第一篇：淺談物業管理企業規范化管理

淺談物業管理企業規范化管理

摘要：沒有規范就沒有管理，管理的要害是對人的管理。物業管理企業實現規范化管理，就要做到依法建章立制、確立先進的管理服務理念、賞罰分明等，以確保物業管理企業規范化管理的落實和執行。俗話說：“沒有規矩，不成方圓”。對物業管理企業而言，沒有規范就沒有管理，物業管理企業在運作過程中，必須堅持行業的“游戲規則”，也就是規范化管理。管理的要害是對人的管理，因此不難理解規范化管理就是要求員工在每一項工作和工作中的每一個環節都有章可循、有法可依，避免因個性差異和人為因素造成工作操作的隨意性，以確保工作質量、提高工作效率。

一、依法建章立制

由于物業管理行業的非凡性，關系到千家萬戶的日常生活，因而政府制定了相應的法規及服務、收費標準。從事物業管理行業的職工，就應依法辦事；管理人員就應學習法規、把握法規、運用法規；物業管理企業就應制訂一套符合企業實際的規章制度，并果斷執行。要制訂符合實際的規章制度，企業管理人員就必須熟知物業管理企業的實際狀況以及所要達到的目標，在平常工作中要多專心，部門的具體情況要把握，這樣才知道應制訂哪些規章制度，然后按這些規章制度去規范企業。規范管理是比較細的工作，對每一項工作及每一個環節都要進行規范，如客戶服務人員、工程人員、保安、保潔人員等都要有行為規范。

每個企業都應該有自己的一套規章制度。以筆者所在公司為例，員工有 《 員工守則 》，管理人員有 《 管理人員行為守則 》，公司通過 ISO9002 認證，引進國際通用的管理方法，制訂了包括各部門規章制度、各類人員職責及各類人員工作程序、工作標準、檢查考核辦法等內容具體、操作性強的 《 藍皮書 》，使每一個員工都可以從中找到工作中碰到的問題的答案。質保部以此為依據，每個月都要組織檢查，使服務工作中的問題得以及時發現，并盡快采取措施處理，很多事情不等業主反映或投訴，我們就處理完了，使服務水平提高了一個檔次。

二、確立先進的管理服務理念

孫子兵法開篇就講：“主孰有道？將孰有能？天地孰得？法令孰行？兵眾孰強？士卒孰練？賞罰孰明？吾以此知勝敗矣。”這里，“主孰有道”是決定戰場勝敗的首要問題。商場如戰場，制勝的首要因素也在于是否有“道”，即必須有一個根本的原則和核心思想，一切管理都要圍繞這一核心思想進行，這個核心思想也就是我們通常所說的管理服務理念。

任何企業管理制度的制訂都必須有一個指導原則和核心思想，它是以企業利潤最大化和與客戶共贏為最終目的的；同時，根據它是著眼于長遠還是著眼于近期成果，管理制度的制訂也會有不同的結果；另外，任何企業制度和行為規范都不可能完全規范員工在管理服務實踐中可能碰到的所有問題，這就需要員工在沒有規范的情況下依據企業的管理服務理念來處理問題，這樣才能保證企業統一的服務品質。可以這樣說，一個企業的管理服務理念，實際上是最重要的員工行為規范。

只有好的思想才有好的服務，技術可以用錢買到，也可以慢慢學到，但一個公司的管理理念以及由此形成的企業文化卻是用錢買不來的。

如筆者所在公司的管理服務理念是：“把業主的事當成自己的事”，我們在管理實踐中一直堅持貫徹這一理念，并將其作為員工尤其是管理人員的座右銘。我們要求所有的員工從“謝謝”做起、從“小事”做起、從“微笑”做起，全心全意為業主營造安全、祥和、潔凈、便利的生活環境，取得了很好的成效。

三、管理人員要以身作則

企業制度再好，不去落實就等于一紙空文，而制度是靠人去落實的，要害是管理人員的表率作用。要把制度規范落實到位，企業管理人員應做到以下幾點：1 ．帶頭落實規章制度，塑造好表率形象。制度落實與管理人員的意識、態度及表率作用密切相關。假如管理人員要求員工遵守制度及各種規定，而自己總是違反，那么管理者的話恐怕就很難有說服力。．工作做到有布置、有檢查、跟蹤監督。管理必須是完整性的，即從開始至結尾，中間不能缺任何環節，整個過程都應受控，這才符合管理要求。管理人員把任務布置下去之后，員工是否落實了，是否按要求去做了，只有任務布置，而沒有檢查，當然也就無法保證工作落實到位。正常上班時各項工作按規定去做了，晚上、節假日又是一個什么情況？這就要求企業的管理人員要加強責任心，一定要到各崗位上去看一看，晚上或節假日不在單位時，也可以打個電話問一問，或犧牲休息時間來單位抽查一下，看任務落實得如何。．要善于發現問題并及時對員工進行培訓、指導。作為管理人員，不能只看到本部門好的一面，而更重要的是要發現問題。只有發現了問題，才能采取相應的措施來改進工作，從而提高服務水平。因為員工在工作層，在操作過程中，難免有制度落實不好或理解上有偏差的時候，因此導致違規操作，但可能員工還不知道。此時，作為管理人員不要一味地進行批評，而要及時組織員工培訓，指導他們如何去做，注重教方法、出點子、指路子。．采用壓力與激勵并存的管理[FS:PAGE]方法，充分調動員工的積極性，讓員工自覺地去落實各項規章制度。

四、賞罰要分明

有位管理專家在自己的管理實踐中反復思考，最后終于悟出了一條最簡單、最明白，然而也是最偉大的管理原則：“人們會去做受到獎勵的事情。”他說：“對今天的組織體而言，成功的最大障礙就是我們所要的行為和我們所獎勵的行為之間有一大段距離。”實際上他講的就是賞罰要分明，要到位。

一個企業里，員工假如干好、干壞都一樣，各項規章制度、各種規定誰還去執行？企業要做到賞罰分明，就要做到對事情的處理公正、公平、公道。不管是老員工還是新員工，不管是主管還是部長、主任，一視同仁、一個標準，都要遵守企業管理制度和行業規范規定，人人平等；越是管理人員越要從嚴要求，真正做到處罰從管理人員開始，獎勵從最普通員工身上體現；始終堅持引導員工貫徹企業管理理念，調動員工遵守企業管理制度和行業規范的積極性。這樣才能讓員工信服，才有利于制度的落實和執行，使企業管理真正做到規范化。

參考文獻：

1.《 我國物業管理現狀、問題及對策 》

2.《 淺談新世紀物業管理服務的趨勢 》

第二篇：企業規范化管理意義

企業規范化管理意義 企業管理是一個系統工程，要使這個系統工程正常運轉，實現高效、優質、高產、低耗，就必須運用科學的方法、手段和原理，按照一定的運營框架，對企業的各項管理要素進行系統的規范化、程序化、標準化設計，然后形成有效的管理運營機制，即實現企業的規范化管理。

1.企業規范化管理概念

1.1企業管理規范化

企業管理規范化，是指依據企業開展管理事務的規范運營框架或流程，（包括戰略、營銷、財務、生產、人力資源、組織結構等框架，也可以是計劃、組織、領導、控制等流程）形成統一、規范和相對穩定的管理體系，并在管理工作中按照這些組織框架和運營流程進行實施，以期達到管理動作的井然有序和協調高效。

1.2企業規范化管理

企業規范化管理是建立在企業管理規范化的基礎上，依照企業的運營流程或框架對組織體系進行建設和管理，解決企業管理中的集權與分權、人治與法治；要求對企業運營的流程形成制度化、流程化、標準化、表單化以及數據化。要求企業建立以責、權、利對等為基礎的管理框架，通過這種規范化的建設，使企業常規的事件納入制度化、數據化、流程化的管理，以形成統一、規范和相對穩定的管理體系，以此提高工作質量和工作效率，達到保障企業的正常運營的目的。

2.企業規范化管理的內容

規范化管理在企業運作上涉及到多個方面：戰略規劃與決策程序、組織機構、業務流程、部門和崗位設置、規章制度和管理控制等方面；規范化的內容簡單地說就是“五化”：制度化、流程化、標準化、表單化、數據化。

2.1戰略規劃和決策的規范化

在我國的很多中小企業里，企業的人員從上到下對未來的發展方向以及前途，沒有一個統一的、清晰的認識，對企業發展的預期充滿了不確定性。在這種情況下，必須要有一個科學、規范、務實的企業戰略分析系統，對于企業未來的發展機會、威脅、弱勢和優勢進行有效的分析，確定企業的理念和文化，進行經營定位、行業定位、產品定位和市場的定位，以此來明確公司戰略，隨后“量體裁衣”制定企業的競爭戰略和各職能層戰略。

決策程序化，不僅意味著要在內容體系完整的基礎上進行決策，而且要運用科學方法進行決策，并把決策活動約束在既定的程序中，避免企業決策受決策人的知識結構、情緒波動、感情沖動、價值偏好的影響，使企業的任何決策，都是一種推動企業發展的最優選擇。

2.2運營流程的規范化

一般企業在對某個部門內部的管控體系都有一定的管理辦法，但對于部門之間的銜接卻很難有較好的管控方法，所以，越是界定部門之間的權責，問題就越多。這時就需要對企業運營的流程進行明確，使部門納入到流程中，成為企業流程中的一個結點；流程一般包括崗位工作流程、系統業務流程、企業組織流程；在進行流程規范化的時候，必須先明確企業的戰略方向和目標、識別流程及其現狀，然后確定企業的各個流程，并對流程進行科學的規劃和設計，使企業運營達到效率最優。

2.3組織結構的規范化

組織結構是關于企業在運營過程中涉及的目標、任務、權力、操作以及相互關系的系統。具體內容包括：企業各部門之間的結構、崗位設置、崗位職責以及崗位描述等。目的在于協調好企業部門與部門之間、人員與任務之間的關系，使員工明確自己在公司中應有的權、責、利，以及工作形式、考核標準，有效地保證組織活動開展，最終保證組織目標實現

組織結構決定著組織行為，直接影響企業戰略的執行，所以必須依據企業的實際情況，為企業設計與其相匹配的組織結構，達到順暢的發揮企業能力的目的。組織結構規范化強調組織架構的設計，應該建立在系統思考的基礎上。各單位、部門和崗位，都必須從系統的角度出發，對應于企業的目標來界定自己工作的內容、標準和要求，以及所能支配的資源，使之按照既定要求和標準，對所獲得的資源的配置方式進行選擇，行使決策權力，并承擔相應決策的責任。

2.4規章制度的規范化

管理制度是規范化管理的有效工具，可以對各個部門、崗位和員工的運行準則進行很好的界定，它能夠使整個公司的管理體系更加規范，是每個員工的行為受到合理的約束與激勵，做到“有規可依、有規必依、執規有據、違規可糾、守規可獎”。其主要內容包括：管理體系的規范化、行為準則界定的規范化、績效管理標準的規范化、違規行為處罰的規范化等。

2.5資料信息體系規范化

從有利于信息化、有利于信息共享、有利于減輕基層負擔出發，根據新流程、新制度的要求，按照格式模板統一、填寫標準統一、資料共享及歸檔要求統一、檢查指導要求統一、評分考核要求統一、績效兌現要求統一的標準，完善臺賬、記錄、報表，完善內部共享資料

數據庫，推進基礎資料信息化管理，推進流程關鍵點的過程控制，為量化考核、追溯責任和績效考核提供依據。

2.6管理控制的規范化

企業的規模越來越大，作為管理者對企業的管理難度就越大。這就需要企業有一套有效的管理控制系統，管理者可以通過這套規范化的系統，對企業的戰略、營銷、生產、財務、人力資源、技術開發、供應鏈、產品的品質等模塊進行有效的管理和控制，來實現管理者的意圖。使企業的每一個崗位、每一個活動、每一份資產、每一個時刻，都處于受控之中。通過對企業這幾個方面進行的規范化，最終使得企業的決策程序化、考核定量化、組織系統化、權責明晰化、獎懲有據化、目標計劃化、業務流程化、措施具體化、行為標準化、控制過程化。

3.企業規范化管理的作用

3.1規范化管理是企業在內外因素作用下的一種自覺的“內功修煉”

通過利用現代企業管理的觀念、方法和手段,使企業的管理不斷地完善和健全,從而增強企業解決問題的能力,增強企業抵御風險的能力和對市場的應變能力,提高企業的市場競爭力。

3.2規范化管理具有整合功能

在規范化管理的過程中,可以自覺地揚棄陳舊的東西和阻礙企業發展的消極因素,最大限度地吸納積極因素,形成企業的凝聚力和向心力,朝著企業發展的目標邁進。

3.3規范化管理具有約束的功能

規范化管理下的管理模式、管理制度都是開放式的,特別是它的用人制度、分配制度和考核制度都是公開的,也是公正的。在這種氛圍里,積極的、健康的、美好的、善的東西將得到張揚,而那些不健康的、消極的、腐朽的思想和行為則無處藏身,因而棄惡從善、追求進步將成為人們的自覺行為。

3.4規范化管理具有激勵員工的功能

規范化管理通過對企業人才、資本等要素的重新整合,通過對管理制度的調整,使其達到最合理的狀態,讓能者有用武之地,使庸者自奮,從而激發企業員工以主人翁的意識,認真負責并創造性地做好每一項工作。

4.實施企業規范化管理應注意的事項

4.1規范化管理不是一成不變的管理

這個世界上找不到放之四海而皆準的規范化管理模板,因為實際和理論之間需要匹配，理論只是一個框架，框架中的具體內容需要實際情況來填充。而實際中各個企業的具體情況不一，所以具體內容也就不一樣。所謂的“規范”是要求在意識上、系統性上、操作行為上要規范,而在企業文化、經營思想以及企業決策等定性方面則應該具體問題具體對待。因此,引入規范化管理系統后,高層管理者應注重系統的完善、優化和創新。要把規范化管理的“普遍規律”與各自企業的“特殊情況”有機的結合起來。

4.2用統一的價值觀念促進規范化管理

企業是由人構成的，企業發展的核心資源也是人，而主導人的意志行為的卻直接是他的價值觀念。一套在企業內部廣泛認同的、系統的價值觀念體系，是企業進行規范化管理的基礎。所以企業規范化管理必須以人為本，從人的價值觀念出發形成一套企業內部一致認同的價值觀念體系，作為指導思想來協調企業組織運行和管理的行為，使企業方方面面的管理方法和技術，融合為一個整體，并彼此協調照應。企業有了這樣一套價值觀念體系為企業的運行提供指導思想，那些不利于企業持續穩定發展的行為和作法，就可能被及時糾正。

4.3規范化不能隨心所欲

規范化管理的基礎概念是規范，規范為人們提供了相對穩定、可以預測、可以期待的工作與生活環境，從而為企業內部成員之間、企業與外部的協作提供了基礎。規范意味著不能隨心所欲,意味著人為地制造一些“限制”。而許多成長型企業規范化所遇到的最大障礙,正是企業的核心人物自己，這些核心人物經常會用“長官意志”代替企業規范化管理，其隨意性極大。

5.總結

“沒有規矩不成方圓”，依法治國、依法治企，己成為時代發展的要求。在社會主義市場經濟逐步成熟的今天，在現代企業管理制度不斷完善的過程中，企業必須按照時代的要求、探索和制訂具有科學性、合理性和預見性的經營管理方法，走上規范化管理的道路，把企業所擁有的各種資源統一起來形成合力，最大限度的發揮潛能，來實現企業可持續的、良性的發展。只有這樣，才能在企業內部形成管理者和員工“同呼吸共命運”的利益共同體，更好地發揮廣大員工的主動性、積極性和創造性，抓住機遇、迎接挑戰，使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

第三篇：淺談物業管理規范化服務及企業權益的保障

淺談物業管理規范化服務及企業權益的保障

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域各方矛盾和糾紛 時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理企業體制模糊、法規不健全及物業管理企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。如何規范物業管理，加強物業管理企業 權益保護，必須強化如下幾方面工作：

一、要樹立風險意識和規范發展意識。

物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲得最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：

1、物業管理委托合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規服務，哪些是收費項目；權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確描述，物業管理中的安全服務工作只是協助和配合本地公安機關維護指定社區內的公共秩序，以注意和防范為已任，而非同國家公安機關，它沒有義務、更沒有執法權利，所以它不能承擔人身安全、財產保護責任。同時在簽訂物業管理服務合同時應在政府相關示范合同范本的基礎上，結合物業接管項目的特點，重點體現服務質量標準、考評的方法、時間的跨度，糾紛產生時處理的程序等明確的約定。

2、規范內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，樹立良好的團隊氣氛，鼓勵和激發員工的工作積極性，讓員工認為物業管理是一門專業，更是一種事業，以優良的企業機制給員工創造事業發展的空間，無論是安全管理還是工程管理都需要專業的人才去完成。明確指出物業管理無小事、業主生活無小事、物業服務的每一種業務、每一個執行環節都不能忽視。系統地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發性，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，順便對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以免發生麻煩和糾紛；在停車場、車場進出的登記一定要完整、齊備。如果把措施做細做好，管理工作做得周到、扎實，那么，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任，也無需賠償。

3、購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能的風險化解，避免經濟上的損失。物業公司在與業主簽訂的物業管理合同中就明確了物業公司承擔的責任范圍。而每年業主所交的物業費中，物業公司專門辟出30萬元用于購買公共責任險。當小區 公共設施受損、或者是突發事件上需要物業公司承擔公共責任時，受損業主可以得到保險公司的賠償。

二、強化管理團隊的法律法規意識，行業規范教育的培訓工作，通過法律來維護企業、員工權益。

目前，由于行業法規還屬于成長期、面對新的服務行業，消費者也處于成長期，淡漠法律法規的情況較多，企業也往往因為這些現象 的存在而輕視或忽視了自身的法制建設。因此，增強員工的法制觀念 是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作；另一方言面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業主，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和業主公約，積極或支持權益受損的業主尋求法律支持。物業管理企業應有意識的組織有關法律法規的宣傳活動，加強包括業主在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。

三、完善物業管理法規體系，加大執法力度。

全國性的物業管理條例已經出臺，有了全國性物業管理條例，就便于統一管理標準和管理規范，加強相關政策法規的協調，避免法規 的社會性沖突，用法規范市場環境，規范物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需著重注意如下幾點：

1、努力完善與物業管理服務相關的建設局、街道辦、轄區派出所、租賃辦等公共政策性服務單位在物業管理服務過程中職能定位；還要不斷規范有線電視臺以及水、電、氣等與物業管理服務對象息息相關的社會資源性企業的相關服務，明確物業管理企業與政府物業管理職能部門、水電等社會公共資源企業在物業管理活動中權力義務 約定，避免在物業管理企業在管理服務過程中出現一些關系到政府職能部門、社區公共資源企業責任范圍內的問題出現糾紛而物業企業 權力義務不對等的問題。

2、盡快制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為，以避免個別業主或者業主委員會成員將個人利益凌駕于廣大業主的權益和物業管理企業的規范管理之上，圖謀以出賣全體業主的物業自治權，從而獲取私利。

3、對于業主及業主委員會的職權，應進一步規范和細化相關條款，如明確業主違反業主公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經業主大會50%以上成員通過 后，對于其他拒不服從的業主，物業管理企業可以采取哪些措施，同時也要防止有些業主由于法律意識淡薄，對物業管理知識欠缺導致 維權行為過當，從而影響了社會治安和政治穩定等等。

四、加強物業管理企業的內部建設

物業管理企業必須在服務團隊的建設和培養方面狠下功夫，只要有一支高素質、專業化的服務群體并能運用一套以人為本的服務技術，科學管理、重視服務與管理的細節、善待每一位業主、處理好每一件事務，一定能在競爭激烈的市場上站穩腳跟。

五、預防物業管理糾紛、簽好《物業管理公約》。

物業管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業主與物業管理企業發生糾紛的報道經常見諸報端。如此多的物業管理糾紛確實反映出目前物業管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛紛漩渦的業主來說，本該方便生活的物業管理變成了困擾生活的煩惱事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業管理糾紛？物業管理糾紛能不能防患于未然？在國家法律、法規不夠健全的情況下，物業管理各方應通過業主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業管理糾紛，采取合法手段有效解決物業管理糾紛。物業管理各方如果想更好地保護 自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。現在很多業主認為只要交了物業管理費，物業管理企業應該什么事都得處理，否則就是管理質量，服務不到位。但小區業主沒有明白物業管理企業不是政府單位，只是在市場條件下依據合同與業主形成的一種服務與被服務的經濟關系。合同中約定的服務要素才是物業管理企業 必需的工作。因此只有管好物業管理合同才能有效地保護物業管理企業的權益。

總之物業管理企業自身在遵守法律法規的前提下，搞好企業內部 建設，提高服務水平，尊重顧客權益，使物業管理行業走上科學化、法制化、市場化的軌道。必須深刻明確，顧客就是市場、顧客認同你、市場就認同你、市場認同你社會就認同你。在平等的基礎上使顧客和自己的權益達到平衡，讓客戶在享受科學、規范、合理、人性化物業服務與管理的同時，從而接納并支持物業管理行業，只有這樣企業的權益才能得到確實的保障。

第四篇：淺談物業管理規范化服務及企業權益的保障

物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理企業體制模糊、法規不健全及物業管理企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。如何規范物業管理，加強物業管理企業 權益保護，必須強化如下幾方面工作：

一、要樹立風險意識和規范發展意識。

物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲得最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：

1、物業管理委托合同。在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規服務，哪些是收費項目；權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確描述，物業管理中的安全服務工作只是協助和配合本地公安機關維護指定社區內的公共秩序，以注意和防范為已任，而非同國家公安機關，它沒有義務、更沒有執法權利，所以它不能承擔人身安全、財產保護責任。同時在簽訂物業管理服務合同時應在政府相關示范合同范本的基礎上，結合物業接管項目的特點，重點體現服務質量標準、考評的方法、時間的跨度，糾紛產生時處理的程序等明確的約定。

2、規范內部管理，練好內功。企業必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，樹立良好的團隊氣氛，鼓勵和激發員工的工作積極性，讓員工認為物業管理是一門專業，更是一種事業，以優良的企業機制給員工創造事業發展的空間，無論是安全管理還是工程管理都需要專業的人才去完成。明確指出物業管理無小事、業主生活無小事、物業服務的每一種業務、每一個執行環節都不能忽視。系統地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發性，從而把經營風險 降到最低。如保安員在指引車輛停放時，順便對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以免發生麻煩和糾紛；在停車場、車場進出的登記一定要完整、齊備。如果把措施做細做好，管理工作做得周到、扎實，那么，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任，也無需賠償。

3、購買商業保險，保障多方利益。物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能的風險化解，避免經濟上的損失。物業公司在與業主簽訂的物業管理合同中就明確了物業公司承擔的責任范圍。而每年業主所交的物業費中，物業公司專門辟出30萬元用于購買公共責任險。當小區 公共設施受損、或者是突發事件上需要物業公司承擔公共責任時，受損業主可以得到保險公司的賠償。

二、強化管理團隊的法律法規意識，行業規范教育的培訓工作，通過法律來維護企業、員工權益。

目前，由于行業法規還屬于成長期、面對新的服務行業，消費者也處于成長期，淡漠法律法規的情況較多，企業也往往因為這些現象 的存在而輕視

或忽視了自身的法制建設。因此，增強員工的法制觀念 是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作；另一方言面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業主，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和業主公約，積極或支持權益受損的業主尋求法律支持。物業管理企業應有意識的組織有關法律法規的宣傳活動，加強包括業主在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。

三、完善物業管理法規體系，加大執法力度。

全國性的物業管理條例已經出臺，有了全國性物業管理條例，就便于統一管理標準和管理規范，加強相關政策法規的協調，避免法規 的社會性沖突，用法規范市場環境，規范物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需著重注意如下幾點：

1、努力完善與物業管理服務相關的建設局、街道辦、轄區派出所、租賃辦等公共政策性服務單位在物業管理服務過程中職能定位；還要不斷規范有線電視臺以及水、電、氣等與物業管理服務對象息息相關的社會資源性企業的相關服務，明確物業管理企業與政府物業管理職能部門、水電等社會公共資源企業在物業管理活動中權力義務 約定，避免在物業管理企業在管理服務過程中出現一些關系到政府職能部門、社區公共資源企業責任范圍內的問題出現糾紛而物業企業 權力義務不對等的問題。

2、盡快制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為，以避免個別業主或者業主委員會成員將個人利益凌駕于廣大業主的權益和物業管理企業的規范管理之上，圖謀以出賣全

體業主的物業自治權，從而獲取私利。

3、對于業主及業主委員會的職權，應進一步規范和細化相關條款，如明確業主違反業主公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經業主大會50%以上成員通過 后，對于其他拒不服從的業主，物業管理企業可以采取哪些措施，同時也要防止有些業主由于法律意識淡薄，對物業管理知識欠缺導致 維權行為過當，從而影響了社會治安和政治穩定等等。

四、加強物業管理企業的內部建設

物業管理企業必須在服務團隊的建設和培養方面狠下功夫，只要有一支高素質、專業化的服務群體并能運用一套以人為本的服務技術，科學管理、重視服務與管理的細節、善待每一位業主、處理好每一件事務，一定能在競爭激烈的市場上站穩腳跟。

五、預防物業管理糾紛、簽好《物業管理公約》。

物業管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業主與物業管理企業發生糾紛的報道經常見諸報端。如此多的物業管理糾紛確實反映出目前物業管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛紛漩渦的業主來說，本該方便生活的物業管理變成了困擾生活的煩惱事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業管理糾紛？物業管理糾紛能不能防患于未然？在國家法律、法規不夠健全的情況下，物業管理各方應通過業主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業管

理糾紛，采取合法手段有效解決物業管理糾紛。物業管理各方如果想更好地保護 自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。現在很多業主認為只要交了物業管理費，物業管理企業應該什么事都得處理，否則就是管理質量，服務不到位。但小區業主沒有明白物業管理企業不是政府單位，只是在市場條件下依據合同與業主形成的一種服務與被服務的經濟關系。合同中約定的服務要素才是物業管理企業 必需的工作。因此只有管好物業管理合同才能有效地保護物業管理企業的權益。

總之物業管理企業自身在遵守法律法規的前提下，搞好企業內部 建設，提高服務水平，尊重顧客權益，使物業管理行業走上科學化、法制化、市場化的軌道。必須深刻明確，顧客就是市場、顧客認同你、市場就認同你、市場認同你社會就認同你。在平等的基礎上使顧客和自己的權益達到平衡，讓客戶在享受科學、規范、合理、人性化物業服務與管理的同時，從而接納并支持物業管理行業，只有這樣企業的權益才能得到確實的保障。

第五篇：企業規范化管理之連鎖店管理

企業規范化管理之連鎖店管理

來源：采購銷售助手

連鎖經營是零售業靠規模取勝的最佳選擇。連鎖店由于統一管理、統一形象……正受到越來越多零售業主的青睞和喜愛。即使是以往分散經營的小業主，也自發組織起采購同盟或價格同盟，結成了松散型連鎖經營組織。一方面信息產業的突飛猛進提供了連鎖經營的種種便利，另一方面物流業的興旺發達也對連鎖經營起到了極大的推動作用。

當連鎖經營剛剛成為一種經營模式時，粗放管理也會令先行者賺得盆滿缽滿。當連鎖經營成為趨勢成為潮流的時候，管理創新、服務改善就成了制勝關鍵。

那么在殘酷的市場競爭中，連鎖店如何管理才能領先一步，才能立于不敗之地？張國祥老師的建議如下：

一、規范先行

連鎖經營之所以風靡全球，就在于其只要標準統一，規模就能無限復制。如何統一標準？最簡潔有效的方法就是統一操作流程、統一做事規范。這也是為什么零售業最注重流程再造或流程優化的原因所在。

零售業的流程設計也好、再造也好，都很簡單。最難的是觀念轉變。我們知道零售業所經營的品種多與人們的衣食住行密切相關，出現漏洞的可能性也大，如何防患是全球性難題。并且內盜遠甚于外盜。采購頻繁是所有行業之最，其中的風險、漏洞也是盡人皆知。規范限制了職務犯罪的方便、減少了部分人灰色收入來源。規范雖然受到大多數人所歡迎，卻很難突破少數既得利益者的阻攔。愈是這樣，連鎖企業就愈有必要實施流程規范化管理，就越有必要規范做事程序。

為了管理統一，企業有必要統一做事規范、統一設計運行流程。無論是市場調查，還是新品選擇；也不論是新店開張，還是老店改造，都設計好操作規范，規定好運作流程。統一運作標準形成共識，執行流程規范成為習慣。這帶來的絕不僅僅是效率的提高。

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這里的兌現承諾，可不是門店對顧客的承諾。而是連鎖店管理總部要兌現對所有加盟店或自營店的承諾。如果連鎖店管理總部只考慮總部利益，忽視單個小店利益，甚至擠占小店利益，那么這樣的連鎖店管理是注定要失敗的。

現在國際連鎖巨頭，頻頻在中國市場跑馬圈地，加之其強大的采購功能，使得本土中小零售企業不得不尋求應對之道。山西的美特好在這方面已經先行一步，他們自發自愿組織統一聯盟，共同應對國際巨頭的挑戰。該聯盟的發起者儲德群說，我考慮的不是我一家賺錢，而是大家都能賺錢。相反在投入方面，儲德群反而走在前面。美特好的規模效應已經初步顯現。

相反在零售業發達的山東地區卻沒有這樣的采購聯盟出現。這也應該引起業內人士的深思。不過，這也比較好理解，市場經濟會規范和引導企業行為。山西零售業界如果沒有生存的壓力、沒有儲德群等一批企業家的胸懷和眼光，美特好也不會誕生。

山東也不是沒有小規模的合作聯盟，但由于發起單位沒有博大的胸懷，沒有兌現或考慮其它小業主的利益和訴求，至今沒有形成有影響的大聯盟而已。

相信假以時日，不僅山東，而且可能全國與沃爾瑪抗衡的商業企業都會產生。

三、六個統一

連鎖店基本上都會宣稱統一管理。其中又有六統一：統一形象、統一采購、統一配送、統一價格、統一促銷、統一退換貨。但是真正做到的太少。六統一中只有統一形象做到了。其余的或多或少都沒有統一。要么自己的直營店做到了，加盟店沒有做到。做不到的企業都是目光短淺的原因。由于沒有做到真正的統一管理，加盟店自由進貨就控制不了。統一采購也就名存實亡。前二者發生的原因都是沒有統一價格。有采購話語權的單位在配送時悄悄加上了三、五個點的毛利。統一促銷也就沒有了可能。價格不統一，統一退換貨更是無從談起。

連鎖店管理說一千道一萬，如果你做不到六統一，至少也要做到三統一。只要你做到了統一配送、統一價格、統一退換貨，相信規模會越來越大，管理會越來越順，信譽會越來越好。六統一也就自然而然做得到了。

連鎖店管理并不難，難就難在領頭人能否突破私欲，心胸開闊，讓所有加盟店都有錢賺、都能賺錢。而決不能只是一家賺錢，大家作陪（賠）。