第一篇：2014年太原房地產分析（定稿）

2014年太原房地產分析回顧2013年的太原樓市，造城市長耿彥波重回太原：大修路、建地鐵、改造城中村、再造晉陽古城...一時間，太原工程“遍地開花”，給太原古城帶來了新的活力的同時，也利好房地產市場。

2013年初，造城市長耿彥波重回太原。34個城中村改造項目，以及部分棚戶區改造項目，耿市長做出3三項承諾，一是政府保證拆遷；二是政府的配套條件，城中村改造到哪里，道路、水電氣暖配套到哪里；三是政府創造效益，實行并聯審批，提高行政審批效率，限時辦結。

太原的誠意，引來了一流房企助力太原的城中村改造。時至今日，太原的城中村改造拆遷基本完成。

小產權房在全國許多大城市普遍存在，隨著房價走高，違法違規建設小產權房屢禁不止。2月28日，太原市政府發布緊急通告，要求起對全市在建項目進行執法大檢查，嚴肅查處違法用地和違法建設，小產權房將嚴禁售出。嚴禁未取得預（銷）售許可，以認購、預定、排號、收取定金、預訂款、吸納會員、發放VIP卡等方式變相銷售商品房；嚴禁違規組織黨政機關、群團組織等單位團購不符合預售條件的項目；嚴禁返本銷售或者變相返本銷售商品房；嚴禁采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房；嚴禁分割拆零銷售.商品住宅；嚴禁委托沒有資格的機構代理銷售商品房；嚴禁以不受限購政策限制為由誘導購房者購買住房；嚴禁打著保障性住房旗號銷售非保障性住房。嚴格禁止以城中村改造、新農村建設名義向社會出售小產權房。十個“嚴禁”讓太原的樓市陷入“絕境”

據相關部門調查統計，目前，太原市內的在售項目有近300多個，其中手續齊全的項目僅70多個，證件不全的有80多個，城中村的小產權項目近130個，占到在售項目總數的近半。截至7月底，太原六城區已有49個違規項目被查封。

2013年4月太原啟動大規模道路改造工程：東中環、西中環、北中環、并州路、府東、府西街、南內環東西延長、千峰北路北段打通工程、長風東街東延??12月26日太原中環線路正式通車，設計時速60公里，全線無紅綠燈。11月2日，太原地鐵2號線破土動工，2018年12月，實現一期線路通車試運行。太原城人“地鐵夢”將成現實。

2013年國家要求嚴格樓市調控，太原作為省會城市也不能坐視不理。政府研究確定2013年我市新建商品住房價格增幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅。

11月28日，山西太原緊隨各大城市樓市調控步伐，《并九條》橫空出世。

一，限購升級，單身人員可以作為獨立家庭購房，購房年齡從原規定的18周歲提高到20周歲。凡20周歲以上、有本市戶籍且無房的單身人員，只能在本市范圍內購買一套住房。

二，12月居民消費價格漲幅出爐：居全國居民消費價格總水平同比上漲2.5%。其中，城市上漲2.5%，農村上漲2.5%住價漲2.8%租金漲4.7%。

三，截止到2013年12月 太原房價連漲10個月均價達到每平米6802元。

四，2013市房管局辦理房產抵押登記業務達33415件 金額達251億，市房管局辦理房產抵押登記各類業務總量達33415件，貸款金額達到251億元。房產抵押是房產交易的重要組成內容，個人通過房產抵押貸款，既是短期內經濟實力不足的無房者圓住房夢的主要途徑，也是有房者實現住房保值增值功能的重要渠道，近年來，我市房地產開發市場兩成以上的新建商品房開發都是通過抵押貸款方式實現的。絕大多數開發企業通過抵押貸款這一融資渠道實現了滾動開發。

五，2014年中國房價還會繼續暴漲。

未來20年，就算樓價是下跌的，也是相對的下跌，而樓價漲是絕對的。中國房價難跌大揭密，未來20年將上漲18個鐵證。

1、中國從毛澤東時代開始就鼓勵多生多育的政策，這導致中國變成了全世界人口最多的國家，因為人太多了。中國雖然實行了計劃生育。但是由于慣性。人口還有20年的增長期。人口增長導致房價上漲。

2、城市人口增多導致房價上漲，外來人口以及城鎮鄉人口的不斷涌入，城市的住宅及用地遠遠滿足不了他們的需求。

3、土地是不可再生的。土地稀缺導致房價上漲。

4、剛需旺盛導致房價上漲。

5、開發商技術革新導致房價上漲。

6、造房成本上漲導致房價上漲。

7、拆遷補償無形增加導致房價上。

8、房產稅，各種房產稅轉嫁導致房價上漲。

9、城市化進程拉動房價上揚：中國正處于經濟調整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。

10、中國城市正處于大拆大建的高速發展期房價上揚不可缺：城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴張后，卻無人進駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪里，人口就填滿哪里。

11、經濟發展離不開房地產，支柱產業地位仍無法動搖：大城市在幾年前，都是以房地產作為支柱產業來對待的，當下大城市的經濟發展走上正軌，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，這就是為什么中央進行調控，地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引領者，房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。

12、房地產成了地方財政的主要收入來源：房地產成了地方政府財政收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權力量

13、奢侈消費風起云涌，助長房價飚升：盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，“哥什么都沒有，就是有錢”。

14、注意，是控制房價過快上漲，不是打壓

15、通脹預期加大，帶動房價上揚：CPI在不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。

16、地價猛漲，催高房價：大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快。

17、建材價格攀升，成了房價的幕后推手除土地價格暴漲外，房地產的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕后推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價的增加比成本增加的系數高很多。

18、“有房才有家”的傳統守舊思想趕著房價上漲

六，短短幾年時間：太原房價為啥上漲這么快

省城住房供不應求：據房地產市場調研顯示，以今年9月為例，太原市的商品房市場整體上呈現量跌價升的趨勢。而從太原房價網提供的信息來看，截止到11月3日，二手房均價為7933元/平方米，環比上周上漲0.02%。2013年，太原市場上相繼涌現出一些新晉地產項目，為了更快地打開市場，迎合剛需以及改善型居住客戶的需求，部分開發商大打折扣牌，其中還不乏品牌開發商。

二手房供應量不足：供不應求的現象對二11月2日，長風街文華苑小區易佳房產一位

經紀人表示，今年省城二手房市場的需求量非常龐大，但供應量卻明顯不足。

除了限制五證不全的項目銷售這一原因外，全城正在進行大范圍的提質升級改造，不少賣房人對道路改造后的漲價預期值高，捂盤惜售的想法成主流。

多方因素引領樓市走勢：目前，太原市的房價仍然呈穩步上升趨勢。政府修路、修橋、拆遷、地鐵開工、新的拆遷政策等都是帶動地價上漲的重要因素。

七、2014太原樓市調控 只有改革才能讓房價走出困局

從政策方面看，太原樓市2013年年底，太原樓市限購令再出升級版，無論是進一步抬高商品住宅的購買門檻，還是繼續提高商品住宅貸款的難度，都成為最大的亮點。政策有兩點——一是“不準漲價”，另一個是限購“不會放松”。

不僅房地產，現在鋼鐵、水泥等行業產能過剩嚴重，也與這個“壓力”、“動力”有關。

八、2014太原樓市走向：優質新房受寵持有增值穩健

太原樓市眼下依然處于淡季，推盤量劇減，成交量也并不火爆。不論是從選地段還是從選項目方面，購房者的要求將更加細致，開發商只有使產品更加迎合市場深層次的需求，提升產品競爭力，才能立于不敗之地。

九、2014太原新盤面市：仍將以大牌房企為主導

2013年，太原市對房地產銷售市場的嚴加規范，“捧紅”了手續齊全的名企大盤。由于連續一年的“嚴懲違建、違規預售”，太原市場上十余個證件齊全的大盤項目已提早完成了全年任務。

今年3月前后將有新房源入市。在剛剛過去的一年中，雖然太原房地產市場總體發展還處于低位運行態勢，但是銷售額以及銷售面積這兩個標志性數據都表現出相當幅度的增長勢頭，許多樓盤、尤其是大盤的成交量均出現了回升，尤其是那些經受住政策影響的知名大盤更是取得了不俗的銷售成績。

十、2013年年末太原房產市場仍以剛需房為主打

房源入市平價盤較多，二手房“有效”房源增多。隨著政策難以落實以及太原實施細則一直未出臺，政策對二手房市場的影響逐漸削弱，成交量逐步回落至理性水平。

十一、太原眾多開發商打響年底“促銷戰” 或是購房好時機

每年年末，眾開發商都會通過形形色色的優惠活動，打響年底“促銷戰”以促進全年的銷量。對于購房者來說，此時或許是購房的好時機。

針對各開發商年底給出的促銷活動，一位地產項目負責人表示，每年年末都是各樓盤完成全年任務的沖刺時期。

對于購房者來說，樓盤年末的“促銷戰”可能存在著較多的購房機會。

一般來說，開發商冬季都會面臨著建筑安裝公司催款、銀行貸款的壓力以及年末銷售業績的壓力，這會讓他們短期內調低樓盤價格。

十二、房價高也得買房 剛需買房五大技巧

一，地段第一指標：首先是中心區；其次是次繁華生活區；再就是CBD區域和開發區。但不管哪種區域，買房選擇合適自己的地段才是最重要的。

二，小區配套要合理齊全：小區內停車空間的設計，是否合理，是直接對人們出行造成影響的。監控系統，小區光釬，安防系統??等等設備是不是齊全，買房子時也不能忽略這一點。

三，品牌房企值得信賴

在選擇房企方面，大品牌開發商應該成為首選。品牌房企的優勢在于：一，能夠精準的把握地段價值，將樓盤的城市價值挖掘到位，讓樓盤在未來發展中更具增值潛力；二，品牌房企承載著筑房責任心，產品質量將得到強有力的保證；三，品牌房企的物管在正規管理化中已形成讓業主更貼心更省心的服務理念，讓業主收獲更高品質的居住感受。

四，樓盤周邊配套要完善

樓盤周邊配套是否完善，直接影響著人們的居家生活。另外一個重要的原因就是，配套完善的樓盤升值空間才比較大。因此剛需購房前，要做好準備，考慮全面，才能買到自己想要的好房子。

五，戶型非常重要

一個好的戶型不僅可以讓生活添加便利，更能讓房子有更好的升值空間，在換房的時候受到市場的青睞。一個好的戶型具有三大特點，第一，格局方正；第二，偏大面寬、偏小進深；第三，采光要好，沒有暗間；第四，房間大小適中。

對于買房面積，買小在買大，在如今嚴厲的房產條以及換房成本不斷增加的市場下已經不再適合剛需購房者，一步到位應該成為首選。

中國房價跟開發商一點關系都沒有，第一跟貨幣相關，第二跟規劃相關，第三跟政府的配套相關。

目前中國開發商已經明顯感覺到銀行給你的按揭貸款開始緊張，取消所有的優惠利率。尤其是到年底，資金特別緊。

貨幣偏緊，意味著我們房地產最起碼投資開始出現問題。也就是說房地產商分化繼續持續。看供應，2014年待去化的面積依然會同比增長10%。可售面積在增加，需求在放緩，如果是這樣的話，我們認為明年市場要著陸，硬著陸就是最不希望發生的。

總的來說

第一，今年房地產市場軟著陸；

第二，行業總成交面積進入中期高位平臺，因為消費升級我們認為依然可以維持平臺整理。

第三，50個城市是關注重點，二線城市比一線城市表現更好。

第四，投資客不會明顯增加。

第五，35歲以下是絕對的需求的主力，占比會持續提升。144平米以上大戶型滯銷依然不會改變。

第六，一線城市房價屬于資產的故事，現金流折現要求帶動租金長期持續上漲。第七，二三線城市商業泡沫凸顯，價格回調，商業土地進入寒冬。

第八，利率市場化加速，行業集中度迅速提升。邁入主流開發商的門檻越來越高，追趕龍頭的難度越來越大。

第九，上市開發商財務穩健，加杠桿相對理性，對抗行業周期波動能力提升，銷售回款質量比較差、高位加杠桿這些過于激進中小開發商將面臨短期償付危機。

第十，開發商利潤和ROE趨勢是下滑的，高地價和資金成本是利潤最大殺手，粗放式發展一去不復返，開發商經營、競爭面臨嚴酷的精細化考驗。

最后，房地產服務業進入轉型新時代，整個行業將會誕生新的服務的內容。中國房地產到今天，我認為2014年是進入下半場開始的元年。

第二篇：太原房地產

太原市場房地產調研報告

第一部分 太原市開發商及代理商調研

一、太原市十六大開發商名錄

1、評定依據及標準：

近年來，隨著太原房地產市場的持續升溫和不斷發展，越來越多的開發商加入了競爭的行列。據太原市房地產協會資料顯示，截至2005年5月，我市共有房地產開發企業395家，房地產中介企業141家。全市房地產上半年投資總額16.5億元，同比增長46.9%,占全市固定資產投資總額的14%。本篇是對綜合實力較強的部分企業的簡單分析。資料來源于：

A前期市場調研資料匯總

B互聯網站

C電話調查

D太原市房地產協會統計數據

E太原市統計局統計數據

通過對我市房地產開發企業的注冊資金、開發資質、員工數量、開發規模、企業形象等各個方面及2002年以來230個在建在售項目的初步調研和統計，我們評選出太原房地產行業16強。

2、八大開發商列表（30萬平米以上）

序號開發商名稱開發資質開發規模（萬平米）主要開發項目

1山西華龍泰房地產開發公司壹級50中輔院小區、華宜大廈、錦繡苑、騰龍苑、怡和廣場、東港嘉園

2山西安業集團壹級50安業大廈、安江公寓、環球世運村、安靜小區、安廣小區、安業商務廣場

3山西中保房地產開發公司壹級46中保京華城、興華商務廣場、高爾夫體育休閑中心、中保大廈等

4山西華吉房地產開發公司貳級46漪汾華苑、華宇綠洲、華宇國際

5山西中博房地產開發公司貳級43佳地花園、佳地園中苑、榆次佳地花園

6山西陽光房地產開發公司叁級33陽光大廈、陽光小區、陽光時尚公寓、陽光地帶 7山西寶地房地產開發公司叁級33銅鑼灣廣場

8山西恒實房地產開發公司肆級31和信商業廣場

3、八大開發商列表（17－30萬平米）

序號開發商名稱開發資質開發規模（萬平米）主要開發項目

1山西大唐房地產開發公司貳級25大唐智能花園、大唐四季花園、2山西珠琳房地產開發公司貳級22珠琳公寓、珠琳國際、珠琳數碼大廈、珠琳商務廣場、怡安公寓

3太原萬豐房地產開發公司貳級22佳泰花園、國貿中心

4山西太重大唐房地產開發公司貳級20大唐長風、大唐世家、奧林匹克花園（規劃中）5山西鑫茂實業發展有限公司叁級18鑫茂花苑、鑫茂大廈、世貿中心

6太原誠達房地產開發公司貳級18和平苑（一二期）、鑫芳庭院、漪鑫雅園、濱湖豪園 7山西石林房地產開發公司叁級17石林苑、奧林花園

8山西銀建房地產開發公司貳級17橋東小區、清風居、鼎元時代中心

第三篇：房地產分析

房地產作業

32011110100房地產調控應強化市場調控手段

監管部門近期表示，房地產調控應更加注重市場和法制手段。業內人士認為，當前行政調控措施產生的效果毋庸置疑，但市場和法制的調控手段亟待跟進發力。未來開征資本利得稅、從嚴征收土地增值稅、調整土地供應結構等措施都可能進入監管部門的考慮范疇。此前，呼聲較高的市場手段是開征房產稅，增加房屋持有成本，長期看可以減少投資者囤積房屋的動機，扭轉房地產市場供需關系。但有專家指出，稅法是國家基本大法，出臺必須理由充足，程序合法。征收房產稅涉及土地使用費的繳納問題，事關土地制度;開征房產稅需要避免其成為地方政府財政收入的新支柱，加重普通百姓負擔;除商品房外，其他各類非商品房如何征收房產稅;此外，存在征稅成本較高，存量房的普查評估困難等問題。短期內，全面開征房產稅難度較大。

在房地產市場開征資本利得稅，被業內視為遏制投機性購房的重要市場手段和法制手段。在買賣環節征稅，根據交易時標的價格的高低，按照不同的稅率征收;根據所持有的年限長短，對短期投機者課以重稅。比如，如果購買一套房子是150萬元，一年后如果以200萬元賣掉，賺的50萬元利潤就以超過70%的稅率征稅，即上繳超過35萬元的資本利得稅，這樣炒房的利潤空間就大大縮小。

從嚴清算土地增值稅，也是具有可行性的市場和法制手段，可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快開發進度、增加市場供給，改善市場供求關系。同時，從嚴征收土地增值稅也會在一定程度上加大開發商的現金流壓力，特別是對那些項目不大、實力不強的房地產開發企業，促進其加快銷售回籠資金。

不過，從房地產市場長遠發展來看，改革稅制、打破地方政府對土地財政的依賴，降低地方政府推高地價和房價的動力，才能使房地產調控政策得到更好的貫徹落實，從源頭上解決地價和房價居高不下的問題。

此外，專家建議，調整土地供應結構，加大土地市場調節的靈活性。如增加保障房建設用地供應，增加普通商品房用地供應，減少低密度高端住宅用地供應，適當提高商品住宅項目的容積率。同時，政府作為土地市場提供者，可根據土地市場行情，進行逆周期調節，保持土地價格平穩。同時，加快研究保障房的市場化運營體制，更好地引入民間資金進入保障房建設中來，提高保障房供應數量。

總之，房地產調控政策體系龐大而復雜，監管部門應適時研究完善市場和法制手段，減少行政調控帶來的負面效應，多管齊下促進樓市穩定健康發展。

環境因素對房地產價值造成影響的典型案例

我國在一些房地產方面的訴訟案中，已經涉及到了環境影響評估。只是由于我國沒有實質的操作規程和規范，使得環境因素對房地產價值的影響沒有定量的評估報告。例如，北京某開發公司開發的一宗房地產項目，由于冬季施工造成的居室內氨污染，使業主的身體健康造成損害。因此，業主到法院就污染問題進行起訴，法院受理了此案。經有關部門檢測，在住宅樓內數十戶業主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關標準的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發生后，開發商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無條件按原價退房并雙倍利息向業主進行賠償，但業主并不同意，因為業主以較低的期房價格購買，而現在房屋升值近20%.雙方對不動產的價值量存在爭議，那么這宗不動產的價值量到底是多少，需要公正的評估。這是一個典型的由于不動產受到污染，而使當事人對不動產價值量產生爭議的案例。

2003年《中國消費者報》登載了一宗消費者因住房受到無線電波污染而投訴的案例。北京市某區一個房地產住宅開發項目，由于其地處四環路的綠化隔離帶附近，又與東三環的燕莎商圈距離不遠，所以很多人都購買這里具有升值潛力的房產。但入住后不久，很多業主感覺失眠、頭疼，手機信號微弱。經有關無線電檢測部門檢測，發現該住宅小區內的無線電波嚴重超過正常人能承受的范圍，原因是距離該項目不遠的地方有一坐北京市某廣播電臺的發射塔。很多業主要求按照升值后的價格給予退房。

當前房地產估價中環境影響評估的現狀

對房地產價值進行環境影響評估，我國沒有特別明確的技術規定和操作規程。在國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的《房地產估價規范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規定：“估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，……，對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。”從這條規定可以看出，估價規范對估價人員到現場查勘的內容進行了規定，但對“周圍環境”的內涵沒有進一步解釋，只是要求估價師對估價標的周圍環境進行拍照，親身感受估價對象的周圍環境和景觀的優劣，形成估價師對估價對象的主觀判斷。多數估價報告和估價師沒有對不動產標的物周圍污染物和污染源進行查勘，在估價報告中也不包括環境污染對不動產價值影響的測算和消除污染物的影響而應該花費的成本預測。

對于處于污染環境中已建成的不動產，估價部門和估價師還沒有相應的具體條款和程序進行環境影響分析，并根據污染程度對不動產的價值影響做出判斷。公眾對此也沒有意識到在不動產受到環境污染的危害時，應該請評估機構和估價師對不動產的價值進行評估，并向造成環境污染的責任人提出賠償請求。

樓市調控政策并未動搖

隨著各省經濟三季報的發布，京滬等一線城市樓市數據也呈現出一縷亮色。分析師認為，房地產市場整體上行趨勢已經確立。與此同時，多地調控仍將延續小幅收緊的趨勢。市場整體復蘇明顯

前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。

上海前三季度，上海市新建商品房銷售面積1229.94萬平方米，同比下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個百分點。北京全市商品房銷售面積為1146.9萬平方米，比上年同期增長25.2%。

“整個市場確實是全面復蘇。”合富置業首席分析師龍斌稱，目前幾十個主要城市成交量回升得比較平穩，主要原因在于今年以來信貸微調、以剛性需求為主導的成交結構支撐了成交的增長。

中原地產市場研究部總監張大偉分析說，目前整體市場復蘇趨勢明顯，開發商積極儲備資金，購入土地，四季度也不太可能再出現有力的房地產政策，整體市場上行趨勢已經確立。

調控政策沒有動搖

9月來，盡管貴陽市房產政策出現了部分松動，但大多數樓市政策小幅收緊的趨勢仍在持續，其中一線城市尤為明顯：上海開展限購政策執行情況專項檢查，防止違規操作；北京進一步收緊了限購政策，規定北京戶籍居民購房須持第二代身份證；廣州將對中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規定在開發成本基礎上，房屋最后售價只能加上10%左右“合理利潤率”。

國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，部署四季度經濟工作時指出，要堅定不移地搞好房地產市場調控。

“總體看，調控政策沒有動搖，限購限貸的方向沒有改變，地方在沒有違反限購前提下根據自身特點做了一些微調，調控基本保持穩定。”龍斌說。

我校周邊房價分析

根據資料顯示，09年時萬年花城地區房價平均15000/平方米，而截止到2012年10月，萬年花城五期房屋均價達到了35000/平方米。整體上看，我校周邊的房屋價格呈上漲趨勢。我校周邊交通比較便利，尤其年底開通地鐵十號線二期，這在很大程度上方便了居民和學生的出行。故會使得更多住戶愿意在此地購買房屋作為居住地。加之我校周圍正在進行全面建設，拆遷等活動，相信在不久的將來，定會縮小城鄉差距，使得花鄉這片區域與大都市接壤，這樣更會促進居民購買房屋。預計房價在維持一定水平的同時小額增長。

第四篇：房地產分析

針對近期媒體關于一些城市以“穩增長”為名擬放松房地產市場調控政策的報道，住房和城鄉建設部新聞發言人日前就當前房地產市場形勢和下一步政策走向等問題強調，堅持房地產市場調控政策不動搖。（6月5日新華網）

5月，各地樓市成交活躍，當月30個重點城市的新建住宅成交量預計將刷新2011年1月調控后的新高。在房地產投資創新低、經濟增長下行壓力增大的背景下，被抑制的樓市剛需入市，部分城市放松房地產政策，開發商以價換量進行促銷，樓市初現“回暖”。但是“回暖”猶如曇花一現，預計下一個高潮是在金九銀十。

從長遠來看，中央房地產調控政策不會放松。5月18日至20日，溫家寶總理在武漢市就經濟運行情況進行調研并主持召開河北、遼寧、江蘇、湖北、廣東、陜西六省經濟形勢座談會，溫總理指出，要“穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策”。5月23日，溫家寶總理主持國務院常務會議，再次提出要“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”。

住房和城鄉建設部強調要繼續嚴格執行差別化住房信貸和稅收政策，只針對首套房的信貸支持和稅收優惠政策，表明遏制投機投資性購房需求等調控措施未變。

投資性需求如今不再是主導，與此同時，保障房壓市加大了市場供給，對遏制高房價也起到一定作用。住房和城鄉建設部的數據顯示，截至今年4月底，全國已開工城鎮保障性安居工程228萬套，基本建成150萬套，完成投資2470億元。

但我們不能盲目樂觀，樓市還處于一個相當不穩定的狀態，合理房價的目標尚未實現，房地產市場調控要維持現狀壓力很大。地方政府急需找到拉動投資增長與降低房價的最佳結合點，并杜絕信貸資金違規流入房地產市場。

穩定和嚴格實施房地產調控政策關系民生大計。在確保經濟穩增長的同時，各地應嚴格執行中央的差別化住房信貸、稅收政策和限購等措施不動搖，以引導房地產市場良好秩序的形成，鞏固房地產市場調控的成果。（陳宏）

第五篇：太原周邊騎行路線分析

太原周邊騎行路線分析

最近致力于在太原周邊刷山，現將心得體會總結如下： 一.純騎行路線（無需太多騎行技巧）：

1.天龍山、晉祠：此路線由市中心起僅需30KM，天龍山與晉祠緊鄰，具有很高觀賞價值，晉祠乃擁有眾多典籍與傳說的文化圣地，王家祖先便供奉于此，需門票；天龍山乃國家森林公園，上有兩處石窟及燃燈寺一座，需門票，約40一張（學生證可半價），上山盤山水泥路，約11KM（至山頂），坡度較大，一次登上去具有挑戰性。

2.汾河二庫：距市中心約25KM，盤山路約10KM，坡度較大，有山體滑坡現象，是事故多發段，不建議單獨騎行，山頂有二庫景區，景色宜人，門票約40（學生證可半價），二庫景區有多處分景點，還有自助燒烤。

3.崛圍山（前山）：距市中心約30KM，緊鄰二庫景區，位于中北大學旁，上山約7KM，坡度較大，較為安全，無門票。

4.生態園（西客站旁）：距市中心約15KM，上山約6ＫＭ，僅有一小段坡度較大，適合晨練用，無門票。

奇駿，然后進行一般舒適性改裝：隔音、富威導航（多圖）； 6、7月升級燈光：Q5小系雙光透鏡、霧燈黃金眼、楊杰升高加寬、更換倍耐力225/65/17蝎子胎；

8月10日出發，經317到昌都轉318一路西行到珠峰，返回在日喀則尼木縣轉小路到羊八井接青藏到西寧，轉甘南經若爾蓋回川

自行車的日常維護和保養

一.前言

單車作為機械設備，要讓其始終保持良好狀態，定期的維護保養是必須的。山地車的使用環境相對惡劣，這方面的工作就顯得更加重要，尤其在雨天和泥濘環境下，維護工作在騎完后就得盡快進行。

各個部件的相關廠商都會提供詳細的維護保養說明，具體請參閱相應文檔。本文講述的是日常普通的清洗和維護。

二.清洗

當單車渾身沾滿了泥漿，線管被污染，不堪使用時，就需要給自行車洗個全身澡了。

需要注意的是，自行車中有許多軸承部件，這些部件是非常忌諱水的侵入的，所以在清洗時，不要使用高壓的水流，凡是有軸承的地方要特別小心。

第1步 首先清洗鏈條，請參閱鏈條的清洗和上油中的清洗部分，不同的是，由于之后馬上要清洗整車，所以不需要把鏈條擦得非常干，把清洗液擦掉就行。

第2步 在容器里準備好清洗液，廚房使用的洗潔精就可以。不要使用洗衣粉等腐蝕性比較強的品種，雖然洗得干凈，但過后容易導致螺絲生銹。

第3步 用水管把整車澆濕，使污垢自己回軟脫落，不含軸承污垢又比較頑固的地方，可以使用較大的水壓沖，沖不掉也沒關系，后續步驟可以解決它們。

第4步 如果你沒有使用碟剎系統，這個步驟可以略過。單獨用一塊干凈的海綿(碟剎專用)，粘上第二步準備的還沒用過的清洗液，清洗碟盤和卡鉗部分。洗完后海綿放在一邊，后面還會用到。

第5步 用另一塊海綿，粘上清洗液，來清洗全車表面，包括車首、前叉、車架、剎車(非碟剎)、座墊座桿、變速器、車圈、輻條、曲柄、腳踏、線管等等的表面，之后用水沖凈：

對于前后變速器一些細微處，海綿無法深入的地方，用長毛刷子粘上清洗液解決：

第6步 用長柄硬刷處理牙盤盤片、飛輪，先給刷子粘上清洗液，把刷子抵在牙盤和飛輪上，然后轉動曲柄，轉上幾圈后，進行前后變速，使鏈條離開原來所在的牙盤和飛輪位臵，再抵上刷子，把原來在鏈條下的部位也清洗干凈。最后用水沖凈。

需要注意的是，別讓水流浸入花鼓和中軸，對于密封做得不太好的產品尤其需要小心。一些密封很差的花鼓不能用這種方法清洗。

第7步 用寬硬刷子處理輪胎表面，將刷子粘上清洗液，依次刷洗輪胎表面，把齒縫中的泥土、石塊等東西清除。最后沖洗干凈。

第8步 用水澆灌全車，除去車上的殘留清洗液。第9步 如果你沒有使用碟剎系統，這個步驟可以略過。使用剛才放在一邊的碟剎專用海綿再次清洗碟盤和卡鉗，不要粘已被污染的清洗液，海綿里含有的清洗液就足夠用了。這樣做的目的是，防止在前面清洗過程中碟盤和卡鉗被重新污染。

第10步 現在，用水把車徹底澆水凈。清洗過程就結束了。三.晾曬

把洗干凈的車抬到晾曬的地方，進行如下步驟。第1步 雙手舉起車，離地面約二三十厘米，然后放手，重復幾次，把粘在車上的水珠摔掉。

第2步 有些車設計有排水口。舉起前論，使車體與地面幾乎垂直，讓車內殘漏的水從五通、車架等處的排水口排出。

第3步 用干抹布把整車擦干，尤其是線材的表面、前叉的管壁，碟剎盤片除外，讓它自然風干即可，當然你也可以用一塊專門的抹布來處理它。

對于快拆的論組，你也可以把輪子拆下，以方便晾曬。注意的是，鏈條要盡量擦干。

如果有太陽，在陽光下曬一段時間是比較好的，這有利于鏈條內部等細微處的干燥，只用布是無法完全擦干的。

待剎車變速線材的外露部分干燥后，調整剎車變速，松開剎車線和變速線，把處于線管內部的線材擦干，繼續晾干。

四.上油

如果先前拆下了輪子，先把輪組安裝復位，確保快拆鎖到位。下面上油的地方如果含有軸承，則無效；軸承保養需要單獨進行。第1步 給變速線管和剎車線管里注油，然后把線管安裝復位： 第2步 給剎車桿和變速桿(指撥系統)的轉動部位上油： 第3步 給前撥的轉動部位上油： 第4步 給后撥的轉動部位上油：

第5步 給鏈條上油，請參閱鏈條的清洗和上油中的上油部分。第6步 對于自鎖腳踏，給鎖扣部位上油，以防生銹： 第7步 給前叉管壁上油：

最后，擦掉零件表面多余的油，包括鏈條、飛輪、牙盤等地方。

山地車長途騎行需知

一 〃出發前的準備

首先要做的是 ：收集、查閱、整理沿途有關的各種資料和相關信息，包括較新版本的地圖、交通圖，沿途的地理、氣象資料等。再根據你或你的團隊的體力狀況、假期長短、旅行季節等因素制定出詳細的旅行計劃。一般而言，長途自行車旅行的最佳季節為每年的五至十月份為宜（具體要因地制宜）。長途自行車旅行最好能結伴而行，因為你不知道在途中是否有突發狀況，但長途旅行人數不宜太多，理想的人數為3到5人。團隊的力量不容小覷，人數適當在途中可以相互有個照應，騎行也會更有樂趣。所以說 遠程騎行最好組小團，這樣既安全又不減騎行的樂趣。

二 〃所需要的物質準備

山地車遠程騎行，首先要準備的就是自行車。如果有條件，最好選用專門為自行車旅行而設計的27英寸全地貌車。該類型車一般配有前后車架，能載重150公斤（包括騎行者）以上，避震性能較好，輕便結實，能適應各種道路狀況。缺點是價格昂貴，零配件目前在國內較難買到。這大家也不需要擔心，這可以用性能較好的山地車代替，只要你在山地車上換上一對公路用山地車胎（價格一般在150-200元左右）也能達到全地車的效果。

在出發前，對你的自行車性能方面和維修方面要有一定的認識。對你自行車整體的部件，操作性能要熟悉。對他人提供的見意可作參考，但在更換零件方面，不要作太大的改變，因為每一個零件都有自己的磨合期，在磨合期間要進行不斷的調試，直至使零件進入最佳的狀態。這需要很長的時間，就如軸皮來說，如果想一對軸皮用起來順滑，它的磨合期大約是1500-2000公里，在這期間，你有不時留意，對玻頂的松緊要不時的調整。另外一個較為重要的就系你的座包，不要去追求過貴的，因為每人對座包軟硬的適應程度都不同，不是越貴的座包，坐起來就越舒適的。只要坐得舒服，自我感覺良好就可以了！在選擇座包時，所選的偏軟或硬，這對你日后使用上都會帶來不便。出發前，你一定要掌握自行車的調整和修理，包括；補胎、更換車條、更換剎車塊，修理、調整前中后軸、修理飛輪等。

必備工具：鏍絲刀（十字、一字各一把）、六角匙（4mm、5mm、6mm)、截鏈器、老虎鉗、剎車線、變速線以備用、線匙一個、自行車便攜式氣筒、補胎工具。具備以上工具基本可以解決一般自行車的問題。

備用工具一般只需帶上兩條備用內胎就行啦。

三 〃 所需其它準備

服裝：如果是在夏季或在較暖和的季節騎行，最好能購臵專門設計的短騎行服。它具有保溫、透氣、擋風、防雨等功能。騎行褲內還有透氣棉墊，防磨且透氣。可適應多種氣候條件下騎行。只是價格比較昂貴。如沒有騎行服，特別是騎行褲時，可直接穿著有彈力的緊身褲，里面不要再穿著其它服裝，并且在經常摩擦的部位涂抹一些能起潤滑作用的油脂。夏季騎行應做好防曬措施，以免曬傷皮膚。冬季或在氣候較寒冷的地區騎行時，除注意保溫外，還要注意防止衣褲或鞋襪過緊而導致血液循環不好，引起凍傷的發生。另外，騎行時最好戴上頭盔，就算遇到了什么特發意外都可以保護頭部。還要準備一件雨批，除防雨外，還有其他許多用途。

其他裝備：為防風吹和小飛蟲侵入眼睛，要準備好騎行眼鏡。有色的可防強烈的陽光照射，無色的適用于陰天，還有一種淺黃色的專門適用于夜間。眼鏡要選一些曲光度較好的眼鏡，如何選擇曲光度好的眼鏡呢，方法很簡單，只要選擇一個直立的物體，比如門的邊等等，閉上一只眼，拿起眼鏡左右晃動，從你通過鏡片看到直立的物體是否有變型，變型越大就表明這眼鏡的曲光度越差，反之越好。眼鏡的曲光度好壞會影響你的眼部，如果長時間配戴，會對眼部造成損害。另外騎行眼鏡會有放大和減速的效果，用者配戴時要小心，需要一段時間的適應。一些必備的藥物是要有備的。

四〃在騎行途中要注意的問題

首先是騎行速度問題。騎行速度要根據全隊的身體狀況、路途遠近和假期長短來決定。一般來說；如果路面平坦，每小時騎行20公里左右。山地或丘陵地形，每小時騎行10到15公里左右較為合適。每天騎行的時間，在開始的3天到一周內，不宜太長，騎行120到130公里較為合適。身體適應后，每天增加20到30公里，也不會有太大的問題。對于初學者上坡路段是比較艱難的，特別是三公里以上的長坡路段。上坡的快慢不單由各人體力決定，而且對自行車的速比調校快慢有關的。初學者不像專業選手那樣可以合理利用自己的體力和速比去上坡，所以在上坡時要學會用車流動的慣性去上坡，也就是說車向前走，它是有一個向前的慣性的，在踩腳踏的時候不要用死力去踩，只要順著那慣性去踩就行啦。如果你踩的時候感覺過重，你可以調輕一檔，后之調重一檔。在上坡時，就算累如果沒有必要就不要下車推車，因為一輛車在踩的時候最慢也有6-9公里時速，但人的步行速度只有3-5公里的時速，另外人在推車期間，除了雙腿要支撐整個人的身體重量外，還要用雙手去推動自行車，這樣也會加重自身的勞累。

長途騎行后兩腳會充血腫脹。休息時要平躺，盡可能把腳墊高，以促使血液循環。如有坡度不大的斜坡，也可頭朝下地躺下休息片刻或把腳放在自行車上休息一下。

夏季，由于氣溫太高，白天騎行體力消耗極大，容易中暑等，不宜騎行。最好選擇在早晚騎行。

如必須露宿時，應隨身帶一個防潮墊。換上干燥的衣褲，穿上雨衣，躺在防潮墊上。并且時間不宜過長。切不可穿著汗濕的衣服就地隨意躺臥。

在比較干燥的地區騎行時，應在鼻腔內涂抹一些油脂，避免鼻腔干燥，保障呼吸順暢。夏季騎行時，如感到頭暈頭痛、全身無力、煩躁心慌、惡心嘔吐、舌干口渴、出虛汗、心跳加快等癥狀，要迅速到陰涼處躺下休息，馬上服用一些十滴水。等身體恢復后在逐漸活動。切記不可用扇風法降溫。

冬季騎行時，如感到皮膚發癢、紅腫、麻木甚至起水皰時，要盡快用凍瘡膏輕輕涂抹并做好局部保溫。切不可因發癢而使勁搓揉。

長途自行車旅行時，一定要注意飲食衛生，否則半路病倒，自己遭罪不說，還會連累同伴。

長途騎行，感到身體疲勞，腿腳乏力時要及時休息調整。否則因控制能力下降，容易造成翻車、撞車事故。

這些只是一些入門的基本準備，其實山地車長途騎行最需要的是一顆堅毅的心！

騎行建議第一次不要騎太遠

頂天騎上200多km 可以嘗試騎到濰坊

...提前預訂計劃

就像出去旅游 先找到住的地方

建議不要用帳篷

因為 搭帳篷也要找地方

比較麻煩

去山西.西藏 必須買山地 因為 你不知道路況怎么樣 不平的騎公路車 會很傷車子的多買幾個車上掛的包 因為你要帶夠水

.食品（水一定要帶夠）背上一個雙肩背包 盡量少的帶東西

沒用的一定不帶 有用的按照量帶。

最好后邊能有跟車的防止騎不動了 或者出什么意外

記得帶上自行車的維修工具

就是一個小工具包 加上一個氣管 以及一些常用備件 比如 補胎的 還有螺絲 走之前一定 檢查好沒有隱患.擰緊所有螺絲再走

推薦買帶碟剎的車子 你走的比較遠 閘皮的 不夠結實

如果住帳篷 一定要買睡袋 和防潮席 有一次我忘帶了 凍了我一晚上..騎行 要買騎行衣（最好保暖的）

和頭盔 帶上個口罩

或者頭罩 秋天刮風很猛 再帶個風鏡 如果夜里也騎 記得買手電 能卡在車把上的 能照個100~200M 左右的（買200~400多塊錢可調焦的）要帶夠電池

要列好計劃

一天要騎多少

一般人的平均速度 定在25km/h盡量多騎 晚上必須要有住的地方 最好提前定好

起的時候 注意保持勻速

盡量不要到交通擁堵的地方 會很浪費時間的一定要按計劃騎

騎行時候要注意安全 按照規章制度騎 走國道要注意 汽車 安全第一