第一篇：陽和縣舊城改造可行性分析報告

陽和縣舊城改造可行性分析報告

前言

陽和，一座歷史悠久，文化底蘊深厚的現代文明城市，一座沐浴在改革新風的新興工業經濟城市，是全國重要的旅游城市之一，素有“**之鄉”之稱。

為了順應全球經濟發展，為了更快融入國際經濟潮流，陽和在更大范圍、更廣領域和更高層次上探索，參與各種變革及聯動發展，加快城市及現代化的推進進程，迅速提高城市品位，完善城市功能。

如今，陽和新一輪的城市總體規劃基本確定并在緊鑼密鼓的實施當中，“城鎮面貌三年大變樣”、城中村改造等等無不逐一提上日程，相信經過陽和人民幾年的努力，陽和將在高樓疊起，綠樹成蔭，一流人居的基礎上進一步提高城市檔次和品位，增加城市人氣和造血功能，提高城市競爭力，為拉動投資、促進消費和打造頂級旅游城市推波助瀾。

項目概念性規劃設計：

項目改造區位于運河新城西街，長江西路以前，占地面積55畝，總建筑面積6萬平方米，由新陽市天和置業有限公司與陽和縣城關西街居委會、陽和縣運河西城辦事處聯合開發，總投資元。

區位設計及建設目標：

運河新城區位于陽和縣較為優越的地理位置，擬規劃從形態和功

能兩個層面的共同完善，將運河新城區建設成商務、居住等綜合功能的，現代化的，面向新世紀的具有國際水準的建筑群區。

功能和布局：

根據運河新城區作為城市的新型住宅區這一功能的定位，規劃將通過項目地內土地的可建設性，土地的區位價值，土地的地貌形態和周邊的環境等綜合因素，確定改造區功能的總體布局，使改造區的功能具備較全面的合理性和完善性。

結合實際開發和資金運營情況，項目分兩期開發：一期是舊城改造區的拆遷工作，二期是新型住宅區的建設工作

一期先對舊城區進行拆遷，清理建設場地，做好對舊城改造區居民的拆遷安置工作。

二期新型住宅區的建設，建筑形態為6層的沿街首層為商業用房的住宅區以及6層的首層為車庫的普通住宅區。該建筑區內又不乏林木、園藝設計，該設計形態既適應了了住宅區的商務性又滿足了居民對住宅區的現代化需求。

項目綜合價值分析

一、社會效應

陽和縣舊城改造項目的推進，將有利于城市發展，與現代都市生活接軌，它對提升本地區的生活檔次，促進居住環境改善，滿足多層次的生活需求起到了積極地促進作用。

主題式商業居住區概念的提出，對當地形成濃郁的商業居住區起到了巨大的推動作用。

本項目規模優勢明顯，易形成規模效應，其輻射范圍及影響力的擴張潛力使之綜合素質提高，從而帶動整個陽和居住領域視野擴大。

二、社會價值

十富城市結構，緩解社會居住壓力，該住宅區投入使用后可改善人的居住條件。

擴大消費，促進消費開放，有利于貨幣的良性循環，促進社會進步，提高陽和人民的生活水平。

該舊城改造區位于運河新區，其獨特的商業居住形態，對人流有著強大的吸引力，對聚集人氣，對本地段形成商業居住氣候，推動周邊商業互動起到促進作用。

第二篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現狀

a.b.南門片區：舊城改造快速推進的條件

南門片區位處南充市順慶區南門壩濱江生態走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區均是居住區，無商業形態，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區的溝通，符合城市規劃。

b.西門片區：舊城改造難度主要的原因

西門片區主要以西門市場為中心。西門片區是舊城商業區，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區的商業價值，拆遷才具可操作性。

西門片區商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區的商業價值。

西門市場產權的分割，形成眾多的小業主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區，政府無從下手，無法改變現狀，只得任其發展。西門片區成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區的衰落。

富民服裝城在西門片區舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環境舒適，價格比西門低三分之二，環境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第三篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區，是在一個城市的長期歷史發展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發展縮影。舊城一般指的是在市區的一些小區或者是廠房的改造,主要是因為這些小區和廠房年代久遠,好多已經成為危房,所以必須實行改造,這種改造相對來說補償要高一些。舊城區通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統風貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎設施比較陳舊、房屋質量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區改造，城市的各個方面都有較大的發展和變化。第一，舊城區道路網絡基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設施供需總量基本平衡，服務供應結構得到優化；第三，城市環境質量得到有效控制，并呈改善趨勢；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉，住宅建設飛速發展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區改造是一個復雜的綜合系統，它涉及到社會效益、經濟效益、環境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關系到政府部門、房產開發商和普通居民的利益分配。由于舊居住區改造的系統性和復雜性，我國的城市舊居住區改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對經濟效益的過度注重和對社會效益的忽視；

二、傳統改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——歷史風貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發展趨勢

目前，我國城市舊居住區改造呈現多種模式、多個層次推進發展態勢，改造模式由過去單純的“舊區改造”轉向“舊區再開發”。概括起來，現階段我國城市的舊居住區改造呈現出以下趨勢：

一、城市發展對經濟和環境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。

第四篇：舊城改造

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。內容包括：①改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區；②改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調整城市工業布局；④更新或完善城市道路系統；⑤改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。當前舊城改造方案設計的趨向為：①保持中心城市相對穩定，增加一些結構完整、規模適當的封閉式衛星城鎮，城市用地被劃分為一些孤立的功能區，而整個規劃結構的發展，有賴于相交半放射環形系統的擴展；②在向靈活分區過渡的基礎上編制各種開敞式的城市結構，公共服務中心的布局則根據完善整個城市規劃結構的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

舊城改造的創新理念

在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環海集團以引進現代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創新方式。動漫創意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典范。

第五篇：舊城改造調研報告

關于商河縣城中村改造難題的調查報告

當前，城中村改造不僅是我縣城鎮化建設面臨的突出問題，而且是影響人居環境改善和城市形象提升的一道難題，破解這道難題已勢在必行。經過近時期對我縣城中村的調研，現將調研情況總結如下：

一、存在的突出問題

（一）土地利用粗放，視覺環境較差。我縣城中村缺乏統一規劃和管理，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規劃不協調，土地利用率和產出率較低。

（二）管理機制缺乏，亂搭亂建盛行。調查中發現，我縣城中村名義上納入了城市管理范圍，但現實中還游離在城市管理之外，介于城市管理和農村管理范疇之間，存在城市管理部門管不到，街道管不好的問題。同時，由于城市建設牽動土地升值，村民受利益驅使，亂搭亂建、違法違章用地現象較為普遍，破壞了城區土地市場秩序。

（三）思想認識不夠，拆遷難度加大。我縣城中村人口多，人員構成復雜，道德素質良莠不齊，利益觀、價值觀呈現多樣性。由于村與村之間地理位臵、經濟條件差異，導致有的村民向村干部發難，嚴重影響拆遷補償安臵協議的整體簽訂；有的村民為得到更高補償金，提出無理要求，拒簽拆遷協議；還有個別村民采取要挾、上訪等方式謀取訴求利益最大化，增加了拆遷難度，影響了工作正常開展。

（四）改造資金不足，整體推進受阻。據調查，我縣城中村改造面臨著建筑密度大，拆遷成本高的難題，加之先期投入過大，改造開發資金嚴重短缺，成為目前制約我縣城中村改造整體推進的突出問題。

二、主要原因分析

（一）城鄉二元結構體制束縛了城中村改造。城區里村均為集體經濟組織，實行農村集體所有制和農村經營管理體制，集體資產歸全體村民所有，在制度上未真正納入城市管理范疇。打破里村界限，實施大范圍聯片改造和社區管理，涉及戶籍、土地、財政制度和城中村管理體制、行政管理體制等諸多方面，面臨較大困難。

（二）局部眼前利益阻礙了城中村改造。隨著城鎮化進程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三產業及土地收益。一是部分由土地轉換成集體資產的城中村，只要擁有農村戶口，無需參加勞動，每年可獲得幾百元、甚至幾千元的收入，有的村還辦理了社保和醫保。二是城區里村出租房達千余戶，戶均年租金收入達數千元，一些臨街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群體。三是部分村民受利益驅使，亂搭亂建現象較為突出。綜合以上分析，經濟利益在維持城中村農民生活的同時，也制約了城中村整體改造步伐。

（三）思想認識偏差影響了城中村改造。一是思想觀念

保守落后。部分村民思想觀念難以融入、適應城市現代化建設和文明市民素質提升的要求，沒有意識到城中村改造是現代化城市建設的需要，沒有體會到這是政府改善村民居住環境和生活品質，提升城市形象的好事、實事。二是依附土地的傳統觀念濃厚。在村民傳統觀念中，村落就是他們生存的根，擔心舊村改造或整體拆遷會使生活無著落。三是小農經濟意識濃厚。部分村民擔心造成的經濟損失得不到補償，對舊村改造拆遷持不情愿態度，甚至反對。

三、對策與建議

（一）在強化宣傳、搞好發動中加快推進城中村改造。宣傳發動工作是城中村改造項目順利實施的第一步，也是一項基礎性工作。一要加大政策宣傳力度。充分利用廣播電視、村務公開欄、發放宣傳材料等多種形式，引導黨員干部群眾樹立改善居住環境、提升生活品質的思想理念，激發建設現代化城市和美好家園的積極性和主動性。二要保障人民群眾知情權和參與權。通過實行全民參與，使城中村改造宣傳發動工作縱向到底、橫向到邊，實現公開、公正、透明，扎實有力推進城中村改造。

（二）在科學規劃、統籌推進中加快推進城中村改造。堅持舊村改造與提升環境、開發產業相結合，住宅地產與產業地產開發相結合，確保改造規劃高起點、高質量、高水平。一是做好城中村整體改造開發規劃。按照“一改一個村、一

改一個區片、一改一條街”的思路，高標準推進規模改造。二是科學規劃與優化產業相結合。注重科學規劃，建設一批寫字樓、商務樓，打造精品商務街區，使城中村改造改出一批新居、改出一批產業、改出一批景觀。通過吸引高端人士創業、城區居民就業，拉動現代服務業發展。三是注重環境建設和景觀建設。堅持布局合理、功能完善、環境優美、特色鮮明的原則，優化規劃模式，突出生態特色，塑造景觀特點。通過特色改造開發，進一步彰顯城市風采。

（三）在創新模式、規范運作中加快推進城中村改造。按照先建設安臵房，后拆遷改造，再綜合開發的程序，合理明確開發模式。一是村集體主導自我改造的方式。鼓勵集體經濟實力比較強的城中村自我組建開發企業改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通過土地招拍掛取得其他土地的使用權，進行房地產開發，向市場出售。二是開發企業獨資或開發企業與村合資合作改造的方式。開發企業通過招拍掛取得土地開發權，在村集體的幫助下，與村民簽訂拆遷安臵協議，開發的住宅首先用來安臵被拆遷戶，其他推向市場銷售。三是政府主導有效推進的方式。實行政府收儲后統一拆遷安臵，凈地招拍掛后由企業進行開發建設，從而加快城中村拆遷安臵和實現土地收儲，合理把握城中村改造開發建設節奏，實現村民贏環境、開發商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

（四）在落實責任、強化考核中加快推進城中村改造。

完成城中村改造任務，關鍵在領導，重點在考核。把城中村改造工作納入相關部門、單位和各里村崗位目標責任制考核范圍，分解落實目標任務，細化量化工作考核指標，列出時間表；把城中村改造考核情況作為街道干部考察、任用的重要依據，作為各村干部考評主要依據，與評先樹優、工資補貼等緊密掛鉤，激發村干部工作主動性、積極性和創造性。

項目策劃科

王少雷