第一篇：第5章 日本房地產(chǎn)泡沫的警示

第5章 日本房地產(chǎn)泡沫的警示

5.1 日本房地產(chǎn)泡沫的原因

5.1.1 金融政策不當(dāng)

1985年9月，美國(guó)、日本、聯(lián)邦德國(guó)、英國(guó)、法國(guó)五個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家簽訂著名的“廣場(chǎng)協(xié)議”，協(xié)議主要內(nèi)容是美元將對(duì)包括日元在內(nèi)的主要貨幣進(jìn)行有序的貶值，以解決美國(guó)巨額貿(mào)易赤字問(wèn)題，從而增加美國(guó)產(chǎn)品出口競(jìng)爭(zhēng)力、改善國(guó)際收支不平衡狀況。協(xié)議簽訂僅僅兩年時(shí)間，日元兌美元升值已達(dá)50%，短時(shí)間日元的大幅升值對(duì)日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊，為沖抵匯率變動(dòng)所帶來(lái)的消極影響，日本政府采用了寬松的貨幣政策。貨幣供應(yīng)量大幅度增加,導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)劇增，促使房?jī)r(jià)一路飆升。同時(shí)由于政策存在漏洞，大量銀行資金通過(guò)農(nóng)林系列的金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)間接流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫繼續(xù)膨脹.對(duì)比中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,2003年~2007年,我國(guó)一直實(shí)行寬松的貨幣政策,大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),美國(guó)為了彌補(bǔ)貿(mào)易逆差,一直在給人民幣匯率施壓,人民幣匯率也在大幅度升值.5.1.2稅收政策的失誤

1981年，日本政府進(jìn)行了以減輕土地稅為目的的稅制改革.寬松的土地稅收政策，進(jìn)一步刺激了土地投機(jī)行為，促使土地價(jià)格不斷攀升。此外，日本的土地繼承稅制也以土地公示價(jià)格作為計(jì)征依據(jù)，其應(yīng)征稅額與市場(chǎng)價(jià)格之比小于繼承稅率70%，存在獲利空間，并且土地面積未達(dá)到200平方米的居住用地還減免50%的繼承稅，這促使人們將金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y產(chǎn)，資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步推升了房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫持續(xù)膨脹。

5.1.3企業(yè)行為扭曲

房地產(chǎn)的高投資收益和低保有稅，使得日本幾乎所有大企業(yè)都不同程度地介入房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)行為發(fā)生扭曲，紛紛購(gòu)買大量土地、房產(chǎn)并作為資產(chǎn)長(zhǎng)期保有，靜待升值獲利。

對(duì)比中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利,導(dǎo)致大量投機(jī)資本的流入.投機(jī)資本主要來(lái)源于個(gè)人投機(jī)者,實(shí)體企業(yè)的資金轉(zhuǎn)移,外國(guó)資本的流入.正是這些資本的不同層面的流入,是房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展,部分城市出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象,這一點(diǎn)和日本很像.5.2 日本房地產(chǎn)泡沫的警示

通過(guò)對(duì)日本房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析,我們可以清楚地看到目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和八十年代的日本很像.日本房地產(chǎn)泡沫的破滅,很大一定程度上是由于政府政策的失誤造成的.我國(guó)能否避免同樣的命運(yùn),政府的宏觀調(diào)控起著至關(guān)重要的作用.通過(guò)對(duì)比,我們可以得到以下教訓(xùn):

1.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控幅度和頻率方面，為抑制投機(jī)行為，政府調(diào)控幅度和頻率不應(yīng)過(guò)大、過(guò)頻，這樣會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極度不穩(wěn)定。

2.在房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣、稅收政策制定方面，在房地產(chǎn)泡沫膨脹時(shí)期，日本政府過(guò)度寬松的貨幣政策和地方地產(chǎn)稅收政策，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度需求，造成市場(chǎng)虛假繁榮，促使投機(jī)行為過(guò)度，加劇了房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。我國(guó)正處于房地產(chǎn)泡沫化破裂的邊緣,應(yīng)該更加注重貨幣政策和財(cái)政政策的松緊結(jié)合,避免大規(guī)模實(shí)施寬松性政策.3.在政策時(shí)效方面，金融管制和稅制改革都存在一定的時(shí)滯性，因此政府為使調(diào)控有效，必須注意政策與市場(chǎng)的有效契合，把握市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)，提前做出反應(yīng)，才能使政策的出臺(tái)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效果，促進(jìn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

第二篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫講稿

接下來(lái)講講現(xiàn)實(shí)中的例子。由于不論在歷史中還是當(dāng)下的中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫都是人們很關(guān)注的問(wèn)題，所以今天就以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。

什么是泡沫？當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格高于其內(nèi)在價(jià)值時(shí)就產(chǎn)生了泡沫。

真實(shí)需求者購(gòu)買房產(chǎn)是為了獲得其居住的使用價(jià)值——不論是自住還是出租，這部分需求叫真實(shí)需求；但投機(jī)者買房不是為了住，而是為了通過(guò)其短期價(jià)格波動(dòng)，利用價(jià)差套利，常常表現(xiàn)為對(duì)房屋空置持有，這部分需求叫虛假需求。由于投機(jī)者的虛假需求造成的房產(chǎn)價(jià)格的虛高就造成了泡沫。

房地產(chǎn)商面對(duì)市場(chǎng)上的真實(shí)或虛假需求，反應(yīng)就是大力建房，但蓋房子周期長(zhǎng)，并且土地供給是有限的——特別是在一二線城市，所以最終形成供小于求的情況，房?jī)r(jià)上漲。這時(shí)真實(shí)需求者會(huì)選擇趕緊買房，不然就買不起了；投機(jī)者看到市場(chǎng)中有利可圖，也會(huì)大量涌入，并選擇持有房產(chǎn)直至價(jià)格不再上漲。當(dāng)泡沫越來(lái)越大的時(shí)候，與之對(duì)應(yīng)的是買房人與房地產(chǎn)商有限的錢，于是大家選擇向銀行借款。這時(shí)人們就在進(jìn)行杠桿投資了；當(dāng)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，人們買房最初向銀行借50%，后來(lái)借70%甚至80%，杠桿率提高，也就產(chǎn)生了次級(jí)貸款。

房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的時(shí)候，房地產(chǎn)極其相關(guān)產(chǎn)業(yè)都大賺一筆，投機(jī)客也賺了；但真實(shí)需求者大量欠債，可支配收入減少；其他與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的行業(yè)由于消費(fèi)市場(chǎng)被擠壓而萎縮。于是大家都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，去做投機(jī)客，經(jīng)濟(jì)脫實(shí)入虛。

這時(shí)房?jī)r(jià)就很高了，泡沫已經(jīng)足夠大。一種情況是部分投機(jī)客開(kāi)始拋售房產(chǎn)，其他人為了不被套牢也開(kāi)始跑路，于是需求暴跌，供給暴漲，房?jī)r(jià)大跌。剩下沒(méi)跑成的投機(jī)客、房地產(chǎn)商都沒(méi)錢償還銀行負(fù)債，真實(shí)需求者看房?jī)r(jià)還沒(méi)負(fù)債值錢，于是也不還款了。于是銀行倒閉，經(jīng)濟(jì)崩潰。這叫硬著陸，例子是08年的美國(guó)。這種情況是投機(jī)客先動(dòng)手，第二種情況是政府先動(dòng)手。當(dāng)政府采取政策限制房?jī)r(jià)，投機(jī)客也會(huì)拋售房產(chǎn)……后面的故事就一樣了。這也是硬著陸，例子是1990,91年的日本。

那中國(guó)呢?有沒(méi)有一種在清理泡沫的同時(shí)減小對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊的實(shí)現(xiàn)軟著陸的辦法呢？這就需要在清理投機(jī)者的同時(shí)用真實(shí)需求填補(bǔ)他們的退場(chǎng)造成的空缺。要想清理投機(jī)者，可以通過(guò)限購(gòu)和征收房屋空置稅；要想增加真實(shí)需求可以給予政府補(bǔ)貼，可以將房屋與教育、戶口掛鉤。可以看到我國(guó)政府的政策正向這方面靠攏。至于效果如何，我們可以期待一下。

第三篇：房地產(chǎn)泡沫成因與對(duì)策

2001年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，土地供應(yīng)量增加，商品房全面熱銷，銷售價(jià)格呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2226元，增長(zhǎng)5.8%，增幅比上年提高了3.3個(gè)百分點(diǎn)，空置面積也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰日前在接受中央電視臺(tái)《房地產(chǎn)報(bào)道》記者采訪時(shí)預(yù)言：“2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，七、八月份最嚴(yán)重。”本文擬就公眾關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金來(lái)確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫（地價(jià)泡沫），而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。

無(wú)論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價(jià)格波動(dòng)都有區(qū)別，主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價(jià)格波動(dòng)包括上漲、下降，而且在時(shí)間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會(huì)很大，而泡沫是價(jià)格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價(jià)格暴跌，波動(dòng)幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質(zhì)上看，一般商品的價(jià)值是價(jià)格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價(jià)格波動(dòng)反映市場(chǎng)供需平衡，既是市場(chǎng)機(jī)制作用的起點(diǎn)，又是市場(chǎng)機(jī)制作用的結(jié)果，價(jià)格總是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。在正常的市場(chǎng)條件下，價(jià)格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價(jià)格下降。而泡沫發(fā)生的時(shí)候，市場(chǎng)機(jī)制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律。當(dāng)價(jià)格上漲、供給增大時(shí)，投資者預(yù)期價(jià)格進(jìn)一步上漲。1991-1993年，我國(guó)海南房地產(chǎn)價(jià)格正是這樣飆升的。1991年每平方米價(jià)格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房?jī)r(jià)格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價(jià)格也大幅度提高，有的地方僅過(guò)一年價(jià)格竟由十幾萬(wàn)元一畝漲到600多萬(wàn)元一畝。投機(jī)者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價(jià)格再一步上漲時(shí)拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機(jī)者囤積起來(lái)的。但很少有人會(huì)意識(shí)到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當(dāng)一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒(méi)有帶來(lái)財(cái)富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：

1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過(guò)程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的，我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒(méi)有價(jià)值的東西在形式上可以有價(jià)格。在這里，價(jià)值表現(xiàn)是虛幻的。”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。

3.地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說(shuō)，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)（市場(chǎng)地價(jià)等于未來(lái)土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來(lái)土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)就等于未來(lái)無(wú)限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和）之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說(shuō)泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無(wú)不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為有關(guān)。“要掙錢，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”，成為當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)熱時(shí)一些生意人的經(jīng)典。這一點(diǎn)在東南亞房地產(chǎn)泡沫中無(wú)不表現(xiàn)得淋漓盡致。近幾年來(lái)泰國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，供過(guò)于求，但是仍有許多新的開(kāi)發(fā)商擠進(jìn)這個(gè)領(lǐng)域。他們認(rèn)為在前幾年冒出的兩萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中只有20家宣布破產(chǎn)，可見(jiàn)這個(gè)行業(yè)仍有大的賺頭。許多開(kāi)發(fā)商還想從繼續(xù)建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熊市彌漫。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件（信息充分；商品品質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面）相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對(duì)稱，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。

5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵(lì)投資，銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1992-1993年，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金占社會(huì)固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu)，其資金來(lái)源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地。可見(jiàn)，政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之一。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)過(guò)熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響，2001年，全國(guó)商品房空置面積凈增量為1100萬(wàn)平方米，全年商品房空置面積增長(zhǎng)10.5%，高于上年增長(zhǎng)6.7%的水平，年底全國(guó)商品房空置面積已突破1億平方米大關(guān)，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_(dá)魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格虛高，會(huì)加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，增大購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購(gòu)房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，1993年的中國(guó)和1996年的泰國(guó)都是這樣，國(guó)內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機(jī)的教訓(xùn)我們必須吸取；此外，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高還會(huì)影響人才的去留，嚴(yán)重削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無(wú)疑都會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著眼：

1.大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。去年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部宣布，投資1700億元，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價(jià)格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用一是通過(guò)免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。1998年國(guó)家宣布并隨后實(shí)施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，曾令眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，致使其商品房?jī)r(jià)平均每平方米下降了700-1000元。現(xiàn)在，國(guó)家要重舉經(jīng)濟(jì)適用房大旗，由于北京的新開(kāi)工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，那北京的房?jī)r(jià)非大跌不可。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實(shí)施，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的空間就會(huì)被封殺。

2.強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開(kāi)招投標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無(wú)正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。

3.建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

4.整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

5.全國(guó)研究住房稅、費(fèi)政策，通過(guò)稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購(gòu)買、換購(gòu)住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

6.加強(qiáng)輿論宣傳的引導(dǎo)。目前，地產(chǎn)界炒作概念之風(fēng)甚勁，其一是對(duì)住房本身的炒作，如所謂的“Town house（建在城鎮(zhèn)中的房子，名字取的是“城鎮(zhèn)＋房子”，低密度的聯(lián)排別墅）”、“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態(tài)住宅”、“可持續(xù)發(fā)展住宅”等等，究其本質(zhì)，都是夸大科技、環(huán)保等因素在其中的應(yīng)用；其二是對(duì)時(shí)令名詞的炒作，如一段時(shí)間以來(lái)對(duì)“申奧”、“入世”的大肆宣傳等。其實(shí)，消費(fèi)者之所以會(huì)被一些開(kāi)發(fā)商的宣傳誤導(dǎo)，首先是因?yàn)樗麄儗?duì)這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對(duì)潮流的追趕。要解決好這個(gè)問(wèn)題，最好的方法莫過(guò)于“專家＋媒體”了。

總之，房地產(chǎn)是泡沫的主要載體之一，房地產(chǎn)泡沫會(huì)給人們及社會(huì)帶來(lái)很大的危害。在新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時(shí)監(jiān)測(cè)，以防房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛假繁榮”，重蹈20世紀(jì)90年代東南亞、海南房地產(chǎn)泡沫覆轍。

第四篇：日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

2016年4月16日至25日，由集團(tuán)組織公司高管赴日本進(jìn)行為期7天的考察學(xué)習(xí)。非常有幸本人參與了此次考察活動(dòng)。

入職東方今典焦作房地產(chǎn)總經(jīng)理一職已有一年時(shí)間，各個(gè)方面都得到了歷練與學(xué)習(xí)。在短暫的7天里，匆忙行走于東京、大阪等都市，并拜訪了日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)。文化的差異，行業(yè)的比較，價(jià)值觀的思考，時(shí)時(shí)刻刻觸動(dòng)和撞擊著內(nèi)心。回來(lái)以后，在回顧考察經(jīng)歷及整理照片的時(shí)候，不斷通過(guò)搜集查看一些背景知識(shí)，希望對(duì)企業(yè)、行業(yè)發(fā)展有更深層的探索與理解。

一、日本概覽

日本國(guó)土面積37.78萬(wàn)平方公里，僅相當(dāng)于我國(guó)云南省大小，人口約1.3億，首都為東京。由北海道、本州、四國(guó)、九州和約3900多個(gè)小島組成。國(guó)土的三分之二被森林所覆蓋，其中森林面積占66.5%，農(nóng)用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面積占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展回顧

1、日本經(jīng)濟(jì)回顧從“世界的奇跡”到“失去的十年。

二戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)史可以簡(jiǎn)單概括為四個(gè)階段： 戰(zhàn)后～50年代：恢復(fù)階段； 60年代：高速度增長(zhǎng)階段；

70—80年代的穩(wěn)定增長(zhǎng)階段；在石油危機(jī)的壓力下，提出“技術(shù)立國(guó)”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，年均增長(zhǎng)速度達(dá)5%，迅速跨入世界先進(jìn)國(guó)家行列，并一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，創(chuàng)造了令世界矚目的“經(jīng)濟(jì)奇跡”。生產(chǎn)和需求十分旺盛，大量剩余資金涌動(dòng)。從1986年起，日本資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了5年的持續(xù)上漲時(shí)期。短短5年間，日本地價(jià)上漲了2倍多，其中1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過(guò)了76%的異常水平，形成了世界經(jīng)濟(jì)史上空前的房地產(chǎn)泡沫。

90年代后的復(fù)合型蕭條階段；這一階段的因房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)股市、地價(jià)暴跌引發(fā)的一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯的停滯和下滑。1990年GDP增長(zhǎng)率達(dá)5.1%，到2001年僅為-0.5%，日本經(jīng)濟(jì)開(kāi)始步入持續(xù)十多年的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)衰退期——“平成蕭條”期，又被稱為“失去的十年”。同時(shí)這是這一時(shí)期促進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)界的反思，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)理念的進(jìn)步，使得日本經(jīng)濟(jì)不在追求形式上的量而更注重質(zhì)。完成了新的產(chǎn)業(yè)革命的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍。

2、日本住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展化情況

日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國(guó)家。開(kāi)始于60年代，70年代進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成熟期。

日本的住宅產(chǎn)業(yè)化始于20世紀(jì)6O年代初期。一方面當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過(guò)來(lái)。第二，經(jīng)濟(jì)具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。第三，社會(huì)化大生產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。60年代末期，當(dāng)時(shí)的日本，電視機(jī)和汽車都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了工廠制造。為了提高產(chǎn)品質(zhì)量和效率，開(kāi)始對(duì)住宅實(shí)行部品化、批量化生產(chǎn)，用生產(chǎn)電視機(jī)和汽車的方式生產(chǎn)住宅。

70年代是日本住宅產(chǎn)業(yè)的成熟期，大企業(yè)聯(lián)合組建集團(tuán)進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)，將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗汀，F(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)蓋完六層樓，可以在工廠中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展很大程度上得益于住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要而產(chǎn)生出的新型住宅企業(yè)組織形式，是以專門生產(chǎn)住宅為最終產(chǎn)品，集住宅投資、產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、配構(gòu)件部品制造、施工和售后服務(wù)于一體的住宅生產(chǎn)企業(yè)，是一種智力、技術(shù)、資金密集型、能夠承擔(dān)全部住宅生產(chǎn)任務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。

三、具體項(xiàng)目調(diào)研分析

1、對(duì)保護(hù)綠色生態(tài)成本毫不在意的日本

本次考察首站為東京。東京：世界超大都市，按日本行政區(qū)劃，東京指東京都，其總面積為2,162平方公里，1,320萬(wàn)人口（相當(dāng)于全日本的1/10），具備世界大都市的共同特點(diǎn)，是一個(gè)擁擠的城市，現(xiàn)代化的建筑，發(fā)達(dá)的交通，喧嘩卻有秩序。

在東京考察過(guò)程中，印象比較深刻的是日本對(duì)環(huán)境治理及對(duì)土地可持續(xù)利用發(fā)展所做的措施。日本的“綠地覆蓋率”為66%，僅次于芬蘭、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的東京，人均綠地面積也達(dá)到了3.01平方米。

二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口向東京聚集，環(huán)境污染問(wèn)題持續(xù)惡化，東京的“大城市病”日益嚴(yán)重，民眾苦不堪言。用相應(yīng)的法律來(lái)確保公園綠地、控制建設(shè)的混亂局面，引導(dǎo)城市空間良性發(fā)展顯得刻不容緩。為此，日本于1972年頒布了《都市公園整備緊急措施法》。啟動(dòng)投資額達(dá)9000億日元的公園建設(shè)“5年計(jì)劃”。此后到現(xiàn)在，東京的綠地面積以每年約10%的速度遞增，環(huán)境污染大幅好轉(zhuǎn)。之后《都市計(jì)劃法》、《都市公園法》、《都市綠地保全法》和《首都圈近郊綠地保全法》等一大批相關(guān)法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，形成了完整而長(zhǎng)期的綠地保護(hù)體制。

從東京市政廳大樓俯看整個(gè)城市，可以看到城市內(nèi)保留了一大片森林綠地。在日本皇宮皇居外苑同樣可以看到大面積的綠化，形態(tài)各異的黑松與摩天樓林立相互呼應(yīng)，現(xiàn)代和前衛(wèi)中處處體現(xiàn)出明顯的日本特色和風(fēng)格。

在資源極度緊張的東京能保留如此大面積的綠化實(shí)屬罕見(jiàn)。正如東京堅(jiān)持的 “綠地是城市活力之源”一樣，綠地不僅是點(diǎn)綴城市的“花瓶”，還是城市的凈化器與安全閥，是居民共同的“精神休憩地”。銀座商業(yè)街

銀座的大街長(zhǎng)約1公里，把銀座1丁目到8丁目緊緊連成一體，組成了繁華的“銀座8丁”。地理位置優(yōu)越，代表銀座的高級(jí)百貨店，提供各種名牌化妝品、時(shí)裝、首飾、箱包等高檔優(yōu)質(zhì)商品，倡導(dǎo)提供給顧客高尚、時(shí)尚、具有國(guó)際性的生活方式，主要目標(biāo)顧客群是三十歲至五十歲的城市精英和成功人士。同時(shí)也吸引著世界各地的人群前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。

銀座商業(yè)街的規(guī)劃特點(diǎn)：交通組織和功能布局：商業(yè)街區(qū)核心區(qū)主要解決人流問(wèn)題，兩側(cè)的次干道主要解決車輛通行，因此核心區(qū)主要布置商業(yè)樓。而兩側(cè)的次干道旁布置了大量的寫字樓和停車樓。

合理的空間尺度：核心區(qū)商業(yè)樓座均采用短開(kāi)間大徑深的布局。既保證了各商業(yè)樓的展示面，同時(shí)讓人流在輕松的移步換景當(dāng)中，感受電影畫面般的購(gòu)物商業(yè)環(huán)境。

人性化的廣告商業(yè)氛圍：不過(guò)度追求視覺(jué)刺激的建筑外立面，井然有序得體的廣告展示，與購(gòu)物過(guò)程中售貨人員禮貌的服務(wù)相結(jié)合，充分表達(dá)了對(duì)購(gòu)物人群的尊崇。

2、拜訪日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)

從日本明治維新至現(xiàn)在，由三井家庭統(tǒng)治的財(cái)閥而發(fā)展起來(lái)的三井集團(tuán)歷經(jīng)400年發(fā)展，經(jīng)久不衰，成為日本的四大壟斷財(cái)閥之一。在第二次世界大戰(zhàn)以前和戰(zhàn)爭(zhēng)間，該財(cái)閥一直據(jù)日本四大財(cái)閥之首，是日本經(jīng)濟(jì)工業(yè)化進(jìn)程中的重要推動(dòng)力量。三井集團(tuán)目前有25家大企業(yè)組成。其核心企業(yè)有櫻花銀行、三井物產(chǎn)、新王子制紙、東芝、豐田汽車、三越、東麗、三井不動(dòng)產(chǎn)等，該財(cái)團(tuán)在化工、重型機(jī)械、綜合電機(jī)、汽車制造、房地產(chǎn)、核發(fā)電、半導(dǎo)體、醫(yī)療及辦公電子設(shè)備等行業(yè)擁有優(yōu)勢(shì)。

此次考察拜訪三井集團(tuán)時(shí)，通過(guò)觀看三井集團(tuán)企業(yè)宣傳視頻，并通過(guò)相關(guān)資料對(duì)其企業(yè)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)理念及管理體制有了一個(gè)較為詳細(xì)的了解，同時(shí)也被其優(yōu)良的管理模式、全球化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、發(fā)達(dá)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)所震撼，這些先進(jìn)成熟的管理體制經(jīng)營(yíng)模式對(duì)發(fā)展中的集團(tuán)公司具有很強(qiáng)的借鑒意義。

因時(shí)間關(guān)系，只針對(duì)房地產(chǎn)方面的運(yùn)營(yíng)管理方面進(jìn)行相互交流洽談，并參觀了三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心及別墅展示工廠。·優(yōu)秀的施工工藝水平

上個(gè)世紀(jì)60年代，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅。別墅以及多層房屋的建造也是采用成品墻板、整體衛(wèi)浴現(xiàn)場(chǎng)拼裝。這些在我們參觀三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心、別墅展示工廠時(shí)，感覺(jué)特別明顯，一棟別墅可以定制生產(chǎn)，45天即可建成，這就要求有大量的生產(chǎn)廠家提供定制產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)可以節(jié)省人力物力，降低成本，縮短工期，并且易于維護(hù)更換。

建筑工地的施工圍擋、外挑安全防護(hù)也全部是標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，從開(kāi)工到結(jié)束是處于全封閉狀態(tài)，即避免了揚(yáng)塵也保證了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、東京所見(jiàn)到的建筑物基本上都是統(tǒng)一的搭建模式。我們國(guó)內(nèi)限于投入成本原因，就這方面來(lái)說(shuō)和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常樸素，沒(méi)有多少過(guò)于華麗的東西。相對(duì)歐美來(lái)說(shuō)，日本建筑設(shè)計(jì)的概念性還要更少。但是，他們?cè)诳臻g的到位性、構(gòu)造技術(shù)的研究方面卻非常深入，絲毫不亞于任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家。

在參觀三井樣板房展示時(shí)這點(diǎn)得到了非常好的印證。戶型設(shè)計(jì)非常人性化、注重細(xì)節(jié)。采充分考慮到日本人的生活習(xí)慣。例如日本的住宅比較密集，相應(yīng)會(huì)帶來(lái)采光問(wèn)題。所以在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，采光面往往會(huì)根據(jù)環(huán)境的不同，盡量做適應(yīng)性設(shè)計(jì)，提高采光率。整體廚房，預(yù)留有冰箱位置；整體浴室，很干凈，浴缸內(nèi)還有扶手設(shè)計(jì)。日本住宅比較流行浴室、廁所、洗面所三分離的格局，也就是說(shuō)以上三者都各處一室，擁有獨(dú)立的專用空間。浴室部，因?yàn)槿毡救颂貏e喜歡熱水澡，一般家庭都有較大面積的浴室。洗面所部分，除必需的洗面臺(tái)以外，設(shè)計(jì)師又為洗衣機(jī)設(shè)計(jì)了專用空間，并且預(yù)留上下水。廁所部分，有的設(shè)置了迷你洗手盆。

此外在施工細(xì)節(jié)上非常精細(xì)，其他不多說(shuō)，拿填縫處理來(lái)說(shuō)，無(wú)論外墻幕墻還是廚衛(wèi)瓷磚，里里外外的填縫處理都做的漂亮。膠體密實(shí)，手感柔韌，筆直整齊，填縫劑的質(zhì)量和打膠的工藝水平都是相當(dāng)出色。

3、亞洲奧特萊斯霸主之三井奧特萊斯

在此次考察行程最后一站，參觀了三井位于大阪的奧特萊斯。

在亞洲，奧特萊斯發(fā)展較為成熟的地區(qū)當(dāng)屬商業(yè)形態(tài)高度成熟的日本，而在日本，做奧特菜斯最為成功的當(dāng)屬三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社旗下的三井奧特萊斯。

如大家所知，在日本東京，銀座、新宿、澀谷等地云集了很多高檔的百貨商場(chǎng)，西武、三越、松坂屋、阪急、東急、伊勢(shì)丹等等百貨店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齊全，但就是一個(gè)字“貴”。但在三井奧特萊斯購(gòu)物城，不僅店鋪數(shù)量眾多，而且眾多世界和日本的時(shí)尚大牌，價(jià)格僅為正品的3－7折。如果運(yùn)氣好，還可以淘到所謂的B級(jí)品以及下架商品，但價(jià)格卻能低到1到2折。

讓你買到想買的品牌，讓你的日常穿著更加時(shí)尚，讓你的時(shí)尚成本一降再降??這就是三井奧特萊斯購(gòu)物城的理念。廠家直銷店、正規(guī)代理點(diǎn)，自主品牌等都能在這里一應(yīng)俱全。

由大阪奧特萊斯窺見(jiàn)三井不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)運(yùn)模式

1995年，三井不動(dòng)產(chǎn)在大阪鶴見(jiàn)開(kāi)設(shè)了第一家?jiàn)W特萊斯（現(xiàn)在的日本許多大型奧特萊斯都是參考它而建造的），開(kāi)創(chuàng)了日本的奧特萊斯新紀(jì)元。由于它的原址是大阪花博會(huì)主場(chǎng)館，所以它的外觀是參考月下美人花而建造，屋頂是可以敞開(kāi)式的，從遠(yuǎn)處望去，當(dāng)它敞開(kāi)的時(shí)候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上當(dāng)它關(guān)上的時(shí)候則變成一朵綻放的月下美人花。與如今的奧特萊斯相比，它并不顯的十分大，但是里面寬敞的空間，同樣讓人感到十分舒適。

在大阪奧特萊斯，衣飾、箱包、珠寶首飾、洗化等各業(yè)態(tài)劃分非常合理、清晰，讓客戶一目了然，在各區(qū)域內(nèi)都能找到最理想的商品。

三井奧特萊斯憑借精準(zhǔn)的定位和多年來(lái)不斷修正的運(yùn)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)策略，使其不僅成為當(dāng)?shù)刈罡蝗藲獾馁?gòu)物中心，也成了外國(guó)人來(lái)此地旅游觀光的圣地。其成功運(yùn)營(yíng)可以歸納為以下3點(diǎn)：

1、租賃開(kāi)發(fā)

日本土地政策為私有制，因此三井不動(dòng)產(chǎn)一直本著能租地就不買地的原則，集聚其他企業(yè)的資金共同開(kāi)發(fā)，由自己的商業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，目的在于降低資金成本，加速周轉(zhuǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以自主規(guī)范經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。這跟日本本地特色有關(guān)，因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)已經(jīng)度過(guò)了泡沫階段，其土地升值的空間不大，主要盈利還是靠項(xiàng)目本身。其次三井奧特萊斯的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，保持了日本商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的一貫作風(fēng)，即用比較長(zhǎng)的一段時(shí)間持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一種啟示。

2、地理位置

奧特萊斯這個(gè)業(yè)態(tài)的位置的選擇非常受限，因?yàn)橹挥型恋剡\(yùn)行的低成本，才能保證其商品的價(jià)格優(yōu)惠。三井通常采用開(kāi)發(fā)新區(qū)域的方法，并與政府共同合作，在幾年時(shí)間內(nèi)把周邊配套完善，達(dá)到互利互惠，一方面培育新區(qū)域的商業(yè)氛圍，一方面健全新區(qū)域的硬件設(shè)施。目前在三井在日本全國(guó)奧特萊斯均分布在中國(guó)游客也廣為熟悉的北海道、東京首都圈以及大阪、神戶等地。各奧特萊斯均設(shè)在距離市中心50—90分鐘車程的位置。

3、立體建筑與立體業(yè)態(tài)

奧特萊斯的建筑與中國(guó)的商業(yè)建筑有很大的差異。其上下只有2層，并由人行天橋貫穿其中，自動(dòng)電梯等配置有20處之多，整個(gè)建筑四通八達(dá)。每個(gè)店鋪都配有非常清楚的走道指示導(dǎo)向，使人群很方便的在一個(gè)立體的平面流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了雙首層，以致一、二層的租金相同，達(dá)到經(jīng)營(yíng)價(jià)值最大化。

立體的建筑配有立體的業(yè)態(tài)，奧特萊斯對(duì)消費(fèi)需求的研究很透徹，針對(duì)性很強(qiáng)，不僅集聚了高端奢侈品牌及美食廣場(chǎng)，還嘗試建構(gòu)了大型的菜市場(chǎng)等居家休閑區(qū)域。特殊的業(yè)態(tài)組合拉攏了周邊的人群，并放大了傳統(tǒng)的奧特萊斯業(yè)態(tài)。嚴(yán)格的業(yè)態(tài)要求也很重要，奧特萊斯每年控制業(yè)態(tài)調(diào)整不超過(guò)10%。人流動(dòng)線與業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)都是其成功的關(guān)鍵。

四、考察帶來(lái)的啟示 短短的7天日本考察行程，帶來(lái)不僅眼界的開(kāi)闊，更多的是對(duì)行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的深入思考。

1、對(duì)資源的可持續(xù)發(fā)展利用，日本國(guó)土面積不大，人口也比中國(guó)少得多，資源很貧乏，但是在工業(yè)上卻是世界強(qiáng)國(guó)，經(jīng)濟(jì)總量居世界第二位。但與中國(guó)不同的是，日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不以犧牲環(huán)境為代價(jià)，反之與環(huán)境形成長(zhǎng)期有效的良性循環(huán)。這也得益于政府對(duì)國(guó)家發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮與前期大量的人力、資源、資金投入。看似政府巨大的前期投入，帶來(lái)的是完整而長(zhǎng)期的綠地保護(hù)體制，給城市健康有序發(fā)展帶來(lái)的深遠(yuǎn)影響。

縮小至一個(gè)企業(yè)，如何更長(zhǎng)久健康的發(fā)展，賺錢不應(yīng)該成為唯一的標(biāo)準(zhǔn)。如何打造企業(yè)持續(xù)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力與品牌影響力，如何把產(chǎn)品做的更好，做成行業(yè)標(biāo)桿、經(jīng)典，確實(shí)需要我們好好思考。

2、先進(jìn)的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與獨(dú)特的企業(yè)文化。如三井集團(tuán)這樣優(yōu)秀企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，以前僅僅是在書本上學(xué)習(xí)的，而這次親自去深入考察，才進(jìn)一步地體會(huì)到這些企業(yè)在管理方面的專業(yè)和精細(xì)。可以說(shuō)，專業(yè)、精細(xì)，已經(jīng)完全滲透到了日本社會(huì)生活的方方面面。

此外在在拜訪三井集團(tuán)過(guò)程中，讓我感到非常感動(dòng)的是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)企業(yè)文化的踐行。本次接待拜訪的是三井集團(tuán)已經(jīng)退休的一位領(lǐng)導(dǎo)人，行動(dòng)已經(jīng)不是特別方便，卻仍然堅(jiān)持由工作人中攙扶下樓至停車場(chǎng)迎接考察團(tuán)。在洽談過(guò)程中，因會(huì)議室面積不大，沒(méi)有充足的椅子使用，同行的兩位導(dǎo)游只能站在會(huì)議室，三井集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人看到此情況，親自從別的屋子里搬椅子給兩位導(dǎo)游。雖然此次拜訪只是純粹的考察學(xué)習(xí)，但三井集團(tuán)仍然給予了相當(dāng)?shù)闹匾暸c禮遇。

3、住宅產(chǎn)品的工業(yè)化生產(chǎn)及人性化設(shè)計(jì)。日本的建筑不是建造，而是組裝。即把建筑的各個(gè)零部件在工廠制造出來(lái)后，拿到現(xiàn)場(chǎng)去進(jìn)行組裝，把房地產(chǎn)建筑做成了工業(yè)化的模式，各個(gè)部件之間配套十分嚴(yán)密，工作流程做得很細(xì)，這一點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。這應(yīng)該也是我們國(guó)家今后會(huì)大力發(fā)展的一個(gè)方向，但需要相當(dāng)龐大的企業(yè)從產(chǎn)供銷一體化的平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)大范圍推廣應(yīng)用，僅靠單一的幾個(gè)項(xiàng)目試驗(yàn)性的使用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，無(wú)法保證成本降低，無(wú)法體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)所在，也無(wú)法吸引生產(chǎn)廠家趨之若鶩。

日本的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)也非常人性化，三井不動(dòng)產(chǎn)的所有產(chǎn)品研究開(kāi)發(fā)全部自主完成，對(duì)建材、戶型、采光、科技運(yùn)用等方面考慮做得非常周全精細(xì)，即便若干年后，居住依然非常舒適，這點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。僅從商業(yè)利潤(rùn)來(lái)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及人們對(duì)住宅產(chǎn)品的要求來(lái)說(shuō)，無(wú)論產(chǎn)品規(guī)劃還是產(chǎn)品本身勢(shì)必很快被市場(chǎng)淘汰。

引深至企業(yè)發(fā)展，每一家偉大的百年企業(yè)，必然創(chuàng)造過(guò)無(wú)數(shù)偉大的產(chǎn)品，無(wú)論外部環(huán)境發(fā)生怎樣的改變，產(chǎn)品永遠(yuǎn)是企業(yè)的基石。百年企業(yè)的發(fā)展成型，必然有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品品質(zhì)為根基。回歸到商業(yè)經(jīng)濟(jì)的本源，企業(yè)能夠提供給消費(fèi)者的，最核心的價(jià)值也必然是來(lái)自于產(chǎn)品本身。只有在產(chǎn)品本身具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能夠全面滿足消費(fèi)者需求，并得到廣泛認(rèn)可的前提之下，輔以模式、渠道等其他方面的創(chuàng)新、完善，才能夠真正推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，形成基于產(chǎn)品的良性循環(huán)。

這就要求前期犧牲部分利益，大量的資金投入。以房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從拿地開(kāi)始，要先考慮做什么樣的產(chǎn)品，針對(duì)什么樣的客戶，精準(zhǔn)定位規(guī)劃產(chǎn)品。真正從客戶的角度研究產(chǎn)品規(guī)劃，研發(fā)出經(jīng)典的、高品質(zhì)的、前瞻性的產(chǎn)品，并能夠長(zhǎng)期將產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)理念、技術(shù)、工藝長(zhǎng)期傳承下去，方才能夠?qū)崿F(xiàn)百年企業(yè)品牌的目標(biāo)。

4、通過(guò)三井奧特萊斯學(xué)習(xí)它的招商營(yíng)運(yùn)，首先要學(xué)習(xí)的是明確項(xiàng)目自身定位進(jìn)行招商。擴(kuò)大與同檔次購(gòu)物中心的差異化，增加對(duì)特定目標(biāo)的吸引力。另外還要學(xué)習(xí)它能持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目。三井奧特萊斯全部為自持商業(yè)，自持商業(yè)的好處在于，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商全部可以自主，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)可以形成自己的獨(dú)特品牌，積累大量的商業(yè)資源，擴(kuò)大知名度，不斷調(diào)整不斷改進(jìn)，具備強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

事實(shí)上我是覺(jué)得駐馬店與洛陽(yáng)的商業(yè)可以借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)。嘗試自持商業(yè)，自主組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，雖然前期要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)，但自主規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，積累大量的商業(yè)資源，為企業(yè)后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，在資金方面，自持不動(dòng)產(chǎn)在資金緊張時(shí)可以抵押貸款，提供現(xiàn)金流，緩解企業(yè)資金壓力。

第五篇：研究房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法的論文

摘 要：主要論述了目前國(guó)內(nèi)外在房地產(chǎn)泡沫識(shí)別領(lǐng)域的研究方法，對(duì)各種方法加以分類，主要分為指標(biāo)法、理論價(jià)格法、市場(chǎng)修正法、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法和預(yù)警法等，以期對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫識(shí)別體系和預(yù)警體系的建立能有良好的借鑒作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；識(shí)別方法；預(yù)警體系

１ 指標(biāo)法

1.1 房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的上升。當(dāng)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)，且并沒(méi)有存在市場(chǎng)萎靡的跡象，則說(shuō)明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度很高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。其計(jì)算公式為：

房?jī)r(jià)收入比=商品住宅平均單套價(jià)格/居民平均家庭收入=ど唐紛≌平均銷售價(jià)格×商品住宅平均單套銷售面積/城鎮(zhèn)居民平均每人全部年收入×平均每戶家庭人口數(shù)

該指標(biāo)的臨界值可以由首付、利率、貸款期限、每年住房貸款還款金額占收入比重等估算出，但國(guó)際上沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比在1．8~5．5之間；發(fā)展中國(guó)家，一般在4～6之間。

1.2 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率／GDP增長(zhǎng)率

該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。警戒線定為2，超過(guò)2時(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫現(xiàn)象。如1987-1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫時(shí)，該指標(biāo)平均值為3。

1.3 空置率

房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時(shí)，會(huì)有大量房屋空置，故可采用來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。國(guó)際上通用的計(jì)算方法為：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社會(huì)增量房和存量房總和。一般而言，該指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：空置率不足5%時(shí)，表明市場(chǎng)過(guò)熱，極可能存在泡沫；5%-10%為合理區(qū)域；10%-20%為空置危險(xiǎn)區(qū)；而當(dāng)空置率大于20%時(shí)，則表明存在嚴(yán)重積壓。

1.4 租售比價(jià)

反映房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的是房地產(chǎn)的租金收益，房?jī)r(jià)變動(dòng)可暫時(shí)偏離租金變動(dòng)。但若長(zhǎng)時(shí)間高于租金增長(zhǎng)，則存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從理論上說(shuō)，計(jì)算租售比的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內(nèi)的租房總支出；同時(shí)也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結(jié)果就是住房的“租售比”。其判斷標(biāo)準(zhǔn)可用下表來(lái)表示：

另外，還可以從房地產(chǎn)投資增值率和房地產(chǎn)貸款方面來(lái)計(jì)量房地產(chǎn)泡沫，但是總體而言，這兩種方法不如以上四種方法應(yīng)用廣泛。

指標(biāo)法的突出優(yōu)點(diǎn)是所用數(shù)據(jù)通常相對(duì)比較容易采集，處理起來(lái)比較簡(jiǎn)單；在進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫檢測(cè)時(shí)，可以把那些具有充分理論依據(jù)的指標(biāo)，如房?jī)r(jià)收入比、租售比價(jià)等作為重要的輔助性判別標(biāo)準(zhǔn)；其缺陷是，一些指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，不一定適用于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行判斷時(shí)，不同的指標(biāo)之間可能出現(xiàn)相互矛盾的現(xiàn)象。理論價(jià)格法（收益還原法）

理論價(jià)格法被譽(yù)為最符合房地產(chǎn)泡沫定義的判別方法，其基本原理就是計(jì)算出房地產(chǎn)的理論價(jià)格，然后與實(shí)際的房?jī)r(jià)相比較，通過(guò)觀察二者相背離的程度，來(lái)判別泡沫是否存在。

以收益還原法為主要內(nèi)容的理論價(jià)格法，在上世紀(jì)80年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生后，成為日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家用以判定地產(chǎn)泡沫的一種重要方法。因?yàn)榕菽乾F(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)體資產(chǎn)價(jià)格的差，或是現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)格中實(shí)體經(jīng)濟(jì)不能說(shuō)明的部分，所以衡量房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵在于測(cè)算出房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)格(理論價(jià)格)與現(xiàn)實(shí)價(jià)格之間的差距。收益還原的本質(zhì)就是一個(gè)未來(lái)收益的貼現(xiàn)模型，即將未來(lái)的預(yù)期純收益和預(yù)期售價(jià)按一定的折現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的理論價(jià)格。我們可以通過(guò)下圖直觀地理解理論價(jià)格法的精髓：

理論價(jià)格法雖然在理論上可行，但是在實(shí)際操作上卻存在著困難。集中表現(xiàn)為：第一，折現(xiàn)率的準(zhǔn)確數(shù)字難以確定。第二，收益還原法體現(xiàn)的是把未來(lái)的收益折合成現(xiàn)在的收益，通過(guò)折現(xiàn)來(lái)計(jì)算現(xiàn)值。但是，未來(lái)是不確定的，在當(dāng)前的試點(diǎn)上難以對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的收益做出準(zhǔn)確的估計(jì)。市場(chǎng)修正法

我國(guó)學(xué)者洪開(kāi)榮(2001)提出房地產(chǎn)泡沫計(jì)量的“市場(chǎng)修正法”，即以物業(yè)空置率為基礎(chǔ)，從房地產(chǎn)的供求差異出發(fā)，通過(guò)考慮各種相關(guān)系數(shù)因素來(lái)進(jìn)行修正，從而估量出房地產(chǎn)泡沫的大小。其公式為：

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率 × 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù) × 產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù) × 交易情況修正系數(shù)

其中：空置率是根據(jù)年空置量與三年累計(jì)物業(yè)竣工量的比例；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)=上期的(1+GDP增長(zhǎng)率)/本期的(1+GDP增長(zhǎng)率)；產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)=上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)/本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率);交易狀況修正系數(shù)=上期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)/本期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)。

該方法作為房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基本理由是空置率反映了市場(chǎng)供需的差異，特定時(shí)期和地域的空置率指標(biāo)反映了各種市場(chǎng)力量和非市場(chǎng)力量的市場(chǎng)后果。房地產(chǎn)泡沫和物業(yè)空置率是對(duì)市場(chǎng)失衡的不同角度的描述，但它的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是一致的。該方法借助了資產(chǎn)評(píng)估中的修正方法，但是理論依據(jù)不足。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法

國(guó)外的研究文獻(xiàn)中，常見(jiàn)這種方法。其使用前提有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實(shí)質(zhì)是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)的原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。國(guó)外的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法根據(jù)檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)不同，可分為方差上限檢驗(yàn)和游程或粗尾檢驗(yàn)兩種。

方差上限檢驗(yàn)法以Blanchard and Watson(1981)為代表，他們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)會(huì)增加價(jià)格p的方差，會(huì)減弱價(jià)格p與市場(chǎng)基礎(chǔ)的決定因素X的相關(guān)關(guān)系。在不存在經(jīng)濟(jì)泡沫的零假設(shè)下，給定某些條件，就可以求出價(jià)格方差的上限。當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)時(shí)，這個(gè)上界條件會(huì)受到破壞。

Blanchard and Watson(1981)還討論了價(jià)格p的更新值（超額收益)的分布。如果存在經(jīng)濟(jì)泡沫，并且經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)在某個(gè)時(shí)期破滅，那么在經(jīng)濟(jì)泡沫存續(xù)期間，經(jīng)濟(jì)泡沫更新值為同號(hào)；當(dāng)破裂開(kāi)始時(shí)，變?yōu)楫愄?hào)，這樣經(jīng)濟(jì)泡沫更新值的游程會(huì)比純隨機(jī)序列的要長(zhǎng)，從而會(huì)使樣本的總游程數(shù)變小。經(jīng)濟(jì)泡沫成長(zhǎng)期間，會(huì)產(chǎn)生小的正的超額收益，但隨之而來(lái)的是會(huì)在某個(gè)時(shí)刻經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，產(chǎn)生大的負(fù)超額收益，這類經(jīng)濟(jì)泡沫的更新值的分布會(huì)成尖峰或粗尾分布，因此價(jià)格更新值的較大峰度系數(shù)可能意味著存在經(jīng)濟(jì)泡沫。但游程檢驗(yàn)與粗尾檢驗(yàn)方法的效果不佳。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)泡沫游程數(shù)并不必然小于隨機(jī)變量序列的游程數(shù)；另外，市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的分布也可能呈峰態(tài)。即使如此，這兩種方法還是引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的關(guān)注。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間很短，從住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我國(guó)住宅市場(chǎng)化的歷史也不過(guò)10年時(shí)間，可供計(jì)量檢驗(yàn)的樣本數(shù)據(jù)很少，計(jì)量檢驗(yàn)的結(jié)論可能缺乏可靠性。因此，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法在我國(guó)應(yīng)用并不合適。預(yù)警指數(shù)法

預(yù)警法是一種綜合方法，融合了指標(biāo)法中的各種重要指標(biāo)，也是目前測(cè)度房地產(chǎn)泡沫較為理想的方法。雖然存在著諸多理論上的問(wèn)題，而且需要收集很多數(shù)據(jù)，但綜合而言，是目前除了收益還原法之外最

為完善的測(cè)度方法。目前被普遍接受的預(yù)警構(gòu)建方法如下：

（1）選定預(yù)警指標(biāo)。（2）確定預(yù)警指標(biāo)的權(quán)重。（3）確定指標(biāo)臨界值。（4）測(cè)算地產(chǎn)泡沫發(fā)生變化的概率。當(dāng)某一個(gè)判斷指標(biāo)發(fā)生預(yù)警信號(hào)時(shí)，地產(chǎn)泡沫就有可能發(fā)生變化。在預(yù)警期內(nèi)，達(dá)到臨界值的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫變化的概率越大。（5）確定地產(chǎn)泡沫的預(yù)警級(jí)別。根據(jù)地產(chǎn)泡沫變化的概率，房地產(chǎn)泡沫變化的可能性劃為幾個(gè)級(jí)別：A級(jí)：警戒級(jí)，40 其構(gòu)建還有多種方法，但它們?cè)谟?jì)算原理上是相同的，關(guān)鍵之處是所選取的代表性指標(biāo)會(huì)因人而異，差別很大。結(jié)論與建議

以上房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法很多，但大體上可以歸為兩類，即指標(biāo)法和模型法。不管用何種方法測(cè)度房地產(chǎn)泡沫，尤其是指標(biāo)法中，其邏輯思路都是首先試圖建立一個(gè)基準(zhǔn)指標(biāo)，然后用實(shí)際指標(biāo)與其對(duì)比，實(shí)際指標(biāo)大于或小于基準(zhǔn)指標(biāo)的部分即為泡沫成分，以實(shí)際指標(biāo)偏離基準(zhǔn)指標(biāo)的程度來(lái)指示房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度。在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)該綜合運(yùn)用各種方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析，判別是否存在泡沫，而不應(yīng)該單純采用一種方法，以免判別結(jié)果有失偏頗。真對(duì)以上分析，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫識(shí)別方法的研究提出以下建議：

第一，由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作更是滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)資料相當(dāng)匱乏，所以應(yīng)該完善我國(guó)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，使之更適應(yīng)于經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展。

第二，目前我們應(yīng)該在現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料條件下，根據(jù)我國(guó)以往的經(jīng)驗(yàn)和其他類似國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，深入研究適合于我國(guó)的量化方法和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

第三，建立適合于國(guó)情的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機(jī)制，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及時(shí)預(yù)報(bào)和控制，時(shí)刻警惕房地產(chǎn)泡沫。

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