第一篇：政府與房價

政府與房價 2010-03-29 19:31 進入在房產行業也有一段時間了,感覺對房產還是有一點自己的淺析！首先說房價吧!其實感覺房價就是一個由政府做導演,開發商,買家做演 員,歷史(規則)做投資商做影片罷了！開發商作為銀幕上的反面人物實際上 是否真有那么可恨呢,答案是否定的!其實我們理性的分析一下就不難發現,房 產為目前中國的經濟做了非常重要的貢獻,獲益的我相信不僅僅是開發商,政府 也從中獲取了很大或者最大的利益.為什么我們政府所操控的媒體始終對為政府 做了巨大貢獻的房產商極盡辱罵呢！其實改革開放了這么多年,我們身邊的物 價上漲了不少,為什么房價上漲所帶來的壓力和罵聲最多呢.首先:房產是一個 很大額的支出,很多普通老百姓一生也難得買一二次.一次買一個可以用一生的 東西,當然付出的金額比較大.微微的上漲就是一筆很大的金額.當然會帶來很 大的社會反彈！其實想想其他東西漲的也很大為什么沒有引起這么大的社會問 題,就是因為人們不用一次支付一生所用的花費,而是相當于分期支付,所以人 們反而覺得可以接受！再講一下房價上漲的歷史必然吧:房價的上漲源于貨幣的貶值,這是不 可避免的.貨幣為什么會貶值呢?原因就是貨幣發行量的增大,我們地球的資源 只有這么多,這個資源就相當于硬通貨.而貨幣是政府發行的,貨幣本身的價值 很低,其實他就是一個政府制定的,大家遵守的規則.貨幣可以加大發行,可是 資源卻是供應有限！我們那工資生活的人群屢次要求加薪,政府為了民心不得 不同意!但是政府可以拿錢出來加薪,卻變不出來資源.那人們的工資漲了,要 去消耗更多的資源怎么辦呢!辦法就是讓物價有限上漲！不然人人加了工資就 去吃熊掌那有這么多資源呢！當然房價也是在這個上漲之列!那老百姓有意見 了怎么辦呢,我們的政府當然有辦法,那就是找個擋箭牌,這個冤大頭由誰人來 充任呢,那就是我們的開發商！政府要知道房價的上漲是歷史的必然,像我們 的大領導老胡和小溫從來不說要讓房價下降,而只是說要抑制房價的過快上漲, 言下之以就是要鼓勵適當的上漲！再來譴責一翻開發商,讓人們把矛頭指向開 發商！因此來轉移人們的注意力,這樣就可以一邊收錢一邊罵人,引起人民不 滿了就抓 2 個開發商大快人心！其實作為以個買房的人我也希望房價的下降,但是作為一個從業人員的 經驗讓我清楚的知道房價的下降是不可避免的,這是歷史的規律!誰的不可改 變！---------------胡偉銘

第二篇：淺析政府關于房價問題出臺政策

淺析政府關于房價問題出臺政策 關鍵詞：樓市調控 金融調控 土地政策 信貸政策 房產稅

內容摘要： 從2010年元月開始，政府各部門多次出臺樓市調控新政，抑制投資投機，遏制房價過快上漲并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。在各種政策陸續出臺，且其執行力度逐漸加大的情形下，房價上升勢頭有所減緩，但如果要真正解決這一頭等問題，我們需要做的還很多。

08年的樓市調控，不但樓價未下跌，反而是全國地王大量出現，開發商捂盤惜售。如今的樓市調控，被廣泛稱為“史上最嚴厲的樓市調控”，從金融、土地、稅收多方面入手，在制度改革和執行力度力上較以前有了很大改善，也在一定程度上緩解了居高不下的房價問題。從1月10日國務院出臺國十一條：“嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產貸款窗口指導。”到3月9日,溫家寶總理在政府工作報告中強調,要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。”到4月15日,國務院出臺具體措施：“要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%.”接著，4月17日,國務院又發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出十條舉措,被稱為房地產“新國十條”。為了防止房價“回暖”，9月29日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部又相繼出臺了進一步強化房地產調控的政策措施，加碼房地產調控。在這組政策“組合拳”中，其中最主要的內容是：面向全國范圍，新政策“一刀切”地規定，貸款購買首套自住房商品房，不論面積大小，首付款比例調整到30%及以上；各商業銀行暫停發放居民家庭購買的三套房及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。在這一系列舉措中，特別提出：要求房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數；并將對省級人民政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。”這一問責制的出現，為這一系列調控措施帶來了新的亮點，在一定程度上加大了政府公信力，民眾信心有望回升。

在國家也不斷出臺新的房地產政策以圖降溫樓市的大背景下，房價依然“居高不下”，其原因何在？綜合分析大致有以下原因。

1）適度寬松的貨幣政策。所謂適度寬松的貨幣政策，主要是指實行低利率政策，減輕企業貸款，融資成本負擔，釋放居民儲備，鼓勵和擴大消費；實行低存款準備金政策，向市場釋放流動性。然而寬松的貨幣政策產生大量信貸導致市場流動性持續過剩，經常化維持負利率狀態，在一定程度上容忍、放任了投資泡沫和通貨膨脹。從供給的因素看，寬松的信貸政策助長了開發商捂盤惜售的行為。從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是在按揭貸款的優惠利率下調到歷史最低水平時，買房者的還款負擔大大降低，這無疑給房價上漲創造了有利條件。

2）地方對土地的操控。地方政府和地產商聯合壟斷。土地市場被政府壟斷，政府再低價出讓土地給企業，吸引大量投資，從而促進GDP的增長；房地產開發被開發商壟斷，不允許自建房，市場無法形成競爭關系，商品房數量由1989年的10%不斷增加到2003年的90%，近幾年更是大幅增加，并且價格一漲再漲。同時據資料顯示，中國的房地產企業囤積土地達12億平方米，這些土地足夠1.2億人居住。政府供應出土地，但開發商囤積起來不建房子，造成市場上房子少，房價如何不水漲船高。

3）民眾購房需求旺盛。隨著國民經濟的不斷發展，城市化的不斷普及，大量農民工進入城市、越來越多的人需要改善住房條件等，使得房地產市場住房需求旺盛。在這樣的背景下，越來越多的地產商依附于這種剛性需求，操控房價上漲。

4）住房的供應結構和供應體系錯位。經濟適用房和廉租房缺失，滿足不了老百姓的住房需要，與此同時，商品房大肆出現，這是長期存在的房屋結構矛盾。普通住宅與經濟適用房的比重過低、供應過少，中低價位的住房供應量過小，刺激了高檔住房消費，拉動了商品房均價上漲。如此循環往復，帶來的只能是更加紊亂的住房結構體系。

5）投資環境和產能過剩，許多企業家不做實體經濟去炒樓。對于一個企業而言，只有掌握整個產業鏈的重點環節才能控制定價權，而在整個產業鏈中，中國制造業制造的附加值最低，得到的利潤最少。定價權之戰的失敗，導致中國實業投資環境的惡劣和一定程度上的信心缺失。另外，鋼鐵、水泥、玻璃、煤炭、花工、多晶硅、風電、電力、焦碳、鐵合金，有色金屬、紡織、皮革、電解鋁、印染、造紙、化肥、農藥、家電、汽車、機械、造船等全部產能過剩，形成大量資產泡沫。惡劣的投資環境和嚴重的產能過剩，無疑使得越來越多的人把眼光放到房地產行業。

如此高的房價給我們帶來的影響不容小覷，當前房地產行業形勢不容樂觀，需要盡快采取措施，盡量在一定程度上抑制其過快增長。

1)加息。加息增加了貸款利息成本，對購房者影響毋庸置疑。于首套房相比，對于目前嚴格收緊的二套房貸會產生更大的影響，加息給普通購房者帶來的壓力有限，但對投資投機性購房者是比較沉重的打擊。此次加息正逢樓市調控政策升級之際，導致市場特別敏感，也帶來更多的猜想。加息消息公布的次日，上證指數上漲0.07%，但房地產股整體跌幅超過4%。然而，單靠加息來打壓房價會“傷及無辜”。最容易受到沖擊的群體之一，是償付能力較弱的工薪階層，而此類購房者又以購買首套房為主。因而，房貸政策納入樓市調控政策的組合拳中，應該體現在差別化信貸政策的嚴格執行上，而不是簡單上調貸款基準利率。2）土地政策。打破土地壟斷最根本的方法,一是釜底抽薪，將土地收益收歸中央政府，轉而將企業利潤收益轉歸地方政府，令地方政府得以超脫出土地利益。二是通過設立城鄉土地交易市場，讓農民得以直接面向土地一級市場，令開發商必須直接與農民和市民進行議價。以這兩種方法為主，輔以加強對兩級土地市場的監管，土地壟斷的泥沼不難走出。此外，溫家寶總理在政府工作報告中提出加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。財政部、國土部等五部委也陸續出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。國土資源部現已正式啟動全國土地衛星圖片執法檢查問責工作，已對部分市縣負責人進行約談。堅定不移地抓好整改查處問責工作,堅決糾正和嚴肅查處各類違法用地，將用地行為納入依法規范軌道。這一系列打擊囤地，清理閑置土地的行動以及問責制的有效實行也有望使未來市場供應有所增加，進一步緩解房地產市場需求矛盾。

3）信貸。新政策規定貸款購買首套自住房商品房，不論面積大小，首付款比例調整到50%及以上；各商業銀行暫停發放居民家庭購買的三套房及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。二套房首付大幅提高,“驚”醒市場中投機者；配合銀監會一句“銀行有權不給投機投資購房者發放貸款”,打碎了炒房客利用銀行貸款獲得杠桿收益的美夢。這一信貸政策的改革，雖然難以在根本上抑制房價，但也是有效而快速地打擊投機性購房、收緊信貸的有效措施，在一定程度上促進了房價的穩步發展。特別是央行年末提出：要實施穩健的貨幣政策，按照總體穩健、調節有度、結構優化的要求，把好流動性這個總閘門，把信貸資金更多投向實體經濟特別是“三農”和中小企業，保持經濟平穩較快發展。這意味著，明年各商業銀行的信貸結構可能會有較大的調整，尤其是在房地產信貸方面將會嚴格控制。

4）房屋結構和供應體系。需要調控的不是單純的房價，而是調控住房的供應結構和供應體系。經濟適用房和廉租房的缺失，導致大部分老百姓沒有房住，同時又買不起高價的商品房。因此長久以來我國的住房結構和體系就不是可持續發展的，我們應該從根本上解決這一問題。建經濟適用房和廉租房才是根本之道，商品房的價格并不需要過于打壓。試想如果市場上90%以上是經濟適用房和廉租房，剩下10%不到的商品屋，這樣，不僅能夠滿足老百姓對住房的基本需求，而且能從有能力購買商品屋的富人身上收取更多的稅收來進一步滿足住房需要。住房建設部最新提出：加強和改善房地產市場調控，強化市場監管，扎實開展基礎性工作。預期在明年，計劃安排建設保障性住房和各類棚戶區改造住房達1000萬套。試點公積金支持保障房建設、減免公租房的稅收優惠以及吸引社會資本參與建設等政策措施，將著力解決保障房建設資金難題，全力支持廉租房的建設。

5）改善投資企業投資環境。投資環境惡劣是企業不做實體經濟轉頭房地產的重要原因。政府應該針對其企業發展的新特點、新問題，出臺更多可行性強的扶持鼓勵政策，著力改善我國投資環境、人居環境、休閑環境，為企業引進人才創造有利條件，為企業發展創造機會。企業自身也應該針對自身現狀，明確企業方向，逐步實現其產業鏈的整合，爭取獲得定價權，在國際市場競爭中博得一席之地，實現可持續、高利潤發展；另一方面，要嚴格抑制泡沫經濟上漲勢頭，使實體化經濟行業得到廣泛認同和投資，逐步改善房地產行業一頭熱的現象。

我國從1986年就開始征收房產稅，近年來，隨著經濟發展和各方面情況的變化，有關房產稅改革的議論一直不絕于耳，尤其是近年房價高漲，在最近國家對房地產進行“史上最嚴厲”宏觀調控的大背景下，被市場視為房價調控利器的房產稅自然爭議頗多，甚至有專家認為是打壓房價的最后殺手锏。我想這可能是一個誤區。首先需要明確的是，如果征收房產稅的目的是為打壓房價，那根本是不應該征收的，征收的結果很有可能使整個房地產市場從此崩盤。本質上來說，房產稅是為了提高房屋的收益和價值，使房屋升值，從而真正實現藏富于民而征收的一種稅種。房產稅稅收的改革起到的是一個調節作用，引導個人合理的住房消費；并在一定程度上增加房屋擁有者的稅收負擔，抑制炒房行為，減少人們對房屋的需求，同時，促使多套房屋的持有者出賣富余房屋，從而增加房屋供給，平衡供求關系，抑制房價過快上漲，在一定程度上減少房產泡沫。房產稅征收將引發一系列的后續問題，對市場結構，銀行體系等方面有極大影響，所以我們必須理性思考，正確對待其征收問題。

在房價調控中，值得我們學習的是新加坡模式、香港模式和重慶模式。新加坡到2009年年底，一共建立了99.2萬套經濟適用房，確保了85%的老百姓住房，基本上滿足了民眾對住房的需求，其房價并未出現過大幅漲跌的情況。而香港從1954年開始實行公共房屋計劃，逐漸形成一套完善的公共房屋制度。到現在50%—60%的房屋均由政府提供，而且房產土地帶動的財政收入只占到1%左右，實現了不靠房產而是靠實體經濟帶動整個城市的經濟發展的目標。最值得一提的是重慶模式：初步預期在未來3年建設4000萬平方米的公租屋，解決100到200萬人的居住問題；陸續引入300萬農民工進城給予重慶戶口。農民工要拿到重慶戶口，必須放棄宅基地復耕農地。這樣既為公租房提供了土地，也保證了足夠的耕地面積；加強建設IT產業集群。引入了惠普、思科等品牌企業，并做到80%的零配件在重慶本土生產，這樣就可以解決300萬入城的農民工工作問題。這一模式的意義在于：加大了保障房的建設，放寬了對商品房的管制。只要老百姓都有房子住，商品屋價格該上漲就上漲，并且第一次在實際操作中實現了雙軌制，促進房地產行業的穩定發展。兼顧眼前利益和長遠發展，實現可持續發展；以內需促經濟增長。目前我國靠房地產帶動經濟，并且房地產的相關產業不勝枚舉，房價降一半，整個銀行系統很有可能開始出現危機。所以我們不能采取過于激進的措施，也不可單純依靠某一措施，而是應該全盤考慮，將出臺的一系列措施結合起來，有序有效的執行，使我國房地產市場逐步穩定。總的來說，大量建造經濟適用房和廉租屋，從根本上解決住房問題是我們應該堅持的原則。不單靠房產稅或其他看似嚴格的單一措施來打壓房價，而是采取雙軌制，一方面大量建造經濟適用房和廉租屋，為老百姓提供住房；另一方面放寬商品房價格的限制，并將從中抽取的稅收用于建造經濟適用房和改善我們的生存生活環境，實現真正的藏富于民。近期，作為每年最高級別經濟會議的中央經濟工作會議也率先釋放出信號：一方面力保宏觀層面的貨幣政策開始逐步轉向穩健，進一步收緊市場流動性；另一方面則是對我國的住房體系提出明確要求：強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區和農村危房改造，大力發展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。這是近年來繼各政府部門提出樓市調控條例后中央經濟工作會議首次針對住房問題提出工作要求。隨著這一系列逐漸健全有效的措施的出臺，土地、金融信貸等政策將會進一步趨緊，樓市調控也將進入常態化階段。尤其值得注意的是，隨著保障性住房定位的逐漸明晰以及建設力度的加大，我國商品房與保障房的雙軌制住房體系正加速建構。

第三篇：政府新政下的房價淺析

政府新政下的房價淺析

摘要：近年以來，房地產市場持續“高燒”，瘋狂的房價成為社會持續關注的焦點。為了防止地產市場的泡沫，國家陸續出臺了一系列房地產調控政策，尤其是“新國十條”公布后各城市將陸續出臺實施細則；同時，有關房產稅等方面政策出臺的預期日益升溫。樓市也開始出現了一些積極的變化，部分城市更是出現了“量價齊跌”。業界都認同此次調控為近10年來最嚴厲的政策，是動真格的，對新政是交口稱贊。

關鍵詞：政府 資本 觀望 新政 房價

一、政府新政的影響

（一）新政對開發企業的影響 1、2010年2月以來開發企業資金來源發生結構性變化，國內貸款占比持續下降，自籌資金占比穩步上升。

2010年以來，隨著銀行信貸支持的減弱和銷售回款的放緩，企業資金來源增速持續放緩。1-4月，企業資金來源2.16萬億元，同比增長59.9%，增幅較上月下降1.5個百分點，延續今年以來的增速放緩勢頭；4月單月資金來源5353億元，較上月下降7.5%，其中國內貸款878億元，較上月下降25.9%；自籌資金1857億元，較上月下降13.9%。從資金來源的結構來看，2010年1-4月，國內貸款占企業資金來源的比重為21%，自今年2月以來持續下降，也明顯低于2009年1-4月的24%；而自籌資金的比重為35%，較1-2月提高2個百分點。

2資本市場調整顯著，增發或IPO融資難度加大，部分企業積極拓展票據等多元化融資渠道

2010年以來，資本市場對房地產企業上市或增發的態度更為理性。銀行信貸融資受阻和資本市場融資難度加大的情況下，品牌企業積極拓展多元化融資渠道，票據、信托、基金等得到更多使用。隨著新政的出臺，房地產企業的信托融資通道受到較大程度的影響，難度不斷加大。

3多項政策的疊加效應顯著增加企業資金壓力

盡管“增加住房有效供給”是“新國十條”的重要目標，并提出增加土地供應、加強閑置土地處置、嚴格土地出讓合同管理等多項具體措施。但由于“新國十條”已經對市場銷售產生顯著影響，必然影響到開發企業的投資信心。

另一方面，除“新國十條”外，國土部、住建部、金融監管部門也分別出臺了相關措施，如住建部提出的“完善預售資金監管機制”，在保障資金安全、防范工程爛尾風險的同時，也在一定程度上加大了企業的資金壓力。國土部提出的“土地首付款不得低于50%”、“加強閑置土地處理”等政策也將影響到企業的拿地計劃。由于“1+1>2”的政策疊加效應，中央及各部委多項政策的連續出臺將對開發企業的投資信心產生較大影響。預計未來一段時間，房地產開發企業的投資、購地、新開工等指標的增速將難以維持在2010年1-4月的高位，增速放緩將是大概率事件，甚至可能出現同比下降。

4多數企業拿地漸趨謹慎，但也有部分企業借機摘取優質地塊

經歷了2009年的空前火爆后，在新政的影響下，房地產企業拿地熱情也大大下降，拿地數量和金額都有所下降。盡管新政的出臺影響了開發企業的整體投資信心，但仍有保利地產、富力地產等資金充裕和實力較強的優質房地產企業繼續尋找機會拿地，積極拓展土地儲備。

（二）新政對政府的影響

從財政收入來看，由于地方政府更加依賴房地產相關稅收收入及土地出讓金，新政對地方政府的影響程度要遠超中央政府。在地方政府近年財政收支差距不斷加大的背景下，新政或將使得地方政府的房地產相關收入縮水，加大地方財政壓力，影響到保障性住房建設和土地供應計劃的順利完成。

1房地產新政或將減少土地出讓金，進而導致地方政府收入縮水

房地產新政可能引發房地產市場和土地市場的短期低迷，進而減少土地出讓收入。作為地方政府財政收入外的主要財源，土地出讓金一直約為地方財政收入（不含中央轉移支付）的40%左右，因此土地出讓金收入的減少將導致地方政府收入縮水。

2與中央政府相比，地方政府對房地產相關稅收更為依賴

房地產開發企業主要繳納營業稅、企業所得稅、契稅、房產稅及土地增值稅等，而這些稅收收入主要歸地方政府所有，2008年數據顯示房產稅、契稅及土地增值稅三大稅種對地方財政收入的貢獻為10.9%，但對中央稅收收入的貢獻為0。因此與中央政府相比，地方政府更依賴于房地產類稅收收入。

3新政或將加大地方政府財政壓力，影響到保障性住房建設和土地供應計劃的順利完成 1994年實行分稅制改革后，地方財政收入占財政總收入的比例穩定在45-47%之間，但支出占比從1994年的69%上升到2008年的78.7%，導致地方財政收入與支出的差距不斷加大。因此相比于中央政府收支趨平，地方政府收支不平衡矛盾日益突出。

由于分稅制后地方政府的收支長時間不平衡，2008年地方政府收支差距（不考慮中央對地方的轉移支付和稅收返還）達20599億元，較1997年增長了近10倍，而中央政府收支基本平衡，因此財政壓力主要集中于地方政府。

由于對土地出讓金和房地產類稅收的嚴重依賴，此輪房地產調控對地方政府的影響程度要遠超中央政府，加之地方政府財政收支差距本就十分突出，地方政府未來一段時間內可能面臨更大的財政壓力，這將影響到保障性住房建設和土地供應計劃的順利完成，不利于未來住房供應的擴大和市場的平穩發展。

（三）、新政對銀行的影響

新政可能會減少銀行的營業收入并加大銀行的房地產貸款風險。一方面，房地產市場的短期低迷將減少銀行的房貸業務量，影響銀行業績；另一方面，由于2009年來房地產貸款在金融機構貸款所占的比重有所提升，購房者杠桿化率在2010年1季度大幅提高，銀行的房地產貸款風險有所加，但這部分風險目前仍在可控范圍之內。

1新政可能減少銀行的房貸業務量，造成銀行業績下降

2009年，上市銀行實現凈利潤4349億元，個人按揭貸款的貢獻約為527億元，貢獻率為12%。若2010年個人按揭貸款規模較2009年下降40%，上市銀行的凈利潤損失將在320億元左右。受此影響，4月17日房地產新政出臺以來，主要上市銀行股價出現大幅跳水，資本市場已開始擔憂未來房地產市場的低迷將導致的銀行業績下降。2今年一季度主要城市購房杠桿率提高，銀行風險增大

研究組通過購房杠桿率（個人按揭貸款與同期商品房銷售額的比值）來反映銀行按揭貸款的風險。2010年一季度，16個城市中大部分城市的購房杠桿化率大幅提升。整體來看，杠桿率的大幅提高說明購房者對銀行貸款的依賴在加大，銀行面臨的風險有所提高。

3房地產貸款余額占比提高，銀行信貸資產風險更容易受到房地產市場調整的影響 隨著居民購房需求的提高和消費觀念的改變，房地產貸款額快速增長，其占各項貸款余額比例也不斷提高。截至2010年1季度，房地產貸款余額為8.18萬億元，同比增長44.3%，增速比2009年末高6.2個百分點。而房地產貸款余額占各項貸款余額比例達20.9%，較上一提高0.9個百分點。

房地產貸款的增加使得銀行信貸資產的風險更容易受房地產市場形勢變化的影響，但從風險的可控度來看，由于全國性房價的迅速上漲主要發生在2009年第三季度至2010年第一季度，而在這期間新增房地產貸款余額占銀行總貸款余額的比重約為3%，比例較低，因而總體上銀行房地產貸款的風險暴露度不大，目前依然在可控范圍之內。

（四）、新政對購房者的影響

房地產新政對購房者的影響十分顯著，在新政出臺影響下，購房者已經產生了普遍觀望情緒，大多數購房者預期房價將下跌且房價的最低點會出現在下半年。調查同時顯示，購房需求依然存在，如果房價回調至合理心理價位，大多數購房者還會選擇出手置業。

1新政已引發購房者的普遍觀望

中指調查數據顯示，在8個重點城市，認為新政對其購房計劃有比較或非常大影響的購房者均占50%以上，廣州、上海、天津和北京在60%以上。此外，因新政延遲購房或暫時觀望的購房者占比均在60%以上，廣州、蘇州、南京和天津甚至超過80%。

2多數購房者預期房價下跌，半數認為房價最低點將出現在下半年

數據顯示，各城市均有超過或接近半數的購房者認為房價最低點將于今年下半年出現。因此，在房價出現一定調整后，購房者或選擇在下半年出手。

二 新政的有效性

房價是糾結的，漲也不是降也不能，就像下蛋的公雞！從現在的市場銷售情況來看，開發商也開始進入糾結期。誰也不想始作俑者做第一個降價的，但是現在的銷售情況又讓他們面臨很尷尬。

從整個行業看，信貸收緊更是導致資金鏈緊張的因素之一。5月10日，央行在今年第三次提高存款準備金率。此前為遏制房地產價格飆升，部分地方還推出了一些緊縮第二套房按揭的政策，包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施。而且，最近又有消息稱，監管部門已明確要求商業銀行嚴控房地產開發貸款風險，部分股份制銀行已要求開發貸上浮20%，針對優質開發商的貸款利率也要上浮10%左右。

考慮到銀行借貸無門，許多房企又重新考慮借道信托融資。但是，信托融資的成本要遠遠高于銀行，在2008年房地產信托貸款大發展的一年，房企借道信托的融資成本普遍達到年利20%，甚至有家大型信托公司的一個房地產信托貸款項目的融資成本創紀錄地到了30%。而且，今年房地產信托的情形和2008年上半年完全大變樣，融資門檻越來越高，同樣硬性要求土地4折質押，50%自有資本。近期還不時傳出監管部門要加強信托貸款監管的消息。

在借貸無門、增發無路的困境中，一些開發商又開始琢磨海外發債。在如此肅殺的調控和萎靡的成交量之下，普遍認為，分化不可避免，一批房企將不可避免地面臨出局。其實，并購已呈逐漸增多的態勢。

三 房價將何去何從

（一）關于拐點的爭論

雖然業界都認同此次調控為近10年來最嚴厲的政策，是動真格的，對新政是交口稱贊，但對于房地產市場走勢，尤其是市場拐點的判斷，卻存在很大分岐。

一種普遍的觀點認為，新政對市場的沖擊主要是心理上的，阻嚇作用大于實質性作用。在房價可能走低的猜想中，人們從搶購轉向毀約或者推遲購買，房價于是停止上漲。此時購房者和房地產商對樓市前景都持觀望的態度。后市房地產走勢如何，還有待進一步觀察。樓市是否會下行？還是出現像以前那樣的新一輪“報復性反彈”，還很難說。新一輪的樓市調控更需要關注影響房地產市場發展的長期因素，而不是著眼于一時的房價回調，從而避免樓市調控再次陷入“越調越漲”“短跌長漲”的怪圈。

被認為是精準打擊炒房者的利率政策，也被質疑作用到底有多大，因為很多買房、炒房者資金雄厚，并不依靠銀行貸款，很多甚至是一次性付全款。對于這種情況，單純的信貸政策調控是不起作用的。國家第一季度的GDP增長為11.9%，遠高于預期，這也被認為是中央出手調控房地產的原因之一。房地產有很高的產業關聯度，如果房地產冷下來，鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機械、家電等相關行業都會受到影響。如果到四季度中央覺得經濟增速不足，是否有可能會再次啟動刺激政策？如果不解決流動性的問題，即便壓下了過熱的房地產，泡沫又會在其他地方吹起來。

暫時性的價格回調不是拐點，只有房價真正進入了下行通道，才是拐點真正出現。樓市拐點到底會不會出現，還要看中央有沒有進一步的調控動作，還有已出臺的政策能否實施到位。

（二）警惕二三線城市房價

在房地產調控上，地方和中央利益一直不一致。中央政府決策的出發點是維護民生，而地方政府除此之外還有強烈的政績沖動，預算外收入更是主要靠土地批租實現，從地方政府來說，幾乎沒有打壓房地產行業的動力。在每次打壓樓市的風暴中，地方政府都“集體失語”，對于中央的政策，也是能拖則拖，或者打折扣執行，肯定不會主動超過中央政策范圍。從這次調控來看，已經出臺細則的地方，在調控力度和操作性上基本都沒有突破新“國十條”。

與此形成鮮明對比的是，每逢樓市下跌，地方政府則總是竭盡所能，努力托市。地方措施紛紛超出中央政策范圍。2008年房地產市場不景氣的時候，國務院推出穩定房地產的鼓勵性政策，隨后地方政府紛紛出臺了很多創新性的政策，大大超出了中央的政策范圍。當時中央提出首次購房優惠稅收的措施，很多地方政府直接對二套房也實行了。有的地方政府甚至想方設法幫開發商解決資金鏈問題。相對于高房價，地方政府更擔心的是因為政府過猛的政策將房地產市場信心擊垮。

從公開披露的信息看，房地產市場的熱點已經從一線城市開始向二、三線城市延伸。各大開發商紛紛入駐二、三線城市。在調控政策影響下，一線城市市場觀望氣氛日益濃厚，而一些二三線城市的成交依舊活躍，哈爾濱、海口、大連、長沙等地的成交面積環比則出現大幅度的上漲。如果調控只是調下一線城市的房價，而二三線城市房價卻漲了，將是調控最大的失敗。

（三）調控不是改革

房市新政策確實會對炒房客有一定的抑制作用。但是，這對推升房價的主要因素——供求關系并不會帶來根本性影響，中國的商品房土地供應近期內不可能大幅放量。新政的出臺顯然沒有觸及到地方土地財政、小產權房，從長期來看，目前的調控政策效果很有可能是事倍功半。

單純靠政策調控價格，治標不治本，房價短期內可能少許下挫，當人們意識到基本面并未改變時，房價必定會報復性反彈。只調控，沒有改革，這是一次次宏觀調控最終都以失敗告終的根本原因。對房地產市場來說，宏觀調控能救得了一時，但救不了一世。

綜上，已出臺的政策能否實施到位，關鍵取決于地方政府的態度。“國十條”新政特點之一就是將控制房價的任務交給地方政府。解決目前房地產行業的問題，最立竿見影的辦法就是貨幣政策，調整利率和首付比例，這是以前數次調整的法寶。其次就是稅收政策，這次的房地產新政也將推動房地產稅收政策的實行。其實所有人都心知肚明，中國房地產最根本的問題還是土地問題，加上資本流動性過剩和民間對通脹的預期，共同推高了房價。體制問題不是調控能解決的。從國務院歷次樓市調控來看，均出現了調控政策效果不盡如人意的情況。其中一個原因便是供不應求，如果相關政策能加大土地、住宅的供應量，保持供求平衡，房價就不會出現強烈反彈。使調控和改革相結合，在定期的調控之下，進行金融、稅收、土地、財政、收入分配等方面的長效改革，同時實現地方政府轉型，中國房地產市場才能真正“健康”。

第四篇：關于房價與地方財政

關于房價與地方財政

日前，住建部部長姜偉新表示，今年將繼續堅定不移地加強房地產市場調控，并適時會同監察部對省、市人民政府穩定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的，將進行約談直至追究責任。

半年前，房價近乎脫韁時，也有過類似的說法。遺憾的是，盡管有關部門多次表態，截至目前，人們還沒有看到有地方政府在樓市調控中被追究責任。

：“國十條”等樓市政策的一部分措施，被有些地方在執行時“打折”了。人們期望看到令行禁止、政令暢通，期望調控收效明顯、百姓受益。

地方在調控中動力不足，原因或在于地方利益的考量及其對土地財政的高度依賴。一些地方擔心調控可能影響地方經濟和財政收入，對如何主動參與調控缺乏考慮和研究。更嚴重的是，有的地方嘗到了土地財政的甜頭，他們為獲取高額土地出讓金，采取種種措施，推高地價，抬高房價，以此換取好看的GDP和政績。這阻礙了樓市調控的成效，損害了群眾利益。落實調控政策，需要多方面努力，尤其依托于地方的有力執行。有令不行，調控就難免“雷聲大雨點小”，不僅房價難穩，政府的公信力也會受到損害

土地財政不可持續。如何推動地方政府財權與事權相適應，規范土地征收行為，用好土地出讓金收入，解決地方政府面臨的“錢少事多”的現實難題，

第五篇：論中國房價與民生

論中國房價與民生

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論文摘要：2010年夏季達沃斯論壇昨日開幕，國務院總理溫家寶表示，住房問題既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題，穩定房價和提供住房保障是各級政府的重要職責。“我們要進一步規范市場秩序，完善土地、財稅、金融政策，加快建立促進房地產市場健康發展的長效機制，抑制投資投機性需求，引導市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設，發展公共租賃住房，促進形成合理的住房供給結構，滿足多層次的住房需求。” 關鍵詞：房價；民生；

一、我國當前房價形勢

細看當前房地產市場，從供給到需求來衡量，如果按平均每人30平方米的需求標準看，我們的房屋建造數量已經足夠17億人居住，當前城鎮市場中商品房的數量是絕對超出市場需求的，從中刨除大面積商品房與別墅等，與城市化進程人口增長速度看，按現行每年商品房市場的供應補給數量計算，市場供應量也完全夠用，并且存在產能過剩的現象。然而這樣的市場供應量卻根本無法滿足住有其居的市場需求，其根源就在于資源配置不公，市場制度不公，讓投機行為壟斷了市場，而后由投機需求與‘經濟需求’哄抬房價導致普通家庭購買力無法參與市場的現狀。

當經濟危機發生后，我們的房價不斷暴漲，而我們的失業率在不斷攀升，以目前經濟狀況來看，美國失業率從03月份的9.4%上升到8月份的9.7%，年底可能超過10%，其透支消費的市場格局已經徹底改變，因此為解決就業與輸送膨脹，向我們筑起貿易的壁壘，第一宗特保案也就發生了，盡管這樣的做法對美國的收益并不大，但無疑將挽救部分就業率，因此，這樣的案例以及同等性質的事件很可能繼續在其他領域上演，與此同時，在美國如此做法的帶動下，整個市場將自然與之協從，中國就業率居高不下的神話也很可能將因此被顛覆，最終出口壓力繼續加劇，就業壓力加劇，被輸入性膨脹難阻，成為這一輪經濟危機最大的買家。

無論市場如何發展，我們都避免不了民窮的現實，而當前的商品房市場需求者，也多數是這些無法改變的窮人，房價暴漲只能讓其離市場越來越遠，但是投機需求的最終目的卻是希望最后能讓這些名義上的中產階級，實質上的窮人將所有泡沫虹吸。以此看在當前就業壓力偏大，實體經濟難以回暖又不斷受到貿易打壓的情況下，依靠泡沫帶動經濟的做法，只能讓房地產市場越來越脆弱，直到最終崩潰。

綜上所述，我們當前的經濟非但不是被房地產拯救，反而是被房地產所拖累，細數當前剛性需求者，因收入下降房價上漲而造成的購房壓力逐漸加劇，樓市也因此變 得隱憂重重，最可怕的后果就是所謂的內需市場，在中產階級為買房而緊衣縮食，實體產業又出現大量的過剩產能的情況下，經濟危機并沒有退去，經濟結構徹底失去外需依賴時，最可怕的事也就在步步逼近，其中不光有經濟，還有民生與穩定。

二、房價過高的原因

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什么名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然愿意交地產稅。中國也準備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。

同時兼顧上半年宏觀政策下天量信貸的流動性對樓市的洗刷，大宗商品價格飆漲的事實早已形成，無疑加劇了房價泡沫。然而就在此時我們那些偉大的專家，還在釋放未婚同居推高房價、二奶推高房價甚至丈母娘推高房價的市場呼聲。而實質上當前上海、廣州、深圳、杭州、北京、南京、等很多地區，商品房的隱性空置率卻在節節升高，成交后大量的未入住、未裝修、未出租的空置現象普遍存在，無疑這些商品房都是在投機需求下成交的，不但使商品房失去了居住功能的本性，還對供需市場形成了隱患，假如惡性通脹來臨后，受民窮所致房價出現滯漲，介于信貸推動的巨大成交量本身就不穩定，巨大的市場隱患也就可能隨時發生。

政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出臺一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

這一切都是有理有據有根可循，中國的許多危機也在此隱藏，而就在這一切不斷上演的同時，廣渠門地王、佛山地王、南京地王、杭州地王等等，直至上海的長風地王在接連誕生，為房地產市場再次釋放出更加危險的信號，樓面地價接近周邊房價，甚至超過周邊房價，最終的唯一可能就是推高房價，即便地王難以為房企圓夢，但是地王效應卻難以驅除。

而回歸到市場內部結構，我們會發現不止是另人驚訝，當前樓市成交的真實狀況也另人感到涼風瑟瑟，少數人手中擁有大量的房產，其中僅有很少用于自住，部分用于出租，最大部分就是空置，買家的投機行為已經徹底綁架了樓市，與宏觀政策一同成為房價暴漲與地王頻現的最大根源。也成為經濟的掣肘，民生的劫難。

再次回到我們的民生，再次分析當前樓市的剛性需求群體，我們無法改變的是，這群剛性需求者中已經不再存在多少成功商人，僅剩下被城市化的農民與大學生，兩者從經濟收入上講都是窮人，與當前的資本家相比甚至屬于赤貧，對當前的樓市來講，根本無力支撐。

三、國家出臺相應政策

溫總理在2010年夏季達沃斯論壇會議上提出了穩定房價是各級政府的重要責任，更是從民生的角度、民生的發展、民生的希望發出的要求，提出了政府的責任，那么各級政府不但要將此當做責任，更應該當做民生需求，當做經濟發展的加油站，而不應認為高房價才是推動當地經濟發展的動力，其實房價越穩定越能提高發展的效率，越能推動經濟又好又快發展。

從民生需要出發，而不是不顧及民生，只顧及經濟發展，如果是這樣，經濟發展只能脫離實際，與民生互相脫離，形成兩張皮，而不是一個整體，更不是堅持以人為本的可持續的科學發展。例：有人去市場花100大洋買了一只小豬認養10年，1年后長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份不但你1文錢不能拿，而且每年還要再征收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應采用何種形式征收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！問題是社團組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

穩定房價就是穩定民生、穩定百姓情緒，更能促進民生的發展，那么各級政府在將穩定房價當做自己的重要責任的同時，更要顧及民生發展的需求，如是，房價才會真正穩定下來，才是真正牽住了房價上漲的牛鼻子。國家新政是“遏制房價過快上漲”。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

保障民生才能維系發展，農民脫貧才能國富民安，在無數農民被城市化的時代里，有民生才能有穩定，有穩定才能有發展，然而我們就連一個生存所需的居住權利都不留給這群剛性需求者，城市化卻成了這群人最大的生存危機，我們又于心何安。民生是最大的政治，民生是發展的需求，民生的發展是經濟社會發展的最終目標。想要讓人民群眾享受改革開放的優秀成果，那么我們的一切工作都要從民生需求出發，穩定房價，切實保障人民的利益。

參考文獻：

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