第一篇：用物業委托管理助推樓宇經濟發

用物業委托管理助推產業發展

（二〇一〇年六月二十日)

物業管理是指受物業所有人的委托，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。傳統意義上的物業管理主要包括綠化、衛生清掃、交通疏導、治安和環境容貌保持等內容。近年來，隨著經濟的發展和社會的進步，物業管理的主要職責、服務內容等逐步發生了變化，開始由單一的“管理物業”職能向“中介、委托、代理”等方向轉變，尤其是在政府招商引資活動中，物業公司通過樓宇租金、管理費用等手段，能夠有效吸引關聯產業企業入駐，提高產業集聚程度，助推產業快速發展。

一、物業委托管理的涵義

物業委托管理是指通過契約關系，委托人將特定物業委托給相應管理機構或人員，授予其一定的決策權利，并根據后者提供的服務數量和質量對其支付相應的報酬。物業委托管理是隨著生產力大發展和規模化大生產的出現而產生的。一方面是隨著生產力快速發展使得分工進一步細化，物業所有者由于知識、能力和精力等方面的原因不能促使自身物業得以保值增值、實現更好發展；另一方面專業化分工又催產生了一大批具有專業知識的管理人，他們有精力、有能力管理委托人的物業，并使委托人的物業

1得以更好的發展。

二、金水區開展物業委托管理的必要性

當前正是我區經濟轉型升級的關鍵階段。受長期矛盾和短期問題相互交織的影響，我區在發展中面臨著較大壓力，主要體現在：土地空間不足成為制約我們又好又快發展的首要瓶頸問題，同時隨著省委、省政府及相關省直單位的外遷，我們的行政資源優勢也在逐步減弱和喪失，再加上長期以來困擾我們的產業結構不優、產業層次不高等問題，給我們的發展帶來了巨大壓力。為破解發展難題，努力保持經濟社會又好又快發展，近期，區委、區政府提出了加快發展高端服務業的產業規劃，明確提出要加快發展“金融、科技信息、文化創意、總部經濟”四大產業。在此背景下，大力推進政府服務外包，將招商、手續辦理等委托給物業公司，對提高區域或樓宇對企業的吸引力、降低政府行政成本、提高招商引資效率具有重要意義。

（一）有利于提高吸引企業的能力。物業直接服務于相關企業，能夠發現客戶的潛在需求，在樓宇租金、服務等方面的措施更具有針對性和靈活性，甚至能夠根據企業的不同需要提供延伸服務，提高對企業的吸引能力，促進關聯產業集聚發展。

（二）有利于降低政府行政成本。政府對產業發展的支持，更多地體現在制定政策、激勵獎勵和環境營造等方面，過多地參與經濟活動，則可能影響資源配臵效率，同時也大量增加了政府

負擔。實行委托管理，采用合同形式，明確了政府與企業之間既是合作關系,又是監督與被監督的關系。根據這種管理模式，政府保留重大決策和選擇經營管理者等控制權，體現出了政府對宏觀經濟指導負有重要的責任，但政府不干預企業的日常經營活動。受托企業依照合同規定，自主經營管理，為社會提供相關產品和服務。

（三）有利于提高招商引資效率。由于缺乏專業人才、缺乏激勵機制、缺乏有效的溝通平臺等，政府往往在招商引資時都要耗費大量的精力、人力和財力，但效果不夠明顯，投入產出比不高。物業企業能夠有效掌握企業信息、意向等資源，能有效彌補政府招商方面存在的不足，提高招商的成功率。

三、金水區借助物業委托管理助推產業發展的模式

（一）開展物業委托管理的模式。建議按照政府服務外包的思路，由點到面、循序漸進。在具體實施內容上，應明確以下幾個方面：第一，委托內容。按照我區四大產業發展規劃，在產業功能區內選定某一區域或商務樓宇，明確其產業定位、入駐企業性質、規模及效益要求等，將具體運作包括招商引資、手續辦理、管理服務等打包交給物業公司負責，政府按月進行考核，并根據考核結構進行獎懲。第二，政府與物業企業的職責劃分。政府主要負責規劃和政策制定、環境保障、手續協助辦理、監督考核，幫助物業企業解決實際問題等；企業要根據政府要求和制定的目

標，具體經營運作，并接受政府監督，按照工作成效獲取酬金。第三，監督考核。政府成立考核小組，將具體目標量化，制定具體的考核細則，及時對承包公司進行考核。考核結果每月匯總，每季度兌現獎懲。第四，建立溝通平臺。政企之間定期進行信息溝通，及時研究、分析和解決存在的問題。

（二）需要把握的幾個重點環節。第一，要科學制定委托合同。委托合同是政府和受委托單位明確權利義務關系的“最高綱領”。在委托關系中，合同各方必須明確委托人與被委托機構的責任、義務、獎懲措施等，并嚴格按照合同約定規范各自行為，以保證項目實現預期目標。第二，要注重防范和化解風險。要選擇高資質的物業公司，建立委托管理風險控制體系和受委托機構的準入管理，嚴格界定雙方的責權利。同時，要強化考核監督，督促企業嚴格按照合同約定履行義務。第三，要完善配套制度建設。強化政府與企業的溝通，確保思路、目標、措施的一致性，及時協調解決推進過程中遇到的難題。優化經濟發展環境，為企業入駐、發展創造條件。完善手續辦理、上門服務等一系列服務制度，提高金水對企業的吸引能力。

四、金水區開展物業委托管理的建議

（一）成立政府委托管理運作管理機構。建議成立專門的物業委托管理運作管理機構，負責制定具體的委托方案，協調各部門的關系，監督考核被委托物業企業等。

（二）明確物業委托的范圍和內容。參照四大產業發展規劃，科學確定委托的范圍和事項，并根據確定內容進行公開招標，選擇有資質的物業管理企業進行試運作。鑒于物業委托屬于新興事物，建議前期將招商事項進行委托，試點成功后逐步擴大委托的范圍和領域。

（三）建立物業委托管理招投標管理制度。按照“公正招標，公開競爭，程序透明”，明確企業投標條件，公開發布擬委托事項的各種信息，通過公開招投標的方式選擇委托管理機構。

（四）完善物業委托管理機構準入機制。制定物業委托管理機構資質標準，提高準入門檻，加強對物業中介機構的專業性要求，促使物業委托管理企業服務水平、隊伍素質、管理規模的不斷提高，規范物業管理企業的行為，推動物業管理朝著規模化、集約化方向發展，為建立物業管理有序市場奠定基礎。同時，要建立物業委托管理運作質量管理機制。建立質量檢查標準、定期評價制度和質量公報制度，定期向公開，以提高工作透明度。每年度舉行物業管理評優活動，把考評創優與企業等級、收費標準、市場競爭、物業品牌等緊密結合，調動物業管理企業的積極性，促使物業委托代理機構專業化水平和服務質量不斷提高，進而實現健康發展。

（五）搭建政企交流平臺。定期舉行信息交流會，加強委托方和被委托方的雙向了解，促使被委托人準確把握委托人的經營

意圖，委托人及時掌握委托物業的各項工作進展情況，同時可以針對推進中的各種問題進行溝通交流，確保物業按照政府既定的發展思路良性推進。

（六）加大宣傳推廣力度。通過多種媒體、多種形式，深入宣傳物業委托管理的意義、內容等，大力引導傳統觀念的轉變，營造良好的工作氛圍。深入開展物業委托管理相關理論的研究，并加強與發達地區的交流與合作，不斷提升工作水平。

第二篇：委托合同（供物業委托管理用）

甲方：（物業管理公司、受托方）

乙方：（房屋出售單位、委托方）

甲、乙雙方根據常政發[1994]107號文頒發的《常州市市區住宅區物業管理行辦法》要求，議定以下條款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根據市＿＿＿＿文件規定將＿＿＿＿新村住房共計＿＿＿＿套＿＿＿平方米（建筑面積）出售給職工個人（說見清冊），現委托由甲方管理并按本合同第三條款規定向甲方支付委托管理費。

（二）上述房屋由甲方實行統一的專業化管理。

二、房屋修繕

（一）甲方負責乙方委托房屋共用部位及設施的維修及日常養護，保證房共用部位設施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室內自用部位的正常零修若委托甲方負責，費用由購房人理。

三、托管費用

（一）根據市政府文件關于“建立房屋共用部位設施維護基金”的規定，乙向甲方支付優惠出售房或補貼出售房房價款＿＿＿＿%,共計人民幣（大寫）＿＿＿元、Y＿＿＿＿元，作為房屋委托管理費。乙方在本合同簽字后15天內，將上述款金額撥入甲方“房屋共用部位設施維護基金”帳戶，帳號＿＿＿＿＿＿＿＿，甲方保證專款專用，并接受乙審查。

（二）甲方負責乙方房屋共用部位設施的日常維修，所需費用從上述房屋用部位設施維護基金的增值部分中開支。遇有中、大、修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分攤。

（三）甲方對托管房屋共用部位設施提供及時的維修、養護。若因甲方維不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔責任。

四、其它

（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關房屋檔案、圖紙及其技術資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）。

（二）遇有人力不可抗拒的自然災害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責任。

（三）其它約定：

備注：

（一）本合同在簽訂后到“房屋共用部位設施維護基金”到位之日起生效。

（二）本合同有效期年月日至年月日止。

（三）本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份報市物業主管部門備案

（四）本合同適用優惠和補貼出售兩類房屋。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法人代表：法人代表：

經辦人：經辦人：

合同簽訂日期：年月日

合同（B）適用于各類公房，與合同（A）不同的是：

1.房屋修繕第二款變為“乙方按市房產管理局核定的標準從房屋租金中提撥修繕及管理費用給甲方，托管房屋內自用部位正常零修（人為損壞除外），上甲方負責。”

2.合同（B）中增加了“租金征收及管理”部分。并規定標準執行。

（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房產管理局核定的統一標準執行。

（2）租金由甲方負責征收，其中租金收入＿＿＿＿%返回乙方用于日常管，其余＿＿＿＿%留作甲方用于托管理房屋室內自用部位設施設備的日常維修與管。

合同（C）是針對各類私房（優惠和補貼出售房除外）而制定的。與合同（A）相比僅變動：

1.房屋修繕第二款變為“托管房屋室內自用部位的正常零修，按（）種方式進行：

（1）乙方自行修理。

（2）乙方委托甲方修理，費用由乙方承擔。

2.房屋管理部分增加一款“乙方上述房屋的所有權性質不變”。

第三篇：委托合同(供物業委托管理用)

委托合同

（供物業委托管理用）

甲方：（物業管理公司、受托方）

乙方：（房屋出售單位、委托方）

甲、乙雙方根據常政發[1994]107號文頒發的《常州市市區住宅區物業管理暫行辦法》要求，議定以下條款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根據市 文件規定將 新村住房共計 套平方米（建筑面積）出售給職工個人（說見清冊），現委托由甲方管理并按本合同第三條款規定向甲方支付委托管理費。

（二）上述房屋由甲方實行統一的專業化管理。

二、房屋修繕

（一）甲方負責乙方委托房屋共用部位及設施的維修及日常養護，保證房屋共用部位設施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室內自用部位的正常零修若委托甲方負責，費用由購房人自理。

三、托管費用

（一）根據市政府文件關于“建立房屋共用部位設施維護基金”的規定，乙方向甲方支付優惠出售房或補貼出售房房價款 %共計人民幣（大寫）元、Y 元，作為房屋委托管理費。乙方在本合同簽字后15天內，將上述款項金額撥入甲方“房屋共用部位設施維護基金”帳戶，帳號，甲方保證專款專用，并接受乙審查。

（二）甲方負責乙方房屋共用部位設施的日常維修，所需費用從上述房屋共用部位設施維護基金的增值部分中開支。遇有中、大、修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分攤。

（三）甲方對托管房屋共用部位設施提供及時的維修、養護。若因甲方維修不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔責任。

四、其它

（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關房屋檔案、圖紙及其它技術資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）

（二）遇有人力不可抗拒的自然災害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責任。

（三）其它約定：

備注：

（一）本合同在簽訂后到“房屋共用部位設施維護基金”到位之日起生效。

本合同有效期 年 月 日至年 年 月 日止。

（三）本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份報市物業主管部門備案。

（四）本合同適用優惠和補貼出售兩類房屋。

甲方：（公章）

乙方：（公章）

法人代表：

法人代表：

經辦人：

經辦人：

合同簽訂日期： 年 月 日

合同（B）適用于各類公房，與合同（A）不同的是：

1．房屋修繕第二款變為“乙方按市房產管理局核定的標準從房屋租金中提撥修繕及管理費用給甲方，托管房屋內自用部位正常零修（人為損壞除外），上甲方負責。”

2．合同（B）中增加了“租金征收及管理”部分。并規定標準執行。

（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房產管理局核定的統一標準執行。

（2）租金由甲方負責征收，其中租金收入 %返回乙方用于日常管理，其余 %留作甲方用于托管理房屋室內自用部位設施設備的日常維修與管理。

合同（C）是針對各類私房（優惠和補貼出售房除外）而制定的。與合同（A）相比僅變動：

1．房屋修繕第二款變為“托管房屋室內自用部位的正常零修，按（）種方式進行：

（1）乙方自行修理。

（2）乙方委托甲方修理，費用由乙方承擔。

2．房屋管理部分增加一款”乙方上述房屋的所有權性質不變。"

.動產贈與合同

贈與人（以下簡稱甲方）、受贈人（以下簡稱乙方），雙方就贈與圖書事宜訂本合同，其條件如下：

第一條 甲方將以下圖書贈與乙方： 全套 卷 冊 出版社發行

2全套 卷 冊 書店發行

第二條 甲方于 年 月 日前將上述圖書交付予乙方。

第三條 乙方將受贈的圖書陳設于乙方協會的閱覽室，并委托管理員，提供會員閱覽，保管費用由乙方負擔。

第四條 乙方若未能履約、或善盡保管的義務時，甲方可撤銷合同。

第五條 乙方如欲解散協會，則對所受贈圖書的處理須遵照甲方的指示。

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份為憑。

贈與人（甲方）：

受贈人（乙方）：

年 月 日.

第四篇：委托合同(供物業委托管理用)

合同編號：__________

委托合同（供物業委托管理用）

甲方：____________________

乙方：____________________

簽訂日期：____年____月____日

委托合同（供物業委托管理用）

[圖文]委托合同（供物業委托管理用）

甲方：（物業管理公司、受托方）

乙方：（房屋出售單位、委托方）

甲、乙雙方根據常政發[1994]107號文頒發的《常州市市區住宅區物業管理行辦法》要求，議定以下條款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根據市＿＿＿＿文件規定將＿＿＿＿新村住房共計＿＿＿＿套＿＿＿平方米（建筑面積）出售給職工個人（說見清冊），現委托由甲方管理并按本合同第三條款規定向甲方支付委托管理費。

（二）上述房屋由甲方實行統一的專業化管理。

二、房屋修繕

（一）甲方負責乙方委托房屋共用部位及設施的維修及日常養護，保證房共用部位設施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室內自用部位的正常零修若委托甲方負責，費用由購房人理。

三、托管費用

（一）根據市政府文件關于“建立房屋共用部位設施維護基金“的規定，乙向甲方支付優惠出售房或補貼出售房房價款＿＿＿＿共計人民幣（大寫）＿＿＿元、Y＿＿＿＿元，作為房屋委托管理費。

乙方在本合同簽字后15天內，將上述款金額撥入甲方“房屋共用部位設施維護基金“帳戶，帳號＿＿＿＿＿＿＿＿，甲方保證專款專用，并接受乙審查。

（二）甲方負責乙方房屋共用部位設施的日常維修，所需費用從上述房屋用部位設施維護基金的增值部分中開支。

遇有中、大、修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分攤。

（三）甲方對托管房屋共用部位設施提供及時的維修、養護。

若因甲方維不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔責任。

四、其它

（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關房屋檔案、圖紙及其技術資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）

（二）遇有人力不可抗拒的自然災害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責任

（三）其它約定：

備注：

（一）本合同在簽訂后到“房屋共用部位設施維護基金“到位之日起生效。

（二）本合同有效期

****年**月**日至

****年**月**日止。

（三）本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份報市物業主管部門備案

（四）本合同適用優惠和補貼出售兩類房屋。

甲方：（公章）

乙方：（公章）

法人代表：

法人代表：

經辦人：

經辦人：

合同簽訂日期：

****年**月**日

合同（B）適用于各類公房，與合同（A）不同的是：

1．房屋修繕第二款變為“乙方按市房產管理局核定的標準從房屋租金中提撥修繕及管理費用給甲方，托管房屋內自用部位正常零修（人為損壞除外），上甲方負責。”

2．合同（B）中增加了“租金征收及管理”部分。并規定標準執行。

（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房產管理局核定的統一標準執行。

（2）租金由甲方負責征收，其中租金收入＿＿＿＿返回乙方用于日常管，其余＿＿＿＿留作甲方用于托管理房屋室內自用部位設施設備的日常維修與管。

合同（C）是針對各類私房（優惠和補貼出售房除外）而制定的。與合同（A）相比僅變動：

1．房屋修繕第二款變為“托管房屋室內自用部位的正常零修，按（）種方式進行：

（1）乙方自行修理。

（2）乙方委托甲方修理，費用由乙方承擔。

2．房屋管理部分增加一款“乙方上述房屋的所有權性質不變。”

合同編號：__________

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第五篇：物業樓宇電梯管理手冊

物業樓宇電梯管理手冊

第一部分 崗位職責

一、公司總經理電梯管理職責

1.對電梯安全使用負責，推動我院認真貫徹實施國家有關電梯安全規范。

2.負責電梯運行和維護費用的審批與落實。3.負責審批電梯大修項目和落實大修資金。4.負責電梯運行、維護人員的配置審批工作。

二、工程部經理電梯管理職責

1.負責實施國家關于電梯的安全規范，根據本單位實際編制電梯管理制度。

2.負責對電梯運行操作、維護人員的安全技術培訓管理工作，并負責把本部發生的安全事故及時向總公司匯報。

3.每月對電梯的使用和管理情況進行一次檢查。4.確定電梯大修內容，向總公司經理提交電梯大修方案。組織并參加電梯安裝工程和大修后的檢查驗收工作。

5.向總公司提交電梯運行、維修方案和用工計劃。每季度向分管總經理匯報電梯安全使用情況。

三、電梯專責人崗位職責

1.掌握國家有關電梯安全規范，熟悉設備技術性能操作及維護方法，掌握運行狀況。

2.負責電梯安全使用，建立健全正常運行工作秩序，做好巡回檢查工作；對設備隱患整改負責組織落實；對職工違章作業行為，應進行批評教育，并責令其改正。

3.負責編寫電梯維護和大修計劃，報工程部經理審核。4.每周對全院八部電梯逐部進行一次運行檢查工作，發現問題及時處理，并將檢查結果認真填寫在《電梯每周巡檢記錄表》和《電梯故障維修登記表》上。

5.每月對全院八部電梯進行一次維護保養工作，認真填寫《電梯定期保養檢驗報告及記錄》，收集電梯分包方的《電梯定期保養記錄》和《電梯維修記錄》。6.電梯發生故障時負責緊急救援及監督修復處理工作。7.每月底書面向工程部經理匯報空調設備運行和維修保養情況。

四、電梯巡檢工崗位職責

1.嚴格遵守有關技術法規和標準以及相關規章制度。2.每周對全院八部電梯逐部進行兩次運行巡檢工作，認真填寫《電梯巡視記錄》。

3.參加電梯維修保養工作。

4.電梯發生故障時參加緊急救援及事后修復處理工作。5.積極完成上級交辦的各項臨時任務。

第二部分 管理制度

一、電梯使用管理規定 電梯是昂貴的設備之一，保護和延長其使用壽命既是責任，又可節省更新支出。每位乘客必須嚴格執行以下規定：

1.嚴禁用客運電梯運載貨物。

2.使用電梯時應文明操作，嚴禁用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。

3.不得超載運作，當超載訊號鈴聲響時，站在門口的乘客應自覺退出，不得采取任何形式的強制關門手段。

4.禮貌乘梯，禮讓老人和兒童，學齡前兒童須由大人帶領乘梯。

5.為了您和大家的健康，請不要在電梯內吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞轎箱內裝飾物。

6.當電梯在運行中突然發生停運等故障時，乘客不必緊張，可按警鈴報告，耐心等待維修人員到來，不得采取拍打按鈕、箱體以及強行撬門等急躁行為。

7.乘客看到停運標志時不得采取任何令其開啟或和移動標志牌的行為，以免發生人身、設備意外事故。

二、電梯安全管理規定 1.電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。

2.工程維修部之電梯工每周對各電梯全面巡視二次，發現問題及時處理。

3.班長在周檢時組織人員對電梯進行一次全面檢查，發現安全隱患，及時按規定處理。

4.工程維修部經理組織人員按程序文件規定對電梯分包方進行評審，評審合格后方能承擔電梯維修保養工作。

5.電梯工和機電工班長負責對電梯保養和維修工作質量進行檢驗。

6.各電梯內設報警電話，保證電梯發生故障時能及時報警。

7.在電梯機房和值班室懸掛《電梯困人救援規程》，電梯發生困人故障時按規程執行。

8.經技術監督局檢測不合格，未取得《準用證》的電梯嚴禁投入使用。

三、電梯機房管理規定 1.每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內不得住人、堆放雜物。

2.保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度汁，機房溫度不超過40℃。

3.保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。

4.毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。

5.機房門窗應完好并上鎖，未經允許禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。

6.《電梯困人救援規程》和本規定及各種警示牌應清晰并掛于顯眼處。

7.按規定定期對機房內設施和設備進行維修保養。8.每周巡視機房二次，發現達不到規定要求的及時處理。

四、電梯維修保養工作的檢驗制度 1.范圍

物業總公司所接管電梯的維修保養工作。2.職責

(1)班長和電梯工負責一般維修和保養的檢驗。

(2)班長負責組織進行周檢工作。

(3)工程維修部經理負責組織進行月考評和重要檢驗工作。

3.內容

(1)定期保養的檢驗

a.一般保養的檢驗：

電梯一般定期保養結束后，由電梯工和班長進行檢驗，并填寫《月／季度／半年保養檢驗報告及記錄》，報經理審核。

b.重要保養的檢驗：重要保養工作由物業維修部經理組織人員進行檢驗，并填寫檢驗記錄。

c.年檢：電梯年檢由技術監督局之注冊檢測員負責，并填寫《電梯年檢報告》。

(2)維修的檢驗： a.一般維修的檢驗：一般維修的檢驗定于故障維修后，由班長進行檢驗，電梯工填寫《設備維修記錄》。

b.重大維修的檢驗：重大維修的檢驗定于故障維修后，由工程維修部經理組織有關人員共同進行檢驗，組織填寫《設備維修記錄》。

4.以上檢驗可依據《電梯維修保養的主要標準》 及有關電梯國家標準進行檢驗

5.相關文件

《電梯維修保養主要標準》

《電梯月保養檢驗報告及記錄》

《電梯季度保養檢驗報告及記錄》

《電梯半年保養檢驗報告及記錄》 《電梯維修記錄》

五、電梯維修保養安全規定 1.職責

(1)電梯保養單位進行維修保養工作時參照本安全規定。(2)工程維修部電梯工進行維修保養工作時按照本規定執行。

2.內容

(1)電梯在維修保養時，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。

(2)在機房維修保養時，應先斷開機房總電源后，才能進行各掣板的清理、保養等工作。嚴禁用濕毛巾擦機身。

(3)在轎頂應合上檢修開關，在轎頂須停車長時間維修或保養時應斷開轎頂急停開關，嚴禁—腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎內長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。

(4)在底坑應將底坑的急停開關斷開或將限速器張緊裝置的安全開關斷開，底坑和轎頂、機房不得同時作業，如須同時作業，作業人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人工。

(5)操作時應由主持和助手協同進行，并保持隨時互相呼應。

(6)操作時如果需轎內人員配合進行，轎內操作人員要精神集中，嚴格服從維修人員的指令。(7)嚴禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。(8)使用的手燈必須帶護罩，并采用36伏以下的安全電壓。

(9)電梯維修保養注意事項：

a.非維修保養人員不得擅自進行維修作業。

b.工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留在設備內。

c.離去前拆除加上的臨時短路線，電梯檢查正常后方可使用。

六、乘梯須知

1.用手按鈕，嚴禁撞擊。2.不許吸煙，勿靠廂門。3.運行之時，擠門危險。4.危險物品，禁止進梯。5.保持清潔，勿吐勿丟。6.運載貨物，須先報批。7.若遇意外，請按警鈴。8.超載鈴響，后進退出。9.兒童乘梯，成人攜帶。10.發生火警，切勿乘梯。

第三部分 操作規程

一、電梯安全操作規程

1.電梯行駛前的檢查與準備工作

(1)開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。

(2)開啟轎內照明。

(3)開始工作前，將電梯上下行駛數次，無異常現象后方可使用。

(4)層門關閉后，從層門外不能用手撥啟，當層門轎門未完全關閉時電梯不能正常啟動。

(5)平層準確度應無顯著變化(在規定范圍內)。

(6)經常清潔轎廂內、轎門地槽及乘客可見部分。

2.電梯行駛中應注意事項:

(1)轎廂的載重量應不超過額定載重量。(2)乘客電梯不許經常作為載貨電梯使用。

(3)不允許裝運易燃、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需工程維修部同意、批準并嚴加安全保護措施后裝運。

(4)嚴禁在層門開啟情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行駛中的選層信號。

(5)不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運長物件。(6)電梯在行駛中，乘客勿靠在轎廂門上。

(7)轎廂頂上部，除電梯固有設備外，不得放置他物。3.當電梯使用中發生如下故障時，應立即通知維修人員停用檢修：

(1)層、轎門完全關閉后，電梯未能正常行駛時。(2)運行速度顯著變化時。

(3)層、轎門關閉前，電梯自行行駛時。(4)行駛方向與選定方向相反時。

(5)內選、平層、快速、召喚和指層信號失靈失控時。(6)發覺有異常噪音，較大振動和沖擊時。

(7)當轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續運行時。

(8)安全鉗誤動作時。

(9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現象時。(10)發覺電氣部件因過熱而發生焦熱的臭味時。4.電梯使用完畢停用時，電梯工應將轎廂停在基站，將操縱盤上開關全部斷開，并將層門關閉。

5.電梯長期停用，應將電梯機房總電源關掉。

二、電梯困人救援規程

凡遇故障，應首先通知電梯工，救援人員可根據不同情況，依下列步驟釋放被困乘客：

1.轎箱停于接近電梯口的位置。

(1)確定轎箱所在位置(根據樓層燈指示或小心開啟外門察看)。

(2)關閉機房電源開關。

(3)用專用外門鎖匙開啟外門。

(4)用人力開啟轎廂門(要慢、用力不要過大)。

(5)協助乘客離開轎廂。

(6)重新將外門關好(人在廳門外不能用手打開為止)。2.轎廂停于遠離電梯口的位置時：(1)利用電話或其它方式，通知轎廂內的乘客保持鎮靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關閉狀態，則應先行將其完全關閉。

(2)進入機房，關閉該故障電梯的電源開關。

(3)拆除電機之軸端蓋(如有)，安上旋柄座及旋柄。

(4)救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標志，使轎箱逐步移動至最接近之電梯門口。

(5)確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。

(6)然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。

3.遇到其它復雜情況，應及時報告電梯維修保養單位處理。

4.此規程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準。

三、電梯維修保養主要標準 1.機房：(1)機房通風良好，溫度不得超過5℃—40℃，相對濕度不大于85%（在25℃時）保證沒有雨侵入的可能。

(2)機房的1211干粉滅火器應保持正常壓力。

(3)機房的緊急救援操作規程、注意事項等制度齊全，并掛在明顯處。

(4)轎廂平層標志應用白色漆標在主鋼絲上，使其清晰可見(以利于緊急救援時用)。

(5)機房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處。(6)機房照明、電源插座要保持良好。

(7)機房不得住人、存放雜物等，應保持清潔，不得有明顯灰塵。

(8)曳引輪對鉛垂線的偏差≤2.0 mm 曳引輪繩槽與導向輪繩槽平行度偏差≤1.0mm。

(9)限速器調節部位應有鉛封(或漆封)，非安全專業人員禁止調整。

(10)限速器繩槽、軸套、軸及鋼絲繩的磨損在允許范圍內(參照GB5972-86)，運行時應無異常聲音。(11)限速器、安全開關靈活可靠；限速器帶安全開關動作時，能使電梯可靠地停止運行。

(12)限速器—安全鉗—安全開關聯動的可靠性：

a.轎廂空載時，以檢修速度下行至足夠復位的距離，手動限速器，安全開關應動作，電梯應停止；轎頂安全鉗開關應動作，使電梯停止運行。

b.短接安全鉗開關，慢車繼續下行，這時轎廂能可靠地停止，曳引輪打滑；復位拆除短接線路電梯應正常運行。

(13)曳引輪或盤車手輪處標出的升降方向應明顯清楚。曳引輪、導向輪、盤車手輪、限速器輪上的黃色油漆應明顯，不得掉色。

(14)各軸承應靈活，運行時應無異常聲音，溫度應不高于80℃（注油軸承應保持油量飽滿），工作2500-3000小時后更換新油。

(15)各導體之間及導體與地之間絕緣電阻大于1000Ω／v，動力回路及安全裝置回路電氣設備絕緣電阻應≥0.5MΩ，其它電路應≥0.25MΩ，電氣設備金屬外殼必須保持良好的保護性接地。(16)供電系統電壓波動必須在±7％范圍內，電源頻率波動在±2%范圍內。錯相、斷相保護器應正常，如有錯、斷相發生，電梯應不能運作。電動機的短路、過載保護應可靠。

(17)掣動器掣動時閘瓦應緊密地貼合在掣動輪的工作表面上；當松閘時，兩側閘瓦應同時離開掣動輪表面，應在整個接觸面上均勻分布，其間隙不大于0.7mm；掣動輪表面不得有油污、雜物；掣動閘瓦磨損超過厚度的1／

4、螺釘頭露出及掣動閘瓦有油時應更換。各銷釘、開口銷卡簧，聯軸器螺栓等無松動、脫落。

(18)轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內，突然斷電，轎廂應能完全停止(掣停距離不大于：

V<1.0m／s，62cm；

V<1.6m／s，160cm；

V<1.80m/s，203cm；V<2.5m／s，250cm)在對此值進行調整時，實際情況以在不影響乘客的安全下可以縮短尺寸，但不得大于此尺寸，否則有滑車的危險。

(19)電梯救援的手動松閘、手動盤車操作裝置，應齊全并掛于墻上，不得它用。

(20)曳引輪繩槽磨損在離V型槽底部4-5 mm時應更換或重車。

2.井道與轎廂(1)上、下極限，限位開關靈活可靠，限位與極限開關距離在100-140mm。

(2)彈性滑動導靴A、C尺寸為2mm，固定滑動導靴頂面間隙之和2.5±1.5mm。

(3)繩頭組合固定(詳見GB7588-87.923標準)。(4)各根鋼絲繩張力與其平均張力之差≤5％，鋼絲繩磨損報廢標準(詳見GB5972—86)。

(5)轎廂導軌頂面距離偏差為0±2mm，對重為0±3mm，轎頂輪不平行面≤lmm。

(6)對重塊壓板固定堅固，對重鐵不得有銹。

(7)安全鉗聯動機構各部件應靈活、活動正常，鉗塊斜塊與路軌之間的距離為5±0.5 mm。

(8)轎頂固定照明應正常，轎頂非自動復位的急停開關應正常，轎頂檢修操縱開關應正常。

(9)平層精確度：交流雙速梯V≤0.63m／s，應在±15mm內，V≤1.00m／s，應在±30mm內；交直流調速：V≤2.5m／s，應在±15mm內。(10)層門門扇下端與地坎的間隙：客梯l—6mm，貨梯l—8mm，開門刀與各層地坎間隙應為5—lOmm，層門滾輪與轎廂地坎間隙應為5—10mm，門鎖定后一般人力的施加在門扇中間，其縫隙可以超過6mm，但不得超過30mm。

(11)轎廂安全窗應靈活，且安全窗開關動作可靠。(12)每一層廳門機械電氣聯鎖裝置動作可靠，只有當機械鎖定后，電氣才能接通。(包括附門電報聯鎖開關、轎門電氣聯鎖開關)斷開任何一層廳門的電氣聯鎖開關、轎門電氣聯鎖開關，電梯要可靠地停止運作。

(13)轎門的安全觸板及光電保護動作應靈活可靠，當有物體擋住門時，門會自動返回。

(14)轎內告示牌應明顯清潔；報警裝置功能正常，隨時保持能和維修熱線正常通話；排風機要保證轎內空氣流通；照明不得有不亮的光管；緊急照明功能正常。

(15)指令、召喚、選層、定向等裝置應準確無誤。聲光信號應正確，開關門按鈕功能正常。

3.底坑：

(1)補償鏈運行時無碰撞，兩端應牢固固定、二次保護要可靠。(2)選層器鋼帶不得有銹蝕、鋼帶安全開關動作要可靠。(3)底坑急停開關的開關方向要明確，紅色標注正確，且動作可靠。

(4)隨行電纜固定可靠，不得打結、扭轉、破損等。(5)轎廂下梁撞板至緩沖器距離：彈簧緩沖器應在200—350 mm內；液壓緩沖器應在150—400 mm內；對重下梁撞板至緩沖器距離，彈簧緩沖器應在200—350 mm內；液壓緩沖器應在150—400 mm內。

(6)液壓緩沖器油量應充足，無銹死現象，緩沖器安全開關動作可靠。

(7)限速器張緊輪安全開關應動作可靠。(8)井道底坑無積水、雜物等。

(9)各種安全開關固定不得使用焊接，但應安裝牢固。(10)超載報警裝置，在空載狀態，手動試驗時，功能應正常，自動門機應不關閉。

注：具體維修保養參照： 1.《GB7024．1—86》 2.《三菱電梯維修保養手冊》 3.《LG電梯維修保養手冊》 4.《廣日電梯維修保養手冊》 5.《廣東三洋電梯維修保養手冊》

四、電梯定期保養規程 1.職責

(1)電梯維修保養單位負責參考本規程具體執行電梯定期保養工作，并填寫《電梯定期保養記錄》，交物業工程維修部保管。

(2)物業工程維修部之班長和電梯工負責跟蹤檢查，并填寫《電梯定期保養檢驗報告及記錄》。

2.內容(1)機房

a.先關閉電源，控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。b.電動機、測速發電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質油量的檢查。

c.卷揚機牙箱、油量、油質的檢查。

d.限速器及限速器的開關的檢查、清掃，活動部位注油。e.制動器的行程、動作、靈活性，制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。

f.選層器詳細檢查及清掃注油。g.電動機冷卻風扇注油。

h.各回路絕緣電阻測量(半年一次)。(3)機身及井道：

a.保養時從最高層向下保養(用檢修速度)。

b.轎頂清掃及轎頂各操作開關有效確認(安全窗開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、鋼帶防斷開關等)。

c.內外門開閉動作及門腳膠檢查。

d.內外門藕合檢查，清掃注油；開關門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門聯鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃。e.內外門閘銷及廳轎門聯鎖開關內部檢查及接點清潔，廳轎門聯鎖開關接線檢查。

f.接合開關裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油。g.各種撞動開關、刀、接點檢查。h.鋼帶清掃、抹油，鋼帶開關檢查。i.超重開關清掃、注油。

j.行車情況檢查(起動、行車、加減速及停車之平穩性、振動乎層差等)。

k.各訊號燈檢查及燈泡更換。

l.各油盅油量檢查補充，張緊輪加油。

m.井底各設備檢查、清掃、抹油，各種安全開關、噪音程度、急停開關、地坑照明等開關的有效確認。

五、電梯故障維修規程 1.職責

(1)電梯維修保養單位負責參考本規程執行，并填寫《電梯維修記錄》。(2)電梯工負責填寫《電梯故障維修登記表，并通知電梯分包單位。

2.處理

(1)電梯發生故障應快速到達現場(值班員和電梯工五分鐘，分包單位兩小時內)。

(2)在進行電梯維修工作前，應由主持人進行安全技術交底。

(3)先了解故障現象、分析發生故障原因，分析故障的位置。

(4)電梯故障一般分機械故障和電器故障兩類。3.一般常見機械故障

(1)電機軸承故障：電機運轉時發出異常響聲，如判斷是軸承故障，查軸承，如有發卡、磨損過大，須更換軸承。

(2)選層器故障一般有以下幾種：

a.滑鏈：調整鏈條長度，調整帶動輪位置。

b.選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，用除污快、去污強，而有滑潤作用的除污劑清除。c.上、下滑桿不靈活主要是導向軸承銹死，或導軌沒有潤滑、主導軸有銹、沒有潤滑油所致。更換導向軸承，導軌加潤滑油，除去豐導軸銹污，加潤滑油。

(3)制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有相互磨擦現象，調整制動閘瓦，制動閘瓦有油污，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污。

(4）限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞，清除雜物、更換軸承。

(5)道與轎廂：

a.轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等，清除地坎滑槽雜物、調整限位輪、更換損壞的吊輪，調整閘隙、調整安全觸板、連桿轉動處加油等。

b.開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車、調整開門刀位置，地坎間隙、開門刀與門。

c.導軌故障：運行不平穩、發抖、振動等現象，調整軌道尺寸，用找道尺凋正、用軌道銼修平接門。

d.導靴故障：運行不平穩，有磨鐵聲、振動等現象，導靴片磨損嚴重，更換；導靴座位置不對，調整。e.安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車；調整安全鉗間隙，安全聯動機構、加油潤滑、保證各活動部位靈活。

(6)底坑：

a.補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致，調整補償。

b.安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲；調整安全鉗鋼絲繩，更換軸承。

c.緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動，液壓油量不足；除去鐵銹、補充液壓油。

4.電梯一般常見的電氣故障

(1)保險絲故障：緩沖器、底坑急停、斷繩開關有短路等原因所制，排去底坑積水，排除短路點、換上相同保險絲、廳門轎門安全回路，由于井道有水，回路有短路點所致，斷去來水源，排除短路點，換上相同的保險絲，指示燈回路、由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致。排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路由于控制線圈被燒，控制元件內部短路，更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點、換十相同保險絲。(2)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器或繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。

(3)井道與轎箱：

a.上、下限位及極限開關故障：此故障出現電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致。清潔接觸點或更換、排除斷點等。

b.轎門、打：門聯鎖開關故障：此故障出現電梯只關門不走車，—一般是由于聯鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致：清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等。

c.安全鉗開關、安全窗開關、轎頂急停：此故障出現電梯不走車，關接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點，更換開關。

(4)底坑：

a.緩沖器開關、底坑急停開關：此故障出現電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關損壞所致。清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關。b.張緊輪斷繩開關故障：此故障出現電梯不走車，一般是由于開關接觸不良、安全鉗鋼絲過長、開關損壞等原因所致。清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關。

(5)以上是一般常見故障，維修時，可根據實際情況處理，維修時參照《電梯定期保養及維修主要標準》。

六、電梯負荷試驗規程 1.職責

(1)電梯維修保養單位參照本規程執行。(2)機電部人員參照本規程監督檢查。2.內容

(1)電梯自動試驗：

a.電梯轎廂空載，以額定速度上行，行程至井道的上部范圍(即約上部的1／2處)斷掉機房電源、電梯制動后，轎廂應能完全停止，試驗次數每臺不得低于三次。

b.電梯轎廂以載有額定負荷的125％，以額定的速度上行，行程至井道的上部范圍（約上部的1／2處）斷掉機房電源，電梯掣動后，轎廂應能完全停止，試驗次數每臺不得低于三次。

(2)電梯對重緩沖器的試驗：

將電梯行駛至最高層停止后，轎門完全關閉，在機房斷掉電源，用手動撬開掣動器，使其對重完全放在緩沖器上(并使緩沖器壓縮)，這時，用手動完全松開掣動器，電梯不能上升。

(3)電梯平衡系數試驗：

電梯以額定負荷的40％～50%，以額定速度上行、和下行電流不得超過0.2％安培。

(4)電梯超載安全裝置實驗：

將電梯行駛至最低層，在電梯轎廂內陸續平穩的加入100％——110％的額定載荷，超載安全裝置應動作，發出報警聲，超載信號燈亮，電梯不能起動，自動門不能關閉。

(5)電梯的運行試驗：

電梯轎廂分別以50％的載荷和額定載荷，并在通電持續率40％的情況下往復運行1.5小時，電梯應運行平穩，掣動可靠，起動、運行和停止時轎廂應無劇烈振動或沖擊。(6)電梯的靜載試驗：

將電梯轎廂放在最低層，陸續平穩地加入載荷，客梯、和額定載荷不大20%，貨梯加入200％的額定載荷，其余各類電梯加人150％的額載荷，保持10分鐘，各承載構件無損壞，曳引機無打滑現象，掣動可靠。