房開發，這是房地產業的一個危險信號。

線城市商品房：這里的房地產商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續土地財政的做法，房地產業必須完成地方財政稅收。四線城市商品房：屬于窮則思變地區。應該說四線城市房地產商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

七、商品房價格走勢一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然2011年一樣，上漲空間較大。

一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。

二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

八、房地產業產業質量標準化走勢

在房地產業的大調整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產企業決策者都會想到解決本企業的產品質量問題。

2012年房地產業的產品標準化會有四點突破：

1、房地產業的產品標準化；

2、房地產業產品工藝化；

3、房地產業配套產品標準化；

4、房地產業配套產品工藝化。

現行粗框大面積房地產業建設，一無法有效的控制作業時間，二無法有效的控制建設與裝修成本，三無法有效的控制作業質量。產品質量標準化與質量工藝化是我國房地業必經之路。

九、2012年房地產業的警示

1、房地產企業由于大市場原因不得已轉入到商品辦公用房開發時，必須考慮到本企業自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發周期，如果沒有資金實力，進

入商品辦公用房開發請三思。

2、2012年房地產開發商根據房地產政策對土地的供應及土地價格問題會出現：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產商將轉入商品辦公用房開發時，房地產泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現建設資金鏈斷裂。

3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

結束語

2012年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。我國公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

房地產市場調查報告

房地產市場調查報告的特點

（1）內容豐富。報告涉及的調查內容很豐富，從宏觀到微觀，從大環境到小環境，從消費者到產品等都進行全面的調查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調查的內容說完。

（3）多為集體負責完成。由不同專業的人員組成一個小組，統一分工，共同完成。

2、房地產市場調查報告的內容。

第一部分房地產市場環境調查

（1）政治法律環境調查。

1）國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。

2）有關房地產開發經營的法律規定。

3）有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

（2）經濟環境調查。

1）國家地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

4）國民經濟產業結構和主導產業。

5）居民收入水平、消費結構和消費水平。

6）項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

7）與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

8）財政收支

第二部分社區環境調查

（1）房地產市場需求。

1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

2）房地產市場影響因素調查。（如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調查和變化；消費者和構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調查。

1）需求行為調查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

2）購買行為調查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產產品調查

（1）房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命同期。

（2）現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。

（3）新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上應用情況。

（4）本企業產品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設計及施工企業的有關情況。

第四部分房地產價格調查

（1）影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

（2）房地產市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

（5）國際、國內相關房地產市場和價格。

（6）開發個案所在城市及街區房地產市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發商的反應。

第五部分房地產促銷調查

（1）房地產廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產廣告媒體用情況的調查。

（3）房地產廣告預算與代理公司調查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關活動對租售績效的影響。

（6）各種營業推廣活動的租售績效。

第六部分房地產營銷渠道調查

（1）房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

（2）房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

（4）房地產租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產市場競爭情況調查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統稱競爭者）的實力和經營管理優勢調查。

（2）對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。

（4）對競爭者廣告監視和廣告策略、廣告費用的研究。

（5）對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調查和分析。

（6）對未來競爭者的情況的分析和估計等。

（7）整個城市，尤其是同（類）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向。

第四篇：2008中山三鄉房地產市場研究報告

中山三鄉房地產市場研究報告

http://2008-4-8新聞來源:轉載新聞錄入:房產打折網

（1）、城市經濟概況

三鄉鎮位于中山市南部。它原是一個“五分山地兩分田、半分水面分半村”形似聚寶盆的地方，毗鄰珠海，105國道貫穿全鎮，轄12個村委會，2個社區居委會，人口21.7萬人，其中常住人口3.7萬，外來人口12萬多，港澳臺海外同胞6萬多。

三鄉鎮2006年地方生產總值達44億元；工農業總產值103.1億元，其中工業產值102億元，農業產值1.1億元；稅收8.89億元；固定資產投資19.5億元；實際利用外資7970萬美元；出口總值8.6億美元；農貿市場成交額1.8億元；金融機構存款余額60億元，其中私人存款44.41億元；農村人均年收入9137元；城鎮居民人均年收入10368元，保持連續多年全鎮實際利用外資、出口值、工繳費額度收入都名列全市各鎮區的前3名，全鎮人均GDP近8000美元。

三鄉鎮2006年GDP與鄰近鎮區比較，領先南部位居中山市南部第一位，這反映出三鄉的經濟水平在中山南部處于一個重要的經濟區域。近年來，三鄉城市居民存款不斷增加，平均以每年20%以上的速度增長，2006年居民存款余額達到59.13億元，較比2006年坦洲鎮城鄉居民存款的30.5個億，是其的1.93倍，居民存款余額大幅度領先南部各鎮，這個數字是驚人的。說明鎮區的消費潛力巨大，較之三鄉的商業落后形態，中高檔次的商業市場存在較大的商機和未來發展前景。

縱觀三鄉鎮的經濟發展，至2007年，多項重要經濟指標雖然仍然持續增長，但出現了經濟增長放緩的特點，反映了近年來三鄉鎮區經濟有過熱的的跡象。

（2）、城市規劃建設

《三鄉鎮總體規劃（2002－2010）獲得審批通過》，將三鄉定位為“珠江三角洲地區以外向型經濟為主導的中心鎮，中山市南部地區的中心”。在這個規劃“龍頭”的引領下，三鄉將城鎮規劃與建設的重點放在了中心區和平蒲工業區的建設上。為此，三鄉專門成立了兩區建設協調小組，以加快兩區的建設。目前，中心區新規劃的景觀大道、綜合辦公大樓、文化中心、商貿中心和會展中心等重點建設項目已相繼進入建設階段；平蒲工業區也已建成了三條主要干道。

（3）、三鄉鎮交通情況

105國道貫穿全鎮，現有一、二級標準公路密度達65公里/百平方公里。鎮內設有3個汽車站、班車直通香港、深圳等14個省市。未來有三大市域干道公路過境，西部沿海高速公路、廣珠西線高速公路直接通達，港珠澳大橋、廣珠城際軌道交通外圍接駁，穗、深、港、澳、珠等機場均處在90公里交通圈內，南沙港、高欄港、中山港、神灣港乃至港澳地區的多個水運口岸環列，鐵路運輸經由廣州及未來的中山過境線路通達全國各地。

（4）、三鄉鎮房地產業數據分析

土地供應

據中山市土地交易市場的土地成交數據顯示，三鄉2004年－2007年共計成交土地近40宗，總成交面積為51.23萬平方米，總金額4.4億元人民幣。三鄉鎮04年土地成交量8.72萬㎡；05年成交量達到19.7萬㎡。06年土地成交量22.1萬㎡；07年土地成交量6357㎡。土地成交單價

從近三年的土地成交單價來看，05年比04年上漲49.4%，達到819元/㎡； 06年比05年上漲20.04%，達到986元/㎡，07年拍得的一塊地，地價比06年上漲107％，達到2044元/㎡，比中山市07年上半年土地交易均價1521元/㎡還要超出34％。土地價格的上漲意味著開發商開發成本的上漲，所以三鄉鎮房價難以出現大的降幅。商品房產品特征

三鄉鎮普通住宅的戶均面積以中小戶型為主，面積在75－110㎡，最小的二房為67㎡，明顯是針對珠海、澳門人量身定做的。以自住為主的三房的戶型面積區間在100－129㎡，在市場中占有的比例接近30％，由此看出，以中小戶型為主的產品主導三鄉市場。三鄉鎮別墅產品，分為聯排和獨立別墅，較受市場青睞的戶均面積在220－280㎡之間。

三鄉鎮住宅銷售情況

2004年以來，三鄉鎮每年銷售面積保持在35～40萬平方米的銷售面積，成交面積大，從供應量來看，三鄉房地產逾過高速增長，且出現了平緩發展的跡象。

2007年價格整體呈上升趨勢，最高均價達到了4500元/㎡，比06年上漲1000多元/㎡，進入2008年，三鄉中高檔次產品的價位在3900－4500元/㎡；第二階梯產品價格普遍在3200－3900元/㎡的幅度。

（5）、三鄉鎮房地產市場SWOT分析

優勢(Strength)

區位優勢明顯。被中山市定位為珠江三角洲地區以外向型經濟為主導的中心鎮，中山市南部地區的中心；

價格優勢。目前三鄉房價將近四千元每平方米，比起珠海與香港澳門還有很大升值空間；

近年來，三鄉城市居民存款不斷增加，平均以每年20%以上的速度增長，2006年居民存款余額達到59.13億元，這個數字是驚人的。說明鎮區的消費潛力巨大；

城市文化底蘊深厚，一個世紀來，三鄉涌現過不少文化名流；三鄉鎮旅游資源豐富，泉林旅游山莊是中山市最具人氣的旅游景點，2006年泉林山莊接待游客100多萬人次，自然景觀資源豐富，有利于房地產、旅游業的發展；

社會綜合治安環境良好，提供了宜居的前提條件。

劣勢(Weakness)

城市功能不建全，商務、生活配套較還未達到城市化發展水平；作為便民服務的鎮公交系統遠遠不夠完善，許多近年興建起來的工業區不通公交，出行不便最明顯的一個絆腳石便是制約著人們消費水平與購買力。

機會(Opportunity)

三鄉市政建設相對齊備，軟硬環境俱佳，且房價不貴，是三鄉房地產業發展的最佳時期，也是對外推廣的最佳時機；

從長遠的角度來說，港珠澳大橋的規劃建設，以及三鄉鎮新中心區建設力度不斷加大、外資企業不斷增多等，三鄉鎮的房地產業將會迎來新的發展時期和機會，未來將有更多的港澳珠人士移居置業到三鄉，購買房產進行投資及度假的趨勢逐步明顯。

威脅(Threat)

周邊鎮區（特別是坦洲）不斷的發展城市建設和完善城市功能，對三鄉的房地產市場形成一定的競爭威脅；

2007年新政帶來的影響，一定程度上抑制了市場投資和投機行為，加深了市場的觀望，后市走勢仍不明朗，加大了市場不可預測性風險。

（6）、三鄉鎮房地產市場發展的總結與建議

《中山市城市總體規劃（2004-2020）》綱要，提出提升三鄉為中山南部的城市副中心職能，再加上三鄉路網的良好規劃，三鄉毋庸置疑地成為南部的焦點所在，是近年房地產開發活躍的一個因素所在。三鄉鎮房地產經過多年的發展，快速發展之后加之受9.27新政影響，已提前進入平緩發展期。但從長遠的角度來看，隨著廣東西部沿海高速公路、城桂公路二期的開通，港珠澳大橋的規劃建設，以及三鄉鎮新中心區建設力度不斷加大、外資企業不斷增多等，三鄉鎮未來房地

產市場的發展仍然樂觀，發展潛力巨大，最近華發股份10.83億元拿下中山三鄉44萬平方米地塊，可以從一定程度上看到三鄉未來樓市發展的勢頭。三鄉鎮的房地產業在調整期后將面臨新的發展機遇和挑戰。

三鄉房地產市場度過快速發展期，已步入平緩期。開發商必須加大加快對外推廣步伐和品牌建設來減輕銷售壓力和提高產品知名度；必須建立有效的房地產市場防風險機制，走整體推廣之路是三鄉房地產商面對現實利益的最佳選擇方案之一，雖然每個樓盤存在差異化，但是作為整體推廣，以進一步拓展珠海、澳門的市場，能夠給開發商帶來更多的機會。

第五篇：重慶市場

重慶燈飾市場

江北區五里店建新東路286號 東方燈飾廣場 604公交到 江北區大石壩石門大橋北橋頭東海岸廣場 齊祥燈飾批發市場 好燈多精品燈飾城 沙坪壩區小龍坎 重慶燈巢燈飾批發市場 江北區北濱路居然之家旁 重慶城外城燈飾批發城 渝中區菜園壩

南坪建瑪特燈飾廣場 南坪西路149 108 115 121 125 168 301 302 紅旗河溝建瑪特燈飾廣場 江北紅旗河溝 臨江裝飾城 馬家巖 盛世金源精品燈飾城 江北 家家喜裝飾廣場 渝中區

重慶市現有七個燈具市場――南坪建瑪特、紅旗河溝建瑪特、東方燈飾廣場、齊祥燈飾批發市場、好燈多精品燈飾城、臨江裝飾城、升偉精品建材城。有人說，面臨拆遷、新市場不斷涌出等問題，重慶燈具市場已經開始洗牌。南坪建瑪特燈飾廣場

建瑪特燈飾廣場位于重慶南岸區南坪步行街口，業內眾多專家考察全國市場后評述道，南坪建瑪特燈飾廣場不僅是重慶的奇跡，也是全國的奇跡。南坪建瑪特燈飾廣場被稱為全國的奇跡，原因主要有二：一是全國燈具市場中人氣指數最高的零售市場;二是唯一一個把生意做上四樓并且四樓生意都非常好的市場。正因為南坪建瑪特燈飾廣場生意非常紅火，有關其面臨拆遷的傳言更加牽動業內外人的心。由于南坪建瑪特燈飾廣場居于步行街口，十年來，此地段價值不斷升值，燈具所創造的價值已經達不到此黃金地段應有的價值。南坪建瑪特燈飾廣場的物業屬于重慶正揚集團，2008年9月即到期，建瑪特與正揚集團能否續簽?正揚集團如果收回物業，是繼續經營燈飾廣場還是拆遷?這都是一個未知數。頗值得人玩味的是，南坪建瑪特燈飾廣場旁邊的郵政大樓不久前已經拆遷，正在開發。

建瑪特紅旗河溝燈飾廣場

建瑪特紅旗河溝燈飾廣場位于重慶市紅旗河溝，于2004年底開業，經營面積達1.5萬多平方米，是建瑪特全力打造的又一精品燈飾廣場。開業三年多來，已經成功地成為重慶市第二大品牌燈飾賣場，生意非常紅火。

2008年4月底，經過重慶市建委、重慶市建筑裝飾協會和裝飾建材行業的專家和知名人士一致推薦、評審，建瑪特紅旗河溝燈飾廣場以經營規模大、服務措施全、燈飾商品齊，獲得了“重慶市燈飾采購基地”稱號，為紅旗河溝建瑪特燈飾廣場在燈飾行業中再次添上濃墨重彩的一筆。目前，建瑪特紅旗河溝燈飾廣場涵蓋眾多知名品牌，如電工電料類的鴿牌、泰山電線、金德、得億、顧地管材;電源開關板類的西蒙、tcl、博頓、天基、朗能;照明光源類的飛利浦、三雄極光、歐司朗;工程燈具類的雷士、嘉美以及享譽全國燈飾界的瑞豐、歐風、珍琪、陽光、采光、祥光、東方等燈飾名家。

東方燈飾廣場

東方燈飾廣場位于重慶市江北區五里店，開業于2001年8月，燈飾區經營面積20000平方米，商戶80戶左右。東方燈飾廣場地理位置優越，公交路線發達，市場門口到市區各主要樞紐都十分方便。難得的是，其市場外觀十分壯觀，在全國所有燈具市場中數一數二。

齊祥燈飾批發市場

齊祥燈飾批發市場位于重慶市江北區大石壩，是重慶市唯一的一個燈具批發市場，重慶市百分之四十左右的燈具都來自這里。齊祥燈飾批發市場經營面積20000平方米，有商戶150戶左右。齊祥燈飾批發市場的產品以中低檔為主，店面燈具陳列雜亂，是典型的批發市場。好燈多精品燈飾城 好燈多精品燈飾城

位于重慶市沙坪壩區小龍坎，2006年12月開業，經營面積18000平方米，現有商戶50家左右。好燈多精品燈飾城燈飾區有三層樓，分別為一樓、負一樓和負二樓，以負一樓的生意最好。好燈多精品燈飾城配套設施完善，購物環境好，就其營銷理念和經營理念來說也應該是目前燈具市場中最先進的。好燈多精品燈飾城進入燈飾行業，開創了多個第一。首先，好燈多精品燈飾城是第一個進行統一收銀的燈具市場。其次，它是第一個對小區深挖，推行“子母卡”的市場。所謂“子母卡”，即給小區物業經理發放母卡，小區業主發放子卡，只要小區內的業主用子卡來消費，小區物業經理手中持有的母卡將能夠顯示其金額并從中獲取提成，這使得小區物業經理真正地為市場作推廣、帶來客戶。再次，好燈多精品燈飾城是第一個把銀行套進來的市場。市場內的統一收銀系統由銀行免費提供，而統一收銀的現金產生的利息，市場可以從中拿到提成。盡管有良好的理念作支持，好燈多精品燈飾城卻不得不面對交通不便、無停車位等現實，因而生意清淡、商戶更換頻繁。