第一篇：縣級城市房地產市場總結

縣級房地產市場調查總結

1、縣級市場目前供需關系較為平衡，市場存量不大，明年推盤不是太多，預計總量在30--50萬左右；但是相對2011年，2012年放盤量較多，是2011年的1-2倍，對銷售速度及價格提升存在一定影響。

2、2011年房貸政策對房地產市場沖擊力極大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手續的嚴格審批，無論對客戶購買還是對開發商回款極其不利，目前縣級大部分項目售樓處日來訪量都極少，2011年7月份以后，沒有出現過2010年半夜排隊購卡情況，雖然對銷售價格影響較小，但是隨著房控力度的提高，觀望氣氛日漸增高。

3、從樓盤業態來看：多層住宅存盤量較少且銷售情況良好，但是速度相對放緩，是2010年的0.7倍，小高層、高層存盤量相對較多，銷售速度況較慢，客戶對高層產品抗性相對較大，2011年7月份后各樓盤銷售速度極慢。

4、縣級郊區土地供應較少，樓盤規模小，品牌帶動力差；

5、目前縣級市場銷售價格（均價）出現階層：多層：郊區3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黃金地段4200-4400元；高層：郊區3500元左右，普通地段3800元左右，黃金地段4100元左右；各開發商根據產品品質及銷售目的不同做出不同的定價；

5、根據不同的客戶群體、項目區位暢銷戶型區別較大：多層黃金地段130-145平，普通地段100-120平，郊區80-115平；高層：黃金地段120-145平，普通地段100-120平，郊區80-115平。從戶型需求來看，黃金地段市場追求戶型舒適性要高一些，郊區追求總房款低的實用性高一些。

6、客戶群體及訴求：郊區購買客戶群體多為剛性需求，訴求先后點：總房款（低首付）、戶型設計、區域位置、產品品質、建筑質量及物業管理；黃金地段購買客戶群體多為改善性及投資型客戶。訴求先后點：產品品質、區域位置、總房款、戶型設計，建筑質量及物業管理。

第二篇：哈爾濱市城市房地產市場管理條例2004（定稿）

? ? ? ? ? ? ? 【法規標題】哈爾濱市城市房地產市場管理條例 【頒布單位】黑龍江省哈爾濱市人大常委會 【發文字號】

【頒布時間】2004-12-18 【失效時間】

【法規來源】http://www.tmdps.cn/hrbzfw/hrbnews_zb/display_df.php?id=1565 【全文】

哈爾濱市城市房地產市場管理條例

黑龍江省哈爾濱市人大常委會

哈爾濱市城市房地產市場管理條例

(1996年11月19日哈爾濱市第十屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議通過 1996年12月28日黑龍江省第八屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準 根據2004年10月21日哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過 2004年12月18日黑龍江省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準的《關于修改〈哈爾濱高新技術產業開發區〉等十六部地方性法規的決定》修正)

第一章 總

則

第一條 為加強城市房地產市場管理，維護房地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本條例。

第二條 凡在本市城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易，實施房地產市場管理，均應當遵守本條例。

第三條 本條例所稱房地產市場，包括土地使用權的出讓、房地產開發和房地產交易。

第四條 市建設、土地、房產管理部門按照市人民政府規定的管理權限，各司其職，密切配合，負責本條例的組織實施。

市計劃、規劃、財政、稅務、工商、物價、市政、房地產開發等管理部門應當依據法律、法規賦予的職責，配合做好房地產市場管理工作。

第二章 土地使用權出讓

第五條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第六條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃和城市規劃，依據建設用地計劃進行。

建設用地計劃，由市計劃管理部門會同市建設、土地、規劃、房產等管理部門，依據城市規劃、國民經濟發展計劃、城市土地利用總體規劃編制。

第七條 市土地管理部門會同市規劃、房產、房地產開發等管理部門，依據建設用地計劃編制包括土地使用權出讓地塊、用途、年限和其他條件的土地使用權出讓方案，并會同市財政、物價、規劃、房產、市政、房地產開發等管理部門制定基準地價、標定地價，經市建設管理部門審核后，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后實施。

第八條 土地使用權的出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

城市中心區域繁華地段的土地使用權出讓，應當以招標或者拍賣的方式進行。

第九條 土地使用權的出讓，由市人民政府按照統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓的原則進行，具體辦法由市人民政府制定。

第十條 土地使用權出讓，應當簽訂書面合同。

土地使用權出讓合同由市土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十一條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市規劃管理部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第十二條 以劃撥方式取得土地使用權的單位，經過批準將非經營性用地變為經營性用地的，應當補辦土地使用權出讓審批手續，繳納土地使用權出讓金等有關費用。

第三章 房地產開發

第十三條 房地產開發應當嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，堅持舊區改造和新區建設相結合，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第十四條 基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重及危舊房屋集中的區域應當優先開發，改善城市生態環境，保護歷史文化遺產，配套建設公用設施。

第十五條 市建設管理部門根據國家和省下達的土地使用權出讓控制指標，擬訂土地使用權出讓計劃、規劃改造方案和土地使用權出讓方案，編制開發建設計劃，經綜合平衡后報有批準權的人民政府批準。

第十六條 納入開發建設計劃的項目，由市房地產開發管理部門向中標的房地產開發企業下達綜合開發任務書，簽訂開發建設合同。

房地產開發企業應當持綜合開發任務書到市計劃、建設、規劃、土地等管理部門辦理有關建設和用地手續。

第十七條 綜合開發項目，中標的房地產開發企業必須在合同約定的日期開發建設。未按期開發建設的，市房地產開發管理部門應當收回綜合開發任務書，重新組織招投標；因房地產開發企業自身的責任未能如期開發建設的，不予返還已收取的費用。

第十八條 房地產開發經營應當由依法設立并取得相應等級資質證書的開發企業進行。

第十九條 承擔綜合開發任務的房地產開發企業，其注冊資本與所承擔開發任務投資總額的比例應當符合國家有關規定。

建設項目分期實施的，應當按綜合開發任務書確定的分期實施期限投入資金，用于項目建設。

第二十條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，除法律、法規規定的以外，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，征收相當于土地使用權出讓金２０％以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，無償收回土地使用權。

第四章 房地產交易

第一節 房地產轉讓

第二十一條 房地產轉讓是指房地產權利人通過合法方式將其房地產轉移給他人的行為，包括：

（一）房產買賣、贈與的；

（二）以房地產作價入股，與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；

（三）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產而使房地產權屬發生變更的；

（四）因企業被收購、兼并或者合并，房地產隨之轉移的；

（五）以房地產抵債的；

（六）法律、法規規定的其他情形。

第二十二條 房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。同一房屋分割轉讓的，該房屋占用范圍內的土地使用權同時分割轉讓。

第二十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照合同足額交納有關費用，并取得土地使用權證書和建設工程規劃許可證，屬于綜合開發的，還應當取得綜合開發任務書；

（二）按照合同約定屬于房屋建設工程的，完成開發建設投資總額２５％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；

（三）受讓方具備開發建設的有關資質條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，除符合本條第（一）項條件外，還應當持有房屋所有權證書。

第二十四條 在建的房地產開發項目符合轉讓條件進行轉讓的，市房地產開發管理部門應當對轉讓的房地產開發項目重新進行綜合測算，轉讓人應當分別到市房地產開發、土地、規劃和房產管理部門簽訂開發建設合同，辦理土地使用權和規劃審批單位名稱變更登記手續，并按規定繳納有關稅費。

第二十五條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市規劃管理部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第二十六條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。

經批準準予轉讓的，受讓方應當到市土地管理部門辦理土地出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

經批準可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳市政府指定的部門，其劃撥土地使用權性質不變。

第二十七條 房地產轉讓，雙方當事人應當簽訂書面轉讓合同。并在房地產轉讓成交后３０日內，持房地產權屬證書、轉讓合同、土地出讓金繳納證明等有關證件和材料，到市房產管理部門辦理登記。

經市房產管理部門審核合格，憑變更后的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記，更換土地證書。

房地產轉讓當事人應當按規定繳納稅費。

第二十八條 下列房地產不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權，不符合本條例第二十三條規定的；

（二）未依法登記領取權屬證書的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（五）權屬有爭議或者權證與標的物不相符合的；

（六）設定抵押權的房地產，未經抵押權人同意的；

（七）依法通告拆遷范圍內的；

（八）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（九）法律、法規規定禁止轉讓的其他情形。

第二十九條 房地產開發企業預售商品房，應當到市房地產開發管理部門辦理登記、審核手續，并到市房產管理部門辦理《商品房預售許可證》。

第三十條 商品房預售，房地產開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市房產和土地管理部門辦理登記備案手續。

第三十一條 預售商品房交付使用后，承購人應當在３０日內持有關憑證分別到市房產、土地管理部門辦理登記手續。

第二節 房地產抵押和房屋典當

第三十二條 房地產抵押，雙方當事人應當簽訂抵押合同，約定抵押期限、評估價值、擔保債務標的物的清償方式、違約責任、雙方的權利和義務等條款。

第三十三條 房地產抵押雙方當事人，應當在抵押合同簽訂之日起３０日內持房地產權屬證書、當事人資格證明、抵押合同等有關證件和材料，到市房產管理部門辦理抵押登記手續，領取《房屋他項權證》。

第三十四條 同一房地產設定數個抵押權的，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產評估現值。

第三十五條 抵押人以已出租的房地產設定抵押權的，應當通知承租人，原租賃契約繼續有效。抵押期間租賃期滿，承租人繼續租賃原房屋的，須經抵押權人同意。

第三十六條 房地產抵押期間，因國家建設需要拆除抵押房屋的，抵押關系即告終結，由抵押人清償債務或者由抵押雙方重新設定抵押權。

第三十七條 房地產抵押期滿，債務清償完畢，抵押合同即告終結。雙方當事人應當在３０日內到抵押登記部門辦理抵押注銷手續。

第三十八條 同一房地產設定數個抵押權的，按抵押登記先后順序清償債務。

第三十九條 有下列情形之一的，抵押權人有權申請抵押登記部門處分抵押的房地產：

（一）抵押人未按合同約定清償債務的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失蹤而無人代其履行債務的；

（三）抵押人的繼承人、受遺贈人或者代管人拒不履行債務的；

（四）抵押人被宣告解散或者破產的；

（五）抵押合同約定的其他情形。

第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的房地產設定抵押權，依法處分該房地產時，應當從所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

第四十一條 處分抵押房地產所得價款，按照下列順序分配：

（一）支付抵押房地產應繳納的稅費；

（二）支付處分抵押房地產的費用；

（三）按抵押合同償還債務；

（四）剩余部分退還抵押人。

第四十二條 房屋典當，是指房屋所有權人作為出典人將其房屋的占有權、使用權、收益權在一定期限內交付給承典人，由承典人支付典金的行為。

第四十三條 房屋典當雙方當事人，應當在房屋典當合同簽訂之日起３０日內持房屋所有權證書、當事人資格證明、典當合同等有關證件和材料，到市房產管理部門辦理登記手續。

第四十四條 有下列情形之一的，房地產不得抵押、房屋不得典當：

（一）未依法登記領取權屬證書的；

（二）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產權利的；

（三）權屬有爭議的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）法律、法規規定不得抵押、典當的。

第三節 房屋租賃

第四十五條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋所有權人以營利為目的，以出租柜臺、櫥窗、場地、地下構筑物或者以聯營、承包等方式，提供房屋或者其附屬設施給他人從事經營活動的，視同房屋租賃。

第四十六條 公民、法人、其他組織所有的房屋或者被授予房屋經營管理權的房屋，可以出租。

房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。

第四十七條 房屋租賃期限由雙方議定，最長不得超過該房屋使用范圍內土地使用年限。

第四十八條 房屋租賃實行登記備案制度。租賃雙方當事人應當在租賃合同簽訂后３０日內持房屋所有權證書、當事人資格證明和租賃合同等有關證件和材料，到市房產管理部門登記備案。

第四十九條 經房屋權利人書面同意，承租人可以將租賃房屋的部分或者全部轉租給第三人。

轉租人與受轉租人應當按本條例第四十八條的規定辦理手續。

轉租合同的截止日期不得超過原租賃合同的截止日期，但三方當事人協商約定的除外。

受轉租人不得將轉租的房屋再行轉租。

第五十條 房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當到市土地管理部門辦理手續后，按規定繳納土地使用權出讓金。

第五十一條 承租人有下列行為之一的，出租人可以提前解除房屋租賃合同，并要求賠償經濟損失：

（一）利用房屋進行違法活動的；

（二）擅自改變房屋用途或者擅自拆改房屋及其附屬設備的；

（三）未經出租人同意，轉租房屋的；

（四）拖欠租金累計六個月以上的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第五十二條 房屋租賃合同變更、解除、終止的，當事人應當在３０日內到市房產管理部門辦理登記手續。

第五十三條 房屋有下列情形之一的，不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權證書和土地使用權證書的；

（二）權屬有爭議的；

（三）共有房屋未取得共有人書面同意的；

（四）已抵押的房屋未經抵押權人同意的；

（五）已鑒定屬于危險房屋的；

（六）改變使用用途危及四鄰正常生活的；

（七）法律、法規規定禁止出租的。

第五十四條 房屋租賃期間，房屋所有權人轉讓租賃的房屋，房屋受讓人應當履行原租賃合同。轉讓已出租的房屋，在同等條件下，原承租人有優先購買權。

第四節 房地產交換

第五十五條 房地產交換，是指當事人將各自的房屋所有權、使用權連同該房屋占用范圍內的土地使用權轉移給對方的行為，包括房屋所有權之間的交換、房屋所有權與房屋使用權之間的交換、房屋使用權之間的交換。

第五十六條 房地產交換，當事人應當簽訂交換合同，并在合同簽訂之日起３０日內到市房產管理部門辦理登記手續。

房地產交換，涉及房屋所有權和土地使用權轉移的，依照房地產轉讓有關規定辦理。

第五十七條 辦理房地產交換手續，除持房地產交換合同、當事人資格證明外，還應當按照下列情況提供有關證件：

（一）直管公房之間、不同單位自管房之間、直管公房與單位自管房之間交換使用權的，應當提供雙方房屋使用權證件及產權人的同意證明；

（二）房屋所有權交換的，應當提供雙方房屋所有權證書、土地使用權證書。單位自管房交換的，還應當提供單位的證明文件；

（三）共有房地產交換的，應當提供其他共有人同意的書面證明；

（四）直管公房或者單位自管房使用權與私有房屋所有權交換的，應當持房屋使用權證書、私有房屋所有權證書及產權人的同意證明；

（五）其他證明文件。

第五十八條 房地產交換當事人未到市房產管理部門辦理交換手續的，房地產經營單位及其他房管單位不得為其辦理更名手續。

第五十九條 房屋使用權交換，應當征得房屋所有權人書面同意，房屋所有權人應當支持使用人的合理要求。新的房屋使用人與房屋所有權人應當另行簽訂租賃合同，原租賃合同即行終止。

第六十條 因房屋面積、結構類別、質量等級、街區等級、層次、朝向等因素的差異，換房時可實行房屋差額有償互換。

第六十一條 房地產有下列情形之一的，不得交換：

（一）未依法取得權屬證書的；

（二）權屬有爭議的；

（三）有租賃糾紛的；

（四）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（五）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（六）法律、法規規定的其他情形。

第五節 房地產中介服務

第六十二條 房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

第六十三條 設立房地產中介服務機構，應當向工商管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取《營業執照》后一個月內，應當到市房產管理部門備案。

第六十四條 房地產交易實行價格評估制度。

房地產價格評估，應當由具有相應資質條件的房地產價格評估機構遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照市場價格進行評估。其評估結果，須經市房產管理部門按照有關規定確認后生效。

第六十五條 房地產價格評估人員如果與申辦評估項目的當事人有直接利害關系，應當主動回避。

房地產價格評估人員對評估結果和委托人的技術、商業等秘密不得隨意向他人提供。

第五章 法律責任

第六十六條 對違反本條例的，按照下列規定處罰：

（一）違反本條例第十一條、第二十五條規定，未經批準擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，由市土地管理部門責令限期補辦手續，補繳土地使用權出讓金調增部分的金額，并處以非法所得２０％至５０％的罰款；

（二）違反本條例第十二條規定，對以劃撥方式取得土地使用權，擅自將非經營性用地變為經營性用地的，由市土地管理部門責令補辦土地出讓手續，繳納土地使用權出讓金，沒收非法所得，并處以每平方米１０元至５０元的罰款；

（三）違反本條例第十八條規定，不具備開發經營資格的單位擅自從事房地產開發經營活動的，由市建設管理部門沒收非法所得，并處以工程造價１０％的罰款；

（四）違反本條例第二十四條規定，未辦理房地產開發項目開發人變更等有關手續的，由市建設管理部門責令限期補辦手續，并處以20000元至50000元的罰款；

（五）違反本條例第二十六條第二款規定轉讓房地產的，由市土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收非法所得，并處以非法所得１０％至５０％的罰款；

（六）違反本條例第五十條規定，未辦理用地審批手續的，由市土地管理部門責令限期補辦手續，沒收非法所得，并處以非法所得的５０％以下的罰款；

（七）違反本條例第二十七條第一款、第三十三條、第四十三條、第五十六條規定，未辦理房產登記手續，擅自轉讓、抵押、典當、交換房地產的，由市房產管理部門責令限期補辦房產有關手續，并對雙方當事人處以交易額或者房地產現值２.５％的罰款；

（八）違反本條例第二十七條第二款、第五十六條第二款規定，未辦理土地登記手續，擅自轉讓、交換房地產的，由市土地管理部門責令限期補辦手續，并對雙方當事人處以交易額或者房地產現值２.５％的罰款；

（九）違反本條例第二十九條規定，未經登記、審核，擅自預售商品房的，由市建設管理部門責令限期補辦手續，并對預售人處以交易額５％的罰款；

（十）違反本條例第二十九條規定，未辦理《商品房預售許可證》擅自預售商品房的，由市房產管理部門責令限期補辦手續，并對預售人處以交易額５％的罰款；

（十一）違反本條例第三十條規定，商品房預售人未在規定期限內辦理商品房預售合同登記備案手續的，由市房產管理部門責令限期補辦手續，并對預售人處以登記備案合同金額１％以下的罰款；

（十二）違反本條例第四十九條第一款、第四款規定，承租人未經房屋權利人書面同意，將租賃房屋的部分或者全部轉租給第三人和受轉租人將轉租的房屋再行轉租的，其租賃行為無效，由市房產管理部門沒收其非法所得，并處以轉租期間租金總額２倍至５倍的罰款；

（十三）違反本條例第二十八條、第四十四條規定，擅自轉讓、抵押房地產的，交易行為無效，由市房產管理部門沒收非法所得，并處以房地產交易額或者房地產現值２０％的罰款；

（十四）違反本條例第五十二條規定，當事人未按規定到市房產管理部門辦理登記手續的，由市房產管理部門責令限期補辦手續，并處以３００元至５００元的罰款；

（十五）違反本條例第五十三條、第六十一條規定，擅自出租、交換房地產的，交易行為無效，由市房產管理部門沒收非法所得，并處以房地產交易額或者房地產現值２０％的罰款；

（十六）違反本條例第六十三條規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務的，由工商管理部門責令停止房地產中介服務活動，沒收非法所得，并處以5000元至20000元的罰款。

第六十七條 市建設、土地、房產、規劃、工商、房地產開發等管理部門的管理工作人員玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權、以權謀私的，由所在單位或者上級機關予以行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十八條 當事人對行政處罰不服的，可以依法申請復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。

第六十九條 當事人履行房地產交易合同發生糾紛時，可以申請有關部門進行調解，調解不成的，當事人可以向仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第七十條 妨礙房地產市場管理人員執行公務，擾亂房地產市場秩序的，由公安部門按《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十一條 罰沒票據的使用和罰沒款項的處理，按照國家和省的規定執行。

第六章 附

則

第七十二條 房地產交易應當使用統一制訂的合同文本。

第七十三條 縣（市）城鎮的房地產市場管理，可參照本條例執行。

第七十四條 本條例具體應用中的問題，由市人民政府負責解釋。

第七十五條 本條例自１９９７年２月１日起施行。

第三篇：房地產市場總結

2004年，西安房地產業取得了較大發展，無論是在房屋質量、配套設施方面，還是在園林景觀、物業管理方面，都有可圈可點之處。在此，記者特別挑選出幾件大家較為關注或具有代表性的事件予以展示，就算是對今年樓市的一個總結吧———

■最大的新聞：李嘉誠來西安了

本月初，全球華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔以總價10.05億元人民幣獲得西安高新區727畝國有土地，這可是本西安房地產業最大的新聞。消息一傳開，在西安業界立刻引起了強烈反響，媒體競相熱炒。在口口相傳“李氏旋風”的同時，此舉也引發了西安地產大腕們一個又一個猜想：李嘉誠究竟要干什么？和記黃埔布陣西安意欲何為？李嘉誠要在西安蓋什么樣的房子，會不會引發西安地產業的一次大地震……

李嘉誠來西安誰最關心？當然不是購房者了。就這一件事兒，有人講了一個笑話，說消費者買雞蛋的時候，只考慮雞蛋的質量好不好，根本就不關心那只下蛋的雞是誰，相反，只有那些“業內人士”，比如養雞戶、專家、學者，才關心這些事情。對比房地產行業，購房者關心的是房子的好壞，不太注意房子是誰開發的、誰建的。李嘉誠來西安，關心他的多是一些業內人士。昨日，有幾位讀者打電話咨詢高新購房周事宜，記者趁機告訴他們李嘉誠來西安的事情，他們沒有過大的反應，覺得這和他們買房沒有多大的關系。

■最大的事兒：利息上調0.27個百分點

一年期貸款基準利率上調0.27個百分點是2004各行業最關注的新聞，其中房產、汽車、股票更是近期關注的焦點。那么近期的房價是升還是降了？

近年來，西安房價一直呈現較為強勁的上升趨勢，一方面造成了市場大勢趨熱，但同時也把更多的購房者拒之門外。大多數開發商認為，開發成本過高造成商品房降價空間很小，但對于城區附近1平米動輒3千多元的房價，投資者看不到升值空間，購房者更是望房興嘆。很多購房者甚至業內人士都對西安房價保持了一個觀望的態度。2004年，加息后，西安的房價也看不出大的變化，有人說穩中有升，那是平均走勢，還有人說房價降了，那是局部的情況，不管如何，既然增加了利息，購房者的月供加大了，總希望房價會降，開發商增加了成本，希望房價會升也無可厚非，但是房價到底是升了還是降了，在沒有拿到有關部門的統計數據之前，誰也不敢妄加評論。

■最準的事兒：商鋪投資理性降溫

從今年開始，西安商業地產市場就面臨很大的壓力，特別是在銷售情況上不盡人意。2005年這種情況可能會進一步加劇。西安商業地產項目的不斷放量，讓市場的競爭更加激烈，不少高端寫字樓在銷售上也并沒有市場預料的理想。據了解，國內外大型知名公司和企業在西安購買寫字樓仍然比例不大，寫字樓、商鋪并沒有像去年人們預期的那樣走外向型發展之路。

商鋪投資讓商業地產在2003年火了一把。2004年西安還是有大量商業類投資性物業面市。賣家對商鋪投資的回報率承諾一直是投資者關注的焦點，隨著市場競爭的加劇，投資回報率的多少和以后商業經營的問題會讓投資者更加理性，商鋪投資的溫度已經大不如以前，買家經過理性的分析考慮后，才會下定。其實這是業內人士在2003估計最準的事兒。

■最煩的事兒：小區供暖問題多

沒房子讓人發愁，有了房子沒有暖氣也讓人發愁。每年冬季小區供暖問題都比較多，往年業主反映的問題主要集中在以下幾個方面：供暖溫度不達標，供暖時間不夠，取暖費用高，暖氣公攤大等問題。今年也不例外，除了這些問題外，還有一些新的問題，比如購房合同上明明寫的是分戶計量，為何住房的時候又成了吃“大鍋飯”？不僅業主們很困惑，就連部分開發商也很困惑，這到底是誰的責任？發現有人“偷”用暖氣，或者私自加大散熱片的個數，有沒有具體的處罰辦法？對供暖方式，業主委員會參與討論的權限有多大等等，這些問題都是引發物業矛盾的焦點，如果不能妥善處理，業主和物業公司的矛盾將會越來越深。

雖說，安裝土暖（在家安裝小鍋爐，可燒煤也可燒天然氣）暖氣效果還可以，但是污染比較大，不少業主對此有意見，鄰里關系處理不好也是一件煩心事。

■最樂的事兒：物業管理規范了

新的《陜西省物業服務收費管理實施辦法（試行）》于7月1日施行后，受到了很多業主的歡迎，以前很多棘手的問題，現在都有了“辦法”，物業管理更人性化了。

物業費問題一直是物業管理的矛盾所在。盡管大家都知道物業服務是有償的，但具體的收費標準卻不知道，有時候就連物業公司的工作人員也說不清這個問題。

以前收物業管理費，在住宅小區，除了車輛保管費外，還有兩項內容，綜合管理服務費和物業維修養護費。現在，在這幾項收費以外，又添加了特約服務費這一項，比如，接受業主、使用人委托的特約服務如搬家、運送液化氣、接送孩子、照顧老人等，這些服務收費必須實行明碼標價，在物業管理區域的顯著位置，按照價格主管部門統一規定的公示格式，將收費項目、收費標準、服務內容等進行公示。各物業管理企業須將公示內容按管理權限報經價格主管部門審查后方能公示。這個辦法出臺后，已經大大減少了社區的矛盾。

第四篇：2011年上半年房地產市場總結

新樂市房地產管理辦公室

關于2011年上半年房地產市場運行情況的總結報告

在新樂市委、市政府的正確領導下和石市房管局的關心指導下，我辦努力學習貫徹十七大會議精神，堅持以“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發展觀，按照構建和諧新樂的要求，以服務發展、服務基層、服務群眾為出發點，緊緊圍繞“三年大變樣”活動為契機，結合房管工作面臨的新形勢、新情況，進一步統一思想、明確任務、振奮精神、狠抓落實，積極推動全市房地產業持續健康快速發展。現將2011年房地產市場運行情況匯報如下：

一、房地產市場運行情況

房地產市場商品房房源供應充足，上半年共辦理房屋所有權證986個，登記面積11.83萬平方米，辦理《商品房預售許可證》5個，預售面積12.47萬平方米。辦理交易手續110起，交易面積1.15萬平方米，辦理房屋租賃登記備案許可證268個，辦理抵押登記1044宗，抵押物價值總額5.08億元。上半年完成稅費收入160萬元。

上半年以來，我們狠抓房地產市場管理，把執法所分為橋東和橋西兩個所室，加大了執法力度，對全市房地產開發市場進行了清理整頓，共檢查了37家房地產開發企業，其中對存在非法預售現象的有18家開發企業步入了法律程序，并對其完善了手續，我市的房地產市場秩序從根本上有了明顯好轉。與此同時，我們狠抓物業管理工作，為居民優化居住環境，由于種種原因部分小區物業公司與業主發生矛盾糾紛，我們接到群眾投訴后在第一時間趕赴現場走訪調查，并根據

各小區實際情況，找出癥結，對癥下藥，將各種矛盾及時化解。例如，怡景苑物業外包問題、芳草苑私搭亂建問題等等。同時，為便于住宅小區的管理，充分體現業主自制原則，上半年我辦又將具備條件的住宅小區按照相關法律程序成立了業主委員會。如芙蓉苑小區業主委員會，并依據有關法律規定，使小區實現了業主自治，順應了群眾的呼聲，得到了群眾的滿意。

二、國家和省、市各項調控措施落實情況

為了落實國家和省、市規定的住房保障工作目標，2011年我們在南環西路南側、原必得服裝廠西側安排了約50畝的土地，用于廉租房、公共租賃性住房和限價商品房的建設用地，可充分滿足“十二五”期間保障房建設用地需求。目前已與土地使用者簽訂了土地征用手續，土地補償資金已到位。建設項目正在立項審批之中。該項目暫定為“昌源小區”今年計劃建設廉租住房24套，公共租賃住房263套。在4月25日已經開工，現在正進行基礎建設。

按照市委、市政府文件要求，我市繼續為人均住房面積低于15平方米、一人戶低于30平方米，家庭人均月收入低于上城鎮人均可支配收入0.8倍的低收入家庭，實施住房保障。經過認真調查核實，第一、二季度符合住房保障條件的低收入住房困難的家庭共計21戶、58人。其中享受租賃補貼的共12戶32人，享受實物配租的9戶26人，我市今年的補貼標準為2.5元/平方米/人。上半年共支出補貼為5527.5元，購買和租賃廉租房支出5400元，合計10927.5元。

為了進一步整頓規范房地產市場秩序，優化房地產交易環境，根據上級部門《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》精神，結合我辦實際，制定了房地產市場秩序專項整治實施方案：建立開發企業及開發項目登記備案制度；建立商品房預銷售款監管制度；建立房屋拆遷保證金制度；建立商品房預售管理制度。以上各項制度自2010開始施行，在2011年上半年取得了顯著成效，通過房地產市場專項整治，達到整頓規范與健康發展并重。房地產市場按照規范標準、簡化程序、透明公開的原則運行。企業開始樹立品牌意識，建立培育規范運作、依法經營、誠實守信的企業信用體系，實現我市房地產市場秩序的明顯好轉。

三、房價控制目標制定及落實情況

2011年房地產市場住房銷售價格持平穩狀態，截止到目前 2011年住房平均銷售價格為2200/平方米；住房平均價格增長220元/平方米；城鎮居民家庭人均可支配收入增長12%；地區生產總值增長11.7%；新建住房價格2450元/平方米。

四、個人住房信息系統建設的進展情況

個人住房信息系統建設要在實現統一業務規程、統一數據標準的前提下，實現統一管理平臺和統一服務平臺。實現統一平臺是個人住房信息系統的一個高級目標，將大幅提高房產管理效率、降低管理成本，提升政府形象。建設個人住房信息系統的根本目的是應用系統，將系統的建設成果轉化為現實的管理能力和服務能力。

我辦做好個人住房信息系統建設工作沒有退路，為打好這場攻堅

戰，抱著必勝的信念迎難而上。首先建立起來了領導親自抓、分管所長具體抓、業務部門著力抓的良性工作機制，為系統建設提供強有力的組織保障。其次科學制定了實施方案，統籌規劃、科學組織是高標準建設信息系統的客觀要求。結合我市實際，科學制定實施方案，統籌考慮現實需要和長遠安排，制定詳細的工作計劃、分解任務、倒排工期。再次多渠道籌集資金，系統建設，沒有資金寸步難行。軟件開發、硬件配備、數據整理、人員培訓等各項工作都需要資金作保障。而且不僅僅是一次投入的問題，還需要持續不斷的經費支撐系統的長期運轉和維護。于此同時，個人住房信息系統要逐步實現與住房保障、拆遷管理等房產應用系統的共享共用，我辦積極加強與金融、土地、民政、公安等部門的信息合作，盡最大努力完善個人住房信息系統的建設和實施。

五、下半年市場預測情況

從今年走勢來看，較往年變化不大，處于平穩狀態。但從總體上看，房地產市場交易量有下滑趨勢。具體分析存在以下幾點：

1、近幾年來房地產開發比較熱，市場供大于需的狀況比較明顯，購買力減少。在嚴格土地使用政策作用下，住房土地開發速度將穩步增長。

2、城中村改造的實施，使得房量有所增加，滿足了一部分群眾的住房需求。住房保障政策落實使房地產投資將向中低檔普通住房傾斜，保障性住房和中低檔住房供應量有所增加，住房供應結構得到改善。

3、國家的政策調控和銀行系統的貨幣緊縮政策，將使房地產開發投資增速穩步回落。開發商為盡快回收資金，將加快住房施工、竣工和銷售速度，非合理住房需求會進一步得到抑制，消費者購房行為進一步理智，市場供求關系將有所改善。

新樂市房地產管理辦公室

2011年8月3日

第五篇：2010年南陽房地產市場總結（定稿）

2010年南陽房地產市場總結

2010年在整體經濟環境運行良好的情況下，房地產宏觀調控受到高度關注，4.15新政、9.27二次調控及相關政策密集出臺。最具殺傷力要數限購令、禁購令、首付比例提高、第三套限貸。在政策與需求的博弈中，商品房銷售量得到一定的抑制，而潛在需求仍然強勁，高性價比的樓盤依然得到市場的高度認可。可以說，政策空前嚴厲，而市場依然火熱，2010年房地產市場是在政策負重下穩步前行。

回顧2010年，房地產行業發展趨勢實在令人難以琢磨。年初的高速上漲、消費者購買狂熱促使國家的兩次抑制調控，才剛使得房地產市場暫時獲得了短暫的理性與平靜，第三季度突然的瘋狂操盤明降暗升又一直持續到第四季度的強勢突破。回顧一年的數據波動，國民所熱切盼望的降價未曾實現。

第一季度，國家宏觀調控抑制“膨脹”

無論是從宏觀經濟方面的通脹風險加大、調結構、穩物價，還是貨幣政策的“適度寬松”到“穩健”，市場的調控政策收效甚微仍是一個不爭的事實，國家強勢的限購限貸政策雖然在某種程度抑制了過快膨脹，但對于國民強大的需求還是遠遠不夠的。而針對于三線城市（南陽），無論是市場的高度調控，還是貨幣經濟發展，“剛性需求”仍是一個“未能滿足體”。

第二季度，上漲趨勢勢頭正旺

從第一季度的銷售量、成交量、認購量不難看出市場的發展趨勢，一月份全市均價以3000元到3100元每平方為成交金額。第二季度的數據就已明顯上漲，以3200元到3400元每平方金額成交。

第三季度，國家抑制條例頻頻出臺

進入第三季度，中國樓市量價齊升，全國房價趨勢呼之欲出。在“量價齊升“的因素上9月29日國家開始了第二輪調控政策——“新國五條”。“新國五條”的出臺與以往只重抑制投機大不相同，此次“新國五條”矛頭指向了剛性需求。第二輪的調控要求是，首套房貸不分大小首付均不得低于30%，此外還提出了限定家庭購房套數。第二輪的調控剛剛出臺，全國大中性城市也相繼出臺“限購令”，又是一場“無聲喜劇”拉開了帷幕。10月20日，央行34個月以來首次加息；11月3日公積金貸款收緊；11月15日又出臺了“限外令”??中國的房地產行業與國家行市的博弈倒是越挫越勇，2010年年末的一輪又一輪調控政策直到最后也沒能削減市場的熱情。

第四季度，國家調控經濟升華

9月末，中央有關部委再次出臺措施，對房地產市場進行再次調控抑制。要求各地盡快出臺落實國辦發10號文件的實施細則。并且對房價過高的城市，限定居民家庭購房套數，將穩定房地產市場重任交于地方政府。與此同時對于一線城市也出臺了“限購令”，將投資、投機需求徹底擠出市場，同時國家加大信貸政策的力度，暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；住房貸款首付款比例調整到30%及以上等。

南陽房地產市場平穩發展

整體看來，南陽的房地產一如既往的平穩發展。房價增降幅度平穩，對比去年的房價曲線，房價走勢一直都比較平緩。成交量，也保持在一個比較平衡的狀態，沒有大的變動。開發商在觀望，購房者也在觀望。

南陽市場剛性需求依然旺盛，投資性購房需求所占比例不大，整體受國家政策調控的影響不大

南陽作為三線城市，各種政策的下達實施比起一線城市都有著明顯的滯后性。各種新政的出臺，相關部門一直在強調的調控，針對的主要是高房價的一線城市，南陽受國家政策調控的影響不大。

南陽整體的市場基本以剛性需求和首次改善性需求為主，而且隨著這兩年城市改造、道路拓寬、城中村改造等帶來的剛性居住需求還在不斷增加，針對投資和高房價的調控政策對南陽短中期內都不會有太大的影響，市民購房的需求還很旺盛。

南陽受到土地供給量的限制以及“城中村”拆遷速度的影響，2010年到2011年整體供應非常有限

南陽城區本身土地儲備十分有限，目前大部分可開發土地基本都集中在“城中村”和“舊城”改造項目中，2010年內能完成拆遷安置，實施開發建設的項目不多，能推出市場銷售項目則更少，如凱旋城一期、璟都國際一期、誠發中央公園、盛世龍源二期、神龍花園、尚城國際等項目，基本都集中在東部和北部新區，隨著上述項目的陸續入市，將能向市場供應7000~8000套住宅，雖然整體投放量相比2009年有了大幅上升，但是相對于一個有著1100萬人口的南陽而言，仍然顯得供應有所不足； 價格會呈整體上揚趨勢

南陽目前在很大程度上存在一定的供小于求的局面；在“農運會”政府在加強土地儲備和土地供應的政策措施上很難有大的作為，土地一級市場一定會出現價格攀升之勢，與此同時，這一局面將必然導致開發企業在銷售過程中提價銷售或者捂盤囤貨，再加上下半年建安成本受經濟回升刺激應該會有小幅上揚，所以估計未來幾個月南陽房地產價格應該會出現一波強勁的上揚走勢。不過，銀行作為開發商與客戶的中間環節，目前對個人按揭貸款程序上的施行嚴格把控將導致部分客戶的首付能力下降，這一點將是短期內壓制南陽房價的唯一因素。

新樓盤依然受追捧

盡管外界政策調控如火如荼，南陽本地房地產卻基本不受影響，2010年新開樓盤甚至比往年都要多，政策的調控不能影響購房者的剛性需求，新樓盤依然受到廣大購房者的追捧。

總述：

2010年末，南陽房地產市場迎來一片歡呼，眾多樓盤扎堆上市，建業森林半島、璟都國際、尚城國際、鴻德羅馬帝景、綠都如意灣??你認籌我開盤，好不熱鬧。位于高新路與獨山大道處“光達時代銀座一期”，312國道的“四季花城”開盤當日即售罄。不難看出，南陽這個三線城市地產發展局勢，南陽擁有1000多萬人口且剛性需求強烈。

南陽在2010年每日成交量平均約33套2955.24平方，南陽房管局批準預售1月份為3379套到12月約5207套，城區以臥龍區和宛城區為第二銷售區域，東北方向為第一銷售區域，由此可見南陽市場房屋成交量的上漲趨勢及強烈的市場需求。

而2010年1月——12月全國120個城市累計供應住宅用地45380萬平方米，同比增加45%。成交36216萬平方米，同比增加45%。而12月成交住宅用地3215萬平方米，同比增加23%，但環比上升2%，全國房產行業發展趨勢呈上漲態勢。

全國房地產市場，2010年12月31日完成房地產開發投資額4.7萬億元，同比增長37.4%，住宅開發投資額3.7萬億元，同比增長40.7%。全國商品房銷售面積8.70億平方米，比去年同期增長12%，其中，辦公樓增長30.6%，商業營業用房增長40.3%，商品住宅銷售面積增長8.7%。商品房銷售額4.91萬億元，同比增長20.5%，增幅比1-12月提高0.35個百分點。商品住宅銷售額增長14.5%，辦公樓和商業營用房分別增長50.3%和55.3%。

2011年作為“十二五”的開局之年，房地產行業的發展牽動著整個國民的心，正所謂“牽一發而動全身”。房產行業的宏觀調控作為促進經濟結構調整的一種手段，“重擊”還是“輕撫”時刻關乎我國整體國民經濟體系。

2011年，我們有理由相信房地產行業的發展會回歸理性。南陽的房地產市場起步較慢，房地產市場的發展還不成熟，房地產價格一直都是平穩增長。加之南陽人口眾多整個市場的剛性需求旺盛，又伴城市發展戰略的實施，另外，五月份出臺的南陽城市規劃方案，敲定了城市東移北擴的發展戰略，伴隨著2012年農運會的召開，南陽的房地產市場發展也將會是一片美好的前景。

2010年12月份簡報

12月份中心城區商品房批準預售項目共計25個。

12月份商品房批準預售1507套，較上月上升64.52%，較去年同期下降71.49%。預售面積17.83萬平方米，較上月上升57.51%，較去年同期下降46.52%。

12月份住宅商品房批準913套，較上月上升2.13%，較去年同期下降58.06%。預售面積12.25萬平方米，較上月上升14.40%，較去年同期下降52.92%。

12月份非住宅商品房批準594套，較上月上升2600.00%，較去年同期下降80.89%。預售面積5.57萬平方米，較上月上升818.46%，較去年同期下降23.70%。

12月份中心城區商品房銷售1287套，較上月下降18.75%，較去年同期上升43.64%。商品房銷售面積12.98萬平方米，較上月下降43.49%，較去年同期上升了

22.16%。商品房銷售均價為2949.7元/平方米，較上月下降13.92%，較去年同期上升10.49%。

12月份中心城區住宅商品房銷售972套，較上月下降32.50%，較去年同期上升

14.76%。銷售面積11.25萬平方米，較上月下降36.07%，較去年同期上升12.20%。銷售均價為2507.41元/平方米，較上月下降15.51%，較去年同期上升3.86%。

12月份中心城區非住宅商品房銷售315套（間），較上月上升118.75%，較去年同期上升542.86%；銷售面積1.73萬平方米，較上月下降67.83%，較去年同期上升190.25%；非住宅銷售價格為5832.84元/平方米，較上月上升18.26%，較去年同期下降16.40%。

12月份整體二手房共成交414套，較上月上升8.09%，較去年同期下降39.91%；成交面積為4.43萬平方米，較上月下降16.18%，較去年同期下降30.99%；二手房均價為1637.44元/平方米，較上月上升30.00%，較去年同期上升17.60%。

12月份住宅二手房共成交358套，較上月上升8.16%，較去年同期下降46.41%；成交面積為3.49萬平方米，較上月上升12.26%，較去年同期下降42.59%；住宅二手房均價1487.04元/平方米，較上月上升1.43%，較去年同期下降0.57%。

2010年中國房地產市場總結

政策環境

概述：經濟手段和行政措施并用，綜合調控力度空前

為遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產調控政策，經濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對房地產市場全方位調控。

調控方向一：抑制投資投機需求

一、差別化信貸政策

二、限購政策

三、上調住房公積金貸款利率，對使用公積金貸款購買多套住房進行限制

調控方向二：增加住房特別是保障房供應

一、大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重

二、通過減免稅費，鼓勵保障房建設

三、金融支持保障房建設

調控方向三：加強市場管理，促進房地產市場健康發展

2010年政府還出臺了系列政策，在企業融資、土地開發、商品房交易等環節加強管理，規范房地產企業及相關人員行為，促進房地產市場健康發展。

2010年加強房地產市場管理相關政策

時間

頒布單位

主要內容

2010.1.10 國務院辦公廳 整頓房地產市場秩序；進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理；加強市場監測。

2010.3.10 國土部 切實加強房地產用地監管，建立健全信息公開制度，開展房地產用地突出問題專項檢查，嚴肅查處房地產用地中的違法違規行為。

2010.3.18 國資委 國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業，要加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務。

2010.4.17 國務院 加強對房地產開發企業購地和融資的監管，加大交易秩序監管力度，完善房地產市場信息披露制度。

2010.8.3 國土部 嚴禁行政管理人員在從事生產經營的事業單位或中介機構交叉任職，切實做到政事分開、管辦分離，堅持和完善土地和礦業權招標、拍賣和掛牌制度。

2010.9.29 住建部、國土部、監察部 依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為；對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度；對有上述違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其新購置土地。

2010.10.25 北京市建委等 完善商品房預售制度，加強商品房預售資金監督管理，在監管賬戶設立，資金使用，違規處罰等做出明確的規定。

2010.11.12 銀監會 各信托公司應立即對房地產信托業務進行合規性風險自查，督促信托公司在開展房地產信托業務時審慎選擇交易對手，加強信托資金運用監控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內部關聯風險，積極防范房地產市場調整風險。