第一篇：淺談如何經營好物業管理企業

淺談如何經營好物業管理企業

摘要： 《 物業管理條例 》 的頒布，規范了物業管理行業的運作，使物業管理行業初步進入法制化、規范化發展的新時期，它具有里程碑的意義。在新的環境中，如何經營好物業管理企業是企業管理者必須認真思考的問題。本文作者結合自己的實踐經驗，淺談了自己的看法。

在激烈的市場競爭中，物業管理企業的管理者要想經營、管理好自己的企業，筆者以為必須做到以下幾點：

一、明確戰略目標，創建品牌

１．品牌建設是企業發展的關鍵

物業管理企業要發展，首先要精心打造品牌，才能在物業管理市場上占有一席之地。品牌建設必須以市場需求與業主要求為導向，在業務創新中逐步形成員工的品牌意識，為企業品牌建設積累素材。２．合法經營

物業管理工作從屬于服務性行業，要把握和運用自身的各種資源優勢，把物業管理提高到新的位置和水平，從而實現股東價值最大化。物業管理過程是“經營 —服務 — 管理”，物業管理企業輸出的產品就是服務，高檔服務是在做好保安、保潔、工程、綠化、交通工作的基礎上，創造差異化服務。物業管理企業的經營和服務要始終講求“誠信”，正確地選擇自己的發展方向和生存道路。

審慎透明的治理機制與原則是物業管理企業合法經營的根本。筆者所在公司在充分吸取香港物業管理經驗后形成了程序化、標準化的統一管理模式（包含管理模式和財務模式）和標準，力求保證物業管理處

于高效的運作狀態。在工作中形成了 ISO9000、ISO14001、OHSAS18001 的管理程序，并按照國優大廈標準（硬件標準）和國家旅游局頒發的五星級酒店服務標準（軟件標準）做事，員工按照公司的 《員工守則 》 規范行為。

二、堅持以人為本，用好人才

為實現公司跨越式發展，筆者所在公司營造了“人人受重視，個個被尊重”的文化氛圍。主要體現在：

１．尊重員工人格，增強員工忠誠度

筆者所在公司堅持充分信任員工、理解員工、尊重員工的人才工作方針，引導員工積極參與企業的決策、管理，最大限度發揮員工的聰明才智，為每個員工創造展示才華的空間。

２．增強歸屬感

只有建立完善的激勵機制以激發員工的工作主動性和積極性，保證為企業取得實際效益的員工及其行為受到尊重，同時獲得相應的物質利益。從而讓員工愿意為企業奉獻，提高員工對企業的忠誠度，進而提升業主對物業的滿意度。

３．規劃員工職業生涯，增強員工成就感

企業與員工是利益共同體，一個企業發展的最理想狀態就是企業發展方向與員工發展方向的高度統一?！耙匀藶楸尽本褪且龠M人的全面發展，通過建設學習型

企業為員工搭建實現個人人生價值的平臺，形成工作學習化、學習工作化的學習型企業氛圍。

三、努力和業主搞好關系，使業主支持物業管理

筆者所在公司按照香港總公司的要求，在物業管理的財務模式上建議業主采取酬金加成本制。在實際操作中，物業管理企業應以職業化的要求，不斷與業主溝通，宣傳 《 物業管理條例 》，使物業管理工作與業主的營銷宣傳工作結合到一起，找到業主和企業的想法的共同點，使投入的差異化成本得到妥善解決。物業管理企業應時時提醒業主，物業的外墻像業主筆挺整潔的西服，物業管理公司應該把他熨的平平整整；物業的內區像業主的襯衫，物業管理公司應該把他打理的整潔干凈。這樣才能體現業主的身份，維護業主的尊嚴。在做好工程、保安工作的基礎上，物業管理企業應加大對一線區域的管理，配合業主營銷，為業主提供超值的服務。

四、不斷培訓、不斷改進，形成差異化服務

物業管理已經進入“管家式”服務時期。物業管理的服務手段日益貼近物業所有者與使用者的心理，逐步進入服務時代，“管家式服務”成為流行一時的酒店式物業管理的升級版本。物業管理從清潔、保安、維修，延伸到商務、娛樂、教育等居民生活的方方面面。從長遠來看，物業管理行業應與關聯行業進行充分交融，構筑合理的多鏈條式物業管理產業結構，以此產生最大的社會效益和經濟效益。

《 物業管理條例 》 對物業管理企業管理人員了明確的要求，為此，需要加強對員工進行物業管理相關知識的培訓。按照的程序標準，并按照國優大廈標準和五星級服務標準進行工作，員工按照公司的 《 員工守則 》 規范行為。不斷檢討企業行為，加強培訓，努力改進。通過服務的創新使業主感到服務周到細致，使業主滿意。具體做法是加強員工服務意識、觀念和服務技能的培訓。筆者所在公司與國際知名的 ISA All rights reserved 培訓機構合作，根據物業管理行業的服務狀況，共同編寫了 《五星級技能訓練課程 》，通過培訓，達到了良好的效果。

五、努力形成物業管理企業的核心競爭力

核心競爭力是物業管理企業構成與其它物業管理企業差別的核心能力，是具體的比較優勢。核心競爭力是與人有關的能力，是無形的，是持續競爭優勢。它有兩大特點：一是難以模仿性；二是持久性。難以模仿不是不能模仿；持久性不是永久性。所以，筆者所在公司努力創造核心競爭技術，提高企業的核心競爭力。

當戰略確定以后，如何喚醒物業管理公司成功的欲望，體制、機制、文化和決心、思路、方法及執行力是關鍵。物業管理企業服務理念的制定，一定要圍繞著服務于以下七個理念進行：業主一把手理念；業主單位員工理念；業主的客戶理念；業主的社會環境理念；物業管理公司上級領導的理念；物業管理公司員工的理念；環保和健康、安全理念。服務理念的實現，要從總體方面灌輸，從細微的服務意識培養方面入手，加強培訓與考核，加強執行力度、督導與檢查，建立激勵機制（包括負激勵機制）并嚴格執行。

第二篇：物業管理企業之階段經營思考.

物業管理企業之階段經營思考

眾所周知，物業管理企業是一種微利型企業，物業管理費在用于管理項目的日常支出后，通常所剩無幾，這是這個行業及其客戶所決定的，上漲物管費-難！

由于本人長期從事物業管理服務，所在城市為重慶的區縣城市，所接觸到的業主（客戶）、業委會成員、政府機關事業單位的負責人等對上漲物管費多數都是三咸其口，很少有業委會輕易同意上調物管費的，而物業企業的成本確是越來越高，物業企業要生存，要持續健康發展，要盈利就不能足限于收取有限的物業費中，而應該廣開思路，適應市場的需要，由管理物業到經營物業兼容并行，大力發展物業的綜合經營，實現企業的盈利。

我們很多的企業已經開始走這一條路，而有很多企業已經形成產業，有許多可以借鑒的地方，下面就我所了解到的與大家進行分享。

物業分為收益性物業和非收益性物業兩類，今天就以收益性物業之住宅小區為列進行探討。住宅小區管理服務中可以直接面對業主一般分為三個階段：一是業主購房期間，二是業主接房裝修期間，三是業主入住后。這三個階段，第一階段可以提供服務但收費需要慎之又慎，需要謹慎選擇經營的項目；第二階段和第三階段的經營就要大膽的多了，只要我們的營業執照包含了的都可以合法的經營，營業執照里沒有包含的，如有經營需要，也要提前到工商部門增加經營范圍，合法經營。合法才能長久，合法才有效益，合法才能成功。

第一階段，業主選購房屋期間，我們能夠做些什么經營呢？仔細想想，還是大有可為的。

1、提供鮮花植物的租售服務創造利潤

（1）鮮花植物的解決之道，一是物業公司根據技術條件和地理環境自己培育鮮花植物，二是聯系鮮花苗圃進行合作收取一定的費用。

（2）客戶包括開發商、購房客戶、其它人員。

（3）具體實施辦法就是與開發商協商，一是售房處的鮮花植物由物業提供，包括售后服務，向開發商說明可以增加售房買點；二是在售房區設立鮮花植物展示區，對前來購房的業主/客戶，實行鮮花植物送和售結合，提高客戶滿意加驚喜，送的部分與開發商協商，從開發商處收取費用，售是直接售賣給客戶，從而創造利潤。

（4）備注：可以持續到業主接房裝修提供吸甲醛的植物以及后期業主入住的室內植物的銷售和租賃，創造持續利潤。

2、提供車輛快速清潔服務創造利潤

（1）清潔車輛的設備人員可以自持也可以找專業的清洗公司合作，收取中介管理費。

（2）實施辦法，可以是對前來購房的業主免費，由開發商支付洗車費用或合作單位免費宣傳，增加客戶對物業服務的滿意和增加購房的意愿。

（3）可以現場為購房者辦理洗車免費卡或年卡，這筆費用可由開發商出，需要與開發商商議好，這個業務也可以持續開展至業主接房裝修和后期入住服務。

3、開盤集中銷售日也可創造物業利潤

（1）在開盤客戶集中日舉行書畫現場書寫作畫含送帶售業務，一樣可以增加利潤及收益；邀請知名書畫家可以根據業主喜好或作畫或寫字滿足不同喜好的業主需求。辦法參考鮮花植物租售的第（3）條執行。

（2）搽皮鞋服務：客戶免費，開發商付錢，收取搽皮鞋者管理費或給付工資而賺取開發商利潤。

（3）提供兒童教育咨詢培訓服務：一事可以聯系商家和就讀區域的學校針對家長關心的兒童入學、教育等進行宣傳，解除購房者擔心兒童的教育問題，還可以免費送兒童教育培訓產品和售兒童教育產品，這部分可以由開發商或者商家支付費用，物業從中賺取利潤。

（4）提供風水服務，邀請知名風水師現場陪同看房、選房，增加購買說服力等其它一些可以提供服務又可賺錢的項目。

4、承接一手房銷售賺取傭金及利潤

與開發商溝通協調，物業協助銷售房屋，提取傭金及利潤，成立物業銷售團隊，兼專職銷售房屋。

第二階段，業主接房裝修期間，我們能夠做些什么經營呢？接房期間業主往往比較關注房屋質量和接房后裝修事項以及房屋租賃的問題，我們可以從這些方面開展思路，找到賺取利潤的項目和點子。

1、裝飾裝修賺取業主利潤

（1）成立物業自己的裝飾裝修隊伍，自接業主裝修工程，這需要公司具備這樣的實力與技術條件作為后盾，這樣業主比較放心和信任。

（2）成立接房裝修咨詢服務區，業務洽談區，合同簽訂區，主要負責人或者業務技術骨干現場與業主仔細溝通盡快把業務合同簽下來。有意向現場未簽訂合同的及時跟進，現場未咨詢不感興趣的也要回訪再次努力，爭取簽訂裝修合同，從工程中賺取利潤。

（3）物業公司不具備裝飾裝修能力，也可以在業主的裝飾裝修過程中賺取少量利潤。具體可以是在接房前提前與有資質、技術和實力雄厚的裝飾公司合作，物業幫他們推薦或廣告宣傳拉業務，收取業務提成，或者只提供場地賺取廣告收益等。

2、售賣裝修材料（含建材）賺取利潤

（1）物業公司直接在小區內售賣河沙、水泥、碎石以及裝修建材等賺取利潤，拒絕其它相關建材商、供應商在小區內售賣，小區外商鋪也要控制，避免搞亂市場價格。加強小區進出管理，控制其它非合作的公司在服務的小區隨意接業務或售賣建材等。

（2）物業公司不具備經營條件可以尋找合適的供應合作商，共同經營小區的裝修建材業務，賺取利潤。

3、滅火器租賃賺取租賃費

可以充分利用裝修來推動滅火器的租賃,根據消防要求,室內裝修必須采取防火安全措施,這就要求在裝修巡查過程中嚴格把關，必須配備滅火器等消防安全措施。出租滅火器可以按照1元/天.個收取,每戶最低兩個滅火器，一戶裝修完成可以收取近200元戶的滅火器租金利潤。回收回來的滅火器還可以循環使用裝放在各個樓層上,既達到了經濟效益和采取必要的安全措施,同時也完善了小區的配套設施。

4、代送桶裝飲用水賺取利潤

裝修期間也需要大量的桶裝飲用水，物業公司可以開展該項工作，可以由保安隊員送水，該項工作可以延后之后期服務中去，是一向長期穩定的利潤收入。直飲水可以延后至業主入住需求量大的時候再考慮合作的直飲水單位合作。

5、房屋中介賺取利潤

不排除有業主購房是屬于投資性質，物業在小區資源上有得天獨厚的優勢，可以集中優勢信息，為投資客戶提供房屋中介服務賺取手續費等利潤。按出租或出售房屋分門別類將登記，取得業主認可后再信息在小區物管中心、小區主要通道等醒目位置和相關房產信息網等進行發布,每天進行更新,制定成交方案。

6、利用電梯賺取廣告費用

（1）目前小區基本上都有電梯，電梯內廳可以做廣告，每臺電梯每年可以收取一定的廣告費。

（2）進出電梯口處,可以聯系相關傳媒公司(如分眾傳媒)來安裝小型液晶電視,由對方按月支付相關費用(電費)，賺取利潤。

7、小區高架燈桿可以做燈箱廣告賺取利潤

利用小區內高架燈桿,可以聯系相關的廣告公司來制作燈箱,費用由對方承擔,燈箱具體內容可以與廣告公司進行協商,我們可以向其收取電費和廣告費,一來可以美化小區的環境,另一方面節省了一部分自身的公共照明電費開支，從中賺取利潤。

8、其它一些可以提供服務又可賺錢的項目

（1）提供知名風水師咨詢裝修施工建議，（原則是與物業合作良好可控的風水師），即可以收取中介費又可以避免業主胡亂裝修給物業管理帶來難度。

（2）車輛快速清洗和皮鞋清潔等服務，很多業主到施工現場后皮鞋都非常臟，需要清潔或換鞋才能離開去工作、應酬等，所以清潔車輛和搽皮鞋有一定的市場，也可以賺取少量的利潤。

第二階段，業主入住開展日常經營管理，可以根據實際情況開展如長期的經營項目也可以開展適時的單項經營項目，具體入下：

1、開展有償服務項目賺取利潤

有償服務是物業服務企業收益一部分,有償服務要在前期物業服務中就予以收取,這樣更利于業主的理解和認可,先制定物業有償服務收費標準,報相關單位進行審批,然后在小區內進行公示的同時,向業主提供有償服務。目前各公司都有有償收費服務項目及收費標準，為規范管理，應根據各項目實際制定收費標準并報公司統一審批，每次服務后應回訪或告知業戶。

2、充分利用地下車庫開展經營收益

地下車庫可拓展的項目有鎖具、標識標牌、燈箱廣告、反光廣告、保險公司等。此項在前期可作為重點挖掘對象。具體有待進一步市場調查。

3、開展社區便利超市賺取利潤 這個可以在接房入住期間都可以慢慢發展起來，最好壟斷小區居民再開類似的社區超市，賣日常及辦公用品、藥品甚至對外餐飲等抓住商機盈利。

4、開展生活服務類經營項目實現經營收益

小區就是一個社區，可以經營干洗服務、洗車服務、食品配送服務、訂送報紙、上門清潔、保潔服務、洗滌服務、項目開荒等。

5、開展商務服務實現經營收益

物業服務中心可以根據條件開展商務會議服務、代購車、船、機票、打字復印、傳真、車輛租用清潔等業務，利用物業服務中心的優勢進行宣傳介紹、引導消費，實現利潤增長。

建立信息化的社區服務中心：圍繞項目服務這個中心進入信息服務領域，組建區域性服務網絡平臺，利用信息技術為項目商家及游客提供全方位、全天候的服務。

提供會議場地及會議服務支持商家交流合作等。

6、開展工程維修實現經營收益

工程維修部可以根據實際工作需要開展一般工程承接、家電檢查維護維修、以及各類生活用品的維護維修，可以專門涉足維修點，也可以客戶預約上門維修維護，實現經營收益。

7、車輛年檢等代辦服務實現經營收益

目前小區業戶擁有私家車已成普遍,可以跟汽車俱樂部聯系,為業主代辦車輛年審年檢、上牌考證等代辦服務,按代辦業務的類型從中收取不等的服務費，也可以與駕校合作招收培訓學員收取不等的服務費用。此項可作為一個長期業務來進行推廣。

8、開展裝修后室內空氣檢測項目實現經營收益

現在業戶越來越重視裝修環保問題，業戶對室內環境保護意識在不斷加強,業戶迫切希望有一個安全、舒適、健康的生活空間。在經過裝修后,室內空氣質量急劇下降,嚴重危及到人體健康。為完善服務內容,提高服務質量,可以聯系市內各室內空氣檢測單位進行合作,按檢測和治理不同標準收取管理費。

9、開展各類主題購物活動實現經營收益

物業公司可以根據各個時節或者特定時候開展如裝修建材團購、家居團購、水果團購、旅游團購、鄰里節等類似活動，向商家收取一定費用，這樣業主得利，業主高興，商家得利商家高興，可以形成長期合作關系。

10、其它一些可以提供服務又可賺錢的項目

（1）代業主使用人養護家用觀賞植物或盆景等園林綠化服務。

（2）根據條件在小區合適位置設置固定繩索，利用高溫天氣集中晾曬被褥等大件居家用品，避免業主在小區隨意晾曬影響景觀，實行集中統一管理。

（3）有條件的可以進行一些特殊特色服務如設置兒童老人看護護理中心，在業主上班無人看護期間進行看護，業主下班接回家。

結論

物業管理企業長期以來提倡的是管理與服務，客觀上講，管理和服務是物業管理企業的主營業務，也是物業管理公司存在的市場基礎。作為企業，經營應是最基本的行為，提供優質的管理和服務應是物業管理企業展開經營創收的一條途徑。物業管理企業要搞好經營創收，了解市場、把握市場是前題，找到經營創收的切入點是關鍵。充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理方法，充分發揮物業管理企業在管理、信息、物業條件以及最貼近業主使用人的行業優勢，牢固樹立雙贏的經營理念，依法經營，廣開經營渠道，獲取合法的利潤，實現社會效益、環境效益與經濟效益并重的良性發展才是最終目的。

建議

在條件允許的情況下，可以嘗試打造物業公司自己的020智慧社區平臺，物業公司充分利用自身優勢資源與周邊商家結合，把物業企業打造成囊括物業增值服務、社區電商、社區周邊服務的智慧社區營運商，打造物業自己的APP。

此乃我本人根據行業的特點的一些思考，僅供參考，不對的地方，敬請批評指正。

龍建 2015年8月22日

第三篇：物業管理企業化經營

物業管理企業化經營

---試論國有企業后勤部門的轉型戰略

山西晉城煤業集團行政處王慧芳

內容摘要：國有企業后勤大而全、福利式的管理方式加重了企業負擔，從主體分離，向自主經營、自負盈虧的物業管理公司轉型，是國有企業后勤部門改革的必然結果。

關鍵詞：國有企業企業化經營后勤轉型物業管理

如何使國有企業擺脫長期虧損局面，一直是國家各級政府以致每個國民這些年來一直思考和關注的重點問題，也是一個難點問題。雖然國有企業三年脫困階段性目標已經實現，但是困繞國有企業的所有者缺位和企業辦社會的問題仍然存在。建立現代企業制度的國企改制過程并沒有觸及企業辦社會問題。本文試對國有企業辦社會的后勤部門轉型問題進行剖析，并提出了解決的途徑。

1、國有企業后勤部門的現狀

1.1 機構設置和職責范圍

以晉煤集團公司行政處為例，它是集團公司的一個機關處室，隨著集團公司的改革，它經歷了二級模擬法人和收支兩條線管理兩個階段。行政處現有職工429人，15個科室，職責范圍包括集團公司職工生活福利、物資的籌措、訂購、分發和管理，集團公司房改、住房公積金收繳、住房資金的管理和營運，職工住房貨幣補貼、住房的出售、管理、房屋產權登記和統計報表；集團公司機關幼兒園、招待所、膳食科、機關范圍內更新、大修、維修工程的計劃編制、施工管理，機關范圍內的供水、供電、供暖，辦公用品、低值易耗品的購置、發放、存車棚、澡塘、單身宿舍的后勤服務和管理，集團公司機關區的衛生、綠化和市場管理。

1.2 管理模式

現階段國有企業的后勤管理還停留在計劃經濟時期形成的初始管理模式當中，表現為供給制、福利制、大而全、封閉式的后勤保障方式。管理費用由集團公司支付，只向職工收取少量的水、電、采暖費用，集團公司每年支付的暗補就達4000萬元左右。這種管理方式已不能適應市場經濟的要求，它成為企業發展進程中的一個障礙，已到了非改革不可的時候。

2、后勤部門從企業中分離是搞好國有企業的必然要求

計劃經濟條件下，企業作為生產經營單位，既要承擔經濟職能，又要承擔包括職工吃、住、醫療、幼托、養老等責任在內的社會職能。企業辦社會使企業的大量資產沉淀為非經營性資產，加重了企業流動資金緊張的局面，且分散了經營者的很多精力。導致企業效益和效率很差，活力嚴重不足。

社會主義市場經濟條件下，企業是經濟活動的主體，它以利潤最大化為目標，是社會經濟發展和運行的微觀基礎。國有企業由于所有者缺位，缺乏足夠的逐利動機和行為，企業辦社會的負擔過重，同時由于企業產權關系不清導致企業資金軟約束，職工福利和經營者收入往往成為企業日常行為的目標，企業辦社會的支出比改革前明顯增多，而且

1常常與企業經營實績相脫離。而非國有經濟特別是私營經濟的快速增長，得益于松散的政策環境，更得益于他們自身產權清晰、權責明確、逐利動機強的特點。與國有企業相比，他們在私用商品生產供給領域有很強的比較優勢，更能適應市場經濟條件下的激烈競爭；他們低投入高產出的生產方式，對社會平均生產率的影響是深刻的。他們在與國有企業的競爭中取勝是必然的。

一個企業要能夠生存、發展、壯大，并不斷地趨于成熟，它就必須依據外部環境及內部條件的變化而適時調整其目標與結構，使其不斷地適應變化，適時而有效地進行組織創新。把后勤這一塊從企業中剝離出去，成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體，走向市場，實現企業化經營，是減輕國有企業負擔，搞好國有企業的必然要求。

3、企業化經營---國有企業后勤部門的轉型戰略

3.1 后勤服務部門應盡早與主業分離，向物業管理公司和房地產開發公司轉型，實行企業化經營，成為自主經營，自負盈虧獨立實體。

3.1.1以現有的后勤部門為主體對資產重新清算后設立物業管理公司，成為獨立的法人單位，收取的物業管理費是其主要利潤來源。這是后勤部門轉型的主要方向，既是人多的客觀要求，也是業務熟的優勢所在。物業管理公司作為具有法人資格的經濟實體，應進行獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發展，應因地制宜、因勢利導地采用靈活的方法進行多種經營活動。

3.1.2由集團公司出資重新設立房地產開發公司，作為獨立的法人單位經營和開發集團公司范圍內的經濟適用住房和商品房，包括征地、規劃、基礎設施建設、房屋建設，房屋交易中介，及轉讓房地產開發項目，銷售、出租商品房等?？梢苑至饕徊糠秩藛T。

3.2 物業管理公司要作好早期介入和接管工作

早期介入階段為物業方案設計、施工準備階段。物業管理公司早期介人以后可以進行以下操作：

3.2.1分析原設計圖紙，提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議；

3.2.2提出設備的設置和服務方面的改良意見；

3.2.3提出設計遺漏項目的建議。

物業管理公司早期介入，從物業管理的角度對設計方案提出意見和建議。在施工過程中，物業管理人員要積極參與施工監理工作，對房屋的主體結構和機電設備、供水供電系統等進行技術質量監督。并向設計部門提供物業設計方案的咨詢意見。

3.3 要做好物業管理的基礎管理工作

物業管理的主要對象是住宅小區、寫字樓、商業樓宇、賓館、標準化工業廠房、倉庫等。它的內容相當廣泛，服務項目呈多元化、全方位的態勢。

3.3.1對物業及其配套設施的維護和保養。

3.3.2做好日常維修工作，確保物業的正常運行，為業主和租戶提供基本的使用保證。

3.3.3加強保安和消防管理，向業主和租戶提供生活和辦公的安全保障。

3.3.4搞好物業及周圍環境的清潔、綠化工作，營造一個優美宜人的環境。

3.3.5加強車輛管理，防止車輛丟失。

3.3.6搞好維修基金以及儲備金的核收管理，為用戶的長遠利益作早期的籌劃。

3.3.7及時辦理物業及附屬設備的財產保險，避免由于自然災害給業主造成巨大的財產損失。

3.3.8做好管理費的核收和使用管理，保證物業管理工作健康順利進行。

3.3.9搞好多種配套服務經營，為業主和租戶提供盡可能全面的服務。

3.3.10 搞好社區管理，創造健康文明的社區文化，為建立友好融洽的新型人際關系而盡心盡力。

3.3.11 建立物業檔案，隨時掌握產權變動情況，維護物業的完善及統一管理。

3.4、建立健全物業管理的服務體系

物業管理的服務可分為三大類：

3.4.1公共服務

物業管理公共服務是為全體業主和租戶提供的經常性服務，是所有住戶都可以享受的，貫穿于物業管理的始終。物業管理的公共服務包括清潔衛生服務，治安保衛服務，維護居住區環境服務，代繳水、電、暖費等。

3.4.2專項服務

物業管理專項服務是為某些住戶群體提供的服務。

3.4.3特約服務

物業管理特約服務是為滿足住戶特別需要而提供的個別服務，如代管房屋，預約定期上門清掃室內衛生，收洗衣物等，代請保姆，照看病人，代接送小孩上下學、入托，代辦各類商務以及住戶委托的其他服務項目。該類服務的委托范圍十分廣泛，收費標準以成本加勞務費結算，體現“你出錢圖方便，我出力得報酬”的思路。

3.5 拓寬物業管理的經營內容

隨著市場經濟的發展，經營性的物業管理將成為物業管理的主流，它是物業管理適應市場要求而必須具備的功能。盡管具體條件不同，各物業管理公司經營項目不一，但通常物業管理公司 要有其基本的經營項目：物業租賃，物業信托經營，物業中介，房屋和附屬設施維修及改建工程施工，室內裝潢設計及工程施工，家電、車輛及各類生活用品的維修服務，附屬性的餐飲、商務、健身、娛樂、交通、旅游等經營活動。

3.6 解決好物業管理收費難的工作

物業管理收費的內涵：物業管理收費是指物業管理公司因提供管理及服務向業主或使用人收取的報酬。其內容包括對物業的管理和為產權人或使用人提供服務所發生的費用。物業管理公司管理服務費的高低直接與管理服務對象、內容及其業務量有關。解決物業管理收費難問題，推進物業管理收費制度改革，要處理好以下幾方面的關系：

3.6.1 物業管理收費要立足于我國物業管理市場。必須準確分析所管理服務的對象，認清物業管理發展形勢，才能謀求自身的生存與發展。

3.6.2 物業管理收費要適合廣大居民經濟支付能力和消費結構。物業管理公司要研究所服務的市場區域，包括居民工資收入、消費結構、人口、心理嗜好等。制定雙方均可接受的合理的收費標準，這是物業管理收費的關鍵。

3.6.3 明確物業所有權人、使用人的責、權、利關系，建立合理公平的物業管理收費制度，保證物業管理收費渠道的暢通。對于廣大業主來說，他們關注所支付的費用的使用情況，也關心自己得到的服務與支出的費用，如果物業管理公司亂收費和使用不當，就會引起業主的不滿，甚至拒交費用。因此，只有明確業主的責、權、利關系，合理公平地分攤費用，才能保障業主的利益不受侵害。

3.7 要建立行之有效的管理制度

管理制度的建立是物業管理公司不可缺少的工作內容。物業管理公司要依據國家頒布的法律法規及相關文件和公司宗旨、經營范圍和承擔的任務，借鑒國內外物業管理成功經驗，根據本公司及所管物業的實際情況制定，并經反復修改、逐步健全完善的內部管理制度和外部管理制度。

3.7.1 內部管理制度

內部管理制度指物業管理公司為貫徹經營宗旨，加強內部管理，提高服務質量和工作效率，更好地擔負起物業管理的各項職能而制定的在公司內部執行的規章和制度。

3.7.2 外部管理制度

外部管理制度是為明確物業管理參與者的權利、義務，規范物業管理權與物業所有權、國家行政管理權之間的權責法律關系，體現物業管理的客觀規律，協調管理主體行為而制定的管理制度，包括物業管理公約、住戶手冊、住宅區及大廈管理規定、業主管理委員會章程，以及其他有關制度和規定。

3.8 加快人才培育，提高人員素質

物業管理建設迅速發展，要求從事物業管理的管理人員具備全面的專業知識，包括城市建設、工程施工、房地產法律、社會管理、公眾心理以及物業經營等各種專業知識。鑒于物業管理人員素質不高的現狀，加強管理、加強對現有人員的培訓是解決該現狀的重要途徑。應根據公司內部職能的劃分、每個層次人員的崗位要求，采用多種形式，有計劃有步驟地對員工進行崗位培訓，為物業管理公司走向持證上崗、建立健全崗位考核制度創造條件。

我國物業管理起步時間不長，物業管理理論不夠完備，實踐經驗不足，加上舊體制觀念的影響，目前物業管理行業優秀人才匱乏，對提高物業管理服務質量和競爭力產生了很大的阻礙，嚴重影響了物業管理向市場化邁進的步伐。所以加快人才培養是當務之急。為此，我們要通過一定渠道引進具有相關知識與經驗的高層次人才；要通過市場競爭，把物業管理行業變成一種很有吸引力的行業，從而吸引一大批優秀人才進入物業管理行業。

3.9 實施品牌戰略

實施品牌戰略是非常重要的。因為在市場經濟中企業之間的競爭，包含企業品牌的競爭。實施品牌戰略，有利于增加公眾對該公司的信賴和認同程度，有利于形成獨特的企業文化，而獨特的企業文化的形成將在企業內形成強大的凝聚力。這種凝聚力將使企業能戰勝各種困難，有序地運作，減少內耗，激勵企業職工的創新。企業有了自己的品牌，經過自己的努力，這個品牌就可能成為市場中的名牌，變成一筆巨大的無形資產。因此推出企業的品牌，塑造自己的形象，對企業來說，是一件有巨大意義的事。

企業要發展與其所處內外環境的變化相適應，其組織結構、管理制度、行為作風、人員結構、產品(或服務)等方面均應進行相應的變革，變革即創新。國有企業后勤部門從企業主體中分離出來是市場經濟的客觀要求，但在短期內實現自主經營、自負盈虧是一項很艱巨的任務。只有將產權制度的變革與創新，同組織形式的變革、管理方式的變革、產品和服務的創新融合在一起，才能為企業尋找一條持續發展之路。

作者簡介：王慧芳女山西高平人，1968年9月出生，1991年畢業于山西農業大學園藝專業，現為西安交通大學工商管理碩士（MBA）在讀研究生，經濟師，現在晉城煤業集團行政處房產科工作。

參考文獻：《中國物業管理從業人員崗位培訓指定教材》,建筑部房產業司編，建筑工業出版社，北京，1996

第四篇：物業管理經營服務項目策劃書

物業管理經營服務項目策劃書

第一部分

項目物業管理的定位及總思路

一、本項目物業管理的定位

（一）、本項目業態對物業管理的要求

1、本項目業態對物業管理的基本要求

本項目的物業主要為商業性和經營性的，除此之外還有相當部分的物業用于居住使用，故此要求物業管理具備以下功能：

1）、維護和維修。即對物業維護和維修，對日常使用環境和生活、工作秩序的維護；

2）、組織和協調。對日常相關物管及社區活動進行組織和協調，對業主之間及業主與開發商、物業公司之間的交流進行組織和協調；

3）、經營和管理。對物業的使用、出租、出售進行經營，對客戶檔案和物業檔案進行管理；展開相應的物業服務經營活動；

4）、服務。向業主和使用權提供必要的各類生活服務和增值服務及商務服務。

2、本項目業態對物業管理的特殊要求

除了對物業管理基本常規的要求外，本項目還對物業管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業的銷售和經營的要求，主要有：

1）、在銷售期中為銷售工作提供相關的配合性服務；

2）、在項目銷售期中配合開展物業招商、招租工作；

3）、在項目銷售期中配合提供物業管理文件和法律文書；

4）、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業管理相關問題；

5）、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質。

（二）、本項目物業管理的定位

1、本項目物業管理的檔次

本項目物業管理的主要客戶群為商鋪的經營者以及酒店公寓的業者和使用者，由經營業態和未來可能的使用者可以看出，其對物業管理的要求產高，在服務水平、服務質量各方面均要求較高，故此本項目物業管理不能以一種常規的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務水平。

2、本項目物業管理形式

根據本項目物業管理檔次和業態對物業管理的要求，本項目物業管理的主要形式實質是酒店及商業經營管理，即以經營管理為核心，以經營帶動服務，以服務促進經營。

3、本項目物業管理的定位

按照以上要求本項目物業管理定位應該是：復合式高檔物業管理。

二、本項目物業管理的總思路

本項目物業管理的總體思路是：全程介入，系統運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經營，經營帶動服務。整個物業服務體系的核心在于：以品牌奠定基礎，促進銷售，帶動服務，高水平服務和高效益經營互動，最終強化品牌，獲得利潤。

第二部分

本項目物業管理體系的建立

一、本項目物業管理的模式構想

按照物業管理的總思路，結合本項目實際銷售和物業管理運作的要求，提出本項目物業管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經營，以經營支撐服務，以服務增進經營。

二、本項目物業管理組織構架

本項目物業管理雖然管理物業的規模不大，但所涉及的球節較多，各環節之間的聯系復雜，除了物業服務管理外，還有較強的經營管理工作，因此本項目物業管理的組織構架較為特殊。

1、基本組織機構建立的模式

本項目根據以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。

2、本項目的基本組織機構圖

總 經 理

品牌物業顧問

3、項目物業服務各部門工作職責及人員結構

1）、品牌物業顧問

該部門由品牌物業管理及酒店經營管理公司委派資深顧問擔任。主要職責為定期分析客戶群所提供的服務及經營狀況報告，不定期地抽查各部門的工作，并根據最終結果向總經理提并工作評價書及建議書。

品牌物業顧問也直接接受總經營及客戶部經理的咨詢。

該部門一般需1~2名資深顧問。

2）、工程部

該部門主要是執行本項目物業及設施的維護、保養和維修的任務，直接接受物管

部經理領導。

該部門設主管1人，水電、土建、機電三個專業的工人每個2種1~2人。

3）、綠化保潔部

該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環境衛生的清潔和保潔，直接接受物管部門經理領導。

該部門一般需4~5人，綠化人員1人。

4）、保安部

該部門主要對本項目日常經營秩序及生活秩序的維護，負責項目業主及使用者的生命及財產安全，并對周圍影響樓區生活噪聲及設施進行及時清除，直接接受物管部經理領導。

該部門設保安隊長1人，保安人員3人。

5）、酒店部

該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負責該部分物業的出租經營及日常鐘點式經營。

該部門設置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺。

6）、商業部

該部門主要負責對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經營部主管領導，該部門設置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。

7）、多經部

該部門主要負責本項目在交房后對一些有償服務項目的實施，如家政、裝修等直接接受經營部主管領導。

該部門設置人員2名。

8）、財務部

該部門主要負責本項目物業管理運行日常財務工作，同時負責經營部的財務手續辦理。直接接受總經理領導。

該部門設置會計1名，出納1名。

三、本項目物業管理運作條件

1、在銷售現場提供物業管理場所；

2、明確本項目定位以制定前期物業管理服務協議；

3、一定數量的啟動資金；

4、明確后期物業管理制作方案。

第三部分

物業管理介入時機和介入方式

一、本項目物業管理介入時機

物業管理前期介入，可以把物業管理公司自身積累的一些物業設計、管理以專業經驗融入到項目的設計中去，這樣可以彌補物業開發中的各種缺陷，進一步滿足業主的需求，使難點提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業，并為以后管理作好準備。為了提高該項目的質量，打造良好的樓盤品牌，建議物業管理在項目開發前期及銷售期就介入，讓消費者真切感受到我們作為開發商對物業管理的重視。

二、本項目物業管理介入方式

物業管理在項目開發前期介入，介入方式大致分為以下幾種：

1、在現場銷售中，銷售人員對客戶的接待服務；

2、保安服務；

3、提供專門關于物業的咨詢臺。

第四部分

常規服務和特約服務

一、常規服務

客戶交納物業管理費后，所享受的服務包括：

1、清潔衛生；

2、安全保衛；

3、房屋維修；

4、房屋管理；

5、電梯升降；

6、報刊發放，文件傳遞；

二、特約性服務

為了提升本項目物業管理品質，物業公司多經部開展的一些有償服務，如：

1、餐飲服務；

2、商務辦公；

3、家政；

4、裝修；

5、醫療服務；

第五部分

本項目物業經營管理內容

一、本項目酒店公寓的經營服務

本項目酒店公寓的經營服務包括：

1、車庫出租：75個，按60%出租，200元/車·月收取停車費用；

2、產權式酒店按三星級酒店標準間100元/天的價格執行，每年出租率按總數的40%計算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。

二、本項目商鋪的經營服務

商鋪的經營服務主要內容是對商鋪進行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。

第六部分

本項目物業管理運行成本收益估算

一、物業管理運行成本

項目名稱金額（元）備注

物業公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名

物業公司人員年獎金總支出103440年工資總支出的30%

物業管理及福利總支出45000總人數乘以1500元

服務運行成本96480總戶數402戶，以20元/戶·月支出

合計589720

二、收益計算

項目名稱金額（元）備注

物業管理費287568總戶數402戶，按1.2元/㎡·月收取

車位出租費126000總車位75個，按60%出租，按200元/月·車標準收費 一層商鋪出租費19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金 二層商鋪出租費8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金

酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標間費為100元計算

合計1037158

三、利潤計算

利潤=收入計算－物業管理運行成本 =1037158－589720=447438（元）

組員：

第五篇：企業物業管理職責

企業物業管理職責

1、全面負責集團會務工作;

2、負責食堂對接供應商物品采購、驗收及對不合格品的處理工作，保證員工的飲食健康;

3、監督食堂衛生，包括食品衛生和環境衛生，組織做好食堂的食品安全以及食堂定期清掃工作;

4、食堂預算以及食堂成本控制，按照食堂用餐人數以及食堂食品采購數量、市場價格變化等進行食堂預算，嚴格控制食堂伙食成本的支出;

5、監督并嚴格執行相關食堂管理規章制度;

6、飯卡充值管理工作;

7、負責園區及___號樓宇保潔管理工作;

8、按上級要求管理垃圾分類工作;

9、樓宇綠化管理工作;

10、領導交代的其他任務。

企業物業管理職責2

1、維護業主檔案，與業主建立良好關系;

2、配合公司開展社區文化活動;

3、負責所管區域的日常巡檢、報事跟進、業主投訴及物業費催繳;

4、協助項目經理開展其他專項工作。

企業物業管理職責3

1、負責人員管理。

2、把控現場、將隱蔽工程存在的問題檢查。

3、分戶查驗實施。

4、分戶查驗總結.企業物業管理職責4

1.主持物業部的日常經營管理，全面負責人員財產安全和員工培訓工作，組織實施公司總部決議，完成各項工作目標，并將實施情況向公司總部報告。

2.制定并組織實施物業部經營管理計劃和財務方案及落實，并監督各部門執行。

3.按照公司總部決議的要求，擬定設置、調整或撤銷內部管理機構的具體方案。

4.經公司總部審批同意，并依照有關規章制度決定對員工的獎懲、升級、加薪、辭退。

5.按照總部相關規定的相關權限，對物業員工的加班、請假、調休假事進行最終確認。

6.參加總部各類會議，落實會議精神，組織召開本部門的各種會議。

7.貫徹執行公司總部相關規章制度，使物業各專業部門的執行情況達到要求。

8.負責物業部各專業工作流程及標準的制定和完善。

9.嚴格貫徹執行物業部的各項操作程序，監督、檢查各部門工作及服務質量、標準完成情況。

___對服務中發現的問題及時監督整改并落實。

11.負責物業部重大突發事件和緊急事件的組織處理。

12.在職責范圍內對外代表物業處理各項業務。

13.完成公司總部交辦的其他工作。

企業物業管理職責5

1、遵守有關物業管理的政策法規，貫徹上級公司的工作布置，負有組織、教育管理區域內全體物業員工的責任。

2、完成公司下達的質量方針、質量目標的要求，達成考核指標。

3、全面負責區域的行政、財務、治安、消防、綠化、維修、衛生等管理服務工作。

4、熟悉轄區情況，與業主保持密切聯系，及時處理各種突發事件及業主反映的投訴意見。

5、加強收費工作的檢查、監督，協助公司財務監管各類款項的收支，對帳目日清月結。確保完成公司下達的

收費率指標，并組織開展多種經營創收工作;

6、組織召開物業服務中心每周工作例會，合理調配各崗位人員，確保制定計劃按時按質完成;

7、協調與業主委員會、開發商、街道政府、物業管理科等主管部門及其它相關部門的關系;

8、按公司規定對培訓計劃對員工進行培訓、實施考核。

9、認真貫徹執行公司制定的決議，領導部門員工全面完成公司下達的責任目標和工作任務。

10、識別環境因素、危險源，針對所有危險源制定相關的目標、方針及制度，發現問題及時整改。

11、全面貫徹公司環境及職業健康安全制度的培訓、檢查及監督工作，同時對于職業健康安全

制度的完善提供反饋意見和建議。

12、完成總經理室交辦的其他工作，定期向公司領導匯報工作。

企業物業管理職責6

1.負責檢查治安情況及消防設備設施情況，發現問題及時報告處理;

2.嚴格遵守服務中心各項規章制度;

3.負責本班工作時間內的安全防范工作;

4.隨時向領班報告所處位置，以便于突發事件發生時的緊急支援，掌握各類突發事件的處理程序及傷員的基本救護常識;

5.負責本班交接班工作，掌握好安全部所有器械;

6.按照巡邏路線、巡查點進行巡查，按規定路線巡查，靈活機智，發現問題及時記錄、報告，對可疑人員及時進行清查，并報告領班;

7.及時制止客戶、外來人員或物業員工的違章行為，維護小區公共秩序;

企業物業管理職責7

1、負責物業服務中心的全面管理工作。

2、根據有關物業管理的法規、政策、對公司物業項目內的公共鐵序、電梯、崗亭系統、設施設備維護登記和歸檔。

3、擬定年工作預算、月計劃、執行公司各項管理制度。

4、負責制定健全所屬部門的各類規章制度和防范措施、指導物業服務中心處置公共突事件。

5、有物業管理和商場營運的工作經歷和經驗、熟悉和掌握相關法律、專業知識和專業技能。

6、負責物業員工的招聘、培訓及考核工作。