第一篇：保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展課題的研究報(bào)告

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展課題的研究報(bào)告

——主要以山東、湖南、廣西三省區(qū)為例

作者：中央黨校城市發(fā)展與城市治理進(jìn)修班一組 | 來(lái)源： 學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，是城市發(fā)展與城市治理的重要內(nèi)容。今年年初，國(guó)務(wù)院專(zhuān)門(mén)發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào))，各省區(qū)市相繼采取了一些措施。最近，隨著全國(guó)大中城市特別是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的迅速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為社會(huì)焦點(diǎn)，尤其在全國(guó)“兩會(huì)”期間成為第一大熱點(diǎn)話(huà)題。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些問(wèn)題，我們調(diào)閱了一些資料，先后赴濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南寧實(shí)地考察，調(diào)研了解山東、湖南、廣西的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況，與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)深入座談，回校后又進(jìn)行了認(rèn)真思考和充分討論。現(xiàn)將我們調(diào)研了解的有關(guān)情況和研究思考的初步成果報(bào)告如下。

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷

房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，一頭連著投資，一頭連著消費(fèi)，直接關(guān)系到金融、建筑、建材、裝飾、家電、家具、鋼鐵、化工等50多個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展，直接關(guān)系到老百姓切身利益，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否保持健康穩(wěn)定發(fā)展，不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是民生問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題。

2008年11月，針對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，中央迅速制定出臺(tái) 18號(hào)文件，把加快建設(shè)保障性安居工程、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展作為“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生”的首要措施，采取了一系列鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)的政策，收到明顯成效。2009年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.6萬(wàn)億元，銷(xiāo)售商品房9.4億平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額4.4萬(wàn)億元，分別比上年增長(zhǎng) 16.1%、42.1%、75.5%。山東、湖南、廣西3省區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)中央政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速企穩(wěn)回升，2009年共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4491億元，占其固定資產(chǎn)投資總額的13.8%，相當(dāng)于3省區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值的8.25%;商品房銷(xiāo)售面積合計(jì)達(dá)12830萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額合計(jì)達(dá)4156億元，增速平均分別超過(guò)30%、50%，有力地促進(jìn)了居民消費(fèi)，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)承接去年快速發(fā)展的勢(shì)頭，投資和消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁。全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 0.66萬(wàn)億元，銷(xiāo)售商品房1.54億平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額0.8萬(wàn)億元。魯、湘、桂3省區(qū)合計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 894億元，銷(xiāo)售商品房3365萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額835億元，平均增速達(dá) 47%、59%、77%。

從北京、上海、深圳3個(gè)一線(xiàn)城市與濟(jì)南、長(zhǎng)沙、南寧 3個(gè)二線(xiàn)城市商品房成交價(jià)格變動(dòng)情況看：2009年，北京市由1月份的每平方米10486元上升到 12月份的 18204元，上海市由10902元上升到 20144元，深圳市由11459元上升到22304元，漲幅分別高達(dá)73.6%、84.8%、94.6%;反觀3個(gè)二線(xiàn)城市，濟(jì)南市由3960元上升到5192元，長(zhǎng)沙市由3713元上升到4286元，南寧市由4291元上升到5890元，漲幅分別為31.1%、15.4%、37.3%。無(wú)論是絕對(duì)價(jià)格還是漲幅，二線(xiàn)城市與一線(xiàn)相差甚遠(yuǎn)。

由此可見(jiàn)，2009年以來(lái)，雖然局部地區(qū)特別是北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但從全國(guó)特別是山東、湖南、廣西3省區(qū)的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況總體上是健康的，不僅對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)“保八”目標(biāo)發(fā)揮了重要作用，還有力地改善了人民群眾的住房條件，增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，為維護(hù)社會(huì)和諧做出了積極貢獻(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及成因

2009年7月份至今，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，房?jī)r(jià)上漲偏快。這種上漲，從南到北，從東到西，遍及全國(guó)大中小城市。房?jī)r(jià)的漲幅，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增幅，更高于老百姓收入增幅。加之中小戶(hù)型商品住宅比例過(guò)低，一套房子動(dòng)輒過(guò)百萬(wàn)、甚至幾百萬(wàn)，不僅普通百姓買(mǎi)不起房，城市白領(lǐng)等中高收入群體也感到難以承受。另外，由于保障性住房供應(yīng)不足，大城市相當(dāng)部分的低收入群體無(wú)房可買(mǎi)、無(wú)房可租。這就導(dǎo)致房?jī)r(jià)問(wèn)題成為社會(huì)熱點(diǎn)，再加上新聞媒體尤其網(wǎng)絡(luò)媒體高度關(guān)注，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)焦點(diǎn)。這正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題。

那么，這究竟是那些原因造成的呢?我們認(rèn)為，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律、中國(guó)國(guó)情、財(cái)稅體制、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境、社會(huì)消費(fèi)心理等諸多因素綜合作用的結(jié)果。

經(jīng)濟(jì)規(guī)律。一是供求規(guī)律。供大于求，價(jià)格下跌，供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，這是市場(chǎng)普遍規(guī)律。以山東為例，今年一季度該省竣工商品房675.6萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售商品房1316萬(wàn)平方米，其中期房978.2萬(wàn)平方米，需求之旺盛可見(jiàn)一斑。最近，各媒體紛紛報(bào)道，北京、杭州等地出現(xiàn)“搶房”狂潮，甚至一套房源幾十人爭(zhēng)購(gòu)，青島也出現(xiàn)“日光盤(pán)”。二是資產(chǎn)價(jià)格規(guī)律。世界各發(fā)達(dá)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，隨著人們收入的增加，都有改善居住條件的愿望，加之通貨膨脹因素影響，資產(chǎn)特別是土地、原材料、房產(chǎn)的價(jià)格都是上漲的。當(dāng)前我國(guó)仍處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)上漲不可逆轉(zhuǎn)。三是成本傳導(dǎo)規(guī)律。成本因素導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格上漲是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本規(guī)律，面粉漲價(jià)，面包必然漲價(jià)，房地產(chǎn)也是如此。近年來(lái)，土地、鋼材、水泥、人工價(jià)格都在不斷攀升，加之房屋設(shè)計(jì)和建造中新技術(shù)、新材料、新工藝的強(qiáng)制性推廣應(yīng)用也增加了成本，房?jī)r(jià)上漲在所難免。

中國(guó)國(guó)情。一是人口眾多。13億的人口基數(shù)，每年 1500萬(wàn)的新增人口，主要集中在中東部地區(qū)的人口分布，日益小型化的家庭結(jié)構(gòu)，都決定了長(zhǎng)期旺盛的住房需求。目前全國(guó)城市每年新增家庭戶(hù)數(shù)1100萬(wàn)戶(hù)，而新增商品住房大約 500萬(wàn)套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求。二是土地稀缺。我國(guó)雖有960萬(wàn)平方公里的國(guó)土面積，但適宜生產(chǎn)生活的并不多。為保證糧食安全，18億畝耕地紅線(xiàn)必須堅(jiān)守。非農(nóng)業(yè)用地中，刨除工業(yè)、交通、水利等用地外，可供建設(shè)城市住宅的土地就更少了。這使許多城市不得不做存量土地的文章，拆舊建新，而拆遷成本是相當(dāng)高的。城市住宅建設(shè)用地資源的稀缺和拆遷成本高企，導(dǎo)致商品住宅用地價(jià)格飛漲，房?jī)r(jià)水漲船高。三是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。截至2009年底，全國(guó)城鎮(zhèn)人口6.22億，城鎮(zhèn)化水平46.6%，近5年城鎮(zhèn)化水平年均遞增0.9個(gè)百分點(diǎn)，這意味著每年1170萬(wàn)人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。按2005年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均26平方米的住房建筑面積計(jì)算，每年需新增住房3億平方米。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，這種快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程將持續(xù)15—20年。另外，全國(guó)每年還有 600多萬(wàn)高校畢業(yè)生走上社會(huì)，大部分涌入大中城市，他們的住房需求是剛性的。

財(cái)稅體制。多年來(lái)，我國(guó)實(shí)行的是分稅制和“分灶吃飯”的財(cái)政體制，增值稅的75%、消費(fèi)稅的100%、企業(yè)和個(gè)人所得稅的60%歸中央，營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅的 25%、所得稅的 40%歸地方。要增加地方財(cái)政收入，除發(fā)展工商業(yè)、獲取增值稅外，大力發(fā)展房地產(chǎn)和建筑業(yè)、獲取營(yíng)業(yè)稅是地方政府的必然選擇。隨著中央不斷向地方下放事權(quán)，大量地方財(cái)政收入被用于教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等，建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、改善城市環(huán)境，只能依靠出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)。加之單純“價(jià)高者得”的土地招拍掛制度，使推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)，成為城市政府的選擇取向。

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)家實(shí)施積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，成功地遏制了經(jīng)濟(jì)下滑，保持了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。同時(shí)，這也增加了貨幣供應(yīng)量，使貨幣流動(dòng)性比較充裕。然而，因國(guó)際市場(chǎng)不景氣，企業(yè)出口受挫，加之煤炭、石油、鐵礦石等重要原材料價(jià)格和工人工資不斷上漲，許多制造業(yè)企業(yè)利潤(rùn)率降低，不少行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，實(shí)體投資環(huán)境惡化，再加上股市投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益低，以及國(guó)家鼓勵(lì)支持住房消費(fèi)的稅收、信貸等優(yōu)惠政策，使大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)、從證券市場(chǎng)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

城市發(fā)展環(huán)境。近幾年，全國(guó)所有城市都在不斷加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)功能的投入，尤其是大中城市投巨資建設(shè)地鐵、輕軌，改造道路，整修山體、河道、湖泊及濱海岸線(xiàn)，大搞園林綠化，城市環(huán)境有了很大改善。環(huán)境的改善，為城市土地、房產(chǎn)的增值創(chuàng)造了條件。同時(shí)，一些區(qū)域性規(guī)劃和城市規(guī)劃的制定實(shí)施，一些重大活動(dòng)的承辦，使部分城市及片區(qū)發(fā)展?jié)摿ν癸@。比如，國(guó)家批準(zhǔn)海峽西岸、遼寧沿海、長(zhǎng)株潭、皖江規(guī)劃后，所涉及的廈門(mén)、大連、長(zhǎng)沙、蕪湖等城市房?jī)r(jià)快速攀升;北京新規(guī)劃將通州定位為城市副中心后，通

州區(qū)房?jī)r(jià)由2009年7月份的1萬(wàn)元飛漲到目前的 2萬(wàn)元。北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、濟(jì)南全運(yùn)會(huì)、南寧東盟論壇，都大大提升了城市品位，也使房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性躍升。

社會(huì)消費(fèi)心理。“有恒產(chǎn)者有恒心”的傳統(tǒng)觀念，讓國(guó)人不愛(ài)租房愛(ài)買(mǎi)房;攀比心理、一步到位意識(shí)，讓國(guó)人不買(mǎi)小房買(mǎi)大房;買(mǎi)漲不買(mǎi)落的從眾心理，讓不少人跟風(fēng)搶購(gòu)。佑護(hù)子女的傳統(tǒng)觀念，使部分還不具備購(gòu)房能力的年輕人，靠父輩資助提前買(mǎi)房。另外，受通脹預(yù)期的影響，相當(dāng)一部分人通過(guò)購(gòu)房置業(yè)來(lái)使財(cái)產(chǎn)保值增值，加之我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)只是在交易環(huán)節(jié)征收契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，對(duì)保有環(huán)節(jié)沒(méi)有征稅，使老百姓特別是有錢(qián)人更愿買(mǎi)房。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的對(duì)策和建議

保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、保障和改善民生、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大。正在我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題開(kāi)展調(diào)查研究、進(jìn)行討論分析期間，4月14日溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。結(jié)合我們的思考，提出以下建議。

明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的總體思路。從長(zhǎng)期趨勢(shì)特別是住房供求關(guān)系看，房?jī)r(jià)總體上是上漲的，但短期內(nèi)上漲過(guò)快，則會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展造成不利影響。必須把思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署上來(lái)，采取積極有效的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。我們認(rèn)為，一方面，應(yīng)切實(shí)履行政府社會(huì)保障職責(zé)，為該保障的家庭提供保障性住房;另一方面，應(yīng)尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，綜合運(yùn)用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，不斷改進(jìn)和加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，實(shí)行供需雙向調(diào)節(jié)，并區(qū)分不同地域、不同情況采取不同措施，防止房?jī)r(jià)大起大落，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

完善住房保障體系。在現(xiàn)行體制基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善住房保障體系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困難群體，即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房;面向既買(mǎi)不起商品房、又不符合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房保障條件的“夾心層”，提供限價(jià)商品住房;面向新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員，提供公共租賃住房;同時(shí)加快推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造，改善棚戶(hù)區(qū)居民住房條件;擴(kuò)大住房公積金歸集范圍，力求覆蓋所有在職職工。對(duì)各類(lèi)保障性住房實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入管理，建立健全申請(qǐng)、審核、公示、輪候、退出機(jī)制，對(duì)騙取保障房的予以公開(kāi)嚴(yán)肅處理，嚴(yán)防產(chǎn)生腐敗，維護(hù)社會(huì)公平正義。

增加住房有效供給。各級(jí)政府應(yīng)以滿(mǎn)足城市居民基本住房需求為出發(fā)點(diǎn)，組織編制住房建設(shè)規(guī)劃，科學(xué)確定住房供應(yīng)規(guī)模和比例，特別是重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房的建設(shè)規(guī)模，把各類(lèi)房源落實(shí)到建設(shè)項(xiàng)目上，落實(shí)到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃中，向社會(huì)公布，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資者和消費(fèi)者的心理預(yù)期。在此基礎(chǔ)上，組織有關(guān)部門(mén)認(rèn)真實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。同時(shí)，督促已出讓土地抓緊開(kāi)工，督促在建房地產(chǎn)項(xiàng)目加快進(jìn)度，盡快形成有效供給。

合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。針對(duì)旺盛的住房需求，必須加以合理引導(dǎo)和有效調(diào)節(jié)，總的方向應(yīng)該是：讓買(mǎi)大房、多買(mǎi)房的人付出更大的支付成本和保有成本。在稅收和信貸方面，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化政策，支持合理的自住性購(gòu)房，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。為打擊投機(jī)性購(gòu)房，同時(shí)也引導(dǎo)居民合理的住房消費(fèi)觀念，應(yīng)積極探索住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，對(duì)擁有多套房產(chǎn)、大戶(hù)型房產(chǎn)的人課以高額稅收，或?qū)嵭欣圻M(jìn)稅制，擠出部分存量住房，增加市場(chǎng)供給。要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)媒體客觀真實(shí)地報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，避免炒作。

探索改革財(cái)稅體制。為增加地方政府可用財(cái)力，同時(shí)遏制“土地財(cái)政”，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行財(cái)稅體制進(jìn)行改革。可適當(dāng)提高增值稅、所得稅的地方分成比例，并把契稅改為中央和地方共享稅，同時(shí)把土地出讓金收入全部納入財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理，適當(dāng)提高上繳中央財(cái)政的比例。這樣，既能為地方政府增加穩(wěn)定的財(cái)源，降低對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)度依賴(lài)，也不至于大幅度減少中央財(cái)政收入。

切實(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，大力引導(dǎo)建設(shè)省地節(jié)能環(huán)保型住宅，不斷提高住房品質(zhì)。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，依法查處囤地囤房、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。

因地制宜實(shí)施調(diào)控。各地在執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一政策的前提下，應(yīng)從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，采取差異化的調(diào)控措施，不要搞“一刀切”，上漲過(guò)快的要“控”，健康發(fā)展的要“穩(wěn)”，市場(chǎng)低迷的要“促”。建設(shè)、國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)、金融等部門(mén)，應(yīng)在各級(jí)黨委、政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，按照職責(zé)分工，相互加強(qiáng)溝通，密切配合協(xié)作，形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的合力。

(組長(zhǎng)：楊煥彩 山東省住房和城市建設(shè)廳黨組書(shū)記、廳長(zhǎng);組員：張恩亮 黑龍江團(tuán)省委書(shū)記;唐昆 中國(guó)航空工業(yè)第三設(shè)計(jì)研究院黨委副書(shū)記、院長(zhǎng);高力 人力資源和社會(huì)保障部機(jī)關(guān)服務(wù)中心副主任;焦明啟 新疆兵團(tuán)六師政委、五家渠市市委書(shū)記;周寧 中央政策研究室國(guó)際研究局巡視員兼副局長(zhǎng);劉建敏 西藏自治區(qū)文化廳黨組書(shū)記、副廳長(zhǎng);劉正東廣西壯族自治區(qū)百色市委書(shū)記、市人大主任;執(zhí)筆人：張恩亮)

第二篇：創(chuàng)新思路強(qiáng)化監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

創(chuàng)新思路強(qiáng)化監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定

發(fā)展

尹克城

?2013-04-12 15:47:17來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)》綜合版2013年第03期

連云港市地處江蘇北部，是一個(gè)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，但由于憑山臨海，城市環(huán)境優(yōu)美，宜居宜游，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的水平高于周邊兄弟城市，房?jī)r(jià)亦較同類(lèi)城市偏高，是住建部日常監(jiān)控的90個(gè)重點(diǎn)城市之一。近年來(lái)，我市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家和省關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策規(guī)定，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展，呈現(xiàn)出階段性供需平衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

一、嚴(yán)抓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的落實(shí)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展

在市一級(jí)管理上，連云港市政府建立了一整套機(jī)制。完善以分管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組，堅(jiān)持定期召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)小組成員聯(lián)席會(huì)議，分析研究市場(chǎng)形勢(shì)，制定和完善調(diào)控措施。同時(shí)，把穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控納入縣區(qū)政府經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行考核，強(qiáng)化市、縣政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任，并加強(qiáng)督查落實(shí)，確保效果。根據(jù)國(guó)家、省關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)要求，連云港市政府制定了新建住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)，即市區(qū)新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長(zhǎng)速度，并按時(shí)向社會(huì)進(jìn)行了公布。圍繞這一目標(biāo)，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施進(jìn)行了細(xì)化，并將房?jī)r(jià)調(diào)控作為物價(jià)調(diào)控內(nèi)容之一納入了市政府工作目標(biāo)考核，有效促進(jìn)了全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

連云港市充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組成員的合力作用，全方位監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售以及融資、稅收等環(huán)節(jié)，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，積極支持首套自住購(gòu)房需求，打擊投機(jī)性購(gòu)房，抑制投資性購(gòu)房。目前連云港市大部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)首套房貸款的首付比例不低于30%、利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，且上浮幅度不超過(guò)基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房住房貸款首付款比例不低于60%、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。稅務(wù)部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓不超過(guò)5年的普通住房營(yíng)業(yè)稅全額征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅政策，并且對(duì)出售自有住房在一年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免所得稅，并積極推進(jìn)土地契稅清欠，切實(shí)把國(guó)家、省出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施落到實(shí)處。

在住房用地方面，連云港市政府加大了普通商品住房用地供應(yīng)力度，對(duì)保障性安居工程用地實(shí)行計(jì)劃單列，從2011年12月以來(lái)，市規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)對(duì)歷年批準(zhǔn)尚未開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃和供地情況逐宗進(jìn)行“回頭看”，開(kāi)展了清理閑置土地和清繳土地出讓金專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，形成了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的工作合力。為了加強(qiáng)監(jiān)測(cè)預(yù)警、穩(wěn)預(yù)期，連云港市一是定期編發(fā)連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度快報(bào)、季度報(bào)告，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析研判和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，并通過(guò)連云港房地產(chǎn)網(wǎng)、連云港市住房局政務(wù)網(wǎng)，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)信息；二是加強(qiáng)房產(chǎn)信息化建設(shè)，建立了商品房預(yù)售資金監(jiān)管、商品房網(wǎng)上備案等多個(gè)信息系統(tǒng)；三是建立全市統(tǒng)一的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持；四是通過(guò)與新聞媒體部門(mén)溝通交流，加大媒體對(duì)調(diào)控政策措施的宣傳，引導(dǎo)老百姓樹(shù)立科學(xué)的住房梯度消費(fèi)觀念，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，形成良好輿論氛圍。

二、重抓監(jiān)管手段創(chuàng)新，力保房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范有序

我市較早地建立起商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，對(duì)新建商品房預(yù)售資金全部納

入監(jiān)管。通過(guò)預(yù)售資金和售后質(zhì)量保修金監(jiān)管，有效地防止了開(kāi)發(fā)商隱性炒房、“爛尾樓”以及因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、解散、離開(kāi)本地等原因怠于或無(wú)法履行保修責(zé)任時(shí)的商品房維修問(wèn)題。嚴(yán)格商品房預(yù)售許可審批和價(jià)格備案管理。建立并嚴(yán)格執(zhí)行商品房“一房一價(jià)”和備案制度，對(duì)取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。將每套房屋單價(jià)納入商品房預(yù)售方案申報(bào)范圍，做到申報(bào)價(jià)格、房地產(chǎn)網(wǎng)上價(jià)格、售樓處現(xiàn)場(chǎng)公示價(jià)格三個(gè)價(jià)格一致。商品房?jī)r(jià)格一經(jīng)備案后原則上不得調(diào)高，開(kāi)發(fā)企業(yè)需調(diào)高預(yù)售價(jià)格的，必須重新申報(bào)，并說(shuō)明調(diào)價(jià)的原因和提供相關(guān)材料或依據(jù)。同時(shí)，嚴(yán)格申報(bào)價(jià)格審查，在申報(bào)房屋價(jià)格明顯高于同類(lèi)地段房屋均價(jià)時(shí)，約談開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人，必要時(shí)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)到物價(jià)部門(mén)進(jìn)行價(jià)格審核，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)。上述舉措有效地抑制了開(kāi)發(fā)商隨意定價(jià)、頻繁提價(jià)行為。

在打擊炒房方面，我市還實(shí)行了預(yù)售商品房退房搖號(hào)公開(kāi)再銷(xiāo)售制度，規(guī)定預(yù)售商品房合同經(jīng)備案后，雙方需解除合同的，所退房源均需面向社會(huì)經(jīng)過(guò)公示和抽簽的方式進(jìn)行公開(kāi)再銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格不得高于原合同成交價(jià)格。經(jīng)公示的商品房退房房源，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得指定認(rèn)購(gòu)，也不得拒絕他人認(rèn)購(gòu)。凡出現(xiàn)上述行為，該房源一年內(nèi)不得辦理轉(zhuǎn)移登記。該制度從2010年7月份實(shí)施以來(lái)，堅(jiān)持每月公開(kāi)搖號(hào)銷(xiāo)售一次，較好地遏制了個(gè)人炒房和開(kāi)發(fā)商隱性囤房，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)發(fā)揮了良好作用。同時(shí)，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，對(duì)違規(guī)預(yù)售、擅自發(fā)布商品房預(yù)售廣告、非法收取定金或預(yù)售款、捂盤(pán)惜售、信息公開(kāi)不及時(shí)不準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格查處，下達(dá)整改通知，并公開(kāi)予以曝光，對(duì)違規(guī)行為采取行政處罰措施。

三、強(qiáng)抓保障性住房推進(jìn)力度，力求房地產(chǎn)調(diào)控體系科學(xué)完善

保障性住房建設(shè)既是民生工程，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系的重要組成部分，不僅可以增加住房供應(yīng)量，而且對(duì)平衡市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有重要作用。我市通過(guò)集中建設(shè)的方式，市區(qū)先后開(kāi)工建設(shè)了茗馨花園、茗怡花園、茗異花園、茗泰花園等多個(gè)保障性住房小區(qū)，建立了以廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主體，以限價(jià)商品房、人才安置房為補(bǔ)充的多層次住房保障體系，僅“十一五”期間全市就解決了29000多戶(hù)城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題。我市還推行配建制度，從2011年開(kāi)始，將配建比例提高到10%。對(duì)不宜配建保障性住房的項(xiàng)目，繳納保障性住房易地配建費(fèi)用。企事業(yè)單位申請(qǐng)集資建房項(xiàng)目，需同步配建部分廉租住房及公共租賃住房，以解決單位內(nèi)部符合條件的困難職工住房問(wèn)題。目前，市區(qū)已落實(shí)配建項(xiàng)目16個(gè)。

大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的背后，需要大量的資金支撐，我市創(chuàng)新工作方法，建立了投融資平臺(tái)。2011年，我市組建了保障性住房建設(shè)發(fā)展有限公司，作為市區(qū)保障性住房建設(shè)的投融資平臺(tái)，注冊(cè)資本10億元，下屬二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)和具備工程總承包二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)、物業(yè)服務(wù)公司各一家，現(xiàn)已展開(kāi)實(shí)質(zhì)性投融資運(yùn)作。在保障性住房分配管理方面，連云港市各縣區(qū)均設(shè)立住房保障服務(wù)窗口，方便群眾隨時(shí)申請(qǐng)住房保障。在分配過(guò)程中，嚴(yán)格實(shí)行“三級(jí)審查兩輪公示”制度以及電腦搖號(hào)、電腦抽簽選房制度，做到了保障房房源、分配過(guò)程和分配結(jié)果“三公開(kāi)”。同時(shí)，建立定期年審和退出機(jī)制，去年有110戶(hù)因收入和住房條件變化等原因不再符合條件而退出住房保障，初步實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)化管理。

（作者單位：連云港市住房保障和房產(chǎn)管理局）

第三篇：2011年中國(guó)旅游市場(chǎng)保持穩(wěn)定發(fā)展情況分析

?這次全國(guó)旅游市場(chǎng)工作會(huì)議是在國(guó)際金融市場(chǎng)出現(xiàn)急劇動(dòng)蕩，世界經(jīng)濟(jì)不確定性、不穩(wěn)定性上升，旅游市場(chǎng)復(fù)雜性增加的情況下召開(kāi)的。會(huì)議的主要任務(wù)是，分析當(dāng)前旅游市場(chǎng)形勢(shì)，研究討論應(yīng)對(duì)措施，部署下一階段工作，促進(jìn)我國(guó)旅游市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定較快發(fā)展。

一、全面把握當(dāng)前旅游市場(chǎng)形勢(shì)

2011年以來(lái)，我國(guó)旅游業(yè)總體上保持平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)、出境和入境三大旅游市場(chǎng)延續(xù)“兩高一平”格局。其中，國(guó)內(nèi)旅游較快增長(zhǎng)，出境旅游快速增長(zhǎng)，入境旅游平穩(wěn)增長(zhǎng)。總體看，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、出境市場(chǎng)比預(yù)想的要好，但入境旅游要實(shí)現(xiàn)年初確定的增長(zhǎng)目標(biāo)難度加大。對(duì)此，我們必須保持冷靜的頭腦，既要充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜因素對(duì)我國(guó)旅游市場(chǎng)特別是入境市場(chǎng)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，又要清醒地看到，我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展良好的基本面沒(méi)有改變，仍然有著諸多有利條件和發(fā)展機(jī)遇。面對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，我們要未雨綢繆，積極應(yīng)對(duì)，同時(shí)要善抓機(jī)遇，推動(dòng)發(fā)展。

從不利因素看：

一是當(dāng)前國(guó)際金融市場(chǎng)出現(xiàn)急劇動(dòng)蕩，全球旅游發(fā)展的不確定因素增多。近期國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩增加了全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性和不穩(wěn)定性，也增加了全球旅游業(yè)發(fā)展的不確定因素。8月份以來(lái)，美債上限調(diào)整、主權(quán)評(píng)級(jí)下降，意大利、希臘等歐洲國(guó)家債務(wù)危機(jī)等一系列金融事件已經(jīng)從金融領(lǐng)域蔓延到整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系。因擔(dān)心美國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入新一輪衰退，近日美國(guó)紐約股市下跌，亞太與歐洲主要股市也相繼下跌，國(guó)際金融市場(chǎng)處于動(dòng)蕩之中。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，國(guó)際金融動(dòng)蕩將影響居民消費(fèi)，抑制居民消費(fèi)意愿，2008年全球爆發(fā)的金融危機(jī)使得2009年全球旅游下降了4.2個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)了2003年SARS影響的下降幅度。國(guó)際金融危機(jī)還沒(méi)有過(guò)去，當(dāng)前全球金融市場(chǎng)又急劇動(dòng)蕩，對(duì)我國(guó)入境旅游市場(chǎng)定會(huì)帶來(lái)新的沖擊。

二是主要客源國(guó)家可能調(diào)整的經(jīng)濟(jì)政策，將進(jìn)一步擠壓我國(guó)入境市場(chǎng)增長(zhǎng)空間。金融動(dòng)蕩引發(fā)的經(jīng)濟(jì)不確定性將影響我國(guó)主要客源地的居民出游意愿與旅游消費(fèi)支出，同時(shí)影響投資信心，導(dǎo)致商務(wù)旅行減少。如國(guó)際金融市場(chǎng)繼續(xù)動(dòng)蕩，有可能促使部分國(guó)家進(jìn)一步實(shí)施緊縮性的出境政策與寬松的入境政策。有的國(guó)家已實(shí)施征收“出境稅”政策，不排除其他國(guó)家或地區(qū)對(duì)出境旅游采取進(jìn)一步緊縮政策的可能。另一方面，各國(guó)對(duì)入境旅游可能采取寬松政策，如對(duì)高收入人群發(fā)放多次往返個(gè)人旅游簽證等，這將加劇國(guó)際旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)我國(guó)入境旅游形成新一輪擠壓。

三是國(guó)內(nèi)價(jià)格上漲壓力加大等因素影響居民旅游消費(fèi)預(yù)期。7月份，我國(guó)CPI同比上漲

6.5%，創(chuàng)37個(gè)月新高。物價(jià)上漲相對(duì)降低了部分居民特別是中低收入者的旅游消費(fèi)能力。同時(shí)，受美國(guó)量化寬松政策等的持續(xù)影響，我國(guó)輸入性通脹壓力進(jìn)一步增大，加上股市、匯市、房市等諸多不確定性因素都將一定程度上影響居民旅游消費(fèi)預(yù)期。

四是各種傳統(tǒng)和非傳統(tǒng)安全因素都增加了旅游市場(chǎng)發(fā)展的不確定性。今年以來(lái)，全球“東震西亂、南升北降”，直接影響年初對(duì)全球旅游市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。1-4月，東北亞因日本復(fù)合型災(zāi)害國(guó)際游客僅增長(zhǎng)5%，中東地區(qū)的亂象使其旅游下降14%。近期，挪威槍擊事件、倫敦騷亂等導(dǎo)致歐洲旅游市場(chǎng)下滑。受全球氣候變化和極端天氣事件頻發(fā)的影響，韓國(guó)首都圈、國(guó)內(nèi)部分地區(qū)發(fā)生洪澇災(zāi)害等因素都將對(duì)旅游市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

看到不利因素的同時(shí)，我們必須而且應(yīng)該充分看到有利因素：

一是我國(guó)旅游業(yè)正處于難得的“黃金發(fā)展期”。本世紀(jì)前20年，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期。這個(gè)階段，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定較快發(fā)展的基本面不會(huì)變；我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)這個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針和基本立足點(diǎn)不會(huì)變；我國(guó)人均GDP持續(xù)增長(zhǎng)、居民收入穩(wěn)定增加、旅游消費(fèi)需求快速發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)變；隨著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快，居民旅游消費(fèi)支出占居民總消費(fèi)支出比重增加的態(tài)勢(shì)不會(huì)變。這一時(shí)期，我國(guó)旅游發(fā)展大眾化趨勢(shì)更為明顯，散客市場(chǎng)快速成長(zhǎng)，包括農(nóng)民和農(nóng)民工以及部分老年人等一般收入人群，成為旅游消費(fèi)新的重要組成部分。中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好，將繼續(xù)促進(jìn)出境旅游較快增長(zhǎng)，加上許多國(guó)家采取放寬簽證政策、人民幣升值等因素，我國(guó)出境旅游保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭不會(huì)改變。中國(guó)旅游業(yè)至少有十年左右的“黃金發(fā)展期”，這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)變。

二是旅游發(fā)展政策環(huán)境持續(xù)向好。在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，更多地依靠擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)的戰(zhàn)略推動(dòng)下，各級(jí)黨委政府更加重視旅游業(yè)發(fā)展，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展的政策強(qiáng)度、措施力度都將不斷增強(qiáng)。黨中央、國(guó)務(wù)院已把旅游業(yè)確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿(mǎn)意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加以培育，并且批準(zhǔn)設(shè)立了“中國(guó)旅游日”，這都增強(qiáng)了各級(jí)政府和全社會(huì)對(duì)旅游業(yè)的認(rèn)識(shí)，我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的社會(huì)氛圍更加濃郁，各級(jí)政府、各部門(mén)和人民群眾的旅游意識(shí)不斷提高。全國(guó)有27個(gè)省區(qū)市將旅游業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。北京、上海、江蘇、云南、新疆等省區(qū)市提出把旅游業(yè)建設(shè)成為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。各相關(guān)部門(mén)支持旅游業(yè)發(fā)展的力度明顯提高，旅游業(yè)與一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的態(tài)勢(shì)正在加快推進(jìn)。

三是旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展加速。近年來(lái)，我國(guó)高速鐵路、高速公路、民航航線(xiàn)等不斷增加，旅游通達(dá)條件進(jìn)一步改善。賓館飯店、景區(qū)景點(diǎn)等旅游設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加快，僅今年二季度全國(guó)就新開(kāi)業(yè)五星級(jí)飯店30多家。旅游投資持續(xù)升溫，初步統(tǒng)計(jì)全國(guó)有近4000個(gè)在建旅游項(xiàng)目，上半年實(shí)際完成投資600多億元，同比增長(zhǎng)一成以上。新建項(xiàng)目總體投資大，質(zhì)量、檔次和綜合配套水平更高，出現(xiàn)了一批數(shù)十億元乃至上百億元的投資項(xiàng)目。旅游供給的不斷增加，緩解了旅游供求矛盾，進(jìn)一步引導(dǎo)了旅游消費(fèi)需求。

四是入境旅游發(fā)展?jié)摿θ匀缓艽蟆Ｎ覈?guó)入境旅游經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30多年的高速發(fā)展，隨著市場(chǎng)基數(shù)的不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)增幅有所放緩是正常現(xiàn)象。總體看，我國(guó)入境旅游發(fā)展?jié)摿θ匀缓艽蟆Ｒ环矫妫覈?guó)作為文明古國(guó)、文化大國(guó)和新興經(jīng)濟(jì)體，對(duì)各國(guó)和地區(qū)旅游者仍然有很強(qiáng)的吸引力。另一方面，我主要入境市場(chǎng)仍然有很大拓展空間。如港澳臺(tái)市場(chǎng)，港澳游客目前絕大部分到的是廣東，臺(tái)灣游客大部分到的是福建等沿海省市，內(nèi)地很多省區(qū)市特別是西部地區(qū)都沒(méi)去過(guò)。中日韓旅游部長(zhǎng)會(huì)議提出到2015年三國(guó)間人員雙向往來(lái)2600萬(wàn)人次，目前只有1700萬(wàn)人次。東南亞市場(chǎng)中目前來(lái)華游客80%是華人，開(kāi)發(fā)非華人市場(chǎng)潛力很大。中美省州旅游局長(zhǎng)會(huì)提出到2015年中美雙向旅游往來(lái)500萬(wàn)人次，目前只有300萬(wàn)人次。印度出境旅游已近1000萬(wàn)人次，但是到中國(guó)目前只有60萬(wàn)人次。因此，無(wú)論是傳統(tǒng)市場(chǎng)還是新興市場(chǎng)，都有很大發(fā)展?jié)摿ΑＮ覀儜?yīng)當(dāng)對(duì)這些潛力市場(chǎng)多做工作。

二、采取更加有力措施，促進(jìn)三大市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展

近年來(lái)，在黨中央、國(guó)務(wù)院的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我們成功應(yīng)對(duì)了如南方雨雪冰凍災(zāi)害、“5·12”汶川特大地震、甲型H1N1流感、國(guó)際金融危機(jī)等一系列事件對(duì)旅游業(yè)的沖擊。這說(shuō)明，無(wú)

論是現(xiàn)在還是將來(lái)，各種危機(jī)，包括傳統(tǒng)和非傳統(tǒng)的安全因素，都將始終伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展過(guò)程。在應(yīng)對(duì)各種危機(jī)中，我們認(rèn)識(shí)到，要善于在危機(jī)中增強(qiáng)工作的預(yù)見(jiàn)性，把握工作的主動(dòng)權(quán)；要善于利用危機(jī)形成的倒逼機(jī)制，加快旅游業(yè)改革創(chuàng)新；要善于從危機(jī)中發(fā)現(xiàn)積極因素，抓住機(jī)遇，乘勢(shì)而上。這是我們?cè)趯?shí)踐中形成的寶貴經(jīng)驗(yàn)，一定要充分總結(jié)、善于運(yùn)用。針對(duì)當(dāng)前國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩對(duì)旅游市場(chǎng)帶來(lái)的變數(shù)，我們一定要未雨綢繆，冷靜觀察，沉著應(yīng)對(duì)。要及時(shí)分析旅游市場(chǎng)發(fā)展面臨的新形勢(shì)、出現(xiàn)的新情況，做好防范風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。同時(shí)，我們要堅(jiān)定信心，進(jìn)一步采取有力措施，推動(dòng)我國(guó)旅游市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。一是要全面認(rèn)識(shí)和推動(dòng)三大旅游市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。三大市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，符合中國(guó)國(guó)情，也符合旅游業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律。要始終堅(jiān)持“大力發(fā)展國(guó)內(nèi)旅游、積極發(fā)展入境旅游、有序發(fā)展出境旅游”的基本方針。針對(duì)當(dāng)前入境旅游市場(chǎng)復(fù)雜性增強(qiáng)、不確定性增大的情況，各地、各旅游企業(yè)尤其要將開(kāi)拓入境旅游市場(chǎng)作為當(dāng)前開(kāi)拓市場(chǎng)的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。總結(jié)借鑒國(guó)際上旅游業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我們不能等到出境旅游和入境旅游出現(xiàn)大幅逆差時(shí)，再來(lái)重視入境旅游市場(chǎng)。立足于中國(guó)國(guó)情，我國(guó)旅游市場(chǎng)主體是國(guó)內(nèi)旅游，但入境市場(chǎng)事關(guān)中國(guó)對(duì)外開(kāi)放，事關(guān)我國(guó)旅游業(yè)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，事關(guān)我國(guó)旅游業(yè)的國(guó)際地位，各地在大力發(fā)展國(guó)內(nèi)旅游的同時(shí)，一定要始終堅(jiān)持積極發(fā)展入境旅游的方針。

二是要加強(qiáng)對(duì)重要旅游市場(chǎng)研究。港澳臺(tái)是我國(guó)入境旅游基礎(chǔ)市場(chǎng)，入境過(guò)夜人數(shù)約占我國(guó)入境過(guò)夜旅游者總量的62%，必須保持并且鞏固這一市場(chǎng)的主體地位。入境外國(guó)人中，日本、韓國(guó)、東南亞、西歐、北美是我國(guó)傳統(tǒng)市場(chǎng)，占我國(guó)入境旅游市場(chǎng)的“半壁江山”；俄羅斯、澳新是發(fā)展很快的新興市場(chǎng)；印度、中東、南美等地來(lái)華旅游市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿艽蟆?duì)此，我們要始終堅(jiān)持“鞏固傳統(tǒng)市場(chǎng)，開(kāi)拓新興市場(chǎng)，培育潛在市場(chǎng)”的方略，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)不同市場(chǎng)的研究，針對(duì)新情況、新趨勢(shì)、新變化，采取不同的工作方法和工作措施，以不斷鞏固和擴(kuò)大這些市場(chǎng)的游客規(guī)模。不管?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變化，我國(guó)入境旅游市場(chǎng)占全球國(guó)際市場(chǎng)份額不能減少。

三是要加大入境旅游宣傳推廣力度。要在繼續(xù)用好傳統(tǒng)的旅游市場(chǎng)宣傳推廣辦法和手段的同時(shí)，不斷創(chuàng)新旅游營(yíng)銷(xiāo)推廣方式，加大投入力度。近年來(lái)，各地由省級(jí)旅游部門(mén)牽頭，聯(lián)合相關(guān)地州市在央視等媒體做捆綁宣傳推廣，效果很好。這種方式也可借鑒運(yùn)用到對(duì)海外旅游推廣工作中，由國(guó)家旅游局或駐外辦事處牽頭，聯(lián)合有積極性的省區(qū)市進(jìn)行捆綁推廣。要積極運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息優(yōu)勢(shì)，積極拓展網(wǎng)絡(luò)、短信、視頻、微博、手機(jī)等新媒體宣傳渠道。要?jiǎng)?chuàng)新宣傳推廣手段，廣泛使用客源地旅游消費(fèi)群體看得懂、聽(tīng)得明、傳播效果好的宣傳推廣方式。要整合各種宣傳促銷(xiāo)平臺(tái)，推出國(guó)家旅游形象，推出若干國(guó)家旅游線(xiàn)路，認(rèn)真辦好中國(guó)國(guó)際旅游交易會(huì)，運(yùn)用好各種國(guó)際會(huì)議、旅游展覽會(huì)等促銷(xiāo)渠道。

四是要充分發(fā)揮各省區(qū)市和旅游企業(yè)特別是骨干旅游企業(yè)的積極性。總結(jié)近年來(lái)海外宣傳推廣的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)認(rèn)真總結(jié)，國(guó)家旅游局提出，要努力形成“政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、產(chǎn)品主打、品牌主旨”的旅游市場(chǎng)宣傳推廣總體思路。核心是要發(fā)揮地方的積極性和旅游企業(yè)的主體作用，重點(diǎn)是要采取各種鼓勵(lì)措施，推動(dòng)地方政府和企業(yè)更加積極地參與入境旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。鼓勵(lì)有條件的省區(qū)市和國(guó)家旅游局在宣傳推廣尤其是廣告營(yíng)銷(xiāo)方面合作，相對(duì)集中資金、集中區(qū)域、集中時(shí)段對(duì)重點(diǎn)客源市場(chǎng)進(jìn)行持續(xù)宣傳推廣。鼓勵(lì)各地出臺(tái)具體措施，對(duì)旅游企業(yè)積極吸引入境游客予以獎(jiǎng)勵(lì)。要高度重視邊境入境旅游市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。

五是要充分運(yùn)用國(guó)際國(guó)內(nèi)各種合作平臺(tái)。運(yùn)用各種合作機(jī)制和平臺(tái)舉辦各種大型主題活動(dòng)，是開(kāi)拓旅游市場(chǎng)行之有效的方法。明年是中日邦交40周年，中韓邦交20周年及中俄旅游年，要積極借助這些機(jī)制和平臺(tái)，研究大思路、策劃大活動(dòng)。在推動(dòng)中日韓、中美、中俄、中澳、中國(guó)—東盟、海峽兩岸、內(nèi)地與港澳等旅游合作方面，要積極利用政府、中介機(jī)構(gòu)、企業(yè)、民間的各種合作平臺(tái)和機(jī)制，強(qiáng)化務(wù)實(shí)合作，推動(dòng)大產(chǎn)業(yè)合作，繼續(xù)推動(dòng)旅游市場(chǎng)互換，鼓勵(lì)企業(yè)“走出去”。要推動(dòng)各國(guó)各地區(qū)秉承開(kāi)放合作理念，務(wù)實(shí)推動(dòng)區(qū)域和國(guó)際旅游合作，共同應(yīng)對(duì)各類(lèi)危機(jī)挑戰(zhàn)，不輕易對(duì)本國(guó)出境市場(chǎng)采取緊縮政策。

六是提升質(zhì)量，規(guī)范秩序，保障安全，推動(dòng)旅游市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。隨著中國(guó)出境旅游的快速發(fā)展，中國(guó)游客將遍布全球，成為一種世界現(xiàn)象。加上活動(dòng)在祖國(guó)各地的入境旅游和國(guó)內(nèi)旅游游客，不可避免地會(huì)出現(xiàn)各種旅游安全事故、旅游質(zhì)量問(wèn)題等，這就要求我們必須未雨綢繆，認(rèn)真做好旅游質(zhì)量、秩序、安全工作，尤其要加快推進(jìn)旅游緊急救援體系建設(shè)和旅游保險(xiǎn)體系建設(shè)，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，推動(dòng)旅游市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

第四篇：強(qiáng)化監(jiān)管，創(chuàng)新舉措，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

強(qiáng)化監(jiān)管，創(chuàng)新舉措

努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

---市場(chǎng)科在處部大會(huì)上的表態(tài)發(fā)言稿

各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同事：

我表態(tài)發(fā)言的題目是《強(qiáng)化監(jiān)管，創(chuàng)新舉措，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展》。2008年以來(lái)，市場(chǎng)科在處部的正確領(lǐng)導(dǎo)下，瞄準(zhǔn)年初制定的工作目標(biāo)，全面落實(shí)各項(xiàng)工作任務(wù)，重點(diǎn)解

決行業(yè)管理中突出問(wèn)題，精心做好各階段亮點(diǎn)、熱點(diǎn)、難點(diǎn)工作，全方位履行科室工作職能，提升房管處在廣大市民心目中的形象。同時(shí)，不斷強(qiáng)化行業(yè)管理手段，更新工作理念，創(chuàng)造性的開(kāi)展各項(xiàng)工作，先后出臺(tái)了《宿遷市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)考核辦法》，《物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理暫行辦法》等25份規(guī)范性文件，著力落實(shí)好房產(chǎn)新政，積極促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)“保增長(zhǎng)，促發(fā)展”，并采取不定期檢查、聯(lián)合各部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)檢查等手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)、評(píng)估等行業(yè)管理的檢查力度。尤其是在市區(qū)范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目實(shí)行“棋盤(pán)式”管理，取得了一定成效，有力的凈化了房地產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)科在2008年雖然做了一定的工作，取得了一些成績(jī)，行業(yè)管理中一些不規(guī)范行為得到了規(guī)范，群眾滿(mǎn)意度有所提升。但是，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，在日常的管理工作中仍存在一些問(wèn)題和不足，主要表現(xiàn)在商品房竣工交付中違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)整治力量投入不足，整治效果還不明顯，物業(yè)服務(wù)水平還有待進(jìn)一步提高。這些，都需要我們下大力度去整改去改善去提高。2009年，我科將從以下幾個(gè)方面著手，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)管理及其他各項(xiàng)工作：

（一）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制。今年，我們將積極應(yīng)對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，加強(qiáng)對(duì)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、整合、分析，進(jìn)一步完善市場(chǎng)信息報(bào)送、發(fā)布制度，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)的分析、整理，對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確判斷，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)處理和解決。將要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的跟蹤監(jiān)管，及時(shí)準(zhǔn)確掌握每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)行情況。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，建立應(yīng)急預(yù)案和突發(fā)事件處理機(jī)制，及時(shí)應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和群體性事件。

（二）建立房地產(chǎn)預(yù)銷(xiāo)售資金監(jiān)管制度。為防止預(yù)售資金被挪用，今年，我們將借簽其他城市一些好的經(jīng)驗(yàn)和做法，加強(qiáng)預(yù)售環(huán)節(jié)監(jiān)管，建立和推行預(yù)售資金監(jiān)管制度。建立政府全程監(jiān)管開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金使用情況，初步計(jì)劃擬將開(kāi)發(fā)商的預(yù)銷(xiāo)售房款存入銀行指定賬戶(hù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，形成對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的引導(dǎo)和約束。

（三）加強(qiáng)維修資金的收繳和使用管理。去年7月1日起，市區(qū)調(diào)整了維修基金的收繳方式，由專(zhuān)戶(hù)銀行收取維修資金，不再由開(kāi)發(fā)企業(yè)代收代繳。為進(jìn)一步加強(qiáng)維修資金管理力度，今年，我們將出臺(tái)《宿遷市市區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理辦法》，對(duì)維修基金的使用范圍，申請(qǐng)程序和相關(guān)手續(xù)等作了詳細(xì)規(guī)定，以便維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用

（四）加大市區(qū)物業(yè)管理檢查力度，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。今年將注重建立健全檢查長(zhǎng)效機(jī)制，在每月對(duì)物業(yè)小區(qū)開(kāi)展精品城市檢查工作的基礎(chǔ)上，將采取夜間突擊檢查、不定期和定期檢查、明查暗訪(fǎng)等形式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為實(shí)行動(dòng)態(tài)量化考核。同時(shí)，做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)考核工作，對(duì)市區(qū)住宅小區(qū)在整體環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等方面進(jìn)行考核，并建立考核臺(tái)帳。對(duì)服務(wù)質(zhì)量不高的投訴較多的，記入不良信用檔案，限制其在市區(qū)物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)，直至降低資質(zhì)，清出物業(yè)市場(chǎng)。

我的發(fā)言完了，謝謝大家。

第五篇：2012上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

2012上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

2012年國(guó)家仍然延續(xù)上的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長(zhǎng)。

由于上對(duì)貨幣從緊政策、限價(jià)政策、限購(gòu)都沒(méi)有對(duì)商品房限制達(dá)到預(yù)期、保障性住房在人民強(qiáng)烈呼吁聲遲緩走到臺(tái)前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會(huì)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕對(duì)不會(huì)崩盤(pán)，商品房開(kāi)發(fā)商確實(shí)難，商品房?jī)r(jià)格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產(chǎn)業(yè)政策松動(dòng)的光環(huán)，要等到下半年。

2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國(guó)家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國(guó)家調(diào)控GDP走勢(shì)的杠桿之一。

一、房地產(chǎn)政策調(diào)整

2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國(guó)家將進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

1、國(guó)家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

2、國(guó)家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類(lèi)供應(yīng)政策；

3、一線(xiàn)城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺(tái)；開(kāi)征房產(chǎn)稅之時(shí)，就是限購(gòu)房政策自動(dòng)取消之日；

4、國(guó)家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；

5、下半年對(duì)商品房的金融政策將適度調(diào)整；

6、下半年對(duì)商品房的管理政策會(huì)也會(huì)適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會(huì)太大。

二、土地供應(yīng)量走勢(shì)

土地供應(yīng)量走勢(shì)為：2012年土地供應(yīng)總量會(huì)適度增加，但不會(huì)超過(guò)2011年15%，土地供應(yīng)向政策性商品住房?jī)A斜。對(duì)一二線(xiàn)城市商品住房土地供應(yīng)仍屬于嚴(yán)控范圍。呈現(xiàn)商品住房有錢(qián)也無(wú)地的局面；三四線(xiàn)城市為了財(cái)政積累，將商品住房土地供應(yīng)量會(huì)適量放開(kāi)。對(duì)保障性住房，政策性商品住房和商品住房國(guó)家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。

1、保障性住房土地供應(yīng)方式：以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量15%。

2、政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計(jì)劃加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，實(shí)行限制性招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量50%。

3、商品住房土地供應(yīng)方式：以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量35%。這樣的土地供應(yīng)格局基本定型。由于地方財(cái)政情況沒(méi)有較大的好轉(zhuǎn)，地方土地財(cái)政的態(tài)勢(shì)暫時(shí)無(wú)法緩解。

三、房地產(chǎn)資金走勢(shì)

對(duì)房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會(huì)維持到明年的下半年。主要原因是以下五個(gè)問(wèn)題造成的：

1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調(diào)整不到位；

2、連續(xù)出臺(tái)的金融政策沒(méi)有到達(dá)預(yù)期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

3、區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象沒(méi)有進(jìn)行合理調(diào)整，政府需構(gòu)建防范經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)圍墻；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財(cái)政與地方財(cái)政支付，由于這兩年公民福利年年超標(biāo)，直接影響國(guó)家財(cái)政預(yù)算的總盤(pán)子；

5、仍然要利用房地產(chǎn)把過(guò)快的GDP拉下來(lái)，維持到國(guó)家理想經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

所以，2012年金融管理對(duì)房地產(chǎn)資金走勢(shì)仍處于貨幣從緊的態(tài)勢(shì)，當(dāng)國(guó)家保障性住房按計(jì)劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會(huì)松動(dòng)，要等到下半年。

四、保障性住房走勢(shì)

國(guó)家由于財(cái)政問(wèn)題對(duì)保障性住房會(huì)進(jìn)一步放開(kāi)，讓更多的民間資本融入進(jìn)來(lái)，參加保障性住房建設(shè)。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設(shè)資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)按分配，納入中央與地方政府財(cái)政預(yù)算。

一線(xiàn)城市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開(kāi)建；

二線(xiàn)城市: 第一批廉租房與公租房部分轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N(xiāo)售，用來(lái)保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開(kāi)建，來(lái)填補(bǔ)第一批廉租房與公租房未完成的任務(wù)。

三線(xiàn)城市: 第一批廉租房與公租房開(kāi)建，由于資金缺口進(jìn)展緩慢。

四線(xiàn)城市：廉租房與公租房由于地方財(cái)政無(wú)資金調(diào)配，要等到2013年啟動(dòng)。

五、政策性商品住房——限價(jià)房走勢(shì)

限價(jià)房屬于政策性商品住房之列，由于我國(guó)龐大的城鎮(zhèn)人口對(duì)房產(chǎn)的需求市場(chǎng)，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行金融嚴(yán)格從緊的政策，計(jì)劃期的限價(jià)房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會(huì)被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪邸＿@樣，既解決了龐大限價(jià)房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房?jī)煞N局面。致使政策性商品住房成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新的相互角逐的戰(zhàn)場(chǎng)。

六、商品房走勢(shì)

無(wú)人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會(huì)走出計(jì)劃與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)共存的怪

圈。土地在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)，建設(shè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)。地方政府不堪財(cái)政捉襟見(jiàn)肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔?shì)不可逆轉(zhuǎn)，對(duì)商品房較大沖擊的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢(shì)仍然嚴(yán)峻。

一、二線(xiàn)城市商品房：按土地按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，建設(shè)按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式中運(yùn)行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對(duì)一、二線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能會(huì)逼迫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向?yàn)樯虡I(yè)辦公用房開(kāi)發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。

線(xiàn)城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線(xiàn)城市日子好過(guò)的多，他們屬于在計(jì)劃與市場(chǎng)夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續(xù)土地財(cái)政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財(cái)政稅收。四線(xiàn)城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應(yīng)該說(shuō)四線(xiàn)城市房地產(chǎn)商日子最好過(guò)。地方政府是必須超額完成地方財(cái)政稅收，乘上土地財(cái)政最后一班車(chē)。

七、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)一、二線(xiàn)城市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)仍然不樂(lè)觀，三、四線(xiàn)城市商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)仍然2011年一樣，上漲空間較大。

一線(xiàn)城市價(jià)格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。

二線(xiàn)城市價(jià)格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線(xiàn)城市價(jià)格: 將上漲空間3%—5%。

四線(xiàn)城市價(jià)格: 將上漲空間4%—8%。

八、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化走勢(shì)

在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場(chǎng)與資金問(wèn)題，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會(huì)想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。

2012年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)有四點(diǎn)突破：

1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；

2、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；

3、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；

4、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化。

現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無(wú)法有效的控制作業(yè)時(shí)間，二無(wú)法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無(wú)法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量工藝化是我國(guó)房地業(yè)必經(jīng)之路。

九、2012年房地產(chǎn)業(yè)的警示

1、房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場(chǎng)原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開(kāi)發(fā)時(shí)，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動(dòng)資金能否堅(jiān)持一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)周期，如果沒(méi)有資金實(shí)力，進(jìn)

入商品辦公用房開(kāi)發(fā)請(qǐng)三思。

2、2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對(duì)土地的供應(yīng)及土地價(jià)格問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)：一是對(duì)商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉(zhuǎn)移，對(duì)其土地需求的增加。后者是一個(gè)危險(xiǎn)想信號(hào)，當(dāng)大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開(kāi)發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過(guò)程中會(huì)有許多不可控制因素，當(dāng)形成無(wú)法控制局面時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂。

3、由于城市化進(jìn)程過(guò)快，城市新增人口的住房矛盾會(huì)激增。

結(jié)束語(yǔ)

2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策是堅(jiān)持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過(guò)渡。我國(guó)公民對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求不會(huì)變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場(chǎng)新的壟斷，商品房在困難中向前。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的特點(diǎn)

（1）內(nèi)容豐富。報(bào)告涉及的調(diào)查內(nèi)容很豐富，從宏觀到微觀，從大環(huán)境到小環(huán)境，從消費(fèi)者到產(chǎn)品等都進(jìn)行全面的調(diào)查。

（2）篇幅較長(zhǎng)。一份報(bào)告至少上萬(wàn)字以上，有的其他甚至五六萬(wàn)字才能把調(diào)查的內(nèi)容說(shuō)完。

（3）多為集體負(fù)責(zé)完成。由不同專(zhuān)業(yè)的人員組成一個(gè)小組，統(tǒng)一分工，共同完成。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容。

第一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。

1）國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。

2）有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。

3）有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。

1）國(guó)家地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。

2）項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

4）國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5）居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

6）項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

7）與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

8）財(cái)政收支

第二部分社區(qū)環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

1）消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。

2）房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素調(diào)查。（如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化；消費(fèi)者和構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買(mǎi)能力與投向。）

（2）消費(fèi)行為調(diào)查。

1）需求行為調(diào)查。（如消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等。

2）購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查。（如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買(mǎi)行為，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)因素及心理因素等。

第三部分房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命同期。

（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶(hù)和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。

（4）本企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售潛力及市場(chǎng)占有率。

（5）建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

第四部分房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查

（1）影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。

（3）房地產(chǎn)商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。

（5）國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格。

（6）開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

（7）價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)。

第五部分房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。

（2）房地產(chǎn)廣告媒體用情況的調(diào)查。

（3）房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

（4）人員促銷(xiāo)的配備狀況。

（5）各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。

（6）各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。

第六部分房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查

（1）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。

（3）租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

（4）房地產(chǎn)租售客戶(hù)對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。

第七部分房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查

（1）競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱(chēng)競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)調(diào)查。

（2）對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。

（3）對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。

（4）對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告監(jiān)視和廣告策略、廣告費(fèi)用的研究。

（5）對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的情況、銷(xiāo)售渠道、使用情況調(diào)查和分析。

（6）對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者的情況的分析和估計(jì)等。

（7）整個(gè)城市，尤其是同（類(lèi)）街區(qū)同類(lèi)型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷(xiāo)售量，本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。

（8）競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。