第一篇：1.易憲容說房地產泡沫為26%

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《如何讓壽險成為家庭財務支出的一部分》房地產篇之一

易憲容:今年中國房地產泡沫程度預計為26%

2006年3月15日，“2006廣東首屆地產誠信大會暨廣東地產發展高峰論壇”在廣州珠島賓館隆重舉行。中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容出席論壇并對當前中國房地產市場形式做了具體的分析。

7年高速發展引起“過熱”

在易憲容的主題演講中，他提到，中國的房地產從98年至今，經歷了7年的高速發展時期，而且這個速度遠遠高于世界上其他國家的房地產市場發展速度。他引用了自己在加拿大、美國、俄羅斯等國的考察情況作為參照，以北京和廣州為典型闡述自己的觀點：“中國的城市經過了七年快速的發展，讓我們的房地產市場，顯現出很好的繁榮景象，顯現出房地產業的支柱性。另一方面也反映出我們的市場，因為快速發展而面臨各種各樣的困難和問題。”

房地產市場“過熱”還沒降下來

易憲容依然認為，“當前房地產的過熱程度，還沒有真正降下來”。他引用了目前世界上通行的房地產泡沫方式來推算。1999年到2003年，房地產泡沫在10%左右。2004年上升到23.5%，2005年上升到24.9%。在2005年其他情形不變的情況下推算，2006年國內房地產的泡沫程度應該是26%，2007年可能會達到40.9%，2008年會達到58.4%。

“如果說我們的政策、房地產企業和消費者都是站在2004年的基礎上來判斷市場，那么，房地產市場的泡沫會隨著時間的推移而擴大，這將出現出現大的問題。”這里“大的問題”是指國內房地產的泡沫程度遠遠超過國際警戒線——5%。

基于上面的判斷，易憲容對今年國務院總理報告的解讀就多了一層含義：政府已經意識到房地產市場還是比較“過熱”，所以在報告中講的內容比去年有了更多方面的闡述。

“過熱”現象在轉移易憲容在講話中對2005年房地產市場的宏觀調控情況作了一個評價，他認為“2005年國內房地產市場通過宏觀調控以后，也開始走向理性、成熟。”但他也強調，宏觀調控產生了一個效應，那就是房地產快速發展的地域由沿海一帶轉移到中部和西部。他用了兩個數字對比說明了這個問題：2005年，沿海一帶房地產的投資和增長是22%左右，但是在西部和中部地區的增長速度超過了35%。

易憲容認為，去年全國房地產市場的“整頓”讓投機和炒作的趨勢得到一定程度的遏制。對于去年年底深圳和廣州房價上的“異動”，他評價為“有了一點點新的苗頭，但不是很大”。所以，去年整個房地產市場的投機和炒作比往年要少一些。同時，他還認為，“以往大家所認為的房價只上漲不下跌的觀念已經開始改變”，消費者比以往更理性。民眾購買房屋時更加注意從實際情況來考慮，從自己的經濟實力、財務狀況出發，根據自己對未來預期的理解，進行房屋購買，有了更多的心理判斷和心理決策。

第二篇：易憲容關于”中國房地產形勢與金融風險”的講稿

易憲容關于”中國房地產形勢與金融風險”的講稿

核心提示：本期《世紀大講堂》邀請到了被稱為“地產平民代言人”的易憲容先生，易憲容為我們詳細解讀了當前的樓市調控政策，并對房價對中國經濟的影響以及未來房地產市場的走向等問題進行了詳細的分析點評。

主持人：歡迎走進《世紀大講堂》，這里是思想的盛宴，這里是學術的殿堂，2011年1月26日，國務院公布八條最新樓市調控政策，新國八條使得第三次調控浮出水面，在接二連三的調控政策之下，中國房地產市場是否真正地出現了拐點，抑制房價的過快上漲，對于中國經濟會產生怎么樣的影響？剛性需求又如何滿足？投資領域的問題又在哪里？2011年中國房地產市場的走向，會出現什么樣的變化？有關這些新聞熱點話題，我們再一次邀請到了，被稱為地產平民代言人的易憲容先生，大家歡迎。歡迎易先生再一次做客《世紀大講堂》，第一次做客《世紀大講堂》是好幾年以前了。

嘉賓：對對對。

主持人：起碼四年以前了。

嘉賓：好幾年了。

主持人：對，好幾年，那么我們看一下大屏幕，一個介紹易先生的短片。

嘉賓小片

主持人：易憲容，原中國社科院金融研究所金融發展室主任。2005年，易憲容的一篇《謹防房地產業要挾整個中國經濟》的千余字的經濟評論，和一路躥升的房價，一起吸引了大眾的眼球，此后易憲容的名字，更多地與地產、房價聯系在了一起，并被冠之以“房地產平民代言人”稱號。

易憲容：內地居民炒房現象在世界都難找

主持人：現在房地產問題當然仍然是熱點問題，又是中央的這個調控政策，以及各地方配套中央的這個房地產問題，紛紛地出籠。那么這一次為什么這一個，國家會下這么大的決心，用這么狠的這種手段，來這么強力地切入到這個房地產這個經濟板塊中間來，到底是看到了什么威脅？ 嘉賓：因為現在房地產市場問題來講，最核心的問題就是說，我們房地產市場這樣走，這樣發展，可不可持續？如果說不可持續的情況下，中國會發生什么？

主持人：嗯，對。

嘉賓：美國金融危機，一個很好的例子。美國人呢，買房投機炒作，是什么一個概念呢？幾乎在買一套住房。

主持人：買一套。

嘉賓：95%以上的居民是一套住房的，這個你很清楚，對不對？到了中國的居民呢，現在炒房的人呢，一般的城市居民兩套，更多的居民三套、四套、五套、十套，現在可以買一百套，這美國找不到，世界找不到的。

主持人：美國沒這種現象。

嘉賓：沒有，世界找不到，你到香港炒房厲害啊，沒有誰買一百套房子去炒作的，在中國就出現了。

主持人：但是有一點呢，這房子他反正已經付了錢了，無非是踏空在那個地方，怎么會對經濟有那么大的這個危害呢？

嘉賓：你這個就問得好了，很要害了，因為住房市場呢，它跟其他市場的產品不一樣，住房來講呢，既可作為消費品，買來自己住，第二個作為投資品，那么我們現在的房地產市場，最關鍵的問題是一個投資品。

主持人：主要功能是投資了。

嘉賓：投資了，大家買來炒房了，而且投資品呢，中國的投資啊，跟這個中國的投資啊，兩大投資最大的工具，一個股票，一個是住房。如果是大家對股票投資，房地產泡沫你才能最大，我們曾經是6124點，最高的時候，對吧？

主持人：對對對。

嘉賓：那么你推到61240點的時候啊，沒問題。主持人：翻10倍沒問題。

嘉賓：為什么沒問題啊？大家用自己腰包的錢去買的。

主持人：沒有人到銀行貸款去炒股。

嘉賓：他沒有跟貸，沒有用別人的錢去炒，如果有借錢的炒的，他得是通過違規的方式銀行進去的，房子就不是這樣的，我們買房的人，這幾年為什么房價會飆得這么快，為什么炒房這么厲害？為什么來講，我們的房價就是說越投越高，就是大家用銀行的錢去炒，我舉個最簡單的例子給你聽，2008年的時候，個人從銀行貸款六千億，2009年的時候，突然多少啊？兩萬四千六百億，到了2010年的時候，多少啊？兩萬九千億，多少倍呀？就是說2010年過了春節銀行發的貸款，是2008年的，快到5倍了，短短時間就翻了5倍了，那么如果跟2002年比，那更要幾十倍了，所以來講，如果說，大家都用銀行的錢去炒，用銀行的這個杠桿，把房價推高。

主持人：抬起來。

嘉賓：一定會出大問題。

易憲容：金融危機最核心問題是信用無限擴張

主持人：那么這里頭就有一個問題，實際上房地產本身，還不是個問題，是房地產變成一個金融衍生產品，或者變成一個金融投資產品，和銀行貸款結合在一起，這才會出現泡沫問題是吧？

嘉賓：對，它實際最核心的問題，就是我曾經在前年寫了一篇文章，金融危機啊，最核心的問題，就是實質，就是我們，就是社會啊，對信用無限擴張的結果。

主持人：信用無限擴張。

嘉賓：只要你信用無限擴張，一定會導致各種金融泡沫，而這樣的泡沫一旦這個擴張收縮，它一定到時候一定收縮，那么泡沫一定破滅，這泡沫一定破滅，所以來講呢，就是這是，當然一個方面。

主持人：一個方面。嘉賓：好，現在講另外一個方面，為什么？住房是消費品，作為消費品來講，它一個什么概念呢？因為大家知道，衣食住行，是我們民眾的基本的生活的什么？必需品，如果大量的生活必需品，你就是說不能保證，我們居民的基本居住條件，基本的生活需求的時候，你說這是什么？你如果去炒作去了，因為這個租金是固定的，就是說你本來是用的，大家是可以住的很好的房子，改善你生活的條件對吧？本來政府有責任地保證每一個人基本的居住條件，你比如說他們年輕學生，你工作一定時候，政府一定要保證你，有一個好的基本條件，現在大家用這個房子炒作、賺錢去了，那會出了什么？一定會產生社會嚴重的沖突。

主持人：好，下面我們以熱烈的掌聲，歡迎易憲容教授，給我們進行今天的主題演講，他今天的主題就是《中國房地產形勢與金融風險》，大家歡迎，請。

嘉賓：今天我要講的題目，叫“中國房地產市場形勢、金融風險和中國房地產市場發展”，那么要判斷當前中國的房地產市場形勢，我先給大家幾個最簡單的數據，就是說，我們中國房地產市場的話，2010年住房銷售是10.44億平方米，住房銷售總額是5.25萬億，那么這個數據在2002年的多少呢？2002年住房銷售多少啊？2.68億平方米，它的銷售總額是多少呢？6320億，那么再講一個，就是2008年，2008年銷售來講呢，就是6.6億（平方米），它的銷售金額來講呢，是2.5萬億，就短短地從2002年到2008年到2010年，房地產市場發生了翻天覆地的變化，變化在哪兒？住房的銷售，就銷售面積增長了4倍，住房的銷售金額多少倍啊？漲了9倍，這說明一個什么東西？房價在快速飆升，有人說大家可能會說，我們現在房價這么高，這由于有剛性需求來的，有很多民眾需要住房，既然民眾需要住房，有剛性需求，那么政府的政策是干什么？你可以生產大量的住房，來讓這種需求得到調整，對不對？可能大家會這樣的，其實，不對，大家注意啊，大家一定要注意，住房產品跟其他產品，有個最根本的特性，什么特性呢？住房產品它是兩棲動物，為什么？什么兩棲動物啊？既可作投資，又可作消費，對不對？我們現在這樣的產品很少，你像比如黃金，它也是既可消費，也可投資，但這消費的比例很小很小，那么好，既然你住房既可作投資，又可作消費，投資跟消費最基本的特征是什么？我就問問大家，如果是你是個投資品，你那個信貸條件比較好，杠桿率很高，而整個設的預期這種投資品的價格會上漲，那么這種需求會怎么樣？大家說說看？這種需求一定是無限大。

易憲容：我們的石油已經金融化期貨化 但是消費品就不一樣了，消費品最大的特征是什么？我就問大家，如果說你買了一個產品，買了一個汽車，你賣出去之后會干什么？賣出去干什么？一定會更低的價對不對？無論是你買任何一個新的東西，無論你買了以后，就是說以最短的時間賣出去？怎么樣？你一定是，比如說10萬買的，你馬上要轉手賣給別人的時候，你賣不了10萬，任何消費品你所賣出去，就是說，價格一定會降下來，這是第一。既然你買了消費品的價格會降下來，那么我們要，還有我們個人的消費，怎么？這一個預算線呢，都是有要求條件，都既定的，你比如你超過了你這個預算線，你就沒能力購買，這時候，你消費需求怎么樣呢？一定是在預算線之內，所以消費需求來講呢，它又是一個什么？有限，還有由于你消費需求，它是有限，可以就沒有人買的，更多的消費品去存在那里，那么你的消費品就可以通過供求關系，市場的價格機制來調整，大家注意，你們一定要注意，就是說我們任何時候，他們講供求關系來調整價格機制的時候，一定對消費品特別起作用，如果是我們一種特殊投資品的時候，你這種供求關系沒有意義，你比如說，我們前幾天石油的價格，一個星期上漲17%，石油的價格上漲17%，我問大家，供求關系變化了吧？變化沒有？沒有變化，為什么？供求關系沒有變化情況下，你價格能突然一下飆升了，最大的問題，我們的石油已經金融化、期貨化、貨幣化了，大家注意啊，我們的實質性的產品，已經變了一個金融產品了。

但是金融產品它的需求關系，跟我們實際產品的供求關系不是一樣，你明白了吧？在不一樣情況下，我們房地產市場，來看我們房地產市場，我們房地產市場，為什么在2008年之后，它的無論住房的銷售，無論住房的價格，會快速地飆升，你上漲得越多，價格飆升得越快，什么原因？大家說什么原因，關鍵的問題，就是全中國人，都把住房作為一個投資產品，所以來講，我們這幾年的房價市場，核心的概念，就是說從2008年131號文件之后，中國的房地產市場，完全由一個消費為主導的市場，轉化為一個投資為主導的市場，在這個時候，如果說你要解決我們住房的問題，要解決我們房地產市場的問題，你增加供給，可不可以解決問題，可不可以？不可以，對了吧，就是說當一個房地產市場是投資為主導市場的時候，你的政策取向，你的目標，你的一定要看清楚。

小片：

2009年至2010年初，中國房地產市場整體上出現了一些變化。介于部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，為進一步遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，2010年4月中國國務院發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，被業內稱為房地產新國十條，隨后的國八條的推出，政府的針對房地產市場的調控也越來越嚴格。易憲容：部分地產政策未達預期效果的原因

所以大家可以看到了，國十條，就是2010年國十條出臺以后，按道理大家說，在去年時候，遠的來就是說，國十條出來，是我們中國歷史上，房地產宏觀調控最厲害一個政策，但是厲害的政策，并沒有達到預期的效果，為什么？關鍵的問題，有幾個方面。第一個方面它已經認識到了，房地產問題的核心所在，就是說，因為國十條里這個第一條，講得清清楚楚，就是要讓房地產市場，逐漸地回歸到民生，回歸到居住功能，這是認識到，也認識到高房價對我們中國的經濟，所帶來的負面影響，也認識到了，高房價可能導致的金融風險，導致整個經濟的不協調。

但是，它的政策里頭啊，有兩個東西沒有努力去做，為什么？它原來以為我們買房的人，特別買一套住房的人，只是用為消費，不用于投資，我問大家，買一套住房是消費還是投資？消費投資啊？不是，既可消費，也可投資，知道吧？為什么？你想想看，我買了一套住房，比如說在附近買了一套住房，買了200萬買的，買200萬買了以后，我買了以后，我把這個房子三萬塊錢租出去，然后我到邊遠地方，就租一個三千塊的，怎么樣？當我這個200萬一升300萬的時候怎么樣？我把它賣出去，不就賺了一百萬嗎？賣了一百萬以后，我到時候又可以買一個，買一套住房，依次可以投資下去吧，每個次貸危機，就是由于買一套住房投資導致的結果，大家知道啊，一套住房同樣可以做投資，不要以為我買一套住房不投資，不是，既然一套住房可以做投資，那么買二套以上住房更可以投資了，所以我們國十條里頭啊，它就假定，我們買第一套住房的人，不會做投資，我要打擊投機炒作，我只要打擊買第二套以上住房的人，我買第一套住房的，不會投資，只會消費。所以就有一個很大的缺口，就是說，只要買一套住房，你就可以享受優惠利率，各種稅收優惠，信貸優惠，優惠利率知道多少？七折優惠，七折優惠多少啊？在去年的時候是4.15萬，在去年同期，你別看美國，我們現在基準利率那么低對吧？大概美國的住房按揭貸款利率是5.3，我們是4.158，我們的優惠利率要低于美國，低得多，你想想看，低20%，你想想看，既然有這個彈性，有這個空間，他們怎么樣？這些人一定會千方百計去買房子，就一定把這個彈性、這個空間，發揮得淋漓盡致，對不對？住房的銷售一定會越來越大，好，大家都去買住房做投資的時候，你知道我問大家，如果大家都用銀行信貸買房的時候，房價怎么樣？一定會抬高，我們現在，你們現在很多人吶，可能經常聽到的，住房市場為什么會需求這么大？剛性需求這一類的對不對？很多人是剛性需求，其實你們是經濟學學院的學生，我問大家，有沒有剛性需求，你們教科書上有沒有？沒有對吧？任何需求一定是什么樣呢？要有支付能力，對不對？沒有支付能力的需求，不是需求，比如說我們現在，很多人說，我為什么有需求啊？我要結婚，所以我要買房，我為什么有需求啊，農民進城，進城有房子住，我要買房，為什么有需求啊？我過去房子很小，現在房子大了，我要買房有需求，我問大家，當然結婚買房是好事情，如果說你結婚買房，我們邊上房子500萬一套，你現在就是說你們家里存不存款呢，假如有20萬塊錢，我問你你有沒有需求？這時候就沒需求。

因為你沒有，大家知道一條，沒有支付能力的需求，至多說是潛在的需求，它不會轉化實際需求，所以來講，其實我只要把這幾個概念跟大家解釋清楚以后，就知道我們當前房地產市場基本形勢會怎么樣。

比如說我們整個社會啊，房地產是一個比較占主導行業，房價先漲起來了，快速地飆升了，它一定會干什么？帶動住房上下游產業的價格全部上升，對不對？你憑什么你就可以漲價，我就不可以漲呢？如果是你利潤很高，你價格很高的時候，我一下子會全部把價格漲起來對吧？我漲起來以后，怎么？勞動力的工資水平，還有更長的、更遠的那種產品的價格怎么樣？就全部使得房價全面地飆升。為什么我們去年下半年，開始出現通貨膨脹呢？就是2009年房價開始飆升以后，它逐漸傳導了整個社會價格全面上升，整個社會的價格全面上漲，通貨膨脹很嚴重，怎么樣？它一定會影響我們整個社會居民的生活，影響到我們整個社會的經濟的正常運行，而且影響到我們整個國家的金融安全，它房地產泡沫的破滅，其實那個時候啊，金融危機泡沫都是導火線，它一定會導致銀行危機、金融危機、還有整個經濟的危機。這就是我們政府國十條、新國八條，它為什么一直要出臺這些政策的根源所在。

2011年的房地產政策最核心的，其實是有幾個重要方面，一個是信貸政策，一個是稅收政策，還一個來講呢，就是我們的住房保障政策，那么大家可以注意到了，信貸政策來講，我們從去年開始，才全面地收緊，2011年它這個收緊來講呢，要比2010年這個干得多，比如說取消2008年9月份以來的，住房按揭貸款的優惠利率，優惠利率取消啊，還有信貸政策的全面收緊，對房地產市場起了一個絕對性的影響，為什么？大家知道，住房市場之所以能夠繁榮、之所以發展，是什么東西？就是因為有這個住房按揭貸款這樣一個產品，這個產品給予我們中國的居民，提供了進來房地產市場的杠桿，正是這個杠桿，因為有這個杠桿，能夠做什么？我就問大家啊，你們要知道一個基本的概念，我就問大家，我們到房地產這個市場，買房，你把什么東西按揭給銀行了，大家知道吧？把什么東西按揭給銀行？大家注意啊，這就是核心所在，我們按揭給銀行的東西啊，絕對不是房子，知道吧，不是說你把，現在我們一般的民眾，一般的人都會認為，我買房了，把房子按揭給銀行，不是，那是什么？按揭你未來的收入流，你本來來講，你比如說你們剛大家畢業，然后工作兩三年，你積了五萬塊錢。好，你五萬塊錢比如說，你這個一個住房是50萬，你按揭時候，首付10%，你5萬塊錢按揭對吧？可以把這個50萬的房子拿過來，然后呢，你那45萬，錢在哪里來的？你45萬是未來30年你賺的工資在用，你想想看，好，你5萬塊錢，能把45萬，未來45萬拿到現在來，怎么樣？這個財富一下增加到了9倍，就給你增加9倍財富，但是來講呢，你現在銀行有一筆負債在那里，如果我們的信貸政策一旦收緊，你杠桿比例把它上升，你成本利率上升，你來講，你設的準入比較緊，怎么樣？你要做住房按揭貸款就沒那么容易，你要把未來幾十年的錢拿來用，也沒那么容易，沒那么容易，你就限制你，這就是什么？這就是我們房地產市場，這幾年之所以能夠快速發展核心所在，住房按揭貸款，是我們房地產市場最關鍵最關鍵的問題，把未來幾十年都用在現在，我們現在政策來講呢，在逐漸收緊這一塊，就是說你首付比例提高，利率上升，按揭貸款利率啊，可厲害啊，大家注意啊，因為為什么？不知道你們老師教過沒有，這個在投資的時候，不知道是我總結出來，還是書上的東西，有一個七二定律，什么七二定律啊，就是我們做投資的時候，如果是我們的這一個投資收益率10%，以復利計算，那么你怎么樣呢？你的收益，投資收益就是7.2年翻一倍，大家注意啊，這可厲害，厲害不厲害啊，別看10%，10%很簡單的東西，以復利計算，你30年多少錢呢？一百萬時候，30年翻了多少啊？大家算算看，30年翻了多少？一百萬就翻到800多萬了，800多，可厲害了，你知道吧，利率可厲害的東西啊，而且來講你住房按揭貸款，就是每個月的平均來分攤這個時候，也就是說從這個第一年到三十年又翻多少，如果你是買一個房子是120萬，首付20（萬），然后再借一百萬，那么你連本帶息要還多少啊？332萬，大家知道啊，這利率這東西啊，你們要知道，利率是什么？是我們金融市場的價格。

易憲容：我們如何來控制過多的投機炒作

它算的東西相當厲害、相當厲害的東西，利率可以一下子打的，如果投資者沒注意，一下子就把自己打的趴下來，就是說當金融市場的泡沫很大，房地產泡沫很大的時候，銀行、央行一定會全面收縮流動性，全面收縮流動性，就信貸政策一定會變化，信貸政策一定變化，還有一個東西，大家可以注意到了，就是說我現在所講呢，如何來控制過多的投機炒作，講的什么？對我們進那個，那部分那個限制，但是我們現在還有個住房的這一個限購令等等等等，那些東西，起不了多少作用的，為什么起不了多少作用呢？因為我們信貸政策講得很清楚，你二套，因為它這個限購令呢，主要是，你本地居民有一套房子，你還可以買第二套對吧？外地居民只要開證明，也可以買一套，但是你知道，你買第二套，你的按揭首付六成呢，而且還比更高，你的利率多少啊？7厘多了，有多少？由4.158一下子調到7厘多，有可能，可能翻一倍，這個時候你買房子去投資，你敢買嗎？ 就是說你就考慮啊，我這個成本突然間增加一倍，我有沒有人誰來接我嘛，因為我買的房子一定賣出去啊，大家記得啊，你做投資來講，兩個基本概念，第一個概念，你買來以后，都希望更高的價格賣出去，那就是投資作資產，第二個概念，你認為投資，你干什么？都是你的成本跟收益的計算，怎么樣呢？面對的是未來，大家注意啊，這是最重要的概念，你想想看，未來發生什么你不知道，你現在風險你要判斷，限購令能起什么作用？所以很多人，真的是冒險，我不怕，當然不怕沒關系啊，砸在自己手上，接了最后一棒，也沒有關系的，最后一棒他都接，但是對房地產投機炒作的限制，這剛才講的只是事前限制，這市場準入的限制，還有來講呢，其實還有事中、還有事后的限制，這些事中跟事后的限制干什么？比如說在世界任何一個國家，你買房啊，一定要交稅，而且稅交得很嚴、很重，因為交稅來講呢，不僅有住房交易稅，還有住房交易所得稅。

小片：

住房買賣交易時產生的稅費叫房產交易稅，各個國家不同情況，對房產稅的解釋各有不同，籠統的說有狹義和廣義之分，狹義的房產稅是指對房屋本身征收的稅，屬于財產稅；廣義的房產稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時要繳納的稅。在美國，交易稅除了能夠平衡地方財政預算的功能，它也較好體現了“取之于民、用之于民”的原則。而在香港，繳納房屋交易稅和交易所得稅，就很好地平抑了炒房所能帶來的投機性收益。

易憲容：繳納房地產稅財產稅的簡單道理

我問大家房地產稅，財產稅，為什么要交財產稅，一個很簡單的道理，你住房為什么有價值？你為什么成為你的財產呢？什么原因？就因為政府提供你各種各樣的產權保護，你的各種各樣的服務，如果政府不提供這些產權保護，你說你住房有價錢沒有？我問大家，一定是沒有價值，為什么？不知道這個財產是誰的嘛，你住在這里，我把你搞出去，這個不是我的呀，我搶走啊，你沒有鑒定啊，所以來講財產稅來講，就是說為什么交稅，不在于你任何一個條件，而在于我們的財產之所以是財產，因為政府提供了你，我們各種各樣服務，還有我們的住房為什么升值啊？在于我們政府提供了在城市化的過程中，提供了各種各樣的城市基礎設施，如果說你在很遠地方，一個房子，交通不便利，你說這個房子有價值嗎？為什么在市中心的房子價格，會比其它地方高？就由于市中心政府提供的各種公共設施，要比其它地方要多、要便利，還有一個，因為為什么要交財產稅，最重要來講，因為稅收是整個社會收入分配調節的一個主要工具，一個主要工具，如果說，我們可以是產品流轉稅，可以個人的所得稅，但是個人所得稅，你在這個征繳的過程中，一定會這種稅制有各種漏洞，一定有各種漏洞，那么在這種情況下來講呢，當這種漏洞很多的時候，那么一定要通過其他的稅制，來彌補，你沒有財產了，我通過財產征稅，所以來講，未來中國的房地產市場發展，最關鍵的要看兩個方面，一個信貸政策會走到哪里？就是說我們，就是說住房按揭貸款，它的市場準入，提供給的信貸條件如何？第二個來講我們的稅收政策在哪里，是要鼓勵大家住房炒作呢，還是鼓勵大家是投資這個消費，如果說鼓勵投機炒作，我們房地產市場還會早幾年那種情況，如果限制投機炒作，我們住房市場，一定回歸到一個消費市場，那么消費市場來講，才是我們房地產市場真正健康發展的根本所在，所以來講，我們政府來講，希望逐漸地把房地產市場，回歸到它的基本功能，讓房價回到合理的價位，讓我們民眾真正地享受到，整個中國經濟成長的成果，讓我們的住房條件全面地改善，讓我們每一個人能夠過上幸福的生活，好，謝謝大家。

主持人：好，非常感謝易憲容先生激情洋溢的演講，易先生在演講中間啊，對中國房地產市場為什么會把一種住房的，商品的居住功能，然后扭曲變化為一種投資和投機的功能，做了一個制度性的剖析，其實我發現啊，這里頭真的是一個，各方利益博弈的共同結果，逐利的方面呢，不僅僅是這些炒房團，和這些炒房的個人，我覺得那個還是小菜一碟啊，逐利的最主要的方面，首先是國有商業銀行，其次是各級地方政府，在整個房地產變成金融產品，變成投機性市場的這個博弈過程中間，獲利最大的首先是這兩個方面。

嘉賓：銀行的整個利潤水平來講，其實還是微乎其微的，跟這個房地產的獨立這一塊來講，不算太大的，因為你銀行來講呢，它前年的比如說去年的整個利潤來講只有5千多億，這個前年這個比這兒還低一點點，但是來講我告訴你一個很簡單，房地產開發商在2009年呢，他們就是大概是88個，最大的房地產開發商，他們在這個2009年他這個財富增長，一年就增加了7千多億，就88個。

主持人：88個大亨。

嘉賓：大的就是說，排名榜上的88個，如果全部加起來，那就是好多萬億呢，所以這個房地產開發商第一塊，第二塊來講呢，就是說因為他們所有利益來講呢，就是通過住房投機炒作這個口出去的，你知道吧？其實這就是兩大塊，就是如果最重要的，就是這個投機炒作這個口，如果沒有這個口來講，就是沒有人來接這個手，就是說你這個利潤就轉移不出去嘛，再暴力也不行，我為什么一直沒有講房地產開發商呢？

因為房地產開發商來講呢，他有這種制度、有這個投機炒作的人，他才會采取這樣的一種方式，那么核心的問題就是投機炒作這個點。

主持人：你是說實際上的這個錢，還是落到了這些，具體在這里炒房的這些人手里？ 嘉賓：對，他是一個很重要一半，房地產開發商跟他一起。

嘉賓：你看我們那個，這個整個一個儲蓄的增長，財富增長，它就可以反映，這些利益都到哪里去了。

主持人：剛才也說到啊，其實之所以國民突然醒悟過來，這個房子從一個基本的需求的居住的功能，可以變成一個投資的、甚至投機的這么一個東西，是因為有所謂按揭。那么這個事情現在會，毫無疑問現在我們已經開始在收這個東西了，使按揭成為一種不可能了嘛，在某種意義上。

嘉賓：對對對。

主持人：那么一旦把這一塊，把這個金融工具完全廢掉，或者把它看成一個惡魔以后，在座的這些小孩子們的幸福生活怎么辦？

嘉賓：是這樣的，其實就是一個很簡單，按揭這東西不是惡魔，按揭這東西就是這種金融杠桿呢，你不要把它做去投機炒作，如果買來自己住了，你消費，你消費由你怎么消費，就跟我剛才跟你講的，就是你股票，用自己錢去買，你抬了6萬點也沒事，你買了自己用，不去投機炒作，你怎么按揭都沒事，它就問題出不了，問題就是你這個杠桿把它無限放大，然后就是這一個錢生錢、錢滾錢，滾來滾去滾成無限大的泡沫，那就是問題。

主持人：好，這個問題啊，我覺得現在是尤其和我們年輕人關系非常得密切，也是讓他們非常焦慮的一個問題，因為這里頭甚至涉及到以后的結婚呢，到底是招商銀行，還是這一個建設銀行的問題對不對？下面我們愿意聽一聽，我們年輕的這個大學生，對于這一個中國房地產的市場的這一個看法，凡是在這方面有疑慮的，都可以向我們的易教授提問。

學生：易老師，您好，2011年房地產能否出現一個周期性的調整，關鍵在于貨幣的，貨幣能否真正地轉型，然后就是這種市場穩定維護者和這種投機取利者的博弈，還會繼續進行下去，那么您認為就是現在目前國內樓市，銷售量的下降，是否只是一種表象，您認為就是央行的貨幣政策還會有怎樣的變化呢，謝謝。

嘉賓：央行來講呢，說老實話，這么多年還是做了一些事，特別銀監會，這個在2009年、2010年沒有那三個指引，一個這個辦法來講呢，我們的信貸增長還比這個還厲害，我告訴你一個信貸增長的情況，2007年整個銀行信貸是3.63萬億，到了2009年就9.59萬億，到了2010年就到了7.5萬億，你就看信貸增長有多快，同時來講，就是說，因為中國的央行跟這個監管部門來講，它的權力十分有限，絕大多數權力都在中央呢，所以來講呢，就是說，我們信貸政策呢，最近就是學者啊大家都在呼吁，在調整，已經開始在轉向，但是來講呢，就是說這種轉向來講，是不是能夠維持下去，就是能不能夠，就是說真正地讓流動性全面收緊，現在還是不確定，如果能真正收緊來講呢，對房地產市場來講，這個周期性調整是有一定的這個作用，如果說你突然間，到時候又來一個，跟2008年、2002年這個那種調整好好的，突然間來一個逆轉，那就不知道什么結果了。

學生：謝謝易老師。

主持人：下一位同學。

學生：因為我是一個廣東的，從廣東那邊來的，所以我知道我周邊很多的那些，很多那樣的企業家，或者是什么的，他們現在都真的，很賺不了錢，他們的錢只好投資于房市，如果房市破滅了之后呢，他們肯定這些錢蒸發了之后，他們都要破產，然后很多企業倒閉的話，就會導致很多那些工人失業，而一失業的話，就會導致就是說大家肯定會生活很困難，所以我就想問一個問題，一個比較實在問題，就是作為，就既然我們知道之后的經濟會這么困難的話，那我們是不是要把我們買房計劃拖到很后很后，就等經濟破滅了之后再來買。

嘉賓：其實也不是這樣個理解，其實你剛才講的問題啊，有幾個層面有涉及，第一個來講，既然你的企業來講，現在很多企業不做實業了，都投資房地產去了，那么你這家企業來講，本身來講，就業機會就很少，就不存在破產以后，有多少就業機會，因為都買房嘛，大家有很多錢都炒作房子去了，也就實業投資比較少，第二個來講就是說，我們的經濟也并不是所說的那么黑暗，最關鍵問題來講呢，我們房地產市場如果能夠把房地產這個投機炒作擠出來，成了一個消費市場，一個消費市場，我就問大家一個很簡單的概念，就是說我問你，就是說投機炒作，就是價格很高的時候需求大呢，還是大家都有能力去購買的時候的需求大？哪個大？

嘉賓：哪個大？

學生：后面，后面，后面那個。

嘉賓：這個大，肯定這個大，那么這個房價很低的時候，需求大，那么同樣通過很大的需求，中國的這個房地產市場發展，中國的經濟也不是可以持續下去吧，就是房價的下調并不是說會對中國經濟，會造成多大的沖擊，關鍵就是說房價下調，關鍵的是，整個利益結構的調整，整個利益的再分配。

主持人：中國國內樓市價格的居高不下，確實同房地產的過度投資與投機相關，而背離了住房作為生活基本消費品的功能，這已經不再是單個家庭的問題，而是一個社會普遍遭遇的難題，不管是國十條也好，還是新的國八條也好，中央政府對于房地產市場投機需求過度膨脹，所導致的民生問題，正在不斷地給予關注和調整，我們期待在中央政府的強勢干預勢頭下，房地產市場能回歸理性，對中國經濟的威脅減少到最低。好，讓我們對易憲容教授精彩的演講，再一次表示感謝。

嘉賓：謝謝大家，謝謝大家。

主持人：同時也感謝今天在座的，對外經貿大學的同學們，下周同一時間我們《世紀大講堂》再見。好，謝謝易先生。

第三篇：易憲容中國是否會爆發金融危機

易憲容: 中國是否會爆發金融危機？

財經透視

易憲容

隨著持續了12年之久的黃金市場暴跌，及中國今年第一季度經濟增長放緩，海外媒體及評級機構又開始看淡中國經濟。國際評級機構惠譽及穆迪分別下調中國長期本幣信用評級及展望，指出了中國地方債務及影子銀行的風險；曾因做空并揭發安然（Enron）而聞名世界的對沖基金經理人、全球最大空頭基金公司尼克斯聯合基金總裁吉姆·查諾斯（Jim Chanos），也正在香港做空中國相關股票。因為在他看來，由于中國房地產泡沫及貪污問題，正顯示著中國金融危機已經開始，由此導致的多米諾骨牌似乎開始倒塌，即中國金融危機馬上要爆發。

中國真會爆發金融危機嗎？如果中國金融危機爆發，其原因及導火線又是什么？還有，如果金融危機爆發，將對中國及世界經濟產生什么樣的影響與沖擊？這些都是我們應該好好思考的大問題。

對于當前中國經濟形勢判斷，應該分為國內外兩極。對于中國官員及多數人來說，基本上認為當前中國經濟沒有多少問題，當前中國的經濟增長下行或放緩，只不過是政府有意調控之結果。未來中國經濟增長，盡管比前幾年增長有所放緩，但是仍然處于增長上行通道上。對中國金融體系所面臨的風險，特別是地方政府債務及影子銀行的風險，基本上都處于可控制的范圍內。因此，當前中國的金融體系的風險是可控的，更不要說會爆發金融危機了。

對于中國是否會爆發金融危機，焦點是放在中國的房地產泡沫有多大，又會在什么時候破滅。至于中國房地產泡沫有多大，無論是從房價收入比，還是從住房租售價、房地產投資比重及住房空置率等不同的指標來看，已經是無可復加了。既然中國的房地產泡沫已經吹得巨大，這個吹大巨大的房地產一定會破滅。這是誰也不可阻止的。

經濟“房地產化”

更重要的是，巨大的房地產泡沫導致中國經濟生活中兩個嚴重的問題。一是整個中國經濟的“房地產化”使得無論是企業、政府還是個人各種資源都涌向房地產業，從而使得中國經濟結構越來越向低端發展，產業結構的調整越來越不合理。如果不改變當前中國經濟“房地產化”的格局，要想讓中國產業結構得以調整，根本就不可能。

二是中國經濟“房地產化”的驅動力是房地產暴利。可以說，在近10年房地產錯誤政策的引導，中國房地產市場完全成了一個投機投資為主導的市場，一個中國人都想利用之的賺錢的工具。在這種情況下，不僅住房市場價格快速飚升、房地產泡沫吹大，最為重要的是整個社會財富短時間內向少數人聚集。比如胡潤財富排名榜60%以上富豪，與房地產業有關，近7萬名億萬富翁多以通過房地產起家。

可以說，在人類歷史上，從來就沒有看到哪個朝代、哪個國家的經濟政策，能夠讓少數人如此快如此多地聚積財富，而絕大多數人無法分享到經濟增長之成果，政府官員貪污腐敗越來越嚴重和普遍，金融體系的風險快速增加。在這種情況下，已經形成了一個以房地產為核心的龐大利益集團，從而使得任何想調整房地產利益關系的政策都會寸步難行。

因此，不僅整個中國經濟“房地產化”，整個中國社會核心價值也“房地產化”了，使得核心價值全面扭曲。可以說，這正是整個中國經濟所面臨的兩個最為重要的現實問題，不僅經濟結構難以調整，而且金融市場的風險正在快速積聚。

人們可能會問，既然中國金融體系的風險如此巨大，這個房地產泡沫為何沒有破滅并引起金融危機？這主要是與當前中國經濟仍然處于順周期過程中有關，只要中國經濟還在增長，住房價格仍然在上升，金融體系的風險就不會暴露出來。就如有不少人所指說的，目前個人住房按揭貸款是銀行最優質的資產。但是，如果中國經濟出現逆轉，房地產價格全面下跌，或在逆周期過程中，金融體系流入房地產市場及地方政府融資平臺資金的風險，就會全面顯示出來。

現在很多人會問，中國房價什么時候會下跌？如果中國房價不下跌，上面所指的金融風險不是都完全化解了嗎？其實，這也是一個當前住房市場是否可持續的問題。政府希望調整經濟結構、增加居民收入等方式，來讓中國當前這個房地產能夠持續下去。但實際上，當前中國住房市場不僅讓房價頂到天花板上，讓絕大多數（85%以上）居民無法進入這樣的市場，而且把中國住房市場帶向一個完全投資投機價格扭曲的市場。如果住房市場完全是一個投資投機為主導的市場，房地產市場泡沫吹大就不可避免，泡沫破滅也是不可能避免。也就是說，如果中國房地產泡沫已經吹得巨大，泡沫破滅已經是早晚的事情了，而不是破滅不破滅的問題。

因此，中國巨大的房地產泡沫，已經給金融體系聚積了巨大的潛在風險，并正在形成系統性風險。任何系統性風險都是不可預測的，也不知道在什么時候爆發。否則，人類歷史上就不會一次又一次地發生金融危機。同樣，只要中國房地產泡沫繼續吹大，中國金融體系的風險就會越積越大，中國金融體系的系統性風險，也正在這過程中形成。至于是哪一種誘因引發則不確定，但如果不用政策工具拆除這種系統性風險，或擠掉當前房地產泡沫，中國金融危機爆發是遲早要發生的事情了。對此，中國政府一點都不可低估金融體系當前所面臨的危險性。

作者是中國社會科學院金融研究所研究員

震出信任危機

沈澤瑋

中國早點

自由席

simtw@sph.com.sg

災難是一面鏡子，照出人性的善惡美丑，照出潛藏于歌舞升平背后的各種問題。

2008年汶川地震震出豆腐渣工程問題，2013年雅安蘆山地震震出慈善信任危機。具官方背景的中國紅十字會被輿論拿來與民間色彩濃厚的“壹基金”做比較，從頭兩天的募款額及網上輿論判斷，官方慈善團體獲得的民意支持與信任，遠不如由武打明星李連杰創建并獲多位中國企業家背書的民間組織。

同個時候，伴隨地震而來的慈善信任危機，沉寂多時的“郭美美baby”又重回公眾視野。輿論大多認定，中國紅會遭遇信任危機與這位“郭美美”有很大的關系。

“郭美美”沒有三頭六臂，她只不過在2011年6月20日于新浪微博上曬一曬自己的奢華生活，意大利跑車、商務艙、愛馬仕包包等照片很快就刺激了網民的神經，掀起一場慈善信任危機的滔天巨浪。極具沖擊力的關鍵詞是，她的微博認證身份是“中國紅十字會商業總經理”。

慈善與炫富扯上關系，貪腐必成聯想詞，對慈善團體的殺傷力可想而知。還未重新站穩腳步，蘆山地震讓中國紅會的公信力再經受考驗。雖然紅會在救援工作中并未犯下大錯，但輿論一直緊咬各種謠言不放，對其做出嚴厲批判。

為求翻身，中國紅十字會社會監督委員會決定從郭美美身上尋找突破口，擬于5月中下旬重啟對“郭美美事件”的獨立調查，邀請社會公眾同步參與。但中國紅會社監委發出的積極信號卻不獲部分網絡輿論買賬。

有網民情緒性地嘲諷：“真是鬧騰，紅十字會公信力丟失居然去復查郭美美。你兒子考試不及格，怎么不去查馬化騰（滕訊創辦人）？你老婆信用卡刷爆怎么不去查馬云（阿里巴巴創辦人）？難道你貪污被抓，是因為我們老百姓捐款太多，你們花不光造成的么？這么說，我還想去查李大釗（中國共產黨主要創始人之一）了”。

另有網民較理性冷靜分析：“重查郭美美沒有意義。老百姓對紅會的信任危機來源于頻出的腐敗現象和長期的賬目不透明，郭美美只是信任危機的引爆點而已。老百姓真正需要的是賬目透明化和長期監管。

確實，外界雖然八卦郭美美到底有什么特殊人脈，但這位炫富女的問題不是紅會的全部問題。作為慈善團體，紅會眼下應解決的問題是，如何做到公開透明，并接受社會監督。

在“郭美美”事件之后，中國紅會確實做了改進，包括聘請16人組成社會監督委員會，成員包括中國（海南）改革發展研究院院長遲福林、中央編譯局副局長俞可平和中央電視臺主持人白巖松等。另據新華網前日報道，中國紅十字會副會長王海京表示，政府審計機構對紅會的資金使用每年進行審計；一些具體的項目，會邀請第三方的審計機構進行；內審系統一年來已將紅會所有直屬單位全部審計一遍；監督委員會不僅調查社會質疑的問題，這一次也參加紅會救援工作的監督。

若社會監督、政府審計和第三方審計都有了，而并非做些左手查右手的無聊審計，但網絡輿論還是不信任，那只能說明，郭美美只是個炮灰，中國紅會只是個箭靶，民間輿論對紅會的不信任，癥結仍源于對官方的不信任。

根據現行的組織結構，中國紅十字會是一個副部級單位，類似一個介于政府與NGO之間的組織。它以社會組織的面貌面向社會，卻又是中央財政一級預算單位，這樣的管理體制引起諸多非議，因為濃重的官僚色彩難免與僵化、封閉及腐敗現象掛鉤。

為拯救中國紅會，學者和網民紛紛建言獻策。有輿論指出，紅會本應是社會救助團體，唯一出路是去除官方背景，回歸社會，但如此整齊的劃分，在處于萌芽階段的中國慈善事業恐難以執行。北京大學教授陳浩武則大膽建議，為脫掉紅會的官方色彩，不應再派官員領導紅會，不如改讓“第一夫人”彭麗媛擔任紅會領導人？

不論是什么點子，背后都離不開公開、透明、專業、監督等四大主要管理邏輯。而因為中國的特殊國情，中國紅會要退出國家行政系統，成為一個獨立性較高的非政府組織確實存在一定的難度。在無法大動原有行政系統的前提下，如何讓一個官辦慈善組織改進管理方式并走出信任危機“泥潭”，成了中國紅會面對的一大挑戰。它折射出的，也正是中國官方爭取民心的挑戰。

第四篇：房地產市場泡沫講稿

接下來講講現實中的例子。由于不論在歷史中還是當下的中國，房地產市場泡沫都是人們很關注的問題，所以今天就以房地產市場為例。

什么是泡沫？當資產價格高于其內在價值時就產生了泡沫。

真實需求者購買房產是為了獲得其居住的使用價值——不論是自住還是出租，這部分需求叫真實需求；但投機者買房不是為了住，而是為了通過其短期價格波動，利用價差套利，常常表現為對房屋空置持有，這部分需求叫虛假需求。由于投機者的虛假需求造成的房產價格的虛高就造成了泡沫。

房地產商面對市場上的真實或虛假需求，反應就是大力建房，但蓋房子周期長，并且土地供給是有限的——特別是在一二線城市，所以最終形成供小于求的情況，房價上漲。這時真實需求者會選擇趕緊買房，不然就買不起了；投機者看到市場中有利可圖，也會大量涌入，并選擇持有房產直至價格不再上漲。當泡沫越來越大的時候，與之對應的是買房人與房地產商有限的錢，于是大家選擇向銀行借款。這時人們就在進行杠桿投資了；當房價越來越高，人們買房最初向銀行借50%，后來借70%甚至80%，杠桿率提高，也就產生了次級貸款。

房地產市場一片繁榮的時候，房地產極其相關產業都大賺一筆，投機客也賺了；但真實需求者大量欠債，可支配收入減少；其他與房地產無關的行業由于消費市場被擠壓而萎縮。于是大家都進入房地產市場，去做投機客，經濟脫實入虛。

這時房價就很高了，泡沫已經足夠大。一種情況是部分投機客開始拋售房產，其他人為了不被套牢也開始跑路，于是需求暴跌，供給暴漲，房價大跌。剩下沒跑成的投機客、房地產商都沒錢償還銀行負債，真實需求者看房價還沒負債值錢，于是也不還款了。于是銀行倒閉，經濟崩潰。這叫硬著陸，例子是08年的美國。這種情況是投機客先動手，第二種情況是政府先動手。當政府采取政策限制房價，投機客也會拋售房產……后面的故事就一樣了。這也是硬著陸，例子是1990,91年的日本。

那中國呢?有沒有一種在清理泡沫的同時減小對經濟沖擊的實現軟著陸的辦法呢？這就需要在清理投機者的同時用真實需求填補他們的退場造成的空缺。要想清理投機者，可以通過限購和征收房屋空置稅；要想增加真實需求可以給予政府補貼，可以將房屋與教育、戶口掛鉤。可以看到我國政府的政策正向這方面靠攏。至于效果如何，我們可以期待一下。

第五篇：房地產泡沫成因與對策

2001年，我國房地產市場持續火熱，房地產開發投資增勢強勁，土地供應量增加，商品房全面熱銷，銷售價格呈現較大幅度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方米2226元，增長5.8%，增幅比上年提高了3.3個百分點，空置面積也出現負增長。著名經濟學家魏杰日前在接受中央電視臺《房地產報道》記者采訪時預言：“2002年將是房地產行業的嚴冬，二月份甚至可能出現崩盤，七、八月份最嚴重。”本文擬就公眾關注的房地產泡沫問題作一粗淺探討。

一、房地產泡沫的含義及成因

房地產開發中的泡沫現象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。

無論是從現象，還是從本質看，泡沫與一般價格波動都有區別，主要有以下幾點區別：從現象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續上漲，高到令人發狂的地步，直到產生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結果，價格總是圍繞價值上下波動。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預期價格下降。而泡沫發生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規律。當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲。1991-1993年，我國海南房地產價格正是這樣飆升的。1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房價格甚至突破10000元。土地使用權的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝。投機者卻還在不斷地囤積房地產以待價格再一步上漲時拋出。以至于在房地產交易中有70%是投機者囤積起來的。但很少有人會意識到房地產熱驟然降溫，房地產熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉移的功能。

房地產泡沫產生的主要原因是：

1.房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段。土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手。馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格。在這里，價值表現是虛幻的。”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。

3.地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。也就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和，如果人們的預期地價是合理的，現實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現值之和）之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產泡沫的膨脹乃至破滅無不與發財致富的欲望與從眾行為有關。“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，成為當時海南房地產熱時一些生意人的經典。這一點在東南亞房地產泡沫中無不表現得淋漓盡致。近幾年來泰國的房地產市場發展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發商擠進這個領域。他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產開發公司中只有20家宣布破產，可見這個行業仍有大的賺頭。許多開發商還想從繼續建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產市場熊市彌漫。

4.房地產市場是不充分市場。由于房地產市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質；買賣者自由出入；交易雙方數量眾多，因而任何一方不會出現壟斷局面）相差甚遠，所以房地產市場是一個準市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。

5.銀行及金融系統發放房地產貸款的傾向性。由于房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很愿意發放房地產貸款，在宏觀經濟一片看好的情況下，政府也鼓勵投資，銀行利率就比較低。據統計，在1992-1993年，海南房地產開發的資金占社會固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產業，信貸的盲目擴張及大量吸引短期外資，給泡沫的產生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風。1993年沿海地區的房地產熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構，其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地。可見，政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。

二、房地產泡沫的危害

房地產過熱，一旦泡沫形成，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響，2001年，全國商品房空置面積凈增量為1100萬平方米，全年商品房空置面積增長10.5%，高于上年增長6.7%的水平，年底全國商品房空置面積已突破1億平方米大關，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂的達魔克利斯劍；不規范的住房抵押貸款操作導致的房地產價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現經濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產，最終導致金融風險，1993年的中國和1996年的泰國都是這樣，國內外由房地產不良貸款引起金融危機的教訓我們必須吸取；此外，房地產價格過高還會影響人才的去留，嚴重削弱城市競爭力，影響地方經濟發展。

三、房地產泡沫的防范措施

隨著我國經濟的發展，人口的增加，城市化進程的加快，房地產網絡的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產業的發展帶來機遇，特別是網絡與房地產的結合，給未來房地產業的發展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭，房地產需求的進一步增加，我國的房地產業也面臨著更大的挑戰。如何讓這一行業真正成為我國經濟發展新的增長點，防范房地產泡沫，促進房地產業的健康發展？筆者認為可以從以下幾個方面著眼：

1.大規模推出經濟適用房，抑制商品房價格。國家要抑制房價的不合理上漲，防止房地產泡沫的出現，主要辦法還是大規模地推出經濟適用房。去年，國家計委、建設部宣布，投資1700億元，計劃建設2.25億平方米的經濟適用房。這將對現有房地產市場的供應量、產品結構及價格產生重大影響。經濟適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費等，降低了售價，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規模建設經濟適用房的計劃，曾令眾多房地產開發商驚恐不已。經濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應已經顯現。如北京1999年由于大規模建設經濟適用房，致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元。現在，國家要重舉經濟適用房大旗，由于北京的新開工面積已經很大，如果再大規模推出經濟適用房，那北京的房價非大跌不可。如果大規模建設經濟適用房等政策付諸實施，房價持續上漲的空間就會被封殺。

2.強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對于發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。

3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產業持續以較快的速度增長，吸引了大量的企業進行房地產投資，應當引起注意，要加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控，有效地防止房地產業“泡沫”的產生。

4.整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險。一要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證）。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。商業銀行發放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況，注意防范與期房相關的特定風險。三要規范個人商業用房貸款管理。借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房。

5.全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費。近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環節的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經出臺的各項優惠政策；二是進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續加大清理住宅建設和消費環節的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。

6.加強輿論宣傳的引導。目前，地產界炒作概念之風甚勁，其一是對住房本身的炒作，如所謂的“Town house（建在城鎮中的房子，名字取的是“城鎮＋房子”，低密度的聯排別墅）”、“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態住宅”、“可持續發展住宅”等等，究其本質，都是夸大科技、環保等因素在其中的應用；其二是對時令名詞的炒作，如一段時間以來對“申奧”、“入世”的大肆宣傳等。其實，消費者之所以會被一些開發商的宣傳誤導，首先是因為他們對這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對潮流的追趕。要解決好這個問題，最好的方法莫過于“專家＋媒體”了。

總之，房地產是泡沫的主要載體之一，房地產泡沫會給人們及社會帶來很大的危害。在新形勢下，我國房地產企業要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地，使房地產業真正成為新的經濟增長點，就要保持高度的理性，宏觀調控，科學決策，正確引導，適時監測，以防房地產市場的“虛假繁榮”，重蹈20世紀90年代東南亞、海南房地產泡沫覆轍。